О результатах прошлого года большинство застройщиков говорят так, словно сами себе не до конца верят – практически все оказались в плюсе, – благодарят меры господдержки и хвалят льготную ипотеку. 2021-й, по расчетам девелоперов, может выйти не хуже: в первом полугодии спрос продолжит поддерживать льготная ипотека, а дальше случится дефицит нового жилья.
Тяжелый в целом для экономики страны 2020-й оказался благоприятным для рынка новостроек. Хотя в течение года были и спады продаж, по данным Аналитического центра ЦИАН, девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн руб., что на 22% больше, чем в 2019 г. Суммарный объем продаж 2020 г.
здесь превысил результат прошлого года на 4% и составил более 7,8 млн кв. м, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Сам «Самолет», несмотря на локдаун, нарастил и финансовые показатели, и число проектов в стадии строительства. Продали квадратных метров примерно столько же, сколько и в 2019 г.
, зато денежные поступления увеличились на 27%, говорится в распространенном компанией релизе об операционных результатах.
По подсчетам аналитиков ЦИАН, всего по Московскому региону заключено 151 900 договоров долевого участия с физлицами, на 1,3% больше, чем в 2019 г. Наибольшее число сделок прошло в декабре 2020 г., 18 900, и это самый высокий показатель за прошедшие годы.
По оценке Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, в Москве всего за 2020 г. было продано 4,8 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке – в среднем уходило по 7200 лотов в месяц. 4,7 млн кв.
м проданного жилья насчитали аналитики ГК ФСК (86 600 объектов, преимущественно квартир), на 12% больше, чем в 2019 г.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК, сама компания продала в Московском регионе 362 000 кв. м жилья.
Показатели Московской области скромнее: продали жилья на 7% меньше, чем годом ранее, 3,14 млн кв. м, или 68 600 объектов. И сделок, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», заключили меньше, 56 584 (минус 13,2% по сравнению с 2019 г.).
56 200 кв. м жилья продала ГК «Атлант», по словам ее гендиректора Ивана Мотохова: 3600 кв. м в новой Москве и 52 600 кв. м в Московской области. 116 000 кв. м (более 80 000 кв. м в Москве и 35 000 кв.
м в Подмосковье) реализовала AFI Development, по словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости компании. Более 489 000 кв. м продал «Самолет», сообщил Волков.
В «Самолете» подтверждают уменьшение продаж в Московской области.
В пресс-службе «Донстроя» говорят о рекордном для компании годе: было продано 6215 квартир, это рост на 50%. В ЖК «Символ» в декабре купили 380 квартир общей площадью 20 023 кв.
м – это абсолютный рекорд среди всех новостроек столицы за 1,5 года, по данным компании. В «Главстрое» сообщили, что в сегменте бизнес- и премиум-класса продажи выросли на 20%, продали около 50 000 кв. м.
Собственный рекорд зафиксировали и в MR Group: по словам Ирины Дзюбы, заместителя гендиректора компании, это 6452 лота на 85,5 млрд руб.
При таком хорошем спросе цены, конечно, выросли: по подсчетам ЦИАН, 1 кв. м в новостройках Москвы подорожал почти на 40 000 руб. до 236 000 руб. в среднем (+21%), в Подмосковье – на 24 000 руб. до 112 600 руб. (+26%).
По данным аналитиков ФСК, в Москве (включая новую) по состоянию на январь 2021 г. на первичном рынке представлено 2,6 млн кв.
м жилья, или 41 000 объектов (85% квартир и 15% апартаментов), что на 22% больше, чем в январе 2020 г. В Московской области, по их же данным, в начале года было доступно для покупки 1,3 млн кв.
м жилья, или 25 100 объектов (96% квартир и 4% апартаментов), на 42% больше, чем в январе 2020 г.
Общий рост затрат на строительные материалы за последние три месяца составил 15%, рассказал президент Национального объединения строителей, руководитель комиссии Общественного совета Минстроя России Антон Глушков на конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития».
Значительно подорожали металл, кабельная продукция и керамические изделия, по некоторым позициям рост цен доходит до 100%.
Рост себестоимости строительства негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами и составляет 5–7%, подчеркнул он.
А чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен защитить проект перед банком, минимальная рентабельность должна составлять 15%. «С учетом такого роста цен на стройматериалы проектное финансирование может оказаться недоступным для некоторых проектов», – считает Глушков.
Примерно такие же данные привел и Пыпин: по состоянию на 20 января 2021 г. в целом по Москве предложение квартир и апартаментов он оценивает в 40 800 лотов, из них примерно 10% в сданных корпусах. Год назад в это время на первичном рынке экспонировалось 48 400 лотов.
Но если выделить только жилье массового сегмента, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума» (участник партнерской сети CBRE), к концу прошлого года в Москве в старых ее границах в предложении насчитывалось 14 100 лотов в 89 проектах массового сегмента (776 000 кв. м).
Это на 16,1% меньше, если считать в квартирах, и на 20,6% меньше в метрах, чем в конце декабря 2019 г. В новой Москве в 31 жилом комплексе продавалось 9200 квартир (490 000 кв. м), т. е. относительно IV квартала 2019 г. число лотов в массовом сегменте уменьшилось на 0,8%, площадь квартир сократилась на 5,8%.
Как уточнила Литинецкая, в старой Москве пиковое значение предложения было зафиксировано в сентябре 2017 г. – 40 230 лотов, а в новой Москве – в июле 2017 г., 12 830 лотов.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 1 января 2021 г. непроданная часть всего строящегося жилья в Москве составила 4,89 млн кв. м жилой площади (они считают жилую, а не общую), а в Московской области – 3,16 млн кв. м. Продали 7,72 млн и 4,15 млн кв. м соответственно.
В «Метриуме» ожидают, что в 2021 г. продажи начнутся в 77 проектах, но по факту может быть и меньше. Среди причин заморозки части проектов – удорожание смены вида разрешенного использования земли, повышение себестоимости строительно-монтажных работ, нехватка рабочей силы, объясняет Литинецкая.
В портфеле «Донстроя» по состоянию на конец января 2021 г. 9,8 млн кв. м недвижимости в 10 жилых комплексах разного класса комфортности, сообщила пресс-служба девелопера.
Совокупно проектный объем недвижимости в проектах MR Group – более 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов.
Это с учетом проектов Symphony 34, MOD и Nobel и строительства третьей очереди ЖК «Селигер сити», уточняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.
У «Самолета» на продажу есть около 0,5 млн кв. м в 12 проектах на разной стадии строительства, рассказывает Волков. На рубеже 2020–2021 гг. компания вывела на рынок три объекта, один в новой Москве и два в Подмосковье, и еще пять появятся на рынке до конца 2021 г., плюс новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах.
Тумайкина сообщила, что в Московском регионе ФСК активно строит и продает 10 проектов. Всего компания сейчас готова предложить покупателям около 360 000 кв. м жилья. У «Сити – XXI век» – 291 000 кв. м строящегося жилья, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании. В 2021 г.
планируется вывести на рынок еще около 57 000 кв. м в новом проекте «8 кленов» в Опалихе. AFI Development реализует в общей сложности 171 000 кв. м в семи проектах Москвы и Московской области и в ближайшее время начнет продавать еще более 75 000 кв. м жилья, рассказывает Ушаков. В 2021 г.
AFI Development уже представила рынку AFI Tower (68 000 кв. м) и «Воронцовский» (69 000 кв. м). Суммарные товарные запасы в проектах ГК «Атлант» составляли 33 600 кв. м жилья. Из них 8800 кв. м в новой Москве («Внуково парк») и 24 800 кв. м в Московской области. В 2021 г.
«Атлант» планирует вывести на рынок вторую и третью очереди в ЖК «Внуково парк» (суммарно 30 000 кв. м) и «Большие Мытищи» (29 100 кв. м), сообщил Мотохов.
Совсем немного осталось продать девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции», по словам ее гендиректора Алексея Перлина: в клубном «Даниловом доме» осталось четыре пентхауса общей площадью 701 кв. м, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» – чуть менее 20 000 кв. м.
В общем, не пусто, но никакого затоваривания рынка опрошенные «Ведомостями» участники рынка уже не опасаются, не то что в 2015 г.
Волков подчеркивает: предложение на первичном рынке Московского региона последние два года неуклонно уменьшается, в ближайшее время быстрого возвращения к объемам 2017–2018 гг. не предвидится. Так, в Московской области в 2019–2020 гг.
разрешений на строительство выдано вполовину меньше, чем только за один 2017 год, отмечает он. Существующих товарных остатков в старой Москве может хватить на один год и три месяца продаж при сохранении тех же темпов реализации, какие были в 2020 г., оценивает Доброхотова.
По подсчетам Пыпина, то, что было выставлено на рынок в январе, можно продать за 5–6 месяцев, запланированные еще 85 000 апартаментов и квартир в строящихся домах – за 12 месяцев. Чтобы сбыть все запасы, потребуется примерно 1,5 года.
Это соответствует среднему сроку до ввода в эксплуатацию возводимых корпусов.
На первичном рынке жилья бизнес-класса предложение и вовсе сократилось до уровня 20-летней давности и того, что есть, хватит менее чем на полгода продаж, отмечают аналитики Knight Frank. По их данным, в конце 2020 г. в продаже осталось 8600 квартир и апартаментов, что на 30% меньше, чем в начале прошлого года, и на 47% ниже уровня пиковых значений 2017 г.
«Можно говорить о дефиците, а не о затоваривании рынка» – таково наиболее распространенное мнение участников рынка. При текущем уровне спроса и цен все запасы новостроек будут проданы к их вводу, в то время как год назад к этому моменту оставались нераспроданными в среднем 10–15% квартир в проекте, говорит Пыпин.
Ушаков прогнозирует, что первое полугодие 2021 г. будет даже более продуктивным в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. благодаря ослаблению эпидемиологических ограничений и общему оживлению экономики. Уже к концу января в жилых комплексах AFI Development прошло на 15% больше сделок по сравнению с январем 2020 г., аргументирует он.
Тумайкина согласна, по ее словам, помимо льготной ипотеки (программу планируют завершить летом) серьезным стимулом для клиентов послужат совместные программы субсидирования застройщиков и банков. По таким программам покупателям предлагают кредиты под 2,99% годовых (например, ФСК или «Самолет» с Альфа-банком).
Но Мотохов считает, что темпы продаж в целом по году будут сопоставимы с предыдущим, а по мнению Литинецкой, в 2021 г. спрос, скорее всего, снизится. Это связано как с уменьшением ликвидного предложения, так и с ростом цен.
Про рост цен застройщики говорят, что он вызван объективными причинами – например, подорожание строительных материалов может прибавить 5–7% уже к концу первого полугодия, предполагает Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Плюс факторы, которые влияли на рынок и в 2020-м: новых проектов меньше, а других способов удачно вложить деньги совсем мало, считает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна девелопмент».
Да и число самих девелоперов сокращается «в геометрической прогрессии», добавляет Волков. В ближайшие 2–3 года ожидается существенное сокращение предложения, вызванное сложностями мелких застройщиков при переходе на новые принципы работы – с эскроу-счетами и проектным финансированием.
Главные рекорды на рынке новостроек Москвы
2020 год на рынке новостроек Москвы стал рекордным по многим параметрам. Аналитики отметили наиболее яркие взлеты и падения, а также дали прогноз по рынку новостроек на 2021 год
Pand P Studioshutterstock
Аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», назвали 2020-й годом неожиданностей для рынка столичных новостроек.
Многие тенденции на рынке были вызваны пандемией COVID-19, а также мерами государственной поддержки, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции.
В 2020 году на первичном рынке было установлено несколько абсолютных рекордов, а многие показатели превысили многолетние значения, несмотря на то что в начале года пандемия и падение доходов населения не позволяли строить такие оптимистические сценарии развития рынка.
Рассказываем о самых ярких рекордах 2020 года на рынке новостроек Москвы. Сможет ли первичный рынок жилья повторить эти рекорды в 2021 году?
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН:
— Впервые в истории тенденции на рынке были продиктованы пандемией, о которой стало известно всего год назад: мы находимся под влиянием практически непредсказуемого и сложно контролируемого явления. Высокая волатильность на рынке (как в большую, так и в меньшую сторону) — временный эффект, сегодня ситуация уже более управляема — рынок столичной недвижимости научился работать в новых условиях.
Ценовой рекорд
Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков.
В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2013 года, отмечают в компании «Метриум».
В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2019 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).
Если рассматривать все сегменты новостроек, то, по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние пять лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.
Рекордная выручка девелоперов
Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Москвы обновили абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года столичные застройщики выручили порядка 859 млрд руб.
, или на 21% больше, чем годом ранее (707,5 млрд). Показатель за 11 месяцев 2020 года уже на 9% превысил результат всего прошлого года. Совокупная выручка застройщиков столицы и Подмосковья составила 1,13 трлн руб.
(за весь 2019 год — 1,08 трлн руб.).
Рекордное число сделок в месяц на первичном рынке Москвы
В сентябре 2020 года число заключенных сделок с физлицами в новостройках Москвы впервые в истории рынка превысило 10 тыс.
В следующем месяце (октябре, который должен был стать последним месяцем действия льготной ипотеки) количество сделок вновь обновило абсолютный максимум и приблизилось к отметке в 11,5 тыс. сделок.
Ноябрь представил чуть худшие результаты, однако все три месяца показали лучшие продажи в Москве на первичном рынке за всю предыдущую историю.
Максимальная доля сделок в ипотеку
По итогам всего 2020 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, достигла 64% против 54% по итогам прошлого года.
Самая высокая доля кредитных сделок с новостройками была зафиксирована в июне 2020 года — на уровне 74% по региону. Причем рекорд был зафиксирован по всем локациям (Старая Москва — 68%, Новая Москва — 75%, Московская область — 77%).
На рынке новостроек Москвы также было зафиксировано рекордное число сделок с привлечением ипотеки — 12 тыс. в октябре.
Почти 75% сделок с новостройками в Московской области в 2020 году совершалось с использованием ипотечных средств ( Sasun Bughdaryanshutterstock)
Рекордное сокращение объемов предложения
В ноябре «на витрине» Старой Москвы, по данным компании «Бест-Новострой», находилось всего около 1,9 млн кв. м в квартирах и апартаментах всех классов. Это максимальное сокращение за последние пять лет.
Год назад 1 млн «квадратов» приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м.
Распродать имеющиеся остатки в Старой Москве можно было бы примерно за один год и четыре месяца, а в Новой Москве — за девять месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне, подсчитали аналитики.
Станет ли 2021 год таким же рекордным для новостроек
Сейчас на экономику влияет слишком много разнонаправленных факторов, чтобы можно было с уверенностью строить какие-то прогнозы. Это и внешняя политика, и продолжающаяся пандемия, и падение доходов населения. 2020 год стал неожиданным для аналитиков, многие прогнозы не сбылись.
Тем не менее аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают, что таких же ярких рекордов, как в 2020 году, ждать не стоит. Скорее всего, следующий год будет менее урожайным на рекорды, считает Литинецкая.
«С одной стороны, спрос начнет сокращаться на фоне повышения цен на новостройки и вероятного сворачивания программы поддержки ипотеки в середине 2021 года.
С другой стороны, активность застройщиков продолжит замедляться из-за реформы долевого строительства и роста себестоимости стройки», — отмечает эксперт.
В 2021 году в ЦИАН ожидают более равномерного распределения спроса за счет продления льготной ипотеки до середины года, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной.
При этом, по мнению Попова, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам, это позволит поддерживать активность на рынке.
Но активность клиентов в целом будет снижаться из-за плохой ситуации с доходами и ограничением стимулирующих мер, считает Литинецкая.
Цены на столичные новостройки продолжат рост на уровне 6–8% к сегодняшнему прайсу, что связано и с дальнейшим переходом на эскроу-счета и низкой долей импортозамещения в строительстве, прогнозирует в компании ЦИАН. В компании «Метриум» считают, что в 2021 году продолжится инерционный рост цен — по итогам года ожидается, что средняя стоимость «квадрата» увеличится на уровне 10–12%.
По прогнозу директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в следующем году вероятно усиление основных тенденций этого года, таких как:
- рост активности застройщиков по выводу в реализацию нового предложения (в том числе в дорогих сегментах жилья);
- пополнение рядов столичных девелоперов региональными компаниями (в основном за счет профессиональных игроков Санкт-Петербурга и Сибири);
- продолжение запуска масштабных проектов в Новой Москве;
- размытие границ между классами;
- усиление процесса цифровизации рынка недвижимости и развития удаленных сервисов.
В 2021 году ощутимые изменения ждут рынок апартаментов. Заявление Минстроя о возможной легализации апартаментов и дальнейшем запрете их строительства вызвало рост цен в уже реализующихся проектах. В итоге за год средневзвешенная цена в данном формате, по данным Est-a-Tet, выросла на 21%.
Но полного исчезновения апартаментов с рынка ожидать не стоит, считает Родионцев.
По его словам, проекты, которые уже получили разрешительную документацию, выйдут в реализацию, также в Москве все еще существенно число перспективных площадок, на которых возведение жилья в статусе квартиры невозможно из-за существующих строительных норм и правовых ограничений.
Объем предложения бюджетных новостроек Москвы продолжает расти
Аналитики ГК «Гранель» по итогам августа месяца отмечают, что объем предложения бюджетных новостроек продолжает расти. Во многом это происходит благодаря пополнению новыми площадями как в рамках реализуемых проектов, так и выходу новых жилых комплексов на рынок.
Вместе с тем, несмотря на увеличение представленных к продаже квартир и апартаментов, в целом по рынку отмечается положительная ценовая динамика.
Стабильность покупательской активности в течение летних месяцев позволяет застройщикам повышать цены в наиболее ликвидных проектах с привлекательным местоположением и хорошей транспортной доступностью, а также по мере повышения стадии строительной готовности. Тем не менее, на рынке оставались актуальными скидки и акции, предлагаемые при покупке жилья.
В августе 2016 г. на рынок бюджетных новостроек в основном вышли новые предложения в сегменте комфорт-класса, при этом в продажу поступили квартиры и апартаменты не только в рамках уже реализуемых проектов, но и в новых жилых комплексах. Общий объем нового предложения составил 56,0 тыс. кв.
м (3% от общего объема бюджетных новостроек). В прежних границах Москвы в продажу выведены новые корпуса в проектах «Водный», SREDA, «Варшавское шоссе 141» и «Life-Митинская Ecopark».
Также на рынке появились новые проекты: в ЗАО новые предложения представлены квартирами в ЖК «Пикассо» и апартаментами с отделкой в проекте ONLY, в САО – в ЖК «Дом на Войковской».
В Новой Москве в продажу поступили квартиры только в реализуемых проектах – жилых комплексах комфорт-класса «Испанские кварталы» и «Баркли Медовая долина». Кроме того, было открыто бронирование квартир в новом жилом комплексе «Москвичка» от ГК «Гранель».
В отчетном месяце на рынке новостроек бюджетного сегмента объем предложения вырос по сравнению с июлем 2016 г. В конце лета бюджетные предложения были представлены в 438 корпусах (0% относительно июля 2016 г.), суммарный объем площадей составил порядка 2 002,5 тыс. кв. м (+7% соответственно).
Вышедшие на рынок проекты/корпуса в августе 2016 г.
| «Дом на Войковской» | САО, Старокоптевский пер., вл. 8, стр. 8 | ЗАО «Валдай Сервис» | 5 735 | 206 780 | комфорт |
| ONLY | ЗАО, ул. Заречная, вл. 4А, 4Б | CENTRAL PROPERTIES | 4 400 | 199 565 | комфорт |
| SREDA | ЮВАО, Рязанский пр-т, вл. 2, корп. T3 | PSN Group | 12 386 | 160 480 | комфорт |
| «Пикассо» | ЗАО, ул. Озерная, вл. 35, корп. 1, 2 | ООО «Мангазея Девелопмент» | 24 055 | 153 000 | комфорт |
| «Водный» МФК | САО, Головинское ш., вл. 5, корп. 6 | MR Group | н/д | 152 310 | комфорт |
| «Life Митинская Ecopark» | СЗАО, Митинская ул., вл. 22, корп. 3 | ГК «Пионер» | н/д | 147 465 | комфорт |
| «Варшавское шоссе 141» | ЮАО, Варшавское шоссе, вл. 141, корп. 8 | ГК «ПИК» | 11 589 | 146 130 | эконом |
| «Испанские кварталы» | НАО, пос. Сосенское, в районе д. Николо-Хованское, д. 13 | «А101 Девелопмент» | 17 769 | 95 100 | комфорт |
| «Баркли Медовая долина» | НАО, п. Марушкинское, дер. Крекшино, к. 4, 5 | Корпорация Barkli | 26 862 | 83 080 | комфорт |
Предложение
В августе 2016 г. объем предложения на рынке новостроек бюджетного сегмента в «старых» границах Москвы составил 1 541,4 тыс. кв. м, квартиры и апартаменты были представлены в 270 корпусах (+5% относительно июля 2016 г.).
Суммарный объем предложения по площади квартир и апартаментов вырос на 8% в основном за счет выхода на рынок новых проектов, а также за счет появления предложений в новых корпусах реализуемых проектов.
Несмотря на увеличение общего объема представленных на рынке квартир и апартаментов, изменения в структуре предложения были не существенны.
Структура предложения по классам и форматам, кв. м
В Новой Москве в радиусе до 30 км от МКАД также зафиксировано увеличение объема предложения. В конце лета на продажу было выставлено порядка 461,1 тыс. кв. м (+5% относительно предыдущего месяца) в 168 корпусах.
Ценовые показатели
В августе 2016 г. динамика ценообразования на рынке бюджетных новостройках Москвы в целом была положительной. Во многих проектах рассматриваемого сегмента отмечалось повышение цен, в основном в жилых комплексах с привлекательным местоположением относительно центра города и с хорошей транспортной доступностью.
В отдельных комплексах положительная динамика была обусловлена высокими показателями темпов реализации, а также ростом степени готовности объектов. В среднем рост по таким проектам составил около 3-5%.
В других проектах, как правило, в связи с вымыванием предложений небольших площадей и изменением структуры предложения, было зафиксирована ценовая коррекция, прямого снижения цен зафиксировано не было. Таким образом, в августе 2016 г.
в большинстве сегментов бюджетных новостроек столицы в прежних границах был отмечен рост на уровне 1-3%, неизменными остались цены на квартиры эконом-класса в «старых» границах столицы и на апартаменты Новой Москвы.
По итогам отчетного периода стоимость квадратного метра на рынке жилья эконом-класса в Москве составила 122 750 руб., в Новой Москве этот показатель равен 109 530 руб. В комфорт-классе квадратный метр в Москве стоил 157 730 руб., а на территории Новой Москвы – 99 650 руб.
Средневзвешенные цены предложения в зависимости от класса и формата новостроек
Бюджеты квартир и апартаментов в зависимости от количества комнат, август 2016 г.
| Москва | |||||
| квартиры | эконом | 1к | 3 200 000 | 5 059 118 | 9 505 080 |
| 2к | 3 697 953 | 7 391 914 | 13 985 320 | ||
| 3к | 5 189 329 | 8 005 563 | 18 383 940 | ||
| комфорт | 1к | 3 257 117 | 6 343 057 | 23 040 000* | |
| 2к | 3 490 800 | 9 969 666 | 27 613 355* | ||
| 3к | 4 814 000 | 13 941 033 | 36 071 750* | ||
| апартаменты | эконом | 1к | 2 460 864 | 3 654 895 | 5 873 731 |
| 2к | 3 266 470 | 5 526 264 | 9 611 581 | ||
| 3к | 8 192 500 | 9 151 057 | 11 328 797 | ||
| комфорт | 1к | 2 426 030 | 9 872 439 | 103 474 125** | |
| 2к | 5 859 000 | 11 052 267 | 22 411 000** | ||
| 3к | 8 400 000 | 16 096 481 | 44 036 796** | ||
| Новая Москва | |||||
| квартиры | эконом | 1к | 2 965 600 | 4 632 965 | 5 767 066 |
| 2к | 4 260 060 | 6 105 059 | 7 770 470 | ||
| 3к | 6 811 782 | 8 551 432 | 10 765 551 | ||
| комфорт | 1к | 2 255 832 | 3 893 186 | 7 656 838 | |
| 2к | 2 686 400 | 5 730 179 | 14 575 760 | ||
| 3к | 3 075 560 | 7 579 553 | 16 250 828 | ||
| апартаменты | эконом | 1к | 3 128 739 | 3 943 244 | 4 745 000 |
| 2к | 4 191 750 | 5 359 010 | 6 010 838 | ||
| 3к | — | — | — |
- *Квартиры в ЖК Life-Ботанический сад, Дом на Самаринской.
- **Апартаменты больших площадей, в том числе лофты, представленные в центральных районах города.
- Цены предложения по административным округам
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья и апартаментов Москвы, тыс. руб./кв. м
Заключение
Вопреки традиционному затишью в период летних отпусков покупательская активность в течение летних месяцев текущего года на рынке бюджетных новостроек оставалась стабильно умеренной, что в совокупности с предоставлением застройщиками привлекательных условий покупки жилья не позволяет ценам снижаться.
Интерес сохраняется и благодаря мерам поддержки, оказываемым государством в сфере ипотечного кредитования.
Вместе с тем рынок продолжает активно пополняться новыми предложениями, что в свою очередь обеспечивает увеличение объемов предлагаемых к продаже квартир и апартаментов и усиление конкуренции среди застройщиков бюджетного жилья.
В перспективе такая ситуация, скорее всего, продолжит свое развитие. При высоких показателях объемов предложения значительные ценовые изменения маловероятны. Осенью с началом нового делового сезона активность покупателей традиционно увеличится.
Среди причин, побуждающих людей принимать решение в пользу покупки жилья на первичном рынке, можно также отметить приближающееся завершение срока действия государственной программы субсидирования ипотеки, уменьшение размера ставок по банковским депозитам, которое обеспечит возврат на рынок недвижимости частных инвесторов.
Сегодня сложились идеальные условия для приобретения недвижимости на первичном рынке, где представлено рекордное число новостроек в разной локации и на разных этапах строительства. Относительно низкий бюджет покупки за счет уменьшения жилых площадей квартир и доступная цена предложения во многих проектах за счет действующих акций и скидок позволяют улучшить жилищные условия многим.
Дата публикации 05 сентября 2016
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».
ТОП-10 самых покупаемых новостроек Москвы – на основе статистики Росреестра
Новостроек в Москве много — на какой остановить свой выбор, как не прогадать? Хорошая локация, привлекательная цена, проверенный застройщик — основные критерии при покупке квартиры в новом ЖК. А еще — рейтинг новостроек по продажам.
В каких новостройках лучше продаются квартиры?
Топ-10 лидеров по продажам можно найти на портале Новострой-М — эти данные основаны на статистике Росреестра. Рейтинг часто меняется — в январе только один проект удержал свою позицию, все остальные перетасовались как колода карт.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Символ» от Донстроя.
Это действительно популярный проект — он стал лидером продаж по итогам 2020 года. ЖК строится в Лефортово рядом со станциями метро «Римская» и «Площадь Ильича».
Дома в ЖК «Символ»
Дома в ЖК «Символ»
«Символ» совмещает в себе комфорт- и бизнес-класс, в нем можно купить жилье от студии до 4-комнатной квартиры. Самое недорогое предложение сейчас — студия площадью 26,4 кв. м без отделки за 8,3 млн рублей.
На втором месте — ЖК «Люблинский парк», который в декабре занимал четвертую строчку рейтинга.
Это один из проектов ПИК, строится в Люблино в 15 минутах от метро «Братиславская» и в 11 минутах от станции МЦД «Перерва». Проект включает 22 корпуса, две школы, четыре детских сада и поликлинику. Минимальный бюджет покупки — 5,1 млн рублей.
ЖК «Люблинский парк»
ЖК «Люблинский парк»
Третье место — ЖК «Михайловский парк».
Новостройка от ПИК в Рязанском районе буквально ворвалась в топ-10, поднявшись на 22 места. В рамках проекта застройщик возведет шесть корпусов, два детских сада и подземные паркинги. Недалеко находятся станции метро «Окская» и «Рязанский проспект» и Кусковский лесопарк. Цены — от 6,2 млн рублей.
ЖК «Михайловский парк»
ЖК «Михайловский парк»
Следующую, четвертую, строчку рейтинга занимает еще одна новостройка от ПИК, в названии которой есть слово «парк».
ЖК «Амурский парк» строится в Гольяново, рядом есть станции метро «Черкизовская» и МЦК «Локомотив». Это относительно новый проект — старт продаж был объявлен летом 2020 года. Здесь построят 17 корпусов, детсад и подземный паркинг. Если на старте цены начинались от 4,9 млн рублей, то сейчас минимальный бюджет сделки — 5,5 млн рублей.
ЖК «Амурский парк»
ЖК «Амурский парк»
И уже неудивительно, но пятое место — тоже за этим девелопером. ЖК «Мякинино парк» в Кунцево — далековато от метро, зато рядом Москва-река, Мякининская пойма, Живописная бухта и Липовая роща.
Кроме домов, садика и школы ПИК планирует построить еще и набережную. «Мякинино парк» — один из проектов, в котором можно купить жилье с мебелью и техникой. Цены — от 4,5 млн рублей.
ЖК «Мякинино парк»
ЖК «Мякинино парк»
На шестом месте остался ЖК «Вестердам» от компании «Интеко».
В топ-10 проект попал в декабре прошлого года, хотя на рынке он уже 1,5 года. Однако в конце 2020 года в продажу был выведен последний корпус, к тому же нынче в 5 минутах от ЖК откроется станция метро «Аминьевская». Купить квартиру в этой новостройке в Очаково-Матвеевском можно от 8,8 млн рублей.
ЖК «Вестердам»
ЖК «Вестердам»
Лидер декабря в январе занял седьмое место — это новый проект ГК «Гранель» ЖК Profit. Жилой комплекс строится в Нижегородском районе рядом с метро «Нижегородская». Это всего два корпуса, реализация проекта началась в октябре 2020 года. Цены пока что держатся практически на стартовом уровне — от 5,6 млн рублей.
Восьмое место — с нами снова ПИК! ЖК «Полярная 25» в Южном Медведково — до метро около 2 км, но рядом есть несколько зеленых зон. Самый доступный лот — 5,5 млн рублей.
ЖК ProfitЖК «Полярная 25» ЖК «Аквилон Митино»
На девятом месте — ЖК «Аквилон Митино» от Группы «Аквилон». Комплекс строится в районе Митино в 15 минутах пешком от метро «Пятницкое шоссе». Рядом — Митинский лесопарк и Рождественский пруд. В квартирах будет выполнена отделка white box, цены — от 5,2 млн рублей.
Десятое место — ЖК «Квартал Некрасовка» в одноименном районе рядом с одноименной станцией метро. Девелопер проекта — Группа «Самолет». Жилье реализуется с отделкой, цены начинаются от 6,5 млн рублей.