В москве предложение элитных квартир в аренду сократилось на 15% за год

Элитные новостройки Москвы

Элитные новостройки Москвы

Источник: https://vsenovostroyki.ru

По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group.

«Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», — уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв.

м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.

Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», — замечает Александр Шибаев.

Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

ПОКАЗАТЕЛЬ	2019	2020	ИЗМЕНЕНИЕ, %
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья
Количество лотов, шт.	4 016	2 762	-31%
Объем предложения, кв. м	491 468	368 601	-25%
Средняя площадь лота, кв. м	122,3	133,5	+9%
ВКЛЮЧАЯ:
Elite & Deluxe
Количество лотов, шт.	708	514	-27%
Объем предложения, кв. м	113 518	87 378	-23%
Средняя площадь лота, кв. м	160	170	+6%
Premium
Количество лотов, шт.	3 308	2 248	-32%
Объем предложения, кв. м	377 950	281 223	-26%
Средняя площадь лота, кв. м	114,2	125	+9%

 Источник: Kalinka Group

Структура предложения

По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.

С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты.

Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж.

Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).

Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах.

В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато  строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma.

Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.

В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты.

Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%).

«Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», — замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.

Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году

Проект	Тип	Район	Застройщик	Кол-во лотов	Период старта продаж	Ввод в эксплуатацию
Клубный дом в Газетном	Апартаменты	Тверской	ООО «Актив Центр»	24	3 кв. 2020	2 кв. 2021
Lumin	Апартаменты	Таганский	Hutton Development	54	3 кв. 2020	4 кв. 2022
Пречистенка 8	Апартаменты	Остоженка	Insolver	10	3 кв. 2020	2 кв. 2023
Titul на Якиманке	Квартиры	Якиманка	АО «Центр-Инвест»	18	3 кв. 2020	4 кв. 2021
Victory Park Residences	Квартиры	Дорогомилово	Ant Development	436	3 кв. 2020	4 кв. 2023
Сады Зарядья (закрытые продажи)	Апартаменты	Тверской	Киевская площадь	55	3 кв. 2020	2 кв. 2022
Золотой	Квартиры	Якиманка	Capital Group	162	4 кв. 2020	2 кв. 2021
Tessin	Квартиры	Таганский	Insigma	71	4 кв. 2020	1 кв. 2022
Бадаевский (закрытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group	326	4 кв. 2020	4 кв. 2021

Источник: Kalinka Group

В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.

Источник: Kalinka Group

По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м.

«Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», — говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв.

м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.

В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).

По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.

Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки. 

Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.

Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

Проект	Тип	Район	Застройщик
Grand Tower	Апартаменты	ММДЦ Москва-Сити	ООО Гранд сити
Corinthia Hotel & Residences	Апартаменты	Тверской	ООО IHI plc
Апарт отель Престиж Холл	Апартаменты	Пресненский	АО «Киноцентр»
Лаврушенский	Квартиры	Якиманка	Sminex
One Tower	Квартиры	ММДЦ Москва-Сити	Мосинжпроект
Kepler House	Квартиры	Хамовники	Level Group
Betskoy	Апартаменты	Таганский	Vanke Group
Сретенка 13/26	Апартаменты	Мещанский	Главстрой
Бадаевский (открытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group
Остров	Квартиры	Хорошёво-Мнёвники	Дон-Строй

Источник: Kalinka Group

Год с начала локдауна

Таблица: «Миэль»

«Собственники неохотно шли на торг, только в случае длинного срока экспозиции квартиры они соглашались на уступку. При этом большинство арендодателей приняли позицию «лучше не сдавать, чем снижать стоимость», — говорит Мария Жукова из «Миэль».

Рынок долгосрочной аренды постепенно приходит в состояние равновесия. «С учетом прошлогоднего покупательского бума на недвижимость как на инвестиционный актив высока вероятность того, что в Москве появится больше новых предложений.

Несмотря на то что арендные ставки по итогам февраля еще не вернулись к прошлогодним значениям, в дальнейшем ожидается постепенное возвращение цен к прежним отметкам.

Также с потенциальным восстановлением внешней миграции наиболее вероятно повышение интереса к аренде квартир со стороны иностранных граждан», — пояснил эксперт «Авито-Недвижимости».

Краткосрочная аренда

Рынок краткосрочной аренды, несмотря на падение во время карантина, по итогам года все-таки вырос.

В марте 2021 года по сравнению с мартом 2020-го средняя цена на краткосрочную аренду квартир в Москве снизилась на 5% и составила 2,270 тыс. руб., подсчитали в «Авито-Недвижимости».

Ниже всего средняя цена на посуточную аренду квартир опускалась в мае 2020 года — во время жестких карантинных мер в стране.Тогда она, по данным сервиса, составила 1,8 тыс. руб. в сутки.

«Авито-Недвижимость»

Спрос на краткосрочную аренду недвижимости в столице за год вырос в 2,3 раза, а предложение снизилось всего на 1%, рассказал руководитель направления краткосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Артем Кромочкин.

Из-за закрытых границ выросла популярность внутреннего туризма, а Москва — один из туристических центров России.

По итогам зимы 2021 года столица заняла у россиян второе место по популярности среди регионов для самостоятельных путешествий, отметил Кромочкин.

Во время путешествий и командировок пользователи все чаще арендуют посуточное жилье вместо номеров в гостиницах.

Согласно исследованию «Авито», россияне, которые ездили в отпуск в марте 2020-го — феврале 2021 года, основной причиной выбора квартиры является наличие собственной кухни и других бытовых предметов (52%), экономию (51%), нежелание контактировать с другими постояльцами (29%).

Переход на удаленную работу также повысил популярность краткосрочной аренды недвижимости: люди больше не привязаны к офисам и могут работать из любого города.

Элитная аренда

Рынок аренды высокобюджетного жилья в Москве также претерпел изменения в связи с пандемией. «В 2020 году число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019-м.

В денежном эквиваленте спрос изменился менее заметно: совокупная выручка в рублях от сдачи в аренду квартир по итогам года снизилась на 10%.

Это говорит о том, что арендаторы искали наиболее качественные варианты размещения», — рассказала директор департамента аренды международной консалтинговой компании Savills Елена Куликова.

Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привел к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом 2020 года, пояснила Куликова.

Однако начиная с июля предложение стало сокращаться — число высокобюджетных лотов по итогам второго полугодия 2020 года снизилось на 9%. «Все эти изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды снизились за последний квартал 2020 году в среднем на 14%, до 235 тыс. руб.

в месяц, а предлагаемые ставки от собственников — на 5%, до 327 тыс. руб. в месяц», — резюмировала аналитик Savills.

Средние ставки аренды элитных квартир в районах Москвы в 2020 году ( Savills)

Наиболее яркой тенденцией 2020 года для сегмента высокобюджетной аренды Москвы стало увеличение доли российских квартиросъемщиков на 20% по сравнению с 2019 годом, уточнила Куликова.

Она подчеркнула, что если год назад спрос примерно в равных долях формировали иностранные и российские арендаторы, то сегодня в связи с последствиями продолжающихся карантинных мер во многих странах доля россиян превалирует и составляет 75%.

Обзор рынка аренды элитного жилья в Москве: итоги IV квартала 2020 года

В период с июня по сентябрь 2020 года структура спроса на аренду элитных квартир в Москве изменилась существенным образом, особенно по сравнению с периодом до начала пандемии COVID-2019 и связанных с ней ограничений.

В период с июня по сентябрь 2020 года структура спроса на аренду элитных квартир в Москве изменилась самым существенным образом, особенно по сравнению с ситуацией, которая фиксировалась на рынке до начала пандемии COVID-2019 и связанных с ней ограничений.

Согласно аналитическим данным агентства «Славянский двор», в IV квартале текущего года спрос был сосредоточен на квартирах большой площади – в среднем 150 м2, тогда как до пандемии средний запрашиваемый метраж составлял около 120 м2. Не менее 50% от общего количества потенциальных арендаторов элитных квартир в Москве в IV квартале 2020 года составили граждане России.

Статистика спроса на площади квартир на рынке столичной аренды

Тенденции

До пандемии COVID-2019 в Москве фиксировался спрос на аренду квартир, расположенных вблизи от столичных центров деловой активности и офисных кластеров, в том числе, рядом с ММДЦ «Москва-Сити» и станцией метро «Белорусская».

 Специалисты агентства «Славянский двор» подчеркивают, что до вступления в силу ограничений выбор жилья в аренду оставался своего рода отражением, проекцией образа жизни арендаторов.

Одним из ключевых критериев выбора оставалось удобное расположение жилья относительно офиса и возможность быстро добраться до места работы.

Количество запросов от потенциальных арендаторов элитных квартир за прошедшие четыре месяца увеличилось на 50% относительно предыдущих месяцев. Пик активности, отмечают эксперты агентства «Славянский двор», пришелся на сентябрь, октябрь и ноябрь 2020 года.

• За октябрь число запросов увеличилось на 15% по отношению к сентябрю 2020 года. Объем спроса сократился на 30% по отношению к прошлому году, о чем свидетельствует сравнение аналитических данных за март 2020 года и март 2019 года.

По мнению экспертов агентства «Славянский двор», основная тенденция IV квартала 2020 года – активное восстановление рынка после периода ограничений. Восстановление началось летом – именно тогда был зафиксирован рост спроса на квартиры для семейного проживания, расположенные как в Москве, так и в Подмосковье.

Перспективы

Эксперты агентства «Славянский двор» оценивают перспективы рынка аренды элитной жилой недвижимости в Москве положительно. Подчеркивается, что драйвером увеличения объема спроса может стать снятие ограничений по передвижению между государствами и открытие границ.

В период пандемии рынок аренды квартир в Москве потерял часть платежеспособных арендаторов, в числе которых – специалисты, занятые в сферах инвестиций, автомобилестроения.

Многие компании во время ограничений приостановили или полностью остановили деятельность в Москве – речь идет об отечественных предприятиях.

Что касается иностранных компаний, то основной отток с рынка аренды элитного жилья был обеспечен за счет сотрудников предприятий нефтегазовой сферы.

Новые потенциальные иностранные арендаторы на рынке элитной жилой недвижимости Москвы есть, однако их, как отмечают специалисты агентства «Славянский двор», пока еще крайне мало. Они представлены преимущественно гражданами азиатских государств:

• Китай;
• Южная Корея;
• Япония.

Эксперты отмечают, что граждане России располагают более внушительным бюджетом для аренды жилья по сравнению с иностранными арендаторами.

Структура спроса

Самыми популярными районами Москвы у арендаторов элитной жилой недвижимости в IV квартале 2020 года стали:

1. Остоженка.
2. Хамовники и Фрунзенская.
3. Патриаршие пруды.
4. Арбат.
5. Чистые пруды.

Спрос на элитные районы Москвы во втором полугодии 2020 года

В соответствии с анализом запросов, поступивших специалистам агентства «Славянский двор» в IV квартале 2020 года, наиболее высоким спросом пользовались квартиры с 2-3 спальнями – на такие лоты пришлось не менее 30% всех запросов.

В IV квартале 2020 года такой показатель, как запас прочности рынка, достиг значений, максимальных для прошедших десяти лет. На данный момент не все предложения по аренде элитных квартир в Москве находят арендаторов, иными словами, объем предложения существенным образом превышает показатели реального спроса.

В период с июня по сентябрь 2020 года большая часть квартир, экспонировавшихся на рынке аренды элитного жилья в Москве, была представлена в российской национальной валюте – не менее 60% всех лотов.

Квартиры, стоимость которых была указана в иностранной валюте, составили менее четверти от общего количества экспонировавшихся лотов.

В течение последнего рассматриваемого месяца ситуация кардинальным образом не изменилась, однако по сравнению с предыдущими кварталами доля лотов, стоимость которых фиксировалась в долларах США, уменьшилась примерно на 1%. Так, в феврале 2020 года такие квартиры составляли около 25% всех лотов.

Что касается стоимости, то в IV квартале 2020 года средняя ставка аренды элитной квартиры в Москве составила в среднем  400 тыс. руб. в месяц.

Объем предложения квартир в аренду вырос на треть, спрос сократился на 20–50%

Возможностей снять жилье в центре у москвичей стало больше /Е. Никитина

Ситуацию на рынке риэлторы описывают так: наниматели ожидали, что цены упадут вдвое, собственники квартир надеялись на лучшее – получилось нечто среднее.

Из-за того что у клиентов снизились доходы, но зато появился выбор (с начала года предложение арендных квартир в столице увеличилось примерно на треть), арендодатели были вынуждены либо снижать расценки, либо завлекать желающих поселиться какими-то дополнительными бонусами вроде свежего ремонта либо новой бытовой техники.

«Те, кто хотел в начале года продать квартиру, но не смог, выставил ее под аренду, – говорит Оксана Полякова из «Инком-недвижимости». – А в апреле – мае на рынок, как обычно, попали «дачные» квартиры, как правило, от пенсионеров, уехавших на огороды». База арендного жилья «Инкома» этой весной насчитывала 5000 вариантов.

Самый дешевый (17 000 руб. в месяц) – маленькая 1-комнатная квартира с мебелью в пятиэтажке в получасе неспешной ходьбы от ст. м. «Щелковская». Чуть подороже – за 18 000 руб., но только на один месяц – предлагалась 1-комнатная на 1-м этаже 5-этажного дома на ул. Генерала Рычагова (15 минут транспортом от ст. м.

«Войковская»). «Летние» квартиры дешевле, чем арендуемые на длительный срок, примерно на 20–30%, отмечают в «Миэль-аренде». Сдают их с весны, каждый следующий месяц цена снижается.

«Чтобы квартира нашла арендатора на летние каникулы, проведите в ней генеральную уборку, вывезите лишние вещи, обновите обстановку», – советуют риэлторы.

Количество запросов о жилье внаем падает и у интернет-порталов: например, на Avito.ru за год (с апреля 2014 г. по март 2015 г.) оно уменьшилось в Москве на 18% для 1-комнатных квартир, на 23% для 2-комнатных, на 33% для 3-комнатных и на 53% для многокомнатных объектов.

В Подмосковье ситуация похожая: 1-комнатными стали интересоваться меньше на 4%, 2-комнатными – на 12%, 3-комнатными и многокомнатными – на 37 и 42% соответственно. Спрос на апартаменты просел, по оценке Incentra, более чем на треть. В мае компания снизила ставки аренды в МФК «Ханой-Москва» (Ярославское шоссе), сравняв их с ценой обычных квартир.

Люди не готовы платить за услуги вроде охраны или дополнительной инфраструктуры (фитнес-клуб и т. д.), объяснил гендиректор компании Incentra Ле Чыонг Шон.

«Чем дальше жилье от метро, тем хуже для собственника», – озвучивает правила съема Роман Зеленский из «НДВ-недвижимости». Избалованных недавним ажиотажем на рынке московской аренды хозяев рынок постепенно приучает к тому, что сдавать квартиру – это тяжелый бизнес.

И он сейчас может потребовать от них первоначальных вложений. Конечно, квартиры а-ля «бабушкин сундук» можно сдать и сегодня – но почти за бесценок. «Мы два месяца сдавали двушку у ст. м. «Домодедовская» за 22 000 руб., – рассказывает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». – Раньше за такие деньги за нее бы дрались.

В итоге хозяйка согласилась на 20 000 руб. Сдали узбекам».

Количество гастарбайтеров – заметной группы нанимателей дешевых квартир – уменьшилось: введение дорогостоящих патентов на право работы в Московском регионе (примерно 30 000 руб. в год вместо еще прошлогодних 6000 руб.

), сокращение зарплат и вакансий – все это привело к тому, что люди и сами уезжают домой и землякам не советуют ехать в столицу на заработки. «Сейчас на одну квартиру по 10 клиентов как минимум», – делится Бабичев.

И практически все они хотят сэкономить.

Оксана Полякова говорит, что все чаще на рынке присутствуют альтернативная аренда и сдача квартиры «под ремонт». Альтернативная аренда – это когда собственники (обычно семья с детьми) сдают московскую квартиру и переезжают в жилье похуже, иногда даже в Подмосковье – оно дешевле.

Если два года назад число таких «мигрантов» среди клиентов «Инкома» составляло 10%, то сейчас увеличилось вдвое. «Под ремонт» квартиры снимают приезжающие на лето – традиционный сезон ремонтов – строители. Они экономят на оплате жилья, приводя его в порядок.

Если после этого ремонтники захотят остаться, они переходят в разряд обычных нанимателей.

Сэкономить на аренде можно, согласившись на особые условия. Одна дама из «Инкома», снимая квартиру в Москве, выторговала цену чуть ли не вдвое меньше рыночной, разрешив хозяйке приходить каждую среду пить на кухне чай.

В НДВ, например, помогали одной бабуле, уезжающей на дачу, сдавать на лето 2-комнатную у метро. Все в квартире было нормально: и ремонт, и район, но бабуля сдавала ее вместе с породистой кошкой – та на дачу ехать наотрез отказывалась.

Клиенты шли косяком, но отказывались, не решаясь брать на себя ответственность за животное. Арендаторов искали два месяца. В конце мая нашли, снизив цену на 30%.

Но риэлторы сейчас не только помогают нанимателям выторговать у собственника скидку. Теряя клиентов из-за кризиса в экономике и развития соцсетей, они и собственными комиссионными готовы поступиться. «Если раньше мы брали вознаграждение в размере платы за месяц аренды, то сейчас согласимся и на 50%, только вы об этом не пишите», – делился один из брокеров.

В среднем с начала года среднестатистические ставки аренды в Москве снизились на 10% в эконом-классе и на 25% в элитном сегменте. Но здесь есть одно «но».

Ликвидные квартиры – в пешей доступности от метро, с нормальным ремонтом, 1- или 2-комнатные на западе или юго-западе Москвы – по-прежнему пользуются спросом и дешеветь не хотят.

А, например, восточные окраины столицы вынуждены завлекать арендаторов большими скидками. «Где-то падение ставок составило и 40%», – уклончив Зеленский.

По статистике НДВ, общее предложение квартир под сдачу в апреле составляло около 60 000 объектов, в мае уменьшилось до 58 000. Рынку помогли строители-ремонтники и абитуриенты.

Структура предложения выглядит так: 35% – 1-комнатные квартиры, 45% – 2-комнатные, около 20% – 3-комнатные.

Структура заявок несколько отличается: примерно 40% потенциальных нанимателей хотят жить в 1-комнатной в пешей доступности от метро, 30% согласны на 2-комнатную, остальные будут искать либо 3-комнатную (чтобы снять ее обычно в складчину), либо комнату. 

Обзор рынка высокобюджетной аренды Москвы. Итоги года 2020

Яркими тенденциями 2020 года для сегмента высокобюджетной аренды Москвы стали увеличение доли российских клиентов в общей структуре спроса и изменение «райдера» арендаторов.

Теперь потенциальные арендаторы пристальнее оценивают качество квартиры, как с точки зрения ее наполнения, так и состояния в целом.

Поэтому перед сдачей собственности в аренду стоит обратить особое внимание на тщательную уборку, химчистку и дезинфекцию.

• По нашим оценкам уровень спроса на начало 2021 года всё ещё уступает «доковидному». Однако мы рассчитываем на здоровую стабилизацию рынка на уровне показателей двухлетней давности…
• – Елена Куликова,, директор департамента аренды Savills в России

Информационные поводы:

• Доля обращений от российских арендаторов составила с начала года почти 60% от общего числа всех запросов, в то время как примерно 40% спроса пришлось на иностранных граждан.
• За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Если рассматривать более широкий промежуток времени, например, за последние 5 лет то доля граждан из России увеличилась на треть.
• Начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения на рынке: число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.
• Запас прочности рынка показывает прирост на полгода с декабря 2019, составляя сегодня более двух лет.
• Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний год на 9%. Рынок остается чувствительным к цене: разрыв между ожиданиями арендодателя и арендатора составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб.
• Отмечается дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 — 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.
• Надежное подключение к Wi-Fi/интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет исключительно о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

По нашим оценкам текущий уровень спроса на рынке высокобюджетного жилья Москвы всё ещё уступает «доковидным» значениям. Если проводить сравнение по периодам, то в январе-декабре 2020 года число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019 годом.

Отметим, что в денежном эквиваленте спрос изменился менее заметно: совокупная выручка в рублях от сдачи в аренду квартир в 2020 году уменьшилась на 10% в сравнении с 2019 годом. Это говорит о том, что арендаторы искали наиболее качественные варианты размещения.

Наиболее сложным временем для рынка были апрель и май. Осенние месяцы также показывают более скромные результаты относительно прошлого года, но тем не менее мы наблюдаем положительный тренд относительно весны этого года.

Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом этого года, однако начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения (см. табл.1 и рис.1). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.

Особенно ярко виден дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 — 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.

Вышеперечисленные изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды скорректировались за последний квартал 2020 г. в среднем на 14% до 235 000 руб./месяц (см.граф.5), а предлагаемые ставки от собственников – на 5% до 327 000 руб./месяц.

Уменьшение ставок аренды послужило мотивацией к поиску нового более комфортного жилья по сниженным бюджетам. Так, во второй половине года мы наблюдали большое количество переездов, обусловленное желанием клиентов арендовать более качественную недвижимость, которую раньше они не могли себе позволить.

По причине уменьшения активности со стороны арендаторов, запас прочности рынка показывает прирост примерно на полгода с декабря 2019 г.: с 1,4 до 2,1 лет (см. табл.1).

Показатель условно отражает время необходимое для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент, при условии сохранения текущего объема спроса.

Так, наибольшее значение данного индикатора было зафиксировано весной этого года во время первой волны коронавируса – более 4х лет.

Запас прочности рынка	Уменьшение объема предложения за последние 6 месяцев
Доля российских арендаторов в общей структуре спроса выросла примерно на 20%	Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний квартал 2020г. в среднем на 14%

Таблица 1. Изменение ключевых показателей рынка высокобюджетной аренды Москвы в разные периоды времени

Изменение за период:	Объем предложения	Спрос от корпоративных клиентов	Запас прочности рынка, лет	Запрашиваемые ставки аренды	Предлагаемые ставки аренды
За месяц	-2%	5%	-0,3	0%	-0,4%
За год	-3%	-15%	+0,7	-9%	-1%
За 5 лет	+24%	-10%		-15%	-4%

Источник: Savills

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

С начала 2020 года число предлагаемых для аренды элитных объектов уменьшилось на 3%, с июля – на 9%

• На протяжении второго полугодия 2020 года рынок аренды высокобюджетного жилья г. Москвы демонстрировал в целом тенденцию уменьшения уровня объема предложения. Количество квартир, выставленных для аренды, в этот период изменялось в диапазоне от -8% до +4% (сравнивается ежемесячный показатель со значением предыдущего месяца). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%. (см. рис.1).
• В декабре 2020 года наибольший объем предложения элитных квартир для аренды (более половины рынка) был представлен в следующих пяти районах Москвы (см. рис.2): Арбат-Кропоткинская (19% объема предложения), Тверская-Кремль (18%), Лубянка-Китай- Город, Ленинский и Ленинградский проспекты (по 9,7 соответственно).
• Структура распределения предложений в исследуемом сегменте выглядит следующим образом: наибольшая доля приходится на лоты с одной и двумя спальнями (23% и 30% соответственно), варианты с двумя спальнями составляют 22%, многокомнатные лоты – 16%. Доля квартир-студий (однокомнатные варианты) представлена в меньшем объеме – это 10% рынка (см. рис.3.).
• За последний год уменьшилась доля многокомнатных квартир (-3%), в то же время доля одно- и двухкомнатных квартир (с одной спальней) наоборот увеличилась на сопоставимую величину.

НОВЫЙ ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА

В целом с начала 2020 года по настоящее время доля запросов, поступавших от российских граждан составила почти 60% от общего числа всех обращений, в то время как около 40% обращений пришлось на иностранных клиентов.

За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Однако, если рассматривать более широкий промежуток времени, например, с конца 2016 года, то доля граждан из России увеличилась на треть с 26% до 58% (см. Граф.1).

Граждане Франции на протяжении последних нескольких лет – самые активные иностранные арендаторы высокобюджетной недвижимости. Так, в 2020 году мы продолжили наблюдать преобладание запросов от французских клиентов — 7% из числа всех запросов.

Отдельно отметим весомую долю в спросе со стороны группы арендаторов представленной дипломатическими структурами.

НОВЫЕ ПРИОРИТЕТЫ

1. В пост-карантинном мире приоритеты арендаторов меняются и важным фактором является правильная подготовка квартиры перед сдачей в аренду.
2. Профиль арендатора и новые приоритеты:
3. Covid-19 во многом повлиял на профиль арендатора и приоритеты при выборе недвижимости.

4. Во-первых, как было отмечено ранее, поменялась структура клиентов с точки зрения национальной принадлежности.

Изоляция также повлияла на потребности и желания арендаторов, так как интерес увеличился не только к более просторным объектам по площади, но и к конкретным атрибутам собственности.

Поскольку в настоящее время многие люди по-прежнему работают из дома, растет желание иметь больше собственного пространства (а именно отдельное рабочее место/кабинет).

Также надежное подключение к Wi-Fi / интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).

Кроме того, стоит уделить особое внимание подготовке квартиры перед сдачей в аренду: не стоит ждать «своего клиента», а следует приводить квартиру в идеальное состояние сразу после выезда предыдущего клиента, что позволит существенно сократить срок экспозиции.

Цены:

Рынок остается чувствительным к цене с разрывом между ожиданиями арендодателя и арендатора, который в настоящее время составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб. (см. граф.4).

Отдельно стоит выделить ситуацию на загородном рынке недвижимости. В Подмосковье большая часть краткосрочных договоров была трансформирована в долгосрочные контракты, при этом данная тенденция характерна не только для домов, расположенных на небольшом удалении от Москвы, но также и для более отдаленных объектов.

Прогноз:

По практике предыдущих кризисов полное восстановление рынка происходит примерно за год-полтора.

Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе в работе, а не вести бизнес дистанционно. Все это может быстро восстановить рынок, и если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться, то кризис может пройти до конца лета следующего года.

Цены на элитное жилье в Москве выросли на 7% с начала года

Средневзвешенная цена предложения элитного жилья в Москве составила 954 тыс. рублей за квадратный метр, что на 7% выше начала года и на 12% — показателя 2020 года. Эта информация следует из материалов исследования компании Knight Frank, которые поступили в «Известия» в четверг, 1 апреля.

Так, новостройки премиум-класса на конец марта стоили 795 тыс. рублей (прирост составил 14% за квартал). В сегменте де-люкс за три месяца этого года показатель вырос на 5% — до 1437 тыс. рублей за квадратный метр. Средний бюджет предложения также увеличился за указанный период до 123 млн рублей (+10%).

По данным агентства, росту цен поспособствовали дефицит предложения, низкая активность девелоперов и стабильно высокий спрос.

Отмечается, что за первые три месяца общее число лотов в продаже выросло всего на 2% — до значения 2,2 тыс. шт., а суммарный объем предложения — на 5% — до значения 278 тыс. кв. м.

По числу выставленных лотов на рынке свое лидерство сохранил район Дорогомилово. Здесь по-прежнему находится 31% всех квартир и апартаментов сегмента. На втором месте с показателем 18% — Пресненский район, доля которого с конца прошлого года возросла на 7%. На третьей строчке — Тверской район (11%), традиционно отметившийся наибольшим количеством новостроек.

По данным Knight Frank, в классе де-люкс наблюдается дефицит предложения. За первый квартал текущего года экспонируемое число лотов сократилось на 15%, а за год — на 40%.

Причиной отрицательной динамики называется низкая девелоперская активность в прошлом году, а также то, что два из трех новых проектов в этом сегменте были клубного формата, что создало ажиотаж спроса на недвижимость в конце 2020-го.

Кроме того, небольшую часть предложения в сегменте сняли с продажи.

Как заявили «Известиям» 19 марта в департаменте городской недвижимости Knight Frank, в Москве в марте на 15% относительно февраля и на 25% относительно января вырос спрос на элитное жилье. В агентстве Savills рассказали, что в столице по итогам февраля число сделок с недвижимостью этого сегмента увеличилось в 1,5 раза по сравнению с январем.

Эксперты считают, что в 2021 году активный спрос на недвижимость сохранится по ряду причин, среди которых «очень низкие ипотечные ставки и цена входа на рынок».

Программа субсидирования процентных ипотечных ставок до 6,5% заработала в апреле прошлого года. Она должна была завершиться 1 ноября, но в октябре правительство продлило ее до 1 июля 2021-го.