Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов.
Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%.
Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.
За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.
| 1 | Мята | ГК МИЦ | массовый | САО | 1 кв. 2020 |
| 2 | MONODOM FAMILY | Sun Development | бизнес | ЮВАО | 1 кв. 2020 |
| 3 | Новоданиловская, 8 | Группа Самолет | бизнес | ЮАО | 1 кв. 2020 |
| 4 | Волоколамское 24 | ГК ПИК | массовый | СЗАО | 1 кв. 2020 |
| 5 | Саяны-Парк | Частный девелопер | массовый | СВАО | 1 кв. 2020 |
| 6 | MySpace на Фестивальной | MySpace Development | массовый | САО | 2 кв. 2020 |
| 7 | Правда | Группа ПСН | бизнес | САО | 2 кв. 2020 |
| 8 | KAZAKOV Grand Loft | Колди | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 9 | LOFT Вольный | Частный девелопер | массовый | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 10 | Anna Mons Apartments | Частный девелопер | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 11 | Амарант | ГК МИЦ | бизнес | ЦАО | 3 кв. 2020 |
| 12 | Резиденция Сокольники | ТК АЛЛАДИН | бизнес | ВАО | 4 кв. 2020 |
| 13 | B’aires | СЗ ПРОГРЕСС | бизнес | СЗАО | 4 кв. 2020 |
| 14 | Monodom Lake[2] | SUN DEVELOPMENT | бизнес | САО | 4 кв. 2020 |
К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.).
В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п.
В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный».
Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по округам г. Москвы (количество апартаментов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.
Структура предложения по классам (апартаменты, внешний круг – 4 кв. 2020 г., внутренний – 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.
) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.
п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество апартаментов)
Источник: «Метриум»
По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.).
Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.).
Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (апартаменты, внешний круг – 4 кв. 2020 г., внутренний – 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости.
В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
- «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;
- «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
- «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
- Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;
- Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;
- «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции 2020 года
Определение правового статуса апартаментов
«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».
Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».
Увеличение количества сделок с апартаментами
Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс.
ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%.
Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс.
квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.
Умеренный рост цен
В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв.
м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%).
Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.
Прогноз
«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. – Здесь может быть несколько сценариев.
Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации.
В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений.
Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».
[1]В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2]В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов
Привлекательные метры: почему растет спрос на апартаменты СВАО Москвы
Аналитики отрасли рассказали, с чем связан рост спроса на апартаменты на северо-востоке столицы
Рынок столичных апартаментов переживает бум – растет не только количество сделок, но и стоимость квадратных метров. По данным экспертов, больше всего метров продается в СВАО Москвы. С чем связан рост спроса в этой локации? На какие тенденции рынка стоит обратить внимание при покупке? Об этом «ФедералПресс» побеседовал с ведущими экспертами рынка недвижимости.
Основные тенденции на столичном рынке апартаментов в этом году были во многом схожи с тем, что происходило на рынке жилой недвижимости в целом.
Так, с введением ограничений во втором квартале этого года покупательская активность на рынке апартаментов существенно снизилась, однако начала восстанавливаться уже начиная с мая.
А теперь эксперты фиксируют настоящий ажиотаж среди покупателей этого вида недвижимости (подробнее – в материале «Время покупать: почему растет спрос на столичные апартаменты»).
Еще по теме
Время покупать: почему растет спрос на столичные апартаменты
Апартаменты на северо-востоке Москвы пользуются повышенным спросом, свидетельствуют данные компании Est-a-Tet. В общем объеме спроса на апарт-комплексы, пятая часть – около 20 % – в этом году пришлась именно на Северо-Восточный административный округ. На втором месте расположился Северо-Западный административный с долей в 19 %. Замыкает тройку округов юг Москвы с показателем 16 %.
Лидирующее положение СВАО в рейтинге оправданно: рынок апартаментов в данном округе отличается высокой степенью готовности. Из восьми строящихся комплексов три уже сданы. Остальные объекты, в том числе масштабный проект «Легендарный квартал», планируют ввести в эксплуатацию к концу этого года.
Еще один аргумент, который заставляет покупателей обращать внимание на проекты в СВАО, – развитая инфраструктура локации.
«Одним из важнейших наших преимуществ мы считаем расположение рядом с Ботаническим садом, – рассказывает директор по развитию, партнер «М2Маркет», эксклюзивного партнера по реализации «Легендарного квартала» Роман Строилов.
– Это одно из немногих мест в Москве с редким сочетанием всех характеристик, которые покупатель хотел бы видеть в идеальной локации. В шаговой доступности от дома одновременно и метро, и несколько больших парков. До центра Москвы около 20 минут пути.
Это обжитой район со сложившейся развитой инфраструктурой: торговой, социальной и развлекательной. И в тоже время здесь много новостроек, готовых или на завершающей стадии строительства, благодаря чему есть ощущение, что район новый и современный».
Застройщики апарт-комплексов в СВАО в основном возводят комфорт-класс, но есть и проекты класса «бизнес» – Studio#12, Hill8, «Легендарный квартал». Средняя стоимость одного «квадрата» в проектах варьируется от 144 тыс. рублей в ЖК Nord до 189 тыс. рублей в «Легендарном квартале» и 325 тыс. рублей в Hill 8.
Настолько же отличаются предложения по площадям апартаментов. Состоятельных холостяков и молодые пары могут заинтересовать уютные небольшие студии и однокомнатные квартиры в «Легендарном квартале» площадью от 24,2 до 34,6 кв. м. Многодетные семьи оценят предложения в проекте Studio#12, где максимальная площадь апартаментов превышает 312 «квадратов».
Влияние пандемии
Пандемия и вынужденный период самоизоляции непосредственно повлияли на запросы и предпочтения покупателей недвижимости, отмечают эксперты.
Ограниченная возможность передвижения напомнила людям о ценности личного пространства.
Определенным трендом при выборе апартаментов стали квартиры большей площади и свободной планировки, которые дают возможность обустроить кабинет или создать отдельные зоны для работы на удаленке.
«Стало покупаться больше двухкомнатных апартаментов, вырос спрос на многокомнатные варианты», – отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, спрос на варианты в ценовом диапазоне от 15 млн рублей увеличился на 5,8 %, составив 29,1 %. Интерес к апартаментам в ценовом сегменте от 10 до 15 млн рублей также вырос на 1,5 % – до 34,9 % в общей структуре спроса.
В свою очередь, спрос на апартаменты с ценником в диапазоне от 5 до 10 млн рублей сократился на 7,3 %.
Эксперты также говорят, что покупатели стали больше ценить развитую инфраструктуру рядом с домом, благоустроенные дворы и общественные пространства, позволяющие удовлетворять максимум потребностей даже во время самоизоляции.
По словам Романа Строилова, многие комплексы апартаментов сейчас уже мало отличаются от жилых комплексов и застройщики, как правило, обеспечивают свои проекты всей необходимой инфраструктурой. На территории «Легендарного квартала» планируется строительство центра водных видов спорта с олимпийским бассейном.
Кроме того, в проекте предусмотрен подземный паркинг, большой благоустроенный внутренний двор, свободный от машин. На первых этажах расположатся магазины и предприятия сферы услуг, а также двухэтажный торгово-развлекательный комплекс.
Другое влияние пандемии – развитие инструментов, позволяющих сделать покупку недвижимости более доступной и сократить финансовые риски для покупателя.
Программа ипотеки с господдержкой не распространяется на апартаменты, но застройщик совместно с банком может предложить популярную в этом году субсидированную ипотечную программу, при которой в течение первых месяцев покупатель не оплачивает проценты по кредиту.
Например, в рамках совместной программы застройщика «Легендарного квартала» и «Альфа-Банка» на первые 11 месяцев процент по кредиту снижен до 0 %.
На фоне самоизоляции активно развивается направление онлайн продаж. «Как и во многих других сферах жизни, пандемия не столько принесла что-то новое, сколько усилила тенденции, которые и так развивались последние годы,– отмечает Роман Строилов.
– Мы предлагаем покупателям максимально сократить количество визитов в офис или полностью провести сделку дистанционно. Презентация комплекса возможна по видеосвязи, подбор вариантов осуществляется через мессенджеры.
Собрать документы, подать заявку на ипотеку и получить одобрение банка также можно дистанционно с помощью нашего менеджера. При необходимости даже подписание договора можно провести, не выходя из дома».
Цены растут
Высокий спрос и высокая степень готовности все большего числа проектов на рынке способствовали росту цен на квадратные метры.
Как сообщил изданию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, за год цены в сегменте апартаментов выросли на 25 % (с учетом премиум-класса и элитки), а только за октябрь – на 7 %.
Сегодня средневзвешенная цена предложения апартаментов составляет 474,5 тыс. рублей за кв. м.
В проектах комфорт- и бизнес-класса (эти сегменты занимают 73 % предложения апартаментов в столице) цены квадратного метра выросли не столь существенно. По данным компании «БЕСТ-Новострой», по итогам 3 квартала средняя цена 1 кв.
метра апартаментов комфорт-класса составила 182,7 тыс. рублей за метр, бизнес-класса – 264,3 тыс. рублей. Для сравнения, в январе 2020 года комфорт-класс в среднем стоил 176 тыс. рублей за метр, бизнес-класс – 254,8 тыс. рублей.
Однако до сих пор ряду застройщиков удается сдерживать рост цен, в том числе за счет акций и выгодных предложений. В комплексе «Легендарный квартал», который относится к бизнес-классу, стоимость квадратного метра составляет 189 тыс. рублей (по данным на ноябрь).
Студии от 24,2 до 26,3 кв. м здесь стоят от 5,5 до 6,4 млн рублей, апартаменты с 1 спальней площадью от 31,3 до 34,6 кв. м – от 5,7 до 7,8 млн рублей, с 2 спальнями метражом от 49,1 до 64,9 кв. м – от 9,28 до 13,7 млн рублей, с 3 спальнями площадью от 79,4 до 84,2 кв.
м – от 12,5 до 15,7 млн рублей.
По общему мнению опрошенных «ФедералПресс» экспертов, спрос на апартаменты будет только расти. Будет расти и стоимость «квадратов» в них как на первичном, так и на вторичном рынке.
Особенно это касается локаций с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и в тоже время большим количеством парков.
Поэтому эксперты рекомендуют обратить внимание на проекты в СВАО, который, вероятно, останется лидером продаж апартаментов среди округов Москвы и в 2021 году.
пресс-служба ООО «Д-Инвест»Инфографика: агентство Est-a-Tet
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Фото Сергея Ермохина / ТАСС В Москве больше 50 000 готовых апартаментов и еще больше строится. Эксперты предупреждают, что часть проектов будет заморожена, а цены вырастут
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья.
Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму.
В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус.
— Forbes] может быть очень долгим и дорогим.
Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно.
«Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
— При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая.
— Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно.
В комплексе апартаментов его нет».
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м.
Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов.
В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%.
С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года.
В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%.
Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%.
Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%.
Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города.
«Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН.
Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья.
— Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек.
В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья).
Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен.
По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья.
Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills.
К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам.
А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
— В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались.
Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов.
Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills.
— Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый.
Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований.
Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее».
Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться.
«Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры.
— При этом такие участки не облагаются земельным налогом.
Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP.
— Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений.
А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».
За год предложение апартаментов в Москве упало почти на 50%
В апреле 2021 года на первичном рынке жилья «старой» Москвы было выставлено на продажу 4,7 тыс. апартаментов общей площадью 281,6 тыс. кв. метров, как подсчитали в компании «Бон Тон». За месяц предложение снизилось на 4,2% по количеству лотов и на 10,1% по площади, за год – на 35% и 46% соответственно. На долю апартаментов приходится 17,4% от объема экспозиции «первички» столицы – на 1% меньше, чем в марте.
Большая часть предложения – в проектах бизнес- (36,9%) и премиум-класса (34,7%). Заметнее всего сократилась экспозиция премиальных апартаментов – на 12,3% за месяц и 55% за год. В бизнес-классе снижение составило 9% и 48%. На комплексы комфорт-класса приходится 27% площади, которая за месяц уменьшилась на 7%, за год – на 27%.
По стадиям готовности свыше половины предложения (65,2%) находится на заключительном этапе: в сданных домах – 39%, а корпусах на стадии благоустройства – 2,3% и зданиях, где ведутся фасадно-отделочные работы, – 23,9%.
На проекты на начальной стадии приходится 24,7% площади, включая 15,8% на нулевом цикле и 8,9% стадии монтажа первых этажей.
За год больше всего упало предложение в готовых корпусах – на 47%, а за месяц показатель уменьшился на 10%.
По типу отделки 44% апартаментов представлено без ремонта. На долю отделки приходится 24,2%, с дополнительными опциями – 20,1% и на предчистовую – 11,7%. За год доля отделки с дополнительными опциями (кухня, мебель, сантехника) увеличилась на 18%. При этом доля предложения без отделки продолжает падать (минус 17,5% за год).
Средняя цена кв. метра апартаментов составила 397,4 тыс. рублей, увеличившись на 4,7% за месяц и на 25% за год. Лидером роста стал премиальный сегмент – 634,5 тыс. рублей (плюс 3,5% за месяц и 37% за год).
На сопоставимые величины подорожал «квадрат» в бизнес-классе – 301,9 тыс. рублей (плюс 9,4% и 29,8%) и в комфорт-классе – 232,2 тыс. рублей (плюс 8,1% за месяц и 29,5% за год). В стандарт-классе цена кв. метра составила 221,8 тыс.
рублей (плюс 4,3% за месяц и 8,6% за год).
Самый доступный среди округов – ЮВАО со средней ценой кв. метра апартаментов 224,8 тыс. рублей (плюс 5,1% за месяц и 19,8% за год), самый дорогой – ЦАО с 596,6 тыс. рублей (минус 0,2% за месяц и плюс 22,4% за год). Больше всего за год подорожал «квадрат» в ЮАО – на 48%, до 375,8 тыс. рублей, в ВАО – на 43%, до 274,2 тыс. рублей, а также в ЗАО – на 37%, до 509,8 тыс. рублей.
Риелторы сообщили о росте спроса на апартаменты в Москве на фоне дискуссии об их статусе
МОСКВА, 26 января. /ТАСС/. Количество сделок по покупке апартаментов на первичном рынке Москвы в 2020 году выросло почти на 50%. При этом площадь проданных помещений в четвертом квартале превысила результаты аналогичного периода 2019 года на 135%, сообщили во вторник риелторские компании.
«Количество сделок в комфорт- и бизнес-классах первичного рынка апартаментов составило 5 тыс., что на 49% больше, чем в 2019 году, и на 28% превышает аналогичный показатель 2018 года. В то же время годовой прирост числа реализованных квартир всех классов составил 18%», — сказала ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Согласно исследованию инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в четвертом квартале 2020 года в Москве было продано около 116 тыс. кв. метров апартаментов, что на 135% выше аналогичного показателя 2019 года и втрое больше третьего квартала 2020 года. Высокий спрос в Est-a-Tet связали с обсуждением возможных изменений правового статуса этого вида недвижимости.
Что касается предложения, то эксперты фиксируют его сокращение по итогам года.
Так, в сравнении с концом 2019 года число лотов в Москве уменьшилось на 27,3%, а суммарный метраж сократился на 27,5%, отметила Литинецкая.
«По итогам 2020 года на рынке было представлено 69 проектов комфорт- и бизнес-классов, в которых продавалось примерно 5 350 апартаментов общей площадью 302 тыс. кв. м», — сказала она.
По данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы в годовой динамике объем предложения апартаментов в квадратных метрах уменьшился на 24%, при этом наиболее заметное сокращение отмечено в четвертом квартале 2020 года.
«Снижение объемов предложения, в первую очередь, вызвано вымыванием объектов за счет активного спроса — только за четвертый квартал было продано более 100 тыс. кв. м.
Существует вероятность, что часть объема апартаментов была временно снята с реализации в ожидании предстоящих правовых изменений по их статусу», — отметили в компании.
На фоне повышения спроса и вымывания предложения апартаменты на первичном рынке в Москве показали «умеренное повышение цен», добавила Литинецкая.
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса выросла за 12 месяцев на 4,5% и составила 193,5 тыс. рублей.
Средний квадрат в апартаментах бизнес-класса подорожал на 4,1% и реализовывался в декабре прошлого года по цене в 260,5 тыс. рублей», — отметила она.
Правовой статус апартаментов
Ранее президент России Владимир Путин поручил к 1 августа внести изменения в законодательство для определения правового статуса апартаментов.
Законопроект, который определит правовой статус апартаментов и установит возможность регистрации в них по месту жительства, планируется внести в Госдуму в октябре 2021 года, следует из плана правительства по трансформации делового климата в градостроительстве. Пройти процедуру одобрения документа в Совете Федерации планируется в декабре.
В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости.
Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов — ни не обеспечены социальной инфраструктурой.
Спрос на съемное жилье в Москве снизится в 2021 году. С ним может упасть и стоимость аренды
По мнению экспертов, спрос на аренду квартир будет низким из-за отсутствия роста экономики и доходов населения.
На фоне низкого спроса собственники столичных квартир меньше отказывают потенциальным арендаторам.
В первом квартале 2021 года, по мнению экспертов, ожидается снижение спроса на аренду квартир в Москве.
- Такая тенденция станет продолжением динамики 2020 года, связанной с пандемией и коронакризисом.
- В четвертом квартале 2020 года было отмечено снижение спроса на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
- По мнению управляющего директора «МИЭЛЬ» Марии Жуковой, в январе – марте 2021 года ситуация останется такой же. Среди причин — отсутствие роста экономики и доходов населения.
- Поскольку предпосылок для роста стоимости столичных квартир не было в 2020 году, его не стоит ждать и в первой половине 2021-го, считает Жукова. Она также отметила, что возможно незначительное снижение цен ввиду низкого спроса и широкого предложения.
Что будет с предложением
Падение спроса неизбежно повлияло и на предложение — квартир, ожидающих своих арендаторов, на рынке сейчас больше, чем год назад.
- Квартиры с потребительскими недостатками или с излишне требовательными к потенциальным жильцам собственниками стали ожидать своего арендатора на 25–30% времени дольше, чем это было ранее.
- Собственники столичных квартир стали меньше отказывать потенциальным арендаторам. По данным аналитического центра агентства недвижимости ЦИАН, если в начале года доля отказов составляла 60%, то сейчас она упала в 2 раза.
- Основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев считает, что часть владельцев попробуют повысить доходность своей недвижимости путем ее разделения на несколько студий. Он подчеркивает, что такая тенденция может повысить нагрузку на социальную инфраструктуру и в ближайшие годы повлечь ограничения на разделение квартир и использование апартаментов в качестве жилой площади. В ноябре заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что строительство апартаментов стоит запретить, законодательно закрепив жилой статус уже возведенных помещений.
Что было в 2020 году
- По данным аналитики агентства недвижимости «МИЭЛЬ», в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в Москве снизился на 76% в сравнении с апрелем 2019 года. В то же время спрос на недвижимость за городом увеличился в 10 раз.
- В сравнении с аналогичным периодом 2019 года, предложение долгосрочной аренды квартир снизилось на 30%, коттеджей — на 40%. По мнению Марии Жуковой, такая динамика была обусловлена эпидемиологической обстановкой.
- По данным аналитиков платформы «Авито-Недвижимость», спрос на аренду начал восстанавливаться уже в мае 2020 года и вырос почти на 50% относительно самых низких показателей начала апреля.
- Согласно исследованию риэлторской компании «МИЭЛЬ», с сентября 2019 по сентябрь 2020 года цены на аренду однокомнатных квартир в Москве снизились на 6% (до 35 тыс. рублей в месяц), двухкомнатных — на 7,2% (до 46 тыс. рублей в месяц), трехкомнатных — на 7,7% (65 тыс. рублей в месяц). Стоимость самых бюджетных вариантов при этом не поменялась.
Российский рынок аренды в 2021 году
- Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что в России после снятия ограничительных мер увеличивается потенциальный спрос на арендное жилье.
- По мнению руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости риэлторской компании «Этажи» Ольги Павлиновой, к лету 2021 года стоимость аренды может увеличиться на 4-5%.
- При отсутствии ограничений из-за второй волны пандемии наибольшее влияние на арендные ставки окажут инфляция и рост цен на новостройки, заявила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова. Она полагает, что в такой ситуации с октября 2020 года по октябрь 2021 года рост цен может достигнуть 8 –10% в Москве и порядка 5 – 8% в крупных городах в регионах.
Копировать ссылкуСкопировано