В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Все больше обычных покупателей приходит на торги, где распродаются квартиры неудачливых ипотечных заемщиков. Раньше приобретателями квартир через торги были преимущественно агенты, которые брали их для перепродажи, отмечает первый заместитель гендиректора Российского аукционного дома Константин Раев. Сейчас же стало много тех, кто покупает такое жилье для себя.

На рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечает управляющий партнер сети офисов «Миэль» Александр Москатов. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу — с еще невыплаченной ипотекой. Причины могут быть разными — не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России

Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказал Раев. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег. Либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант — нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.

То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем. Некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка «за сложность» в последние годы небольшая — около 5%.

Снизить цену больше, процентов на 10, продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. «Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком», — поясняет Москатов.

Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор. «Квартира, например, стоит 25 млн рублей, и 10 млн продавец еще должен банку, — рассуждает он. — То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 млн рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер.

Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».

Это самый опасный вариант для покупателя — когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечает адвокат Наталья Тарасова.

«В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит», — говорит она.

Из квартиры, купленной на торгах, бывших владельцев придется выселять самостоятельно

На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев.

При этом, если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.

Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке, подать заявку и внести задаток — до 20% от стоимости лота.

Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов — засчитывается в сумму продажи. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например каждые две недели, снижается.

И может уменьшиться даже до половины от первоначальной.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Как купить квартиру без риелтора

Через торги продаются «неблагополучные» квартиры, отмечает Москатов, это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья.

Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев.

Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс будет длиться несколько месяцев.

Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно.

В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых — больше, сообщает пресс-служба Сбербанка.

За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж, отмечает замдиректора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Елена Дорофеева.

«Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, — отмечает Раев. — Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора».

Прогноз

Официальные цены на жилье во втором квартале нынешнего года подрастут в 50 регионах России. Минстрой рассчитал среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья для каждого региона.

В 50 регионах, как указывается в проекте приказа ведомства, стоимость «квадрата» по сравнению с первым кварталом года увеличится. Существеннее всего — примерно на 4 тысячи рублей — поднимется официальная стоимость жилья в Москве (до 122 636 рублей), Якутии (91 425 рублей) и Амурской области (82 266 рублей). Подорожание около 2,5 тысячи рублей будет в Подмосковье и Севастополе.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Ипотечные заемщики столкнулись с новой схемой обмана

Изменятся цены во всех регионах Дальнего Востока.

Но если в шести регионах они заметно повысятся (примерно на две тысячи рублей), то в Сахалинской области метр станет даже дешевле (86 699 рублей против нынешних 87 063 рубля).

В конце года сильнее всего на Дальнем Востоке цены пересматривались опять же в Якутии и Амурской области, а также в Приморье, подорожание составило около 3-4 тысяч рублей.

При этом норматив стоимости одного «квадрата» общей площади жилья по Российской Федерации в целом останется прежним — 49 173 рубля, его меняют раз в полугодие.

«Эти значения не влияют на показатели, формирующие стоимость жилья на рынке. Они рассчитываются по утвержденной методике и используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья», — отмечал ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Лидерство по ценам на жилье удержит Москва. Самые дешевые квартиры, по расчетам минстроя, в Кабардино-Балкарии — по 31 968 рублей за кв. м. Близки к лидеру по доступным ценам также Брянская, Смоленская области, Калмыкия, Дагестан и Ингушетия, где стоимость квадратного метра колеблется от 32 до 33 тысяч рублей.

Продается квартира с людьми

В Москве уверенно растет новый сегмент рынка недвижимости. Он формируется из залоговых квартир, выставленных на продажу.

В объявлениях на площадках электронных торгов и сайтах банков заявленная цена квартиры может быть до 30% ниже рыночных. Низкая цена чаще всего указывает на обременение.

Продавцы не скрывают, что вместе с недорогой квартирой покупателю достанется прописанный и проживающий в ней предыдущий собственник.

Двухкомнатная квартира площадью 53 кв. м. в сталинском доме недалеко от станции метро «Марьина Роща» за 10,7 млн руб. в списке залогового имущества одного из банков прямо указывала на то, что цена снижена по веской причине.

На ЦИАН квартира чуть большей площади на менее привлекательном первом этаже и в сталинском доме по той же улице выставлена на продажу за 14,2 млн руб.

По указанному в первом объявлении номеру телефона «Деньгам» подтвердили: «На квартиру обращено взыскание, в ней проживает собственник. Выписывать и выселять его придется покупателю».

Все законно

Продавать квартиру с подобным обременением законно. Имущество попадает в список на продажу, если кредит, по которому оно заложено, больше не обслуживается и банку и заемщику не удалось договориться в досудебном порядке.

До принудительной реализации есть еще добровольная продажа — в этом случае заемщик с согласия банка продает объект залога и гасит долг по кредиту.

«Такой вариант возможен, если заемщик испытывает финансовые трудности и имеющиеся варианты реструктуризации или ипотечные каникулы не помогут восстановить финансовую устойчивость»,— поясняет старший вице-президент, директор департамента проблемных активов банка «Открытие» Александр Мямлин.

По договоренности квартиру может продавать как банк, так и сам заемщик. В обоих случаях на нее может быть скидка от рыночной цены для того, чтобы ускорить выход на сделку. Когда заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по договору, банк запускает процедуру принудительного взыскания.

Читайте также:  Продать загородный дом в подмосковье становится все сложнее

«По закону об ипотеке залогодержатель — банк — вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по ипотечному договору, чтобы за счет него удовлетворить имеющиеся по кредиту требования, убытки, расходы»,— напоминает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Терехова.

Банк инициирует взыскание залога или процедуру банкротства через суд. Затем, по решению суда, выставляет квартиру на торги, чтобы погасить долг.

«На торгах попадаются не только сложные случаи с обременениями, но и практически идеальная недвижимость на первичном рынке.

Например, когда банкротится строительная компания или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников»,— замечает заместитель директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова.

Порядок продажи имущества на залоговом аукционе определен законодательно. «На первых торгах стоимость реализации имущества устанавливает суд в размере 80% от рыночной стоимости.

В случае передачи квартиры на повторные торги стоимость снижается еще на 15%»,— рассказывает директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева.

По словам Александра Мямлина, если имущество не удалось продать в ходе исполнительного производства и банкротства, банк принимает объект залога на баланс и запускает процесс реализации непрофильного для банка актива.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

«Стоимость реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности банка, определяется исходя из рыночной стоимости объекта»,— отмечает госпожа Алиева. Рыночная стоимость учитывает все характеристики, включая обременения.

По данным РАД, если сравнивать средние цены в 2020 году, то квартиры с обременением в Москве продавались с дисконтом к рынку в 11%, а в Санкт-Петербурге — в 35%. В этом году цены на банкротных торгах, как и на рынке жилой недвижимости в целом, находятся на пике.

«Не стоит рассчитывать на покупку на залоговом аукционе хорошего актива по бросовой цене. Но все зависит от наличия и отсутствия серьезных обременений»,— подчеркивает Ольга Желудкова. По ее оценке, с началом пандемии рынок продаж залоговых квартир увеличился, но предел роста еще не наступил.

«Банкротство — достаточно длительная процедура. Имущество по дефолтам прошлого года выйдет на рынок через год-полтора»,— уточняет госпожа Желудкова.

К чему готовиться

Обременение определяет обязанности правообладателя и права на недвижимость третьих лиц.

Обременять имущество могут сервитут (ограниченное право использования земельного участка), ипотека, доверительное управление, арендные отношения. «Но это неполный перечень.

Помимо закона о государственной недвижимости и Гражданского кодекса ограничивать права на недвижимость могут другие нормативные и судебные акты»,— поясняет Елена Терехова.

Самое распространенное обременение квартиры — бывшие собственники или их родственники, зарегистрированные и проживающие в ней.

«В квартире могут быть прописаны и жить люди, полагающие, что обладают правом пользования жильем, не являясь владельцем»,— рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Одновременно действующий собственник уже может быть зарегистрирован в другой квартире и может запустить процесс продажи с оставшимися в старой квартире жильцами. На такие лоты скидка может достигать 20% от рыночной стоимости сопоставимого предложения.

Есть более сложные ситуации: квартира в залоге по кредиту, который собственники не могут обслуживать, но и уезжать не собираются. Формальная процедура разрешения такой ситуации существует: нужно подать иск о снятии с регистрационного учета, затем — о выселении. «Покупателю стоит готовиться к серьезному судебному процессу.

Не получится просто вызвать участкового и выселить старых жильцов. Нужно понимать, что человек, которого выселяют из квартиры, уходит из нее не по своей воле. Процесс неприятный и может растянуться на годы из-за судов»,— подчеркивает управляющий директор сети офисов «Миэль» Юлия Антясова.

По словам Сергея Шломы, на такой лот дисконт может достигать 40%, но сделки по такой цене единичны.

открыть таблицу в новом окне

Источник: Единый федеральный реестр юридически значимых сведений.

Устоявшаяся судебная практика по таким делам не гарантирует легкое выселение. Бывший собственник может отказаться следовать требованиям суда и покидать квартиру. «Тогда новый собственник должен получить исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов, которая возбудит исполнительное производство.

Далее судебные приставы направляют уведомление о необходимости прекратить пользование квартирой и в случае отказа освобождают ее принудительно»,— описывает порядок действий адвокат коллегии адвокатов «А1» Давид Арзиани. По словам юристов, в целом проблем возникнуть не должно и квартира в итоге будет освобождена.

«Но психологически это очень трудная задача, потому что выселяемыми оказываются и несовершеннолетние, и престарелые»,— обращает внимание руководитель направления банкротства юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков.

По оценке Давида Арзиани, цена профессионального сопровождения в подобных делах зависит от цены недвижимости и нюансов ситуации и варьируется от 150 тыс. до 1,5 млн руб.

Формально в лотовой документации к торгам должна быть полная информация об обременениях, включая, например, долги по счетам за коммунальные услуги. На практике она может быть не указана. Пока это не проблема — при продаже квартиры новый собственник «наследует» только долги по счетам за капитальный ремонт.

«Нужно установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника. В этом случае долги к новому собственнику не перейдут»,— констатирует Ольга Желудкова.

Но ситуация может измениться — управляющие компании недовольны, что не могут найти должника после смены владельца квартиры, и предлагают переложить долги на нового собственника. По данным СМИ, соответствующее предложение рассматривает Минстрой.

открыть таблицу в новом окне

Источник: ЦИАН.

При планировании покупки квартиры на торгах следует иметь в виду, что придется действовать в условиях недостаточности информации о продаваемой квартире. Из Единого государственного реестра недвижимости можно узнать об арестах по постановлениям судебных приставов или других ограничениях, наложенных судом. Но не обо всех существующих обременениях.

«В ЕГРН не значатся права третьих лиц, которые обладают постоянным правом пользования такой квартирой, использование материнского капитала, возможные наследники, которые могут претендовать на квартиру»,— перечисляет Елена Терехова, добавляя, что это все возможные обременения, которые могут привести к прекращению или ограничению права собственности нового владельца квартиры.

Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены. «Банк определяет цену и условия продажи, но их можно оспорить по таким основаниям, как занижение или завышение цены, крайне жесткие условия продажи и прочие недостатки, связанные с ограничениями круга потенциальных покупателей»,— говорит Олег Пермяков.

По словам Давида Арзиани, в сравнении с общим количеством торгов их результаты не часто признают недействительными. «Но это абсолютно реальный риск»,— отмечает он.

Как покупают залоговые квартиры

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Квартиры из залоговой массы продаются на аукционах. «Это открытый и публичный способ, который дает всем участникам равные права на приобретение актива на торгах. У покупателей нет гарантии стать победителем на аукционе»,— рассказывает Ольга Желудкова из РАД. Схема продажи банкротного имущества состоит из трех этапов. Первый этап — английский аукцион на повышение.

Второй этап — английский аукцион с десятипроцентным дисконтом начальной цены. Третий этап — публичное предложение (торги на понижение), в ходе которого цена лота последовательно снижается. «В торгах на понижение минимальная цена не регламентирована законом, и именно эта форма реализации привлекает покупателей тем самым шансом купить актив сказочно дешево»,— обращает внимание госпожа Желудкова.

Но сейчас имущество продается уже на первых торгах на повышение. «Полтора-два года назад такого не было, активы продавались на последнем этапе с понижением цены. Сейчас на недвижимость высокий спрос, дисконтов нет.

Банкротная недвижимость продается в основном по рыночной стоимости»,— отмечает эксперт РАД, добавляя, что исключение по-прежнему составляют лоты с серьезным обременением в виде проживающего предыдущего владельца.

Читать далее

Для участия в торгах нужно получить квалифицированную электронную подпись, пройти аккредитацию на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в аукционе, внести задаток в сумме 5–20% от стоимости имущества и в случае победы подписать договор.

«Задаток зачитывается в счет оплаты имущества в случае победы и возвращается участнику, если торги завершились не в его пользу», — говорит исполняющий обязанности генерального директора электронной торговой площадки «Росэлторг» Андрей Кашутин. По его словам, в случае имеющихся обременений продавец в информационном сообщении обязан об этом уведомить будущего покупателя.

Прогнозировать конечную стоимость сделки некорректно — если объект востребованный, она может вырасти в несколько раз. По статистике площадки «Росэлторг», жилье с торгов покупают чаще всего физические лица и индивидуальные предприниматели. На сделки с юрлицами приходится около 15% от общего числа.

Читайте также:  Налог на апартаменты: точный расчет

«Самостоятельно купить квартиру с торгов достаточно просто, и никаких специальных знаний для этого не требуется. Процедура проходит по упрощенной схеме»,— подчеркивает Андрей Кашутин.

Ольга Желудкова считает, что на практике основные трудности покупки залоговой недвижимости связаны как раз с получением информации об актуальном состоянии актива.

«Квартиру не всегда можно увидеть, даже на фотографии, если управляющий не стремится к публичной реализации. Нередки ситуации, когда накануне торгов жилье нельзя посмотреть.

То есть, решаясь на приобретение квартиры с банкротных торгов, нужно быть готовым к отсутствию ожидаемого сервиса в части получения информации»,— резюмирует она.

Екатерина Геращенко

Зачастую квартиры продаются с жильцами

2017-10-18T18:33:08+10:00 2017-10-18T18:33:08+10:00 2017-10-18T18:33:08+10:00

Банки все чаще становятся обладателями активов, которые ничего, кроме головной боли и дополнительных расходов по их содержанию, финансистам не приносят. Полученные от заемщиков в качестве обеспечения по кредиту квартиры, дома и земельные участки легче продать, чем держать на балансе. Вот только очередей из потенциальных покупателей пока не наблюдается.

Условия и стоимость реализации активов могут отличаться в зависимости от стадии и ситуации, при которых проходит урегулирование задолженности заемщика перед кредитором.

Елена Кудрявцева, главный специалист отдела исполнения судебных актов дирекции по правовым вопросам банка «Санкт-Петербург»: «Ценообразование в процессе продажи залогового имущества несколько отличается от привычного механизма формирования цен.

Основное отличие в том, что помимо обычных факторов на формирование цены влияют еще и специфические, а именно: срок просрочки по кредитному обязательству, окончание срока исковой давности, сумма просрочки по кредитному обязательству, наличие обременений и запретов на распоряжение залоговым имуществом, стадия взыскания по финансовому обязательству и ряд других».

Залоговое имущество реализуется на различных стадиях. Первый вариант — реализация на досудебной стадии (добровольная). На данном этапе надо учитывать соблюдение интересов сторон (заемщика и кредитора), уровень просроченной задолженности, конъюнктуру рынка и т. д. Как правило, на этой стадии стоимость рыночная либо максимально приближенная к ней.

Андрей Тюкин, эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада, администратор «Российского портала залогового имущества «Залог24»: «Банк больше заинтересован в урегулировании задолженности путем реализации предмета залога на досудебной стадии.

Для покупателя это хорошо тем, что сроки реализации гораздо меньше, чем при проведении торгов. При этом можно свободно осмотреть объект недвижимости и повлиять на конечную цену продажи. На данном этапе жилое помещение можно приобрести в кредит и получить свободную от жильцов и судебных тяжб квартиру.

Чистоту сделки полностью контролирует банк, который, ко всему прочему, оформляет пакет документов для проведения сделки».

В случае приобретения жилья, находящегося в ипотеке, при добровольной реализации под контролем банка риски минимальны, так как информацию о всех обременениях можно найти в выписке из единого государственного реестра недвижимости.

Сергей Новиков, ведущий эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада: «При наличии у залогодателя иных кредитных обязательств существует риск наложения обременения на ипотечную квартиру в виде ареста на нее. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, и тогда квартира снова окажется под арестом.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности, продавцу нужно эти обременения снять. Либо вначале погасить задолженность перед кредитором.

Продавец квартиры может погасить долг как за счет собственных средств, так и за счет покупателя, в этом случае сумма задолженности передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения.

Риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему на праве собственности. Основной договор купли-продажи заключается уже при отсутствии обременений на квартиру».

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире.

Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Также существует риск обжалования данной сделки в случае признания залогодателя банкротом.

При продаже недвижимости с торгов возможны различные виды реализации имущества и имущественных прав, в зависимости от наличия обременений (залог, арест, ограничение проведения регистрационных действий) и стадии реализации.

Во-первых, проходит мониторинг — принятие предложений от заинтересованных покупателей с последующим определением начальной цены продажи имущества.

Это своего рода «предпродажа» — изучение спроса на имущество с параллельным проведением оценки.

Второй вид — реализация имущества судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства, через торги или комиссионера. В третьем случае продажа имущества ведется через торги на аукционах.

«В зависимости от решения, принятого банком и заемщиком, арбитражными управляющими и различными юридическими лицами возможно определить наиболее эффективную систему продажи имущества, но для простого обывателя такая процедура покупки активов сложна и имеет ряд недостатков», — считает Сергей Новиков.

К негативным сторонам для покупателя можно отнести длительный срок реализации, отсутствие доступа к осмотру объекта и отсутствие возможности покупки в кредит.

При этом цена продажи регулируется условиями проведения торгов, а значит, дисконта может и не быть.

Учитывая принудительную процедуру реализации, могут возникнуть и иные негативные факторы, такие как наличие проживающих в квартире лиц, задолженность по оплате коммунальных услуг, наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц и т. п.

Еще одна форма реализации жилой недвижимости — продажа с баланса банка. Елена Кудрявцева называет этот вариант оптимальным и наиболее выгодным по стоимости.

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

«Покупка на стадии реализации имущества как непрофильного актива с баланса банка дает возможность купить недвижимость со значительным дисконтом от рыночной стоимости. Такая квартира уже не является залоговой, это уже собственность банка.

По этой причине упрощается сама процедура оформления сделки, конечно, при условии, что в квартире не будут проживать предыдущие зарегистрированные жильцы.

Зачастую такие квартиры реализуется с проживающими зарегистрированными ранее жильцами, и дальнейшая процедура выселения лежит на новом собственнике через суд», — объясняет Елена Кудрявцева.

Также на стадии продажи с баланса банк может предложить кредитную программу на льготных условиях. Сделка проходит напрямую от собственника. Для покупателя такая форма сделки является выигрышной, т. к.

недвижимость реализуется в кратчайшие сроки, объект можно предварительно посмотреть и отрегулировать его конечную стоимость. Если банк провел процедуру выселения до оформления сделки, то покупателю достается уже свободная квартира.

Чистоту такой сделки полностью контролирует банк, а его сотрудники берут на себя оформление пакета документов.

По словам Андрея Тюкина, банк может самостоятельно провести процедуру выселения жильцов до передачи объекта на продажу, но зачастую квартиры продаются с жильцами.

В таком случае покупатель уже самостоятельно обращается в суд с иском о выселении, но и стоимость продажи будет гораздо ниже.

Если клиент совершил сделку с банком, а прошлые жильцы, которым уже нечего терять, из квартиры так и не съехали, выселять их придется через суд.

«Право подачи иска о выселении есть у собственника квартиры, поэтому в случае регистрации покупателем своего права собственности с иском о выселении идет он, а не банк», — сообщает Елена Кудрявцева.

Так стоит ли покупать залоговую квартиру? «Допустим, жилье продает банк с дисконтом в 10%. При этом люди, которые оказались в сложной ситуации и запустили ее настолько, что с банком мирно договориться уже нельзя, будут всячески цепляться за возможность проживания в этой квартире.

Терять им нечего, и они будут руководствоваться правилом «мой дом — моя крепость», — рассуждает на условиях анонимности директор одного риелторского агентства Владивостока. — Выселять их из единственного жилья придется человеку, который купил квартиру.

Закон, конечно, на стороне собственника, но освобождать квартиру придется через суд.

Практика показывает, что такие процессы растягиваются даже не на месяцы — на годы.

И те деньги, которые покупатель выгадал от сделки с банком, пойдут на работу адвокатов, составление исковых заявлений и прочие издержки.

При этом человеку придется смотреть на отчаяние прежних владельцев, настаивать на том, что они должны уйти на улицу. Кстати, по закону просто выселить в никуда людей, особенно если у них есть дети, нельзя».

Эксперты говорят, что в Приморье случаев реализации залогового жилья банками не много. Причиной этому является то, что большинство должников предпочитают не затягивать и продают недвижимость раньше, с меньшими для себя потерями. «Представьте базовую ситуацию: когда человек берет ипотеку, 30% средств он вносит сам, остальные 70% — деньги банка.

Если сумма задолженности перед банком копится, то организация на момент продажи залогового жилья стремится покрыть свои расходы. За то время, пока ведутся тяжбы, банк тратит деньги на судебные издержки, проценты долга капают.

И новому владельцу, с учетом этих трат финансовой организации, квартира достается по цене, не сильно отличающейся от рыночной», — считает собеседник «К».

При этом взять ипотеку на квартиру, продаваемую с торгов, нельзя.

Андрей Тюкин: «Как процедура получения ипотеки, так и процедура торгов по приобретению недвижимого имущества — достаточно емкие и сложные процессы, совместить которые практически невозможно.

У многих банков существует свой устоявшийся порядок получения одобрения по ипотеке и формированию пакета документов для выдачи денежных средств под залог недвижимости.

Торги по своей сути также проходят в несколько этапов, в первую очередь, для участия в торгах необходимо зачислить задаток на счет организатора торгов, а затем — в случае выигрыша — победителю необходимо внести полную стоимость квартиры на счет организатора в течение пяти дней. Банк не сможет одобрить сделку, так как уверенности в том, что данная квартира будет приобретена на торгах, нет, а организатор торгов по закону через пять дней в случае непоступления денежных средств на счет может признать торги несостоявшимися».

Ксения СУХИХ

Что нужно знать при покупке залоговой недвижимости ?! – Правовед Плюс

В Москве покупатели стали интересоваться залоговым жильем

28.09.2020

Читайте также:  В Москве построен дом по нанотехнологиям

Приобретение залоговой недвижимости – это одна из форм гражданско-правовых сделок. При ее совершении покупателем приобретается объект недвижимости (дом или квартира), находящиеся в залоге у банковской организации. Обычно таким образом приобретается ипотечное жилье. Расскажем о тонкостях, нюансах и проблемах, которые могут возникнуть при организации сделки.

У многих граждан в нашей стране бытует ошибочное мнение о том, что покупка залоговой недвижимости достаточно выгодное мероприятие. Якобы квартиру можно вообще приобрести фактически за бесценок.

Мнение такое крайне неверное, так как залоговая недвижимость, находящаяся в ипотеке не теряет своей рыночной ценности, а сама сделка достаточно проблематично выполняется с юридической точки зрения.

Если она и будет стоить недорого, то не меньше 15-20 процентов ниже среднестатистической цены.

Причины реализации квартиры, находящейся в залоге

Покупатели часто настороженно относятся к таким сделкам, но причина продажи квартиры бывает банальной. В частности, заемщики не справляются с ипотечным бременем или, например, желают разменять жилье с большего на меньшее.

Также причиной продажи квартиры может стать необходимость переезда, расширения жилой площади, использование жилого помещения в качестве инструмента для организации инвестирования. Залоговая квартира обладает особым правовом статусом, так как при ее продажи участвуют в сделке не две, а три стороны.

Это продавец, покупатель и банк в качестве залогодержателя объекта недвижимости.

Схема покупки квартиры в залоге

Не все банки идут на то, чтобы дать разрешение на продажу квартиры, поэтому следует предварительно перед сделкой обзавестись официальным согласием.

В настоящее время в соответствии с установленными законодательными нормами используются следующие основные схемы продажи квартиры:

  • Реализация жилого помещения с дальнейшим погашением оставшейся суммы кредита покупателем. Сначала полностью гасится кредит, снимается залоговое обеспечение, право на квартиру переходит к заемщику и только после этого недвижимость может быть перерегистрирована на ее покупателя;
  • Заключение договора-купли продажи с участием банковской организации. Во время этой сделки покупатель вносит на аккредитив или депозитную ячейку залог. В одной ячейке могут размещаться деньги для банка (остаток задолженности за ипотеку) и деньги для продавца. В УФНС предоставляется договор купли-продажи для регистрации вместе с заявлением от банковской организации о снятии залога с квартиры. После того, как документы зарегистрированы банк получает доступ к денежной сумме, покрывающей ипотеку, а продавец получает те деньги, которые положены ему до договору;
  • Продажа недвижимости через смену залогодателя. При этом виде продажи покупатель также вносит на депозитные ячейки денежные средства. После того, как это сделано проводится переоформление прав собственности. По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя.

При осуществлении сделки купли-продажи с обременением в виде жилой недвижимости крайне важно обратиться к опытному юристу, который не только изучит все документы, оценит возможные риски, но и грамотно с точки зрения гражданского законодательства организует и проведет сделку.

Какие есть риски у покупателя при приобретении квартиры, находящейся в ипотечном залоге ?!

Естественно то, что при организации любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости есть риски правового характера.

Например, если покупатель передает солидную сумму в виде задатка либо аванса продавцу, то тогда есть риск того, что продавец откажется вообще продавать квартиру, которая находится под ипотечным обременением.

Конечно, можно и даже нужно воспользоваться распиской, но это не всегда может избавить от невозврата денежных средств. При этом сам возврат аванса вполне может растянуться на долгие годы.

Если покупатель квартиры рассчитывает на ипотечный кредит от своей банковской организации и вносит аванс, то тогда банк вполне может не одобрить ему квартиру, которая была заложена другому банку. Опять же имеется риск потери внесенного аванса.

При выполнении определенных условий банк, являющийся залогодержателем может дать разрешение на продажу, но эти условия могут быть не всегда выгодными для покупателя или самого заемщика. Например, банковская организация начинает перед совершением сделки купли-продажи от требовать от залогодателя до 80% от задолженности по сделке.

Естественно есть риск того, что банк вообще вынесет отказ и не разрешит продажу заложенной квартиры. Поэтому все риски надо просчитывать, обговаривая условия и детали сделки заранее.

Затягиваются иногда сроки получения закладной из банка вместе со сроками снятия обременения в Росреестре. Тогда есть риск, что для покупателя условия сделки будут не актуальными, ведь никто не хочет ждать долгие месяцы.

При покупке квартиры для приобретателя риск кроется в том, что может быть осуществлена попытка передачи продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке.

Такая передача ничем не подкреплена кроме предварительным договором купли-продажи или условиями договора аванса.

Как снизить возможные риски при приобретении квартиры в ипотеку ?!

Чтобы снизить риски, нужно обязательно обратиться к опытным юристам хотя бы за консультацией перед проведением сделки. При приобретении ипотечной квартиры надо обязательно учесть наличие согласие на совершение сделки от банковской организации. При отсутствии данного письменного разрешения сделка будет признана оспоримой и в последствии недействительной.

Убедиться перед сделкой надо и в том, что в квартире нет прописанных несовершеннолетних граждан, от которых после регистрации сделки просто так избавиться не получится.

Для этих целей следует получить выписку из домовой книги, в которой будет указано количество зарегистрированных и проживающих жильцов в квартире.

Помнить следует о том, что такая выписка действительна в течение десяти календарных дней с момента ее получения.

Еще нужно запросить выписку из ЕГРП для того, чтобы узнать о наличии иных обременений, например, в виде ареста на ипотечной квартире. Никогда не приступайте к составлению основного договора и не передавайте денег без авансового договора. Предварительный договор купли-продажи поможет избежать потери денежных средств в будущем.

Еще стоит добавить о том, что приобрести по привлекательной цене квартиру под залогом можно, если она находится на аукционных торгах заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость.

Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество, выступая одной из сторон сделки купли-продажи.

Нужна консультация юриста по недвижимости в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Москвичи спешат избавиться от ипотечных квартир

Накопить на квартиру в крупном городе – маловероятно для человека со средней зарплатой. Поэтому половина жилья покупается в ипотеку, отмечают эксперты. 2020 год стал «бумом» на рынке жилищных кредитов.

 В 2020 году жители столицы поставили рекорд по покупкам квартир в новостройках – по Московскому региону заключили 151,9 тыс. договоров долевого участия, по данным ЦИАН.

Всплеск продаж повлёк две необычные тенденции: первая – люди активно рефинансируют старые кредиты по сниженным ставкам. Вторая – жители столицы продают ипотечные квартиры.

Тревожный знак?

На второй фактор повлияла не только пандемия: объём продаж залоговых квартир увеличился в Москве на 15% за последние три года. При этом сроки кредита на выставленные лоты разные – от года до 30 лет. Об этом говорится в исследовании агентства недвижимости «Миэль».

Почему москвичи продают ипотечные квартиры? yur-protsess.ru.

Ещё несколько лет назад продажи квартир в залоге были единичными случаями. Почему же москвичи торопятся продать ипотечные квартиры? Всему «виной» льготная ипотека под 6,5%, которая «подогрела» спрос.

Однако Центробанк опасался, что программа приведёт к перегреву на рынке, и выступал за её прекращение. Вопреки предостережениям ЦБ правительство продлило льготу.

Почему квартиры продают?

Стоит ли считать рост продажи ипотечных квартир негативным знаком? Эксперты «Миэль» объясняют, почему так произошло. Чем больше количество ипотечных сделок, тем больше продаж залоговых квартир.

Причин для продажи может быть несколько:

  1. Молодая семья купила «однушку» в ипотеку. Родился ребёнок, стало тесновато. Семья решает продать однокомнатную квартиру и переехать в жильё попросторнее.
  2. Семья разменивает большую квартиру на две поменьше и разъезжается. Например, при разводе родителей. Или, наоборот, взрослые решают купить две квартиры – для себя и выросших детей.
  3. Собственник потерял часть дохода, у него нет возможности платить ипотеку за большую квартиру. Он продаёт жильё и покупает недвижимость меньшей площади.

Купля-продажа ипотечных квартир прежде вызывала проблемы у риелторов, покупателей и продавцов, признают эксперты. Но, чем больше практики, тем больше опыт.

Однако до сих пор остаются проблемы, например, при продаже квартиры, которую купили с использованием материнского капитала. Родители должны выделить детям долю в приобретаемой квартире.

Поэтому семья должна быть внимательна при продаже такой недвижимости, чтобы не пострадать самим и не подвести будущего покупателя.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *