Бездотационные дома — одна из новых жилищных программ, которая дает возможность москвичам не проводить долгие годы ожидания в очереди, а прямо сейчас арендовать у города квартиры по приемлемым ценам. Не откладывать жизнь на потом уже решили почти 1500 семей очередников, большинство — молодые.
О том, как реализуется программа, «КР» попросил рассказать заместителя генерального директора ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» Николая Лобанова.Покупать или снимать?
— Николай Николаевич, давайте вернемся к истокам программы бездотационных домов (БДД). Как все начиналось?
— Сеть бездотационных домов формировалась по разным направлениям. Началось все с программы «Молодой семье — доступное жилье». На первом ее этапе семьи очередников арендовали жилье у города в молодежном доме на улице Верхние Поля, 38, корп. 1.
Они заключали договор коммерческого найма на пять лет, жили в нормальных благоустроенных квартирах, вступали в одну из накопительных систем и собирали деньги на то, чтобы приобрести уже свое жилье по одной из городских программ — договору купли-продажи с рассрочкой платежа, социальной ипотеке или с помощью субсидии из бюджета. Этот дом на Верхних Полях стал, по сути, первым бездотационным.
Конечно, не все молодые семьи были готовы вкладывать свои средства в приобретение жилья в собственность с помощью возмездных форм. По опросам, таких оказалось не более 25%.
Примерно 20% очередников сказали, что у них вообще нет средств.
Поэтому для ускорения решения жилищного вопроса москвичей и сокращения очереди в 2007 году было принято решение создать отдельную программу по бездотационным домам.
В соответствии с постановлением правительства столицы № 708-ПП от 5 августа 2008 года «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма» у очередников появилось право выбора — покупать или снимать жилье у города по льготным, не рыночным ценам.Для всех очередников
— Сколько сейчас бездотационных домов в Москве и кто ими управляет?
— На сегодня в столице шесть таких домов. Как я уже говорил, в их числе первый молодежный дом на ул. Верхние Поля. Это вовсе не значит, что все его жильцы — участники программы БДД.
Там продолжают жить очередники, участвующие в первом этапе программы «Молодой семье — доступное жилье» до момента выполнения всех условий, которые были с ними оговорены.
Постепенно квартиры, из которых выезжают молодые семьи, освобождаются и переходят в разряд бездотационных.
Три новых дома находятся в Юго-Западном округе, в Щербинке — на улице Маршала Савицкого. В районе Южное Бутово, на улице Брусилова есть еще один дом обособленного статуса — так называемый студенческий.
Он предназначен для молодых специалистов, не имеющих жилплощади в Москве: молодых ученых, аспирантов, специалистов учреждений здравоохранения, образования и других работников социальной сферы города.
Кроме того, под эту программу передано бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля в Южном округе.
Ну и в Подольске сейчас идет приемка шести высоток, где примерно 2500 квартир. Очередники уже ездят их смотреть, более 500 семей дали согласие на переезд.
Все бездотационные дома принадлежат городу, наниматели живут в них без права приватизации и выкупа. Управляющей компанией сети БДД выступает Московский городской центр арендного жилья.
— Говорят, часть квартир для молодых семей на улице Верхние Поля пустует. Так ли это?
— Да, но они пустуют не потому, что туда никто не хочет заселяться, а по чисто техническим причинам. Нужно время для освобождения квартир, подбора новых очередников и оформления документов.
— Сейчас существует несколько типов домов — молодежный, студенческий… Как вы считаете, оправдано ли такое разделение?
— В дальнейшем все бездотационные дома придут к одному общему знаменателю, и там будут жить все категории очередников. Просто они начинались по разным программам.Цена комфорта
— Каковы условия проживания в бездотационных? Если дома не дотирует город (это суть программы), их содержание должны покрывать сами жители. Это большие платежи? Как ведется расчет жилищно-коммунальных услуг?
— Вы правильно сказали: дома бездотационные, то есть город на них не выделяет никаких средств.
Поэтому условия проживания — это аренда на короткий срок с оплатой предоставляемых услуг по себестоимости, чтобы собираемых с жильцов средств хватало на содержание и ремонт дома.
Если житель исправно оплачивает жилищно-коммунальные платежи, не нарушает общественного порядка, то у него есть преимущественное право пролонгации договора на новый срок. И выходит, что жить там можно как угодно долго.
Стоимость ЖКУ в бездотационных домах выше, чем в жилье по соцнайму. Все очередники предупреждаются об этом. Прежде чем заключить договор найма, делается расчет оплаты коммунальных услуг, за наем, содержание и обслуживание. Люди оценивают свои возможности и в некоторых случаях отказываются участвовать в программе.
Поскольку Центр арендного жилья является государственным унитарным предприятием, мы работаем по ставкам и тарифам, утвержденным правительством Москвы.
Стоимость найма трехкомнатной квартиры на четверых человек в Щербинке со всеми коммунальными услугами по нормативам потребления в среднем составляет 11,4 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 7,5 тыс.
, однокомнатной — 5,2 тыс. рублей. Аренда жилья на рынке превышает эти суммы в разы.
— Предусматриваются ли в оплате расходы на капитальный ремонт домов? Сейчас жилые здания новые, но время идет…
— Дома принадлежат городу, и он как собственник должен заботиться об их надлежащем состоянии, поэтому затраты на капремонт уже закладываются в платежах жителей. Изменение размера платежей будет проходить в соответствии с распорядительными документами московского правительства.С тарифами разберутся
— С чем связано строительство бездотационных домов в Подмосковье?
— В столице просто негде строить, да и инфраструктура не позволяет. И даже очередникам по возмездным формам предлагается жилье не в Москве. Сейчас вводятся бездотационные дома в Подольске, до конца года должны сдать корпус в Зеленограде. А Подольск, уверяю вас, на сегодня одно из самых лучших предложений.
— В Московской области коммунальные услуги дороже, чем в столице. Значит, и жителям новых домов в Подольске придется платить больше?
— Москва, пожалуй, единственный город в России, где жителям дотируется оплата жилищно-коммунальных услуг. Хотя москвичи не всегда об этом догадываются, поскольку дотация идет через городские предприятия — Мосводоканал, МОЭК, Мослифт.
В области дотаций нет, поэтому услуги ЖКХ дороже на 25-30% и даже больше, например по обслуживанию лифтов — до 50%. Об этой проблеме знают и в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, и в Департаменте экономической политики и развития. Пока вопрос обсуждается и до конца не решен.
Тем не менее, по нашим расчетам, проживание в трехкомнатной квартире в подольских высотках обойдется примерно в 11,5 тыс. рублей.
Я считаю, жилье надо брать сейчас, если его дают. В дальнейшем можно остаться не только без дотаций, но и без квартиры.Без снятия с учета и не только
— И все-таки, заселить такое число квартир в Подольске — непростая задача. Что делается для повышения привлекательности БДД?
— Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы выпустил распоряжение № 1869 от 27 сентября 2010 года «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы».
Теперь в такие дома, расположенные за границами административных округов столицы, могут заселяться все очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, без снятия с учета до подхода очереди.
Таким образом, мы уравняли возможности очередников, простоявших около десяти лет и более, ничего не получавших, и очередников с небольшим стажем.
— Касается ли принятое решение новых очередников, вставших на учет после 1 марта 2005 года?
— Да — тех, кто признан малоимущим и ждет социального жилья. В дальнейшем, если у города появится возможность, круг участников программы может быть расширен.
— И что дальше?
— Допустим, семья очередников живет в бездотационном доме за городом без снятия с учета уже пять лет, обустроилась, дети пошли в школу. И вдруг им звонят из жилищного управления: подошла ваша очередь, можем предоставить вам бесплатное жилье, например в Чехове.
Они скажут: зачем нам это нужно, мы хотим остаться в этом доме. Тогда очередников по их желанию на законных основаниях снимут с учета, и они будут жить в бездотационном доме, постоянно продляя договор найма.
Либо они могут согласиться на то бесплатное жилье, которое город им предоставит по договору социального найма.
— А если у человека, живущего в бездотационном, сложились обстоятельства, что ему нужно жилье большей или меньшей площади — скажем, родились дети или он потерял работу, сократились доходы?
— При развитии системы БДД и создании определенного фонда у нас появятся новые возможности.
По заявлениям жителей сможем предоставить им вместо однокомнатной квартиры двухкомнатную, а вместо «трешки» — «двушку» или «однушку».
Если же у кого-то вдруг появились излишки, то сдача жилых помещений в бездотационных домах в поднаем запрещена. Этот вопрос мы держим под контролем.Поддерживаем инициативы
— Центр арендного жилья выполняет функции управляющей компании. В чем это выражается? И с какими проблемами вам приходится сталкиваться?
— Задача нашего центра как управляющей компании — заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями на содержание и обслуживание жилищного фонда, контроль над качеством предоставляемых услуг.
Это с одной стороны.
С другой, — работа с жителями, информирование их о предоставляемых услугах, правах и обязанностях, связанных с соблюдением чистоты, экологии, режима экономии и энергосбережения, правил безопасности проживания в доме.
Если у жильцов возникают какие-либо вопросы по поводу начисления платежей, они могут обратиться в ГУ ИС. Расчеты ведутся по городским тарифам.
В каждом районе, где находятся бездотационные дома, есть участки по работе с населением, ведется прием.
Люди туда обращаются не только по поводу платежей, но и по другим вопросам — аварийным проблемам, по обслуживанию и содержанию, управлению жилищным фондом.
— Работаете ли вы с общественными объединениями жителей и приветствуете ли их создание в бездотационных домах?
— Работаем и приветствуем. Хорошо, если такие объединения будут везде. ЦАЖ — управляющая компания со стажем, у нас 29 домов, построенных как по программе «Молодой семье — доступное жилье», так и бездотационных. В молодежных домах живет много собственников — в Южном Бутово, Люблино, Марьино, Косино-Ухтомском.
Во многих уже созданы домовые комитеты, которые активно нам помогают. Во всех домах, где имеются собственники жилья, проведены общие собрания, на которых наша организация выбрана управляющей. Мы поддерживаем инициативы жителей по благоустройству и озеленению дворов, улучшению качества жизни — такой опыт у нас есть.
В новых бездотационных домах пока общественных структур нет, поскольку люди должны узнать друг друга, организоваться. Но инициативные группы, активисты есть везде. Через них проводим какие-то информационные акции, через них нам легче работать с жителями.Семья может сэкономить
— Внедряются ли в новых домах энергосберегающие технологии? Установлены ли квартирные счетчики?
— Центр арендного жилья, как и многие управляющие компании в городе, заинтересован в энергосбережении, нам это выгодно. Утепляем лестничные холлы, контуры зданий, устанавливаем хорошие двери с плотным примыканием, доводчики, применяем современные материалы.
Во всех домах устанавливаем энергосберегающие лампы. Внедрена и используется система автоматизированного управления освещением в помещениях общего пользования. Все это приводит к реальной экономии ресурсов.
Так, в 2009 году по домам, которые находятся у нас в управлении, заплатили за электроэнергию в два с половиной раза меньше, чем в 2008-м.
В новых домах установлены двухтарифные электросчетчики, водомеры, мы проводим разъяснительную работу с жителями, чтобы они вводили приборы в эксплуатацию и платили по их показаниям. Например, по нормативам плата за «трешку» составляет 11,4 тыс. руб.
А если жители введут квартирные приборы учета, то в среднем заплатят 9,8 тыс. — сэкономят более полутора тысячи рублей. За однокомнатную квартиру с услугами ЖКХ по нормативам придется выложить примерно 5,2 тыс., а с использованием приборов учета воды — 4,5 тыс.
Причем это средние цифры, реально же семья может сэкономить и больше.Вернутся ли доходные?
— Интересно, появятся ли в Москве частные доходные дома, в отличие от городских бездотационных? Ведь они когда-то в России были. И в странах Запада рынок аренды жилья весьма развит. Ваш прогноз — куда мы движемся?
— До 1917 года в Москве 40% жилья находилось в так называемых доходных домах, которыми владели богатые люди. В советское время, естественно, это направление не развивалось.
В 2007 году в столице открылся первый подобный дом — в центре, на Большом Николо-Воробьинском переулке. Там 47 квартир, стоимость их аренды составляет от 2,5 до 12 тысяч долларов в месяц.
Дом используется иностранными дипломатами и туристами. Конечно, такое жилье не решает городских социальных вопросов.
Что касается перспективы, то обеспечить всех очередников жилой площадью на бесплатной основе сегодня практически невозможно. Исходя из практики реализации городских жилищных программ и зарубежного опыта, я бы назвал два основных перспективных направления.
Первое — это льготная купля-продажа с рассрочкой платежа, ипотека. Второе — предоставление городом жилья в аренду на длительный срок. Эта практика на Западе хорошо развита и удобна тем, что такое арендное жилье в рамках одной инфраструктуры легко передается, обменивается.
То есть используется более рационально и эффективно.
Съемные «квадраты»
Минстрой считает, что нашлось еще одно решение проблем ветхого жилья.
Чиновники предлагают выделять переселенцам из таких домов арендованные площади, а позже передать квартиры в собственность во вновь построенных домах, если на это есть основания.
Подобная мера поможет в том случае, если потребуется срочное расселение жителей из домов, где опасно жить. Если подобный механизм будет введен, то, как убеждены эксперты, в России появится совершенно новый сегмент — институциональный рынок аренды.
В октябре Минстрой внес в правительство проект стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Один из пунктов этого документа — развитие рынка арендного жилья, в том числе в рамках выполнения задач по ликвидации ветхого и аварийного жилья. В проекте стратегии чиновники хотя схематично, но вполне прозрачно описали, почему потребовался такой механизм.
Во-первых, в некоторых регионах необходимо расселять жителей из аварийного жилья и их можно временно переселить в съемные квартиры. Позже при наличии оснований они могут получить в собственность жилплощадь в домах. А пока эти дома строятся, переселенцы из опасных домов живут в съемных квартирах. В строительство арендного жилья могут быть привлечены и девелоперы.
Не факт, что задуманное получится реализовать во всех регионах. Но это уже четкий сигнал, что федеральные власти готовы поддерживать этот сегмент рынка, считают опрошенные «Ъ-Домом» участники рынка.
По их мнению, при оптимальном сценарии предлагаемый механизм может подтолкнуть к появлению институционального рынка аренды, развитием которого начала заниматься компания ДОМ.РФ.
По ее подсчетам, сейчас из 56,5 млн российских семей в жилье нуждаются 26,6 млн, из них 6,9 млн готовы жить в съемных квартирах. Почти 4,7 млн семей полагают, что долгосрочная аренда может стать решением их жилищных проблем.
По данным ДОМ.РФ, потенциал институциональной аренды высокий — 1,7 млн квартир общей площадью свыше 75 млн кв. м. Почти 2,7 млн российских семей готовы снимать квартиры у юридических лиц, подсчитали в компании. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы могут активно работать в этом сегменте. Но не все так однозначно.
«Для девелоперов исторически намного более прибыльными являются строительство и последующая продажа жилья, нежели его сдача в аренду»,— констатирует директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Проблема еще и в том, что такие проекты требуют компетенций в управлении арендным пулом либо привлечения профессионального оператора по управлению, добавляет эксперт.
Инициатива Минстроя — это еще один госзаказ, которые получат подрядчики, аффилированные с государством, считает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев.
Согласно предложению Минстроя, продолжает он, арендное жилье для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда будет строиться по типовым проектам и находиться в собственности муниципалитетов.
«Важно, чтобы стоимость договора найма была значительно ниже, чем рыночные ставки аренды в данной локации»,— отмечает господин Каширцев. Управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренды» Мария Жукова убеждена, что инициатива Минстроя на 99% не коснется столичного региона.
«Фактически,— не исключает она,— это проект по замене социального найма на создание сети доходных домов». Скорее всего, это будут региональные программы с поправками на возможности каждого субъекта РФ, добавляет она.
Впрочем, на локальных рынках ситуация с рынком аренды жилья тоже пока не очень оптимистичная. Ведущий аналитик BN.
ru Ольга Романова указывает, что, в частности, в Санкт-Петербурге большого пула арендных квартир, выкупленных в одном доме, сдающихся официально от одной УК, практически не существует.
«Есть несколько компаний, предлагающих такие варианты, но они ориентированы на посуточную сдачу»,— рассказывает эксперт. По ее данным, строить доходные дома специально для временного проживания переселенцев из аварийного жилья в городе не выгодно.
По подсчетам Ольги Романовой, для строительства 1 тыс. квартир потребуется около 3 млрд руб. «Для создания сети арендных домов можно бы было привлечь те компании, которые обычно принимают участие в закупках квартир для петербургских очередников — ЛСР и «Дальпитерстрой». Временно заселить переселенцев из ветхого жилья, а потом эти квартиры передать очередникам»,— предлагает аналитик.
В Жилищном кодексе принципы функционирования доходных домов прописаны с 2014 года, но широкого распространения не получили, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
По его словам, основной проблемой коммерческого развития арендного жилья был чрезвычайно долгий период окупаемости: «В зависимости от характеристик проектов сроки возврата вложенных инвестиций начинались от 20 лет и могли доходить до 40–50 лет».
Такие цифры вполне допустимы, если брать в расчет сроки эксплуатации жилого фонда, составляющие 80–100 лет, но неприемлемы для инвестиций.
Если посмотреть на изменения в экономике и законодательстве за прошедшие пять лет, то становится понятным следующее: те, кто посчитал идею наемных домов рискованной, оказались правы, отмечает господин Логинов.
В ДОМ.РФ считают, что развитие институционального рынка аренды жилья позволит привлечь в этот сегмент долгосрочные инвестиции, включая крупных инвесторов и финансовые институты.
В мире существуют целые трасты, которые специализируются на вложениях в сеть арендных домов: они инвестируют средства пайщиков, что обеспечивает высокую ликвидность, полагают в ДОМ.РФ.
В России потенциальная емкость этого сегмента тоже существенна: по данным компании, совокупный ежегодный доход 6 млн российских семей, готовых жить в арендованных квартирах, достигает 5,7 трлн руб.— это почти четверть совокупных доходов всех жителей страны.
В России участие девелоперов в таких проектах будет успешным, если на уровне властей будут определены льготы, стимулы либо преференции для застройщика, считает Анатолий Довгань. «Например, налоговые льготы по подключению к сетям или комфортные условия по субсидированию ставок, предоставление участков на льготных условиях»,— перечисляет он.
Но есть и другие подводные камни. Объем предложения в арендных домах пока не покрывает имеющийся спрос на собственно аренду квартир, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Проблема в том, что девелоперами не строятся арендные дома в среднем ценовом диапазоне,— говорит эксперт.— Также могут возникнуть сложности из-за несоответствия форматов жилых объектов в предлагаемой цепочке».
По его словам, существующие арендные дома представлены только в сегментах «комфорт-плюс», «бизнес», в то время как большая часть спроса по аренде жилья находится в дешевом ценовом сегменте.
Халиль Аминов
К предоставлению арендного жилья государственного жилфонда будут применяться новые подходы
Новая редакция Жилищного кодекса принята 4 мая 2019 года и систематизирует ряд нормативных правовых актов, принятых в сфере жилищных отношений в последние годы. Ожидается, что она вступит в силу с 1 января 2020 года.
Ольга Герман, заместитель начальника отдела юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства, рассказала о новых подходах по предоставлению арендного жилья, его переводу в социальное, льготах и гарантиях в жилищной сфере.
Предоставление арендного жилья
На долю арендного жилья приходится свыше 50 % от всего государственного жилищного фонда. Жилищный кодекс закрепляет порядок предоставления арендного жилья, тем самым обеспечивая более эффективное его заселение с соблюдением интересов граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий
Таким гражданам предоставляется около 60 % предлагаемого арендного жилья госжилфонда. При отсутствии претендентов из числа очередников заселиться могут и другие категории граждан.
Для тех, кто имеет первоочередное право на получение арендного жилья, предназначено примерно 30 % арендного жилфонда. В их число входят молодые специалисты, которые получили образование за счет республиканского или местного бюджетов, работники при назначении на должность в случае переезда из другого населенного пункта.
Около 10 % арендных квартир выделяется военнослужащим и приравненным к ним лицам.
При этом арендное жилье остается очень востребованным, например, в Минске на одну квартиру поступает 50–200 заявок.
По данным на 1 апреля, арендный жилищный фонд в Беларуси насчитывает 142 410 квартир, из них 121 тыс. ранее относились к служебным жилым помещениям, предоставлялись по договорам найма. В 2019 году запланировано возведение 135 тыс. кв.
м арендного жилья, больше всего строить будут в Гродненской (33,25 тыс. кв. м), Гомельской (28,35 тыс. кв. м) и Брестской (26,25 тыс. кв. м) областях. В Минской и Витебской областях планируется построить по 10,5 тыс. кв. м, в Минске – 11,4 тыс.
кв. м.
По законодательству арендное жилье предоставляется на срок до пяти лет. Если жильцы своевременно исполняют обязательства по оплате коммунальных услуг и аренды, договор найма с ними может продлеваться практически бесконечно.
Иная ситуация с арендным жильем, которое до 1 апреля 2014 года относилось к категории служебного. Такие жилые помещения предоставляются на период трудовых отношений.
В новой редакции Жилищного кодекса присутствует преемственность подходов и нормы, по которым право дальнейшего проживания в квартире остается у тех нанимателей, кто отработал на предприятии свыше 10 лет и кому жилье предоставлено в качестве служебного до 8 апреля 2006 года. Подобные условия действуют и для тех, кто не имеет другого жилья в собственности, инвалидов.
Получив арендную квартиру, остаться на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий могут граждане, которые получили в аренду жилое помещение ведомственного жилфонда – на период трудовых и служебных отношений, семьи, для которых в арендном жилье не выполняется норматив обеспеченности общей площадью на человека. Например, семья с ребенком в однокомнатной квартире. Если же супруги получают трехкомнатную квартиру, то по этому нормативу они не имеют оснований на улучшение жилищных условий.
Оплата и тарифы
Размер платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования определяется исходя из установленной правительством базовой ставки с учетом понижающих или повышающих коэффициентов в зависимости от месторасположения.
Базовая ставка составляет 0,2 базовой величины за 1 кв. м. Размер оплаты облисполкомы и Минский горисполком устанавливают исходя из принятых ими коэффициентов, которые выше в столице и в центре города и ниже на окраинах.
Например, для центра столицы установлен коэффициент 1,5, в спальных районах (Кунцевщина, Лошица, Сухарево) он ниже – 1,0. В среднем однокомнатная квартира общей площадью 32 кв.
м из госжилфонда обходится жителям этих микрорайонов примерно в 163 рубля в месяц, тогда как на рынке собственники просят не менее 200 долларов в эквиваленте (350–400 рублей).
В Гродно и Витебске арендная плата на однокомнатную квартиру из госжилфонда в среднем составляет 97 рублей, двухкомнатную –146 рублей, трехкомнатную площадью 69 кв. м – 211 рублей. В райцентрах с коэффициентом 0,3 (Лида, Волковыск, Сморгонь, Слоним, Новогрудок) стоимость арендного жилья 50, 73 и 105 рублей соответственно.
Новшеством Жилищного кодекса является устранение пробела в законодательстве: указаны понижающие коэффициенты для отдельных категорий граждан в отношении жилфонда как коммунальной формы собственности, так и республиканской. Право на пониженную арендную плату за пользование арендным жильем имеют молодые специалисты, преподаватели вузов, работники сферу культуры и др.
Перевод арендного жилья в социальное
В новой редакции учтен наработанный практический опыт применения законодательства в жилищной сфере. Закрепляется норма, в силу которой социально незащищенные категории лиц, проживающие в арендном жилье и имеющие право на социальное жилье, могут переводить занимаемое арендное жилье в социальное. Таким образом, они освобождаются от арендной платы.
Гарантии для граждан в вопросах предоставления арендного и социального жилья сохранятся после вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса.
На получение жилых помещений социального пользования вправе претендовать 17 категорий граждан, куда входят многодетные семьи, инвалиды I и II группы, одинокие неработающие пенсионеры, семьи с детьми-инвалидами и другие социально незащищенные граждане.
Также закрепляется право на перевод в категорию социального жилья квартир, нанимателями которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей по заявлению их законных представителей. Сейчас это право предоставлено только лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, после достижения ими 23-летнего возраста.
При этом по действующему законодательству местные распорядительные и исполнительные органы власти вправе предложить гражданам в качестве социального жилья комнату с общей кухней. После вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса должна предоставляться как минимум однокомнатная квартира.
Еще одно новшество: на законодательном уровне прописывается обязанность исполкомов предоставлять жилые помещения с безбарьерной средой людям, получившим инвалидность в период владения государственным жилищным фондом. По заявлению наниматели должны быть найдены варианты благоустроенного жилья, которые будут обеспечены необходимой инфраструктурой, располагаться на первом-втором этажах.
- Анна Шилец, Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!
- (фото – БЕЛТА)
В москве может появиться арендное социальное жилье
Москва, 25 июля 2016, 13:33 — REGNUM В столице может появиться арендное социальное жилье. Для строительства таких домов Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выкупит в общей сложности 60 тысяч квадратных метров жилой площади, что позволит создать арендный фонд малометражных квартир, сообщает m24.
Арендная плата за квартиры в таких домах будет несколько ниже, чем в среднем по рынку. Люди, у которых нет возможности купить собственное жилье, смогут заключить договор с государством на длительный срок.
«Решение о выкупе практически готового жилья уже принято.
Таким образом, должны появиться несколько пилотных проектов, которые помогут понять, как более качественно и эффективно оперировать жильем такого рода, чтобы удовлетворять интересы социально незащищенных слоев населения.
Потому что такое жилье преимущественно направлено на решение проблем именно в социальной сфере», — заявил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
По его словам, одним из важнейших вопросов является порядок формирования очереди, кто будет обладать теми или иными преимуществами и какими будут ставки.
Арендные дома будут строить инвесторы, а государство затем выкупать их целиком, либо частями. Жильцам доходных домов предложат необходимый набор услуг, но квартиры нельзя будет приватизировать.
«Безусловно, эта деятельность должна регулироваться нормативными актами субъектов, в которых создается социальное жилье. Стоимость такого жилья будет зависеть только от них», — отметил Апрелев.
Добавим, Москва, Казань и Томск станут площадками для первых пилотных проектов, однако рассматриваются и другие крупные агломерации — города с населением свыше 1 млн человек, в которых уже сформировался спрос на такой тип жилья.
Напомним, ранее министр строительства России Михаил Мень заявил, что законодательная база для массового строительства арендного жилья в стране почти готова. И если пилоты окажутся успешными, по этой программе постят порядка миллиона квадратных метров жилья.
История вопроса
В последние годы в России в год вводится в действие порядка 80 млн квадратных метров жилых помещений в год, чуть менее половины приходится на индивидуальное жилищное строительство, то есть на частные дома. Вместе с тем, со строительством жилья связаны давние, нерешённые проблемы. По данным отечественного министерства строительства и ЖКХ, в России на начало 2019 года существует 2006 долгостроев, в которых задействованы средства граждан. Многие строительные компании до сих пор находятся на грани банкротства. Пока что тенденции не утешительны: первый квартал 2019 года ознаменовано снижением ввода жилья на 5,6%.
Депутат Госдумы: нужно заинтересовать бизнес в строительстве арендного жилья
О том, как реализуется в России социальная программа строительства арендного жилья, в чём состоят основные проблемы и как с ними предстоит справляться, рассказал ведущему Pravda.Ru Игорю Буккеру член комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Анатольевич Чернышев.
Нужна господдержка
— Михаил Анатольевич, в Воронежской области запустили пилотный проект аренды жилья для льготных категорий граждан, и воронежцы смогут арендовать жилье по 20% от рыночной стоимости, остальные 80% оплатит фонд «Дом.РФ» и правительство Воронежского региона. Это единственное такое место или есть еще нечто подобное?
— К сожалению, таких мест не так много у нас. Жилой фонд Российской Федерации — 3,8 миллиарда квадратных метров. Из них арендного жилья 200 миллионов, это 6%. Потенциал развития рынка арендного жилья у нас оценивается в 20%, но, чтобы его достичь, требуются большие финансовые вложения, 22-25 триллионов рублей. Это больше, чем годовой бюджет России.
Тем не менее 600-й указ президента обязал правительство развернуть данную работу и, естественно, правительство принимает меры. Акционерное общество «Дом.РФ» уже с 2016 года реализует программу развития арендного жилья. Всего реализовано 13 проектов:
- Москва,
- Воронежская,
- Свердловская,
- Тюменская области,
- Приморский край.
Но многие бюджеты субъектов Федерации дотационные, им трудно выделить деньги на софинансирование строительства таких домов.
В декабре 2020 года «Дом.РФ» принял программу льготных условий аренды для отдельных категорий граждан, в том числе по финансовым возможностям, которые не позволяют им участвовать в ипотечных проектах.
Но недополученные доходы арендодателя (того, кто построил дом для сдачи в аренду) требуют поддержки государства: фонд «Дом.РФ» и бюджет субъекта Российской Федерации. У них программа предполагает передачу в наем по льготной ставке до 25% квартир в арендных домах.
Практика строительства наемных домов недостаточно хорошо развита, хотя потребность такая есть, но она требует больших финансовых вложений. Кроме того, окупаемость арендного дома длительная, до 30 лет. Если брать коммерческую аренду, то 5-6 лет.
А аренда социальная для малообеспеченных требует более длительного процесса окупаемости. На такой длительный период сложно взять банковский кредит, тем более найти внебюджетные источники финансирования.
Правительство России думает над этим, потому что нужны меры экономического стимулирования строительства таких домов и поддержка застройщика.
У нас есть программа, которая предусматривает не просто строительство арендных домов, но и поддержку ипотеки. В этой программе обеспечения доступным комфортным жильем надо увеличивать долю строительства арендного жилья.
Но мы должны сделать так, чтобы инвестору было выгодно строить арендный дом. Прежде всего это госгарантии при кредитовании застройщика, если он берет кредит. Нужно снижение процентных ставок на банковские кредиты для арендного жилья.
Нужно создание отдельного оператора жилищного фонда социального использования, который бы управлял процессом.
Смысл в том, чтобы заинтересовать бизнес, чтобы он в программе частно-государственного партнерства принимал участие.
Кроме того, у нас налоговое законодательство такое, что застройщик будет платить большие налоги. Во-первых, взять землю без конкурса невозможно. А чтобы выиграть в конкурсе, нужны дополнительные траты.
Это сказывается на себестоимости дома и на стоимости потом аренды для человека, который заключает договор с застройщиком. Поэтому можно сделать для данных домов целевое выделение земельных участков, чтобы застройщик не платил за право строить на данном участке.
Было бы неплохо снизить нагрузку застройщика, обеспечив земельный участок необходимой инженерной инфраструктурой. Это могут взять на себя:
- «Дом.РФ»,
- субъект Федерации,
- правительство России.
Естественно, это очень выгодно и тому, кто будет снимать жилье. «Дом.РФ», строя наемный дом, большую часть квартир отдает под коммерческий наем, чтобы обеспечить нормальное состояние застройщика, чтобы не получилось так, что, условно говоря, дом построен, а застройщик становится банкротом, не выполнив свои обязательства, если он взял кредиты в банке.
Раскрутить механизм
— Михаил Анатольевич, 152 молодые семьи в Московской области воспользовались социальной выплатой для приобретения жилья в 2021 году.
— Правильно, главное — раскрутить этот механизм. Он сейчас только в начальной стадии. Он не будет дальше работать, если не будут приняты решения, которые позволят застройщику проявить интерес к строительству именно домов под наем. Если этого не сделать, будут точечные варианты решения проблемы в отдельных субъектах, но как система он работать не будет.
Но здесь надо принимать комплексную программу с участием:
- правительства России,
- Минстроя.
Без этого мы задачу не решим: 25 триллионов рублей просто так взять неоткуда, поэтому надо создавать систему, которая бы позволила заниматься планово строительством арендного жилья. Арендное жилье будет востребовано.
Хотя все хотят иметь собственное жилье, но мне кажется, что люди, которые не могут купить жилье, с удовольствием бы арендовали жилье.
Но даже если мы будем снижать стоимость строительства арендного жилья, все равно человек будет обращаться к власти за помощью.
Нужно субсидирование арендной платы, ее должен делать «Дом.РФ». Но для этого ему надо дать финансовые возможности.
Редактор: Марина Севастьянова
Жилищное условие: в России ужесточат контроль за арендой квартир
Власти планируют усилить контроль за сдачей жилья в аренду. Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья.
Его внесут в Госдуму до конца этого года, говорится в документах правительства России, с которыми ознакомились «Известия». Сегодня до 90% сегмента находится в тени — мало кто из арендодателей платит налоги со сдачи жилья.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности отрасли, он также призван защитить права арендодателей и арендаторов, пояснили в «Дом.РФ».
Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья — эти данные будут передаваться в налоговые органы. Но вывод из серой зоны съемных «квадратов» может привести к росту их стоимости на 13%, предупреждают эксперты.
Цифровой учет
До конца 2021 года Минстрой внесет в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране. Об этом говорится в плане законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия».
— Законопроект направлен на повышение прозрачности рынка аренды жилой недвижимости, обеспечение защиты прав арендодателей и арендаторов, — сказали «Известиям» в «Дом.РФ».
Мероприятия по развитию рынка арендного жилья включены в паспорт федерального проекта «Жилье», сказал «Известиям» заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.
В том числе планируется запуск информационной системы учета договоров найма жилья, указал он.
А также обеспечение условий для создания жилищного фонда коммерческого использования путем создания благоприятного налогового режима.
- — Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики, — сказал Никита Стасишин.
- По его словам, цифровая платформа может стать основой для всех необходимых сервисов для арендатора и арендодателя, обеспечит безопасность и сохранность инвестиций в арендное жилье, контроль за его доходностью.
- Интеграция платформы с системами ФНС России позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из серой зоны, что приведет к росту налоговых поступлений, подчеркнул Никита Стасишин.
По информации источника «Известий», близкого к разработке документа, сейчас текст законопроекта еще не готов — идет разработка и обсуждения. «Известия» направили запрос в ФНС.
Из тьмы на свет
Примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать незаконные мигранты, занимающиеся преступной деятельностью, сказал он.
Экспертное сообщество уже неоднократно обсуждало необходимость такого законопроекта, а также что именно в него включить, сказала «Известиям» председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.
— В законопроект могут включить типовой договор найма (для защиты прав потребителя), создание реестра наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатора — компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя, — сказала эксперт.
Добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе, полагает Ирина Булгакова. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам, добавила она. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов, считает эксперт.
Также, вероятно, в законопроекте появится механизм выявления собственников жилья, которые не подают информацию и не платят налоги, отметила Ирина Булгакова. Например, можно проверять собственников нескольких квартир: живут ли они в них, зарегистрирован ли в них кто-то временно, добавила она.
Для выявления собственников нескольких квартир налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра, отметил Андрей Колочинский. Также можно использовать данные миграционного учета — о временно зарегистрированных иностранных гражданах, которые, вероятно, снимают жилье, добавил он.
— Интересен опыт Сингапура, когда при выстраивании эффективной системы налогообложения потенциальных арендодателей не стали усложнять ее администрированием и созданием агрегаторов, а установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности, — указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом, напомнил Андрей Колочинский. Согласно последнему, налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%.
Новые правила могут отразиться на стоимости аренды жилья — цена может увеличиться больше, чем на ставку применяемого налога, считает Ильдар Хусаинов. По прогнозу Андрея Колочинского, цены вырастут соразмерно налогу — в пределах 13%.
— Учитывая, что поправки имеют колоссальное воздействие на рынок арендного жилья, то для начала было бы правильно запустить пилотные проекты в нескольких регионах, — отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
По его мнению, стоит связать инициативу с запущенным институтом самозанятых, а также ввести более жесткое правовое регулирование к риелторской деятельности, например, через лицензирование.
В казенном доме
На законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наемного жилья для граждан с невысокими доходами, указал Никита Стасишин.
В частности, речь о 217-ФЗ от 21 июля 2014 года.
Имеются в виду условия для создания арендных домов — социальных и коммерческих, пояснила президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.
Но сегодня в России есть только единичные примеры таких объектов, указала она. В частности, запущены пять проектов коммерческого найма от «Дом.РФ»: организация выкупила по несколько корпусов в новых ЖК у девелоперов и сдает их в аренду гражданам. В стадии реализации четыре проекта, из которых в 2021 году будут запущены два, сообщили в «Дом.РФ».
Основная проблема создания таких домов не законодательная, а финансовая, подчеркнула Надежда Косарева. Поэтому сегодня разрабатываются программы государственно-частного партнерства для привлечения инвесторов в сегмент, сказала она.