Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 7001 квартир общей площадью 723 тыс. кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь – на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года – 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | TopHILLS | INGRAD | ЮАО | 2 кв. 2020 |
| 2 | Настоящее | Центр-Инвест | ЗАО | 2 кв. 2020 |
| 3 | City Bay | MR Group | СЗАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | FORIVER | INGRAD | ЮАО | 3 кв. 2020 |
| 5 | Архитектор | ГК ФСК | ЮЗАО | 3 кв. 2020 |
| 6 | Level Причальный | Level Group | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 7 | Режиссер | ГК ФСК | СВАО | 4 кв. 2020 |
| 8 | Eniteo | Tekta Group | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 9 | Symphony 34* | MR Group | САО | 4 кв. 2020 |
| 10 | AFI Park Воронцовский* | AFI Development | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 11 | Sydney City | ГК ФСК | СЗАО | 4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
*бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год).
Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер – ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения.
В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п.
Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; -14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; -5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; -3,1 п.п.
за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п.
за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2020 г., внутренний круг – декабрь 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» – до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка – 61%, но их доля устойчиво снижается.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – 4 кв. 2020 г., внутренний – 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года.
Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены.
Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии – 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные –14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные – 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные – 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные – 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
- ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
- ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
- ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 17,3 | 30,2 | 46,4 | 254 500 | 344 220 | 538 300 | 5 942 200 | 10 388 065 | 16 665 160 |
| 1К | 28,5 | 45,1 | 98,4 | 188 335 | 324 155 | 540 850 | 8 500 800 | 14 630 555 | 36 626 175 |
| 2К | 40,5 | 68,9 | 180,1 | 162 285 | 299 320 | 537 000 | 10 115 600 | 20 629 765 | 56 586 130 |
| 3К | 63,0 | 99,7 | 221,8 | 159 405 | 283 840 | 530 835 | 14 790 100 | 28 296 985 | 82 709 900 |
| 4К+ | 41,6 | 126,9 | 338,0 | 175 860 | 323 665 | 598 120 | 13 158 080 | 41 060 910 | 132 022 200 |
| итого | 17,3 | 74,6 | 338,0 | 159 405 | 300 690 | 598 120 | 5 942 200 | 22 432 115 | 132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц2 (+33,2% относительно показателя 2019 года).
Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв.
м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.3, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты.
Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств.
Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.
), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ4, в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года).
В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21.
В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год.
Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен.
Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается.
Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
1В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
3По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
4Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»
Спрос в столичных новостройках в 2018 году вырос почти в 1,5 раза
На протяжении последних нескольких лет в декабре активность покупателей на первичном рынке Москвы неизменно достигала пиковых значений, существенно превосходя показатели всех предыдущих месяцев года. Исходя из динамики сделок в 2018 году, последний месяц перед Новым годом должен был снова стать рекордным, а количество ДДУ впервые могло преодолеть психологическую отметку в 10 тыс. единиц. Однако достижению очередного исторического максимума помешало исключение СК «Респект» из списка компаний, допущенных к страхованию застройщиков. Это событие привело к приостановке регистрации ДДУ в ряде новостроек в самый разгар предновогодних распродаж.
Впрочем, вопреки ожиданиям многих экспертов рынка, критичного снижения объемов сделок в декабре 2018 года не произошло, отмечают аналитики «Метриум».
В общей сложности Росреестр зарегистрировал 8635 ДДУ, что лишь на 2,2% меньше, чем в ноябре прошлого года, когда был зафиксирован очередной рекорд.
Декабрь же стал вторым по уровню активности покупателей месяцем как в 2018 году, так и за всю историю действия 214-ФЗ.
В целом же за 12 месяцев 2018 года Росреестром было зарегистрировано 79 648 ДДУ в столичных новостройках. Этот показатель на 46,9% превысил итоги 2017 года, более чем вдвое – 2016 года и в 3,5 раза – 2015 года.
Источник: «Метриум»
Не менее успешным 2018 год оказался и для ипотеки.
Несмотря на то, что во второй половине 2018 года Центральный банк России дважды повышал ключевую ставку (до этого последнее повышение было в декабре 2014 года), спрос на ипотеку в последние месяцы прошлого года только усиливался.
В этом секторе рынка недвижимости исторический максимум был достигнут еще в октябре – 10 061 договоров. А в декабре с привлечением банковского финансирования было заключено 9 476 сделок.
Всего в 2018 году в Москве было проведено 90 641 ипотечных сделок, что стало рекордным показателем в истории. По сравнению с 2017 годом увеличение объемов составило 66,6%. Если рассматривать более поздние периоды, то в 2016 году в столице было выдано вдвое меньше ипотечных кредитов, а в 2015 году почти второе меньше.
Источник: «Метриум»
А вот на вторичном рынке декабрь все-таки смог стать самым активным месяцем 2018 года. Перед Новым годом Росреестр зарегистрировал 18 847 переходов прав собственности. Этот показатель стал самым высоким с апреля 2014 года, когда было заключено 20 027 сделок купли-продажи (мены) жилья на «вторичке».
В общей сложности за весь 2018 год в рассматриваемом сегменте была заключена 156 431 сделка, что на 26,3% больше предыдущего года. По сравнению с 2016 годом прирост составил 24,1%, а с 2015 – 37,5%. Кроме того, впервые за последние три года вторичному рынку удалось вплотную приблизиться к показателям рекордного 2014 года, когда было зарегистрировано 162 038 договора купли-продажи.
Источник: «Метриум»
«В любой другой месяц года проблемы страховых компаний оказали бы значительно большее влияние на объемы сделок на рынке, – комментирует Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.
–Однако в декабре, когда активность покупателей традиционно возрастает на фоне предновогодних скидок и выдачи годовых бонусов, негативные последствия были нивелированы высоким спросом.
Кроме того, многие девелоперы, до этого работавшие со страховыми компаниями, смогли оперативно перейти на новую схему с уплатой отчислений в Фонд защиты прав дольщиков. Это также помогло сгладить эффект и почти без потерь пережить исключение СК «Респект» из списка уполномоченных страховщиков».
«2018 год показал, насколько столичный рынок недвижимости зависим от ипотечного кредитования, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– За год средняя процентная ставка по ипотеке в России снизилась более чем на один процентный пункт, что нашло отражение как в росте объемов выдачи кредитов, так и в активности покупателей в новостройках. С одной стороны, итоги 2018 года настраивают на позитивный лад.
С другой – это сигнал девелоперам о том, что в случае дальнейшего роста ключевой ставки и удорожания ипотеки последует сокращение спроса. В текущей ситуации, когда у девелоперов возникают дополнительные расходы в связи с переходом на новые правила игры, нужно очень осторожно подходить к ценообразованию.
Повышение стоимости жилья в сочетании с ростом ипотечных ставок нарушит существующий сегодня баланс и приведет к значительному снижению объемов сделок».
Дата публикации 23 января 2019, 14:17
Поделиться с друзьями:
Ипотечники превысили норму: количество кредитов на жилье приблизилось к историческому максимуму из-за девальвации
В I квартале 2020 года на московском рынке ипотеки было заключено 24,9 тыс. сделок, что на 22% больше, чем в тот же период 2019 года. Главной причиной такой активности стала девальвация рубля. Из-за падения национальной валюты и возможного повышения ипотечных ставок многие покупатели решили как можно скорее заключить кредитный договор с банком – об этом рассказали аналитики «Метриум».
В I квартале 2020 года на рынке долевого строительства Москвы было заключено 17,7 тыс. сделок. По сравнению с I кварталом 2019 года их количество сократилось на 11%, хотя, отмечают аналитики «Метриум», последние два квартала 2019 года были более провальными в годовом выражении (тогда число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось соответственно на 19% и 27%).
Относительно высокий показатель спроса за квартал сохранился благодаря мартовской активности покупателей. В прошлом месяце покупатели квартир в строящихся жилых комплексах Москвы подписали 6,8 тыс. ДДУ – на 15% больше, чем в феврале, и только на 5% меньше, чем в марте 2019 года.
Основная причина всплеска числа сделок – девальвация рубля, которая заставила клиентов ускорить поиск жилья и оформление ДДУ, а также обеспечила приток инвесторов на рынок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра
Бесспорный всплеск числа сделок наблюдался на рынке ипотеки в Москве. В январе-марте в Москве заключили 24,9 тыс. ипотечных сделок, что на 22% больше, чем тот же период 2019 года. Самым успешным для столичных банков месяцем также стал март, когда было выдано 10,4 тыс. жилищных кредитов.
Учитывая результаты декабря 2019 года (10,5 тыс. сделок), ставшие самыми высокими за всю историю рынка ипотеки в Москве, мартовское число сделок стало вторым по величине.
В сравнении с февралем активность ипотечных заемщиков выросла на 28%, а в сопоставлении с мартом 2019 года – на 33%. Главной причиной, отмечают эксперты «Метриум», также стала девальвация рубля в начале марта.
По опыту 2014 года, потенциальные заемщики ипотечных кредитов ожидали, что вслед за обвалом рубля последует резкое повышение ипотечных ставок, поэтому они ускорили заключение соответствующих договоров с банками.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра
Бенефициарами мартовского валютного кризиса в некоторой степени стали и продавцы вторичного жилья в Москве. В I квартале они реализовали 34,1 тыс. квартир, что только на 3% меньше, чем в I квартале 2019 года. Причем больше всего сделок купли-продажи было зарегистрировано в марте – 14,8 тыс., что на 31% больше, чем в феврале, и на 13% больше, чем в марте 2019 года.
На вторичном рынке жилья, по мнению экспертов «Метриум», также наблюдался ажиотаж из-за стремительно меняющейся ситуации в экономике.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра
«Показатели спроса на рынке жилья Москвы в первом квартале нужно признать высокими еще и из-за предшествующего роста цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Сокращение числа сделок на 11% на первичном рынке и на 3% – на вторичном можно признать не столь значительным на фоне роста цен, который за прошедший год составил порядка 12%.
Говоря проще, стоимость «квадрата» увеличилась значительно, а спрос сократился не сильно.
На рынке же ипотеки заемщики едва ли не установили новый исторический рекорд. Всё это стало результатом девальвации рубля в марте, когда курс нашей валюты снизился на 20-25% относительно доллара и евро. Как и в 2014 году, началось массовое бегство капиталов из финансовых и валютных активов в недвижимость, которая действительно остается более предпочтительным объектом вложений.
Однако в апреле мы увидим уже совершенно другую картину. Из-за введения режима самоизоляции, а также первых признаков кризиса на рынке труда, связанного с сокращением зарплаты, увольнениями и падением доходов бизнеса, спрос резко сократится.
Не исключаю, что второй квартал 2020 год окажется худшим с 2015 года для рынка жилья Москвы. Впрочем, если власти займут более активную позицию в компенсации потерь от самоизоляции, а также в стимулировании покупателей и застройщиков, спад может быть не столь критичным».
- Субсидирование ставки поможет сохранить спрос на ипотеку на уровне 2019 года
- Ипотеку стало можно оформить на дому
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 20 апреля 2020
Жара требует энергии
На фоне аномальной жары спрос на электроэнергию вырос до рекордного летнего максимума, достигнув 22 июня пиковой отметки 122,7 ГВт. Причина — увеличение потребления на вентиляцию и кондиционирование. С начала года потребление уже обгоняет показатели 2019 года, что дает надежды на полное восстановление спроса после прошлогоднего провала.
«Системный оператор» (СО, диспетчер энергосистемы) зафиксировал новый летний максимум потребления энергомощности в Единой энергосистеме России (ЕЭС).
Во вторник в 14:00 мск показатель составил 122,68 ГВт, что на 2,3 ГВт выше прошлого летнего пика в 2019 году.
Например, в энергосистеме Москвы и Московской области летний максимальный уровень потребления составил 13,79 ГВт при среднесуточной температуре 25,1 °С.
Спрос на электроэнергию этим летом растет в основном из-за аномальной жары: предприятия и домохозяйства включают вентиляцию и кондиционеры для охлаждения помещений.
Так, с 1 июня в целом электропотребление увеличилось на 5,8% год к году, заявил 22 июня заместитель главы Минэнерго Евгений Грабчак. При этом в европейской части РФ (около 70% всего потребления страны) спрос в июне увеличился на 6,5%.
Погодные условия помогали энергетикам и зимой: спрос существенно рос из-за морозов. Согласно последним данным СО, потребление электроэнергии за январь—май в целом по России составило 473,3 млрд кВт·ч. Спрос в 2021 году бьет все рекорды: с начала года по сравнению с докризисным 2019 годом он вырос на 2%, говорит Владимир Скляр из «ВТБ Капитала».
По мнению Дениса Красновского из АКРА, уровень потребления электроэнергии в текущем году будет сопоставим или незначительно превысит показатель 2019 года.
Спрос напрямую будет зависеть от динамики развития COVID-19 и связанных с ним ограничений деловой активности, и при развитии неблагоприятной ситуации может вновь опуститься до уровня 2020 года, предупреждает он.
Однако увеличение спроса на электроэнергию не отразилось на ценах на электроэнергию (реально выработанные киловатт-часы), отмечают аналитики.
Цены на рынке на сутки вперед (РСВ, конкурентный сектор торговли электроэнергией), несмотря на два повышения цены на газ за тот же период с начала года по сравнению с 2019 годом, в первой ценовой зоне (европейская часть РФ и Урал) выросли всего лишь на 1%, а во второй (Сибирь) — упали на 12%, подсчитал Владимир Скляр.
Если очистить данные от погодного фактора, рост электропотребления не такой уж существенный, считают в «Сообществе потребителей энергии» (объединяет промышленных потребителей электроэнергии). «При этом в отношении цен никакого снижения нет, напротив, наблюдается их заметный прирост.
Сравнивать текущие цены с первым полугодием 2019 года некорректно, поскольку именно в этот период случился их значительный рост, который стал предметом проверки антимонопольной службы.
Так, в период с января по июнь 2019 года в первой и второй ценовых зонах одномоментно и без видимых на то оснований цены на РСВ выросли на 10,2% и 11,3% соответственно»,— заявили “Ъ” в ассоциации.
Полина Смертина
Спрос на склады в Москве достиг исторического максимума
Мероприятия 28 Ноября 2018, 15:01
Спрос на склады в Москве достиг исторического максимума
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона.
К основным трендам относятся рост объемов предложения (+6%), низкая вакантность (снижение на 2,8 п. п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м).
По предварительным итогам 2018 года, общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.
В Московском регионе по предварительным итогам 2018 года введены в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года.
При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складских площадей построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.
Источник: Knight Frank Research, 2018.
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2018 г. в Московском регионе
| Название объекта | Класс | Общая площадь, кв. м |
| Распределительный центр «Ашан» | A | 138 000 |
| Распределительный центр «Утконос» | A | 71 000 |
| «PNK Парк Бекасово», склад Детского мира | A | 62 000 |
| Складской комплекс Major Terminal, фаза 2 | A | 57 300 |
| «PNK Парк Коледино», корпус 1 | A | 53 330 |
| Складской комплекс GreenStore, фаза 2 | В | 37 000 |
| Терминал «Борисовский», фаза 2 | A | 33 000 |
| Логистический центр «ОнЛайн Трейд» | A | 23 300 |
| ПСК «Атлант Парк», корпус 29 (введена часть корпуса) | A | 21 000 |
| Логистический парк «Сынково», корпус 7 | A | 20 590 |
По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам 2018 года составила 5%, за год снизившись на 2,8 п. п.
, что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы.
Однако аналитики Knight Frank прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров, ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся крупные блоки, предлагаемые в аренду.
По предварительным итогам 2018 года, спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн. кв. м, что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по аренде и покупке в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку).
Средний размер сделки по аренде в готовом здании по предварительным итогам 2018 года составил 9,9 тыс. кв. м, что соответствует показателю 2017 года.
Источник: Knight Frank Research, 2018.
Как и в предыдущие годы (за исключением 2017 года, когда наибольшую долю в структуре спроса сформировал сегмент online торговли, в котором были заключены 2 крупных сделки: подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями «Утконос» и Wildberries площадью около 71 тыс. кв. м и 145 тыс. кв.
м соответственно), основную долю в структуре спроса, по предварительным итогам 2018 года, сформировали розничные сети, которые как заключали договоры на строительство собственных распределительных центров, так и арендовали/покупали готовые складские комплексы с целью обслуживания offline и online-каналов продаж.
Крупнейшими сделками в этом сегменте стали подписание договора между DIY-ритейлером Leroy Merlin и компанией PNK Group на строительство собственного распределительного центра в логистическом парке «Белый Раст» площадью более 140 тыс. кв.
м, подписание компанией «Детский Мир» договора на строительство собственно складского комплекса в рамках «PNK Парка Бекасово» площадью более 60 тыс. кв. м, аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада «Дикси» площадью более 50 тыс. кв. м и т.д.
Второе место в структуре спроса по предварительным итогам 2018 года занял сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 тыс. кв.
м в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 тыс. кв. м. На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 14%, или 204 тыс.
кв. м. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 тыс. кв. м в «PNK Парке Валищево».
Источник: Knight Frank Research, 2018.
Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в 2018 г.
| Квартал | Арендатор/ покупатель | Сфера деятельности компании | Объект / расположение | Общая площадь, кв. м | Тип сделки |
| III квартал | Leroy Merlin | Розничная торговля | Логистический комплекс «Белый Раст» | 140 000 | BTS |
| III квартал | «Детский Мир» | Розничная торговля | «PNK Парк Бекасово» | 62 000 | BTS |
| II квартал | «Ашан» | Розничная торговля | Индустриальный парк «Южные врата» | 53 000 | Аренда |
| I квартал | «ВкусВилл» | Розничная торговля | «PNK Парк Северное Шереметьево», склад «Дикси» | 52 000 | Аренда |
| III квартал | ID Logistics* | Транспорт и логистика | «PNK Парк Валищево» | 37 000 | Аренда |
| I квартал | Rockwool | Производство | Логистический парк «Ногинск» | 25 790 | Аренда |
| II квартал | Tmall | Online-торговля | Индустриальный парк «Южные врата» | 20 000 | Аренда |
| II квартал | OZON* | Online-торговля | Складской комплекс «Ленинградский терминал» | 18 200 | Аренда |
| II квартал | Hitachi Construction | Производство | Складской комплекс «Никольское» | 16 985 | Аренда |
| I квартал | Hino Motors | Производство | З/у в г. Химки, Вашутинское шоссе | 14 000 | BTS |
| III квартал | «Фора Фарм» | Дистрибуция | Склад на Вашутинском шоссе | 14 000 | BTS |
| II квартал | «Вальта Петс»* | Online-торговля | Терминал «Борисовский» | 13 890 | Аренда |
| Прочие сделки | 853 700 | BTS, аренда, продажа |
В начале 2018 года наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3 700 руб./кв. м/год до 3 600 руб./кв. м/год triple net , однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса А во второй половине 2018 года наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3 650 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank Research, 2018.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850-900 тыс. кв. м, а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3-1,5 млн кв. м.
По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 году не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет, и 5% на конец 2009 года, когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн кв. м, не равны 5% на конец 2018 года, когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн кв. м. Вероятнее всего, к концу 2019 года доля вакантных площадей снизится до 4%, на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 года ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3 650 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине 2019 года возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3 700 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank
Жилая недвижимость Москвы: итоги 2020 — прогнозы 2021
21 января 2021 года, в рамках аналитической сессии Analytics Live Stream — Жилая недвижимость Москвы: ИТОГИ 2020, эксперты компании Est-a-Tet проанализировали перспективы развития столичного рынка новостроек и вторичной недвижимости, обсудили потенциал покупательского спроса, динамику цен и тенденции ипотечного рынка.
В 2020 году рынок находился под серьезным влиянием ряда факторов — падение цен на нефть и ослабление рубля, спад экономической и деловой активности в связи с пандемией, снижение ключевой ставки и, наконец, запуск ипотечной программы субсидированной государством, которая стала главным драйвером потребительского спроса. Как следствие — объем предложения на рынке снизился до рекордного за 5 лет показателя, доля сделок с ипотекой увеличилась к концу года, превысив 60%, а уровень спроса показал свой исторический максимум. На фоне высокого спроса установилась положительная ценовая динамика, при которой средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья Москвы на конец года выросла до 300 тыс. руб. за кв. м (без учета элитного сегмента). Таким образом за 2020 год ценовой показатель в сегменте новостроек увеличился на 21%.
«На фоне низкого объема предложения и повышенного уровня спроса, в 2021 году, пока будет действовать льготная ипотека, цены на новостройки продолжат постепенно расти.
Это очевидно и прошедший год показал, что ипотека активно стимулировала рост цен.
В первой половине 2021 года эта тенденция сохранится», — прокомментировал Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, говоря о дальнейшем развитии событий.
Оценивая результаты года, Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet также отметил, что: «В 2020 году на столичном рынке были зафиксированы проекты, рост цен в которых составил более 50%. По нашим оценкам объем инвестиционных сделок вырос в 2 раза, что тоже стало определенным рекордом последних лет.
В структуре сделок по приобретаемой комнатности в новостройках появилась значительная доля инвесторов, которых ранее не было. Как средство инвестирования стал активно использоваться и вторичный рынок — покупатели приобретают квартиру с целью сдачи внаем и погашения ипотечного займа досрочно.
Это очередной виток развития рынка, и новые инструменты позволяют найти неординарные решения, как для жилищных вопросов, так и с целью инвестиционных вложений».
«На рынке вторичной недвижимости, в наступившем году особой популярностью будет пользоваться бизнес-класс, — отметила Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
— На данный момент разница по цене между комфорт- и бизнес-классом на вторичном рынке минимальная за всю историю его существования, с момента деления на классы, что дает возможность найти действительно уникальные качественные предложения по доступной цене.
И пока будет сохраняться такая ценовая разница, мы будем наблюдать тенденцию спроса на объекты комфортной среды − современные ЖК с благоустроенной территорией, подземными паркингами и полноценной внутренней инфраструктурой. Люди стремятся к комфорту, и на сегодняшний день он более доступен».
Говоря о прогнозах, эксперты подчеркнули, что наступивший год станет этапом новых возможностей, а существующие тенденции формируют благоприятную почву для старта новых проектов.
На столичный рынок продолжат выходить новые игроки, в первую очередь из числа региональных компаний, а проекты 2021 года будут пользоваться наибольшим спросом относительно уже запущенных.
Недвижимость продолжит занимать ключевую позицию как средство сбережения и преумножения капитала, при этом нестабильность курсов валют, низкие ставки по вкладам, высокая защищенность ДДУ и сохранение положительной ценовой динамики в 2021 году будут только способствовать сохранению и усилению такой позиции.