На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения».
Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет.
Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.
Аномальный бум
Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%.
Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.
Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.
Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки.
Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась.
Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.
Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный.
Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье.
«Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка.
В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Фактор метро
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции.
В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв.
м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений.
«После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.
Обогнали Бирюлево
Интересные изменения происходили и на присоединенных к Белокаменной территориях. Весь минувший год и в первом квартале текущего года Новая Москва стабильно обгоняла старую по темпам роста цен на квартиры.
Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае старая Москва вышла вперед. По оценке ИРН, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали в среднем на 0,9% до 178 700 руб.
за 1 кв. м.
Как признают риелторы, цены в Троицком и Новомосковском административных округах фактически уперлись в потолок: в районах старой Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва местами уже дороже старой. К примеру, во внутримкадных районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175, 1 тыс. руб., в Восточном и Западном Бирюлево — 169 тыс. руб.
Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 году.
Иван Скрипалев
«Бронза» Реутова
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс.
рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2021-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс.
рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.).
А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб.
«Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.
Сигнал от Центробанка
На ценовую динамику все больше влияет изменение монетарной политики Центробанка. В минувшую пятницу, 11 июня, совет директоров Банка России в третий раз подряд (после 19 марта и 23 апреля) принял решение поднять ключевую ставку.
С 15 июня она вырастет на 50 базисных пунктов — до 5,5 процента годовых. Индикатор вернулся на уровень апреля — июня 2020 года.
Таким образом, регулятор дал рынку четкий сигнал — длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти.
Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах.
«Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.
С этой точкой зрения согласен и Алексей Попов. По его мнению, цены находятся на максимуме, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается.
Кроме того, на вторичный рынок начинает влиять сезонный фактор — активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижается. «Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время нет», — заключил эксперт.
Самое время успокоиться, перевести дух и дождаться осенней волны коррекции цен.
Количество квартир в аренду в Москве выросло более чем в 1,5 раза
Евгений Разумный / Ведомости
Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.
По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.
до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.
Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.
По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.
Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.
Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.
Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.
Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.
Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.
Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.
Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.
Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.
Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.
Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.
Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.
Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.
Новостройки приросли предложением
Продиктованное прошлогодней волной ажиотажного спроса резкое снижение объема предложения новостроек вынуждает девелоперов активнее выводить на рынок объекты.
В Москве число новых проектов по итогам первого полугодия оказалось в полтора раза выше, чем за тот же период прошлого года.
Дефицит предложения может грозить бизнесу снижением активности покупателей, которая сейчас продолжает обеспечивать рост цен.
В первом полугодии московские девелоперы начали продажи в 33 проектах, что на 50% выше аналогичного показателя прошлого года. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики «Метриум».
В массовом сегменте на рынок было выведено 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе — 13, в премиальном — 3.
Рост числа новостроек управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая связывает с восстановлением рынка.
В Новой Москве этого тренда пока незаметно: количество новых проектов сопоставимо с тем, что было в первом полугодии 2020 года.
Застройщики тоже отмечают повышение на рынке строительной активности. Гендиректор Optima Development Давид Худоян обращает внимание на то, что суммарная площадь застройки увеличилась с начала года примерно на 400 тыс. кв. м, до 16,4 млн кв. м.
«Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400»,— добавляет он.
Господин Худоян отмечает, что активность на рынке сейчас подогревает заметно сократившийся на фоне прошлогоднего ажиотажного спроса объем предложения: отсутствие новых проектов может привести к дефициту и спаду продаж.
Согласно данным Росреестра, в Москве в мае было заключено 7,7 тыс. договоров долевого участия, это на 120% выше значения за аналогичный период прошлого года.
Тем не менее темп продаж уже немного замедляется: в апреле число сделок год к году было выше на 163%. Совокупный объем предложения в экспозиции на первичном рынке московского региона на начало июня аналитики ЦИАН оценивали в 64 тыс.
квартир и апартаментов. Это на 26% ниже аналогичного показателя прошлого года.
Продиктованный программой льготной ипотеки и падением рубля высокий спрос на московские новостройки привел к резкому росту их стоимости.
По оценкам ЦИАН, в начале июня новостройки в Москве стоили в среднем 258,3 тыс. руб. за кв. м, это на 25% выше значения за аналогичный период прошлого года. Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин уверен, что увеличение объема предложения пока не приведет к коррекции цен на фоне сохраняющегося высокого спроса.
Александра Мерцалова
Читать далее
Итоги 2020 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 1401 квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | Holland park | ГК «ПИК» | СЗАО | 1 кв. 2020 |
| 2 | Волжский парк | ГК «ПИК» | ЮВАО | 1 кв. 2020 |
| 3 | Светлый мир «Станция «Л»… | Seven Suns Development | ЮВАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | MySpace на Фестивальной | MySpace Development | САО | 2 кв. 2020 |
| 5 | Соседи 21/19 | Специализированный застройщик «ЖК 2/1» | ЮВАО | 2 кв. 2020 |
| 6 | Амурский парк | ГК «ПИК» | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 7 | Вдохновение | СЗ Стройвос | ВАО | 3 кв. 2020 |
| 8 | Большая Очаковская 2 | ГК «ПИК» | ЗАО | 3 кв. 2020 |
| 9 | Митинский леc | ГК «ПИК» | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 10 | Аквилон Митино | Группа «Аквилон» | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 11 | Красноказарменная 15 | ГК «ПИК» | ЮВАО | 3 кв. 2020 |
| 12 | Н 74 | Патек Групп | ЮВАО | 3 кв. 2020 |
| 13 |
Московский рынок жилья: запутанные итоги января
Для столичных застройщиков 2020 год, несмотря ни на что, стал более чем успешным и по объемам продаж, и по объемам выручки. А как они оценивают итоги первого месяца 2021 года, который аналитики уже назвали неоднозначным?
Марина Лысцева/ТАСС
За январь на первичном рынке Москвы, по статистике ЦИАН, было заключено 9,97 тысячи сделок. В годовой динамике (относительно января 2020 года) спрос оказался ниже на 2%, а в сравнении с декабрем 2020-го январские показатели снизились на 47% — и это наибольшая разница в паре декабрь-январь за последние пять лет.
В принципе январская пассивность покупателей — явление привычное. Как напоминают в ЦИАН, в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019-го падение составило 25%, в январе 2019 года в сравнении с декабрем 2018-го — 31%, в январе 2018 года против декабря 2017-го было зафиксировано снижение в 23% и так далее. Но падения почти вдвое не было никогда.
Портал «Единый ресурс застройщиков» даже провел опрос на тему, почему в январе упали продажи новостроек. Предварительные результаты таковы: почти 47,5% респондентов считают, что январский спрос был удовлетворен продажами октября-декабря.
Логично предположить, что, может, не только январский, и тогда продажи новостроек будут продолжать падать; только в мае-июне, перед окончанием действия льготной ипотеки, рынок вправе рассчитывать на какой-то всплеск покупательского интереса.
Около 39% участников опроса заявили, что спрос сократился, потому что цены поднялись на недоступный для потребителя уровень. 25% сказали, что истощился ассортимент предложения и продавать, по сути, уже нечего. И еще 25% — что у населения упали доходы и попросту нет денег.
Лишь 11% прошедших опрос девелоперов признались, что конкретно в их компании продажи не упали.
Что касается истощения ассортимента, аналитики ЦИАН, изучив расклад сил во всем столичном регионе, отметили, что текущий объем предложения, конечно, на 27% ниже, чем год назад, однако после длительного падения увеличивается второй месяц подряд.
Сейчас вниманию покупателей предлагаются 67 тысяч квартир и апартаментов, 60% которых расположены в Москве.
Девелоперы постепенно выводят в реализацию «запасы» лотов с полученной ранее разрешительной документацией: в январе рынок пополнился 41 корпусом, где будет построено 14 тысяч квартир.
А вот в компании «Метриум» при подведении итогов января в сегменте жилья массового спроса пришли к выводу, что в реализации на территории Москвы находился 91 жилой комплекс, включая один новый, из числа впервые выставленных на продажу в январе, и несколько новых корпусов в уже реализуемых ЖК. Суммарный объем предложения составил 13 065 квартир общей площадью 705,1 тысячи квадратных метров, то есть падение по сравнению с декабрем 2020 года достигло 7,6% по числу квартир и 9,1% по продаваемой площади.
Теперь о ценах. Аналитики ЦИАН подтвердили, что в Московской области январские цены продолжили рост (средняя стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28%, до 117,9 тысячи рублей).
Но они, пожалуй, единственные, кто удивил рынок утверждением: в Москве впервые за полтора года средняя стоимость квадратного метра показала снижение в сравнении с прошлым месяцем. Падение составило скромные 0,3%, так что ценовая планка остановилась на уровне 233,1 тысячи рублей.
Все это произошло за счет проектов старой Москвы, в которой средняя цена «квадрата» уменьшилась за месяц на 0,3% — до 253,3 тысячи рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тысячи рублей).
Снижение цен на рынке связано не только с невысокой активностью клиентов, но и с выходом большого числа корпусов на рынок по стартовым ценам, считают в ЦИАН.
Впрочем, это единственная компания, заявившая хоть о каком-то отрицательном ценовом тренде — пусть как о средней температуре по многопрофильной больнице, которой является московский рынок. Все остальные говорили исключительно о продолжающемся ценовом росте.
«Цены на доступные новостройки обновили очередной максимум», — заявляют специалисты департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», по подсчетам которых в январе средняя стоимость предложения в новостройках стандартного класса, расположенных в старых границах Москвы, выросла на 5% и составила 179 710 рублей за квадратный метр.
В комфорт-классе, который обеспечивает основной объем предложения жилья массового сегмента, стоимость «квадрата» выросла на 2% — до 210 120 рублей.
По данным департамента аналитики компании «Синица» (есть в распоряжении Business FM), по итогам января средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 260,1 тысячи рублей, увеличившись по сравнению с декабрем 2020 года на 2,9%, а по сравнению с январем 2020 года — на 21,1%.
Причем наиболее заметно цены росли в массовом сегменте: за месяц в экономклассе они увеличились на 2,6% и составили 166,1 тысячи рублей за квадратный метр, в комфорт-классе прибавка в 3,4% догнала цены до отметки 209,1 тысячи рублей, в бизнес-классе зафиксирован рост средней стоимости на 1,4% — до 308,2 тысячи рублей за квадратный метр.
В компании отмечают, что средневзвешенная цена «квадрата» больше всего выросла в Юго-Восточном административном округе — на 5,4%, до 208,2 тысячи рублей. Несмотря на это, здесь, как и в ЗелАО (163,4 тысячи рублей), по-прежнему самые демократичные цены на жилье в новостройках в старых границах Москвы.
Меньше всего цены выросли в Северо-Западном округе (+0,2%, до 281,9 тысячи рублей), он традиционно занимает третью строчку самых дорогих округов по стоимости квадратного метра после ЦАО (718,5 тысячи рублей) и ЗАО (374,5 тысячи рублей).
Единственным округом, где цены показали отрицательную динамику, стал Северный (-0,1%).
В Новой Москве, по подсчетам экспертов ГК «А101», январская средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке также показала рост, хотя и самый скромный за последние полгода. В бизнес-классе показатель вырос на 1%, до 188,5 тысячи рублей, в комфорт-классе — лишь на 0,1%, до 166,6 тысячи.
Разницу в динамике в компании объясняют объемом предложения: за январь в бизнес-классе он снизился на 4%, доля на конец месяца составила 31%, в то же время на рынок вышли четыре новых корпуса комфорт-класса, поэтому общий объем предложения увеличился по сравнению с декабрем.
«Относительно января 2020 года цены на жилье остаются крайне высокими — на 30% в комфорт-классе и на 42% в бизнес-классе, — подчеркивает директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
— Сильнее всего подорожали четырехкомнатные квартиры семейного формата: на 52% относительно января 2020 года и на 5% относительно декабря 2020 года».
Вторичный рынок Москвы, не отставая от первичного, также ушел в плюс. По наблюдениям аналитиков АН «Савва», за январь средняя цена «квадрата» увеличилась на 1,2% (до 271,5 тысячи рублей), в долларах США изменение средней стоимости составило 0,1% (до 3634 долларов). При этом объем предложения вырос за месяц на 3,8% и составил 18 692 квартиры.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Количество новостроек в Москве выросло в полтора раза
В первом полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 новых проектах, это на 50% больше, чем годом ранее.
Как следует из обзора компании «Метриум», московские девелоперы существенно нарастили объем предложений на рынке недвижимости в новостройках: покупателям в трети из них предлагают не квартиры, а апартаменты — то есть, объекты коммерческой недвижимости, пригодные для сдачи внаем по типу гостиниц.
«В массовом сегменте с начала года начались продажи в 17 комплексах квартир и апартаментов, в бизнес-классе — в 13 проектах, а в премиум-классе — в трех», — сообщает РБК.
Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках — 226 тыс. руб. В массовом сегменте стоимость варьируется от 155 тыс. руб. (ЖК «Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. руб. (ЖК «Дербеневская 20»).
наименьшая цена — в домах на периферии с наихудшей транспортной доступностью и максимальной удаленностью от метро. В бизнес-классе средняя цена метра — порядка 286 тыс. рублей (от 237 тыс. руб. в ЖК Wave до 350 тыс. руб. в ЖК «Остров»).
В премиальном сегменте стоимость метра достигает 800 тысяч рублей (ЖК «Бадаевский»), а наиболее доступным исследователи называют проект ЖК High Life (415 тыс. руб. за 1 кв. м).
Эксперты отмечают, что строительная отрасль, показывающая стремительный рост цен на недвижимость, восстановилась после кризиса пандемийного 2020 года, при этом стоимость метра на этапе котлована почти сравнялась с ценой метра в готовом доме.
Определенную роль в процессе восстановления сыграл введенный правительством мораторий на взыскание штрафов в пользу потребителей по невыполненным обязательствам застройщиков с марта по декабрь 2020 года. С января этого года взыскание штрафов и неустоек за нарушение сроков сдачи новостроек в эксплуатацию возобновилось.
Интерес покупателей к новостройкам подогрели госпрограммы поддержки строительной отрасли, включающие в себя сниженный первоначальный взнос и льготную ипотеку. В таких условиях Росреестр в середине июня этого года зафиксировал рекорд сделок с новостройками в Москве. За первые пять месяцев этого года количество договоров долевого участия в столице выросло на 64%.
Между тем, эксперты прогнозируют рост ставок по ипотеке до 9,5% к концу 2021 года. Это может произойти на фоне не только повышения ключевой ставки регулятором, но и из-за трансформации госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и подорожания фондирования для банков. На фоне роста банковских ставок покупатели начали массово отказываться от ипотеки.
В мае спрос на квартиры-студии вырос на 43%. За год квартиры-студии подорожали в полтора раза на рынке новостроек и на 30% — на вторичные объекты. В среднем по стране квадратный метр такого жилья в новостройке стоил 132,4 тысячи рублей, а от физлиц — 119,8 тысячи рублей.
Ранее риелторы назвали районы Москвы с самой низкой стоимостью аренды. Самая дешёвая однокомнатная квартира — за 23 тысячи рублей в месяц — находится почти в получасе ходьбы от метро «Некрасовка».
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.
Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%.
По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова.
В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости».
Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока.
«Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию.
Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей.
По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу.
По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes).
«В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН.
— Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%.
Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт.
Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль».
— Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы…
Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы.
Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто.
На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду.
Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья.
Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Для рынка вторичного жилья 2020 год начинался заметным ростом активности покупателей.
Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2020 год по количеству сделок превзойдет результаты 2019 года.
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области — 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя.
Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет.
Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро — рынок оживлен», — констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, — отметил Сергей Шлома.
— Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».