Источник: ЦИАН
Спрос на новостройки постепенно восстанавливается, а объем предложения при этом сокращается, особенно сильно — в Подмосковье. Лимит льготной ипотеки увеличил средний чек сделки в столице и области: покупатели выбирают более просторные квартиры и на более длительный срок.
В Москве в старых границах средний бюджет покупки впервые превысил рубеж 14 млн рублей, Новая Москва тоже поставила новый рекорд — там за квартиру покупателям придется выложить в среднем 7 млн рублей.
Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в июле 2020 года — первый полноценный месяц после снятия ограничительных мер.
Спрос на столичные новостройки ниже докризисного
В июле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 4,4 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно июня 2020-го прирост по количеству сделок составил 2,8%.
В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019 года) количество ДДУ снизилось на 26%.
Таким образом, второй месяц подряд наблюдается небольшой ежемесячный прирост сделок после существенного падения в апреле-мае 2020 года.
В старых границах Москвы в июле было подписано 3,1 тыс. ДДУ, это на 1,6% меньше по сравнению с июнем 2020-го и на 30,4% ниже продаж июля прошлого года.
На присоединенных территориях в июле 2020 года подписано около 1,3 тыс. ДДУ (+15,5% относительно июня 2020-го и –11% в сравнении с июлем 2019-го).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы, тыс. ДДУ
В Московской области на первичном рынке в июле зарегистрировано 4,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,2% выше июньских показателей, но ниже прошлогодних значений на 14%.
Оценка числа сделок в июнеэкспертно скорректирована, поскольку из-за внедрения нового программного обеспечения в Росреестре по Московской области регистрации не проводились в течение двух недель. Данные за июнь рассчитаны, исходя из числа залоговых сделок, средней доли ипотеки в Подмосковье, данных по числу регистраций из проектной документации.
В целом по столичному региону в июле 2020 года совершено 9,2 тыс. сделок — относительно прошлого месяца прирост составил 2,5%. В сравнении с июлем 2019 года продажи ниже на 20%. Тем не менее теперешние темпы реализации выше темпов продаж в режиме самоизоляции — наблюдается постепенное восстановление спроса.
Динамика сделок на первичном рынке Московского региона, тыс. ДДУ
Московская область дорожает быстрее столицы
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в июле 2020 года составила 206,4 тыс. рублей, что на 1,1% выше, чем в июне 2020 года. За год цена выросла на 8,1%.
Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым как для Москвы в старых границах (+1,1% — до 220,8 тыс. рублей), так и для присоединенных территорий (+1,1% — до 148,6 тыс. рублей).
В годовой динамике прирост равен 6,8 и 16% соответственно.
Для Новой Москвы нынешняя стоимость — максимально зафиксированная за всю историю. В старых границах Москвы в мае 2020 года цена «квадрата» была выше сегодняшней на 0,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м в июне впервые преодолела отметку в 100 тыс. рублей, закрепив результат в июле, — 103,2 тыс. рублей (+1,9% за месяц и +19,7% за год).
Эксперты отмечают, что подобная динамика связана не только с прямым повышением цен, но и со снижением объема предложения на котловане. В результате средняя стоимость 1 кв.
м показывает рост — в том числе из-за общего увеличения стадии строительной готовности новостроек в целом по рынку.
Девелоперы смещаются в мегаполис
В июле 2020 года девелоперы Московского региона вывели в реализацию 33 новых корпуса с общей продаваемой площадью около 601 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателями июня этого года (604 тыс. кв. м). В годовой динамике (относительно июля 2019 года) девелоперская активность показывает минимальное снижение (год назад на продажу было выставлено 610 тыс. «квадратов»).
Аналитики обращают внимание, что год назад вступили в силу новые правила финансирования. В результате большинство застройщиков вывели объекты до 1 июля 2019 года. До нововведений в 214-ФЗ активность девелоперов была существенно выше. Например, в июле 2018 года застройщики региона вывели в реализацию 1,39 млн кв. м квартир и апартаментов — это в 2,3 раза выше, чем в июле этого года.
В июле 2020 года рынок пополнился шестью новостройками. Пять из них представлены в старых границах Москвы. Еще один проект — в Новой Москве. В Московской области не вышло ни одного нового проекта.
Количество новых корпусов (и в только вышедших, и в уже строящихся проектах) в июле 2020 года составило 33. Для сравнения: в июне стартовали продажи 36 домов. В июле 2019-го — 46 новых корпусов.
Чуть больше трети новых корпусов в июле 2020 года возводятся в Московской области (12 домов). Еще 18 корпусов — в Москве в старых границах и оставшиеся три новых дома — в ТиНАО.
Динамика вывода нового объема предложения, тыс. кв. м
Предложения все меньше
Объем предложения первичного рынка продолжает снижаться. В июле 2020 года в Московском регионе продавалось 76 тыс. квартир и апартаментов. Столь низкий объем предложения в Московском регионе в последний раз был зафиксирован в 2015 году. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 7% (с 81,8 тыс. объектов), за год — на 25% (со 100,8 тыс. объектов).
Причем наибольшими темпами снижается объем предложения именно в Московской области. По подсчетам Циан, на выбор покупателей подмосковных новостроек представлено порядка 30,6 тыс. квартир и апартаментов против 50,6 тыс. годом ранее.
Снижение — на 40%. За прошедший год (12 месяцев) рынок области пополнился всего девятью проектами, тогда как в Москве в продажу вышли 69 новостроек. В результате в Москве объем предложения за тот же период просел только на 9,5%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Московского региона
Ипотека меняет расклады
По подсчетам Циан, 70% сделок в июле 2020 года прошли в ипотеку. В старых границах Москвы в кредит прошло 60% всех сделок июля (+13 п. п. за год). В Новой Москве доля ипотечных договоров — 75% (+18 п. п.). В Московской области — 76% (+18 п. п. за год).
В динамике за месяц отмечено снижение доли ипотечных сделок для проектов Москвы в старых границах: с 68% в июне до 60% в июле, при этом доля ипотеки в Новой Москве и области осталась на прежнем уровне.
По мнению экспертов, подобная динамика может быть связана с очередным снижением ставок по депозитам и с ростом доли тех клиентов, кто отказался от классических вкладов в пользу инвестиций в квадратные метры.
Также в конце июня были увеличены максимальные лимиты выдачи льготной ипотеки для столичного региона с 6 до 12 млн рублей.
В результате резко вырос срок кредитования вместе со средним чеком ипотечной сделки.
В Москве и Новой Москве средний срок ипотеки составляет сегодня 227 месяцев, что на 11 и 10 месяцев соответственно больше, чем еще в июне 2020 года, когда действовал меньший ипотечный лимит.
Средний чек ипотечной сделки после увеличения лимита по сумме кредита в два раза зафиксирован именно для проектов в старых границах города, где всего за месяц сумму покупки в ипотеку увеличилась на 1,4 млн рублей — до 13,4 млн. Таким образом, пересмотр условий кредитования оказался актуален именно для «старомосковских» новостроек, тогда как на Московскую область и ТиНАО новые меры существенно не повлияли.
По оценке Циан, в июле 2020 года более половины всех ипотечных кредитов (53%) в Московском регионе были выданы Сбербанком. На втором месте — ВТБ (20%).
Средние площади квартир и бюджеты покупок растут
По подсчетам Циан, средняя площадь купленной квартиры/апартамента в июле в Москве в старых границах достигла 58,8 кв. м, увеличившись в сравнении с мартом на 3,5 кв. м. В Новой Москве в среднем приобретают 50,2 кв. м (без изменений за месяц). В Московской области средняя площадь купленных квартир 46,9 кв. м (+0,6 кв. м за месяц).
Таким образом, покупатели на рынке Москвы в старых границах благодаря пересмотру условия льготного кредитования под 6,5% теперь могут выбирать бо́льшие площади, не пытаясь уложиться в лимит 6 млн рублей, которого явно недостаточно для столичного региона.
Напомним, в мае-июне 2020 года средняя площадь купленной квартиры в старых границах Москвы снизилась до 55 кв. м, тогда как среднее значение было равно 58 «квадратов». Рынок вернулся к докризисным значениям по площади покупаемых квартир.
Еще одна тенденция — рост среднего чека сделки в старых границах Москвы.
В июле 2020 года показатель впервые превысил отметку 14 млн рублей (14,5 млн), тогда как еще в июне средний чек составлял всего 12,52 млн рублей. Покупатели стали брать ипотеку на большие площади и на более продолжительный срок.
Аналитики фиксируют рост количества высокобюджетных сделок — от 50 млн рублей. Если в июне 2020 года было зарегистрировано порядка 25 ДДУ на такую сумму и выше, то в июле прошло более 60 таких сделок.
Это объясняется тем, что дорогое жилье мало кто готов покупать удаленно, да и цикл заключения сделки в этом сегменте традиционно занимает больше времени (то есть в июле были закрыты те сделки, которые начали оформляться после снятия ограничений).
В Новой Москве средний чек сделки в июле 2020 года составил 7 млн рублей — это также новый рекорд. В Московской области средний чек достиг 4,75 млн рублей, но это не самый высокий показатель за все время. Еще в мае покупатели тратили на покупку жилья в среднем 4,8 млн рублей.
Топ-10 застройщиков и новостроек
В июле 2020 года столичные девелоперы продали жилья на сумму 76,8 млрд рублей — это на 40% выше, чем в июне 2020 года, но при этом на 23% ниже, чем в докризисном марте.
В годовой динамике снижение составило 12%. На Москву в старых границах пришлось 59% выручки (45,3 млрд рублей), на ТиНАО — 11,6% (8,9 млрд рублей).
Московская область обеспечила остальную выручку — 29,4% (22,6 млрд рублей).
В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 11 млрд рублей (16% рынка). На второй строке — Ingrad (5,5 млрд рублей, 8% рынка), замыкает тройку лидеров «Донстрой» (5,48 млрд рублей, 8% рынка). На первую десятку застройщиков пришлось 61% всей выручки июля.
В проектах с лучшими продажами реализовывалось от 127 до 204 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 18% всех сделок Московского региона.
Аналитики обращают внимание на то, что ни один из проектов Москвы в старых границах не попал в список лидирующих по продажам новостроек в июле. Причем почти половина лидеров — новостройки ТиНАО. Самый успешный проект июля — «Новоград Павлино» (более 200 сделок в месяц).
«Положительная динамика спроса второй месяц — следствие запуска льготного кредитования на новостройки, расширения лимита кредитования до 12 млн рублей, а также полноценной работы офисов продаж застройщиков.
Многие покупатели, особенно выбирающие дорогие объекты, не были готовы заключать сделки в режиме онлайн, поэтому в июле был реализован отложенный спрос в высоких бюджетах — это привело к росту среднего чека сделки на рынке старой Москвы».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Согласно опросам аудитории Циан, каждый пятый потенциальный покупатель после завершения режима самоизоляции поменял требования к выбору недвижимости. В первую очередь это коснулось площадей и планировок.
Клиенты стали искать жилье большей площади с небольшими, но изолированными комнатами, в которых можно организовать место для удаленной работы.
В результате средний бюджет сделки увеличивается из-за того, что покупатели выбирают более просторное жилье.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Добавьте RT в список ваших источников
Квартиры закончили с ростом
Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют.
Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН.
Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение, по их расчетам, выросло на 2,7%, за год — на 13,9%.
В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.
Наиболее выраженный рост средней стоимости за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали в Краснодаре — на 1,9%, до 76,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Новосибирск с динамикой 1,4%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных городах-миллионниках динамика оценивается в 1% и менее.
Консультанты «Этажей» отмечают также рост средней стоимости жилья в Уфе за месяц на 1,95%, до 82,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее выраженный рост цен в годовом выражении аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где вторичное жилье подорожало на 40%, до 63 тыс. руб. за 1 кв.
м
Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы в компании «Инком-Недвижимость» оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб.
«Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне»,— поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С дисконтом сейчас, по его словам, заключается 66% сделок против 58% в начале года.
Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.
Господин Шлома добавляет, что часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.
Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что июнь — последний месяц действия льготного ипотечного кредитования в прежних объемах, на этом фоне покупатели сейчас сфокусированы на новостройках.
Это совпало с введением новых ограничений из-за роста заболеваемости COVID-19: в Москве ограничена работа МФЦ из-за объявленных мэрией выходных дней, это усложнило процесс проведения сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам, по мнению господина Попова, способствует стабилизации цен и рынка.
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов констатирует, что доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев прогнозирует дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.
Объем предложения в целом, по словам Алексея Попова, за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке.
В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя.
Спрос на них пока ограничен: Ильдар Хусаинов обращает внимание и на то, что инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.
«Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на «вторичке» был невелик»,— объясняет Сергей Шлома.
Аналитики Realiste констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается.
На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок в Realiste рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции.
На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.
Александра Мерцалова
Объём предложения на вторичном рынке Москвы вырос на 20 процентов
По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ», объем предложения на вторичном рынке Москвы в мае продолжал расти, в то время как средняя удельная цена предложения продолжала снижаться. Относительно апреля средняя удельная цена уменьшилась на 1,2% и составила 239,56 тыс. рублей за квадратный метр.
Предложение
На вторичном рынке Москвы объем предложения в мае 2015 года вырос на 20% относительно апреля, восстановившись до уровня октября 2014 года. Общее количество квартир, выставленных на продажу, достигло 53,85 тыс.
При этом в наибольшей степени увеличилось количество квартир экономкласса (плюс 22% к апрелю) и бизнес-класса (плюс 22% к апрелю). Предложение квартир комфорт-класса увеличилось на 18%.
По данным сделок, совершенных в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» на вторичном рынке, максимальным спросом пользовались квартиры комфортных планировок с кухнями площадью от 8 кв.м в панельных домах.
Увеличение объема предложения по типологии квартир по количеству комнат в мае было равномерным.
По типам домов в наибольшей степени возрос объем предложения в панельных «хрущевках» и монолитно-кирпичных домах повышенной комфортности. Существенное увеличение объемов предложения в таких диаметрально противоположных категориях домов может быть вызвано несколькими причинами.
Панельные «хрущевки» менее ликвидны с точки зрения качества, и в условиях активного роста объемов предложения, покупатели обращают свое внимание на другие, более качественные, объекты.
Монолитно- кирпичные дома повышенной комфортности — наиболее дорогой сегмент и количество сделок в нем ограничено, к тому же увеличение налога на недвижимость может стимулировать ряд собственников таких квартир к их продаже.
Цена
Средняя удельная цена предложения в целом на вторичном рынке Москвы относительно апреля снизилась на 1,2% и составила 239,56 тыс. рублей за кв. метр. При этом в ряде округов было отмечено увеличение цены: в ЦАО — на 0,9%, в СЗАО — на 1,2%, в СВАО — на 1,2%.
По классам заметное снижение средней удельной цены предложения отмечено в экономклассе, на 1,2%, и в комфорт-классе на 2,1%. Изменение средней удельной цены предложения в бизнес-классе находилось в пределах погрешности.
Изменение цены в сегменте многокомнатных квартир в мае также находилось в пределах погрешности, в то время как в предыдущем месяце в этой категории была отмечена существенная корректировка в сторону понижения.
По основным типам квартир снижение цены в мае зафиксировано в категории однокомнатных квартир — на 1,8%, двухкомнатных — на 0,9%, трехкомнатных — на 1,6%. По типам домов наиболее значимое изменение средней удельной цены предложения отмечено в категории монолитных домов (минус 2,3% к апрелю).
Вероятно, это связано с тем, что это один из самых дорогих сегментов, который в текущих условиях испытывает сильную конкуренцию со стороны предложения новостроек.
По остальным категориям изменение средней удельной цены предложения по итогам мая было следующим: панельные «хрущевки» подешевели на 1,5%; стоимость квадратного метра в кирпичных «хрущевках» снизилась на 1%; панельные дома с малой кухней — минус 1,1%; панельные дома типовой планировки — минус 1,2%; панельные дома улучшенной планировки — минус 1,1%; монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности — минус 1,1%..
Количество обращений по сегменту вторичной городской недвижимости в мае этого года сократилось на 17% по сравнению с маем 2014 года. При этом в структуре обращений увеличилась доля запросов «продать».
«Объем предложения после заметного падения до 36 тысяч квартир в январе продолжал восстанавливаться активными темпами, и в мае достиг 54 тыс. квартир, что соответствует цифрам сентября прошлого года. По моему мнению, это связано, скорее всего, с возвращением тех объектов, которые были сняты с продажи в период высокой волатильности на валютных рынках.
Снижение среднеудельной цены второй месяц подряд говорит о преобладании предложения над спросом. Это связано и с «передышкой» после «декабрьского ралли» у покупателей, и с пока еще высокими ставками по ипотеке, и с наступившим летним сезоном. Но здесь стоит отметить, что падение цены происходит незначительными темпами, то есть рынок нащупывает равновесие.
Вполне возможно, что такая ситуация будет наблюдаться весь летний сезон, и не стоит ожидать существенных изменений до осени.
С завершением сезона отпусков, направление движения на рынке недвижимости станет более понятным, и повлиять на это может и дополнительное снижение ставок по ипотеке, и отложенный спрос», — комментирует Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Кроме того, под влиянием финансовых проблем девелопер может оказаться неспособным выполнить свои обязательства по строительству инфраструктуры. Поэтому уже построенные объекты являются дополнительной гарантией для покупателя. Одним из самых выдающихся проектов Новой Москвы с точки зрения насыщенности инфраструктуры является ЖК «Новые Ватутинки».
Причем декларацией своих намерений по строительству объектов девелопер не ограничивается. В новостройке уже введена в эксплуатацию школа на 1100 детей. Более того, в ней уже завершился первый учебный год. Также построены два детских сада для 470 малышей. В перспективе будут возведены еще два общеобразовательных учреждения и три детсада.
А до конца гола будет построена поликлиника на 375 посещений в день.
«Многие эксперты сравнивают покупку квартиры в новостройке в условиях нестабильности в экономике с лотереей, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако это не совсем так. В лотерее шанс выиграть невелик и определяется случайным стечением обстоятельств.
На рынке недвижимости полагаться на случай нет необходимости. Если ответственно подойти к выбору проекта, то вполне можно гарантировать себе успех.
Основополагающими факторами при принятии решения должны стать высокая стадия строительства, отсутствие кредитов у застройщика или финансирование надежным банком, выгодные цены, высокие темпы продаж и инфраструктура, которая реально строится, а не только описана на бумаге.
К сожалению, в Новой Москве не так много жилых комплексов, которые удовлетворяют всем этим условиям. Оптимальным выбором для покупателей являются ЖК «Спортивный квартал» и «Новые Ватутинки».
Аналитики оценили динамику цен на недвижимость в регионах России
В России в мае без учета московского региона быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и городах Дальневосточного федерального округа. Об этом говорится в исследовании аналитиков базы объявлений об аренде и продаже недвижимости ЦИАН, которое поступило в «Известия» в пятницу, 28 мая.
Эксперты ЦИАН проанализировали динамику стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости 146 российских городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
Самые высокие темпы роста на недвижимость в Сочи — +2,7%, Ноябрьске — +2,8%. Среди городов ДФО — у Петропавловска-Камчатска — +3%, Читы и Южно-Сахалинска — по +2,5%. Отмечается, что субсидированная государством «дальневосточная» ипотека стимулирует рост цены. Например, за год в Чите стоимость жилья выросла на 36,9%, Нижнекамске — на 35,1%, Улан-Удэ — на 34,4%.
В Москве цена квадратного метра жилья выросла по итогам мая на 0,8%, до 260,4 тыс. рублей, прирост за год составил 15,7%. В городах Подмосковья с населением от 100 тыс. человек цена «квадрата» в среднем составляет 125,0 тыс. рублей, увеличившись на 1,1% за месяц и на 19,0% — за год. Среди этих городов — Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки, Люберцы и Мытищи.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичке в России выросла в мае на 1,1%, до 74,6 тыс. рублей, за год прирост составил 18,9%. Цена квартиры в продаже повысилась в этом месяце на 0,3%, до 4,21 млн рублей.
В целом по всей России в 11 городах средняя цена квадратного метра на вторичке превышает 150 тыс. рублей. Кроме перечисленных выше семи подмосковных городов, Москвы и Сочи в список входят Санкт-Петербург и Южно-Сахалинск.
- Лишь в трех городах из проанализированных ЦИАН — Новомосковске, Новокуйбышевске и Орске — в мае средняя цена квадратного метра на вторичке снизилась.
- Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, сообщил «Известиям», что рост цен на недвижимость на Дальнем Востоке связан с тем, что в этом регионе есть меры, стимулирующие спрос, — «дальневосточная ипотека», при этом объем предложения остается ограниченным.
- «Новостроек там строится мало, а советский жилой фонд устарел как морально, так и физически», — сказал он.
Попов добавил, что в ЯНАО у рынка жилья «сильно выражена сезонность». Кроме того, в городах с относительно небольшим объемом предложения, к ними относится и Ноябрьск, динамика цен «всегда более непредсказуемая».
Ранее, 21 мая, аналитики экосистемы недвижимости «Метр квадратный» — проекта группы ВТБ — сообщили, что совокупный объем сделок россиян с недвижимостью на курортах страны с начала года вырос в 1,5 раза и увеличится на столько же предстоящим летом.
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.