«Первичка» в марте забуксовала, потеряв 16% по сравнению с мартом 2020-го.
Проблему участники рынка видят в дефиците: «Если бы у местных застройщиков было больше предложений, то еще неизвестно, каким бы оказалось соотношение», — оценивают эксперты «БИЗНЕС Online».
Инвесторы выходят в кеш, а застройщики и банки на опасениях конца «путинской» ипотеки думают, как завлечь покупателя. Подробности — в нашем материале.
В марте рынок новостроек и вторичной жилой недвижимости РТ впервые с середины 2020 года перестал бить рекорды. Судя по всему, спрос начал стагнировать, и это тревожный звоночек для его участников: рынок может нащупать точку равновесия, цена метра сбавит темпы роста «БИЗНЕС Online»
В марте рынок новостроек и вторичной жилой недвижимости РТ впервые с середины 2020 года перестал бить рекорды. Статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: число сделок на первичном рынке Татарстана за месяц увеличилось незначительно — на 1,2% до 1,3 тысячи.
Вторичный рынок Казани, который в феврале поставил рекорд пяти лет, тоже начал терять темпы — минус 6%, хотя по РТ он все еще в плюсе. При этом в абсолютном выражении «вторичка» на порядок обходит «первичку». В целом вторичный сегмент вырос в РТ до 12,4 тыс. сделок. На рынке новостроек затишье — в январе была 2 051 сделка, в феврале — 1,3 тыс., в марте — 1 316.
Судя по всему, спрос начал стагнировать, и это тревожный звоночек для его участников: рынок может нащупать точку равновесия, цена метра сбавит темпы роста.
Эксперты называют три причины данной ситуации.
- Первая — слишком высокая цена. По данным domofond.ru, в апреле средняя стоимость квадратного метра в годовом выражении выросла на 34,2% до 107,4 тыс. рублей.
- Вторая — отсутствие у застройщиков ликвидных квартир, их просто продали на высочайшей волне спроса. У девелоперов дефицит предложения.
- Третья — активность инвесторов. У них есть интересные варианты жилья, купленного на стадии строительства с начала до середины 2020 года. Теперь они фиксируют прибыль.
«В 2020 году застройщики продали то, что хотели, получили прибыль, — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Поэтому оставшиеся 10–15 процентов квартир застройщики продают без интереса. Цены на них безумно высокие». Эксперт приводит пример в одном и том же строящемся комплексе.
Квартира на «вторичке» по переуступке прав требования от дольщика продается за 4,5 млн рублей, а у застройщика такая же стоит 5,2 млн рублей. Разница — 700 тысяч! «Застройщику эта продажа не нужна. Он ждет ввода в эксплуатацию и последующей продажи по желаемой цене, — объяснил Савельев.
— Ценник на „первичку“ достаточно высокий, поэтому вторичный рынок в ближайшее время не потеряет популярности».
По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, 90% сделок по договорам долевого участия носит сейчас инвестиционный характер.
«Застройщики это поняли: не демпингуют на старте продаж, выставляют цену квадратного метра выше 100 тысяч рублей, — говорит Гизатова. — В этих условиях целесообразнее купить „вторичку“.
Не обязательно хрущевку, а квартиру в новом доме от инвестора, который приобрел ее на старте продаж и готов зафиксировать прибыль. Так можно найти подходящий вариант, договориться о более адекватной цене».
По словам Гизатовой, к концу 2021 – в начале 2022 года на рынок Казани выйдут новые проекты массовой застройки. Это заметно по тому, что в городе готовят проекты планировок территорий. До появления свежего предложения рынком жилой недвижимости правят инвесторы с интересными квартирами. «Лучше продавать не позднее декабря 2021 года», — советует квартирным спекулянтам Гизатова.
Ожидается некоторый рост цен на рынке недвижимости. Но слишком затягивать не стоит — есть риск упустить прибыль. Вадим Зилаев руководитель отдела новостроек АН «Флэт»
Судя по всему, перегревшийся рынок близок к высшей точке. Исчерпаны временные по своей сути факторы роста — ажиотаж вокруг льготной ипотеки и инвесторы, перекладывавшие сбережения из депозитов.
С конца 2020 года в Казани дефицит предложения новостроек. Если вдруг завтра остановятся все стройки, то запас квартир можно распродать за 2–3 месяца «БИЗНЕС Online»
Есть и третий фактор роста цен — во многом временный и искусственный дефицит новых проектов, который отчасти был связан с опасениями застройщиков переходить на механизм эскроу. Если вдруг завтра остановятся все стройки, то запас квартир можно распродать за 2–3 месяца.
В Уфе, где ЦБ рекомендовал сохранить льготную ипотеку, глубина предложения втрое выше, говорил ранее газете «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. В 2020 году на рынке новостроек Казани застройщики реализовывали 40 проектов — на 41% меньше, чем в 2019-м.
Число выставленных на продажу квартир в новостройках сократилось на 42,8% до 20,4 тысячи.
Но к запуску готовятся новые проекты многоквартирного жилья. Да и на более дальнюю перспективу просматривается оживление инвестиций. За март исполком Казани выдал 12 разрешений на строительство многоквартирного жилья, что в 4 раза больше, чем в 2020-м.
Казалось бы, неплохо, но половину взял Госжилфонд для соципотечного микрорайона «Салават Купере» и дополнил их тремя в начале апреля. Четыре разрешения — продолжение проектов «Светлая долина», «XXI век» от «Ак Барс Дома»; ЖК «Лето» и «Журавли» от компании «Унистрой».
Жилой дом на улице Проточной построит ООО «ПК „Плутоний“», подконтрольное владельцу «Сити-Строя» Валерию Дудинову. Новый крупный проект начинает ТСИ — компания взяла разрешение на возведение дома у строящегося Вознесенского тракта. Это ЖК «Мечта» у промзоны на улице Аделя Кутуя. К 2024 году там построят семь 19-этажных домов.
С начала года сильно нарастила портфель строящихся объектов СМУ-88. К сдаче близятся очередные долгострои, которые «спасает» фонд поддержки дольщиков при содействии федерального бюджета.
Кроме того, есть «спящие» проекты: например, ЮИТ пока сосредоточен на освоении площадки у Мамадышского тракта, в то время как компания располагает землей на улицах Нурсултана Назарбаева, Гаврилова. Продолжают разработку участков и другие девелоперы — есть пул проектов компаний «Унистрой», «Ак Барс Дом», где-то в перспективе «маячит» московский ПИК.
Тем не менее на данном этапе застройщики не теряют оптимизма и не готовы снижать цены. Месячный показатель в 1,3 тыс. сделок на рынке новостроек — это хорошие цифры в обычных условиях, отмечают они.
В частности, гендиректор группы «СМУ-88» Илья Вольфсон называет обстановку на рынке недвижимости стабильной. «Не сказал бы, что это затишье. Спрос остается на хорошем уровне даже в условиях дефицитного предложения и выросших цен, — говорит собеседник нашего издания.
— Что касается роста „вторички“, то это в какой-то степени подтверждение покупательского потенциала. Цены на вторичном рынке за этот год выросли на 15–20 процентов, Казань среди лидеров по стране.
И если бы у местных застройщиков было больше релевантных предложений, то еще неизвестно, каким бы оказалось соотношение. Не стоит забывать про договоры переуступки прав: это квартиры в строящихся домах, а на бумаге — уже вторичное жилье».
Во «вторичку» попадают и не проданные на стадии строительства квартиры — после сдачи домов застройщики оформляют объекты в собственность и продают уже по договору купли-продажи. То есть нельзя сказать, что большинство сделок на вторичном рынке — это «бабушкин квадрат».
В «Ак Барс Доме» также считают, что статистика Росреестра подтверждает стабилизацию ситуации на рынке недвижимости после ажиотажного спроса 2020 года. «Понятие „затишье“ трудно отнести к первичному рынку Казани.
Наблюдаем рыночную ситуацию — стабилизацию спроса», — подчеркнул заместитель генерального директора ГК «Ак Барс Дом» Руслан Сагитов и добавил, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра в Казани нет.
Стоимость квадратного метра в ИЖС значительно ниже, чем в квартирах, а низкий порог входа привлекает инвесторов на рынок земли Казанской агломерации
Каковы в целом итоги I квартала 2021 года? Продажи квартир в новостройках РТ выросли на 31% до 4,6 тыс. в сравнении с первым триместром минувшего года. За этот же период «вторичка» в республике выросла на 131,8%, в Казани — на 164,7%.
Такой бурный рост эксперты объясняют эффектом низкой базы I квартала 2020 года. Год назад в условиях неопределенности падали продажи, покупатели тешились надеждой о снижении цен и процентных ставок по ипотеке.
Квартиры Казани ненадолго стали «новой гречкой» — за считаные дни до введения жесткой самоизоляции отоварились те, кто не успел переложить сбережения в валюту и разуверился в обещаниях о снижении ставок по ипотеке, но весь I квартал 2020-го они тогда не спасли.
Рынок падал — в плюс его вывели дальнейший «коронавирусный» ажиотаж и «путинская» ипотека.
Растут и продажи земель: по РТ — на 270%, в Казани — на 64% в сравнении с мартом 2020 года. С мая 2020-го «самоарест» в четырех стенах стал мотивом для покупки жилья, земли в пригороде. Сегодня такой аргумент звучит реже. Теперь мотивация другая — цена.
Стоимость квадратного метра в ИЖС значительно ниже, чем в квартирах, а низкий порог входа привлекает инвесторов на рынок земли Казанской агломерации. Цены на дома в пригороде ниже, чем на квартиры меньшей площади в новостройках и «вторичке». По-прежнему актуально предложение застройщиков «дом по цене казанской квартиры» в 20–30 км от границ Казани.
Стоимость дома в границах столицы РТ, конечно, будет дороже, но все же имеется возможность значительно улучшить жилищные условия, обменяв квартиру на дом.
Тем, кто хочет это сделать, есть смысл поторопиться. Дело в том, что появляются механизмы, сдерживающие хаотичное развитие пригорода.
Одно из предложений на сессии Госсовета РТ озвучил премьер-министр РТ Алексей Песошин — взимание платы за перевод сельхозугодий в категорию ИЖС.
По словам участников рынка, муниципалитеты уже получили от правительства РТ письма с указанием запрета мелкой нарезки ранее не размежеванных участков. Последние 20–30 лет средние размеры загородных участков не меняются: покупателей устраивает 6–7 соток.
По указанию кабмина РТ площадь новых участков должна составлять не менее 10 соток. «Я считаю, это неправильно — для некоторых людей 10 соток много, — говорит руководитель гильдии риелторов РТ. — Еще с советских времен стандартный участок — 6 соток: дом, баня, пара грядок и участок для отдыха. 10 соток — это уже лужайки, огород».
«Введение минимального размера участка в 10 соток для межевания приведет к росту цен на земли и дома, — полагает руководитель отдела новостроек АН «Флэт» Вадим Зилаев. — Мечта о собственном доме, скорее всего, станет еще менее доступной для большинства рядовых семей».
С другой стороны, такая мера избавит территории от плотной застройки, наведет порядок в соблюдении противопожарных норм, санитарных разрывов. Приведет ли это к удорожанию земель и дефициту участков? Возможно, а пока ряд крупных ленд-девелоперов готовится освоить сельхозземли неподалеку от Казани.
К бегу за последним вагоном подталкивает и рост ключевой ставки ЦБ с начала года на один процентный пункт до 5% годовых, в связи с чем кредитование уже стало менее доступным. Банкиры предрекают, что до конца года ставки по ипотеке могут подняться до 7,5–8,5%, а на «вторичке» — до 9–10% Андрей Гордеев / «Ведомости» / ТАСС
А что с ипотекой? По итогам I квартала число сделок с ипотечными кредитами в РТ выросло на 2,3% до 12,5 тыс. в сравнении с аналогичным показателем 2020 года.
По данным Нацбанка РТ, в январе – феврале портфель ипотечных жилищных кредитов жителей РТ вырос на 5,5% до 278,5 млрд рублей. К 1 марту 2021 года объемы выдачи ипотеки выросли на 42,8% до 19,4 млрд рублей.
Помогает «вакцина» в виде «путинской» ипотеки под 6,5%, которая действует до 1 июля 2021 года.
«Многие попробуют запрыгнуть в последний вагон поезда низких ипотечных ставок», — считают в АН «Флэт». Такое уже было — на страхах завершения льгот 1 ноября 2020 года жители Татарстана за месяц до этого купили рекордные 3 тыс. новых квартир. Так что новый всплеск активности наступит в мае – июне, когда час икс будет ближе.
К бегу за последним вагоном подталкивает и рост ключевой ставки ЦБ с начала года на один процентный пункт до 5% годовых, в связи с чем кредитование уже стало менее доступным. Банкиры предрекают, что до конца года ставки по ипотеке могут подняться до 7,5–8,5%, а на «вторичке» — до 9–10%.
Девелоперы готовят ответ за счет совместных ипотечных программ — так они, с одной стороны, замаскируют снижение цены, а с другой — поддержат спрос.
Рынок ждет отмены льготной ипотеки Застройщики готовят новые субсидированные ставки и акции, чтобы привлечь внимание покупателей и нивелировать последствия отмены программы господдержки. Вадим Зилаев руководитель второго отдела новостроек АН «Флэт»
Гендиректор группы «СМУ-88» считает, что отмена льготной ипотеки вряд ли кардинально изменит обстановку на рынке. «Гораздо бо́льшая проблема — дефицит новых проектов. Нужно строить больше, но пока мы упираемся в отсутствие доступных и подходящих земельных участков», — говорит Вольфсон.
Какой прогноз по «вторичке»? Эксперт АН «Флэт» считает, что во II квартале ситуация на рынке вторичного жилья не изменится. Спрос снизится в июне – июле, но это произойдет скорее из-за сезона отпусков. В прошлом году, напомним, из-за жесткой самоизоляции рынок не испытывал колебаний спроса в летние месяцы.
Продали квартиру на несуществующем этаже
Купили совсем не то и не у тех. Обманутые дольщики сегодня вышли на пикет к Госсовету Татарстана. Они уверяют, что пострадали от действий скандальной фирмы «Свей». Застройщик утверждает, те квартиры, на которые претендуют дольщики, никакого отношения к нему не имеют. В ситуации разбиралась наш корреспондент Эльвира Ибятуллина.
Эльвира Ибятуллина, Айрат Каюмов
Кто-то планировал в это время выбирать обои в новое жилье, только получилось иначе – вместо этого в руках плакаты. Вопросов много, конкретных ответов никто не дает. Эти люди заключили договоры с разными подрядчиками. Объединяет лишь то, что заказчиком строительства выступает фирма «Свей». Потому все требования к ней.
Екатерина Андреева
— В 2012 году «Свей» не подписывают акт выполненных работ и говорит, что «Стройцентрсити» не им право производить эти квартиры, хотя в начале года говорили, что она – хорошая, в мае говорят, что их не знают.
С представителями фирмы «Свей» мы связались по телефону. По их словам, этот подрядчик никакого отношения к ним не имеет.
Елизавета Соловьева, юрист ООО «Фирма «Свей»
— Это не наши дольщики. С ними подрядчики заключают договоры по предварительным и инвестиционным договорам. А имеет на это право только застройщик.
В городском управлении жилищной политики нам сообщили — у фирмы «Свей» пять недобросовестных подрядчиков. Схем обмана много. Не имея на это прав, они продавали квартиры нескольким хозяевам сразу. Или реализовали то, чего нет.
Этот дом на Некрасова совсем скоро сдадут. Дольщикам, которые купили здесь жилье, согласно документам, что они подписали, можно будет заехать разве что на крышу. Им продали квартиры на 7-м этаже 6-тиэтажного дома.
Константин Шапкин один из обладателей квартир, которых нет, должен был заехать в элитный дом в этом году. Когда заключали, договор с организацией «Фаворит-строй», подрядчик обещал – этаж построят над крышей. И даже дал проект будущей квартиры.
Константин Шапкин
— Написано, что будет, количество розеток и так далее и тому подобное. Получилось так, что они на наши деньги крышу построили. Почему не достроено — я не понимаю. Не знаю, где концов искать. Единственное – донести вот так до общественности, что есть такая ситуация и ее надо решать.
О седьмом этаже никогда и речи не было, говорят в «Свее». Таким способом, по данным Управления жилищной политики исполкома, продали несуществующие квартиры в трех домах.
Айрат Ахметханов, начальник отдела по мониторингу строительных фирм и учету объектов долевого строительства Управления жилищной политики ИК Казани
— Надо обращаться в правоохранительные органы. Подрядчик должен либо вернуть деньги, либо найдут для них другие объекты.
В фирме «Свей» просят не называть обманутых субподрядчиками людей дольщиками их организации и за помощью призывают обращаться не к ним, а к правоохранителям. Однако, люди туда не спешат. Надеются найти поддержку в правительстве.
В одной из новостроек казани продавали квартиры на несуществующих этажах
Пятеро казанских жителей написали обращение в прокуратуру по факту реализации квартир с 10 по 18 этажи в ЖК «Золотая середина», строящемся по адресу: улица Четаева, квартал 71А. Дело в том, что согласно документам, дом должен быть… девятиэтажным.
Прокурорская проверка подтвердила факт продажи квартир на этажах, которые не могли быть построены по причине отсутствия разрешительной документации на строительство на данном месте 18-этажного дома. Продажу квартир осуществляло ООО «Ростстройинвест».
По состоянию на сегодняшний день застройщик совместно с посредником успели продать 290 квартир на 10-18 этажах девятиэтажного (по всем документам) дома участникам долевого строительства. На данный момент строительство дома прекращено и не ведется, деньги обманутым дольщикам не возвращены.
Материалы следствия переданы прокуратурой в Следственный Комитет РФ. В отношении виновных может быть возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ — мошенничество в особо крупном размере.
Стоит отметить, что в связи с ситуацией в Казани вспоминается похожий случай, произошедший в Сочи, где путем стандартной схемы легализации самовольных строений незаконно строящийся дом все же был узаконен.
Так что вполне вероятным представляется развитие событий, при котором казанская многоэтажка может легализоваться и даже стать выше, чем планировалось изначально.
Отметим, что проблема объектов незаконного строительства, так называемых самостроев, стоит в нашей стране очень остро.
Стандартной является схема, когда застройщик получает разрешение на строительство на землях, где возможно возведение малоэтажной застройки (или вообще начинает строительство без всяких разрешений), возводит там многоэтажный жилой дом по схеме долевого участия и привлекает жильцов хорошими ценами и сладкими обещаниями. А потом, когда дело доходит до легализации такого строения, начинает использовать дольщиков как живой щит, настаивая, что людям негде жить, что они продали последнее, чтобы приобрести квартиру. При этом «за кадром» почему-то всегда остается ответственность тех, кто купил квартиры в таком самострое, ставших, по сути, соучастниками нарушения закона, но при этом объявляющих себя обманутыми дольщиками.
Возникает резонный вопрос — почему 290 (!) квартир на несуществующих этажах кто-то купил? Почему люди не интересовались проектной документацией, разрешением на строительство? Вряд ли проблема обманутых дольщиков будет когда-либо решена, если эти дольщики сами не перестанут доверять мошенникам.
Стратегия для будущего новосела: брать жилье сейчас или подождать?
Новостройки Казани: кто входит в топ-10 по объемам строительства и продаж жилья и почему жилой комплекс «Мой ритм» «продался» лучше остальных. Часть 1-я
Предновогодний рождественский декабрь оставляет шанс попробовать отыграть повышение цен на новостройки Казани, которые разгонялись в ожидании перехода на эскроу–счета.
После ноябрьского спада у покупателей появилась чудесная возможность выбрать наиболее подходящий вариант, ведь на экспозиции сейчас демонстрируется максимальное количество вариантов. Из выставленных на продажу 1,75 млн кв.
м жилья в новостройках Казани к началу октября было продано всего 411 тысяч кв. м, подсчитали аналитики московской компании bmMAP.pro.
Впервые с момента старта реформы долевого строительства жилья стоимость «квадрата» в новостройках Казани начала медленно, но все-таки понижаться. По данным аналитического центра ЦИАН, в декабре средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке столицы составила 94,5 тыс.
рублей, снизившись на 0,9% относительно ноября этого года. Строго говоря, минус в цене казанского квадрата на 1% больше похож на техническую корректировку, нежели на какой-то откат назад. Несмотря на колебания покупательского спроса, цены на первичное жилье, похоже, наконец остановились после бешеного ралли.
По данным исследования ЦИАН, 2019 год оказался взрывным для столичного рынка новостроек. В годовой динамике Казань показала наибольший рост стоимости жилья, чем остальные 14 городов-миллионников, следует из данных ЦИАН. Стоимость квадратного метра с начала года подскочила на 22%: с 77,2 тыс. рублей до 94,5 тыс.
рублей — такие финальные цифры 2019 года привели эксперты агентства. В остальных городах цены на новостройки также выросли за год, но умеренными темпами. На 16% — в Нижнем Новгороде, на 15% — в Уфе и Челябинске, на 14% — в Новосибирске и на 12% — в Красноярске.
Меньше всего выросли цены в столичных мегаполисах: в Санкт-Петербурге — на 3%, до 126,5 тыс. рублей за «квадрат», в Москве — на 6%, до 192,7 тыс. рублей за «квадрат».
Правда, существенный рост в 22% произошел еще и в Воронеже. Но там стоимость жилья выросла на фоне низкой базы: с 41,2 тыс. рублей в декабре 2018 года до 50,4 тыс. рублей в декабре 2019 года.
Но повышение оказалось неустойчивым: в ноябре цены на «первичку» опустились на 7,2%. В отличие от него Казань прочно закрепилась на том ценовом уровне, который сложился до старта реформы «долевки».
Причем до повышения цен застройщики не взяли ни одного кредита, который бы оказывал давление на их финансовую нагрузку.
Впервые с момента старта реформы долевого строительства жилья стоимость «квадрата» в новостройках Казани начала медленно, но все-таки понижаться. Фото kzn.ru
«Терра инкогнита»: сколько продано жилья в новостройках Казани
«Роковой» ноябрь, когда случилась легкая встряска от замедления покупательского спроса, оборвал ровную тенденцию продаж на рынке новостроек Казани. Наиболее полно и объективно ситуацию на рынке первичного жилья до этого поворотного момента описала московская компания bmMAP.pro.
Аналитики компании вычленили из общей отчетности татарстанского управления Росреестра чистый объем сделок с новостройками Казани. Для непосвященных в тонкости статических данных Росреестра поясним, что официальные данные о продажах в новостройках Казани не публикуются.
В ежемесячных отчетах управления приводятся сводные обобщенные данные о количестве зарегистрированных договоров ДДУ в республике, а отдельной статистики по каждому городу не дается. Поэтому можно вывести общий тренд в республики с погрешностью, а конкретно — ничей.
Официальных сведений об объемах сделок на первичном рынке Казани в открытом доступе не найти, хотя детальные отчеты о продажах на вторичном рынке выделяются в отдельный блок и по ним легко проследить динамику продаж.
Впрочем, информационный вакуум о казанской «первичке» заполняется выводами независимых экспертов. Руководитель отдела аналитики DigitalDevelopment Михаил Жданович, ставший партнером компании bmMAP.
pro, рассказал «Реальному времени», что при подготовке своего исследования они специально запрашивали в Росреестре «очищенные» ежемесячные данные обо всех сделках на первичном рынке Казани, после чего подсчитали, сколько было продано нового жилья на протяжении 9 месяцев текущего года.
Для полной точности агрегация динамических данных проводилась не по дате регистрации договора, а по дате его заключения. Как пояснил «Реальному времени» Михаил Жданович, между этими датами есть временной лаг в пару недель, так как все зависит от того, как быстро покупатели приносят документы на регистрацию.
В пресс-службе федеральной службы Росреестра ознакомились с исследованием компании bmMAP.pro и признали, что цифры и выводы, приведенные в работе, достоверны, объективны и беспристрастны.
Аналитики bmMAPpro: в Казани продается 77 проектов с объемом жилья 1,75 миллиона кв. м
Если до сих пор эксперты следили за мониторингом стоимости жилья, то аналитики bmMAP.pro впервые подсчитали, сколько на самом деле продается жилья в новостройках Казани. По их данным, к началу осени этого года на экспозицию было выставлено 1,75 млн кв. м нового жилья.
Это 77 жилых проектов, которые включают 135 жилых домов на 35,3 тысячи квартир. На жилье комфорт-класса приходится 93% от общего количества выставленных лотов.
Их стоимость варьируется от 74 тысяч до 84 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от количества комнат в квартире (цены приведены на сентябрь 2019 года).
Как бы ни говорили об угрожающем дефиците двухкомнатных квартир, но больше всего лотов в этом году продается как раз с «двушками». Экспонируется на рынке 3 313 лотов. Средняя стоимость — 4,7 млн рублей за квартиру общей площадью в 60,1 кв. м (или 77,6 тыс. рублей за 1 кв. м). Однокомнатных квартир чуть меньше — 2 760 лотов. Средний чек — 3,3 млн рублей при площади в 38,8 кв. м (или 84 тыс.
рублей за 1 кв. м). Трехкомнатных квартир меньше всего — всего 1 420 лотов. Их трудно назвать просторными для большой семьи. Общая плошадь — 71 кв. м, что сопоставимо с известным «ленинградским» проектом советской эпохи. Они прдются по цене в 6 млн рублей (или 74 тыс. рублей за 1 кв. м). Впрочем, нет ничего удивительного в том, что их мало в сегменте комфорт-класса, а комнаты маленьких площадей.
Полнометражные квартиры давно перешагнули в бизнес-класс, где стоимость квадратного метра от 110—117 тыс. рублей. Но этих предложений очень мало на рынке Казани. По данным bmMAP.pro, экспонируется 157 лотов на двухкомнатные квартиры, 139 лотов — на трехкомнатные и 136 лотов — на однокомнатные.
Интересно, что квартиры бизнес-класса всего на 10—15 метров больше, чем аналогичные в комфорт-классе. Можно ли их считать таковыми в полном смысле этого слова — вопрос спорный и неоднозначный.
Зато продаются они в полтора раза дороже комфортного жилья: 4,7 млн рублей — стоимость однокомнатной квартиры, 7,7 млн — двухкомнатной и 12 млн рублей — трехкомнатной.
Кто больше выиграл в ценовом ралли
Активный покупательский спрос на фоне ценового ралли продержался до осени. По данным аналитиков bmMAP.pro, за 9 месяцев этого года было продано 411 тыс. кв. м жилья, Суммарно в сделках участвовали 7,9 тыс. лотов.
Абсолютным лидером по объему продаж стал ООО «Ак Барс Недвижимость» (ГК ООО «Ак Барс Девелопмент»), занявшее 16% рынка жилья в новостройках Казани. Немного уступила ему группа компаний «СМУ-88» Ильи Вольфсона, занявшая долю в 14%.
На третьем и четвертом местах соответственно оказались холдинги «Унистрой» и «Суварстроит», каждый из которых закрепил за собой по 10%.
Таким образом четыре компании обеспечили поглощение 50% казанского рынка новостроек, подсчитали аналитики bmMAP.pro.
Вообще, в топ-10 девелоперов вошли такие известные застройщики как ГК «ЖИК» и БРИЗ (по 7% рынка), «Камастройинвест» (6% рынка), московская группа компаний «Садовое кольцо» (4% рынка).
По 3% казанского рынка отвоевали «РЕНТ Сити» и «АРТ Строй». Остальные игроки удерживают в совокупности 20% рынка.
Это говорит о том, что казанская «первичка» многообразна и далека от монополизации сильными игроками.
Топ-10 девелоперов и их доля в общем количестве сделок
Если говорить о конкретных застройках, то 80% рынка предложений сегодня обеспечивают 33 проекта застройщиков, отмечает Михаил Жданович. Лидерами продаж оказались проекты «Мой ритм» от Ак Барс Недвижимость, «Яркий квартал» от ГК «ЖИК», «Живи на Портовой» от Камастройинвест и «Весна» от холдинга Унистрой. «На эти 4 популярных проекта пришлась четверть продаж 2019 года», — отметил Михаил Жданович.
Причины покупательского поведения просты: это низкие цены на старте — это от 55 до 60 тысяч и выгодное месторасположение участков под застройку, объясняет Андрей Савельев.
Так, «Камастроинвест», известный как застройщик элитного жилья, перешел на строительство комфортного жилья и открывал продажи с низких цен — ниже 55 тысяч, что вызвало даже очереди, рассказал он.
По словам риэлторов, в ожидании перехода на эскроу застройщики подняли летом цену на 10%.
«Мой ритм» (располагается недалеко от торгового комплекса «Мега» в Советском районе — прим.
авт) до момента проектирования был долгожданным для будущих покупателей ввиду его великолепного месторасположения, транспортной доступности, отдалении от домов старой застройки, — говорит Антон Вассерман, исполнительный директор ООО «АК БАРС Недвижимость» (ГК ООО «АК БАРС Девелопмент»). А как только стало известно о неоспоримых плюсах, которые разительно выделяют жилой комплект «Мой Ритм» от конкурентов, покупательский спрос превзошёл все даже самые смелые прогнозы.
Топ-10 проектов по количеству сделок и их доля в общем количестве сделок
Казань взяла тренд на «еврожилье»
Отличительной особенностью нынешнего девелопмента явилось увлечение застройщиками строительством малометражного жилья. По сравнению с полнометражными «еврожилье», как называют сами застройщики, на 10—20 кв. м меньше стандартного.
«Но не стоит пугаться понятия «малометражное», — говорят сами застройщики. — В подобных квартирах нет лишних метров в холле, туалетных комнатах, а сами планировки квартир продуманы до мелочей».
Зато квартиры в таких проектах раскупаются быстрее, что подтверждает правильность строительной парадигмы застройщиков.
«Малометражные квартиры становятся все более популярными не только из-за доступности. Определенную часть запроса на такое жилье формируют молодые люди, у которых сценарий использования жилого помещения отличается от привычного — того, что был у их родителей, — поясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.
— Обычный функционал квартиры теряет для них свою ценность: для еды есть доставка или заведения, с друзьями удобнее встретиться или в кофейне, или в парке, хранить вещи незачем, потому что принято избавляться от ненужного. Оговорюсь, что это не повальный тренд, все-таки при выборе квартиры казанцы пока более склонны к классическим решениям.
Тем не менее случаи, когда покупка небольшой квартиры происходит намеренно, а не вынужденно, уже нельзя считать единичными.
НедвижимостьЭкономикаФинансыБанки Татарстан АК БАРС ДевелопментБРИЗЖИК г. КазаниСМУ-88Торговый центр «Мега Казань»
Новостройки застыли на месте: казанские застройщики боятся "двигать" цены
Реальное времяРеальное времяС приходом пандемии цены на первичном рынке недвижимости Казани не просели и продолжали держаться на «доковидном» уровне, доигрывая эффект от ажиотажного спроса в последнем «чистом» месяце марте 2020 года. Буквально накануне надвигающегося «урагана» СОVID-19 в столичных новостройках был побит прошлогодний июньский рекорд продаж: заключено 950 сделок по остановившимся ценам от 79,9-85,5 тысяч рублей за метр. От последнего «доковидного» покупательского всплеска выиграли казанские застройщики СМУ-88, «Сувар Холдинг» и «Унистрой», а на татарстанском ипотечном рынке, где давно доминируют федеральные банки, взлетели «Альфа-банк» и «Промсвязьбанк», вытолкнув из тройки лидеров ФК «Открытие».
Новостройки Казани держат цены на мартовском уровне
Слухи о возможном падении цен на жилье не утихают с момента объявления в конце марта режима тотальной самоизоляции, который, как известно, мгновенно привел к апрельскому обрушению продаж на рынке недвижимости Казани.
Однако дальнейшее сползание было остановлено.
Как сообщил вчера ЦИАН, к июлю средневзвешенная цена в новостройках Казани уменьшилась всего на 0,9% — до 86,6 тысяч рублей, фактически остановившись на «доковидном» мартовском уровне.
Похоже, что именно к этому состоянию вернулись новостройки Казани после «коронавирусного» шока, остановившего активность на рынке недвижимости. Московская компания BNMAP.
PRO на основе собственной облачной digital-платформы мониторинга новостроек представила ретроспективный отчет о том, в какой ценовой точке оборвался подъем продаж в новостройках (данные на вторичном рынке не исследуются вообще — прим.авт).
Кроме того, в нем описаны, как изменились предпочтения казанцев и какая ротация среди банковских игроков случилась на татарстанском рынке ипотеки.
Отчет основан на официальных выписках Росреестра по совершенным сделкам купли-продажи квартир в Казани за первый квартал 2020 года, что позволяет считать исследование объективным и беспристрастным.
К моменту наступления пандемии в Казани было продано 120,6 тысяч кв.м жилья из выставленных на экспозицию 1,51 млн кв.м. Фото Максима Платонова
К моменту наступления пандемии в Казани было продано 120,6 тысяч кв.м жилья из выставленных на экспозицию 1,51 млн кв.м, следует из отчета. «Можно сказать, что после традиционной зимней спячки новостройки Казани в марте снова пошли нарасхват, — говорит официальный представитель BNMAP.PRO в регионах Михаил Жданович.
— Судите сами: за весь 2019 год, за время которого случилось несколько скачков продаж, было реализовано 553,7 тысяч кв.м. Динамика первого квартала показывала впечатляющие результаты для перспективы продаж всего 2020 года», — отметил он.
Как оказалось, мартовские продажи побили прошлогодний июньский рекорд, когда в преддверии перехода на экскроу-счета «сметалось все и вся». Как следует из отчетных данных BNMAP.PRO, если в пиковом июне прошлого года было зарегистрировано 733 сделки купли-продажи на первичном рынке Казани (всего свыше 7 тысяч сделок за 2019 год — прим.
авт), то март превзошел его почти в 1,5 раза. Да и сами застройщики признавались, что объем продаж в марте вырос в 1.5- 2 раза.
Мартовский ажиотаж разогнал цены на «первичку» в пересчете на 1 кв.м примерно на 0,1%, однако общий бюджет покупки квартиры подрос в среднем на 100 тысяч рублей, следует из отчета BNMAP.PRO. Так, однокомнатная квартира комфорт-класса площадью 38,2 кв.м подросла до 3,4 млн рублей, двухкомнатная площадью 57,7 кв.м.
— до 4,8 млн рублей, а трехкомнатные, наоборот, подешевели до 6,2 млн рублей. Из-за этого средний шаг покупки уменьшился по сравнению с 2019 годом до 1,4 млн рублей вместо 1,7 млн рублей.
Но говорить о понижении стоимости не приходится, потому что это всего лишь «бумажный» показатель, а стоимость однокомнатной квартиры вообще никак не зависит от покупки «трешки».
Казанский метраж, или почему покупают на 10 метров меньше
Тут стоит добавить, что 90% сделок пришлось на квартиры «комфорт-класса» — самого низшего из представленных в отчете. Тут выбор покупателей понятен — все меньше семей способны освоить покупку просторной квартиры бизнес-класса (их площадь начинается от 50 кв.м). Как показывает анализ BNMAP.
PRO, средняя площадь приобретаемого в новостройках Казани жилья уменьшилась до минимального стандарта в 42 кв.м. В прошлом году семьи покупали преимущественно жилье от 56 кв.м.
Иначе говоря, при подорожании бюджета покупки на 100 тысяч рублей вне зависимости от количества комнат семьи все чаще склоняются к покупке малогабаритной квартиры.
В прошлом году семьи покупали преимущественно жилье от 56 кв.м. Фото Романа Хасаева
Интересно, что сами застройщики изначально не сильно верили в успех продаж первого квартала 2020 года. По сравнению с 2019 годом они выставили на экспозицию 5,9 лотов или 19,8% от проектного объема жилья.
Для сравнения, в прошлом году выбор у покупателя был гораздо больше, выставлялось 7,255 тысячи лотов. «Видимо, застройщики и сами с недоверием отнеслись к рынку.
Хотя, возможно, решили сбрасывать не самые лучшие варианты», — отмечает Михаил Жданович.
По данным анализа BNMAP.PRO, в запасе у застройщиков остается еще около 30 тысяч лотов. По словам Ждановича, на первичном рынке остается около 13%-14% инвестиционных сделок, которые выйдут на торги позже.
«При анализе был обнаружен факт, когда 300 из 800 квартир в одном доме казанского застройщика были зарегистрированы на одно частное лицо», — рассказал он. Бартерные сделки с подрядчиками есть, но они остаются на минимальном уровне.
Одним словом, накануне пандемии первичный рынок жилья Казани пришел в отличную форму, резюмирует Михаил Жданович. — О том, как изменила его пандемия, станет известно позже. Обработка новых данных еще не завершилась.
Savin House обогнал на «Станции Спортивная»
Кто из застройщиков успел попасть в «волну» и создать резервы от «доковидного» всплеска продаж? По данным BNMAP.PRO, острая конкуренция развернулась между СМУ-88 Ильи Вольфсона и «Сувар Холдинг». Каждый из них обеспечил себе долю в 16% от общего объема продаж.
С большим отставанием от них вышел на третью позицию «Унистрой» — 10% продаж на первичном рынке Казани. Отметим, что расстановку сил в топ-10 застройщиков изменил «Сувар Холдинг».
Раньше он находится на четвертой строчке после «Унистроя» и «Ак Барс Недвижимость» (у каждого была доля в 13% по итогам 2019 года). В первом квартале «Сувар». Рванул вверх и подмосковный застройщик «Садовое кольцо», поднявшийся с 8 на 4 место.
Таким образом, эти 4 застройщика покрывают 51% объема «первички». В топ-10 входят также «РЕНТ Строй», «Камастройинвест», «АРТ- Строй», ЮИТ-Казань, Бриз.
Удивительно, но лидером по количеству сделок в первом квартале стал элитный жилой комплекс Savin House от «Садового кольца», показывают данные BNMAP.PRO.
Удивительно, потому что срок сдачи комплекса приходится на следующий год, а стоимость квартир бизнес класса начинается от 5,4 млн и до 27,7 млн рублей, говорится на сайте ЦИАН. На него пришлось в первом квартале 9% сделок.
«Скорее всего, это связано с уникальной локацией вдоль реки Казанки и близостью к центру Казани», — полагает Михаил Жданович. — Вообще, особенность Казани в том, что чем ближе к центру, тем резко дорожает жилье — до 89 тысяч рублей за 1 кв.м».
Лидером по количеству сделок в первом квартале стал элитный жилой комплекс Savin House от «Садового кольца». Фото vk.com/savin_house
На втором месте по популярности стал жилой комплекс «Станция Спортивная», строящийся на окраине Приволжского района Казани. «Сувар Холдинг» получил на нем 8% продаж от всего объема проданных квартир. Сдача этого комплекса запланирована на 2021-2022 годы, но уже есть сданные квартиры, говорится на сайте ЦИАН.
На третьем-ЖК «Паруса» от РЕНТ-Сити. Немного отстал от тройки лидеров ЖК «Арт Сити» от Унистроя — 5%. При этом он пропустил вперед ЖК «Яркий квартал» с малогабаритным жильем, построенного в Авиастроительном районе Казани. ГК «ЖИК» заработало на нем 6% рынка продаж.
Внизу топ-10 проектов: это ЖК «Нобелевский» (Ак Барс Дом), «Привилегия» (СМУ-88).
Конкуренция среди банков оживилась
Каждая вторая квартира на первичном рынке покупается в ипотеку, отмечает Михаил Жданович. Наиболее распространенный срок кредита — 17 лет. Неоспоримое лидерство на рынке остается за ВТБ, который покрывает сразу треть спроса на ипотеку.
Однако по сравнению с 2019 годом доля двух грантов ипотеки — ВТБ и Сбербанка — заметно убавилась. С 57% в прошлом году до 47%, показывает анализ BNMAP.PRO. Так, у ВТБ снизилась с 38 до 32%, а у Сбербанка с 19 до 15%.
Вместо этого резко усилили присутствие «Альфа-банк» и «Промсвязьбанк», которые вместе вытолкнули из тройки лидеров ФК «Открытие». Первый сразу оттянул — 15% заключенных договоров, а ПСБ — 12%.
ФК «Открытие» сместилось с третьей на пятую позицию, потеряв всего 1% рынка (с 7% до 6%). Иначе говоря, осталось на фактически месте по объемам выдачи, просто Альфа и ПСБ проявили резвость.
Гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость», глава Гильдии риелторов Андрей Савельев считает, что ротация среди банков может усилится из-за действия программы государственной поддержки ипотеки со ставкой 6,5%. Она была утверждена в конце апреля, а при подтверждении дохода в Пенсионном фонде ставка может быть снижена до 6,1%. Ипотека действует на покупку жилья в новостройках, оформить ее можно до 1 ноября 2020 года. Первоначально минимальный взнос при покупке должен был составить 20%, но сейчас его снизили до 15%.