Каждое существенное падение рубля к доллару запускает один и тот же сценарий на рынке недвижимости: спрос на квартиры в Москве увеличивается, за ним растут цены. Пандемическая весна этого года не стала исключением. Сейчас удачный момент для тех, кто собирался продать квартиру.
Цены пока растут, покупатели думают быстрее и готовы к сделкам. Те, кто планировал покупку, тоже торопятся, чтобы успеть взять ипотеку до повышения ставок и закрыть сделку до скачка цен. Угадать момент для покупки труднее всего — цены на фоне грядущего замедления спроса могут упасть.
Но в процессе ожидания выгоды угрожает рост ставок по ипотеке.
К началу весны этого года доллар подорожал к рублю на 10 руб.— с 63,7 руб. 11 февраля, курс подскочил до 73,2 руб. к середине марта (данные Центробанка) — из-за мартовского развала сделки ОПЕК+ по объемам нефтедобычи. На этом фоне встряска мировой экономики из-за пандемии коронавируса стала более масштабной.
Московский рынок недвижимости на каждое падение рубля к доллару реагирует одинаково. Люди бросаются покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке, чтобы сберечь накопления от обесценивания. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, покупатели считают, что хорошо понимают недвижимость как актив.
«Недвижимость — это дорогая покупка, что важно для тех, у кого накоплена большая сумма. Это наиболее народный по сравнению с другими инвестиционный инструмент, потому что с жилищным вопросом в разной форме сталкивался каждый. И каждый готов оценить ликвидность объекта недвижимости.
В-третьих, есть покупатели, которые опасаются роста ставок по ипотеке, поэтому ускоряют покупку в кредит»,— перечисляет она.
Те, у кого есть сбережения в валюте, особенно торопятся. «В конце февраля этого года покупатель, у которого есть €100 тыс.
, мог купить однокомнатную квартиру в новостройке, а после 9 марта — уже двухкомнатную, в доме выше классом или с лучшими характеристиками»,— приводит пример председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Продавцы на вторичном рынке реагируют на ситуацию, повышая цены. «Но успешно продают жилье только те, чьи объекты оправдывают новую цену по качеству.
Переоцененные квартиры остаются невостребованными»,— отмечает госпожа Доброхотова, добавляя, что в этом году ситуация повторилась. На первичном рынке цены стали расти, девелоперы отменили акции и скидки. «Дальше застройщики будут подстраиваться под спрос и корректировать экономику проектов»,— подытоживает эксперт.
По данным «Метриума», в отдельных округах новостройки уже обходятся покупателям в 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м, но их активность не снижается.
Все понимают, что в условиях нарастания экономического кризиса спрос на жилье в столице будет расти: независимо от глубины текущего падения рынка в долгосрочной перспективе он восстановится.
«Недвижимость на первичном рынке привлекает тем, что быстро дорожает,— за два года цены в столичных новостройках выросли в среднем на 20%, в отдельных проектах на 40–50%»,— говорит Мария Литинецкая.
Статистика значительного роста цен не подтверждает. По данным ЦИАН, московские новостройки в марте в среднем подешевели на 2%, индекс стоимости вторичного жилья вырос на 0,5%, подсчитали в «Индикаторах рынка недвижимости».
Риэлторы считают, что ощутимый рост цен — это вопрос времени. «Движение цен по инерции за ажиотажным спросом может продолжаться до полугода, даже если за ажиотажем следует спад покупательской активности. Затем цены выравниваются.
А когда стабильный спрос возвращается, начинают снова расти»,— говорит Мария Литинецкая.
Спрос включился
Пока в Москве не ввели режим самоизоляции, продажи жилья в новостройках росли. Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина говорит, что в марте в московских проектах компании продажи выросли на 41% по сравнению с мартом прошлого года, а стоимость квадратного метра выросла на 17%.
В одном из проектов Lexion Development по итогам первого квартала 2020 года спрос на квартиры вырос в два с половиной раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, рассказал директор по маркетингу и продажам компании Алексей Лухтан. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что плановые показатели по продажам на март превышены в полтора раза.
По словам Ксении Цаплиной, спрос на недвижимость был высоким с самого начала 2020 года, с января, что нетипично для первого месяца — на него обычно приходится сезонный спад. «Покупатели ждали роста цен, плюс появились тревожные новости об эпидемии коронавируса»,— уточняет госпожа Цаплина.
Март был неравномерным с точки зрения спроса, и к концу месяца активность покупателей существенно снизилась, но до тех пор пока не были налажены продажи онлайн. Ксения Цаплина говорит, что в марте в два раза сократился период, необходимый покупателю на принятие решения о покупке.
«Время с момента первого визита на объект до брони квартиры сократилось с двух недель до четырех-пяти дней, а период от бронирования до выхода на сделку — с недели до трех-четырех дней»,— приводит пример она.
На вторичном рынке аналогичная динамика. Количество сделок в марте выросло на 12% по сравнению с мартом предыдущего года, а звонков и заявок на подбор — на 40%, подсчитали в «Инком-Недвижимости».
Спрос на недвижимость в 2014 году, когда рубль к доллару обвалился в два раза, был гораздо более ажиотажным.
Тогда некоторые девелоперы сообщали о двукратном росте продаж, за которым последовал ощутимый спад активности: число зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в среднем на 49%, а цены на 1–14% в зависимости от округа Москвы (в некоторых был отмечен рост, данные ЦИАН). Но попытки сравнить динамику в этот и прошлый валютный кризис должны учитывать ряд изменений.
По оценке Национального объединения застройщиков жилья, в 2014 году на рынке уже был большой объем жилья, и застройщики не сразу снизили темпы строительства, пытаясь поддерживать объем продаж, выводя на рынок новые, более дешевые (за счет ранней стадии строительства) проекты.
А в 2019 году в России ассортимент квартир сократился на 14,5%, что привело к росту цен в среднем на 12%. Кроме того, изменился механизм финансирования строительства и продаж жилья — теперь деньги покупателя лежат в банке на эскроу-счетах, а застройщик строит на заемные средства. Это новая схема, по которой рынок живет менее года, и ее реакция на кризис мало предсказуема.
Участники рынка не знают, что будет дальше. Как минимум следующие шесть месяцев будут непростыми. Глубина экономического падения зависит от того, как долго продлится режим самоизоляции и как изменится не только уровень, но и стабильность доходов граждан, от которой зависит решение, брать или нет кредит на покупку квартиры. «В ближайшее время планируем держать текущие цены.
Но какими будут изменения в связи с растущей себестоимостью, пока трудно сказать»,— отмечает Ксения Цаплина. По словам Алексея Лухтана, после самоизоляции можно как минимум рассчитывать на эффект отложенного спроса, который поддержит продажи в новостройках. «Цены на квартиры едва ли упадут.
Спрос активный, плюс неизбежный рост цен из-за подорожания европейских строительных материалов, которые используют некоторые застройщики»,— объясняет он. Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев говорит, что сейчас главная забота девелоперов — скорее наладить продажи онлайн, чтобы не терять покупателей в период действия режима самоизоляции.
«Если ситуация затянется, застройщикам придется отыгрывать снижение спроса рублем — цены опустятся, чтобы склонить клиента к покупке»,— резюмирует господин Козельцев.
Продавать или покупать
Ажиотажный спрос в период резких валютных колебаний имеет мало общего с инвестициями в недвижимость.
Кроме того, с тех пор как разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в готовом доме упала с 25–35% до 10–15%, доля инвесторов в недвижимость уже несколько лет не меняется и, по словам Ирины Доброхотовой, составляет 10–15% от общего числа покупателей. «Остальные приобретают жилье для личного использования»,— подчеркивает она.
Классический инвестор покупает актив до подорожания, а продает на пике цены. По словам Кирилла Игнахина, сейчас рассматривать покупку имеет смысл тем инвесторам, кто не успел перевести сбережения в валюту, или тем, кто хочет выгодно конвертировать валюту в квадратные метры. «В течение двух лет цены на недвижимость обязательно вырастут»,— убежден Кирилл Игнахин.
Но инвесторы помимо цен ориентируются на ставки по ипотеке, которые только начинают расти, но преимущественно стабильны. Главным ограничителем покупки в кредит сейчас будет стабильность доходов. «В ближайший год условия приобретения жилья могут ухудшиться как с точки зрения роста ставок, так и из-за сокращения доходов населения»,— предупреждает Мария Литинецкая.
Продавцы жилья, в том числе на вторичном рынке, в более выигрышном положении. Цены уже начали расти вместе со скоростью выхода на сделку. «Но в ближайший год число покупателей может сократиться, а те, кто останется, будут настаивать на дисконте»,— отмечает госпожа Литинецкая.
В «Инком-Недвижимости» аналогичный прогноз.
«Часть потенциальных покупателей, в том числе те, у кого были предварительные договоренности с продавцами, откажется от приобретения жилья из-за сокращения зарплаты или потери рабочего места»,— считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
По его словам, вторичный рынок может оказаться в ситуации, сопоставимой с той, что сложилась в 2014–2015 годах: после резкого скачка число сделок снизилось до минимума, но без существенного проседания цены, так как у владельцев квартир в готовых домах в среднем больше времени на продажу по нужной цене.
Екатерина Геращенко
Элитное жилье в Москве не выдержало стресса: спрос на дорогую недвижимость упал на треть
Александра Мерцалова
Сегмент элитного жилья обещал показать свою устойчивость к текущему кризису. Но итоги первого полугодия разочаровали участников рынка: за этот период продажи таких объектов в Москве сократились на треть.
А второй квартал, когда падение достигло 57% год к году, и вовсе оказался провальным.
Консультанты ждут оживления спроса во второй половине 2020 года, рассчитывая, что состоятельные покупатели будут выбирать приобретение объектов de luxe в качестве альтернативы сокращающимся ставкам по депозитам на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.
С января по июнь 2020 года девелоперам элитных новостроек в Москве удалось продать 360 лотов — это на треть ниже аналогичного значения прошлого года, говорится в исследовании Knight Frank.
По расчетам аналитиков, провальным ожидаемо оказался второй квартал, когда было реализовано 130 лотов, что на 57% ниже того же периода прошлого года. Тенденцию подтверждают и другие консультанты.
В Savills падение спроса по итогам первого полугодия оценивают в 33%.
По расчетам «Метриума», с января по май в сегменте de luxe наблюдался наиболее существенный спад продаж — на 52%, при этом по итогам первого квартала снижение составило 40%, а в апреле—мае — 74%.
Продажи массового жилья по итогам первых пяти месяцев года снизились на 30%, а бизнес-класса — даже выросли на 9%, приводят пример в «Метриуме».
Динамика существенно отличается от той, которую консультанты прогнозировали в начале кризиса, считая элитный сегмент более устойчивым к потрясениям.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что такая ситуация возникла из-за комплекса факторов.
Так, спрос в проектах массового жилья поддержала льготная ипотека по 6,5%, в то время как элитный сегмент не получил таких преференций. Второй фактор — перераспределение спроса в сторону загородного рынка во время пандемии.
В период самоизоляции у нас был случай, когда покупатель принимал решение отказаться от практически готовой сделки с квартирой в пользу загородного дома»,— рассуждает эксперт.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков уверен, что динамику не стоит воспринимать буквально: количество сделок с массовым и элитным жильем сильно различается, за счет чего снижение на пару сотен в последнем дает большое изменение в процентах.
Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев добавляет, что не так много покупателей элитной недвижимости готовы заключать сделки удаленно в отличие от тех, кто приобретает массовое жилье.
Не более 20% потенциальных покупателей в элитном сегменте участвуют в онлайн-показах объектов, а бронируют недвижимость таким способом только единицы, соглашается директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань.
Анна Раджабова рассчитывает, что во втором полугодии, особенно в четвертом квартале, продажи в этом сегменте пойдут активнее благодаря отложенному спросу. «Если, конечно, ситуация в экономике так или иначе стабилизируется»,— добавляет она.
Господин Дарусенков ждет, что спрос на элитное жилье восстановится быстрее, чем на массовое, за счет того, что покупатели здесь в меньшей степени столкнулись с падением доходов. Анатолий Довгань называет дополнительным стимулом продаж снижение ключевой ставки ЦБ, из-за которого проценты по депозитам оказались на исторически низком уровне.
«Рост цен на элитное жилье превышает инфляцию, а сдавая ее в аренду, можно рассчитывать в среднем на 6% годовых»,— указывает он.
По оценкам Knight Frank, стоимость элитной недвижимости в Москве по итогам первого полугодия действительно увеличилась на 7% относительно аналогичного периода прошлого года, до 864 тыс. руб.
Андрей Соловьев ждет, что по итогам всего года рост также будет оцениваться в 7%. Один из факторов увеличения цен — рост продаж объектов высокой стадии готовности.
Суммарно по итогам полугодия, по данным Knight Frank, было представлено 2,6 тыс. элитных квартир и апартаментов.
Господин Соловьев предполагает, что объем ввода новых проектов во втором полугодии может сократиться в основном за счет проектов, находящихся на начальной стадии проработки.
Конец новогоднего «чуда»: Рынок вторичного жилья падает, не успев толком подняться
В последнем месяце 2020 года в одной только Москве было зарегистрировано более 20 тысяч договоров продаж недвижимости. При этом рынок подержанного жилья вышел на рекорд — сделки на «вторичке» достигли максимума за последнее десятилетие.
В конкретных цифрах, которые обнародовал Росреестр, ситуация в декабре выглядела следующим образом — в общей сложности за месяц в столице провели 20,128 тысячи сделок со вторичной жилой недвижимостью.
Это на 18 процентов больше, чем в предыдущем месяце, и на 27 процентов больше, чем в аналогичном периоде 2019 года.
При этом в целом за весь минувший год, уточнили регистраторы, в столице было зарегистрировано 148,95 тысячи переходов прав собственности на подержанные квартиры, что на 2 процента больше, чем годом ранее (в тот период, напомним, было оформлено 145,65 тысячи подобных сделок).
Такое положение дел способствовало возникновению в профессиональном риелторском сообществе разговоров о «новом возрождении» рынка недвижимости вообще и сегмента вторичного жилья в частности.
Однако более осторожные аналитики не спешили разделять такие настроения. Призывая не забывать об общемировой экономической нестабильности, они логично предполагали, что делать прогнозы на 2021 год нужно крайне осторожно.
Не только из-за нестабильной ситуации с пандемией, но и при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры. Скорее всего, предполагали они, что 2021 год максимум повторит результаты 2020 года по числу сделок.
Не успел еще закончиться первый месяц нового года, как жизнь показала, что те, кто осторожничал в своих предположениях, оказались правы.
Так, анализируя поведение покупателей на вторичном рынке жилья старой Москвы, аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» пришли к выводу, что в этом сегменте недвижимости наступил переломный момент: после ажиотажного роста спроса, имевшего место летом и осенью минувшего года, количество сделок с подержанными квартирами явно пошло на убыль. Данный тренд на снижение был зафиксирован «инкомовцами» еще в декабре 2020 года. По сравнению с итогами ноября, актуальный спрос уменьшился на 17 процентов, причем особенно низкую активность покупатели проявляли в последнюю неделю перед новогодними праздниками.
При этом, дополнительно отследив еще и динамику изменения соотношений покупательского спроса к рыночному предложению во вторичном сегменте жилья столицы, аналитики столичного рынка вторичной недвижимости выяснили: если осенью прошлого года, когда активность покупателей достигала пиковых значений, в масс-маркете уровень спроса в три раза превышал имеющийся объем ликвидной экспозиции, то к настоящему моменту, учитывая уменьшение количества не только авансов, но и самих сделок, эти два показателя фактически сравнялись друг с другом.
Справедливости ради следует отметить, что по количеству предоставленных авансовых платежей за понравившиеся лоты декабрь-202 все же ничем не отличился от декабря 2019 года. Но уже в январе различия стали более радикальными — в годовом выражении число случаев авансирования сделок в этом месяце упало сразу на 35 процентов, а по отношению к декабрю — в целых 2 раза.
«В прошлом году на „вторичке“ сложилась парадоксальная ситуация — мы наблюдали здесь рост цен в совершенно неподходящих условиях, когда заметно ухудшились как экономическая ситуация в целом, так и покупательная способность населения в частности, — прокомментировал причины ослабления покупательского спроса директор „инкомовского“ департамента вторичного рынка Сергей Шлома. — По итогам 2020-го средняя стоимость объектов в масс-маркете на вторичном рынке увеличилась на 20 процентов, в отдельных локациях столицы — на 30 процентов. Рост цен произошел на фоне мощного подъема спроса, что, в свою очередь, было вызвано смягчением условий по ипотеке и уменьшением доходности банковских депозитов, из-за чего некоторые владельцы крупных накоплений переориентировались на рынок недвижимости.
Однако новая ценовая реальность на „вторичке“ абсолютно не соответствует экономической действительности, что может стать большим препятствием для потенциальных покупателей жилья. Некоторые потребители откладывают выход на сделку, так как пока не могут привыкнуть к нынешним ценникам.
Особенно сложно приходится людям с „живыми“ деньгами, которые порой довольно долго копили определенную сумму и собирались приобрести квартиру в ближайшее время.
И сейчас они в растерянности — из-за необоснованного роста цен им придется либо продолжать откладывать средства, либо соглашаться на менее привлекательный для них вариант».
Еще одним фактором, сдерживавшим рост активности покупателей на вторичном рынке жилья, стал серьезный дефицит предложения, и в особенности — с качественными потребительскими характеристиками.
В частности, согласно подсчетам «инкомовских» аналитиков, по итогам всего прошлого года экспозиция в массовых сегментах жилья сократилась на 30 процентов, причем в отдельных районах мегаполиса этот показатель достигал 48 процентов. Из-за этого потенциальным покупателям порой крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Кроме того, ограниченный объем предложения препятствует и снижению стоимости объектов до более приемлемого уровня — продавцы ни в какую не хотят идти на уступки, понимая, что в настоящий момент покупателям просто-напросто не из чего выбирать.
В таких условиях, впрочем, рынку подержанных квартир все еще удается избежать схлопывания.
«Несмотря на сложную ситуацию с ценами, спрос на вторичном рынке жилья во многом поддерживает определенная целевая группа потребителей — ипотечные заемщики, — подчеркивает Сергей Шлома.
— Более того, можно сказать, что на „вторичке“ формируется категория покупателей с новым самосознанием, для которых важны не столько рыночная стоимость квартиры и возможные сроки ее окупаемости, сколько размер ипотечной ставки и ежемесячных платежей.
Из-за смягчения условий по жилищным кредитам, компенсировавшего прирост цен, для таких покупателей, по большому счету, ничего не изменилось, и они продолжают выходить на сделки.
Со временем их число будет увеличиваться, а вторичный рынок Москвы — все больше приближаться к стандартам западных стран, где доля ипотечных сделок занимает подавляющую часть рынка жилья».
Однако есть основания полагать, что перспективы у этого тренда довольно туманные.
Отмечая, что в 2020 году существенную поддержку спросу, помимо снижения ставок, оказала масштабная программа господдержки (в том числе «Льготная ипотека 6,5%»), российские монетарные власти в соответствующем отчете подчеркнули — параллельно это принесло на рынок и целый ряд негативных эффектов.
В частности, существенно возросли в цене сами объекты недвижимости (+15,6 процента), что в значительной степени нивелирует выгоду для заемщиков от более низких ставок по жилищным кредитам.
Кроме того, заметно возросли и случаи выдачи ипотечных кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом.
Если во втором квартале 2020 года доля такой ипотеки составляла 28 процентов, то в третьем этот показатель достиг уже 35 процентов (в сегменте новостроек доля таковых составила все 40 процентов).
Если ситуация не изменится, то в случае попыток государства навести порядок в этом секторе рынка недвижимости (а в том, что рано или поздно они последуют, едва ли можно сомневаться) дело вполне может закончится схлопыванием сегмента.
Покупатели пришли за московскими квартирами
Третий квартал на столичном рынке жилья выдался нетипичным. Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей оказалась выше ожиданий, что позволило застройщикам выполнить план по продажам и с наступлением сентября заявить о повышении цен.
В целом рынок продолжал активно пополняться новым предложением, которое все больше стало смещаться в сторону более бюджетного жилья. В приподнятом настроении завершил III квартал и рынок вторичного жилья, который также не обошел стороной повышенный спрос.
Нетипичная для лета покупательская активность значительно снизила предложение, которое к концу лета упало более чем на 8% – впервые за последние пять лет. Конечно, от прихода осени ждали еще большего. Но с наступлением сентября, по оценкам риэлторов, произошло «исключительное явление» – покупатели вдруг ушли.
В итоге в нынешнем сентябре вторичный рынок получил отрицательную динамику спроса, которая в последний раз была зафиксирована в сентябре 2008 г.
В III квартале цена на кадратные метры столичных квартир продолжала сползать вниз. По данным «ИРН-консалтинга», в III квартале 2016 г. средняя стоимость «квадрата» в новостройках от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД составила 201 600 руб., что на 1,2% ниже, чем кварталом ранее.
О снижении средневзвешенной цены в III квартале говорит и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его оценкам, в годовой динамике снижение цены в пределах всей старой Москвы (но без учета элитного сегмента) составило 4,4% – до 236 000 руб. за 1 кв. м.
В девелоперской компании «Гранель» подсчитали, что с учетом всех сегментов рынка средневзвешенная цена упала еще ниже – на 6% до 272 200 руб. за «квадрат» (подсчет в годовой динамике).
Всего же, по оценкам компании «БЕСТ-новострой», с начала года средневзвешенная цена с учетом всех сегментов в пределах старой Москвы снизилась на 8,6%. Однако руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова оговаривается, что коррекция цен на рынке в течение 2016 г.
объясняется «не прямым снижением цен в прайсах на объектах в продаже», а «стабильным выходом новых проектов» по низким ценам на старте продаж. Это мнение поддерживают и другие эксперты.
По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, основная причина снижения цен в III квартале – «увеличение объемов предложения в комфорт-классе и вместе с этим старт продаж нескольких проектов в бизнес-классе с ценами ниже, чем в среднем по сегменту».
В разрезе округов, по оценкам «БЕСТ-новостроя», сильнее всего просели цены в Западном округе Москвы – минус 22,24% до 223 109 руб. за 1 кв. м (см. таблицу).
Такой провал Шарова объясняет выходом на рынок новых проектов по привлекательным стартовым ценам: ЖК «Пикассо» (средняя стоимость – 152 838 руб./кв. м), ЖК «Достояние» (211 963 руб./кв.
м), комплекс апартаментов ONLY (211 969 руб./кв. м), ЖК «Дом в Олимпийской деревне» (225 442 руб./кв. м).
«По мере приближения к сдаче дома девелоперы повышают цены до среднерыночного уровня. Квадратный метр в готовом доме бизнес-класса вы вряд ли найдете дешевле 280 000–320 000 руб. за 1 кв. м, а в комфорт-классе цена поднимается до 200 000–220 000 руб. за 1 кв. м», – говорит директор по продажам AFI Development Александр Козлов.
Застройщики в минувшем квартале продолжили активно наполнять рынок новым предложением.
По данным Est-aTet, в границах старой Москвы стартовали продажи квартир и апартаментов в 41 новостройке в 29 новых проектах.
Это на 22,5% выше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 2,8% – по сравнению со II кварталом. При этом предложение квартир в годовой динамике выросло на 24,7%, апартаментов – на 15,8%.
Всего в Москве продаются квартиры и апартаменты в 550 новостройках общей площадью 2,79 млн кв. м (данные Est-aTet). По подсчетам компании «Миэль», больше всего квартир продается в новостройках комфорт-класса – 16 900 квартир (48% от общего предложения квартир). Их общая стоимость на конец сентября составляла 138,8 млрд руб.
Таким образом, в III квартале в среднем квартиру комфорт-класса в Москве можно было купить почти за 8,2 млн руб.
Именно в этом сегменте застройщики сейчас наиболее активны – более половины (53%) поступившего на рынок предложения относится к этому сегменту, доля которого по сравнению со II кварталом выросла на 8,8%, отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet.
Также обширно предложение и в сегменте «бизнес». По данным департамента жилой недвижимости компании Colliers International, по итогам III квартала предложение в этом сегменте подросло на 9% до 1,2 млн кв. м.
На конец сентября в Москве, по данным компании, продавалось 14 990 квартир и апартаментов бизнес-класса (рост на 7,8%). По данным «Миэля», на конец сентября совокупная стоимость всех квартир-бизнес класса в Москве равна 272,6 млрд руб.
по 19,2 млн руб. за лот.
Минимальное предложение в минувшем квартале пришлось на новостройки эконом-класса – 4180 квартир общей стоимостью 23,1 млрд руб., или по 5,5 млн руб. за квартиру. По данным «БЕСТ-новостроя», за минувший квартал в сегменте «эконом» вышло только 2 новых корпуса (529 квартир). А предложение в этом сегменте сократилось более чем на 30% по сравнению со II кварталом, уточняют в Est-aTet.
По словам Александра Козлова из AFI Development, именно «объекты в эконом- и комфорт-классах демонстрировали самые высокие темпы продаж». В итоге предложение в эконом-классе просто было вымыто с рынка.
В целом застройщики и риэлторы отмечают, что III квартал был характерен самой необычной динамикой спроса за последнее время – большая часть объемов продаж пришлась на летние месяцы, от которого традиционно ждут просадки.
В компании «БЕСТ-новострой», по словам Шаровой, объем сделок по ДДУ (договор долевого участия) за июль – август вырос в два раза в сравнении с прошлогодним периодом. Довольны летними продажами и в компании Storm Properties.
«По продажам в ЖК «Фили парк», девелопментом которого занимается наша компания, можем отметить, что активность покупателей в летние месяцы была непривычно высокой, несмотря на сезонные предпосылки к снижению спроса в период отпусков», – говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.
В августе был побит абсолютный рекорд за последние девять лет по количеству заключенных ДДУ. По данным управления Росреестра по Москве, в этом месяце было зарегистрировано 3356 сделок с новостройками.
Это на 20% больше, чем в июле (2807 сделок), и в 2,4 раза больше, чем в августе 2015 г., когда было зарегистрировано 1398 ДДУ.
Эксперты отмечают, что показатели августа текущего года в целом выше, чем даже в августе самых благополучных лет с момента вступления в силу 214-ФЗ.
«Уровень реализованного спроса в III квартале достиг достаточно высокого показателя и на 43,3% оказался выше, чем в аналогичный период 2015 г.», – говорит Богданюк из Estet-a-Tet. В свою очередь, Козлов из AFI Development на примере проекта «АФИ Павелецкая» рассказал, что за квартал активность покупателей выросла на треть.
«И это несмотря на 20%-ное повышение цены в связи с ростом строительной готовности проекта», – говорит Козлов. Он также отметил, что вместе с ростом спроса сократился и срок принятия решений о покупке квартир.
«В проекте «АФИ Павелецкая» этот срок сократился до 1 месяца – год назад решение в среднем принималось 1,5–2 месяца», – уточняет топ-менеджер.
При этом застройщики скромнее в своих мерах по стимулированию спроса – по подсчетам Est-a-Tet, средний уровень скидки летом составлял 3–5%, в то время как летом-2015 средний уровень скидки доходил до 10%.
«На активный интерес к недвижимости в настоящее время работают несколько факторов: тенденция снижения ипотечных ставок, продленная программа по субсидированию ипотеки, снижающиеся ставки по банковским депозитам, огромное и разнообразное предложение на рынке с точки зрения самого продукта и условий приобретения», – говорит Владимир Сергунин, партнер Colliers International. Кроме того, снижается бюджет покупки в связи с большим объемом предложения в массовых сегментах, который, в свою очередь, вырос благодаря редевелопменту промзон. В итоге квартиры во многих московских проектах могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем. «Это приводит к притоку части потребителей, которые раньше рассматривали покупку квартиры за МКАД, на рынок новостроек Москвы. Если в Москве количество сделок растет, то в Подмосковье падает», – говорит представитель компании «Гранель» Наталья Медникова.
По прогнозам Сергунина, в начавшемся IV квартале покупательская активность вырастет еще минимум на 20–30% по отношению к III кварталу. «Очевидно, что на фоне практически мертвого фондового рынка жилье на данный момент представляется наиболее надежной инвестицией, и покупатель это отлично понимает», – говорит Сергунин.
Покупательская активность рынка новостроек в III квартале не обошла стороной и вторичные квартиры. Благодаря этому сегмент миновала угроза затоваривания. Впервые за 5 лет московский вторичный рынок жилья проводил нынешнее лето сокращением предложения.
По оценкам компании «Инком-недвижимость», отрицательная динамика за июнь – август составила 8,1%. Управление Росреестра по Москве в августе 2016 г.
зарегистрировало 9900 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья, что на 35% больше, чем в августе прошлого года (7357 переходов прав).
Разумеется, от прихода осени рынок ждал еще большего. Однако рынок проигнорировал начало делового сезона. По оценкам «Инком-недвижимости», в сентябре показатели реального спроса оказались на 2% ниже, чем месяцем ранее и год назад.
Потенциальный спрос просел и того больше – на 7,8 и 19,3% соответственно.
«В этом году нам заранее было ясно, что с началом осени никакого оживления на рынке не произойдет, так как из-за ухудшения материального положения значительное количество москвичей отменили поездки за границу.
Соответственно, летом они продолжали заниматься покупкой и продажей недвижимости, поэтому можно сказать, что сентябрь 2016 г. по показателям равен июню, июлю и августу – каждому из этих трех месяцев», – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости».
По-прежнему сохраняется следующая тенденция: на вторичном рынке жилья правит бал покупатель. В отличие от рынка новостроек, где сроки экспозиции квартир сжимаются, покупатели вторичного жилья не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции вторичных квартир гораздо длиннее, чем у новостроек, и они продолжают увеличиваться.
По словам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, если в III квартале 2015 г. в среднем квартиры экспонировались около трех месяцев, то сейчас этот период вырос до четырех месяцев.
«Удлиняют средний показатель времени экспозиции на рынке в том числе «висящие» в базе по два года переоцененные предложения», – говорит Бернадский.
«И если раньше покупатель принимал решение о приобретении жилплощади где-то после пяти просмотров, так как боялся упустить подходящий вариант, то сейчас он может рассмотреть более 20 квартир и от всех он будет воротить нос, а потом вновь обратит внимание на первый объект, владельцы которого невероятно обрадуются его возвращению», – рассказывает Шлома.
Генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг отметил также ряд отличий и в структуре спроса. По его словам, у покупателей вырос интерес к бюджетным и к элитным предложениям (см. данные в таблице). А вот квартиры средних ценовых сегментов, напротив, потеряли покупателей – спрос на них просел почти на 4%.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»: «В данный момент только 20% объектов на вторичном рынке жилья Москвы – реальные квартиры, участвующие в процессе купли-продажи. 80% – это варианты, выставленные продавцами на рынок по завышенным ценам, и они никому не интересны.
При прямом общении с продавцами становится заметно, что многие из них уже отчаялись реализовать свою жилплощадь. Ведь некоторые объекты находятся в продаже уже больше года.
Причем квартиру могло просмотреть огромное количество людей, и у продавцов поначалу складывается иллюзия, что сделка вот-вот состоится, а в итоге никакого предложения о покупке не поступает.
В результате на рынке формируется «синдром разочарованного продавца» – собственник, не желающий снижать цену еще больше, разочаровывается в покупателях, в риэлторе, в рыночной обстановке в целом, поэтому он просто откладывает сделку и уходит «в подполье» в надежде на то, что в будущем что-то изменится.
Именно так выглядит «ярко выраженный» продавец сентября. Причем для вторичного рынка жилья отток подобных «виртуальных» объектов – большой плюс, ведь в результате резкого увеличения объема предложения в этом сегменте мог бы произойти обвал цен».
Еще одна тенденция, которая в сентябре пошла по нарастающей, – это давление сегмента новостроек на вторичный рынок жилья. Растет доля готового жилья в московских новостройках, а также доля новостроек с ремонтом, что нивелирует последние преимущества вторички – возможность вселиться сразу и не нести рисков недостроя.
«В итоге на вторичном рынке выбор недвижимости в разных ценовых диапазонах достаточно насыщенный, и далеко не всегда сегмент в состоянии выдержать конкуренцию, в первую очередь ценовую, по сравнению с новостройками.
Даже адекватно оцененные предложения на вторичном рынке могут проигрывать в цене новым проектам в определенной локации», – говорит Бернадский. «Первичный рынок жилья сейчас тянет одеяло на себя, привлекая тех покупателей, которые раньше, возможно, вообще не интересовались этим сегментом», – подтверждает Шлома.
«А значит, чем больше на рынке будет представлено таких предложений, тем ниже придется падать в цене вторичному жилью», – добавляет руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.
По оценкам «Инком-недвижимости», на данный момент средняя цена «квадрата» вторичного жилья в старой Москве составляет 184 199 руб. (см. данные в таблице). Это чуть ниже, чем в августе этого года (184 622 руб). и в сентябре 2015 г. (190 053 руб.).
Однако, несмотря на едва заметное сползание цены вниз, реальная цена квартир в сделках сильно отличается. «Цена предложения и цена реализации объекта – это две большие разницы. В подавляющем большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом.
Поэтому суммарное снижение среднего уровня продажных цен за год по результатам именно реальных сделок составляет не менее 10%», – говорит Шлома.
По словам Олега Репченко, рынок вторичного жилья может конкурировать с новостройками только ценой. «То есть вторичка должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20–30 по цене метра, учитывая, что 10%-ная скидка на первичном рынке – обычное дело», – заключает Репченко.
Продажи в новостройках выросли почти на треть
По итогам III квартала 2020 года в России зарегистрировано 209,9 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это показатель на 29% превысил статистику III квартала 2019-го и на 60% — результат II квартала текущего года. К таким выводам пришли аналитики ЦИАН, изучив официальные данные Росреестра.
Аналитики отмечают, что рекордным оказался только III квартал нынешнего года. А вот в целом 2020-ый стал не лучшим по своим результатам. Так, суммарно за январь – октябрь в целом по России было оформлено порядка 489 тыс. ДДУ, что на 19% меньше, чем за тот же период 2019-го. Причем, почти половина всех сделок с новостройками (43%) пришлись именно на III квартал.
«Но даже при этом III квартал 2020-го оказался рекордным только за этот год. Даже несмотря на льготную ипотеку, число сделок в целом по России оказалось ниже, чем во втором квартале 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, — говорится в исследовании ЦИАН.
— Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей. Часть сделок второго квартала прошлого года прошла «внутри застройщиков», однако на такие сделки приходилось не более 20% общего объема.
Даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна — льготная ипотека только поддерживает спрос».
Дело в том, что льготная ипотека смогла поднять продажи в новостройках далеко не во всех субъектах РФ. Согласно данным Росрестра, в 6 российских регионах за III квартал вообще не было зарегистрировано ни одного ДДУ! Еще в 24 субъектах число сделок в отчетный период снизилось в годовой динамике.
«Льготная ипотека стала «спасательным кругом» далеко не для всех региональных рынков. В трех десятках субъектов продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО», — отмечают аналитики ЦИАН.
Больше всего ДДУ III квартале 2020-го было заключено на рынке новостроек Москвы, Подмосковья и недвижимости Санкт-Петербурга. По квартальному приросту сделок лучшие показатели зафиксированы в Томской (+1385%), Кемеровской (214%) и Саратовской (+124%) областях.
«Максимальные продажи жилья в новостройках сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах со стабильным уровнем доходов населения и высокой девелоперской активностью.
Можно сделать вывод, что лишь за счет субсидирования жилищных кредитов не удается поддерживать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке», — резюмирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ