В Барнауле завершился митинг против застройки частного сектора. В сквере имени Германа Титова собрались сотни горожан, которые опасаются, что из-за нового генплана им придется продать свои дома, причем за бесценок.
К примеру, несколько месяцев назад жители микрорайона Западный узнали, что территорию, где находятся их дома, в 2019 году из зоны индивидуальной жилой застройки (Ж4) перевели в зону под строительство многоквартирных домов (Ж1 и Ж2). Это развязывает руки застройщикам. Глаз на эти земли упал неслучайно — район находится в нескольких минутах езды от центра города, рядом — большой парк, который планируется благоустроить.
Федеральное агентство новостей /
Барнаульцы опасаются, что в скором времени их будут буквально выживать из домов и вынуждать продавать свои сотки. Многие считают неслучайными и возникающие в районе пожары и опасаются за жизнь. В подобной ситуации оказались и жители микрорайонов Мирный и Осипенко.
Во время общения с корреспондентом ФАН местные жители Западного попросили не называть свои фамилии. Говорят, что боятся и не хотят сменить статус возможных «переселенцев» на погорельцев.
Сомнительный вариант, как обезопасить себя, есть — продать жилье, к тому же и покупатели уже нашлись: в микрорайон зачастили представители застройщиков. Правда, щедростью они не отличаются — цену за землю предлагают ниже рыночной, без учета стоимости построек.
Федеральное агентство новостей /
«Уже приходили люди и предлагали выкупить земельные участки — 600 тысяч рублей за сотку. С учетом того, что цены на недвижимость подскочили, сейчас ничего нельзя равноценного взять, — рассказывает Вера, местная жительница. — Недалеко от нас находится новый дом.
Его сдали в 2019 году. Такой дом — красно-оранжевый кирпич, мощные ворота — коттедж прям добротный. По стоимости он не меньше 12 миллионов, а по соткам там немного. То есть по деньгам он (владелец. — Прим. ФАН) может получить меньше половины от общей стоимости.
У нас домов таких много».
По словам местных жителей, только в этом районе около 400 домов, некоторые — на несколько хозяев. Многие семьи использовали на покупку земли материнский капитал, недавно закончили строительство.
Федеральное агентство новостей /
«У наших соседей дом на две семьи — они родственники. В одной половине живет пять человек, а в другой — семь. Территория у них не такая уж и большая — около пяти соток. Если сложится так, что придется продавать, то им выдадут три миллиона рублей. Вот что 12 человек сможет приобрести на эти деньги?» — возмущается Юрий, местный житель.
Федеральное агентство новостей отправило запрос в администрацию Барнаула. На вопрос о стоимости земли там не ответили, но подтвердили новый статус района.
Федеральное агентство новостей /
«Земельные участки, расположенные на территории микрорайона Западный, отнесены к функциональным зонам застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).
Утвержденный проект планировки рассматриваемой территории в администрации города отсутствует. Выкуп земельного участка с целью возведения объектов капитального строительства возможен при достижении согласия с собственником.
В случае принуждения к продаже недвижимого имущества со стороны строительных организаций собственники вправе обратиться в правоохранительные органы», — отметили в пресс-службе администрации города.
Федеральное агентство новостей /
Несколько лет назад в районе уже появилось несколько многоквартирных домов. Тогда их возвели незаконно, так как на тот момент территория считалась зоной индивидуальной жилой застройки. Суд вынес постановление снести пятиэтажки, но этого так и не произошло. Такое соседство никому не нравится — то с верхних этажей в огород летят окурки, то бутылки.
Сейчас главное требование жителей города — вернуть прежний статус их района.
По словам представителя инициативной группы Людмилы Тощенко, после того, как местные жители начали активно привлекать внимание к своей проблеме, администрация города пообещала пересмотреть генлан. Правда, на это уйдет не один год.
За это время застройщики могут выкупить несколько частных домов и возвести вместо них многоэтажки. Чтобы этого не произошло, до пересмотра генплана барнаульцы просят ввести мораторий на застройку в частном секторе.
Федеральное агентство новостей /
Сидеть на пороховой бочке жители района не намерены. Уже собрано более трех тысяч подписей, отправлены запросы в профильные ведомства и заявление в прокуратуру. Если требования барнаульцев не услышат, то они намерены обратиться к президенту.
Ранее ФАН сообщал о ликвидации крупного лесного пожара около Барнаула.
Цены выше крыши: почему несмотря на кризис рынок недвижимости не обрушился
Об особенностях казахстанского рынка жилья и тех, кто двигает стоимость квадратного метра всё выше и выше, мы поговорили с экспертами.
Ценообразование на рынке недвижимости – это тайна за семью печатями. Вопреки логике, здесь действуют свои правила, и цена на квадратный метр продолжает расти, несмотря на все предпосылки к снижению. Судите сами. 2020 год должен был стать испытанием для застройщиков в связи с кризисом и заставить их снизить цены на фоне неплатежеспособности населения и замершего спроса.
Мы же сидели на диете под названием “42 500” и, кроме еды и лекарств, почти ничего не покупали.
А если еще учесть то, что, по словам председателя “Союза строителей Казахстана” Талгата ЕРГАЛИЕВА, “в 2019 году удалось выполнить максимальный показатель по количеству построенных квадратных метров – 13 миллионов квадратных метров”, очевидно, что такое большое предложение на фоне штиля спроса не могло не отразиться на ценах.
Застройщикам нужно реализовывать жилье, вытаскивать вложенные деньги. И если всё так плохо, то хотя бы не уйти в минус и скидывать квадратный метр по себестоимости. Почему же не случилось? И после двух карантинов, которые сбили с ног почти все отрасли бизнеса в стране, заставили закрыться тысячи офисов, затянуть ремни, именно строительство показало рост аж на 6,3 процента.
Загадочный мир ценообразования на недвижимость явно не может сам по себе вытворять такие чудеса, кто-то же машет волшебной палочкой, чтобы тыквы превращались в кареты, а на месте покосившихся хижин появлялись огромные бетонные великаны.
Вы заметили, что в Алматы и Астане стройка настолько захватила город, что сегодня крутые застройщики не чураются возводить жилье даже на окраинах, осваивают некогда непрестижные районы? Можно ли было когда-то представить, что застройщик элит-класса забабахает свой шедевр на Ташкентской, ниже которой, как знают коренные алматинцы, лучше жилье вообще не предлагать? Времена поменялись. Теперь котлованы роют везде, иногда складывается впечатление, что они просто ищут сокровища, а может быть, у нас залежи алмазов под мегаполисом обнаружили?.. Проходя под работающей днем и ночью стрелой строительного крана, можно твердо уверовать, что теперь, когда жилья выше крыши, оно непременно станет доступным. Ну должен же кто-то жить во всех этих бетонных “скворечниках”. Нам десятки лет вдалбливали в голову, что спрос рождает предложение и он же рулит ценами. Это железное правило рыночных отношений. Значит, что-то пошло не так и рынок искусственно подогревают? Попробуем разобраться.
Почему доступное стало недоступным?
Многочисленные программы, которые запустили для того, чтобы жилье стало доступным, создали спрос, которому оказался не страшен даже кризис.
Ипотечный портфель страны по состоянию на 01.01.2020 года составил 2 080 миллиардов тенге, рост составил за год 51 процент.
При этом на Алматы и Нур-Султан приходится больше половины всех ипотечных займов. Если подробно рассмотреть жилищные программы, то 64 процента займов были выданы через ЖССБК, 28 процентов – через программы “7-20-25” и “Баспана Хит”. Количество ипотечных займов, которые взяли граждане в 2019 году, составило 1 767 миллиардов тенге.
А на строительных площадках страны был бум, который страна не видела последние 10 лет… Интересно, что в отличие от прошлых лет оживилось строительство в регионах. После Алматы и Астаны лидируют Мангистауская и Актюбинская области. Но куда красноречивее будет взглянуть именно на исследования уровня доступности жилья.
Ведь все госпрограммы, которые стоили миллиарды, были нацелены именно на то, чтобы улучшить именно этот показатель. Но, увы, в стране по-прежнему жилье недоступно. Самый худший показатель здесь демонстрирует Шымкент, на втором месте идет Алматы. Показатель этот высчитывается с учетом средней рыночной стоимости жилья, средних доходов населения и других важных показателей.
Иными словами, цены на жилье никак не соответствуют уровню доходов, значит, что люди покупают жилье, залезая в огромные долги.
Инфографика Айгуль АКЫБАЕВОЙ
Государственные программы должны были облегчить эту ношу населению. Ведь они значительно снизили проценты по ипотечным займам. Но рынок отреагировал поднятием цен и практически зарубил благую инициативу по доступному жилью на корню.
Программы пытались сдержать рост цен, обозначив лимиты по стоимости жилья, которое подпадает под выгодную ипотеку.
Так, согласно программе “Баспана Хит”, которая стала самой популярной среди населения, лимит по стоимости жилья составил 25 миллионов тенге.
Но застройщики и здесь нашли путь, как не остаться без хорошей прибыли, они тут же перекинулись на строительство объектов экономкласса. В результате цены на окраинах, которые были намного ниже по сравнению с жильем в центре, стали расти как на дрожжах.
Посмотрим на конкретные цифры. Согласно аналитическому исследованию портала www.krysha.kz, рост цен на недвижимость произошел в 13 из 14 регионов страны в 2019 году. Самый высокий рост цен за год зафиксирован в Шымкенте – 14,1 процента, в Усть-Каменогорске 9,6, в Алматы – на 9 процентов.
Они толкают цены вверх!
В самом тяжелом с экономической точки зрения текущем году, который некоторые сравнивают с кризисными 90-ми, казалось бы, должен был рухнуть первым именно рынок жилья. Но этого снова не случилось. И хотя количество ипотечных займов снизилось по сравнению с 2019 годом, оно всё равно выше, чем все прошлые 10 лет.
Стартовало сразу несколько новых программ.
“Кризис рынка недвижимости или новые перспективы?” – гласит рекламка одной из страниц в Интернете, где нам рассказывают, что начинают действовать сразу 5 программ: государственная “5-10-20”, “Алматы жастары” в третьей версии, “ипотека для женщин”, “военная ипотека”, детский депозит “Арнау”, в общем, даже младенцы втянуты в историю с недвижимостью.
А еще программа “Нұрлы жер” на 2020–2025 годы, один из банков принял заявки от граждан на 52 миллиарда тенге! На саму программу было выделено правительством дополнительно 390 миллиардов тенге.
Государство снова снижает проценты по ипотеке, пытаясь взять рынок в руки, но немудрено, что повторится история и вожделенный квадратный метр снова упрыгает к заоблачным ценам. Как решить этот вопрос и заставить застройщиков, риелторов, всю армию, кормящуюся на рынке недвижимости, умерить аппетиты? Похоже, не ответит никто.
Но есть моменты, где все-таки держать под контролем цены можно. Огромный спрос на недвижимость раздувается через фонд “Байтерек”, который через свою “компанию-дочку” занимается арендным жильем с последующим правом выкупа для граждан.
Так и написано у них, что целью программы является стимулирование строительства частными застройщиками. Но нам не удалось найти информацию, по какой цене приобретается жилье.
Однако в кулуарах поговаривают, что цены там совсем не маленькие…
С этого года возможность приобретать жилье у частных застройщиков предоставлена и акиматам, на это выделены снова миллиарды.
И хотя из республиканского бюджета будут выделять до 180 тысяч тенге на один квадратный метр, акиматы смогут софинансировать, то есть добавлять деньги.
В итоге квадратные метры будут покупать по рыночной цене, но будет ли кто-то контролировать этот закуп? Пытаясь решить проблему обеспечения жильем граждан, власти не заметили, что невольно стали соучастниками роста цен. По предварительным данным комитета по статистике, за январь – апрель 2020 года на жилищное строительство направлено 381,9 миллиарда тенге, что на 17,5 процента больше, чем в 2019 году.
Поддерживая спрос за счет кредитных инструментов и государственных программ, рынок недвижимости не заинтересован в том, чтобы снижать цены. Спрос и так есть! Вот только граждане всё глубже залезают в долговую яму.
АЛМАТЫ
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.
В приморье стремительно дорожают стройматериалы
2021-06-30T10:09:47+10:00 2021-06-30T10:09:47+10:00 2021-06-30T10:09:47+10:00
С начала 2021 г. различные стройматериалы в Приморье каждый месяц прибавляют в цене по 25–30%. Дорожают доска, брус, металлопрокат, арматура, цемент… Малые и большие строители в панике, а их заказчики не знают, стоит ли вообще строить по новым ценам.
Строительные материалы начали заметно дорожать еще в 2020 г. Юрий Ченцов, учредитель ООО «Стройтехника», пояснил, что с осени рост цен по металлу составил более 100%. Так, стоимость арматуры с 42 тыс. руб. подскочила до 108–110 тыс. Металлоконструкции подорожали в 1,5 раза. По древесине цена поднялась на 50%. Плюс на те же 50% выросла стоимость услуг подрядчиков.
Дорожают также отделочные материалы, причем даже те, что производятся местными российскими компаниями и не привязаны к курсам валют. По данным застройщиков, к середине февраля 2021 г.
шпаклевка и грунтовка стали дороже на 2–10%, стекло – в среднем на 30% и даже песок – на 25%.
К апрелю все продукты нефтехимии – утеплители, пенополиуретан, экструдированный пенополистирол – подорожали минимум на 50%.
«Причина – повышение стоимости химической, металлопродукции и продукции лесопереработки в мире. Почему это произошло? Вероятно, это результат монетарной политики западных стран за последние шесть лет: «количественное смягчение» и «деньги с вертолета». Инфляцию разогнали в том числе и на основные сырьевые товары.
Для бюджета России это благо, так как цена на нефть достигла трехлетнего максимума, для населения со средним уровнем зарплаты в 25 тыс.
рублей это очередной кризис», – уверен Алексей Дешпет, владелец компании «Примполимер», руководитель промышленного комитета приморского регионального отделения «Деловой России».
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп», называет основной причиной роста цен курсовую разницу валют, произошедшую в марте 2020 г.: «Это был своего рода триггер, пока отрасль воздерживалась на провокации от пандемии.
Но по нарастающей пандемия догнала и ускорила изменение цен на металл, когда мы увидели ограничения по рабочей силе, снижению доходов населения, ограничениям во всех сферах жизни и, как следствие, снижение спроса «на все». Но стройка продолжала движение без остановки даже в период жестких мер.
Отсюда стабильный спрос породил желание производителей компенсировать свои потери от всех других направлений за счет стройки, и цены на стройматериалы, в частности металлопрокат, полезли вверх стремительными темпами».
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система», добавил еще два фактора: «Первая – льготная ипотека. Повышенный покупательский спрос в России стал мощным стимулом для развития отрасли.
Объемы строительства растут, растет и потребность у застройщиков в сопутствующих строительству материалах.
Этот фактор переплетается с беспрецедентной активностью на строительном рынке за рубежом, где востребованность в строительных материалах также резко выросла, и это вторая причина.
Дефицит спровоцировал рост цен на металлопродукцию и дерево. Соответственно, наши поставщики переориентировались с внутреннего рынка на внешний, туда, где вопрос сбыта решался в сторону максимальной выгоды.
Так как спрос на строительные материалы сегодня превышает производительные мощности индустрии, в условиях продолжающегося роста объемов строительства цены «на все» на внутреннем российском рынке также подскочили в два раза».
«Бум цен никак не связан с процессами экономики, и возник он не на фоне роста объемов строительства, а из-за фактического отсутствия стройматериалов на внутреннем рынке. Практически все поставки производители переориентировали на Китай. Соответственно, дефицит стройматериалов в России спровоцировал баснословный рост цен. Все логично: спрос определяет предложение», – отметил Юрий Ченцов.
Ситуация может усугубиться. «Поставщики стремятся заработать на росте рынка строительства жилья. Это, кстати, серьезный звоночек, поскольку в Приморье намечается еще больший рост новостроек, и если производители материалов не увеличат объемы выпуска, то рост цен на материалы продолжится», – считает Исаков.
Сколько стоит жизнь в Барнауле
На одном из берегов Оби расположен район Затон, который когда-то был поселком. Судоремонтный завод в Затоне сейчас закрыт, но здесь зимуют баржи и мелкие суда, а летом паркуются катера.
Из-за того что район находится в пойме Оби, в половодье река часто поднимается выше критической отметки и Затон затапливает. Практически у каждого местного жителя есть лодка, на которой можно доплыть до речного вокзала.
Даже когда вода уходит, из-за грунтовых вод ходить по улицам можно только в высоких резиновых сапогах. От наводнений страдают дома, машины, дороги, но местные из Затона уезжают редко.
Проживающим здесь выплачивают субсидии, даже если их дома построены так, что вода наносит им минимальный ущерб. Район расположен очень удобно, до цетра без пробок можно доехать за полчаса. Кроме того, здесь очень красиво, Затон даже называют Алтайской Венецией.
Туристы в городе смотрят в первую очередь главные достопримечательности — завод и Нагорный парк. Они обычно приезжают ради Алтайских гор, до которых можно добраться за несколько часов.
Для тех, кто знает о Барнауле только благодаря мему, могу сказать, что у нас есть интернет и медведи по улицам не ходят. Некоторые путают республику Горный Алтай и Алтайский край.
Хотя у нас равнины и холмы, а в республике Алтай — высокие горы и совсем дикая природа.
Когда я сама искала работу в офисе, то зарплата в 25 тысяч рублей считалась вполне приличной. Это средний доход в Барнауле, я знаю многих людей, которым и 30 тысяч кажутся очень хорошим окладом.
Простой специалист в администрации района получает тысяч 14, а вместе с квартальными у него выходит где-то 17 тысяч рублей. Жить в городе на эти деньги сложно.
Например, на съем нормальной квартиры в спальном районе придется потратить не меньше 10 тысяч, и то, если постараться. А оставшихся 7 тысяч ни на что не хватит.
При этом я знаю нескольких местных айтишников, которые получают достойные деньги. В продажах можно зарабатывать и 50 тысяч, наемным руководителям платят 60–80 тысяч.
Многие журналисты, как и я сама, уходят в маркетинг: там больше денег и возможностей для развития. Молодые люди все чаще покидают офисы и переходят на удаленную работу.
Многие пытаются открыть что-то свое (магазинчик, кафе, агентство), лишь бы не сидеть в офисе за 25 тысяч рублей.
Аренда хорошей квартиры — от 15 000 рублей
Кто-то считает идеальным местом спальные районы: там есть удобные торговые центры (про их количество в Барнауле тоже появился мем). Другие предпочитают центр: здесь красиво, удобно перемещаться пешком. Есть люди, которым нравится за городом. Например, если жить на правом берегу Оби, то во время пробок в час пик в сторону центра можно свободно двигаться в противоположную сторону.
Новых домов в Барнауле сейчас строится много. На левом берегу Оби стоит новый жилой комплекс «Аквамарин». Двухкомнатная квартира здесь обойдется в 3,2 миллиона рублей. В доме попроще можно найти однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру примерно за полтора миллиона.
Съемную квартиру в Барнауле нужно долго искать и выбирать очень тщательно. Попадаются и варианты за 7 тысяч, но за небольшие деньги это будет жилье со старой мебелью и специфическим запахом «бабушатника». Но при должных усилиях за 15 тысяч можно найти жилье даже в элитном «Аквамарине».
Корзина продуктов на неделю на одного — 1 500–2 000 рублей
Местным удобнее и проще всего покупать продукты в сетевых супермаркетах. Магазины «Мария-Ра» и «Пятерочка» находятся на каждом шагу, а если отъехать чуть дальше от центра, там будут «Ашан» и «Лента». У нас также есть сеть «Бахетле», где можно встретить необычные продукты.
Если захотеть, в Барнауле можно найти манго, авокадо и бельгийский шоколад. Овощи и фрукты лучше брать на рынке — там они вкуснее, дешевле и свежее. В городе хорошие местные молочные продукты и мясо.
Если захочется попробовать местные специалитеты, я рекомендую сыры, мед и чаи из горных трав.
В среднем на корзину продуктов на неделю для одного человека придется потратить от 1 500 рублей.
Вырезка свинины обойдется в 370 рублей за килограмм, филе говядины — около 500 рублей, рыба — порядка 200–300 рублей. Яйца стоят 58 рублей за десяток, килограмм яблок — 100–120 рублей, хлеб — 23 рубля.
За пакет молока придется отдать около 50 рублей, а за полтора литра фермерского разливного — 80 рублей.
Поездка на автобусе — 23 рубля
Такси по центру — 100 рублей
Дороги в городе в очень плохом состоянии. Даже на главном проспекте легко попасть в яму, а если свернуть с него, начинается практически бездорожье.
Зимой становится даже лучше: ямы забиваются снегом, просто поезжай по колее — и все. А вот весной ездить очень тяжело, потому самый подходящий вариант личного автомобиля для Барнаула — внедорожник.
Хотя как-то передо мной друг за другом проехали лимузин и гужевая повозка с веселящимися молодыми людьми.
Пробки в Барнауле бывают, когда все едут на работу и с работы. Зато поздно вечером и в выходные дни дороги почти пустые. Для велосипедистов город абсолютно не подходит: дорожек нет вообще, а на улицах ямы. Но велосипедов много.
Самый популярный общественный транспорт в Барнауле — это автобусы и маршрутки, есть еще электротранспорт — трамваи и троллейбусы.
Цена билета на автобус и трамвай — 23 рубля, проезд на маршрутке обойдется в 25 рублей. С такси в Барнауле дела всегда обстояли неплохо, а когда появились агрегаторы, стало еще лучше.
По центру города не в час пик можно прокатиться за 90–100 рублей. В дальние районы можно попасть за 200–250 рублей.
- Билет в кино — в среднем 250 рублей
- Коктейль в баре — около 180 рублей
- Пляж и горы — бесплатно
В городе есть кино, кафе, театры, ночные клубы. В старой части города есть бар «Крыша» с приятной атмосферой и живыми выступлениями диджеев и музыкантов. Коктейль там обойдется в 180 рублей, легкая закуска — в 80 рублей, горячее блюдо стоит около 500 рублей. В кино можно сходить и за 120 рублей на утренний сеанс, и за 500 на премьеру на VIP-места, но в среднем билет стоит 250 рублей.
Одно из самых популярных мест — кофейня «Центральная», там всегда заняты все столы, даже после того, как открылся второй зал. Средний чек — 320 рублей. На эту сумму можно взять чашку кофе и сырники.
В ресторане, например в «Ясной поляне», придется потратить не меньше 500 рублей, но полноценный ужин обойдется минимум в тысячу на человека.
Торговых центров с типичным набором магазинов масс-маркета в городе очень много, в них же есть и фастфуд — «Макдоналдс», KFC, «Бургер Кинг». Но отличный местный — это «Грильница» и блинная «Сковородовна».
В городе работает арт-кластер «Спичка» с выставками, театральными постановками и музыкой, галерея «Нагорная», где проходят творческие встречи и курсы.
На многие мероприятия вход свободный, но проходят они довольно редко. В творческом пространстве «Дом актера» устаривают концерты, спектакли, встречи и занятия по актерскому мастерству.
Галерея «Республика ИЗО» делает интересные выставки и коллаборации с молодыми художниками.
Зеленых зон, где могли бы погулять горожане, в Барнауле очень мало. В Изумрудном парке вырубили деревья, в Нагорном вместо деревьев сделали обзорную площадку, Юбилейный стоит заброшенным, как и муниципальный парк Центрального района. Почему-то в городе очень любят открытые бассейны. Они у нас везде — в торговых центрах, в спальных районах и даже в промзонах.
У нас очень популярны бани и сауны, батутные центры, реалити-квесты. Летом многие барнаульцы ходят на городские пляжи, некоторые катаются по реке на гидроскутерах и вейкбордах. На набережной всегда много людей, стоят фургоны с едой, играют музыканты.
За двадцать минут на трамвае от центра города можно доехать до лыжной базы «Динамо» со знаменитой местной трассой здоровья. Летом там проходят забеги и заезды на велосипедах, а зимой — на лыжах.
В любое время года местные ездят в горы, там всегда есть на что посмотреть.
Обложка: Andrey Shevchenko — stock.adobe.com