В апреле новостройки эконом-класса в Москве подешевели на 0,9%

О росте стоимости жилья в Москве на 20-30% специалисты заговорили еще в конце прошлого года. Но, оказывается, эти цифры сильно занижены. Аналитики назвали истинную стоимость квартир в каждом районе столицы. При этом нашлись в столице районы, где жилье подешевело.

Специалисты изучили изменение цен на новостройки с февраля 2020 года по февраль 2021-го. Выяснилось, что стоимость жилья поднялась в 83 районах из 91, в шести снизилась, в двух осталась неизменной. В рейтинг не вошли районы, где продаются исключительно новостройки класса «люкс», в частности, Мещанский, Якиманка, Хамовники, Тверской, Арбат.

Самым дорогим из районов с новостройками эконом- и комфорт-класса оказался Пресненский. Средняя цена квартиры в нем составляет 33,3 млн рублей — на 56% больше, чем год назад.

Квадратный метр, правда, поднялся не столь значительно, хотя тоже ощутимо, — на 18% (427 тыс. руб.).

Почему такая разница между ростом стоимости квартир в целом и «квадрата»? Эксперты дают простое объяснение: жилье относительно небольших площадей уже раскуплено, остались просторные «хоромы».

На второй позиции — Красносельский район (правда, с приличным отрывом от лидера). Жилье здесь предлагается в среднем за 29,9 млн руб. (на 53,5% дороже, чем в феврале 2020-го), квадратный метр оценивается в 389 тыс. руб. (на 26% больше). Третье место занимает Даниловский район: стоимость квартиры — 21,9 млн руб. (годовой рост на 20%), «квадрата» — 371 тыс. руб. (на 25,5%).

Если же рассматривать увеличение стоимости не квартир, а именно квадратного метра, картина складывается такая. Самыми быстрорастущими по ценам стали районы Новой Москвы: Кокошкино (плюс 43% за год, цена «квадрата» — 185 тыс. руб.), Филимонковское (рост на 41%, 160 тыс. руб.), Воскресенское (рост на 40%, 170 тыс. руб.).

Из районов в пределах МКАД квадратный метр больше всего подорожал в районах Хорошево-Мневники (плюс 38%, 338 тыс. руб.), Соколиная Гора (плюс 36%, 211 тыс. руб.) и Ярославский (плюс 35%, 225 тыс. руб.).

— Из-за перехода на проектное финансирование и подорожания стройматериалов новые проекты часто выходили по более высоким ценам, чем прежние, а в существующих застройщики тоже поднимали стоимость, так как льготная ипотека обеспечила достаточный спрос. Росту средних цен способствовало и вымывание дешевых объектов, — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Снизилась средняя цена квадратного метра в Ясеневе (на 20%), Лианозове (на 18%), Очаково-Матвеевском (на 9%), Свиблове (на 8%), Донском (на 3,5%) и Беговом (на 1,5%). Но не стоит думать, что застройщики решили устроить аттракцион неслыханной щедрости. Просто в этих районах покупатели разобрали квартиры в более дорогих новостройках, и на рынке осталось более дешевое предложение.

— Ценообразование зависит не только от спроса, но и от количества выводимого в продажи жилья: новый объем с более дешевым «квадратом» занижает статистику средневзвешенной цены, — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Мы советуем покупателям следить не за «средней температурой по больнице», а за объектами, которые отвечают их запросам и бюджетам».

Например, в том же Беговом «кусается» даже дешевое по меркам района жилье: средняя стоимость квадратного метра составляет 298 тысяч рублей, а квартиры — 20,4 млн рублей.

— Мы не наблюдаем снижения цен на новостройки, но темпы роста в 2021 году будут ниже, чем в 2020-м, — комментирует заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

— В прошлом году совпало сразу несколько факторов: отложенный спрос из-за локдауна, ослабление рубля, низкие ставки по депозитам, доступная ипотека, общий стресс и состояние неопределенности из-за пандемии. Все это стимулировало граждан вкладываться в недвижимость.

Сейчас наблюдается стабилизация спроса, темпы роста цен возвращаются к нормальным рыночным. В 2021 году рост стоимости квадратного метра будет определяться прежде всего строительной готовностью домов. Снижения цен мы не прогнозируем.

«Названы лучшие и худшие российские регионы по качеству жизни»
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: От СOVID цены стали злей

Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится

Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.

Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».

Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.

ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.

Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.

Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.

Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.

«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.

То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».

В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.

«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.

«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.

В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.

«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.

Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».

Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.

Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».

По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.

Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.

Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .

«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.

Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».

Новостройки растеряли спрос

Постепенное снижение покупательского спроса и увеличение объема предложения лишило девелоперов возможности продолжать повышать цены. Средняя стоимость первичной недвижимости стагнирует, а колебания в регионах объясняются изменением структуры предложения. Дальнейшего роста цен на новостройки аналитики не ждут, прогнозируя переход застройщиков к политике предоставления скидок.

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городов России в сейчас составляет 95,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 0,2% выше показателя апреля и на 21% — мая прошлого года. Такие данные приводят в ЦИАН, констатируя, что рост цен немного замедлился: в марте—апреле месячная динамика была выше, достигая 1,6–1,7%. Рост цен, по мнению аналитиков, замедлился.

Похожие расчеты и у других консультантов: по данным компании «Этажи», в мае средняя стоимость первичной недвижимости в России в целом составила 78,7 тыс. руб. за 1 кв. м, относительно апреля значение выросло на 0,56%. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость новостроек в российских городах-миллионниках оценивают в 116,8 тыс. руб. за 1 кв.

м, отмечая, что за год значение выросло на 34%.

Наиболее заметным рост цен на новостройки за минувший месяц оказался в Краснодаре, где относительно апреля показатель вырос на 6%, до 78 тыс. руб. за 1 кв. м.

На втором месте — Новосибирск, увеличение составило 5%, до 88,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Но в целом по рынку динамика оказалась неоднородной.

Так, например, в Челябинске средняя стоимость первичной недвижимости за месяц упала сразу на 7%, до 50,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, по данным «Этажей», новостройки сейчас стоят в среднем 117,85 тыс. руб. за 1 кв.

м, за месяц это значение выросло на 0,58%. В Севастополе месячная динамика составила 0,24%, до 111,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным ЦИАН, средняя стоимость новостроек в мае составляет 255 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1% выше показателя апреля и на 24% превышает значение за аналогичный период прошлого года.

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков отмечает более выраженную динамику в границах «старой» Москвы, где жилье, по его оценкам, за минувший месяц подорожало на 3,7%, до 295 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 31,5% выше показателя мая прошлого года и рекордный прирост цены за пять лет. Господин Дарусенков связывает продолжающийся рост цен с вымыванием наиболее бюджетного предложения.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов поясняет, что в сегменте новостроек средние цены действительно очень зависят от изменений структуры предложения и даже в Москве вывод двух-трех новых комплексов может заметно скорректировать среднее значение.

В целом объем активного предложения в мае перестал сокращаться. Эксперт связывает это с большим числом новых корпусов и длинными майскими выходными, когда активность покупателей была низкой.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев констатирует, что в некоторых городах дисбаланс спроса и предложения постепенно стабилизируется.

Например, в Нижнем Новгороде за неделю 3–9 мая число объявлений в новостройках выросло на 6%, в Санкт-Петербурге — на 30%, в Ростове-на-Дону — на 46%, в Екатеринбурге — более чем в два раза.
Одновременно по наблюдениям господина Попова снижается и спрос: по итогам апреля число заключенных договоров долевого участия в Москве и Подмосковье выросло только на 6% относительно марта, в агломерации Санкт-Петербурга — на 1%.
«Возможное завершение программы льготной ипотеки, рост ключевой ставки ЦБ пока не привели к новой волне ажиотажного спроса»,— констатирует эксперт.

Дмитрий Алексеев считает, что в дальнейшем активность покупателей в сегменте новостроек будет снижаться, вместе с увеличением объема предложения это может сдерживать рост цен. Но падения средних значений эксперт не ждет: за счет роста цен на строительные материалы и перехода на проектное финансирование себестоимость строительства увеличивается.

«Однако интерес потенциальных покупателей все же будет поддерживаться за счет скидок от застройщиков»,— предполагает господин Алексеев.

Хотя руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев уверен, что ценовая динамика зависит от ипотечных ставок: при существующих условиях рост цен в новых проектах должен снизиться до 5–10% в год, в уже строящихся — оказаться еще ниже.

Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: даные аналитического центра ЦИАН

Эксперты предрекли Московскому региону распродажу жилья

Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году

Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году /Е. Разумный

По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло в большей степени за счет существенного увеличения объема предложения и размера скидок на первичном рынке, а также торга – на вторичном.

Конец года не оправдал надежд на быстрое восстановление покупательской активности.

Официальная статистика говорит о том, что в уходящем году продажи как новостроек, так и вторичных квартир в Москве значительно просели.

По данным Росреестра, за январь – ноябрь 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.

При этом с наступлением осени отставание продолжило увеличиваться. В сентябре – ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем в ажиотажном 2014 году, и на 22% меньше, чем в спокойном 2013 году.

Несмотря на снижение покупательской активности, застройщики в 2015 г. продолжали наращивать объем предложения. Так, если в 2014 г. объем предложения вырос на 25,8%, то в 2015 г. – уже на 32,4%, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. «В прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66.

При этом цена предложения в отличие от прошлого года продемонстрировала отрицательную динамику. Это связано со значительными изменениями в структуре предложения. Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса.

Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка, которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения», – комментирует Богданюк. По его словам, именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10–15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом.

«В этом году рынком правил покупатель, который заинтересован в доступном предложении», – поясняет эксперт.

Сейчас в Москве, по подсчетам Est-a-Tet, в новостройках предлагается 475 корпусов общей площадью 2,662 млн кв. м. При этом объем предложения квартир увеличился на 41,2%, апартаментов – на 12,4%. О том, что столичный рынок резко демократизировался, говорит и первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: «По итогам 2015 г.

на рынке бюджетных новостроек зафиксирован рекордный объем предложения – более 1 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил около 75%». Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова уточняет, что без учета элитных новостроек на экспозиции в Москве сейчас находится 1,61 млн кв. м нового жилья.

Похожие данные приводит и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «За год предложение новостроек эконом-класса выросло на 70%, а комфорт-класса – почти в 5 раз».Она отмечает, что рывок в демократизации рынка произошел одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г.

объем жилья комфорт-класса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.

Однако такое резкое увеличение предложения стало скорее вынужденным. «Те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель.

А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе.

Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды», – говорит Калюжнова.

Государственное субсидирование ипотечной ставки, пожалуй, можно считать мерой года, которая помогла строительной отрасли избежать провала. «По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%.

Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%», – говорит Татьяна Шарова из «Бест-новостроя», отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%.

Даромир Обуханич из ГК «МИЦ» также говорит, что поддержка государства по субсидированию ипотечной ставки оказалась очень своевременной для рынка. «К марту 2015 г., когда власти объявили о старте программы субсидирования ипотечной ставки, рынок фактически встал», – говорит Обуханич.

По его словам, начиная с апреля 50% сделок в проектах ГК «МИЦ» совершалось именно по ипотеке. В «Бест-новострое» по ипотеке в течение года также совершалось до 60% сделок.

Активно стимулировали спрос и сами застройщики, предлагая различные скидочные и бонусные акции. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10–15%, а в некоторых проектах – со скидкой до 20%.

«В этом году застройщики начали предлагать новогодние скидки уже в ноябре. При этом ценовая политика, направленная на поддержание спроса, отмечается у подавляющего большинства игроков рынка.

Сейчас покупатели максимально внимательно выбирают проекты, и первостепенным остается цена вопроса», – говорит Обуханич.

Экспертные оценки того, насколько просела среднерыночная цена на столичные новостройки, разнятся.

По оценкам «Бест-новостроя», средневзвешенная цена предложения без учета дисконта на рынке новостроек Москвы с января по ноябрь снизилась на 6,5% (с 227 036 руб. за 1 кв. м до 212 247 руб. за 1 кв. м.

С учетом скидочных акций просадка цены оказывается глубже. Владимир Богданюк из Est-a-Tet без учета элитного сегмента оценивает снижение среднерыночной цены на 11%, «ИРН- консалтинг» – на 10–15%.

В наступающем 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г., считают участники рынка, значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика. «В 2016 г.

стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10–15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса нет и не предвидится», – считает Татьяна Калюжнова из «ИРН-консалтинга».

«Предпосылок для быстрого роста и кардинальных изменений на рынке нет. 2016 год будет достаточно сложным», – прогнозирует Обуханич из ГК «МИЦ».

Поддержать цены на столичные новостройки могло бы сокращение объема предложения жилья. Но пока застройщики продолжают заявлять о планах по выводу на рынок новых проектов.

При этом цена на раннем этапе строительства оказывается существенно ниже средней по рынку. «В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000–140 000 руб. за 1 кв. м.

Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и новой Москве», – говорит Калюжнова.

Вторичный рынок жилья Москвы в этом году приблизился к грани провала. По оценке Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в годовом выражении снизилось более чем на треть: по сравнению с сентябрем – ноябрем 2013 г. этот показатель снизился на 34%.

Причиной резкого снижения покупательской активности стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение платежеспособности населения, а также неготовность продавцов «вторички» быстро реагировать на рыночные изменения и идти на ценовые уступки покупателям.

По данным компании «Инком-недвижимость», за 11 месяцев 2015 г. число сделок на вторичном рынке жилья снизилось на 46%. «При этом постоянное снижение заявленных продавцами цен отмечается с мая, и за это время отрицательная коррекция ценовых показателей в базах данных составила 5,7 %», – говорится в отчете компании.

Доля продаж с дисконтом остается на максимальном уровне: 4 из 5 (80%) объектов, проданных в ноябре, были реализованы с дисконтом. Средний размер скидки – 9%. Только 11% реализованных объектов были проданы по заявленной стоимости.

Традиционное «предновогоднее» снижение потенциального спроса (он выражается в звонках и консультациях по выставленным на продажу объектам), как правило, наблюдается после 10 декабря, однако в нынешнем году такое замедление риэлторы отметили уже в конце ноября – начале декабря.

«С одной стороны, это объясняется снижением уровня платежеспособности населения, с другой – общим настроением участников рынка, которые, в отличие от привычной ситуации прошлых лет, сейчас не ждут серьезных перемен после новогодних праздников.

И в первую очередь не ждут увеличения цен на жилье в январе – феврале, а потому никуда не торопятся. С большой вероятностью можно говорить о том, что в декабре 2015 г.

вторичный рынок жилья избежит предновогоднего ажиотажа», – отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома, слова которого приводятся в отчете компании.

Любопытное изменение в этом году произошло со структурой спроса, которая показала, что покупатели с маленьким бюджетом или вовсе отказались от покупки вторичных квартир, или стали переориентироваться на новостройки, ипотечные ставки по кредитам на которые оказались более доступными (см. таблицу.

По оценке «Avito недвижимости», в текущем году спрос на самые дешевые квартиры в Москве стоимостью менее 1 500 000 руб. за 1 кв. м сократился на 9 п. п. – с 29% в 2014 г. до 20% в 2015 г. В то же время почти вдвое увеличилось число потенциальных покупателей дорогого жилья в сегменте более 300 000 руб. за 1 кв. м.

«Спрос на самое дешевое жилье в Москве стал снижаться сразу после роста курса доллара, подъема цен и ипотечных ставок в конце 2014 г. А при покупке дорогих квартир люди менее зависимы от ипотеки. Зачастую решение о приобретении элитной недвижимости носит инвестиционный характер, а необходимую сумму покупатели выводят из собственного бизнеса или сбережений.

Соответственно, в разрезе округов выросла доля более дорогих районов: ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и САО», – поясняет генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.

Квартиры в новостройках эконом-класса со сроком сдачи до 4 квартала 2022 в Москве

ЖК «Волоколамское 24»
- ЖК «Волоколамское 24»
- - Строится до 1 кв. 2023 г.
- Москва, Волоколамское ш., 24, к. 1-5
10 800 330 – 16 838 400 ₽

16 994 370 – 20 969 550 ₽

Эскроу

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
ЖК «Бусиновский парк»
- ЖК «Бусиновский парк»
- - Строится до 2 кв. 2023 г.
- Москва, ул. Ижорская
12 855 700 – 15 761 450 ₽

Эскроу

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Квартал «Перовское 2»
- Квартал «Перовское 2»
- - Строится до 4 кв. 2023 г.
- Москва, 3-я Карачаровская ул.
13 853 280 – 15 248 800 ₽

Эскроу

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
ЖК «Новые Ватутинки мкр. Десна»
- ЖК «Новые Ватутинки мкр. Десна»
- - Строится до 3 кв. 2023 г.
- Москва, пос. Десёновское, мкр. Новые Ватутинки Десна
Эскроу

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Апарт-комплекс «БОТАНИК»
- Апарт-комплекс «БОТАНИК»
- Москва, Алтуфьевское ш., 2, к. 1
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Микрорайон «Солнцево парк»
- Микрорайон «Солнцево парк»
- - Есть сданные
  - Строится до 2 кв. 2022 г.
- Москва, пос.
  
  Внуковское, ул. Летчика Ульянина / ул. Авиаконструктора Петлякова
Эскроу

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Жилой район «Борисоглебское»
- Жилой район «Борисоглебское»
- - Есть сданные
  - Строится до 4 кв. 2022 г.
- Москва, пос. Новофедоровское, Десятинная ул. / ул. Генерала Донскова
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Квартал «Лесная Сказка»
- Квартал «Лесная Сказка»
- - Есть сданные
  - Строится до 2 кв. 2021 г.
- Москва, Троицк, ул. Николая Сладкова
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
ЖК «На Циолковского»
- ЖК «На Циолковского»
- Москва, ул. Циолковского
25 106 900 – 29 601 000 ₽

Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке

Курорты Южной Италии теряют цену

Минимальная цена небольшой квартиры на юге Италии составляет в среднем €40 тыс. Однако покупка такой недвижимости подходит исключительно для «собственных целей»: инвестиционной ценности она не представляет. Стоит учесть, что инфраструктура южных итальянских курортов во многом уступает северным.

Наименьшая стоимость курортной недвижимости на юге Италии – в Калабрии (самая южная часть Апеннинского полуострова, «носок итальянского сапога»). Цена небольших по площади апартаментов с одной спальней составит в среднем €50 тыс. Наиболее низкая цена апартаментов будет в жилом комплексе невысокого качества строительства и без инфраструктуры.

«Если говорить о бюджетных предложениях, то они сконцентрированы преимущественно в Калабрии, где можно приобрести жилье от €30-50 тыс. Но в этом регионе были прецеденты замораживания строительства некоторых проектов», – предупреждает консультант отдела зарубежной недвижимости департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Анна Миронова.

По данным «МИЭЛЬ-DPM», в Калабрии при бюджете, например, €200 — 500 тыс. можно присматриваться к покупке виллы (180-270 кв.м) или пентхауса в несколько этажей с видом на море.

Однако, по мнению экспертов, инфраструктура юга недостаточно развита. При этом первые жилые комплексы, построенные в этом регионе несколько лет назад, не отвечали требованиям иностранцев.

«Первые комплексы, которые строились на территории Калабрии, были построены без учёта пожеланий будущих покупателей (нерезидентов данной страны) к выбираемой ими недвижимости.

Апартаменты были достаточно маленькими и не всегда удобными для проживания. Сейчас эти недостатки устраняются, учитываются при планировке комплексов.

Также надо отметить, что на территории всей Италии очень сложно найти комплексы, в которых бы была управляющая компания.

Обычно, в случае необходимости, покупатель сам озадачивается подбором такого сервиса», – рассказывает эксперт отдела зарубежной недвижимости компании «RentSale» Вера Мочалова.

«Как правило, сильно различается старый и новый жилой фонд – т.е. старый жилой фонд реально старый, такие объекты мало рассчитаны на иностранцев, в частности, на россиян.

Новостройки – это уже современные комплексы, с управляющими компаниями, хорошей инфраструктурой и т.д.

», – указывает на еще одну особенность курортного рынка на юге Италии генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM»Наталья Завалишина.

По данным компании RentSale, небольшие апартаменты на вторичном рынке в Скалее можно купить за € 30. В Тропее или Пицце аналогичная по площади и характеристикам квартира будет стоить уже €50 тыс. В недавно построенных жилых комплексах апартаменты площадью 45 кв. м будут стоить €60-65 тыс.

За €200-500 тыс. можно купить виллу недалеко от моря. Например, вилла площадью 135 кв. м с участком порядка 400 кв.м в 1,5 км от Тирренского побережья будет стоить около €214 тыс.

Островная недвижимость на юге Италии будет значительно дороже.

Например, как рассказали в компании Knight Frank, стоимость виллы премиум-класса на Сицилии составляет €1-2 млн. Если объект находится на первой линии от моря, то цена возрастает до €4-7 млн.

Однако можно найти объекты и дешевле. Например, за €65 тыс. можно купить небольшой дом площадью около 60 кв.м. Однако такой объект требует капитального ремонта и находится далеко от моря. Пригодные для жизни объекты будут стоить на порядок выше.

Например, за €250 тыс. можно купить дом в пешей доступности от моря. В доме есть веранда площадью 35 кв.м, на участке – сад площадью около 550 кв.м. Небольшие апартаменты (площадь около 45 кв.

м) недалеко от моря в жилом комплексе с бассейном предлагаются за €120 тыс.

Самая дорогая недвижимость находится на на Сардинии.

«Здесь сосредоточено 25% всех итальянских пляжей. Основной и главный козырь Сардинии – роскошный сервис, тут он доведён до полного совершенства, что и привлекает туда богачей со всей Европы и не только.

Сегодня стоянка яхт в гавани Порто-Черво — главного курорта Изумрудного берега (CostaSmeralda) — стоит дороже, чем в Монте-Карло.

На южном побережье Санта Маргарита ди Пула и на северо-восточном побережье Коста Смеральда находятся виллы известных европейских политиков и бизнесменов, кинозвезд, выдающихся спортсменов», – говорит глава по продажам зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи.

По данным Moscow Sotheby's International Realty, на севере Сардинии стоимость виллы в хорошем состоянии с участком земли от 2000 кв.м., с бассейном и видом на море будет стоить как минимум €3-5 млн. евро.

За счет того, что на Сардинии в основном сосредоточена элитная недвижимость, эксперты говорят об относительной стабильности острова в плане цен.

«Несмотря на углубляющийся кризис в Италии, цены на недвижимость Сардинии в этом году практически не пострадали.

По-видимому, продавцы не испытывают необходимости избавиться от этих объектов любой ценой и просто заняли выжидательную позицию, справедливо полагая, что на их эксклюзивный товар найдется покупатель», – говорит Анна Батизи.

Однако в целом прогнозы экспертов относительно дальнейшей динамики цен на недвижимость южных курортов не выглядят оптимистично. Управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.

ru Игорь Индриксонс считает, что на юге среднее падение рынка может составить порядка 60% от нынешних показателей.

«Такое резкое падение может быть обусловлено тем, что последние пять лет на рынке юга надувался сугубо спекулятивный пузырь.

Недвижимость в этом регионе неликвидна, туристический поток очень слабый, и владельцы недвижимости и управляющие компании «раздували» этот пузырь с помощью пиара, рекламы и виртуального роста цен на недвижимость в регионе – увеличивали цену на недвижимость без явных на то оснований, пытаясь показать всему рынку и потенциальным инвесторам, что недвижимость на юге Италии растет и является хорошим активом. Опять же курортная недвижимость на юге, как и на севере, пострадает больше, нежели городская, и падение может составить и до 70%, тогда как городская может упасть немного меньше – до 50%», – говорит Игорь Индриксонс.

Купить квартиру после карантина смогут единицы: аналитики дали неутешительный прогноз — МК

События последних месяцев напрочь перечеркнули прошлогодние прогнозы экспертов в области рынка жилья. Эксперты заявляют о появлении совершенно новых тенденций.

Спрос на квартиры только за первую неделю самоизоляции снизился в 4 раза, а сейчас фактически сошел на нет. Подчеркнем: речь идет не о покупке жилья, а просто об обывательском интересе.

Количество же заключенных сделок исчисляется единицами.

Режим самоизоляции — не главная причина «застоя». Этот фактор отчасти действует в Москве, но никак не в регионах, где работают, например, салоны красоты и мебельные магазины, люди ходят друг к другу в гости и гуляют в парках.

Совсем недавно аналитики заявляли о росте спроса и дефиците доступных квартир — в таких условиях именно продавцы должны были влиять на уровень цен.

Однако уже ясно, что после окончания карантина лидирующие позиции займут немногие покупатели, которые имеют (а главное — смогут сохранить) финансовую подушку безопасности.

Основная же масса россиян уже приняла решение отложить приобретение жилья до лучших времен.

Сейчас квартиры на вторичном рынке быстро дешевеют, продавцы проявляют невероятную сговорчивость. «Вторичный рынок, обычно столь консервативный, на этот раз отреагировал на ситуацию довольно чутко.

Видимо, собственники квартир осознают, насколько серьезна ситуация в экономике, и предвидят трудности с покупательной способностью соотечественников.

Они понимают, что льготная ипотека под 6,5% перетянет оставшийся спрос со «вторички» на новостройки», — уверен генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Аналитики замерили цены в 70 городах России с населением более 300 тысяч человек и их динамику с 1 апреля. Среднее падение по стране составило 2%. Квадратный метр вторичной недвижимости снизился в цене в 52 городах, вырос в 16 городах, в двух остался неизменным.

Больше всего за последний месяц цены «просели» в Якутске (-4,8%), Красноярске (-4,1%) и Архангельске (-4%). В Екатеринбурге, Симферополе, Казани, Краснодаре, Нижнем Тагиле, Московской и Ленинградской областях снижение стоимости квадратного метра составило 2,8-3,6%.

Москва в этом списке заняла 13-е место: цена квадратного метра упала в апреле на 2,4%. Питер оказался в середине списка со снижением в 1,9%. Городов, где «квадрат» вырос более чем на 1%, всего шесть: Череповец (+3,4%), Владимир (+3,1%), Махачкала (+3%), Набережные Челны (+2,9%), Новокузнецк (+2,6%) и Рязань (+2%).

«Если так пойдет и дальше, цены на вторичку могут упасть на 10% после окончания карантина и на 20% — до конца года», — прогнозирует Павел Луценко.

Давайте посчитаем. Если стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров в провинциальном городе сейчас составляет 3 млн рублей, то к декабрю «ценник» опустится до 2,4 млн рублей. В Санкт-Петербурге и в Москве разница еще заметнее. 5 млн питерских и 8 млн московских рублей к концу года чудесным образом превратятся соответственно в 4 и 6,4 млн рублей.

«Владельцы жилья, которые твердо решили продать свои активы, постараются побыстрее сбыть их с рук. Те же, кто не готов продавать квартиры по сниженным ценам, снимут их с продажи до лучших времен», — полагает эксперт.

«Обычно после вынужденного простоя — к примеру, во время государственных праздников — активность покупателей заметно повышалась. Однако сейчас положение дел совершенно иное: рынок находится, образно говоря, не в отпуске, а в условиях сложной экономической ситуации.

Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья — граждан, занятых в разных сферах бизнеса, сотрудников государственных организаций и т. д.

», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Продавцам остается надеяться только на две группы покупателей: ипотечников и инвесторов — людей со свободными деньгами, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду.

«Согласно нашим оценкам, в течение нынешнего года каждая десятая сделка по покупке вторичного жилья будет относиться к категории условно инвестиционных, — продолжает Сергей Шлома. — Такой прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен.

Однако в периоды кризиса курс рубля крайне неустойчив, поэтому держатели крупных рублевых накоплений будут искать «’тихую гавань», чтобы сохранить их от девальвации.

А покупка квартиры и сдача ее в аренду для большинства участников рынка остается наиболее надежным способом заработка, особенно в случае проблем с основным местом работы. Подавляющее большинство сделок с инвестиционными целями, около 80%, будет проходить в сегменте самых бюджетных квартир — однокомнатных».

С новостройками ситуация немного другая. В апреле, несмотря на переход рынка недвижимости в виртуальную реальность, девелоперы подняли цены квадратного метра по всей стране в среднем на 1,2%. Точнее, новые дома подорожали в 53 городах из 70, в 15 подешевели, в двух их цена осталась неизменной.

В первую очередь, в рост пустились Якутск, Мурманск, Нижний Новгород, Красноярск, Владивосток и Чита — прирост больше 3% за месяц. От 1% до 3% потерял квадратный метр в Магнитогорске, Астрахани, Кирове, Смоленске, Нижнем Тагиле, Челябинске, Уфе, Туле и Грозном.

В Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в апреле на 1,6%, в Санкт-Петербурге — на 0,1%.

«Меры государственной поддержи застройщиков и особенно запуск программы льготной ипотеки под 6,5% вызвали новый виток роста цен.

Большинство девелоперов полагает, что дешевая ипотека подстегнет покупателей к сделкам после снятия карантина, а «обнуление» нефти заставит людей, как и во все предыдущие кризисы, прятать накопления в недвижимости.

Насколько их оптимистичный прогноз сбудется, покажет время», — говорит Павел Луценко, Ну а если оптимисты окажутся неправы, они смогут вернуть стоимость квадратного метра к первоначальной цене. И подавать свое действие как «небывалую скидку».

По словам Луценко, цены на новостройки будут держаться плюс-минус на том же уровне до конца года — если только экономическая турбулентность совсем не «подкосит» покупательский спрос. И тогда продавцам придется снижать цены до беспрецедентно низкого уровня. Однако как именно будет развиваться ситуация, сейчас не скажет никто.

Россияне взрывают рынок микрозаймов: ростовщики испугались обедневших заемщиков

Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь

В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.

Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.

— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий.

Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году.

Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.

— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек.

Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста.

За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.

Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.

— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью).

Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас.

Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.

Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.

Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.

Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».

Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году

Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.

Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.

— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир.

Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья.

Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.

По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.

— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен.

Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь.

Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию.

На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.