Инвестиции в недвижимость – один из наилучших способов для сохранения и приумножения денег. Даже со стартовым капиталом в 1,5 миллионов рублей можно приобрести многообещающий объект в регионах РФ…
Superrielt.ru расскажет, в каких городах покупка недвижимости наиболее перспективна.
На каком объекте недвижимости остановиться
Для инвестирования подходят объекты нескольких типов.
Квартиры
Эксперты говорят, что самое выгодное капиталовложение – покупка квартир в ещё строящихся проектах.
На этапе строительных работ жильё обходится намного дешевле, а после ввода дома его стоимость повышается на 30-40%. В дальнейшем такую квартиру можно будет сдать в аренду или выгодно продать с хорошим размером маржи.
Большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии, на аренду двухкомнаток спрос немного меньше. Для инвестиций лучше всего выбирать новостройки в недавно возведённых районах. Вторичную недвижимость есть смысл покупать только в центральных районах.
Загородные дома
Сегодня многие жители мегаполисов предпочитают жить за городом и мечтают не о большой квартире, а об уютном доме с собственным земельным участком.
Для постоянного места жительства люди чаще всего приобретают двухэтажные коттеджи с гаражом.
При большом бюджете можно выбрать более шикарный вариант, но богатые покупатели предпочитают строить дом самостоятельно. Поэтому Вам объект обойдётся дороже, а его продажа усложнится.
Также загородный дом можно сдавать в аренду для отдыха. Правда, в этом случае придётся построить бассейн, баню, камин и сделать оригинальный дизайн, чтобы объект пользовался спросом.
Коммерческая недвижимость
В коммерческую недвижимость нужно вложить больше денег, также впоследствии придётся тратить на это больше времени и сил.
Найти арендатора и забыть не выйдет – помещение нужно будет обслуживать, а также соблюдать порядок для проверок. Более простым вариантом будет приобрести склад или площадь для малого бизнеса на нижних этажах.
Земля
Чтобы выгодно инвестировать в землю, нужно быть экспертом.
Если не можете оценить перспективу участка, вкладывать в него деньги рискованно. Правда, при верном прогнозе можно задёшево купить землю, а спустя некоторое время продать её в несколько раз дороже.
Какой город выбрать
Москва
Огромное количество рабочих мест для работников любой сферы и перспективы для открытия собственного дела привлекают сотни тысяч граждан из регионов страны.
Искать жильё придётся всем приезжим. Столичные жители также постепенно переезжают из старых домов в новостройки. Средняя стоимость квадратного метра жилплощади в новых монолитных и кирпичных домах достигает 220 тысяч рублей.
Московская недвижимость постепенно растёт в цене, так что, инвестируя в неё, Вы наверняка будете в плюсе. Спросом пользуется и жилье в городах Подмосковья, поэтому его покупку тоже можно рассмотреть.
Санкт-Петербург
Деловая активность в северной столице немного ниже, чем в Москве, но и здесь жизнь бурлит.
Стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге ниже, что станет несомненным преимуществом для инвесторов с более скромным бюджетом.
Здесь популярны и квартиры, и коммерческие площади, причем объекты как покупают, так и арендуют.
«Квадрат» жилплощади в петербургской новостройке в среднем стоит 100 тысяч рублей, а сдача в аренду однокомнатной квартиры принесёт порядка 22 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной – 35 тысяч рублей в месяц.
Новосибирск
Крупный город, который динамично развивается во всех сферах: здесь процветают деловая жизнь, экономика и промышленность.
Также в Новосибирске активно развиваются образование и культура. Новосибирская недвижимость имеет приемлемую цену, поэтому инвесторам стоит к ней присмотреться. К примеру, за 6 миллионов рублей здесь можно купить коммерческое помещение на первом этаже многоквартирного дома площадью 80 квадратных метров. «Квадрат» жилплощади в Новосибирске в среднем стоит 60 тысяч рублей.
Тюмень
Город живёт, в основном, за счёт добычи и переработки газа и нефти, также здесь развито производство.
Благодаря работе «дорогих» отраслей Тюмень считается перспективным городом для развития бизнеса и пользуется популярностью среди россиян. Здесь найдутся и покупатели, и арендаторы. За последний год стоимость первички в Тюмени снизилась на 10%. Желающим обзавестись недвижимостью стоит поторопиться, пока цены не пошли вверх.
Екатеринбург
Город-миллионник привлекателен экономически. В Екатеринбурге активно развивается промышленность, наука и сфера услуг.
Что касается недвижимости, у города хороший потенциал – здесь активно строят как коммерческие площади, так и жилые дома всех сегментов, от эконом до бизнес. Как сообщает местный департамент архитектуры и градостроительства, в прошлом году в Екатеринбурге ввели более 1 миллиона «квадратов» жилья и 992 квадратных метра коммерческой недвижимости.
Сочи
Квартиры в Сочи традиционно популярны из-за большого количества отдыхающих. К тому же, после проведения Олимпиады местную недвижимость «прокачали», и город стал ещё более привлекательным для инвесторов.
Рассмотрите вариант покупки жилья для сдачи в аренду в курортный сезон. Стоимость сочинских квартир приближается к московским – «квадрат» жилплощади в среднем обойдется 95 тысяч рублей. Кроме того, жильё прибавляет в цене – с 2013 года его стоимость выросла на 8-10%.
Казань
Город, который иногда называют «третьей столицей», также весьма привлекателен для инвесторов. У Казани богатое культурное наследие, также здесь развивающаяся экономика, политика и сфера образования.
Местный рынок недвижимости надёжен и стабильно растёт – каждый год строятся новые бизнес-центры и дома. «Квадрат» жилплощади в Казани стоит в среднем 65 тысяч рублей, а за 13-15 миллионов рублей можно приобрести коммерческое помещение в элитном доме площадью 190 квадратных метров.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области — street retail: в какой сегмент, для чего и как
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это не пассивная работа, как многие думают. Это инвестиции, при которых нужно много ездить, уметь смотреть и хорошо думать, планируя свои действия в долгосрочной перспективе.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Наша компания управляет 150+ объектами недвижимости формата street retail (коммерческие помещения от 20 до 600 м2). Общаемся с десятками предпринимателей, которые купили коммерческую недвижимость и зарабатывают на её сдаче многочисленным арендаторам. Так что говорить об инвестировании в офисы и торговые площади торговых центров будем вскользь.
Если вы начинающий инвестор и рассматриваете способы инвестирования в коммерческую недвижимость “первых этажей”, то найдете для себя много полезной информации.
Сколько нужно денег для инвестиций в коммерческую недвижимость стрит-ритейл
Коммерческая недвижимость ликвиднее жилой. Именно поэтому многие предприниматели массово скупали квартиры на первых этажах в 2000-е годы и 2010-е, чтобы перевести их в коммерческую недвижимость.
Однако с 2014 года арендный бизнес усложнился, подорожал, а ликвидность в разы упала. Причины этого:
- осталось мало проходных мест в пределах МКАД;
- невозможно перевести жилую недвижимость в коммерческую из-за ужесточения политики Департамента городского имущества г. Москвы;
- нельзя узаконить многие перепланировки;
- маржинальность падает, а конкуренция растет;
- вырос порог входа в бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Ликвидная зона инвестиций сегодня в Москве — до 30 км от МКАД. И всё это уже Москва, а не отдельные города, как это было 20 лет назад.
Примерные цифры такие.
До 20 млн рублей забудьте о самостоятельных инвестициях в коммерческую недвижимость в Москве и до 30 км от МКАД.
Недвижимость, которая стоит менее 20 млн рублей, обладает минимальной ликвидностью. Часто это объекты, которые находятся в плачевном состоянии в удалении от пешеходного трафика. во дворах.
Эти деньги лучше вложить в приложения, акции, облигации, IT-стартапы и товары.
От 20 млн рублей можно добиться успеха при инвестициях в стрит-ритейл (street retail), офисные помещения, складские и площади торговых центров за МКАД.
Для Москвы характерен спад инвестиций в стрит-ритейл, связанный с появлением большого количества торговых центров и неадекватной стоимости недвижимости. Сегодня арендный бизнес активно развивается в соседних с Москвой городах с населением от 100 тыс. человек (от 30 км от Москвы).
Особое внимание стоит обращать на большие железнодорожные узлы в Московской области (от 30 до 60 км от Москвы), где есть стабильный и постоянный пешеходный трафик.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Годовая доходность жилой недвижимости в 2020 году останется на уровне 5 – 6%, тогда как коммерческой недвижимости держится выше 8% (до 2014 года приносила до 18% в валюте).
Инвестируем в коммерческую недвижимость правильно
Оценивайте риски и разрабатывайте стратегии. Сделать это сложно. Потому что для этого необходимо провести серию важных мероприятий, которые включают в себя:
- планирование и цели;
- выбор вида инвестиций;
- оценка бюджета;
- поиск недвижимости (локация, торговое окружение, трафик, форма помещения, потенциал объекта недвижимости);
- проведение сделки и получение прибыли.
Давайте об этом и поговорим.
Планирование
- Перед покупкой найдите ответы на вопросы:
- Какая конечная цель?
- Как возвращать вложения и сколько времени на это потребуется?
- На что жить и что делать, если что-то пойдет не так?
Одно дело вложить в жилую недвижимость, чтобы через 15 лет получить свою квартиру или купить недвижимость на этапе котлована с привлечением ипотечных средств и заработать на этапе “почти готового дома”. И совсем другое дело зарабатывать на сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Нам часто говорят, что недвижимость — это надежное и самое ликвидное вложение средств. На самом деле многие IT-технологии по ликвидности опережают любую недвижимость. Мы живем в мире, где мобильное приложение может окупиться десять раз после разработки в течение года. В настоящее время коммерческая недвижимость окупает вложения в лучшем случае через 7-10 лет.
Недвижимость — неповоротливая инвестиция. Быстро вытащить деньги из неё нельзя. Кроме того, за ней нужно тщательно следить, планируя свои шаги в долгосрочной перспективе, чтобы не остаться в минусе. Что если завтра дом попадет под очередную программу реновации? Подумайте об этом.
Если вы осознаете риски, то перейдем к видам инвестиций.
Виды инвестиций
- Рассмотрим четыре способа инвестирования в объекты коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.
- 1. Готовый арендный бизнес (с арендатором)
- Покупать офисное помещение или торговую площадь в ТЦ проще, чем объект коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл от 20 до 300 м2.
Почему? Отличие простое — в офис и на площадь ТЦ найти арендатора в разы проще.
Причиной продажи коммерческого помещения может быть скорое выселение арендатора, которого было тяжело найти. Поэтому нужно обязательно встретиться с арендатором, а также изучить договор арендатора и собственника, обратив особое внимание на пункты “Индексация” и “Условия расторжения договора”.
Сетевой арендатор — лишь признак стабильности. Преимущество, о котором будет говорить собственник. Однако он намеренно умолчит, что работать с сетевиком сложнее, о чем мы рассказывали в статье арендаторы коммерческих помещений стрит-ритейл.
Скептически относитесь к годовой доходности объекта. Арендатор может съехать в любой момент, а другие могут не согласиться на те цены, которые платил предыдущий арендатор. В стрит-ритейле ценообразование нестабильно — как договоритесь, так и заработаете.
Найдите объективную причину продажи коммерческой недвижимости. Может быть собственник в долгах или где-то поблизости открывается торговый центр и собственнику не хватает денег на новое, более выгодное коммерческое помещение?
Никто не продаст курицу, несущую золотые яйца. А инвестор тем более.
2. Покупка помещения без арендатора
Основной риск при покупке помещения под арендный бизнес в том, что вы не сможете найти арендатора. Простаивающее помещение в старом здании — плохой знак. А к новостройкам нужно внимательно присматриваться.
Коммерческие помещения в новостройках стоит покупать не глядя, если они будут рядом с метро, железнодорожной станцией или другим транспортным узлом. Но в 90% случаев помещение будет где-то во дворах и надо смотреть на место и его потенциал по пешеходному трафику.
3. Жилое помещение с потенциалом переоформления в коммерческую недвижимость
С 2015 года у департамента имущества Москвы политика: “Не переводить помещения в коммерческую недвижимость”.
С чего все началось. В 2015 году Департамент имущества забросали жалобами недовольные жители Москвы, которые были недовольны, что предприниматели массово скупают квартиры на первых этажах и переводят их в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в недвижимость в Москве
Нас уже выбрали:
Все клиенты Прайм Лигал / Услуги / Недвижимость / Инвестиции в недвижимость в Москве
Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость Москвы, является на сегодняшний день наиболее привлекательным по соотношению доходности и рисков, способом сохранения и приумножения капитала.
Специалисты Прайм лигал профессионально занимаются вопросами инвестиций в недвижимость с 2006 года. Мы оказываем нашим корпоративным и частным клиентам полный комплекс услуг, направленный на достижение максимальной эффективности вложений в недвижимость.
После резкого роста курса доллара США по отношению к рублю, вложение денег в недвижимость Москвы стало популярным способом инвестиций. Это обусловлено следующими факторами:
- Цены на московскую недвижимость сильно упали и находятся на уровне цен 2002 года. Рублевый эквивалент 3000, 2000 или даже 1500 долларов США за 1 кв.м. — по такой цене, можно купить сегодня весьма интересные объекты недвижимости в Москве. При этом, еще несколько лет назад, цена на аналогичную недвижимость составляла от 5000 до 10 000 долларов США за 1 кв.м.
- Купив сегодня сильно подешевевшую недвижимость в Москве и продав ее через 3-5 лет, можно получить значительный доход.
- В отличие от акций и других ценных бумаг, на инвестициях в недвижимость можно зарабатывать стабильно и ежемесячно. Достаточно сдать вашу недвижимость в аренду.
- Надежность инвестиций в недвижимость намного выше по сравнению с другими вариантами. Ведь источники доходов организации, акции которой вы держите, могут измениться так как они зависят от множества рыночных факторов. Что касается инвестиций в недвижимость, то в данном случае источник доходов неизменен и предсказуем. Недвижимось в Москве это действительно надежное вложение денег, позволяющее получать стабильный рентный доход.
Как инвестировать в недвижимость в Москве?
Если вы приняли решение об инвестировании в недвижимость, вам необходимо выбрать направление инвестирования. Это могут быть квартиры, апартаменты или объекты коммерческой недвижимости (торговая, офисная, складская и производственная недвижимость). Также довольно популярно инвестирование в земельные участки под застройку.
Объекты для инвестиций в недвижимость в Москве:
- Апартаменты, гостиничная недвижимость. Наиболее перспективное направление инвестиций в связи с вступлением в силу закона о запрете хостелов в жилых домах. Апартаменты являются нежилими помещениями и запрет на хостелы и посуточную аренду на них не распространяется. Мы прогнозируем повышенный спрос на аренду апартаментов и максимальную доходность от инвестиций.
- Жилой фонд. Инвестиции в жилую недвижимость считаются самым легким и эффективным способом инвестирования. Достаточно приобрести квартиру и сдать ее в аренду. Поэтому частные инвестиции в недвижимость чаще всего ограничиваются именно этим вариантом. Однако и тут есть свои подводные камни. Чтобы ваши инвестиции принесли максимальный доход, необходимо правильно выбрать район и учесть наличие поблизости необходимых объектов инфраструктуры. Следует также заранее оценить текущее состояние жилья, наличие ремонта, мебели, и даже вид из окна.
- Коммерческая недвижимость. Инвестиции в торговую, офисную, складскую и производственную недвижимость предполагают более высокий уровень доходности по сравнению с жилой недвижимостью, однако как правило требуют больших затрат личного времени на управление недвижимостью.
Услуги Прайм лигал по сопровождению инвестиций в недвижимость
Способы инвестирования:
- покупка объектов недвижимости — физическим лицом
- покупка недвижимости — индивидуальным предпринимателем
- покупка недвижимости — юридическим лицом (резидентом или нерезидентом РФ)
- инвестиции в недвижимость, с использованием ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости).
| Поиск недвижимости для инвестирования (5 -10 вариантов), юридическая проверка чистоты объекта и полное сопровождение сделки до ее завершения. | 150 000 + 3%* 99 000 + 2% * скидка 33 % до 30.06.21 |
Коммерческая недвижимость до 15 миллионов рублей в Москве купить — 1 445 объявлений, продажа коммерческой недвижимости Москвы на Move.Ru
Просмотрено
3
Купить офис, 19 м².
Просмотрено
Продаю офис, 17.9 м².
- г. Москва
- Площадь: 17.9 м2
Просмотрено
20
Продам помещение свободного назначения, 130.5 м², 3 мин. до метро пешком.
- Хорошёвский р-н
- Беговая
- 3 мин.
- Площадь: 130.5 м2
Просмотрено
34
Продажа нежилого здания, 305 м², 12 мин. до метро пешком.
- Улица Дмитриевского
- 12 мин.
- Площадь: 305 м2
Просмотрено
Продам офис, 30 м², 10 мин. до метро пешком.
- Солнцево р-н
- Саларьево
- 10 мин.
- Площадь: 30 м2
Просмотрено
15
Продажа помещения свободного назначения, 50 м², 12 мин. до метро пешком.
- Солнцево р-н
- Солнцево
- 12 мин.
- Площадь: 50 м2
Просмотрено
14
Купить помещение свободного назначения, 333 м².
- Новая Москва г. Щербинка
- Площадь: 333 м2
Просмотрено
Продаем помещение свободного назначения, 85 м².
Просмотрено
Продажа помещения свободного назначения, 75.7 м².
- г. Москва
- Площадь: 75.7 м2
Просмотрено
5
Объявление о продаже нежилого здания, 72.8 м².
- Новокосино
- Площадь: 72.8 м2
Просмотрено
12
Продажа торгового помещения, 210 м².
- г. Москва
- Площадь: 210 м2
Просмотрено
Продажа помещения свободного назначения, 38 м², 10 мин. до метро пешком.
- Бескудниковский р-н
- Селигерская
- 10 мин.
- Площадь: 38 м2
Просмотрено
Продажа офиса, 107 м², 10 мин. до метро пешком.
- Озёрная
- 10 мин.
- Площадь: 107 м2
Просмотрено
Продам помещение свободного назначения, 55.4 м², 4 мин. до метро пешком, этаж 3 из 3.
- Даниловский р-н
- Тульская
- 4 мин.
- Этаж: 3/3
- Площадь: 55.4 м2
Просмотрено
Продам помещение свободного назначения, 55.6 м², 4 мин. до метро пешком, этаж 2 из 2.
- Даниловский р-н
- Тульская
- 4 мин.
- Этаж: 2/2
- Площадь: 55.6 м2
Просмотрено
Продажа помещения свободного назначения, 44.7 м², 4 мин. до метро пешком, этаж 1 из 3.
- Даниловский р-н
- Тульская
- 4 мин.
- Этаж: 1/3
- Площадь: 44.7 м2
Просмотрено
Продам офис, 130.5 м², 3 мин. до метро пешком, этаж -1 из 4.
- Хорошёвский р-н
- Беговая
- 3 мин.
- Этаж: -1/4
- Площадь: 130.5 м2
Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%.
Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением.
Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения.
Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом.
Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением.
Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash
В москве выросли инвестиции в коммерческую недвижимость
Пессимистичные прогнозы аналитиков рынка недвижимости не оправдываются – спрос на недвижимость растет. При этом инвесторы вкладывают деньги не только в коммерческую недвижимость – жилье также является средством инвестирования.
Как сообщает Агентство Бизнес Новостей, по итогам трех кварталов 2016 года, в Москве рекордными темпами выросли инвестиции в коммерческую недвижимость: согласно исследованию международной консалтинговой компании Colliers International, объем средств, вложенных в офисную недвижимость, составил почти 2,9 млрд долларов. При этом ситуация по жилой недвижимости не радует инвесторов – покупать готовые квартиры стали меньше и спад составляет 5%.
Однако, спрос на недвижимость Санкт-Петербурга превышает аналогичные показатели прошлого года на 3,8%.
За третий квартал вложения с недвижимость Санкт-Петербурга составили 145 млн долларов – это в два раза больше, чем за третий квартал 2016 года. По данным специалистов anld.
ru, львиная доля сделок заключается через официальные компании и времена расчетов клиентов друг с другом уходят – при работе с крупными суммами требуется как юридическое сопровождение, так и безналичный расчет.
Специалисты говорят, что рост продаж в Москве обеспечили несколько крупных сделок: сделка с «Аврора Бизнес Парк», приобретение бизнес-центров на Садовнической и покупка Marr Plaza.
Для бизнеса остается привлекательным складской сегмент – на протяжении долгого времени стоимость объектом снижалась из-за отсутствия спроса, и в данный момент находится на минимальных отметках стоимости.
Специалисты ожидают, что до конца года сегмент складской недвижимости вырастет.
На первом месте по инвестициям в коммерческую недвижимость остается Москва: здесь заключается сделок на сумму в 90% от всех коммерческих сделок в России. Санкт-Петербург находится на втором месте – здесь заключено 7% от общего количества закрытых сделок.
Приобретение недвижимости, как способ сохранить и приумножить деньги является одним из самых популярных в России, где жилье и торговые площади всегда ценятся как способ получения прибыли от аренды. И хотя цена жилья падает – политика санкций дает свои результаты – острая фаза уже миновала, и специалисты по рынку недвижимости смотрят на его развитие с оптимизмом.
Наиболее выгодно вкладываться в строящуюся недвижимость, где цена квадратного метра является минимальной и растет ближе к завершению строительства.
Коммерческая недвижимость после пандемии. Тренды 2020
2020 навсегда останется годом грандиозных экономических перемен. Каждый сегмент рынка изменился. Рынок коммерческой недвижимости — не исключение.
Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.
В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.
Не смотря на паузу, покупка недвижимости, в том числе и коммерческой, остается традиционно стабильным и безопасным методом вложения финансовых средств.
Все зависит от ваших целей и сегмента бизнеса. Рассмотрим каждый вариант вложения подробнее.
Риски при покупке вторичной недвижимости:
Отсутствие прозрачности в истории помещения
Например, вы покупаете коммерцию на аукционе или после банкротства. Есть вариант столкнуться с проблемами не сразу, а по истечение нескольких лет. Проследить всю историю вторичного помещения — проблематично.
Высокий процент износа зданий
В Тюмени и в России в целом большой процент коммерческой недвижимости приходится на старый фонд. Те самые хрущевки, сталинки и панельки. Это значит, что с каждым годом повышается физический износ, а стоимость помещения снижается.
Наличие старого жилого фонда рядом
Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.
В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.
Однако, у коммерческой недвижимости на вторичном рынке есть ряд плюсов.
- Высокая заселенность. Дома заселены на 100% и люди там живут годами.
- Наличие готовой инфраструктуры. Вокруг школы, сады, банки, остановки общественного транспорта.
- Есть возможность купить помещение с хорошим арендатором, который стабильно является участником рынка на протяжении десятков лет
- Вторичка чаще дешевле, чем новостройка.
Относительно высокая цена помещений
В Тюмени стоимость коммерческих помещений варьируется от 65 000 р. до 230 000 р. за квадрат.
Низкая плотность населения
Новый дом, процент заселенности низкий на сдаче, есть период отложенной прибыли. Нужно ждать полного заселения района.
Отсутствие всей необходимой инфраструктуры на старте
В новом районе изначально может не быть детских садов, банков или остановок общественного транспорта. Все появляется постепенно.
Необходимость решать вопрос с ремонтом.
Помещения сдаются в черновой отделке, максимум — на полу будет стяжка, потолок в черновой. Однако, если вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, ремонт делается силами арендатора.
Вы можете быть уверены, что покупаете полностью «чистый» объект — без обременений, предыдущих собственников и третьих лиц. Покупаете и спите спокойно.
Возможность открыть точку первым в микрорайоне
Это огромный плюс. Весь трафик будет проходить через вашу точку. Например, вы владелец фитнес-клуба. Жителям удобнее ходить в зал рядом с домом, чем ехать в центр или даже соседний район.
Новые комплексы — новый уровень жизни
Современные семьи переезжают с целью повысить качество жизни, им важно, чтобы рядом были парки, бульвары, современные места для отдыха, а следовательно и соответствующая инфраструктура в шаговой доступности. Это выгодно для открытия или расширения бизнеса.
В отличие от вторички, коммерция в новостройке растет в цене. Поэтому вкладываемся на котловане — и за два года получаем выгоду в 20%, так как именно в этот момент застройщики предлагают самую выгодную цену.
Возможность внести изменения на этапе проектирования
Приобретение помещений на этапе котлована позволяет скорректировать планировку под конкретный бизнес, а значит экономит ваши средства на ремонте.
Возможность купить помещение в уникальной локации
Новые микрорайон отличаются комплексной застройкой — новая инфраструктура, новые детские сады и школы, парки и бульвары с торговыми галереями. А значит бизнес будет иметь хорошие перспективы роста.
5 локаций в Тюмени, где вы найдете выгодные коммерческие помещения
- Микрорайон Заречный — уже заселенный район с высоким трафиком. Выгодно вложиться в коммерцию можно, к примеру, в жилом комплексе “Европейский берег” — уникальная локация с собственным выходом на набережную и новый пешеходный мост через Туру. Вдоль пешеходного бульвара располагаются торговые помещения. В продаже на сегодня 6 помещений различной площади.
ЖК «Звездный»
Страна-Девелопмент
- Мыс — популярный район для тех, кто переезжает из других городов или районов Тюмени. Главный центр притяжения — крупнейший в городе торгово-развлекательный комплекс “Сити Молл”. Трафик высокий — только в трех очередях «Звездного» проживает более 10000 человек. В районе налаженная транспортная инфраструктура, рядом с ТЦ парковка на 1000 мест. Приобрести коммерческие помещения в том же “Звездном” — сейчас доступно более 15 вариантов.
ЖК «Квартал на Московском»
Страна-Девелопмент
- Московский тракт — добираться до района удобно, благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Плотность населения высокая, а значит поток посетителей будет стабильным. Кроме того, здесь располагается ТЦ Колумб, который обеспечит дополнительный трафик. Коммерцию в новом доме можно приобрести в жилом комплексе «Квартал на Московском» — там доступно несколько вариантов.
ЖК “Колумб”
Страна-Девелопмент
- Район Плеханово — активно застраивающийся район. Инфраструктура тоже медленно появляется. Поэтому перспективы развития бизнеса высокие, конкуренция ниже. Недавно открылись продажи в новом квартале «Колумб», а уже в конце октября — начале ноября в продажу поступят коммерческие помещения. Можно успеть попасть в число первых.
- Центральный район — транспортные маршруты, по которым передвигается население всего города. Добраться будет удобно из любой точки. Трафик здесь тоже высокий. Предложения по коммерции в основном в старом фонде, однако, можно найти варианты и в новостройках. Здесь строится проект «Сердце Сибири» с уютными закрытыми дворами, технологичными решениями паркинга и стильной архитектурой. В «Сердце Сибири» продажи коммерции стартуют в конце октября — ноябре.
Создает эти жилые комплексы «Страна Девелопмент». Площадь помещений для бизнеса начинается от 49 м.кв, у каждого предусмотрен отдельный вход, высота потолков 3,6 м, панорамное остекление. Цены стартуют от 6,6 млн. р.
Особенность этих коммерческих помещений еще и в том, что застройщик предлагает полноценную доходную недвижимость. Что это значит?
Совместно с компанией MallTeam, они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения — уже с первого месяца вы начнете получать доход.
Узнать подробнее о вариантах коммерческих помещений, получить консультацию по доходной недвижимости, а также записаться на экскурсию по микрорайону можно по телефону +7 (3452) 66-73-94.