В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

13 февраля в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» состоялась совместная пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ ВШЭ об итогах 2018 года в жилищном строительстве. В мероприятии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, президент НОЗА Леонид Казинец, первый проректор НИУ ВШЭ Александр Шамрин, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, а также свыше 30 представителей застройщиков России и журналисты ведущих СМИ.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и президент НОЗА Леонид Казинец озвучили некоторые итоги Президиума Госсовета, состоявшегося 12 февраля в Казани под председательством Президента России Владимира Путина. Он был посвящен вопросам реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

Критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью

В частности, на заседании Президиума Госсовета поддержан не самый жесткий для застройщиков подход к определению критериев, по которым они смогут достроить долевые проекты по старым правилам.

В течение двух недель документ будет опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для оценки регулирующего воздействия. В ближайшее время по тексту документа пройдут широкие консультации.

Достаточность капитала застройщиков

В настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн. кв. м многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трлн руб., из них только 0,4 трлн руб. — это собственные средства застройщиков.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Президент НОЗА Леонид Казинец (на фото) отметил, что при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн. рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря уже про поставленную руководством страны цель роста объемов строительства МКД в два раза.

Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трлн руб. собственных средств застройщиков придется только 1,6 трлн руб. кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 трлн до 2 трлн руб.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото слева) сообщил, что данная тема подробно обсуждалась на Госсовете, в настоящее время прорабатываются варианты решения этой проблемы. В частности, банк «ДОМ.

РФ» уже начинает рассматривать заявки застройщиков на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала застройщика.

Правда, все зависит от конкретного проекта, уточнил замглавы Минстроя.

  • Регулирование проектного финансирования
  • Будут разработаны документы, регулирующие проектное финансирование застройщиков, которые позволят защитить девелоперов от возможных злоупотреблений со стороны банков.
  • В частности, будут подготовлены методические рекомендации по проектному финансированию, которые определят необходимые для получения кредита документы, методику оценки предмета залога, сроки рассмотрения заявлений, иные аспекты проектного финансирования.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Ручной режим проектного финансирования

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме в плане определения источника средств для достройки начатых строительством объектов.

По этому вопросу застройщики могут обращаться и через Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА). Правда, сначала желательно обсудить это с местными и региональными властями, которым даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Требования к застройщику при переходе на счета эскроу

Признаны излишними некоторые установленные законом требования к застройщику, если он переходит на работу со счетами эскроу. В частности, будет рассмотрен вопрос о целесообразности сохранения в данном случае государственного контроля за долевым строительством.

Сокращение расходов застройщиков на инфраструктуру

Еще одним предметом рассмотрения стал вопрос о существенном увеличении государственного финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Было отмечено что расходы на эти нужды не должны, как прежде, оплачиваться застройщиками за счет дольщиков.

Градостроительная регуляторика

На Госсовете были рассмотрены вопросы вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель, повышения эффективности институтов комплексного освоения территорий, комплексного развития территорий, развития застроенных территорий, строительства объектов инфраструктуры. Решение этих вопросов позволит вовлечь в жилищное строительство привлекательные для застройки земли.

  1. Когда ждать результатов Госсовета
  2. По итогам Госсовета будет выпущены соответствующие поручения, определены ответственные за их исполнение и названы конкретные сроки.
  3. Прогноз ввода жилья в 2019 году

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Объем ввода жилья в 2019 году по расчетам должен составить 74,4—77,1 млн кв. м, сообщил руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото).

В том числе ввод многоквартирных домов достигнет 44—44,6 млн кв. м (в 2018 году ввод МКД составил 42,9 млн кв. м), ввод индивидуальных домов ожидается на уровне 30,4—32,5 млн кв. м (в 2018 году ввод ИЖС составил 32,5 млн кв. м).

Рост объемов ввода МКД обоснован тем, что на 1 января 2019 года объем планируемого застройщиками ввода жилья в 2019 году вырос по сравнению с аналогичным показателем годом ранее на 3,9%.

Падение объемов ввода ИЖС обосновывается отсутствием у граждан мотивации ускоренной постановки на кадастровый учет объектов, которая наблюдалась в 2018 году в связи с объявленным окончанием т.н. дачной амнистии.

Из-за этого объем ввода ИЖС должен уменьшиться примерно на 2,1 млн кв. м, прогнозируют в НОЗА.

Положительные индикаторы рынка жилищного строительства

Помесячные показатели ввода многоквартирных домов после продолжительного периода падения стали показывать положительную динамику.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Из последних четырех месяцев (сентябрь-декабрь) 2018 года на протяжении трех месяцев наблюдался рост.

Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017-му и 20,5% по отношению к 2016 году.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.

Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014—2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв. м (в среднем по 16,7 млн кв.

м в год), то за два года (2017—2018) такая разница составила лишь 5,2 млн кв. м (в среднем по 2,6 млн кв. м в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж.

Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.

Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.

Отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства

Главный из них — крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.

Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие, продолжает расти средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяца (вместо 32,5 в 2017 году).

Снижается доля своевременно и досрочно сданного жилья. Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков.

Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет и так непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.

Позиция региональных застройщиков

Антон Воробьев (на фото выше), Единство (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2—3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.

  • Евгений Романенко (на фото выше на переднем плане), Талан (Ижевск), и Игорь Белокобыльский (на фото ниже), Стрижи (Новосибирск), рассказали о своем опыте перехода на счета эскроу.
  • Этот опыт показал, что себестоимость проекта увеличивается на 3—4% из-за дополнительных расходов на проектное финансирование и еще на 3—4% — из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала.
  • Однако при этом расходы снижаются на 1,2% за счет экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.
Читайте также:  Москвичи смогут ускорить темпы капитального ремонта

Опасения вызывает малое количество застройщиков, которые имеют опыт проектного финансирования при счетах эскроу. Например, в Новосибирске, как рассказал Игорь Белокобыльский таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке составляет менее 10%.

Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.

www.floridagreenhomebroker.com

По окончании пресс-конференции были вручены дипломы региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья.

Полностью видеозапись пресс-конференции в НИУ ВШЭ можно посмотреть здесь. 

28 февраля в Москве состоится круглый стол для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», на котором будут подробно рассмотрены и обсуждены все вопросы им проблемы проектного финансирования. Организаторы мероприятия — НОЗА и Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства.

   www.uniteddevelopers.ru www.mnetatu.ru
  1. Другие публикации по теме:
  2. Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета
  3. Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на местах
  4. 13 февраля в 11.00 состоится прямая трансляция пресс-конференции с итогами Госсовета от непосредственного участника
  5. Никита Стасишин: С критериями для достройки жилья по старой схеме определимся до марта

Российские застройщики просрочили четверть кредитов: "Ситуация близка к критической"

Доля просроченных кредитов у застройщиков выросла за первые десять месяцев этого года на 4,7% до 24,7%, об этом сообщает рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). До кризиса 2014 г. показатель просрочки у застройщиков находился на уровне 5-6%.

За девять месяцев 2016 г. строительным компаниям страны было предоставлено 1,1 трлн руб. кредитных средств, из которых 205 млрд руб. приходится на валютные кредиты.

Рост просроченной задолженности у застройщиков – еще один фактор, указывающий на серьезные проблемы в строительной отрасли, отмечает председатель совета директоров «Инжиниринговой компании «2К» Иван Андриевский. Доля просрочки – почти четверть от общего объема займов, это является, если не критическим, то уже очень близким к этому показателем, сообщил Накануне.RU эксперт.

«Проблемы отрасли очевидны – снижение потребительских возможностей россиян и, как следствие, резкое падение спроса на недвижимость. Скидками и акциями, которые проводятся застройщиками практически безостановочно, стимулировать спрос не удается.

В итоге строительные компании фиксируют падение выручки, одновременно снижается и маржинальность производства. Финансовые обороты отрасли упали, средств на обслуживание кредитов остается все меньше, что и приводит к росту просроченной задолженности», — рассказал он.

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Проблемы с банковскими кредитами – это лишь верхушка айсберга, отмечает Андриевский, хронические неплатежи подрядчикам и субподрядчикам привели к огромным долгам, подсчитать которые практически невозможно, но это уже привело к массовому закрытию строительных компаний.

«За первое полугодие этого года обанкротилось более 820 компаний, занятых в строительстве – это вдвое больше чем в прошлом году и в 15 раз больше чем в докризисный период. Еще более 170 застройщиков сейчас находятся в стадии банкротства», — говорит Иван Андриевский.

Предпосылок для улучшения ситуации не наблюдается,ключевой показатель для отрасли – это потребительская активность, которая сегодня не может расти, поскольку реальные доходы граждан продолжают снижаться уже в течение двух лет, отмечает эксперт:

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

«Без увеличения спроса масштабы финансовых проблем строительной отрасли продолжат увеличиваться.

Снижение цен, конечно, наиболее очевидный инструмент для привлечения покупателей, но это ресурс не безграничен – стоимость продаж закладывалась в финансовую модель, по которой банки выдавали застройщикам кредиты. Поэтому застройщики не могут опустить цены слишком низко.

Наиболее очевидная перспектива для строительной отрасли, если в ситуацию не вмешается государство, это сокращение предложения, то есть падение объемов строительства».

Стоит отметить, что по итогам первого полугодия этого года темпы ввода жилья в эксплуатации в России уже упали на 9,2%. В следующем году падение будет куда более существенным.

Основные показатели деятельности застройщиков в 2016 году могут упасть

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

DataHomes ПРОДАЖА ПРОВЕРЕННЫХ КОНТАКТОВ:

ОТДЕЛОВ СНАБЖЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ. БАЗЫ ДАННЫХ — ПРОЕКТОВ, СТРОЕК МОСКВЫ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА.

+7

 495 228 47 28

Получить БЕСПЛАТНО наглядную версию!База строительных компаний и объектов!

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть Главные показатели деятельности девелоперов из России в 2016 году упадут на двадцать процентов и больше, считают аналитики. Дело в том, что на сегодняшний день такие фирмы уже меньше денег вкладывают в свой основной капитал, не так хорошо возвращают заемные средства и более часто объявляют себя банкротами.

Среди тех показателей, сокращение которых прогнозируют, есть объем ввода недвижимости, объем инвестиций как в основной капитал, так и в выдачи займов. Именно со снижением их связывают подобный прогноз. И это снижение уже началось.

Так, только за первый квартал 2016 ввод жилья упал на шестнадцать процентов в России. Теперь он составляет почти пятнадцать с половиной миллионов квадратных метров.

А еще более чем на полтора процента уменьшился объем завершенных строительных работ.

Также сегодня девелоперы начали вводить в эксплуатацию те объекты, возводить которые начинали еще два-три года назад. Больше всего люди стали активно брать квартиры в ипотеку в Санкт-Петербурге.

Что касается падений инвестиций в основной капитал таких фирм, то и это закономерно. Это значит, что фирмы не готовы вкладывать деньги в модернизацию своего инвентаря или его закупку.

Только за прошлый год этот показатель снизился на более чем четыре процента и составил почти 450 миллиардов рублей, если сравнивать его с показателем за предыдущий год. При этом это еще не критичная точка. Аналитики отмечают, основное падение еще не наступило.

Соответственно дальше отрасль будет терять свою рентабельность и привлекательность.

Еще в прошлом году выросла просроченная задолженность у девелоперов на четверть. Для сравнения, годом ранее рост этого показателя составлял всего пять процентов. А в первом квартале этого года его динамика достигла уровня двадцати процентов. Соответственно количество банкротств будет только расти. К примеру, уже за эти три месяцу перестали работать 665 фирм.

  • Богдана Галицкая
    Источник: datahomes.ru
  • При перепечатке гиперссылка на источник обязательно

Строительной отрасли предсказали спад до 25% в 2016 году :: Коммерческая недвижимость :: РБК Недвижимость

О проблемах на рынке свидетельствует снижение всех ключевых показателей

В 2016 году активность российских застройщиков может снизиться на четверть

Валерий Матыцин/ТАСС

Основные показатели деятельности застройщиков в России по итогам 2016 года сократятся на 20–25% — такой прогноз содержится в исследовании Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), сообщает «Коммерсантъ». Ожидаемое сокращение объема ввода, инвестиций в основной капитал компаний и выдачи ипотечных займов эксперты РАСК объясняют снижением ключевых для отрасли показателей.

По итогам первого квартала 2016 года объем ввода жилья в России уменьшился на 16%, до 15,6 млн кв. м, пишет газета со ссылкой на данные Росстата. В 2015 году количество новых проектов снизилось примерно на треть по сравнению с 2014 годом.

Эта тенденция сохраняется и в текущем году, отмечают аналитики РАСК. В Подмосковье сейчас запланирован 21 крупный девелоперский проект (общая площадь 20,57 млн кв.

м), однако в этом году удастся начать строительство лишь 10–15% из них, рассказал один из опрошенных «Коммерсантом» застройщиков.

На падении строительной отрасли сказывается и сокращение инвестиций в основной капитал строительных компаний на 4,4% (до 448,7 млрд руб.) по итогам прошлого года, пишет издание. Другой негативный фактор, влияющий на состоянии отрасли, — рост просроченной задолженности у строителей.

В прошлом году этот показатель увеличился на 25% (в 2014 году —  на 5%). В первом квартале 2016 года уровень задолженности вырос на 18–20%, что грозит увеличением числа банкротств застройщиков, отмечают аналитики РАСК.

Только по итогам первых трех месяцев текущего года в России прекратили работу 665 компаний (для сравнения, в 2014 году было всего 50 банкротств), добавляет «Коммерсантъ». Улучшить ситуацию в строительной отрасли может повышение спроса россиян на покупку недвижимости, объясняют эксперты РАСК.

Однако снижение реальных доходов населения вряд ли позволит на это рассчитывать, прогнозируют опрошенные изданием участники рынка.

Читайте также:  Средняя цена новых коттеджей на рынке Подмосковья выросла на четверть за три года

Прогноз аналитиков РАСК подтверждает, в частности, то, что по итогам 2015 года пять крупнейших застройщиков России сократили ввод многоквартирного жилья на 21% по сравнению с 2014 годом. Об этом ранее сообщала компания «INFOLine-Аналитика». В результате совокупная доля топ-10 крупнейших застройщиков России снизилась с 12,5% в 2014-м до 10,1% в прошлом году.

Ольга Мамаева

Несколько факторов, которые не помогут застройщикам жилья в 2016 году

Падению темпов строительства будут способствовать несколько ключевых факторов.

Как свидетельствуют данные Росстата, по итогам восьми месяцев 2015 года Московская область продемонстрировала наибольшее среди регионов России снижение объемов ввода жилой недвижимости: почти на 27% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года.

Причем Подмосковье с каждым месяцем 2015 года наращивало минусовой показатель в абсолютном выражении — если по итогам семи месяцев отставание региона от прошлого года составляло минус 1,059 млн. кв.м, то за период январь-август отставание составило уже минус 1,114 млн.

кв.м.

«В следующем 2016 году ситуация вряд ли кардинально изменится — по крайней мере, в лучшую сторону», — говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

По его словам, способствовать «сползанию», которое в конечном итоге спровоцирует дефицит готовых новостроек в ряде регионов России, повсеместное увеличение доли старого жилого фонда и в целом замедление темпов развития цивилизованного рынка жилья, будут несколько основных факторов:

Фактор 1 — Дальнейшее снижение цен на нефть

Международное энергетическое агентство в середине лета опубликовало доклад, согласно которому мировые цены на нефть продолжат снижаться и в 2016 году из-за значительного перепроизводства «черного золота».

В свою очередь, Счетная палата РФ в начале ноября заявила, что цены на нефть в 2016-2018 годах могут оказаться ниже прогнозируемых российским правительством $50-55 за баррель.

Эксперты Goldman Sachs в середине ноября озвучили совсем пессимистичный прогноз — падение цены на нефть до $20 за баррель.

Фактор 2 — Падение реальных доходов россиян

Реальные располагаемые доходы населения и реальная заработная плата россиян, согласно прогнозу Минэкономразвития РФ, представленному в правительство нынешней осенью, в 2015 году снизятся на 4%. В 2016 году спад замедлится и составит 0,5%. Смена динамики на плюсовую ожидается не ранее, чем в 2017 году: тогда показатель перейдет к росту, который составит 1,6%, и ускорится в 2018 году до 1,9%.

Фактор 3 — Возможное окончание программы субсидирования ипотеки

«На сегодняшний день рынок новостроек жив и даже относительно здоров благодаря программе субсидирования ипотечной ставки, — отмечает Дмитрий Пантелеймонов.

— Если она будет «прикрыта» с марта 2016 года, как изначально планировалось, мотивация запускать новые проекты останется только у отдельных, независимых от кредитования, застройщиков.

Хотя информация о том, что программа будет продлена, то и дело циркулирует. Но официального подтверждения у нас пока нет».

Фактор 4 — Ужесточение норм и правил регулирования строительной деятельности

Минстрой разработал поправки в закон о долевом строительстве, которые могут вступить в силу уже с 1 января 2016 года.

Инициатива министерства предусматривает минимальный порог собственного капитала застройщика в размере не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья.

Если размер капитала меньше, сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, должна составлять минимум 1 млрд рублей.

«Идея понятна — лишить недостаточно платежеспособных застройщиков возможности привлекать деньги граждан. Но эта мера, без сомнения, приведет к сокращению числа компаний, способных осуществлять свою деятельность на рынке жилья. А значит, строек станет заметно меньше». 

Все вышеперечисленные факторы продолжат давить на показатели объемов ввода жилья в стране, предупреждают аналитики ГК «Лидер Групп». Причем как за счет снижения количества новых проектов, так и за счет замедления темпов строительства уже реализуемых. «В данной ситуации нельзя исключить массовых переносов сроков ввода объектов, — считает Дмитрий Пантелеймонов.

– И здесь речь не идет об обманутых дольщиках или банкротствах девелоперов. Это касается абсолютно надежных и финансово устойчивых компаний. Просто при высоком уровне продаж у застройщика появляется больше оборотных средств, и он вкладывает их в стройку, тем самым ускоряя срок ввода.

При отсутствии потока инвестиций от покупателей строительство, естественно, идет медленнее».

Пессимистичный сценарий предусматривает падение объемов ввода жилой недвижимости в Подмосковье по итогам 2016 года еще на 30% по сравнению с показателем текущего года, оптимистичный — минус 10-15%, говорится в материалах компании.

 «Стоит учитывать, что даже если экономическая обстановка резко улучшится, строительным компаниям понадобится время на новый «старт». Пока же 2016 год представляет собой нижнюю точку «качелей» — в отличие от года текущего, который во многом не стал провальным, с точки зрения объемов строительства, благодаря вводу проектов, запущенных еще до кризиса.

Дата публикации 16 декабря 2015, 11:22

Поделиться с друзьями:

Жилье в ловушке нацпроекта: для «прорыва» нет ни строителей, ни покупателей

5 декабря 201912:59

По итогам 2019 года жилищное строительство в России может показать рост впервые с 2015 года, когда был установлен рекорд постсоветского периода сдачи жилья — 85,35 млн кв. м. Но уже в следующем году этот рынок рискует столкнуться с серьезными потрясениями, которые во многом носят рукотворный характер.

Поспешная отмена долевого строительства с переходом на проектное финансирование застройщиков поставила на грань банкротства множество небольших компаний, которые неспособны вписаться в новые правила игры — в результате стройка растет только в тех немногих регионах, где лицо рынка определяют крупные игроки. Но построенное жилье еще нужно продать, а с этим у застройщиков дела обстоят все хуже, если судить по резко упавшим объемам выдачи ипотеки. Последнее обстоятельство особенно тревожно: ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком уровне, но платежеспособный спрос на этот финансовый продукт, похоже, исчерпан. Общий вывод из всех этих тенденций неутешителен: плановые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», предполагавшие рост сдачи жилья в полтора раза к 2024 году, изначально были непомерно завышены и неосуществимы.

За десять месяцев этого года в России было введено в эксплуатацию 55,6 млн кв. метров жилья — рост к тому же периоду прошлого года составил 8,2%, сообщил недавно на заседании комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

Результат, на первый взгляд, впечатляющий, особенно если вспомнить, что в предшествующие три года объем жилищного строительства неуклонно снижался.

После рекордного 2015 года спад сдачи жилья составил примерно 13% — по итогам 2018 года в России было введено в эксплуатацию 75,3 млн «квадратов».

Однако в действительности поводов для оптимизма мало. Это становится понятно даже из самых общих показателей, приведенных замминистра: порядка 52% ввода жилья (28,9 млн кв. м) пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а в сегменте многоквартирных домов (26,7 млн кв.

м) рост составил всего 1,9% к аналогичному периоду прошлого года.

Разумеется, нет ничего плохого в том, что население активно строится собственными силами, но не стоит забывать, что и возможности для статистических манипуляций в сегменте ИЖС гораздо больше, чем в строительстве силами предприятий и организаций.

Дело в том, что статистика ИЖС формируется исходя из данных о регистрации жилья, а следовательно, в нее попадают данные не только о домах, построенных недавно, но и о недвижимости, которую граждане зарегистрировали в рамках «дачной амнистии» (в прошлом году этот процесс резко ускорился в связи с ожиданиями ее отмены), а также о многочисленных пристройках, перепланировках и т. д. В результате получается красивая цифра, имеющая лишь косвенное отношение к реальной стройке. Кроме того, с августа в данные о жилищном строительстве включаются дома, построенные населением на участках для ведения садоводства — за девять месяцев, по данным Росстата, такого жилья было введено порядка 330 тысяч кв. м по всей стране. Значительный простор для манипуляций есть и в сегменте массового строительства: как известно, большинство многоквартирных домов сдается под конец года, причем этот процесс обычно сопровождается сложными переговорами застройщиков с чиновниками, которым надо показать вышестоящему начальству все ту же красивую цифру.

О реальной же ситуации в сфере жилищного строительства можно судить по ряду независимых аналитических исследований и высказываниям самих застройщиков.

Читайте также:  В москве земли тимирязевской сельхозакадемии застроят жильем

«Текущая ситуация в жилищном строительстве остается непростой. Строительные организации консервативно оценивают перспективы развития отрасли, несмотря на высокую потребность в улучшении жилищных условий: уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы. Развитие жилищного строительства сдерживается слабым спросом, в первую очередь в результате снижения в последние годы реальных доходов населения. Другим ограничивающим фактором выступает демографическая ситуация», — отмечается в октябрьской аналитической записке Банка России по жилищному строительству.

Определенная база для увеличения показателей ввода жилья сейчас действительно есть. Как отмечают аналитики ЦБ, с начала 2018 года в России наблюдалось заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства, — за год она выросла с 110 млн до 135 млн кв. м.

Объясняется это просто: застройщики стремились начать работы на наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам долевого строительства, по которым строится порядка 70% квартир. Но в действительности такая ситуация лишь свидетельствует об атмосфере неопределенности среди застройщиков.

По данным мониторинга Банка России, их ожидания изменения объемов производства остаются на уровнях ниже докризисных значений, на сравнительно низких уровнях остаются и ожидания изменения спроса.

При этом издержки строительных организаций, согласно опросу, растут, в том числе из-за начавшегося перехода к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам, а также из-за произошедшего повышения НДС.

Схожие опасения прозвучали в ходе круглого стола по реализации национального проекта «Жилье и городская среда», проведенного на днях Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ).

Прежде всего в ходе мероприятия было отмечено, что, несмотря на рост текущих показателей, ввод жилья все равно отстает от плановых показателей нацпроекта на текущий год — 88 млн кв. метров.

Такая ситуация характерна для всех без исключения федеральных округов, хотя Москва демонстрирует заметное опережение планов, — по данным Росстата, в столице за девять месяцев этого года ввод жилья вырос вдвое (немалый вклад в это внесла пресловутая реновация).

Совершенно иная картина — в Санкт-Петербурге, где за тот же период жилищное строительство упало на четверть. Почти на 20% просела сдача жилья в Ленинградской области, а в Московской области падение составило 9,6%.

Как отмечается в материалах упомянутого круглого стола, после 1 июля 2018 года, когда начался процесс перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, застройщики получают крайне мало разрешений на строительство.

Если за весь прошлый год их было выдано на примерно 52 млн кв. метров жилья, что сопоставимо с 2016 годом, то за девять месяцев этого года застройщики получили разрешение только на 4 млн кв.

метров, в связи с чем уже в следующем году может начаться падение объемов ввода жилья.

Такая ситуация не стала для строителей чем-то неожиданным — о подобных перспективах большинство экспертов рынка жилищного строительства предупреждали еще на старте реформы его финансирования.

Для значительной части мелких и средних застройщиков переход на систему проектного финансирования оказался попросту невозможен в связи с их несоответствием требованиям банков.

Из порядка 641 млрд рублей средств проектного финансирования, предоставленного на конец октября, больше половины (326,8 млрд рублей) пришлось на Москву, а в 24 регионах этот механизм так и не заработал.

Прямым следствием этого становится рост банкротств в отрасли.

По данным Единого реестра застройщиков, за последние полтора года (май 2018 года — сентябрь 2019 года) количество застройщиков в активной процедуре банкротства выросло с 294 до 489 компаний, а объемы незавершенного ими строительства, соответственно, с 7,9 млн до 11 млн кв. метров. Порядка пятой части недостроя приходится на Подмосковье, еще по 9% — на Ленинградскую область и Краснодарский край, доля Москвы составляет 6%.

Сегодня в стране в стадии строительства находится 118,26 млн кв. метров жилья, которое возводится в рамках федерального закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), сообщал в начале октября председатель комитета по строительству предпринимательской организации «ОПОРА РОССИИ» Дмитрий Котровский.

Этот объем, по его словам, создают 3 857 застройщиков, и лишь 759 из них получили одобрение банков на строительство 18,7 млн кв. метров с использованием механизма проектного финансирования.

Еще около 2,5 тысячи застройщиков продолжали строительство с прямым привлечением средств граждан 71 млн «квадратов», а оставшиеся (661 застройщик) вошли в зону риска — по возводимым ими 28 млн кв. метров жилья информации об источнике финансирования не было.

«Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице ППК „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“ построит и передаст им их жилье», — сообщил Котровский.

И если на сегодня в реестре обманутых дольщиков, по оценкам рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков, числится примерно 200 тысяч человек, то в ближайшие три года их количество может возрасти на 176−340 тысяч человек. К такому выводу пришли эксперты Института экономики роста имени Столыпина, проведя еще в 2018 году исследование рисков перехода строительной отрасли на проектное финансирование.

Ситуацию ухудшает рост сроков строительства, увеличивающий время оборачиваемости капитала в отрасли.

Если в 2016 году средний период строительства многоквартирного дома составлял 29,5 месяца, то теперь это уже 37,8 месяца.

Среднее время переноса запланированных сроков сдачи жилья за это же время выросло с 2,2 до 7,8 месяца, — соответственно, доля жилья, сданного в эксплуатацию вовремя, упала с 59% до 29%.

Недоступность проектного финансирования в регионах, высокая административная и финансовая нагрузка при присоединении к сетям, низкий платежеспособный спрос на жилье, дефицит земельных участков для жилищного строительства, недостаточное финансирование строительства социальных объектов — таковы основные системные проблемы строительной отрасли, которые были выявлены в ходе общественного мониторинга, который провела ассоциация «НОСТРОЙ».

«По факту мы понимаем — и эта информация уже абсолютно объективна на 1 декабря, — что нацпроект в этом году, к сожалению, по всем показателям реализован не будет», — констатировал вице-президент ассоциации Антон Мороз на недавнем круглом столе.

Нельзя сказать, что у чиновников нет понимания серьезности этих проблем.

Еще в начале октября курирующий строительный нацпроект вице-премьер правительства России Виталий Мутко предложил разработать меры по поддержке небольших строительных компаний, испытывающих сложности с получением проектного финансирования.

А спустя непродолжительное время от того же Мутко поступило и более радикальное предложение — заморозить плановые показатели нацпроекта на 2019−2021 годы на уровне 75,7 млн кв. метров.

В качестве обоснования такого решения были выдвинуты три причины: ВВП России растет хуже, чем ожидалось; средние ставки по ипотеке снижаются медленнее, чем планировалось; переход на проектное финансирование идет не так, как рассчитывали. Предложенные Минстроем коррективы в этот механизм, по последним данным, не нашли поддержки на уровне ЦБ.

Информация о выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы говорит о том, что проблемы подстерегают жилищное строительство не только на стороне предложения, но и на стороне спроса.

Признаки замедления выдачи ипотеки, которая вполне эффективно поддерживала строителей в предшествующие несколько лет, стали заметны уже в первом полугодии.

За шесть месяцев было выдано 575,5 тысячи ипотечных кредитов — на 13,2% меньше, чем за тот же период 2018 года, а их общий объем сократился на 3,5%, с 1,3 трлн до 1,26 трлн.

Сокращение выдачи ипотеки было зафиксировано впервые с первого полугодия 2015 года, но тогда это было связано с резким ростом ставок кредитования после повышения ключевой ставки ЦБ. Теперь же спад произошел на фоне длительного снижения ключевой ставки, вслед за которой снижалась и стоимость ипотеки для конечных заемщиков.

Ожидалось, что в связи с новым снижением ставки ЦБ во втором полугодии ипотека активизируется, однако этого не произошло.

На круглом столе, который недавно проводила ассоциация «НОСТРОЙ», приводились такие данные: в соответствии с паспортом нацпроекта, количество предоставленных ипотечных кредитов в 2019 году должно было составить 1,5 млн единиц, но на конец ноября было выдано только 889 тысяч, то есть около 60% от плана.

На первичном же рынке фактический объем выдачи ипотеки оказался меньше половины от запланированного — 241,3 тысячи кредитов против 600 тысяч. «Отставание достаточно серьезное», — признал Антон Мороз, добавив, что и динамика снижения ставок пока не соответствует ожиданиям.

В рамках нацпроекта предполагалось, что она в 2019 году снизится до 8,9% годовых, но на сегодняшний момент в среднем по стране она составляет 9,68%, а в отдельных регионах — Дальний Восток, Сибирь, юг — она выше среднего.

Как показало недавнее исследование бюро кредитных историй «Эквифакс», по итогам девяти месяцев сокращение количества выдаваемых ипотечных ссуд наблюдалось в 90% регионов, а рост — только в семи субъектах федерации, причем в основном тех, где имелась исходная низкая база (например, Крым, Севастополь, Дагестан).

При этом, по данным компании FinExpertiza на начало второго полугодия, суммарный долг россиян по ипотечным кредитам достиг уже 7 трлн рублей, увеличившись с 2014 года на 2,6 трлн рублей. Тем не менее охват населения ипотекой по-прежнему невелик.

В середине 2017 года глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник говорил, что на тот момент ипотеку в России выплачивали около 4,5 млн человек — порядка 5,5% от трудоспособного населения страны.

В 2018 году, когда ипотека показывала рекордный рост, эта доля, несомненно, увеличилась, но вряд ли принципиально — без существенного роста доходов населения, которого по-прежнему нет, ипотека будет оставаться стимулом довольно ограниченного применения.

Олег Поляков

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *