Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы. За год объем предложения увеличился на 25,3%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 0,6%.
По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на первичный рынок жилья Новой Москвы вышло восемь новых проектов. Девелоперская активность на присоединенных территориях в целом осталась на уровне 2015 года, когда рынок пополнился семью комплексами. Практически все новые проекты реализуются в Новомосковском округе (НАО), только ЖК «Ирландский квартал» располагается в Троицком (ТАО).
Эксперты отмечают, что девелоперы выводили на рынок проекты преимущественно во второй половине 2016 года, что отразилось на динамике объема предложения. За первое полугодие выборка сократилась на 18,1%.
С третьего квартала объем экспозиции стал увеличиваться, а в четвертом был отмечен взрывной рост – сразу на 51,1%. В декабре 2016 года в реализации находилось 11 155[1] квартир (569,5 тыс. кв. м) в 40 комплексах.
Таким образом, за год прирост составил 25,3%.
Наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ – 94,8%. За год его доля выросла на 14 п.п.
По данным аналитиков «Метриум Групп», все проекты, вышедшие в 2016 году (кроме ЖК «Ирландский квартал), представляют собой многоэтажные комплексы.
За счет этого фактора, а также снятия с реализации значительного объема квартир в одном из малоэтажных проектов, структура предложения по этажности значительно изменилась. Превалирующий объем квартир предлагался в многоэтажных новостройках – 82,7% (+29,6 п.п. относительно 4 квартала 2015 года).
Оставшуюся часть разделили лоты в средне- и малоэтажных домах: 12,3% и 5,0% соответственно. За год их доля сократилась на 11,6 п.п. и 18,0 п.п. соответственно.
К концу года структура предложения по стадии строительной готовности сместилась в сторону квартир в корпусах на нулевом цикле – 43,7% (+33,1 п.п. к декабрю 2015 года). Предложение в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ за год сократилось до 24,8% (-9,0 п.п.) и 18,6% (-26,2 п.п.) соответственно. Оставшаяся часть продавалась в введенных в эксплуатацию домах – 12,9% (+2,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2016 года средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 104 970 руб. (-0,6% за год). За четвертый квартал цена предложения выросла на 2,2% и практически нивелировала предыдущее девятимесячное снижение ценового уровня.
В Новомосковском округе средняя цена составила 106 685 руб. за кв. м. За год она снизилась на 7,5%, главной причиной стали структурные изменения предложения. Внушительный объем лотов поступил в продажу по стартовой цене, что и привело к отрицательной коррекции.
В Троицком округе, напротив, средняя цена за год выросла – на 14,2% (до 73 505 руб. за кв. м). Причиной послужило снятие с продаж внушительного объема лотов в проекте с самыми доступными предложениями в округе. Кроме того, за год в ТАО в продажу поступил всего один проект с небольшим количеством лотов, не оказавший существенного влияния на ценовую динамику в округе.
За год средний бюджет покупки в Новой Москве сократился на 12,4% до 5,29 млн руб. Причем сокращение произошло по всем типологиям. Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась на 8,7%, двухкомнатных – на 3,1% соответственно. Бюджет трех- и многокомнатных квартир уменьшился в среднем на 7,8% и 2,7% соответственно.
Минимальные по стоимости предложения были отмечены в проектах:
- «Борисоглебское»: 1,75 млн руб. за 37,17 кв. м;
- «Москвичка»: 1,96 млн руб. за 20,31 кв. м;
- «Баркли Медовая долина»: 1,99 млн руб. за 22,77 кв.м.
Тенденции 2016 года
Нестабильная динамика объема предложения. К концу 2016 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 11 155 квартир. Такого показателя локальный рынок еще не достигал. Однако, в течение года динамика объема предложения не была однозначной.
В уже реализуемых комплексах девелоперы то снимали часть домов с продажи, то выводили новые корпуса. Почти все новые проекты стартовали во второй половине года. В результате, за первые шесть месяцев число экспонируемых на локальном рынке квартир снизилось на 18,1%.
В третьем квартале, несмотря на появление новых проектов, объем предложения почти не изменился (+1,2% ко второму кварталу). И только в конце года зафиксирован заметный рост числа реализуемых квартир.
За последние три месяца объем экспозиции увеличился сразу в 1,5 раза, что в годовой динамике дало прирост в 25,3%.
Сокращение средней площади и среднего бюджета покупки. Если объем предложения по количеству квартир вырос за год на 25,3%, то по площади – только на 12,6% (с 505,8 до 569,5 тыс. кв. м).
Причина заключается в сокращении размера экспонируемых лотов. Если в конце 2015 года средняя площадь квартиры на локальном рынке составляла 57 кв. м, то в декабре 2016 года – 51 кв. м.
Как следствие, уменьшился и средний бюджет покупки на рынке (с 6,045 до 5,292 млн. руб.).
Рост доли предложения с отделкой. К концу 2016 года квартиры с отделкой составляли 18% от общего объема экспозиции в Новой Москве, тогда как годом ранее –11%.
В абсолютном выражении число лотов с ремонтом выросло в два раза. Такие предложения имелись в десятой части проектов Новой Москвы.
Однако следует отметить, что в большинстве из них предложение было диверсифицировано: у покупателя был выбор – приобрести квартиру с отделкой или без.
Сохранение среднего уровня цены кв. м. Второй год подряд средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы практически не меняется. В конце 2016 года она составила 104 970 руб., 2015 года – 105 650 руб., 2014 года – 104 800 руб.
Несмотря на стабильность общего ценового уровня, в проектах в течение года было отмечено повышение стоимости квартир (исключение составили отдельные малоликвидные комплексы). Отсутствие динамики в 2016 году обусловлено структурными изменениями предложения. С одной стороны, увеличилась доля Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен.
С другой – существенно вырос процент квартир на начальной стадии строительной готовности, реализуемых по стартовой стоимости.
Прогноз на 2017 год
«В 2017 году сохранится и высокий уровень конкуренции среди новостроек Новой Москвы, и давление на них со стороны первичного рынка жилья в старых границах столицы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».
– Основной интерес со стороны девелоперов как, так и покупателей будет сосредоточен не просто в Новомосковском округе, а в ближнем поясе от МКАД. Эта локация характеризуется наилучшей для присоединенных территорий транспортной доступностью.
В 2016 году здесь открылись первые две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии.
В 2017 году в юго-западном направлении за пределы МКАД планируется провести и Калининско-Солнцевскую ветку, которая повысит транспортную доступность уже реализуемых новостроек Новой Москвы, а также инвестиционную привлекательность перспективных площадок в этой локации».
[1] Объем предложения по ряду комплексов рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Жилье в Новой Москве дорожает
14.01.2015
Недвижимость
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения сократился на 18,5%. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб.
В 2014 году рынок новостроек Новой Москвы[1] (без учета апартаментов; апартаменты представлены в комплексах «Вилла Рива», мкрн. «Солнцево Парк») пополнился всего тремя новыми проектами против семи в 2013 году. Все вновь вышедшие объекты являются комплексной застройкой территорий и включают как жилые дома, так и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
Проекты, вышедшие на рынок Новой Москвы в 2014 г.
| № п/п | Проект | Девелопер | Округ | Класс |
| 1 | ЖК «Рассказово» | Sezar Group | Новомосковский | комфорт |
| 2 | ЖК «Легенда» | ГК «Новые Кварталы» | Новомосковский | комфорт |
| 3 | Щербинка, ул. Железнодорожная, д.39 | ГК «СУ-155» | Новомосковский | эконом |
Источник: Метриум Групп
Более активно предложение в Новой Москве пополнялось за счет выхода в продажу корпусов в уже реализуемых масштабных проектах: ЖК «Новые Ватутинки», город-парк «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Татьянин Парк» и т.д.
По данным «Метриум Групп», за год совокупный объем предложения на первичном рынке Новой Москвы сократился на 18,5% и по итогам декабря 2014 года составил порядка 7 250 квартир в 34 проектах. Самая высокая покупательская активность наблюдалась в 1 и 4 квартале 2014 года и была вызвана сначала банковской санацией, затем — резким падением курса национальной валюты и повышением ипотечных ставок.
По-прежнему Новомосковский округ (НАО) застраивается наиболее активно, на него приходится 70,6% проектов и 73% квартир. За прошедший год указанные доли снизились на 5 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. В Троицком автономном округе на текущий момент реализуется 29,4% проектов и 27% квартир.
Структура предложения по округам
Источник: Метриум Групп
В структуре предложения по этажности все также преобладают квартиры в многоэтажных корпусах свыше 10 этажей, за год их процент практически не изменился -51,6%. На 5,6 п.п сократилась доля квартир в малоэтажных корпусах не выше 4 этажей – до 28,4%. На сравнимую величину возрос процент квартиры в среднеэтажных корпусах – до 20,1%.
Структура предложения квартир по этажности корпусов (внешний круг – 2014 год, внутренний круг – 2013 год)
Источник: Метриум Групп
За прошедший год благодаря активному выходу новых корпусов более чем на 10 п.п. выросла доля квартир в домах на ранней стадии строительства (до 26,3%). В то же время на 8,7 п.п.
сократилась доля квартир в корпусах на этапе активного проведения строительно-монтажных работ (до 28,7%).
Остальные значения в распределении предложения квартир по стадии строительства за прошедший год практически не изменились.
Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса и квартиры)
Источник: Метриум Групп
По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год выросла на 24,9% и составила 104 800 руб. Повышение среднего ценового уровня наблюдалось на протяжении всего 2014 года, а наиболее значительное было зафиксировано в 1 и 4 кварталах.
Динамика цены кв. м в новостройках Новой Москвы в 2014 году
Источник: Метриум Групп
В новостройках НАО по итогам года средняя цена квадратного метра остановилась на отметке 119 100 руб., что на 32,8% выше, чем в прошлом году.
Это связано как с выходом высококачественного ЖК «Рассказово», так и с удорожанием цен в связи с повышением стадии строительства и ажиотажным спросом начала и конца года. В то же время в ТАО рост составил всего 2,5% – до 66 300 руб. за кв. м.
Здесь повышение цен сдерживалось постоянным выходом новых объемов квартир в ЖК «Борисоглебское» – самом доступном на территории Новой Москвы.
Динамика цены кв. м в новостройках НАО в 2014 году  Источник: «Метриум Групп» |
Динамика цены кв. м в новостройках ТАО в 2014 году  |
Самые дешевые квартиры в Новой Москве в конце года были представлены в ЖК «Борисоглебское» (1,68 млн руб. за 33,4 кв. м), ЖК «Спортивный квартал» (2,25 млн руб. за 25,94 кв. м) и ЖК в Щербинке на ул. Железнодорожная (2,35 млн руб. за 24 кв. м).
По состоянию на конец 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 4,3 млн руб., двухкомнатной – 6,28 млн руб., а трехкомнатной – 10,39 млн руб.
По сравнению с началом года рост составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно.
Столь значительное удорожание средней стоимости трехкомнатных квартир объясняется тем, что предложение на них ограничено, а благодаря высокому уровню спроса наиболее дешевые лоты ушли с рынка.
Площадь и стоимость квартир в зависимости от количества комнат
| Площадь, кв.м | Цена кв.м, руб. | Стоимость, руб. | ||||||
| сред | макс | мин | сред | макс | мин | сред | макс | |
| 24 | 41,4 | 83 | 54 500 | 109 360 | 194 900 | 1 680 000 | 4 298 500 | 14 274 150 |
| 47,7 | 63,1 | 128,8 | 50 000 | 97 800 | 210 100 | 2 555 000 | 6 281 200 | 34 520 000 |
| 45,6 | 89,9 | 175,8 | 50 000 | 110 620 | 212 900 | 3 471 000 | 10 389 100 | 45 328 050 |
| 97,9 | 109,6 | 185 | 70 000 | 92 300 | 183 950 | 7 443 100 | 10 413 400 | 34 034 150 |
| 24 | 61,4 | 185 | 50 000 | 104 800 | 212 900 | 1 680 000 | 6 408 500 | 45 328 050 |
Источник: Метриум Групп
Среди основных тенденций года на первичном рынке Новой Москвы можно отметить:
- Повышенный спрос в связи с ухудшением экономической ситуации. Для рынка новостроек Новой Москвы, так же, как и для всего Московского региона, в уходящем году была свойственна повышенная покупательская активность. Пик спроса пришелся на 1 и 4 кварталы 2014 года и был связан с проводимой ЦБ РФ санацией в банковской сфере, а также девальвацией рубля и ухудшением экономической ситуации.
- Низкая девелоперская активность. В 2014 году на рынок Новой Москвы вышло всего 3 новых проекта, тогда как в 2013 году их было 7. Это во многом связано с отсутствием утвержденного генплана, где были бы отражены концепция развития присоединенных территорий, новые и реконструируемые дороги, объекты инфраструктуры. В декабре Градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов. Окончательно утвердить генплан Новой Москвы власти планируют в 2015 году.
- Непропорциональное развитие и застройка НАО и ТАО. После включения в состав Москвы новые территории были разделены на два округа – Новомосковский и Троицкий. Первый, расположенный вблизи МКАД, активно развивается и застраивается. Именно там расположены крупнейшие центры притяжения Новой Москвы, реализуется подавляющее большинство масштабных проектов, а в ближайшей перспективе должны появиться станции метрополитена. В то же время в ТАО реализуется всего несколько значимых проектов застройки, он менее привлекателен для девелоперов ввиду более низкого развития транспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от Москвы.
- Вовлечение девелоперов в развитии дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. За прошедший год инвестиции в Новую Москву составили порядка 150 млрд руб., из которых только 10 млрд – бюджетные деньги. За счет девелоперов было построено множество объектов социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Кроме того, ГК «Мортон» заявила о желании построить дорогу в районе аэропорта «Внуково», которая должна будет соединить Киевское и Калужское шоссе. Подобная практика приносит пользу как самим девелоперам, делая их объекты более привлекательными, так и местным властям, которые получают современные объекты инфраструктуры с минимальными вложениями.
Прогноз на 2015 год:
«Главными событиями на рынке новостроек Новой Москвы в 2015 году станут принятие проектов территориальных схем Троицкого и Новомосковского административных округов, а также открытие на территории НАО двух станция метро – «Румянцево» и «Саларьево», — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
— Первое событие должно побудить девелоперов к принятию решений относительно реализации новых проектов, второе – повысить спрос и цены на новостройки вблизи новых станций. Кроме того, на рынке Новой Москвы в 2015 году ожидается снижение спроса, вызванное падением покупательной способности населения на фоне негативных прогнозов в российской экономике.
Зарождение негативных тенденций прогнозируется на весну. С учетом высокой конкуренции на рынке, успешными будут проекты на высокой стадии строительства, расположенные близко к Москве и с перспективой улучшения транспортной инфраструктуры.
Массового падения цен на квартиры в новостройках Новой Москвы не предвидится, однако некоторые застройщики могут пойти на снижение цен для привлечения покупателей.
В наступающем 2015 году в Новой Москве прогнозируются высокие объемы ввода нового жилья. По текущим оценкам в следующем году должно быть построено более 2 млн кв. м квартир.
При этом появления большого числа новых проектов ожидать не приходится.
Девелоперы, имеющие свободные площадки в НАО и ТАО, дождутся окончательного принятия генплана и будут корректировать свои проекты, опираясь на него».
- Елена Кудымова,
- директор по связям с общественностью
- «Метриум Групп»
Москва и область: за год объем предложения снизился на четверть
Источник: ЦИАН
Спрос на новостройки постепенно восстанавливается, а объем предложения при этом сокращается, особенно сильно — в Подмосковье. Лимит льготной ипотеки увеличил средний чек сделки в столице и области: покупатели выбирают более просторные квартиры и на более длительный срок.
В Москве в старых границах средний бюджет покупки впервые превысил рубеж 14 млн рублей, Новая Москва тоже поставила новый рекорд — там за квартиру покупателям придется выложить в среднем 7 млн рублей.
Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в июле 2020 года — первый полноценный месяц после снятия ограничительных мер.
Спрос на столичные новостройки ниже докризисного
В июле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 4,4 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно июня 2020-го прирост по количеству сделок составил 2,8%.
В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019 года) количество ДДУ снизилось на 26%.
Таким образом, второй месяц подряд наблюдается небольшой ежемесячный прирост сделок после существенного падения в апреле-мае 2020 года.
В старых границах Москвы в июле было подписано 3,1 тыс. ДДУ, это на 1,6% меньше по сравнению с июнем 2020-го и на 30,4% ниже продаж июля прошлого года.
На присоединенных территориях в июле 2020 года подписано около 1,3 тыс. ДДУ (+15,5% относительно июня 2020-го и –11% в сравнении с июлем 2019-го).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы, тыс. ДДУ
В Московской области на первичном рынке в июле зарегистрировано 4,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,2% выше июньских показателей, но ниже прошлогодних значений на 14%.
Оценка числа сделок в июнеэкспертно скорректирована, поскольку из-за внедрения нового программного обеспечения в Росреестре по Московской области регистрации не проводились в течение двух недель. Данные за июнь рассчитаны, исходя из числа залоговых сделок, средней доли ипотеки в Подмосковье, данных по числу регистраций из проектной документации.
В целом по столичному региону в июле 2020 года совершено 9,2 тыс. сделок — относительно прошлого месяца прирост составил 2,5%. В сравнении с июлем 2019 года продажи ниже на 20%. Тем не менее теперешние темпы реализации выше темпов продаж в режиме самоизоляции — наблюдается постепенное восстановление спроса.
Динамика сделок на первичном рынке Московского региона, тыс. ДДУ
Московская область дорожает быстрее столицы
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в июле 2020 года составила 206,4 тыс. рублей, что на 1,1% выше, чем в июне 2020 года. За год цена выросла на 8,1%.
Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым как для Москвы в старых границах (+1,1% — до 220,8 тыс. рублей), так и для присоединенных территорий (+1,1% — до 148,6 тыс. рублей).
В годовой динамике прирост равен 6,8 и 16% соответственно.
Для Новой Москвы нынешняя стоимость — максимально зафиксированная за всю историю. В старых границах Москвы в мае 2020 года цена «квадрата» была выше сегодняшней на 0,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м в июне впервые преодолела отметку в 100 тыс. рублей, закрепив результат в июле, — 103,2 тыс. рублей (+1,9% за месяц и +19,7% за год).
Эксперты отмечают, что подобная динамика связана не только с прямым повышением цен, но и со снижением объема предложения на котловане. В результате средняя стоимость 1 кв.
м показывает рост — в том числе из-за общего увеличения стадии строительной готовности новостроек в целом по рынку.
Девелоперы смещаются в мегаполис
В июле 2020 года девелоперы Московского региона вывели в реализацию 33 новых корпуса с общей продаваемой площадью около 601 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателями июня этого года (604 тыс. кв. м). В годовой динамике (относительно июля 2019 года) девелоперская активность показывает минимальное снижение (год назад на продажу было выставлено 610 тыс. «квадратов»).
Аналитики обращают внимание, что год назад вступили в силу новые правила финансирования. В результате большинство застройщиков вывели объекты до 1 июля 2019 года. До нововведений в 214-ФЗ активность девелоперов была существенно выше. Например, в июле 2018 года застройщики региона вывели в реализацию 1,39 млн кв. м квартир и апартаментов — это в 2,3 раза выше, чем в июле этого года.
В июле 2020 года рынок пополнился шестью новостройками. Пять из них представлены в старых границах Москвы. Еще один проект — в Новой Москве. В Московской области не вышло ни одного нового проекта.
Количество новых корпусов (и в только вышедших, и в уже строящихся проектах) в июле 2020 года составило 33. Для сравнения: в июне стартовали продажи 36 домов. В июле 2019-го — 46 новых корпусов.
Чуть больше трети новых корпусов в июле 2020 года возводятся в Московской области (12 домов). Еще 18 корпусов — в Москве в старых границах и оставшиеся три новых дома — в ТиНАО.
Динамика вывода нового объема предложения, тыс. кв. м
Предложения все меньше
Объем предложения первичного рынка продолжает снижаться. В июле 2020 года в Московском регионе продавалось 76 тыс. квартир и апартаментов. Столь низкий объем предложения в Московском регионе в последний раз был зафиксирован в 2015 году. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 7% (с 81,8 тыс. объектов), за год — на 25% (со 100,8 тыс. объектов).
Причем наибольшими темпами снижается объем предложения именно в Московской области. По подсчетам Циан, на выбор покупателей подмосковных новостроек представлено порядка 30,6 тыс. квартир и апартаментов против 50,6 тыс. годом ранее.
Снижение — на 40%. За прошедший год (12 месяцев) рынок области пополнился всего девятью проектами, тогда как в Москве в продажу вышли 69 новостроек. В результате в Москве объем предложения за тот же период просел только на 9,5%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Московского региона
Ипотека меняет расклады
По подсчетам Циан, 70% сделок в июле 2020 года прошли в ипотеку. В старых границах Москвы в кредит прошло 60% всех сделок июля (+13 п. п. за год). В Новой Москве доля ипотечных договоров — 75% (+18 п. п.). В Московской области — 76% (+18 п. п. за год).
В динамике за месяц отмечено снижение доли ипотечных сделок для проектов Москвы в старых границах: с 68% в июне до 60% в июле, при этом доля ипотеки в Новой Москве и области осталась на прежнем уровне.
По мнению экспертов, подобная динамика может быть связана с очередным снижением ставок по депозитам и с ростом доли тех клиентов, кто отказался от классических вкладов в пользу инвестиций в квадратные метры.
Также в конце июня были увеличены максимальные лимиты выдачи льготной ипотеки для столичного региона с 6 до 12 млн рублей.
В результате резко вырос срок кредитования вместе со средним чеком ипотечной сделки.
В Москве и Новой Москве средний срок ипотеки составляет сегодня 227 месяцев, что на 11 и 10 месяцев соответственно больше, чем еще в июне 2020 года, когда действовал меньший ипотечный лимит.
Средний чек ипотечной сделки после увеличения лимита по сумме кредита в два раза зафиксирован именно для проектов в старых границах города, где всего за месяц сумму покупки в ипотеку увеличилась на 1,4 млн рублей — до 13,4 млн. Таким образом, пересмотр условий кредитования оказался актуален именно для «старомосковских» новостроек, тогда как на Московскую область и ТиНАО новые меры существенно не повлияли.
По оценке Циан, в июле 2020 года более половины всех ипотечных кредитов (53%) в Московском регионе были выданы Сбербанком. На втором месте — ВТБ (20%).
Средние площади квартир и бюджеты покупок растут
По подсчетам Циан, средняя площадь купленной квартиры/апартамента в июле в Москве в старых границах достигла 58,8 кв. м, увеличившись в сравнении с мартом на 3,5 кв. м. В Новой Москве в среднем приобретают 50,2 кв. м (без изменений за месяц). В Московской области средняя площадь купленных квартир 46,9 кв. м (+0,6 кв. м за месяц).
Таким образом, покупатели на рынке Москвы в старых границах благодаря пересмотру условия льготного кредитования под 6,5% теперь могут выбирать бо́льшие площади, не пытаясь уложиться в лимит 6 млн рублей, которого явно недостаточно для столичного региона.
Напомним, в мае-июне 2020 года средняя площадь купленной квартиры в старых границах Москвы снизилась до 55 кв. м, тогда как среднее значение было равно 58 «квадратов». Рынок вернулся к докризисным значениям по площади покупаемых квартир.
Еще одна тенденция — рост среднего чека сделки в старых границах Москвы.
В июле 2020 года показатель впервые превысил отметку 14 млн рублей (14,5 млн), тогда как еще в июне средний чек составлял всего 12,52 млн рублей. Покупатели стали брать ипотеку на большие площади и на более продолжительный срок.
Аналитики фиксируют рост количества высокобюджетных сделок — от 50 млн рублей. Если в июне 2020 года было зарегистрировано порядка 25 ДДУ на такую сумму и выше, то в июле прошло более 60 таких сделок.
Это объясняется тем, что дорогое жилье мало кто готов покупать удаленно, да и цикл заключения сделки в этом сегменте традиционно занимает больше времени (то есть в июле были закрыты те сделки, которые начали оформляться после снятия ограничений).
В Новой Москве средний чек сделки в июле 2020 года составил 7 млн рублей — это также новый рекорд. В Московской области средний чек достиг 4,75 млн рублей, но это не самый высокий показатель за все время. Еще в мае покупатели тратили на покупку жилья в среднем 4,8 млн рублей.
Топ-10 застройщиков и новостроек
В июле 2020 года столичные девелоперы продали жилья на сумму 76,8 млрд рублей — это на 40% выше, чем в июне 2020 года, но при этом на 23% ниже, чем в докризисном марте.
В годовой динамике снижение составило 12%. На Москву в старых границах пришлось 59% выручки (45,3 млрд рублей), на ТиНАО — 11,6% (8,9 млрд рублей).
Московская область обеспечила остальную выручку — 29,4% (22,6 млрд рублей).
В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 11 млрд рублей (16% рынка). На второй строке — Ingrad (5,5 млрд рублей, 8% рынка), замыкает тройку лидеров «Донстрой» (5,48 млрд рублей, 8% рынка). На первую десятку застройщиков пришлось 61% всей выручки июля.
В проектах с лучшими продажами реализовывалось от 127 до 204 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 18% всех сделок Московского региона.
Аналитики обращают внимание на то, что ни один из проектов Москвы в старых границах не попал в список лидирующих по продажам новостроек в июле. Причем почти половина лидеров — новостройки ТиНАО. Самый успешный проект июля — «Новоград Павлино» (более 200 сделок в месяц).
«Положительная динамика спроса второй месяц — следствие запуска льготного кредитования на новостройки, расширения лимита кредитования до 12 млн рублей, а также полноценной работы офисов продаж застройщиков.
Многие покупатели, особенно выбирающие дорогие объекты, не были готовы заключать сделки в режиме онлайн, поэтому в июле был реализован отложенный спрос в высоких бюджетах — это привело к росту среднего чека сделки на рынке старой Москвы».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Согласно опросам аудитории Циан, каждый пятый потенциальный покупатель после завершения режима самоизоляции поменял требования к выбору недвижимости. В первую очередь это коснулось площадей и планировок.
Клиенты стали искать жилье большей площади с небольшими, но изолированными комнатами, в которых можно организовать место для удаленной работы.
В результате средний бюджет сделки увеличивается из-за того, что покупатели выбирают более просторное жилье.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году
Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году /Е. Разумный
По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло в большей степени за счет существенного увеличения объема предложения и размера скидок на первичном рынке, а также торга – на вторичном.
Конец года не оправдал надежд на быстрое восстановление покупательской активности.
Официальная статистика говорит о том, что в уходящем году продажи как новостроек, так и вторичных квартир в Москве значительно просели.
По данным Росреестра, за январь – ноябрь 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.
При этом с наступлением осени отставание продолжило увеличиваться. В сентябре – ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем в ажиотажном 2014 году, и на 22% меньше, чем в спокойном 2013 году.
Несмотря на снижение покупательской активности, застройщики в 2015 г. продолжали наращивать объем предложения. Так, если в 2014 г. объем предложения вырос на 25,8%, то в 2015 г. – уже на 32,4%, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. «В прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66.
При этом цена предложения в отличие от прошлого года продемонстрировала отрицательную динамику. Это связано со значительными изменениями в структуре предложения. Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса.
Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка, которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения», – комментирует Богданюк. По его словам, именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10–15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом.
«В этом году рынком правил покупатель, который заинтересован в доступном предложении», – поясняет эксперт.
Сейчас в Москве, по подсчетам Est-a-Tet, в новостройках предлагается 475 корпусов общей площадью 2,662 млн кв. м. При этом объем предложения квартир увеличился на 41,2%, апартаментов – на 12,4%. О том, что столичный рынок резко демократизировался, говорит и первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: «По итогам 2015 г.
на рынке бюджетных новостроек зафиксирован рекордный объем предложения – более 1 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил около 75%». Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова уточняет, что без учета элитных новостроек на экспозиции в Москве сейчас находится 1,61 млн кв. м нового жилья.
Похожие данные приводит и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «За год предложение новостроек эконом-класса выросло на 70%, а комфорт-класса – почти в 5 раз».Она отмечает, что рывок в демократизации рынка произошел одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г.
объем жилья комфорт-класса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.
Однако такое резкое увеличение предложения стало скорее вынужденным. «Те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель.
А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе.
Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды», – говорит Калюжнова.
Государственное субсидирование ипотечной ставки, пожалуй, можно считать мерой года, которая помогла строительной отрасли избежать провала. «По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%.
Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%», – говорит Татьяна Шарова из «Бест-новостроя», отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%.
Даромир Обуханич из ГК «МИЦ» также говорит, что поддержка государства по субсидированию ипотечной ставки оказалась очень своевременной для рынка. «К марту 2015 г., когда власти объявили о старте программы субсидирования ипотечной ставки, рынок фактически встал», – говорит Обуханич.
По его словам, начиная с апреля 50% сделок в проектах ГК «МИЦ» совершалось именно по ипотеке. В «Бест-новострое» по ипотеке в течение года также совершалось до 60% сделок.
Активно стимулировали спрос и сами застройщики, предлагая различные скидочные и бонусные акции. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10–15%, а в некоторых проектах – со скидкой до 20%.
«В этом году застройщики начали предлагать новогодние скидки уже в ноябре. При этом ценовая политика, направленная на поддержание спроса, отмечается у подавляющего большинства игроков рынка.
Сейчас покупатели максимально внимательно выбирают проекты, и первостепенным остается цена вопроса», – говорит Обуханич.
Экспертные оценки того, насколько просела среднерыночная цена на столичные новостройки, разнятся.
По оценкам «Бест-новостроя», средневзвешенная цена предложения без учета дисконта на рынке новостроек Москвы с января по ноябрь снизилась на 6,5% (с 227 036 руб. за 1 кв. м до 212 247 руб. за 1 кв. м.
С учетом скидочных акций просадка цены оказывается глубже. Владимир Богданюк из Est-a-Tet без учета элитного сегмента оценивает снижение среднерыночной цены на 11%, «ИРН- консалтинг» – на 10–15%.
В наступающем 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г., считают участники рынка, значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика. «В 2016 г.
стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10–15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса нет и не предвидится», – считает Татьяна Калюжнова из «ИРН-консалтинга».
«Предпосылок для быстрого роста и кардинальных изменений на рынке нет. 2016 год будет достаточно сложным», – прогнозирует Обуханич из ГК «МИЦ».
Поддержать цены на столичные новостройки могло бы сокращение объема предложения жилья. Но пока застройщики продолжают заявлять о планах по выводу на рынок новых проектов.
При этом цена на раннем этапе строительства оказывается существенно ниже средней по рынку. «В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000–140 000 руб. за 1 кв. м.
Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и новой Москве», – говорит Калюжнова.
Вторичный рынок жилья Москвы в этом году приблизился к грани провала. По оценке Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в годовом выражении снизилось более чем на треть: по сравнению с сентябрем – ноябрем 2013 г. этот показатель снизился на 34%.
Причиной резкого снижения покупательской активности стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение платежеспособности населения, а также неготовность продавцов «вторички» быстро реагировать на рыночные изменения и идти на ценовые уступки покупателям.
По данным компании «Инком-недвижимость», за 11 месяцев 2015 г. число сделок на вторичном рынке жилья снизилось на 46%. «При этом постоянное снижение заявленных продавцами цен отмечается с мая, и за это время отрицательная коррекция ценовых показателей в базах данных составила 5,7 %», – говорится в отчете компании.
Доля продаж с дисконтом остается на максимальном уровне: 4 из 5 (80%) объектов, проданных в ноябре, были реализованы с дисконтом. Средний размер скидки – 9%. Только 11% реализованных объектов были проданы по заявленной стоимости.
Традиционное «предновогоднее» снижение потенциального спроса (он выражается в звонках и консультациях по выставленным на продажу объектам), как правило, наблюдается после 10 декабря, однако в нынешнем году такое замедление риэлторы отметили уже в конце ноября – начале декабря.
«С одной стороны, это объясняется снижением уровня платежеспособности населения, с другой – общим настроением участников рынка, которые, в отличие от привычной ситуации прошлых лет, сейчас не ждут серьезных перемен после новогодних праздников.
И в первую очередь не ждут увеличения цен на жилье в январе – феврале, а потому никуда не торопятся. С большой вероятностью можно говорить о том, что в декабре 2015 г.
вторичный рынок жилья избежит предновогоднего ажиотажа», – отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома, слова которого приводятся в отчете компании.
Любопытное изменение в этом году произошло со структурой спроса, которая показала, что покупатели с маленьким бюджетом или вовсе отказались от покупки вторичных квартир, или стали переориентироваться на новостройки, ипотечные ставки по кредитам на которые оказались более доступными (см. таблицу.
По оценке «Avito недвижимости», в текущем году спрос на самые дешевые квартиры в Москве стоимостью менее 1 500 000 руб. за 1 кв. м сократился на 9 п. п. – с 29% в 2014 г. до 20% в 2015 г. В то же время почти вдвое увеличилось число потенциальных покупателей дорогого жилья в сегменте более 300 000 руб. за 1 кв. м.
«Спрос на самое дешевое жилье в Москве стал снижаться сразу после роста курса доллара, подъема цен и ипотечных ставок в конце 2014 г. А при покупке дорогих квартир люди менее зависимы от ипотеки. Зачастую решение о приобретении элитной недвижимости носит инвестиционный характер, а необходимую сумму покупатели выводят из собственного бизнеса или сбережений.
Соответственно, в разрезе округов выросла доля более дорогих районов: ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и САО», – поясняет генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.
Жилья становится меньше
Переход на проектное финансирование оказал влияние на сокращение новых проектов по застройке жилья в Москве. Объем предложения квартир в новостройках за год сократился на 20%, став минимальным с осени 2015 года. Это происходит на фоне сохраняющегося повышенного покупательского спроса.
В феврале совокупный объем предложения жилья на первичном рынке Москвы составил 11,8 тыс. квартир, сократившись на 20% относительно аналогичного периода прошлого года. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики «Метриум». Относительно января значение сократилось на 10%.
Текущий объем предложения в компании называют минимальным с октября 2015 года (11,3 тыс. квартир), после которого показатель начал постепенно увеличиваться, достигнув пика в августе 2017 года (21,8 тыс.).
После текущий объем предложения стабилизировался, вернувшись к падению лишь в 2020 году.
Спад, по мнению аналитиков «Метриум», во многом объясняется тем, что застройщики начали выставлять на продажу меньше квартир. Так, осенью 2015 года в каждом из представленных на рынке проектов продавалось в среднем 340 квартир, то теперь только 131–201. Этот тренд во многом объясняется переходом рынка на проектное финансирование.
«Застройщики стали дробить проекты на маленькие кусочки: так проще строить дома по очереди и закрывать эскроу-счета при получении разрешения на ввод в эксплуатацию»,— рассуждает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
Риск низких продаж, который мог бы остановить стройку, при этом больше не влияет на поведение девелоперов, которые заинтересованы в том, чтобы держать в экспозиции оптимальный объем предложения, добавляет госпожа Литинецкая.
Коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов говорит и об общем замедлении активности застройщиков: переход на банковское финансирование оказался не для всех простым и некоторые компании были вынуждены отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов.
Одновременно, по словам Марии Литинецкой, девелоперы изменили парадигму застройки: теперь они стремятся к индивидуальному неймингу каждого построенного дома, уходя от схемы «застроить весь проект домами комфорт-класса».
Эти тенденции разворачиваются на фоне сохраняющегося повышенного спроса на рынке первичной недвижимости. Согласно оценкам Dataflat.ru, в феврале на первичном рынке в старых границах Москвы в рамках договоров долевого участия было продано 336,5 тыс. кв.
м квартир и апартаментов, это на 37% выше значения за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость первичной недвижимости без скидок за год выросла на 17%, до 272,2 тыс. руб. за кв. м, а оценочная выручка девелоперов достигла 91,6 млрд руб.
, увеличившись за аналогичный период на 60%.
Александра Мерцалова
В июле объем предложения на столичном рынке новостроек сократился на 5% — новости ерз.рф
Об этом говорят данные последнего аналитического обзора, подготовленного специалистами «БЕСТ-Новострой».
www.cont.ws
По расчетам авторов исследования в июле на территории старой Москвы выставлялось на продажу чуть более 2 млн кв. м квартир и 611 тыс. кв. м апартаментов в новостройках. По сравнению с июнем данный показатель снизился соответственно на 6% и 2%.
Также в исследовании отмечается, что по сравнению с предыдущим месяцем на 7% сократился объем выставленного на продажу столичного жилья бизнес-класса. Кроме того, на 5% уменьшилось количество квартир в новых и возводимых домах эконом- и комфорт-класса.
При этом в общей массе предложения продолжает доминировать комфорт-класс: по итогам июля покупателям предлагалось почти 940 тыс. кв. м в данном сегменте — или 16,3 тыс. квартир в составе 87 жилых комплексов.
www.f.mirkvartir.me
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой (на фото), сокращение объема жилья на столичном рынке новостроек в июле вызвано тремя главными причинами:
1) уходом с рынка ряда проектов, а также сокращением нового объема предложения в уже стартовавших проектах;
2) накопившемся отложенным спросом на жилье в период пандемии;
3) удешевлением ипотеки благодаря господдержке, что дополнительно стимулировало спрос на московское жилье.
www.tsargrad.tv
При этом, как ранее со ссылкой на аналитиков БЕСТ-Новострой уже отмечал портал ЕРЗ.РФ, по сравнению с июнем средняя цена 1 кв. м на столичном рынке новостроек практически не изменилась:
• в массовом сегменте (квартиры) — 177,8 тыс. руб., за 1 кв. м (+0% к июню);
• в бизнес-классе (квартиры) — 267,1 тыс. руб. (+1%);
• в элитном сегменте (квартиры) — 1 млн руб. (+0%);
• в эконом-классе (апартаменты) — 159,1 тыс. руб. (—4%);
• в комфорт-классе (апартаменты) — 179 тыс. руб. (+0%);
• в бизнес-классе (апартаменты) — 257 тыс. руб. (+1%).
www.pressuha.ru
Другие публикации по теме:
Эксперты: в июле цена «квадрата» в столичных новостройках массового сегмента практически не изменилась
Эксперты: квадратный метр в столичных новостройках за год подорожал на 7% — до 180,4 тыс. руб.
Эксперты: Спрос на рынке новостроек Московского региона восстановится не раньше весны 2021 года
Эксперты: В ТиНАО за год в три раза выросло число новых проектов, выставленных на продажу
Объем столичного жилья, реализуемого по схеме эскроу, в июне вырос на четверть
Столичная «первичка» растет в цене, при этом почти не теряя в объемах
Продажи жилья в старых границах Москвы: в июне рынок оживился
В новой москве объем предложения сокращается, а цены растут — финансовая газета
В отчетном периоде Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) на продажу вышел новый проект – «Аквилон Парк», а также были открыты продажи в 7-ми новых корпусах.
Тем не менее суммарный объем предложения на первичном рынке снизился на 5,7%, составив 460,2 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции, по итогам марта также уменьшилось (на 2,9% до 8,22 тыс. шт.).
Количество продающихся корпусов при этом выросло в марте до 166 штук (+5,7%). Такие данные приводит компания «МИЭЛЬ-Новостройки».
В марте 2019 года традиционно максимальный объем предложения приходился на комфорт-класс: 87,1%, за месяц его доля выросла на 1,5 процентных пункта (п.п.). Доля эконом-класса показала снижение в размере 0,1%, до 10,9%. Доля бизнес-класса потеряла 1,5% и опустилась до уровня 2,1%.
За исследуемый период доля студий и 1-комнатных квартир в общей структуре предложения прибавила 3,5 п. п. (с 33,0% до 36,5%). Доля 2-комнатных лотов снизилась с 41,0% до 40,5%. Доля 3-комнатных квартир потеряла 2,7 п.п. (до 19,5%). Доля многокомнатных квартир в марте снизилась на 0,3% и составила 3,5%.
По итогам марта 2019 года на фоне изменений в структуре предложения на первичном рынке Новой Москвы средняя площадь выставленных лотов снизилась (-2,9%) и составила 56 кв. м.
«По итогам марта 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья ТиНАО составила 121,9 тыс. руб., – констатирует генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – За прошедший месяц средневзвешенная цена 1 кв. м. выросла на 3,3%, а вот относительно марта 2018 года средневзвешенная цена 1 кв. м. выросла на целых 23%».
В сегменте эконом-класса средневзвешенная цена за месяц не изменилась, составив, как и в феврале, 104,5 тыс. руб. за «квадрат». В сегменте комфорт-класса цена прибавила 3,7% и достигла значений 123,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Средневзвешенная цена новостроек бизнес-класса в марте выросла на 5,1% и составила 129,2 тыс. руб. за «квадрат».
В марте 2019 года средневзвешенная цена НАО была равна 123,5 тыс. руб. за квадратный метр, прирост относительно февраля составил 3,4%. Средневзвешенная цена ТАО в исследуемый период прибавила 0,6%, составив 76,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
По словам Натальи Шаталиной, на территории Новой Москвы в марте начались продажи в 7-ми новых корпусах, также на рынок вышел один новый проект, таким образом, предложение пополнилось 1,1 тыс. квартир только в новых объектах.
«Тем не менее общий объем предложения заметно снизился за счет вымывания с рынка наиболее ликвидных лотов. Так, по количеству квартир снижение составило 2,9%, по площади – 5,7%, − резюмирует она.
− Структура предложения на рынке новостроек Новой Москвы остается неизменной, постоянным лидером в данной локации являются новостройки комфорт-класса, их доля в марте составила 87,1%».