— Олег Владимирович, какова ситуация на рынке новостроек Крыма?
— Спрос на жилье в Крыму устойчиво растет, в обозримом будущем эта тенденция будет сохраняться. По сравнению с другими регионами России — например, с тем же Краснодарским краем — у нас не так много строящихся объектов.
Во многом это связано с дефицитом земли и трудностями при выдаче разрешений на строительство. Число желающих жить в Крыму и Севастополе постоянно увеличивается, а предложение на рынке не успевает за спросом. Это приводит к тому, что половина квартир продается уже едва ли не в день, когда стартуют продажи объекта.
Такой дисбаланс и вызывает устойчивый рост цен на крымскую недвижимость. На повышение цен повлияло также и внедрение системы проектного финансирования, которая уменьшила риски дольщиков, но вызвала рост издержек у застройщиков.
ЖК «Доброгород» (Севастополь)
— Расскажите, как ваша компания пережила прошлый год, период пандемии?
— Прошлый год, особенно его первая половина, был непростым для строительной отрасли в целом. Не обошли трудности стороной и нашу компанию.
Какое-то время из-за режима самоизоляции работы практически стояли, начались проблемы с поставками стройматериалов и оборудования, во взаимодействии с государственными органами. К счастью, на обязательствах перед клиентами это не сказалось.
Все объекты мы сдали по графику в соответствии с договорами, а некоторые даже раньше срока. Режим самоизоляции оказался стимулом, который позволил оперативно внедрить новый сервис — онлайн-оформление сделок.
Серьезным подспорьем стало введение государственной программы льготной ипотеки под 6,5%. Это помогло быстро восстановить спрос на строящееся жилье.
«Семейный микрорайон — комфортная и безопасная среда для жителей»
— Сколько сейчас проектов в портфеле компании?
— В настоящее время мы ведем строительство 10 новых жилых комплексов в крупных городах Крыма. Всего же с момента основания компании «ИнтерСтрой» в 2004 году в эксплуатацию сдано более 60 объектов общей площадью более 800 тыс. кв. м. В этом году появятся и новые проекты, прежде всего в Севастополе и Ялте.
Например, очередные этапы ЖК «Доброгород», которые продолжат концепцию семейного микрорайона на улице Токарева в Севастополе. Проект включает возведение 8-этажных жилых домов и особую организацию внутреннего пространства: «двор без машин», умные технологии, качественное озеленение.
Это один из немногих объектов, где предусмотрены студии различной площади.
ЖК «Вишневый сад» (Ялта)
В центре Ялты запланировано возведение долгожданного объекта — ЖК «Вишневый сад» — четыре 16-этажных дома с отдельным подземным паркингом. Тут мы тоже предлагаем покупателям студии.
Кроме того, наиболее популярные планировки — одно- и двухкомнатные просторные квартиры.
Главная особенность этого жилого комплекса — шаговая доступность от знаковых достопримечательностей Ялты: набережной имени Ленина, Ливадийского парка, океанариума, дачи Чехова и других.
— Вы строите курортные кварталы клубной концепции. Это апартаменты или квартиры? Чем отличается жилье в этих проектах?
— Такие объекты отличаются особой внутренней средой. Над их концепцией работает целая команда проектировщиков, архитекторов, дизайнеров. Керамогранитные вентилируемые фасады не только придают индивидуальность внешнему облику домов, но и поддерживают комфортную температуру внутри зданий на протяжении всего года.
В этих объектах закрытая территория, охраняемый или подземный паркинг, видеонаблюдение. В квартирах панорамные окна и просторные кухни. Детские и спортивные площадки, зоны озеленения и прогулочные дорожки отвечают современным стандартам обустройства жилых комплексов комфорт-класса. В этих объектах всё — вплоть до адресных табличек и формы скамеек — продумывается до мелочей.
ЖК «Континенталь» (Севастополь)
Сейчас мы реализуем курортную недвижимость в двух подобных объектах, которые находятся в Севастополе. Это клубный дом «Континенталь» в районе парка Победы и комплекс апартаментов «Адмиральская лагуна», расположенный рядом с Солдатским пляжем.
— У компании есть опыт реконструкции бывшей промзоны и создания ЖК «Доброгород». Что самое сложное при работе над подобными проектами?
— ЖК «Доброгород» — знаковый объект компании «ИнтерСтрой» за последние годы. Это первый случай реновации промышленной территории в Севастополе. На месте автотранспортного предприятия, которое было перемещено на окраину города, по трехстороннему соглашению с правительством города началась застройка территории современными жилыми комплексами.
ЖК «Доброгород» (Севастополь)
Перед началом строительства проводилась масштабная работа по расчистке территории, демонтажу зданий и конструкций. Так как ранее эта зона была нежилой, нам пришлось с нуля прокладывать все коммуникации, организовывать подъездные пути.
Сейчас это крупнейший в Севастополе семейный микрорайон, его отличительная особенность — комфортная и безопасная среда для жителей.
Здесь впервые внедряются умные технологии: видеонаблюдение, видеодомофоны, контроль доступа в дома, умное освещение и т.д.
Парковки вынесены за пределы дворов, установлены современные детские площадки, организованы велодорожки и проведено качественное озеленение.
«Цены на жилье у моря традиционно выше»
— «ИнтерСтрой» работает в семи городах. Насколько различаются рынки недвижимости в этих городах, где жестче конкуренция, где выше цены на жилье?
— Конкуренция на территории Крымского полуострова пока не очень развита, крупных компаний единицы. Традиционно выше цены на жилье у моря — прежде всего в Севастополе и Ялте.
В то же время в других приморских городах — Евпатории, Алуште, Феодосии, активность в которых наблюдается в основном в летний сезон, ценник ниже. Допустим, в Севастополе цены на квартиры в наших объектах стартуют от 85 тыс. рублей за 1 кв. м, а ближе к морю — от 92,5 тыс.
рублей за «квадрат». А в видовом ЖК «Семейный» в Алуште квартира обойдется существенно дешевле — от 72 тыс. рублей за 1 кв. м.
Большим спросом пользуется жилье в столице Крыма — Симферополе, стоимость квартир сопоставима с севастопольскими.
ЖК «Симфония» (Симферополь)
Например, у нас есть большой выбор квартир в двух объектах в тихом центре города, на улице 51-й Армии, — ЖК «Симфония» и ЖК «Ботаника». Стоимость 1 кв. м составляет около 80 тыс. рублей.
— Как вы выбираете площадки для строительства?
— Географическое расположение не имеет большого значения. Покупатели есть и на жилье у моря, и на объекты в спальных районах, и в центре городов. Обязательно требуется хорошая транспортная доступность, наличие социальных и коммерческих объектов. В любом случае это должно быть место с уже развитой инфраструктурой или перспективами для ее создания.
Мы обязательно вносим свой вклад в развитие инфраструктуры. Так, в районе ЖК «Доброгород» построили собственную котельную, которая обеспечит теплоснабжением несколько жилых домов. На улице Токарева будут возведены школа и детский сад. Уже ведется строительство детского сада на улице Хрусталева.
Ранее компания «ИнтерСтрой» сдала в эксплуатацию здание современной музыкальной школы, где юные жители Севастополя будут получать образование по творческим направлениям.
— Какие квартиры наиболее востребованы? Есть ли в ваших проектах студии? Какой они площади?
— Всегда популярно малогабаритное жилье — однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Они продаются быстрее остальных благодаря более доступной цене. Также существует высокий спрос на студии, особенно среди молодежи. Часто они становятся первым собственным жильем и для молодых семей.
ЖК «ЯлтаПарк» (Ялта)
Студии представлены в таких наших севастопольских объектах, как ЖК «Ореховый» на улице Горпищенко и уже упомянутом ЖК «Доброгород». В Крыму это ялтинские объекты ЖК «ЯлтаПарк» и «Вишневый сад», а также ЖК «ЦентрПарк» в Евпатории.
«Треть покупателей в Крыму — жители с «материка»
— Какую долю среди ваших клиентов занимают иногородние покупатели? Откуда приезжают люди в Крым?
— Примерно треть покупателей — жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири.
— Какие требования предъявляют покупатели к квартирам в Крыму? Насколько важны видовые характеристики, расположение (максимально близко к береговой линии), наличие в квартире балкона или террасы?
— Покупатели бывают разные. Кому-то важно расположение дома — ближе к морю или центру. Для семей имеют значение расположенные поблизости школы, детсады и медицинские учреждения. Многие берут жилье для последующей сдачи в аренду и пытаются сэкономить при покупке, выбирая наиболее бюджетные варианты.
ЖК «ЦентрПарк» (Евпатория)
— Какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в одном из ваших проектов?
— Мы сотрудничаем со всеми крупнейшими банками, которые работают в Крыму и Севастополе, — «Российским национальным коммерческим банком», банком «Россия», Генбанком. По некоторым объектам банки предоставляют специальные условия со сниженной процентной ставкой. Это лучше выяснить индивидуально, проконсультировавшись у менеджеров отдела продаж.
— Вы занимаетесь управлением своих объектов?
— Обязательно. После сдачи объектов не бросаем своих клиентов и передаем дома на обслуживание в нашу управляющую компанию «ИнтерУют».
Это позволяет оперативно реагировать на возникающие вопросы, связанные с коммунальным хозяйством. При необходимости жильцы могут обращаться не только в УК, но и в центральный офис застройщика.
Благодаря такому взаимодействию получаем обратную связь и о качестве строительства, и о качестве обслуживания домов.
sevastopol.cian.ru
Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика
- Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме
На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
До старта продаж. Минимальная цена
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.
Преимущества договора бронирования
Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы возврат денег был прописан.
Этап котлована. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
Квартиру придется ждать несколько лет
Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности
Меньше срок ожидания квартиры
Цена все еще меньше, чем в готовом доме
Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности
Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
- Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
- Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Посмотреть список аккредитованных новостроек
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Преимущества покупки квартиры в сданном доме
Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
Заселиться можно в ближайшие сроки
Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории
Недостатки покупки квартиры в сданном доме
Дороже, чем в строящемся доме
В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт
- Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
- Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
- Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
- Всегда внимательно читайте договоры
Подайте заявку на ипотеку до 31 августа 2018 года и получите возможность воспользоваться специальными летними ставками по ипотеке при покупке квартиры в новостройке.
Рекомендуем
Тест: ипотека или аренда — что выбрать?
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке
Была ли эта статья полезна?
Пять крупнейших застройщиков контролируют половину подмосковного рынка жилья
Количество лотов в экспозиции – нестабильный параметр. Скачкообразное повышение темпа продаж или вывод нового корпуса могут существенного изменить его всего за несколько недель. К тому же эти значения необходимо воспринимать в контексте общей динамики проекта.
Обширная выборка может быть признаком не столько крупных запасов недвижимости, сколько слабого интереса к ней со стороны покупателей. Тем не менее, данные по объему наличного предложения дают адекватное представление об удельном весе компании на местном строительном рынке.
Лидерство ГК «ПИК» ожидаемо и неоспоримо. В 17 проектах, реализуемых под этим брендом, на сегодняшний день сосредоточено более 4,8 тыс. лотов.
Самым большим выбором жилья среди всей подмосковной флотилии выделяется ЖК «Жулебино парк» в Люберцах – там в продаже находится свыше 700 лотов.
По 400+ квартир насчитывается в жилищных фондах ЖК «Белая Дача парк» (Котельники), ЖК «Измайловский лес» (Балашиха), ЖК «Ярославский» (Мытищи) и ЖК «Восточное Бутово» (Ленинский городской округ).
В десяти корпусах ЖК «Столичный» готовый к реализации объем предложения достигает 1,9 тыс. лотов. Это делает его крупнейшим хабом новой жилой недвижимости в регионе.
Каждая двенадцатая квартира в Подмосковье продается именно по этому адресу. Собственно, он и вывел компанию «Главстрой» на вторую строчку в рейтинге застройщиков с самой большой экспозицией.
Во втором проекте девелопера – ЖК «Героев» – экспонируются немногим более 100 квартир.
Еще четыре застройщика располагают фондами, превышающими тысячу единиц. Так, продуктовая линейка Группы «Самолет» включает 1,7 тыс. квартир в пяти проектах. У ГК «Гранель» в девяти проектах собрано 1,5 тыс. квартир. ГК «ФСК» может предложить своим клиентам выбор из 1,3 тыс. квартир в восьми проектах.
Вместе с ГК «ПИК» и «Главстроем» эти девелоперы образуют пятерку боссов подмосковного рынка, которая формирует почти половину всего объема предложения. Совсем близко к топ-5 подошел «Сити-XXI век». Его актуальные запасы оцениваются в 1,2 тыс.
квартир – это фонды трех миниполисов («Дивное», «Рафинад» и «Серебрица»), а также остатки в некоторых старых комплексах.
Седьмую-девятую строчки разделили «Тройка РЭД», концерн «ЮИТ» и ГК «Инград». Приоритетом для «Инграда» стало расширение присутствия в южной части Москвы, поэтому в области удельный вес его недвижимости постепенно понижается.
Вместе с тем, застройщик продолжает демонстрировать умеренную активность. В частности, на рынок были выведены 8-й и 9-й корпуса в ЖК «Одинград» (квартал «Семейный»), а также 22-й корпус в ЖК «Новое Пушкино». От этого пополнения осталось 84 лота.
Всего под брендом ГК «Инград» продается около 800 квартир. Чуть больше объектов нужно продать концерну «ЮИТ», который летом прошлого года анонсировал свое отступление из Московского региона. А вот «Тройка РЭД» будет только насыщать подмосковную экспозицию новыми продуктами.
К действующей линейке из шести проектов скоро добавятся ЖК «Облака 2» (1906 лотов) и «Видный берег 2» (3500 лотов).
Замыкает первую десятку ГК «МИЦ», которая все активнее вкладывается в освоение столичных площадок. Однако наличие в портфеле такого гиганта, как «Новоград Павлино»(615 квартир в шести корпусах по состоянию на конец июля), позволит застройщику еще довольно долго удерживаться среди лидеров подмосковного рынка.
Отметим также концерн «Русич», который является застройщиком ЖК «Новые Котельники». Это третий по актуальному объему предложения проект в регионе. С показателем в 684 квартиры он уступает только ЖК «Столичный» и ЖК «Жулебино парк».
В исследовании учитывалось актуальное предложение от застройщиков в сданных и строящихся жилых комплексах.
Пять крупнейших застройщиков контролируют половину подмосковного рынка жилья
Согласно подсчетам Urbanus.ru, на первичном рынке Подмосковья в настоящее время представлено порядка 23 тыс. квартир и апартаментов. 90% от этого объема сконцентрировано в жилых комплексах 20 крупнейших застройщиков.
Количество лотов в экспозиции – нестабильный параметр. Скачкообразное повышение темпа продаж или вывод нового корпуса могут существенного изменить его всего за несколько недель. К тому же эти значения необходимо воспринимать в контексте общей динамики проекта.
Обширная выборка может быть признаком не столько крупных запасов недвижимости, сколько слабого интереса к ней со стороны покупателей.
Тем не менее, данные по объему наличного предложения дают адекватное представление об удельном весе компании на местном строительном рынке.
Лидерство ГК «ПИК» ожидаемо и неоспоримо. В 17 проектах, реализуемых под этим брендом, на сегодняшний день сосредоточено более 4,8 тыс. лотов.
Самым большим выбором жилья среди всей подмосковной флотилии выделяется ЖК «Жулебино парк» в Люберцах – там в продаже находится свыше 700 лотов.
По 400+ квартир насчитывается в жилищных фондах ЖК «Белая Дача парк» (Котельники), ЖК «Измайловский лес» (Балашиха), ЖК «Ярославский» (Мытищи) и ЖК «Восточное Бутово» (Ленинский городской округ).
В десяти корпусах ЖК «Столичный» готовый к реализации объем предложения достигает 1,9 тыс. лотов. Это делает его крупнейшим хабом новой жилой недвижимости в регионе.
Каждая двенадцатая квартира в Подмосковье продается именно по этому адресу. Собственно, он и вывел компанию «Главстрой» на вторую строчку в рейтинге застройщиков с самой большой экспозицией.
Во втором проекте девелопера – ЖК «Героев» – экспонируются немногим более 100 квартир.
Еще четыре застройщика располагают фондами, превышающими тысячу единиц. Так, продуктовая линейка Группы «Самолет» включает 1,7 тыс. квартир в пяти проектах. У ГК «Гранель» в девяти проектах собрано 1,5 тыс. квартир. ГК «ФСК» может предложить своим клиентам выбор из 1,3 тыс. квартир в восьми проектах.
Вместе с ГК «ПИК» и «Главстроем» эти девелоперы образуют пятерку боссов подмосковного рынка, которая формирует почти половину всего объема предложения. Совсем близко к топ-5 подошел «Сити-XXI век». Его актуальные запасы оцениваются в 1,2 тыс.
квартир – это фонды трех миниполисов («Дивное», «Рафинад» и «Серебрица»), а также остатки в некоторых старых комплексах.
Седьмую-девятую строчки разделили «Тройка РЭД», концерн «ЮИТ» и ГК «Инград». Приоритетом для «Инграда» стало расширение присутствия в южной части Москвы, поэтому в области удельный вес его недвижимости постепенно понижается.
Вместе с тем, застройщик продолжает демонстрировать умеренную активность. В частности, на рынок были выведены 8-й и 9-й корпуса в ЖК «Одинград» (квартал «Семейный»), а также 22-й корпус в ЖК «Новое Пушкино». От этого пополнения осталось 84 лота.
Всего под брендом ГК «Инград» продается около 800 квартир. Чуть больше объектов нужно продать концерну «ЮИТ», который летом прошлого года анонсировал свое отступление из Московского региона. А вот «Тройка РЭД» будет только насыщать подмосковную экспозицию новыми продуктами.
К действующей линейке из шести проектов скоро добавятся ЖК «Облака 2» (1906 лотов) и «Видный берег 2» (3500 лотов).
Замыкает первую десятку ГК «МИЦ», которая все активнее вкладывается в освоение столичных площадок. Однако наличие в портфеле такого гиганта, как «Новоград Павлино»(615 квартир в шести корпусах по состоянию на конец июля), позволит застройщику еще довольно долго удерживаться среди лидеров подмосковного рынка.
Отметим также концерн «Русич», который является застройщиком ЖК «Новые Котельники». Это третий по актуальному объему предложения проект в регионе. С показателем в 684 квартиры он уступает только ЖК «Столичный» и ЖК «Жулебино парк».
Источник новости: Портал по жилой городской недвижимости Urbanus.ru
Почему половину квартир, выставленных на сайтах недвижимости, нельзя купить?
Эксперт в сфере недвижимости Сергей Смирнов — о том, что сегодня ждёт самостоятельного покупателя.
Любимый ответ покупателя на предложение риелтора о консультации таков: «Я всё вижу сам! Сегодня все есть на “Циан” и “Авито”! Вы нам зачем?» Попробуем разобрать всю бесперспективность самостоятельных поисков недвижимости в попытке экономить на оплате эксперта.
Полина Васильева
Рекламируется и продается — процессы разные
Первое, что нужно усвоить самостоятельному покупателю: между глаголами “рекламируется” и “продается” — пропасть. Продавцы недвижимости выставляют объект в рекламу, ориентируясь не на статистику сделок, а на цены таких же рекламируемых квартир. Цели «продать» у большинства собственников нет никакой – они вышли попробовать, «авось» кто найдётся.
Любимый аргумент — «Мы никуда не спешим, квартира ждёт своего покупателя». Никуда не спешащие люди, естественно, не будут готовы реагировать на ваши доводы о «приемлемости» цены.
Скрытый конфликт собственников – пустая трата времени
Треть квартир, которые выходят в рекламу, продаются собственниками в обход желания родственников. Представьте себе: квартира принадлежит на правах наследства брату и сестре.
Брат не живёт в квартире и не пользуется своей долей. Жена брата пилит его – давай продадим и заберём свои деньги. В квартире живёт сестра и её с точки зрения быта всё устраивает.
Брат уговорил сестру выставить квартиру в рекламу.
Вопросы:
- согласится ли сестра продать по рыночной цене?
- будет ли она содействовать быстрой продаже?
Естественно, когда вы придёте смотреть такую квартиру, вас ждёт «тёплый приём» сестры.
Задавая правильные вопросы о составе собственников и их целях, эксперт быстро понимает: здесь сделки не будет. Такие «разъезды собственников» встречаются в 1/3 продаваемых квартир.
1/5 квартир — с проблемными документами
Каждая пятая квартира, выставленная в рекламу, имеет такой «набор» документов, что купить объект не получится ни с одним ипотечным банком — ни одна страховая компания не одобрит риски по сделке.
Часть квартир находится в залоге у банков, и снять обременение с продаваемой квартиры без привлечения экспертов не получится.
Более того, если квартира покупается с привлечением ипотечного кредита, то купить квартиру, заложенную в другом банке, будет крайне проблематично.
Сложные альтернативные сделки – то ещё приключение для покупателя
Как вам такое: купить трёхкомнатную квартиру у собственников, которые после продажи покупают одновременно три квартиры. Таким образом, вы будете передавать денежные средства не продавцам квартиры, а по частям собственникам тех квартир, которые нужны собственникам. Это мы вам описали сделку прошлой недели. И таких сделок на рынке 50%.
Как выяснить, что вас ждёт
Когда отправляетесь в «самостоятельное плавание», следует заучить четыре вопроса, которые надо задавать всем собственникам:
- Сколько собственников?
- Какие правоустанавливающие документы у каждого собственника?
- Какова цель продажи объекта?
- Все ли собственники согласны на продажу и с ценой?
Если вы не получили внятного и понятного ответа хотя бы на один из вопросов, разворачивайтесь и ищите другую недвижимость.
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Почему вам никогда не достанется лучшая квартира в новостройке
Возликовав в душе, вы названиваете инвестору, узнаёте, что наконец-то в районе появится новое жильё, да ещё по приличным ценам — а вы как раз планировали удачно вложиться в новостройку. Вас заносят в лист ожидания, минует месяц-другой-третий… Тишина.
Проходит ещё какое-то время и вдруг, случайно вы узнаёте, что вот-вот открываются продажи. Дождавшись часа Х, появляетесь в офисе продаж и смотрите на сетки предлагаемых квартир, которые вручил вам менеджер. Глаза лезут на лоб от удивления — оказывается, уже значительная часть квартир находится под пометкой «продана», «забронирована» или просто не имеет цены (т. е. отсутствует в продаже).
Как же так?! Вроде вы — один из первых, и вам здесь должны достаться самые «сливки». Самая удачная планировка, самый лучший вид, самые привлекательные условия. Но…
Особенно обидно видеть, что у купленных квартир стоят какие-то совсем низкие цены, а вам предлагают откровенно подорожавший товар. Такое бывает, хоть и нечасто.
Если вы уже не в первый раз пытаетесь проинвестировать средства, то сможете приметить некую систематичность происходящего. За редчайшим исключением «поймать» полный лист квартир на продажу вам не удастся.
В чём дело и как поймать птицу удачи в новостройках?
Как устроена организация продаж новостроек?
Прежде всего, оговоримся, что у каждого застройщика всё может быть сделано по-своему. Выделим лишь часто встречающиеся черты.
Во-первых, застройщик никогда не заинтересован выкладывать полный объём квартир в продажу, если хоть на йоту сомневается в точности проставленных цен. Но будет пробовать н небольшой выборке квартир, которую первой и увидят покупатели. Это аксиома.
Во-вторых, застройщик, даже будучи уверенным в своих ценах, всё равно зарезервирует часть квартир для своих особых целей. Очень часто это, действительно, самые лучшие квартиры. Их он выставит в самый последний момент с целью снять самую высокую маржу. В прошлое десятилетие квартиры этого т.н. «директорского резерва» могли использоваться для продажи и даже подарков «нужным людям».
В-третьих, застройщик может раздробить объём квартир, если использует 1–2 риэлторов и имеет при этом свой отдел продаж. Понятно, что в этом случае квартиры при выводе в продажу будут разнесены по времени.
В-четвёртых, застройщик кое-что соображает в маркетинге и понимает, что единомоментный вывод большого объёма квартир на рынок не способствует ни желанному ажиотажу, ни росту цен.
Тут, конечно, он находится между Сциллой и Харибдой: с одной стороны, для хороших продаж нужно иметь приличный ассортимент, а с другой стороны покупателю лучше не показывать, что квартир много и есть шанс, что на них снизят цены.
Какие бывают этапы продаж квартир?
Есть ещё нюансы. В большей степени они присущи рынку дорогих квартир и ЖК в престижных районах.
Часть квартир может быть просто распродана «по своим людям». Это, к примеру, друзья/родственники застройщика, те самые «нужные люди», топ-менеджеры самой компании (в порядке поощрения). Словом, этап продаж, куда вам путь заказан, и с этим ничего не поделать. Разве что крепко подружиться с нужным застройщиком.
Следующий этап — т.н. «закрытые продажи». Они не афишируются на рынке. Фактически, это тестовые продажи по узкому списку, в который вполне реально попасть. Однако просто попросить записать себя в лист ожидания здесь недостаточно.
Закрытые продажи нужны обычно либо для сбора определённой суммы, с которой стартует тот или иной этап стройки, либо на них отрабатывается маркетинговая стратегия/цены. В некоторых случаях небольшие объекты в принципе не попадают в открытую продажу — хватает тех покупателей, которых за руку приводят риэлторы-партнёры.
Попасть на закрытые продажи можно, если вам удалось своей настойчивостью убедить риэлторов или менеджеров, что, во-первых, вы реальный покупатель, нацеленный на данный объект, и, во-вторых, вы примете те условия игры, которые вам предложат (причём, не всегда они вам понравятся). Это может быть и дополнительная комиссия брокеру, и не слишком удобный договор или способ расчёта. Однако на закрытых продажах вы можете попасть на очень привлекательные инвестиционные цены.
Третий этап — это обычные открытые продажи. Тут всё понятно…
Как поймать птицу удачи?
Прежде всего, используйте механизм предварительного бронирования в новостройке, если его вам предложат. Более того, уже при первом контакте обозначьте желание забронировать определённую квартиру. Не факт, что она вам достанется в конечном итоге, но сделать это всегда стоит.
Второй момент, есть такая штука как личный контакт. Очень хорошо, если вы его наладите с начальником отдела продаж. Или таким менеджером, который является ключевым по всем признакам. Поздравления с Новым Годом (Днём риэлтора) и маленькие милые подарки ни к чему не обязывают, но прекрасно освежают память о вас. И будет лучше, если вас ещё запомнят платежеспособным и солидным клиентом.
Очень неплохо, если вы заявитесь как потенциальный покупатель сразу нескольких квартир. Это выделит вас среди прочих желающих сделать удачную покупку и, возможно, именно вам сделают первый звонок по листу ожидания.
Наконец, последний совет: очень часто лучшие квартиры появляются в конце.
Так что не нужно паниковать, а, посетив отдел продаж, настойчиво обозначить свой интерес к определённой квартире, которая ещё не попала в продажу.
И интерес этот стоит время от времени обозначать — звонками или визитами. Попадёт застройщик в кассовый разрыв и вам сделают предложение, от которого вы уже не сможете отказаться.