Спрос на аренду в целом снизился, однако популярность помещений свободного назначения в пандемию наоборот росла, следует из исследования «Авито Недвижимости». При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась, несмотря на кризис. Рассказываем, как изменился рынок за год — и почему.
В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади — на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и помещения свободного назначения (ПСН) — на 12%.
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Доля купли-продажи коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Доля аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости в 2020 году
| Офис | 53 443 |
| ПСН | 53 443 |
| Склад | 39 764 |
| Торговая площадь | 52 555 |
| Офис | 786 |
| ПСН | 569 |
| Склад | 250 |
| Торговая площадь | 819 |
Рост стоимости коммерческих помещений может быть связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Кроме того, рост средних цен может быть связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего, объясняют аналитики Knight Frank.
Особой популярностью пользовались помещения свободного назначения (ПСН): их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды — 36%.
В ПСН располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов.
Кроме того, ПСН часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома, отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости».
По методике «Авито», спрос на коммерческую недвижимость — это число запрошенных контактов продавца от потенциальных покупателей. Учитывали объявления, размещённые на «Авито».
Спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. На рынке аренды в лидерах роста — Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%).
В большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве — сразу на 7%.
Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости в России в 2020 году
Подпишитесь на нас в Telegram
2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности
Экспертные мнения по пятницам: бизнес-парки как альтернатива офисным центрам
Ровно десять лет назад в Москве открылся первый бизнес-парк – Дербеневский. За прошедшее десятилетие российский бизнес уже успел оценить преимущества этого формата. Насколько востребованы сейчас бизнес-парки и в чём их преимущества перед привычными офисными зданиями, порталу Urban Look рассказали эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Эвелина Ишметова
заместитель генерального директора компании RRG
Формат бизнес-парков актуален. Другое дело, что многие компании с удовольствием бы работали в таком формате в центральных частях города, но строить бизнес-парки разумнее за пределами городов.
Там цена земли ниже, и, как следствие, ставки аренды на офисные помещения тоже ниже. Основная идеология бизнес-парка подразумевает именно невысокие ставки, большие площади этажа, удобную обширную парковку, большую площадь озеленения территории.
Наличие складских, лабораторных, гостиничных и других корпусов – опционально.
Андрей Канаев
заместитель руководителя проекта «К2 Бизнес-парк»
Как правило, бизнес-парки располагаются за пределами центра, вдали от плотной городской застройки и обладают просторной озелененной территорией, что позволяет арендаторам из «каменных джунглей» на контрасте ощутить комфорт работы в бизнес-парке.
Загородная обстановка и обилие зеленых насаждений благоприятно сказывается на эмоциональном состоянии сотрудников и их производительности. Бизнес-парки также снимают напряженность с парковкой.
За счет большей по сравнению с центральными объектами территории бизнес-парки позволяют разместить большее количество автомобилей, а для тех, кто пользуется общественным транспортом, предусмотрены шаттлы, доставляющие сотрудников к дверям офисного парка.
Бизнес-парк мотивирует сотрудников проводить больше времени на своей территории, поскольку большинство таких объектов обладают собственной обширной инфраструктурой, удовлетворяющей все ежедневные потребности арендаторов: у сотрудников нет необходимости отвлекаться на поиск аптеки, химчистки, салона красоты, банкоматов и прочих необходимых объектов, все они находятся под рукой. Наиболее популярными инфраструктурными объектами являются точки общественного питания, причем помимо столовой желательно наличие альтернативного кафе, химчистка, мини-маркет. Спросом также пользуются фитнес-центры, но в данном случае многое зависит от наличия подобных объектов в ближайшем окружении.
В настоящее время формат бизнес-парков становится все ближе российскому потребителю.
Конечно, многие российские компании все еще стоят перед выбором между качественным и комфортным офисом в бизнес-парке и дорогим помещением в устаревшем административном здании в центре. Но этот психологический барьер постепенно ослабевает.
Крупные иностранные компании, напротив, все чаще рассматривают возможность если не полностью разместить свою штаб-квартиру в бизнес-парке, то, по крайней мере, перенести туда «бэк-офис».
Анна Данченок
заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar
Сам формат бизнес-парка не оказывает существенного влияния на выбор арендаторов, если объект не является качественным продуктом и не обладает отличительными конкурентными преимуществами. Так, в Москве достаточно много бизнес-парков, образованных на базе заводских территорий, качество которых не соответствует требованиям к офисной недвижимости.
Бизнес-парк — это не только единая инфраструктура, но еще и единая среда, и чем более однородной она является, тем более успешным становится весь проект.
Например, дизайн-завод «Флакон» тоже по сути является разновидностью бизнес-парка, однако, именно узкая специализация на креативный класс сделала этот проект успешным на фоне конкурентов, несмотря на не самую простую локацию. Аналогичный пример – «Арт-плей».
Это подтверждается высокой заполняемостью и адекватным уровнем арендных ставок, поддерживаемых на объекте.
Инфраструктура в свою очередь дает бизнес-паркам необходимые конкурентные преимущества, если соответствует спросу со стороны арендаторов.
В большинстве бизнес-парков в обязательном порядке предлагается паркинг (как правило, парковочный коэффициент в парках выше за счет большей площади участка), собственный рейсовый транспорт до ближайшего метро, если объект удален от станции, отделения банков, столовые, кафе и рестораны, фитнес-клуб, небольшие магазины, аптека и сопутствующие товары. Отлично подобран пул операторов инфраструктуры в таких парках, как Новоспасский Двор или Аврора.
Как и в коттеджных поселках, инфраструктура бизнес-парков не должна ложиться на плечи и кошельки арендаторов.
Например, излишняя площадь конференц-залов или огромная территория озеленения будет увеличивать издержки арендаторов и мешать правильному позиционированию объекта.
В то же время в зависимости от конкретного объекта могут быть востребованы собственный детский сад или детская комната, а иногда и бассейн с пляжной зоной при условии, что эти объекты будут коммерциализированы.
Александр Болотов
генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Формат бизнес-парка можно сравнить с сегментом малоэтажных комплексов Подмосковья. БП, как правило, строятся в «зеленых» пригородах столицы на крупных участках земли, занимающих до 30 гектаров. Застройка бизнес-парков обычно малоэтажная с соблюдением единой архитектурной стилистики.
Как и в случае с жилыми малоэтажками, в проекте бизнес-парков под зону досуга и рекреации на природе отводится значительная территория, в некоторых проектах достигающая 40% общей площади участка.
Если на Западе формат уже завоевал популярность, то в России бизнес-парки появились всего около 10 лет назад. Их появление было связано с этапом децентрализации офисного рынка, когда в поисках более экономного и одновременно более комфортного размещения компании снимали офисные помещения за МКАД.
Причиной децентрализации был и недостаток качественного предложения внутри границ Москвы. Наибольшую популярность бизнес-парки приобрели в кризисное время, когда происходило повсеместное сокращение бюджетов компаний.
Поскольку основным преимуществом БП является более низкая, по сравнению с офисами в центре Москвы, стоимость аренды.
Основное предложение в сегменте бизнес-парков сконцентрировано на трех направлениях: западном (Рублевка, Новая Рига), юго-западном (Киевское ш.) и северном (г.Химки). Знаковым объектом рынка является бизнес-парк «Крылатские Холмы», построенный еще в середине нулевых годов.
Здесь расположены офисы нескольких крупных международных компаний. Из нового предложения следует упомянуть бизнес-парк «K2» в Новой Москве на Калужском шоссе. Это пока первый крупный офисный центр международного уровня в Новой Москве — на территории, которая развивается очень бурными темпами.
К ней приковано внимание и властей, и девелоперов и покупателей.
Вовлеченность административного ресурса стимулирует активное развитие инфраструктурных объектов и транспортной сети, а рост жилой застройки приводит к увеличению численности населения – то есть потенциальных покупателей для торговых и развлекательных объектов и арендаторов/покупателей офисных площадей.
Андрей Ковалев
собственник ГК «ЭКООФИС»
Формат бизнес-парков насчитывает уже не одно десятилетие: первые объекты, «родоначальники тенденции», стали появляться в 1960-х годах в США.
В Европу формат пришел на пару десятилетий позже — в середине 1980-х годов первые проекты такого рода начали реализовываться в Великобритании и западной Европе, в 90-е формат шагнул и в Восточную Европу.
На московском же рынке он едва перешагнул десятилетний рубеж.
Арендаторами первых бизнес-парков были IT-компании (причем в основном американские), которых в силу специфики бизнеса полностью устраивали просторные помещения, расположенные за городской чертой. По такому же принципу сегмент начал развиваться в России, и формирование спроса не обошлось без западных компаний, которые — в отличие от российских — уже тогда хорошо понимали формат.
Специфика его в том, что традиционно бизнес-парки находятся на значительном удалении от центральных районов, нередко — вблизи аэропортов, на крупных магистралях за чертой города. Для создания качественного бизнес-парка требуются большие свободные площади, которыми располагает не каждый мегаполис.
При этом принципиальный момент для успеха будущего проекта — хорошая транспортная доступность (бизнес-парк должен располагаться недалеко от метро или станций железной дороги, в противном случае до ближайших станций организовывают шаттл-басы).
Москве в этом смысле повезло: в городе множество промзон, в том числе и в центре, которые позволяют создавать «город в городе». Такие бизнес-парки, как «Дербеневский» и «Кожевники» находятся на «Павелецкой», то есть в самом центре, что обеспечивает отличную транспортную доступность.
При этом ставки в них сопоставимы со ставками загородных объектов и в полтора-два раза ниже ставок офисных центров А- и В-классов, расположенных внутри МКАД.
Соответственно, если загородные бизнес-парки сегодня хорошей заполняемостью похвастаться не могут, то в вышеперечисленных городских объектах вакансия сейчас минимальна.
Основной козырь объектов — удобство для арендаторов и комфортные ставки.
Но важны также концепция объекта, грамотное управление, некие «фишки» — целенаправленное формирование новых креативных кластеров, привлечение хороших ресторанных арендаторов, то есть создание новых точек роста для города.
Пункты проката в парках Москвы 2020
С 23 июня в парках Москвы начал работать прокат спортивного инвентаря. Посетители могут взять в аренду велосипеды, электросамокаты, гироскутеры, ролики, скейтборды и многое другое.
Пункты проката в парках Москвы 2020
Пункты проката работают на территории 25 парков. Для безопасности гостей зон отдыха после каждой поездки проводится дезинфекция поверхностей спортивного инвентаря, а персонал работает в масках.
Парк Горького
В партерной части Парка Горького уже открыты пять точек проката: первый пункт находится справа от Фонтанной площади, второй, третий, четвертый и пятый — на Пушкинской набережной. Они расположены у входа на набережную со стороны Крымского моста, напротив причала прогулочных речных судов и около Андреевского моста.
В аренду можно взять велосипеды, фэтбайки, веломобили, ролики, электроролики, самокаты, электросамокаты, лонгборды, детские сиденья и тележки-прицепы, которые крепятся к велотранспорту. Пункты проката работают ежедневно с 10:00 до 22:00.
Воробьевская набережная и Нескучный сад
Также прокат расположен на Воробьевской набережной около Ленинского пляжа и у западного входа в заказник со стороны дома 41 на Воробьевском шоссе. А в Нескучном саду спортивный инвентарь находится около входа в Театр Стаса Намина.
Парк искусств «Музеон»
Взять напрокат электросамокаты можно в парке искусств «Музеон» с 10:00 до 22:00. Пункт расположен у входа в парк со стороны Голутвинского переулка.
Усадьба Воронцово
Гостям усадьбы Воронцово предлагают прокатиться на велосипедах, одно — и двухместных веломобилях, электромобилях и самокатах. Пункты проката работают ежедневно с 10:00 до 21:00, и расположены они около Большого Воронцовского пруда рядом с пиццерией и в центре парка возле стелы — памятного знака воинам — защитникам Русской земли.
Пункты проката в парках Москвы 2020
Парк «Красная Пресня»
В парке «Красная Пресня» прокатный пункт находится рядом с детской площадкой и скейтпарком. Ежедневно с 10:00 до 22:00 для аренды доступны электросамокаты, электромобили, веломобили, велосипеды и роликовые коньки.
Парк «Кузьминки» и «Садовники»
На территории парков «Кузьминки» и «Садовники» можно арендовать стандартные, премиум — и тандем-велосипеды, фэтбайки, ролики, веломобили, лонгборды, самокаты, сегвеи, гироскутеры и детские кресла.
В «Кузьминках» первый пункт проката организовали при входе в парк на центральной аллее, второй — на главной площади вблизи детской площадки. В «Садовниках» он находится рядом со скейтпарком. Прокат работает в будни с 11:00 до 21:00, в выходные — с 10:00 до 21:00.
Перовский парк, парк «Терлецкая дубрава» и парк у прудов «Радуга»
В Перовском парке, парке «Терлецкая дубрава» и парке у прудов «Радуга» доступны велосипеды, веломобили, электросамокаты, электромашины, гироскутеры, самокаты, скейтборды, лонгборды, беговелы, ролики, палки для скандинавской ходьбы, детские кресла, защитная экипировка и даже понициклы (механические лошадки).
В Перовском парке пункт проката расположен на главной площади около парка аттракционов, в парке «Терлецкая дубрава» — около главного входа рядом с волейбольной площадкой, а в парке у прудов «Радуга» — у Большого Графского пруда. На всех территориях точки работают ежедневно с 10:00 до 21:00.
Измайловском парк
В Измайловском парке есть сразу шесть пунктов проката. Первые четыре находятся у главного входа, на Северной площади, у входа со стороны Соколиной горы, около памятника В. И. Ленину и открыты ежедневно с 11:00 до 21:00.
Пятый пункт можно найти на площади около Круглого пруда (там ждут с 10:00 до 22:00), а шестой — напротив Малого колеса обозрения (работает по будням с 11:00 до 20:00, в выходные и праздничные дни — с 10:00 до 20:00).
Пункты проката в парках Москвы 2020
Парк «Сокольники»
На центральной аллее у главного входа в парк «Сокольники» с 10:00 до 22:00 можно арендовать самокаты, велосипеды, защитная экипировка и ролики.
Бабушкинский парк
В Бабушкинском парке и сквере по Олонецкому проезду также заработал прокат велосипедов, веломобилей, понициклов и электромобилей. Взять спортивный инвентарь в Бабушкинском парке можно с 11:00 до 20:00 в будни и с 10:00 до 20:00 в выходные и праздничные дни.
Пункт расположен по адресу: улица Менжинского, дом 6/8. В сквере по Олонецкому проезду он находится напротив спортивной площадки рядом с буккроссингом и работает с 11:00 до 21:00 в будни и с 10:00 до 21:00 в выходные и праздничные дни.
Ландшафтный парк «Митино»
Также два пункта проката есть в ландшафтном парке «Митино»: один — со стороны дома 16 на Пенягинской улице, а второй — со стороны дома 6 на улице Барышихе. Велосипеды, веломобили, электромобили и самокаты доступны ежедневно с 10:00 до 22:00.
Лианозовский парк и парк «Ангарские пруды»
На центральной площади Лианозовского парка можно найти велосипеды, веломобили, электромобили, самокаты и электросамокаты (ежедневно с 10:00 до 21:00). Такой же набор спортивного инвентаря предлагает парк «Ангарские пруды». Пункт аренды — около спортивной площадки со стороны улицы 800-летия Москвы. Работает он ежедневно с 10:00 до 21:00.
Пункты проката в парках Москвы 2020
Гончаровский парк
А в Гончаровском парке около катка открылся прокат детских электромашин, среди которых джипы и даже мотоциклы. Юных гостей там ждут ежедневно с 10:00 до 21:00.
Парк «Северное Тушино»
В парке «Северное Тушино» прокат с велосипедами, гироскутерами, лонгбордами, фэтбайками и самокатами находится на центральной площади, расположенной сразу за главной сценой. Он работает с 11:00 до 21:00 в будни и с 10:00 до 22:00 в выходные и праздничные дни.
Таганский парк
На детской территории Таганского парка можно прокатиться на велосипедах, трициклах, самокатах и веломобилях. Прокат открыт с 10:00 до 21:00 в будни и с 10:00 до 22:00 в выходные и праздничные дни.
Парк «Фили» и парк Олимпийской деревни
В парке «Фили» пункты проката находятся сразу в четырех зонах: справа от центрального входа (рядом с кафе у Нарышкинского пруда), напротив аттракционов и на пересечении Большой Филевской и Минской улиц.
Арендовать велосипеды, веломобили, квадроциклы, электроскутеры, гольф-кар, трициклы, самокаты, электросамокаты и сегвеи можно с 10:00 до 22:00 как в будни, так и в выходные. Такой же ассортимент спортивного инвентаря представлен недалеко от входа в парк Олимпийской деревни. Там прокат работает с 10:00 до 22:00.
Парк 50-летия Октября
При входе в зону отдыха и около катка в парке 50-летия Октября с 10:00 до 22:00 для аренды доступны скейтборды, лонгборды, велосипеды, электросамокаты, самокаты, детские кресла, веломобили, беговелы и гироскутеры.
Сад имени Баумана
В саду имени Баумана можно найти велосипеды, веломобили и детские электромобили. Пункт проката на центральной аллее открыт каждый день с 11:00 до 20:00.
На территориях парков продолжают действовать профилактические ограничения. Посетители должны иметь индивидуальные средства защиты: маски или респираторы, а также соблюдать социальную дистанцию.
Узнать подробности можно на сайте организаторов: https://www.mos.ru/news/item/76049073/
На нашем сайте вы найдете всю информацию про событие пункты проката в парках Москвы 2020.
Кудамоскоу — это интерактивная афиша самых интересных событий Москвы.
Кудамоскоу в курсе всех событий, которые пройдут в Москве. Если вы знаете о событии, которого нет на сайте, сообщите нам!
Сколько можно заработать на сдаче в арену нежилой коммерческой недвижимости в 2021 году?
Рынок жилья сейчас считается сильно перегретым, в первую очередь, программой льготной ипотеки. Поэтому некоторые инвесторы начали с интересом смотреть на сегмент нежилой недвижимости – сдавая помещения под торговлю, сферу услуг, склады или офисы, можно заработать даже больше, чем дает банк по вкладам. Мы при помощи экспертов подробно разобрали этот вопрос и готовы ответить – сколько и как можно заработать на такой аренде и какие риски ожидают инвестора.
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно.
Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне.
В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится.
Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду.
Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам.
Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность.
Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:
- в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
- в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.
Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.
Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).
Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.
Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений.
Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме.
Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.
Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).
Купить и сдавать – это выгодно?
С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:
- стоимость покупки недвижимости;
- средняя стоимость аренды;
- уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
- периодические расходы на ремонт и обслуживание.
- Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.
- Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).
- Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:
- Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости БЕНУА называет такие цифры: средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
- Иван Татаринов из девелоперской компании Glincom говорит, что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
- Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкингов CEO SPACES рассказал о новом формате – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.
Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной.
Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты.
Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.
Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:
- 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
- 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
- 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.
При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.
Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос.
Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.
) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.
А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).
Контейнерные площадки и склады самообслуживания – перспективные варианты?
В период пандемии неожиданно востребованным стало направление аренды складских помещений.
Это связано в основном с тем, что предприниматели из числа пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендуемых помещений. А склады им понадобились, чтобы сохранить нераспроданный товар.
Примерно то же актуально и для работников из регионов, которые на время самоизоляции покинули крупные города.
Есть и другая причина роста популярности складской недвижимости – развитие продуктового ритейла (все больше магазинов формата «у дома») и сервисов онлайн-торговли. Так, тот же Wildberries, помимо точек выдачи заказов, вынужден арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где присутствует.
То же актуально и для небольших интернет-магазинов – для них склад может быть единственным помещением.
Соответственно, спрос на склады резко вырос в 2020-м, и остается высоким сейчас – склады активно арендуют (даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов) и строят (плюс 745 тысяч метров в регионах).
im:Склады востребованы в разных городах России, помимо столиц это – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань и Самара. При этом складов строится все еще меньше, чем нужно рынку.
В таких условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко приспосабливаются к запросам клиентов. Так, в Москве в прошлом году стали популярными два таких формата:
- склад self-storage – это ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное помещение поделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток. Склады крытые, постоянно охраняются, там поддерживается чистота и порядок;
- контейнерные площадки – как понятно по названию, это просто площадки, где расставлены морские контейнеры. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они закрываются на замок, а вся площадка охраняется.
Популярными такие форматы стали благодаря низким ценам на услуги хранения – например, снять склад формата self-storage можно за 1600-2000 рублей за квадратный метр в месяц, при этом площадь можно подобрать какую угодно (хоть 1 квадратный метр – правда, это уже скорее сейф, чем склад). Только в Москве работает 76 таких складов, средняя площадь каждого составляет 1500 квадратных метров (это «чистая» площадь под аренду, реальная – больше).
Снять склад в контейнере еще дешевле – примерно на 30% по сравнению с и так дешевыми складами self-storage. На рынке Москвы таких проектов достаточно много (только за прошлый год их открылось 169), но успех во многом зависит от локации – многие склады закрываются, после чего владельцы перевозят контейнеры на новое, более привлекательное место.
В будущем будут востребованы форматы как раз с низкой стоимостью – и контейнерная площадка может стать одним из ведущих форматов. Этот формат предполагает небольшие стартовые вложения:
- цена контейнера – от 60 тысяч рублей за 20-футовый и от 80 тысяч за 40-футовый;
- аренда земельного участка – примерно от 100 рублей за квадратный метр. В контейнере 15 или 30 квадратных метров, плюс нужно учесть подъездной путь (например, столько же, сколько и контейнер) – соответственно, за землю в месяц придется платить от 3000 до 6000 рублей. Но контейнеры размещаются обычно в 2 «этажа»;
- стоимость аренды контейнера – от 7000 рублей в месяц за второй «этаж» и от 8000 рублей за первый за 15-футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за 40-футовый соответственно (коммунальные платежи и плата за обслуживание идет отдельно – плюс еще около тысячи рублей в месяц).
То есть, чистый доход с каждого контейнера – примерно от 6 тысяч рублей за 15-футовый и от 8 тысяч за 40-футовый, соответственно, окупятся они примерно за год. При желании контейнеры можно поделить на части – тогда общий доход с каждого будет еще выше.
В случае со складами self-storage математика будет похожей, но там изначально требуется больше вложений – все же переоборудовать обычный ангар в склад с индивидуальными помещениями достаточно дорого.
Какие риски поджидают инвестора?
Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир.
Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности.
С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.
Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты.
Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого.
В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.
Возможны и другие проблемы:
- договор аренды заключается на определенный срок (например, на год), а потом продлевается. Чаще всего стоимость аренды можно повышать лишь раз в год, но расходы собственника помещения могут вырасти и до повышения цены – например, если подорожают коммунальные услуги или придется повысить зарплату сотрудникам, обслуживающим здание;
- значительная часть арендаторов – сфера услуг, общепит и непродовольственная торговля, которые в период кризиса закрываются в первую очередь. При этом расходы собственника помещения в кризис не уменьшаются, а зачастую и растут (из-за роста цен и падения рубля);
- собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может причинить, например, неисправная электропроводка или разваливающиеся перекрытия;
- к арендатору могут возникнуть претензии у налоговых и правоохранительных органов – и часто арендодателя тоже привлекают к делу в качестве свидетеля;
- из-за множества причин стоимость аренды может стать меньше – тогда реальная доходность вложения сократится.
В любом случае, прежде чем оформлять сделку купли-продажи нежилого помещения для дальнейшей сдачи его в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно выгодный сегмент – но зарабатывают на нем преимущественно профессионалы.
Мнения наших экспертов касательно заработка на сдаче коммерческой недвижимости
Гурген Шекоян
Сеть корпоративных коворкингов CEO SPACES
Дмитрий Щегельский
агентство недвижимости «БЕНУА»
Иван Татаринов
девелоперская компания Glincom
Страшный сон московского рантье: почему цены на аренду квартир не спешат расти
В прошлом году пандемия обрушила рынок аренды жилья в Москве. Иногородние работники уехали домой, сделок было мало, много квартир вышло на рынок. «Ставки в 2020 году снизились очень сильно и продолжают оставаться на этом уровне, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
— Если до пандемии однокомнатная квартира в спальном районе Москвы с приличным ремонтом возле метро сдавалась за 35-40 000 рублей, то сейчас аналогичное предложение выставляется уже в пределах 30 000 рублей (разница порядка 17-25%. — Forbes).
Двухкомнатные квартиры с ремонтом рядом с метро ранее сдавались за 37 000-45 000 рублей, сегодня — за 32 000-35 000 рублей».
По данным «Миэль», разрыв не такой большой: цены на однокомнатные квартиры в мае 2019 года в большинстве административных округов столицы были на 1-10% выше, чем сейчас.
Спрос так и не вернулся к допандемийному уровню. По словам заместителя директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксаны Поляковой, спрос на аренду жилья в Москве сейчас на 12% ниже, чем в мае 2019 года.
«По отношению к аналогичному периоду прошлого года в мае-июне 2021 года спрос на съемное жилье понизился в среднем на 7%, а к марту-апрелю текущего периода — на 1%», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Москва и Санкт-Петербург затоварены. По данным Циан, текущий объем предложения в столице на 20% выше, чем год назад, в области — на 40%, в Санкт-Петербурге — на 32%. «На рынок продолжают выходить лоты, купленные в прошлом году в инвестиционных целях, что также способствует росту конкуренции за счет большего объема», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости» замечает, что пока рынок еще не существенно пополнился предложением по отношению к предыдущим месяцам — в вузах еще не закончились экзамены.
«Но предложение по-прежнему значительно превышает спрос в виду того, что многие работодатели по-прежнему используют дистанционный вариант трудоустройства и не возвращают региональных специалистов в офисы.
К тому же, на фоне сниженных ипотечных ставок и нестабильной экономической обстановки многие, кто ранее снимал квартиру в аренду, вложились в собственное жилье», — говорит она.
«Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции — она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», — говорит Полякова из «Инком».
«Дополнительное давление на рынок оказывает не только удаленная работа, но и выход на рынок квартир от собственников, которых сдают подобные объекты только в теплое время года, проживая при этом на даче. Это отдельная категория арендодателей, которые экспонируют объекты по более низкой стоимости», — подытоживает Попов.
По данным Циан, сейчас квартиры в Москве сдаются на 9,2% дороже, чем в период жесткого карантина в прошлом году, аналитики «Этажей» говорят о росте цен на однокомнатные квартиры на 10%.
Но куда более впечатляющую динамику показывает рынок главного российского курорта. По данным Авито-Недвижимости, в мае средняя цена на квартиры в Сочи увеличилась в 2,6 раза год к году и достигла 65 000 рублей (для сравнения, сейчас в Москве средняя ставка, по данным «Авито», составила 45 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 22 000 рублей).
Это подтверждают некоторые риелторы.
«Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Сочи с июня 2020 по июнь 2021 года выросла почти в 2,4 раза с 615 до 1476 рублей за квадратный метр, то есть студию 30 квадратных метров можно было снять в прошлом году в районе 18-20 000 рублей, теперь ее стоимость около 40 000-45 000 рублей», — говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Эксперты Циан и ГК «Миэль» подтверждают, что рост цен в Сочи был наиболее сильным, но дают более скромные цифры.
По словам Попова и генерального директора офиса МИЭЛЬ «В Сочи» Ислама Казакова, цены в городе-курорте выросли на 30%. «Это связано с рекордным ростом спроса и цен на недвижимость Краснодарского края.
А также с распространением удаленной работы, многие переехали в регион с более благоприятным климатом и поближе к морю», — подытоживает Попов.
По данным Циан, спрос на московском рынке стагнирует. В мае-июне в сравнении с мартом-серединой апреля спрос в столице оказался ниже на 3%.
По мнению опрошенных Forbes экспертов, летом продолжится и снижение цен. «Прирост новых объектов опережает количество сделок. В такой ситуации одним из немногочисленных способов уменьшить простой является снижение цены.
Ожидать массовых изменений цен на все объекты не стоит, так как рынок аренды управляется преимущественно частными лицами, а значит менее активно реагирует на рыночные тенденции.
При этом возможностей «поймать» хороший объект по цене ниже рынка станет больше как минимум до августа, когда начинается новый сезонный пик спроса», — заявляет руководитель коммерческого департамента «Яндекс. Недвижимость» Евгений Белокуров.
«Рост спроса на долгосрочную аренду возможен ближе к осени — началу делового сезона, когда в крупные города возвращаются студенты, и завершается сезон отпусков.
В то же время восстановление рынка осложняется популяризацией удаленной работы, что снижает потребность в жилье рядом с бизнес-центром, а это — традиционно более дорогие варианты, расположенные обычно в центре города», — замечает Попов.
«Если арендатору необходимо сменить жилье, лето вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий (при невысоком спросе), и жилье сдается по стандартным рыночным ценам. В период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5-10%», — подытоживает Полякова.
Власти Москвы предоставили предпринимателям более 170 объектов аренды в различных парках
РИАМО – 16 июл. Свыше 170 парковых объектов арендовали предприниматели у столицы, бизнесмены активно осваивают парковое пространство, конкурируя за право торговли и размещения нестационарных объектов на городских аукционах, говорится в сообщении пресс-службы департамента конкурентной политики Москвы.
- Главными преимуществами павильонов, тележек, киосков и других НТО, которые находятся на свежем воздухе, по мнению инвесторов из числа представителей малого бизнеса, считаются долгосрочная аренда, приемлемая цена и выбор локации.
- «При этом во внимание предпринимателей попадают не только объекты в Центральном административном округе, но и за его пределами», – отмечается в сообщении.
- Все эти тенденции обсудили участники бизнес-завтрака «СовершенноЛЕТНИЕ предложения для бизнеса в московских парках».
- Среди присутствующих были победители городских аукционов, представители столичных парков и предприниматели, которые только планируют арендовать объекты у города.
- Возможность открыть торговую точку в столичном парке по итогам аукциона появилась у предпринимателей с начала 2018 года, пояснил руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
«Вести бизнес в 170 нестационарных торговых объектах в различных парках Москвы появилась возможность у столичных предпринимателей благодаря аукционам этого года. В среднем на один лот претендуют два-три участника, что говорит о стабильной конкуренции в этом сегменте», – дополнил он.
- Дегтев рассказал, что открытые аукционы помогли и паркам, и предпринимателям выстраивать понятные долгосрочные отношения.
- При таком раскладе бизнес может инвестировать с далеким прицелом, а парки – повышать качество обслуживания за счет предоставляемого бизнесом сервиса, уверен Дегтев.
- Возможность заключить договор на пять лет дает бизнесу ощущение стабильности, поделился мнением совладелец кафе греческой кухни «Lucky Souvlaki» Сергей Доронин.
«Пятилетний договор аренды дает предпринимателю уверенность. Можно планировать и разрабатывать маркетинговую стратегию на несколько лет вперед. В настоящее время у нас семь объектов, из них шесть располагаются в парке Горького, один объект – в саду «Эрмитаж», – добавил он.
Его коллега совладелец кафе «Меркато» Николай Борисов подчеркнул, что торговля в парках – метеозависимый бизнес.
«Но у бизнеса в парках есть и много плюсов. В частности, проходная локация и установленный срок аренды. На сегодняшний день у нас функционируют пять объектов, приобретенных через городские аукционы. Все они находятся на территории различных парков», – разъяснил предприниматель.
В настоящее время на городские аукционы выставлены 60 нестационарных объектов, расположенных в Лианозовском, Перовском парке, «Кузьминки-Люблино», «Сокольники», парке имени Горького и на территории «Сада Баумана». Площадь объектов варьируется от 2,5 до 380 квадратных метров. Арендаторы получат право вести торговую деятельность на протяжении пяти лет.
Победители смогут открыть самый разный бизнес – павильоны проката, кафе, точки общественного питания, торговые автоматы с горячими напитками и снеками, кукурузой и сахарной ватой.