Спрос на ипотеку в Сибири впервые за последние три года упал. Так, с января по март 2019 года банки в округе выдали жилищных кредитов меньше на 11,2%, чем за аналогичный период 2018-го. Сбербанк подтвердил тенденцию.
По мнению аналитиков, это произошло из-за повышения ключевой ставки и сокращения числа сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов.
Покупатели успокоились и спрос уравновесил предложение, добавляют эксперты, хотя и не исключают, что вслед за понижением процентов по ипотеке ажиотаж может снова возникнуть.
Первое уменьшение количества сделок по ипотеке банки зафиксировали еще в начале 2019 года. По данным Сибирского главного управления Центрального банка России, в первом квартале жилищных кредитов в округе было выдано на 11,2% меньше (всего 49,2 тыс.
), чем за такой же период 2018-го. В апреле тенденция усилилась, и выдача сократилась уже на 18,3%, опять же в сравнении с апрелем прошлого года. Снизилось не только количество сделок по ипотеке, но и объем — в апреле 2019-го сумма упала на 10,2%.
За январь-апрель снижение составило менее 1%.
В Сибирском отделении Сбербанка (в структуру которого входят Омская, Новосибирская, Томская, Кемеровская области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) эту тенденцию подтвердили, отметив, что и количество, и объем ипотечных кредитов с января по апрель 2019-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года действительно снизились. «В связи с изменениями объемов рынка»,— прокомментировал конгломерат, отказавшись назвать точные цифры. «Однако стоит обратить внимание, что спрос на ипотечный кредит является отложенным, и сейчас мы выдаем ипотеку по заявкам, принятым в начале года»,— отметили в банке.
Ажиотаж на грани
Банк ВТБ по Сибирскому федеральному округу (включает Омскую, Новосибирскую, Томскую, Кемеровскую, Иркутскую области, Красноярский и Алтайский края, республики Хакасия, Тыва и Алтай) за первые четыре месяца 2019-го выдал физлицам 13 тыс.
ипотечных кредитов, что на 28% больше, чем за аналогичный период 2018-го. Выросла и общая сумма выданной ипотеки, которая в первом квартале составила 22,7 млрд руб., что на 38% больше, чем в 2018-м.
Как отметили в финансово-кредитной организации, в 2019 году рынок сохраняет позитивный импульс: ипотечное кредитование продолжает развиваться, но уже более умеренными темпами.
Как рассказали в Райффайзенбанке, по итогам первого квартала 2019 года портфель ипотечных сделок в Сибири вырос на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом суммарный объем выданных жилищных кредитов снизился.
Сокращение числа выданных ипотечных кредитов в январе-апреле происходило не только в Сибири, но и в целом по России. По данным ЦБ РФ, за четыре месяца 2019 года выдано 393 тыс. ипотечных кредитов на сумму 858 млрд руб. (-7,4% в количественном и +3,2% в денежном выражении к аналогичному периоду 2018-го).
В зависимости от процентов
Основная причина, по которой ипотека потеряла спрос, уверены эксперты банковского рынка, заключается в росте кредитных ставок, которые постепенно увеличивались с ноября 2018 года.
Минимальные ставки по ипотеке в Сибирском федеральном округе отмечались в сентябре-октябре 2018 года (9,4%).
В апреле 2019-го средние ставки составили 10,6% годовых, сообщили в Сибирском главном управлении Центрального банка России.
«Период рекордно низких ипотечных ставок длился два года,— отметила начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ „Сибирский“ Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.— За это время отложенный спрос 2014–2015 годов был закрыт. Многие клиенты, которые планировали покупку квартиры, ее купили. На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной, и интерес к продукту сохраняется, но ажиотаж уже спал».
В прошлом году процентные ставки по ипотеке активно снижались и потенциальные заемщики старались получить кредит по низкой ставке, так как не были уверены в том, что в какой-то момент они не начнут снова расти. «Таким образом, был замечен ажиотажный спрос на ипотечные кредиты.
Сейчас же процентные ставки немного выросли и относительно зафиксировались, то есть не начали расти, как ожидали многие, показали свою стабильность, что привело к возвращению спроса в нормальное русло»,— утверждает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.
Помимо страха потребителей перед грядущим повышением ставки по кредитам, население побудили в конце прошлого года приобрести жилье скидки на новостройки, а также выплата бонусов.
«Поэтому часть спроса была выбрана не в начале 2019 года, а в конце прошлого, заемщики торопились»,— говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
 |
В 2019 году упало и количество сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов. «По разным оценкам, объем рефинансируемых кредитов в 2018-м составлял 10–15% от всего объема ипотечного кредитования.
Однако повышение ставки сделало рефинансирование менее выгодным, и этот сегмент существенно сократился сегодня, что также негативно сказалось на объемах ипотечных выдач»,— предположил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
По данным Банка России, за январь-апрель 2019 года доля рефинансирования в новых жилищных кредитах сократилась до 5,3% с 14,2% в аналогичный период 2018-го.
Кроме этого, негативно на динамике сказались изменения в законе «О долевом строительстве», которые добавили осторожности будущим покупателям новостроек. Доля ипотечного кредита на вторичном рынке заметно выросла, в отличие от первичного, говорит член Национального объединения строителей Антон Мороз.
«Население берет ипотеку под больший процент, но в меньшем объеме.
Естественно, что рынок первичного строительства в этой ситуации становится не самым экономически выгодным для граждан в связи с тем, что владельцы вынуждены нести расходы еще на этапе строительства дома»,— говорит эксперт, добавляя при этом, что и кредиты на покупку вторичного жилья показывают отрицательную динамику ввиду роста стоимости цен на квартиры. По данным Росстата, на территории Сибирского федерального округа в первом квартале этого года цены на вторичное жилье выросли в сравнении с аналогичным периодом 2018-го на 5,9%, квартиры в новостройках стали дороже на 7,2%.
«Без стимулирования потребительского спроса и без снижения ставки ипотечного кредитования до заложенных в нацпроекте „Жилье и городская среда“ 8% мы не увидим в конце 2019-го и начале 2020-го увеличения количества выданных ипотечных кредитов как по объему, так и по количеству денежных средств»,— говорит господин Мороз.
Надежда на понижение
Несмотря на тенденцию к сокращению объемов жилищного кредитования, в целом спрос на ипотеку не закончился, уверены эксперты рынка банковского кредитования.
По мере снижения ключевой ставки Центробанком, которая уже продемонстрировала движение вниз (14 июня 2019 года ЦБ понизил ключевую ставку на 0,25%, до 7,5% годовых), будут снижаться проценты и по ипотеке, уверен ведущий аналитик QBF Олег Богданов. «Ключевая ставка упадет в ближайшие год-два до 6%.
Естественно, при этих условиях объемы ипотечного кредитования должны расти, и с целью улучшения жилищных условий, и с целью рефинансирования по более низким процентам»,— отметил собеседник.
В начале июля Центробанк России допустил еще два снижения ключевой ставки до конца 2019-го. «Это решение позволяет рассчитывать на то, что на горизонте двух-трех месяцев спрос будет восстановлен»,— прокомментировал Максим Русаков. По оценкам «Дом.РФ», во втором полугодии ставки выдачи по ипотеке снизятся до уровня менее 10%.
Аналитики Райффайзенбанка прогнозируют умеренное снижение ключевой ставки уже в третьем квартале 2019-го. «Мы, как и все банки, зависим от ключевой ставки. Если она будет снижаться, мы будем следовать за ней»,— подтвердила Ирина Ярыгова.
По данным ЦБ на июнь, средневзвешенная ипотечная ставка на территории Сибири достигла 10,29–10,32%, что на 0,2–0,4 п. п. ниже уровня конца апреля 2019 года.
В то же время почти у всех крупных финансово-кредитных организаций действуют промоакции и льготные программы, позволяющие при соответствии определенным критериям взять ипотеку по ставке ниже 10%.
Однако базовые ставки крупнейшие банки держат все же выше 10%.
Банк ВТБ в Сибирском федеральном округе в своем прогнозе рассчитывает на рост ипотечного рынка по итогам 2019 года на 17%. Финансово-кредитная организация планирует выдать ипотеку в 1,5 раза больше, чем в прошлом году.
«Ипотечный рынок испытывает лишь тактические сложности. Уверена, что во втором полугодии 2019-го количество ипотечных кредитов вырастет на 3–15%, а в первом квартале 2020-го — еще на 17–19%»,— полагает директор по развитию Rebridge Capital Ольга Хрипченко.
Спрос не уменьшится, считает Александр Цыганов. «Наши соотечественники живут более стесненно, чем это принято во многих странах.
При возможности россияне улучшают свою недвижимость или покупают на вырост для детей или на пенсию, когда вторая и последующие квартиры будут приносить доход, больший, чем начисленная пенсия.
На сегодня в обществе есть понимание, что квартира в крупном городе — это актив, позволяющий лучше и спокойнее бороться с невзгодами и встретить старость. Поэтому спрос на жилье и, соответственно, ипотеку будет»,— говорит он.
По мнению ряда аналитиков рынка кредитования, драйвером станет обновленная программа «семейной» ипотеки (льготная ипотечная программа с господдержкой для семей, у которых в 2018–2022 годах родится второй или последующий ребенок).
«Семейная» ипотека с ограничениями
По данным Минфина, с февраля 2018 года по апрель 2019-го на территории России было выдано всего 9422 «семейной» ипотеки на 23,7 млрд руб. (включая рефинансирование) — менее 1% от всех выданных ипотечных кредитов за этот срок.
В Сибирском отделении Сбербанка, по данным на июль, выдано чуть менее 400 кредитов «семейной» (льготной детской) ипотеки по ставке 6% годовых. «Такие объемы связаны с тем, что программа действовала лишь ограниченный период времени в части дисконта по процентной ставке.
Полагаем, что внесенные в программу корректировки (изменения в законодательстве связаны с продлением 6-процентной ставки на весь период кредитования, а не на период от трех до восьми лет, как это было ранее) позволят молодым родителям воспользоваться ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий»,— отметили в финансово-кредитной организации.
В ВТБ также действует программа льготной «детской» ипотеки, причем, как заявляют в банке, ставка составляет 5% годовых на весь период кредитования. Точное количество заключенных подобных сделок в организации назвать отказались.
Райффайзенбанк за время действия программы и до ее обновления (до апреля 2019 года) в Сибири выдал 500 льготных ипотек. Новая программа предполагает ставку 5,69%.
По мнению Олега Богданова, очень жесткие рамки льготной программы кредитования (второй, третий и т. д. ребенок должен родиться после 2018 года) не позволяют сделать этот продукт массовым. «Все граждане, которые попадают в рамки этой ипотеки, воспользовались этой возможностью»,— говорит собеседник.
С «семейной» ипотекой проблемы две, отмечает управляющий российским филиалом Financer.com Давид Шарковский. И главная — низкая информационная грамотность россиян. «К сожалению, немногие знают обо всех полагающихся льготах. Многие не разбираются в нюансах этих процедур.
Закономерно опасаются, что это все „реклама“, „обман“, все равно проценты будут выше и т. д. С другой стороны, увы, даже льготная ипотека для многих семей является недостаточным послаблением, чтобы семья могла позволить себе ипотечный кредит. Возможно, ситуацию сейчас изменит то, что ввели перечисление 450 тыс. руб.
на погашение ипотеки для семей, в которых от трех детей»,— считает эксперт.
При каких условиях можно будет всерьез сказать, что ипотечный пузырь на рынке есть, какие основные признаки вы бы выделили?
Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка:
— Ключевой признак пузыря — рост доли просроченной задолженности по кредитам. Это означает, что у заемщиков уже не хватает доходов для обслуживания кредитов. Пока доля необслуживаемой задолженности в кредитном портфеле снижается, говорить о пузыре преждевременно.
Россия в сравнении с другими странами по величине рынка потребительского кредитования (включая ипотеку) относительно ВВП относится к группе стран с низким уровнем долга (14,3% на 1 января 2019 года).
Если сравнивать размер долга по ипотеке и доходы населения, то этот показатель также демонстрирует то, что в России риск пузыря на ипотечном рынке пока небольшой. В первом квартале 2019-го отношение долга россиян по ипотеке к доходам в среднем составляло 17%.
В европейских странах и США этот показатель находится в диапазоне 40–120%.
Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG:
— Мы не наблюдаем пузыря на рынке, рост, имевший место в последние годы, имеет под собой фундаментальные основания.
Можно было бы говорить о пузыре в том случае, если бы снижались требования к риск-профилю заемщиков. В действительности этого не наблюдается.
Даже напротив, в течение последних 12 месяцев отношение числа заявок на кредит к числу положительных решений снизилось почти на 10%. То есть банки стали чаще отказывать.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ:
— Регулирование ипотечной деятельности и отсутствие практики выдачи ипотечных кредитов без первого взноса, а также значительный потенциальный спрос на недвижимость со стороны граждан существенно снижают риск появления пузыря на рынке ипотеки.
Фактором риска появления ипотечного пузыря может стать распространение программ без первоначального взноса со значительной компенсацией процентов по кредиту для неверно отобранных групп граждан, включение в ипотеку некредитоспособных граждан, для которых должны создаваться не условия льготной ипотеки, а государственные программы арендного жилья.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF:
— Нет никаких признаков ипотечного пузыря. Условия выдачи ипотеки достаточно жесткие. Взять ипотеку по справке об освобождении из колонии, как это было в США до 2008 года, в России невозможно.
На финансовом рынке в РФ нет огромного количества производных инструментов на основе ипотечного кредитования. Неплатежи по ипотеке по всем параметрам незначительны.
Объем просроченной ипотечной задолженности, находящейся на балансах банков, на 1 апреля 2019 года составил 72,39 млрд руб., или 1,08% от общей задолженности по ипотеке (6,73 трлн руб.).
Лолита Белова
Подробнее — по ссылке
Вернуться в раздел
Ипотечный пузырь 2021: быть или не быть | Calmins
Как ранее мы писали в наших статье: Опасения не оправдались – льготная ипотека продлевается до июля 2021 года, льготная ипотечная программа по указу президента продлевается до середины 2021 года. Глава Центрального Банка Российской Федерации официально заявила о том, что в том случае, если она не будет завершена вовремя, на ипотечном рынке образуется пузырь.
Эльвира Набиуллина отметила, что субсидирование ставок отрицательно сказывается на стоимости жилья (об этом же мы писали в нашей статьях Льготная ипотека 2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?, Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?) Подобного допускать нельзя, так как в первую очередь факт отразится на экономике. В данный момент ставка льготной ипотеки составляет рекордный минимум – 6,5%.
Цены на жилье на первичном рынке растут. Они опережают даже инфляцию, а не только темпы роста доходов населения. В итоге, жилье становится недоступным несмотря на действующую программу. Кроме того, за новым жильем происходит рост цен и на вторичном рынке.
Коротко о льготной ипотеке
Напомним, программу по ипотеке запустили весной.
Цель – помочь застройщикам и повысить доступность жилья для физических лиц. Согласно программе граждане могли взять ссуду в банке под ипотеку с первоначальным взносом в 15% (ранее – 20%).
Уже летом банковская статистика гласила о повышенном спросе на данный вид ипотечных кредитов. В общей сложности кредитование выросло на 14 % за все время действия программы.
Такая тенденция отрицательно сказалась на ценах на жилье. Застройщики отметили интерес потребителей и незамедлительно увеличили стоимость новостроек. Жилье вновь стало недоступным для большинства россиян.
Заместитель министра финансов еще ранее высказывался насчет выдачи кредитов по низким ставкам. Он выразил сомнение по поводу платежеспособности заемщиков и сказал о том, что даже если процентная ставка будет равна нулю, 60% россиян окажутся не способны платить по счетам вовремя.
Стоит отметить, что вторая волна коронавируса заставила банки внимательнее относиться к заемщикам. Их платежеспособность оценивается более критично, и в большинстве случаев граждане получают отказ в выдаче кредита по программе льготной ипотеки.
В Министерстве финансов также отметили и другую опасность продления действующей программы. Она должна оставаться именно антикризисной. В противном случае велик риск возникновения ситуации, которая произошла в Америке в 2008-ом году, а там, как известно, произошел взрыв ипотечного пузыря.
«Чтобы не допустить пирамиды для бюджета, программу по льготному кредитованию следует завершать, продлевать ее больше не имеет смысла,» – такого мнения придерживается заместитель министра финансов. Но он также отметил, что пока до кризиса на ипотечном рынке еще далеко.
Что спровоцирует появление ипотечного пузыря
Аналитик Мария Малюкова высказала мнение о том, что для возникновения ипотечного пузыря необходимы следующие условия:
- рост безработицы граждан;
- замедление развития экономики;
- падение реальных доходов населения.
Также она отметила, что пока первоначальный ипотечный взнос находится на уровне не ниже 15%, а банковский портфель не превышает 7% ВПП, риск возникновения пузыря в России отсутствует.
Таким образом, мнение о программе, продленной президентом, разделилось.
Действие антикризисной программы так или иначе повлияет на стоимость ипотеки. Низкие ставки выручили многих застройщиков. Так как спрос на жилье возрос, строительство стало развиваться.
Положительный эффект программы отмечен и среди заемщиков. Они стали чувствовать себя свободнее, так как регулярные расходы на обслуживание счетов сократилось.
Алина Розенцвет, генеральный директор Национального рейтингового агентства, считает, что даже после завершения программы эффект сохранится. Снижение первоначального взноса на ипотечное жилье позволило людям сэкономить средства.
Розенцвет также сделала прогноз на то, что после завершения программы банки повысят ставки незначительно, всего на 0,5-1,5 п.п. Льготная ипотека была выгодна банкам. Они выдавали кредиты и получали доход за счет собираемости выданных ссуд.
Отказ от программы отрицательно скажется на деятельности банков и застройщиков. Спрос на недвижимость вновь упадет. Поэтому лучше, если льготная ипотека продолжит свое существование.
Для того, чтобы не произошло кризиса после отказа от субсидирования, следует повысить уровень дохода населения, снизить уровень безработицы и быстрыми темпами развивать экономику. Только тогда, отмену программы не почувствуют на себе ни банки, ни застройщики, ни физические лица.
Представитель одного из крупнейшего банка России ВТБ также утверждает, что риск возникновения финансового пузыря на сегодняшний момент минимален. Такого же мнения придерживаются и остальные банки.
Программа под 6,5% – идеальна для создания благоприятных условий как для застройщиков, так и для банковской системы. Кроме того, она позволила решить жилищные проблемы миллионам семей.
Эльвира Набиуллина и ее сторонники скорее всего пессимистически отнеслись к льготной ипотеке. О финансовом пузыре на российском рынке речи не идет. Положительный эффект программы очевиден, но пока его, к сожалению, замечают не все.
Пора закрывать ипотеку – решили заемщики
В третьем квартале текущего года отмечен рекордный максимум досрочно закрытых кредитов по ипотеке. ЦБ отметил волну на фоне пандемии. Несмотря на экономический кризис в стране многие заемщики смогли погасить долговые обязательства.
Стремление физических лиц исполнить обязанность по кредитам эксперты объясняют тем, что клиенты в связи с ситуацией с коронавирусом снизили уровень потребления. Свободные деньги были направлены на погашение ипотечных кредитов. Кроме того, источниками досрочного погашения стали:
- государственные субсидии;
- новые кредиты с низкой процентной ставкой;
- личные накопления, образовавшиеся из-за отказа от путешествий, походов в развлекательные заведения и т.д.
А правда погасили кредиты?
Некоторые банки объясняют ситуацию с досрочным погашением тем, что граждане получили возможность рефинансировать кредиты.
Финансовые аналитики ожидают повышение показателей и в последнем квартале года. В это время работающие граждане получают годовые премии и другие бонусы за работу, хотя многие компании существенно урезали бюджеты на мотивационные отчисления в связи с коронавирусной пандемией и кризисом. Статистика показывает, что такая же ситуация отмечалась и раньше.
Тем не менее, часть ипотечных заемщиков оказалась неплатежеспособной. Особенно, уязвима та категория граждан, которая отказалась от добровольного страхования.
Мнение редакции:
Ипотечный пузырь будет потихоньку “надуваться”
независимо от продления ипотечной льготной программы, поскольку многие системообразующие банки в партнерстве с застройщиками запустили свои программы, которые позволяют брать “кредиты” по ставке от 0,1% годовых. Мы ожидаем продолжения такой тенденции, даже если отменят данную программу
Все прелести “льготы” – 6,5%
перекрылись ростом стоимости жилья, особенно по сегментам: в регионах до 6 млн рублей – это 80% жилья, в Москве до 12 млн рублей – также более 70% от всего жилья.
Рост стоимости вторичного жилья
был спровоцирован отчасти ростом спроса в целом на недвижимость (как более стабильного инструмента вложения денег с точки зрения обычного человека), а частично из-за девальвации рубля в период пандемии.
Однако рост на этот сегмент недвижимости был значительно меньше, чем на первичное, и ниже изменения курса рубля.
Покупать или нет
зависит от ситуации и ваших возможностей. Но главная рекомендация – рассчитывать на свои силы и брать либо уже готовое, либо очень высокой степени готовности новое жилье. В период коронакризиса многие стройки были “заморожены”, либо сроки по сдаче сдвинулись от полугода – до года (и это только пока).
Более подробно о наших рекомендациях – в статье Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?.
На днях в прессе было опубликовано, что рост на жилье в 2020 году в России продолжается, в том числе, и на рынке московской недвижимости, включая вторичное жилье, поскольку здесь наблюдается определенный дефицит предложений.
Ожидается, что спрос на недвижимость в Москве и регионах сохранится и в следующем 2021 году, особенно в массовом сегменте, хотя и несколько снизится. При этом уже сейчас наблюдается снижение спроса на элитную недвижимость, что логично, поскольку она не попадает под программу льготной ипотеки.
Оставайтесь с нами – полезное и интересное на нашем информационно-аналитическом портале – обдуманное страхование!
Calmins.com ©
Источники: zen.yandex.ru; yandex.ru; finmarket.ru, rbc.ru, calmins.com.
Центробанк разглядел риск ипотечного «пузыря»
© Reuters.
Investing.com — Банк России считает необходимым не допустить раздувания «ипотечного пузыря» и вовремя завершить программу льготного кредитования покупки недвижимости.
ЦБ видит проблему не только в скачке кредитования и возможном росте числа проблемных заемщиков, но и в росте цен на жилье, которое спровоцировал ипотечный «бум». В итоге был нивелирован эффект роста доступности жилья для граждан
«Льготная программа кредитования очень помогла и гражданам сохранить возможность улучшать жилищные условия, и застройщикам продолжать ввод новых домов.
Но одновременно уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения.
В итоге доступность жилья может упасть, несмотря на льготную ставку» , — приводит ПРАЙМ слова главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной на выступлении в Госдуме.
Завершение программы позволит «избежать „пузырей“ и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», считает глава ЦБ.
«Рыночные, а не только субсидированные ипотечные ставки также снизились, и это позволит гражданам дальше получать доступную ипотеку. При этом рост цен на жилье и, соответственно, долговой нагрузки должен быть соразмерен динамике доходов населения» , — заключила глава ЦБ РФ.
Программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% (средняя ставка составляет 7,5%) была запущена в середине апреля и должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля 2021 года.
За январь — сентябрь 2020 года банки выдали чуть более 1 млн кредитов, что на 27% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По оценкам правительства, писала РГ, продление программы до 1 июля 2021 года позволит до конца года улучшить свои жилищные условия еще около 152 тыс. семей, а экономика страны получит около 300 млрд. руб.
- Несмотря на опасения замминистра финансов Алексея Моисеева, который еще летом предупреждал о риске появления на рынке «пузыря», ЦБ, да и сам Минфин ранее поддерживали продление льготной ипотеки.
- >>
- В начале октября ЦБ в аналитической записке, посвященной жилищному строительству, отмечал, что «лимиты по действующим программам льготного ипотечного кредитования позволяют еще в 4–5 раз нарастить объемы кредитования и, соответственно, ощутимо снизить долговую нагрузку ипотечных заемщиков и риски банков-кредиторов на ипотечном рынке».
- В то же время, продление программы означало и немалые траты для бюджета.
- >>
Программа не только позволяет гражданам обзавестись жильем, но и обеспечивает прибыль банкам и строительным компаниям, которые получают ее, в определенной мере, за счет государства: на поддержание низкой ставки было выделено 900 млрд руб., а после решения о продлении программы до 1 июля 2021 года предельный лимит по госипотеке планировалось увеличить до 2,8 трлн руб.
Напомним, что в июне кредитный лимит для граждан был увеличен с 8 млн до 12 млн руб. в московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и с 3 млн до 6 млн руб. — в других регионах. В августе правительство снизило первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 15%.
Текст подготовила Александра Шнитникова
Доходность 5-летних облигаций Москвы составила 7,51% годовых, объем размещения — 9,25 млрд рублей
IFX — 10.06.2021
Доходность 5-летних облигаций Москвы 73-й серии составила 7,51% годовых, размещены бумаги объемом 9 млрд 236,884 тыс. рублей из планируемого объема в 35 млрд рублей, сообщается на…
Под знаком тьмы
Investing.com — 10.06.2021
16
Investing.com – Мир посетило редкое астрономическое событие: почти полное («кольцеобразное») солнечное затмение. Пятно максимального затемнения коснулось как Североамериканского…
Зерновому рынку РФ в условиях «ручного» регулирования грозит снижение конкурентоспособности — эксперты
IFX — 10.06.2021
Зерновому производству РФ и аграрному комплексу в целом в условиях новых вызовов, связанных в том числе и с «ручным» регулированием, грозят снижение конкурентоспособности и утрата…
Предупреждение: Fusion Media
«Ипотечный пузырь», или К чему приведет бум жилищного кредитования в России
Действительно, льготная ипотека в России развивается очень активно – по оценке аналитиков, на эту программу приходится более 90% всех кредитов на квартиры в новостройках. Однако кризис, вызванный эпидемией, способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Если заемщики лишатся работы, то они будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. Аналитики утверждают, что стимулирование ипотеки в условиях потенциального локдауна чревато ипотечным кризисом, аналогичным кризису subprime в США. Так ли это, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» банкиры и другие финансовые эксперты.
Кредиты, исчисляемые триллионами рублей
«Программа льготной ипотеки действительно вызвала ажиотажный спрос. Так, Дом.РФ предоставил данные о жилищных займах на сумму около 2,7 триллионов рублей за три квартала текущего года, – говорит вице-президент QBF Владимир Масленников. – Есть вероятность, что рекорды по выдаче ипотеки будут способствовать росту цен на жилье, но вряд ли глобальное повышение цен произойдет, поскольку спрос сдерживается эпидемиологической обстановкой. Кроме того, по сравнению с зарубежной ипотекой, наша льготная ставка в 6,5% не кажется такой уж низкой. Во многих государствах ипотечные ставки зачастую близки к ставке рефинансирования, а порой вообще отрицательные. В России же она соответствует доходности по облигациям федерального займа с двадцатилетним сроком».
По словам эксперта, о наличии «пузыря» говорят такие признаки, как невозможность большого числа заемщиков расплатиться по ипотечным кредитам и обеспечить свои обязательства залоговым, и не только залоговым имуществом. В текущий момент этого пока не наблюдается, как и перегрева рынка недвижимости.
«Уровень проблемных кредитов не превышает 1,6%, это невысокий показатель.
Кризисные явления на рынке ипотечного кредитования начинаются при объемах просрочки выше 12%, но даже этот уровень просроченных ипотечных кредитов может не привести к фатальным последствиям.
Международный опыт показывает, что спасти ситуацию всегда могут оперативные действия регулятора по поддержке рынка», – говорит Владимир Масленников.
Почему многие кинулись покупать жилье?
Почему же именно сейчас народ кинулся так массово скупать жилье? Ведь платежи по сниженным ставкам не так уж малы. Неужели у такого большого количества людей нашлись лишние деньги?
«Рост ипотечного кредитования в России во многом связан с политикой государства – современной и прошлой, еще советской, – говорит доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. – Заложенные при строительстве городов и домов жилищные нормы во многом стимулируют современный спрос на отдельное, более комфортабельное жилье. Действительно, пережить самоизоляцию в небольшой квартире в семейном кругу стало испытанием родственных чувств. Плюс приостановившиеся из-за пандемии, но отнюдь не иссякшие миграционные потоки в столицу и города-миллионники. Эти факторы создают существенный потенциальный спрос на недвижимость, и их влияние мы будем ощущать еще долго».
Эксперт напоминает, что спрос стимулируется самыми разными государственными программами льготной ипотеки. Это не только 6,5% на новостройки, но и сельская, дальневосточная ипотека, отраслевые программы для военнослужащих, медиков, а сейчас еще разрабатываемая ипотека для учителей.
Во многом эти программы имеют социальное значение, население их давно ждало.
Также на потребительское поведение оказывает влияние курс рубля и отсутствие адекватных ему ставок банковских депозитов, что делает недвижимость объектом инвестиций, в ряде случаев – с частичным привлечением ипотечного кредита.
То, что в сентябре был отмечен рекордный рост выдачи ипотечных кредитов, не удивительно, считает аналитик сервиса Brobank.ru Дмитрий Сысоев. Во-первых, люди еще не знали, будет ли продлена программа государственного субсидирования целевых займов, и ожидали ее прекращения в ноябре. Во-вторых, не забывайте проотложенный спрос.
«В апреле-июне, когда действовали самые жесткие меры изоляции, рынок недвижимости фактически встал. Хотя желающие приобрести жилье оставались. В том числе с помощью ипотеки. Плюс появлялись новые потенциальные покупатели. Например, за счет возникшего на фоне нестабильного курса валют желания инвестировать сбережения в недвижимость», – говорит эксперт.
Из арендаторов в собственники
Есть большая категория людей, которые раньше снимали квартиры, а теперь решились купить собственные объекты недвижимости.
Вот что рассказывает об этом вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Минэкономразвития РФ понизил порог первоначального взноса до 15%, благодаря этому льготной ипотекой сейчас могут воспользоваться почти 70% россиян.
При этом жители нашей страны видят в этом не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и сохранить свои денежные средства. Особенно это актуально для тех, кто арендует жилье.
Сейчас ежемесячный платеж за аренду фактически сравнялся со ставкой, которую необходимо платить по «телу» и процентам ипотечного кредита, что естественно подталкивает выбор гражданина, имеющего постоянную трудовую занятость и доход, в сторону ипотеки».
Есть и такая категория заемщиков, которая покупает квартиры с целью инвестиций в недвижимость.
«С точки зрения инвестиций, покупка квартиры при низких ставках по депозиту позволяет заработать дополнительные проценты на росте стоимости квартиры, особенно если вы покупаете ее на этапе строительства дома, а продаете после его сдачи, – говорит Михаил Попов, банкир и основатель TalkBank. – При этом необязательно нести всю повинность по ипотеке длительное время – ее можно погасить досрочно и заработать на разнице в стоимости, потому что готовые квартиры в новостройках стоят на порядок дороже, чем строящиеся. Инвестируя в такой проект в рамках первоначального взноса, можно заработать 10-15% или больше, если потом выгодно продать квартиру».
Правда, по словам эксперта, при такой схеме больше сложностей, рисков и действий, чем в случае с депозитом, когда вы просто приносите деньги, а через год забираете их с процентами. Тем более что в дальнейшем потребуется дополнительное время и усилия на продажу квартиры с выгодой и согласование всех процедур с банком и новым клиентом, что является непростой задачей.
Каковы риски всех участников рынка
И все же, чем грозит бум жилищного кредитования на фоне пандемии и заемщикам, и экономике в целом?
«Целый ряд экспертов в последнее время высказался о возможности образования «ипотечного пузыря», по аналогии с кризисом в США, – говорит руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. – Однако мы не видим предпосылок для этого. Ипотечный портфель банков России находится на уровне около 7% от объема ВВП.
В то время как в США на момент кризиса этот показатель составлял более 60%. Еще одно важное отличие заключается в том, что ипотечный кризис в США был связан не только с невыплатами по ипотечным займам со стороны граждан, но и с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке. В качестве закладных там использовались ипотечные ценные бумаги.
В России рынок ИЦБ пока в зародыше».
По словам эксперта, даже если каждый второй ипотечный заемщик не сможет платить по ипотеке, это не окажет губительного воздействия на экономику. Вместе с тем, граждане России, оформляющие не потребительские, а именно ипотечные кредиты, очень ответственно относятся к сделкам с недвижимостью, поэтому продумывают все шаги заранее.
«Покупка квартиры, пожалуй, одна из самых серьезных финансовых операций в жизни большинства наших сограждан, – говорит Вячеслав Приймак. – Также стоит помнить про проверки платежеспособности заемщиков со стороны банков.
К ним, помимо прочего, относится и первоначальный взнос по кредиту, который покупатель должен внести по условиям программы. 15% от стоимости жилья – это серьезная сумма, которая позволяет сделать выводы о финансовой состоятельности клиента.
Опыт показывает, что во время кризисов 2008 и 2014 года ипотечные заемщики продолжали выплачивать ипотеку, даже те граждане, которые брали кредит в валюте. Сейчас мы также не видим роста невыплат по кредитам».
Ипотечный кредит всегда является обеспеченным тем объектом недвижимости, который и является залогом. Опасения больше связаны с гипотетической возможностью появления заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредиту, и их квартиры кредиторы выставят на продажу для покрытия долга.
«На сегодня эти страхи вполне объяснимы, но преувеличены, так как всегда осуществляется проверка заемщиков, оценивается их кредитоспособность, – говорит Александр Цыганов.
– Банк отнюдь не заинтересован в дефолте заемщика, ему не очень выгодно продавать залоговую квартиру, значительно интереснее получить ипотечника, который регулярно обслуживает свой кредит.
К тому же разработаны и реализуются государственные и частные программы помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, в том числе из-за заболевания CoVID-19 (ипотечные каникулы)».
А Антон Мороз и вовсе считает обсуждаемые риски надуманными. «Для застройщиков мы опасностей не видим – они сейчас уже на 42% работают через проектное финансирование, соответственно, полностью кредитуются банками.
Это система безостановочного получения денежных средств при нормальном строительном процессе, – говорит эксперт.
– Также мы не видим рисков и для населения, которое приобретает как по инструментам проектного финансирования, так и по постановлению правительства последние достраивающиеся объекты, поскольку все они, опять же, защищены инструментами Фонда защиты прав дольщиков и банковским финансированием».
Тем не менее эксперты рекомендуют потенциальным заемщикам очень внимательно относиться к оценке своей платежеспособности. А может быть – и отложить сделку.
«Нынешний момент – не лучшее время для оформления займа. Тем более такого крупного, как ипотека. Если нет каких-то жизненных обстоятельств, вынуждающих прибегать к такой сделке, то лучше повременить, – говорит Дмитрий Сысоев. – По двум причинам.
Во-первых, заявления руководства страны дают все основания говорить, что программа с государственным субсидированием будет продлена. То есть время для получения денег в долг под выгодную ставку еще есть. Во-вторых, началась вторая волна коронавируса.
Последствия от нее могут быть еще более жесткими, чем от первой. Поэтому предугадать, какие сегменты экономики пострадают в дальнейшем, достаточно сложно. Не стоит забывать и о возможном ударе по застройщикам.
Это повышает риски при покупке недвижимости, находящейся на этапе строительства. Ведь возможного банкротства застройщиков никто не отменял».
Помимо этого, по мнению эксперта, прекращение ажиотажного спроса на квартиры потянет цены в обратную сторону. Скорее всего, к докризисному уровню стоимость квартир уже не вернется, но более приемлемой станет.
То есть потребители, которые отложат покупку, сведут свои риски к минимуму, и при этом смогут сэкономить.
Причем не только на покупке квартиры, но и на переплате по ипотеке, так как она напрямую зависит от цены приобретаемого за счет заемных средств объекта.