Строительные нормы и правила необходимо знать и соблюдать любому владельцу земельного участка, планирующему строительство собственного загородного дома или дачи. СНИПы не призваны загнать человека в рамки, они действительно необходимы для безопасной и длительной эксплуатации как Вашего дома, так и домов Ваших соседей, гарантируя комфорт и максимально возможную противопожарную безопасность..
С чего начать планирование участка и строительство своей новой жизни? Прежде всего нужно убедиться в правильности оформления документов – они должны быть грамотно составлены и Свидетельство о праве собственности на земельный участок должно быть у Вас на руках.
Проверьте разрешенный вид использования земель – это должны быть земли сельхозназначений с разрешенным видом использования «под дачное строительство» (или дачное хозяйство) или земли поселений с РВИ ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) или КЖС (комплексное жилищное строительство).
Когда Вы проверили наличие и правильность документов, начинаем планировку.
(Все обязательные правила строительства перечислены в документах, объединённых под общим названием «Строительные нормы и правила» — или просто СНиП).
В СНиП 30-02-97 даны основные принципы строительства садоводческих и дачных объединений и расположенных в них сооружений (они обязательны для всех владельцев земельных участков площадью от 6 соток).
Планирование отдельного участка обычно начинается с видимого обозначения его границ – забора, отделяющего Ваш собственный участок от соседних участков и земель общего пользования.
Заборы рекомендуется устанавливать в соответствии с правилами, прописанными в Уставе Вашего ДНП – это позволит Вам благополучно сосуществовать с людьми, разделяющими Ваши ценностные ориентиры.
Что можно располагать на своём земельном участке? Жилое строение (дом), а также хозяйственные постройки – теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей.
Хозяйственные постройки могут быть разных типов – порядок их возведения, размеры, состав и назначение определяются органами местного самоуправления. Можно также разместить на участке компостную площадку, яму или ящик, а при отсутствии канализации – и уборную.
(Хотя сейчас с развитием локальных очистных систем и биотуалетов многие предпочитают выбирать именно их).
Чтобы разместить все эти строения правильно, надо выбрать ориентиры. Ими обычно бывают строения на участке соседей и сам забор. Если Ваши соседи тоже ещё не начали строиться, то согласовать удобные для Вас и для них варианты будущих построек будет несложно.
Итак, основные требования: от границы участка со стороны улицы до дома должно быть не менее 5м, от границ проезда и соседнего участка не менее 3 метров. От хозяйственных построек до улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.
Теперь согласуем наши строения со строениями соседей. (Это тоже жестко регламентируется СНИПами с целью предотвращения пожаров).
Когда хозяйственные постройки примыкают к жилому строению или дому, расстояние до соседнего участка измеряется отдельно от каждого объекта, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м) или дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м).
Как именно измерять расстояние между жилым строением или хозяйственными постройками и соседним участком?
Если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены, расстояние измеряется от их цоколя или, при отсутствии цоколя, от стены ; если более чем на 50 см, то от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа и др.) .
Не забывайте и о противопожарном расстоянии (см. в таблице ниже) относительно домов, находящихся на противоположных сторонах проезда.
По согласованию с правлением ДНП навес или гараж для автомобиля может непосредственно примыкать к ограде со стороны улицы.
При этом строительство гаража мало ограничивается правилами: он может быть отдельно стоящим, встроенным или пристроенным к дачному дому и хозяйственным постройкам .
Важно всегда помнить, что планирование всех строений проходит в соответствии с нормами пожарной безопасности – именно это и лежит в основе строительных норм.
Например, расстояние между деревянными домами (Вашим и соседским) должно быть не менее 15 метров. Но если Вы строите каменный дом а у соседей деревянный, то будет достаточно и 10 метров между ними.
Однако противопожарные расстояния между строениями в пределах одного участка не нормируются .
СНиП 30-02-97 предоставляет следующую таблицу минимальных расстояний между жилыми строениями на соседних земельных участках с учётом их материала: Минимальные противопожарные расстояния между крайними строениями и группами строений на садовых участках
| Материал несущих и ограждающих конструкций строения | Расстояния,м | ||
| А | Б | В | |
| А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы | 6 | 8 | 10 |
| Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами | 8 | 8 | 10 |
| В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов | 10 | 10 | 15 |
По санитарно-бытовым нормам постройки необходимо расположить на правильном расстоянии от находящихся на соседних участках: от жилого строения или дома до бани, душа или уборной – 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м.
От дома до уборной не менее 12 метров.
Граница соседнего участка должна находиться в 3 м от жилого строения (или дома), в 4 м – от построек для содержания мелкого скота или птицы, в 1 м – от других построек, в 4 м – от стволов низкорослых деревьев (в 2 м – от среднерослых), в 1 м – от кустарника.
Читайте так же: Как узнать какое имущество зарегистрировано на человека
Создание подвала или погреба возможно под жилым строением или жилым домом и хозяйственными постройками , не предназначенными для птицы и мелкого скота.
Минимальная высота жилых помещений – 2,2 м от пола до потолка, подвала – 2 м от пола до потолка, погреба – 1,6 м до выступающих конструкций типа прогонов и балок.
Проектирование лестниц – ведут ли они в подвал или на другой этаж – зависит от конкретных условий, а также требований СП 55.13330. Этот свод правил распространяется и на объекты индивидуального жилищного строительства.
Количество строений, дорожек и площадок с твёрдым покрытием оговорено отдельно: на небольшом дачном участке в 0,06-0,12 Га оно должно занимать не более 30%.
Важно также не забывать о требованиях к инженерному оборудованию. Сток дождевой воды с крыши нельзя направлять на прилежащий участок, если хозяйственная постройка находится в 1 м от него.
В жилом здании необходимо установить прибор для учёта электроэнергии. При этом СНиП предусматривают, что обогрев дома осуществляется от автономных систем, таких как нагревательные приборы и источники теплоснабжения – котлы и печи.
К котельным предъявляются отдельные требования, изложенные в “Инструкции по размещению тепловых агрегатов». К примеру, высота котельной должна быть равна как минимум 2,5 м, а объём – 15 м3.
Кроме того, в котельной обязательно наличие вытяжки и окна, чтобы обитатели дома были в безопасности и могли вздохнуть свободно.
Канализация, водоотведение. При отсутствии водоотведения на участках следует устанавливать устройства с местным компостированием – пудр-клозеты, биотуалеты. Использование выгребных устройств типа люфт-клозет и надворных уборных допускается при размещении не менее чем в 1 м от границ участка.
Люфт-клозетом называют уборную со сточной трубой, ведущей в подземный выгреб; а пудр-клозетом – туалет, в котором отходы обрабатываются порошкообразным составом до образования компоста. На индивидуальных участках возможна установка локальных очистных сооружений производительностью до 1-3 м3 с дальнейшим отводом в пониженное место.
Для хозяйственных сточных вод необходимо предусмотреть фильтровальную траншею с гравийно-песчаной засыпкой или другие очистные сооружения , расположенные как минимум в 1 м от прилежащего участка. По согласованию с органами санитарного надзора хозяйственные сточные воды можно сбрасывать в наружный кювет по специально организованной канаве.
Газоснабжение производится от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей. .
Ёмкость газового баллона, расположенного на кухне, должна составлять максимум 12 л.
Баллоны более 12 л следует располагать в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе чем в 5 м от входа в здание.
Строительные нормы не зависят от желаний и требований ДНП, они одинаковы для всех обладателей участков – и не просто так: безопасность человека превыше всего. А за безопасностью следует и комфорт. Соблюдение СНиП даёт владельцу земельного участка возможность мирно сосуществовать как с соседями, так и с самим собой, получая долгожданную тишину своего собственного заповедного уголка.
10 самых важных правил,
которые мы рекомендуем не забывать при планировании участка и строительстве дома на дачном участке
илиВсе что Вы хотели узнать о СНИПах, но не знали где это нужно смотреть владельцам дачных участков.
После завершения работ необходимо оформить документы на строение как на объект недвижимого имущества. Как зарегистрировать дачный дом, садовый дом, гараж.
Правила планировки участков и размещения частных домов с хозяйственными помещениями
Законодательные акты
Выясняя нормы застройки земельных участков для индивидуального использования, стоит изучить законодательную базу. Регулируют правила размещения дома на участке СНиП, устанавливают требования к застройке земельного участка ИЖС местные органы власти. Они определяют нормативы строительства в конкретном регионе. Поэтому, просматривая проекты домов и варианты их размещения, ориентироваться лучше на типичные для региона
Минстрой на треть сократит количество требований к строительству
МОСКВА, 19 мая. /ТАСС/. Минстрой России разработал изменения в перечень обязательных требований при строительстве, что приведет к уменьшению их количества на 30%, сообщил во вторник первый заместитель министра строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.
Ранее президент России Владимир Путин потребовал от правительства навести порядок в ведении строительной документации, чтобы не давать возможность затягивать сроки сооружения различных объектов. Глава государства добавил, что нужно «зачистить» «всякие СНИПы, «хрипы» и примазавшихся к этому виду деятельности квазиучастников процесса».
«Вопрос снижения количества требований, необходимых для начала строительства объектов прорабатывается нами давно. Это будет способствовать эффективной работе всей отрасли.
Сегодня такая задача поставлена президентом страны, поэтому работу в этом направлении нужно усилить.
Минстроем уже разработаны изменения в перечень обязательных требований, в итоге их количество должно уменьшиться на 30%», — привела пресс-служба Минстроя слова Файзуллина.
В частности, Минстрой предлагает сформировать единый перечень национальных стандартов и сводов правил, при применении которых на добровольной основе будут соблюдены требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Кроме того, предлагается устанавливать требования к разработке специальных технических условий (СТУ) только в случае реконструкции объекта капитального строительства и отступления от обязательных строительных норм.
Файзуллин также отметил, что необходимо устранить ограничения по применению новых технологий в строительстве. «Мы должны идти в ногу со временем, на сегодняшний день есть компании, которые патентуют новые технологии в строительстве, новые стройматериалы.
Наше предложение — установить право таких организаций — правообладателей новых технологий разрабатывать нормативно-технические документы добровольного применения по собственной инициативе и представлять их в Минстрой России на утверждение, а Минстрою России установить обязанность их рассматривать и принимать по ним решения в установленные сроки», — сказал первый замминистра.
Он добавил, что должна быть повышена роль и ответственность организаций, которые проводят экспертизу проектной документации, а также повышено качество государственного строительного надзора. В частности, предлагается в обязательном порядке проводить строительный контроль объектов, которые возводятся по нацпроектам.
Субсидия на строительство дома в сельской местности в 2021 году
Купить собственное жилье сложно не только молодым семьям в городе, но и в деревне. Поэтому тем категориям россиян, которые хотят жить и работать в сельской местности, государство оказывает финансовую поддержку.
Кому положена субсидия на строительство дома в сельской местности, как ее получить и что для этого предпринять, разобрался специалист Бробанка.
Информация обновлена 01.02.2021 года. Все данные актуальны с учетом последних изменений. В конце статья дополнена официальным документом.
Кому окажут господдержку
Получить субсидию на строительство жилья в сельской местности могут только граждане РФ. Иностранцы получат право на эту льготу, если официально подтвердят статус вынужденных переселенцев.
В 2021 году получить госпомощь на строительство дома в сельской местности могут
получить все, кто относиться к категории, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если не подтвердить этот статус, местный бюджет откажет в субсидии.
В некоторых субъектах действуют дополнительные условия для выдачи субсидий. Но общие требования:
- постоянное проживание в том регионе, из бюджета которого выделят деньги;
- наличие не меньше 30% от стоимости будущего жилья, это могут быть и заемные деньги;
- относиться к одной из тех категорий граждан, которым полагается данная субсидия.
Россияне, которые работают по трудовым договорам в сельской местности и постоянно там проживают, обладают преимуществом по сравнению с остальными категориями претендентов на субсидию. Выплаты поступают из федерального и местного бюджета.
Чтобы претендовать на госпомощь при строительстве дома в селе или деревне молодые специалисты должны:
- работать или планировать работать в сельской местности минимум 5 лет в агропромышленных организациях в соответствии с полученной специальностью;
- постоянно проживать или планировать жить в сельской местности;
- нуждаться в улучшении условий жилья.
Молодые специалисты должны работать в области здравоохранения, образования, социального обслуживания, культуры, физической культуры и спорта. В программе принимают участие только физические лица. Получить субсидию дважды нельзя. После выделения денег из бюджета они должны быть израсходованы в течение 6 месяцев, иначе государство может лишить выданных средств.
Варианты госпомощи
Субсидии в РФ, которые можно получить от государства при строительстве дома в сельской местности, можно разделить на 2 типа:
- Целевые выплаты на строительство жилья. При таком способе субсидирования граждане получают деньги еще до начала строительства. Совместно с жилищной комиссией они утверждают направления, по которым будут расходовать полученные средства. Платеж начисляют на основании сметы, которую предоставляет заявитель, обратившийся за субсидией.
- Компенсационные выплаты. Эти деньги могут быть выплачены семье после окончания строительства. На то, чтобы получить субсидию, отводится 2 года после утверждения сметы.
На какой вариант претендовать решает семья. Но в большинстве случаев лучше подавать заявку до строительства, чтобы знать какие документы собирать и на что обращать внимание на всех этапах, чтобы не лишиться права на субсидию. Кроме того при этом варианте сразу ясна сумма, на которую сможет рассчитывать семья.
Расчетную стоимость строящегося или приобретаемого жилья устанавливают в зависимости от того, сколько стоит 1 кв. м в выбранном регионе. Кроме того учитывают, какая площадь жилья необходима для семьи, в зависимости от количества человек. Нормы жилой площади:
- Одиноко проживающим людям – 33 кв. м.
- Семьям из двух человек – 42 кв. м.
- Семьям из трех и более человек – по 18 кв. м. на каждого члена семьи.
Размер жилплощади зависит и от региона проживания семьи.
При желании молодая семья или специалист могут построить дом площадью больше установленной нормы. Но строительство той части жилья, которая не входит в норму, финансируется семьей самостоятельно.
Сумма субсидированных средств не превышает 70% расчетной стоимости построенного дома. Только в особо редких случаях могут профинансировать всю сумму, затраченную на строительство. Минимальная часть, которую финансирует государство – 10%. Решение о том, какую часть строительства или покупки профинансируют, принимают местные органы власти.
В некоторых регионах по условиям программы молодая семья или молодой специалист могут принять участие в софинансировании строительства или покупки дома в сельской местности. Это возможно при условии подтверждения в наличии суммы не меньше 30% от расчетной стоимости жилья.
Как оформить госпомощь
Перед подачей заявления на государственную поддержку определите, относитесь ли вы к той группе граждан, которым полагаются выплаты. Если условия соблюдены, обратитесь в специальный орган по месту проживания, который уполномочен выдавать свидетельство на субсидирование строительства.
Соберите для органов местного самоуправления:
- ксерокопии документов удостоверяющих личности заявителя и всех членов семьи;
- справку о составе семьи;
- ксерокопию свидетельства о браке;
- ксерокопию свидетельств о рождении или об усыновлении детей;
- справку о доходах от работодателя или 2-НДФЛ;
- трудовую книжку;
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- документ, подтверждающий статус нуждающегося в улучшении жилищных условий;
- ксерокопию документа подтверждающего наличие 30% суммы от стоимости строительства.
С помощью сотрудника уполномоченного органа составьте заявление. На рассмотрение заявки обычно уходит около 30 дней. Если выполнены все указанные требования, субсидирование одобряют и ставят на учет. Данные передают в жилищный департамент по области.
Министерство сельского хозяйства РФ до 1 сентября года, предшествующего планируемому, передает данные о предварительных размерах субсидий в органы исполнительной власти. После вступления в силу закона о федеральном бюджете на текущий год Министерство сельского хозяйства распределяет субсидии по субъектам РФ с учетом:
- численности сельского населения и уровня его обеспеченности жильем;
- наличия ветхого и аварийного жилфонда в сельских поселениях;
- дефицита трудовых кадров в сельской местности;
- средней рыночной стоимости 1 кв. м;
- размера выделенных средств на цели улучшения жилищных условий граждан для субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.
На получение государственной поддержки уйдет много времени. Из-за большого количества участников программы субсидирования, очередь льготников в некоторых регионах настолько большая, что гражданам приходится ждать поступления средств в течение 2-3 лет. При этом обратите внимание, что деньги присылают на расчетный счет в банке, обналичить их невозможно.
После того как органы местного самоуправления приняли решение о начислении выплат, в течение 10 дней заявителю выдают документальное подтверждение.
Это свидетельство на получение субсидий на строительство жилья в сельской местности. Срок действия свидетельства — 1 год от даты выписки. С этим документом заявителю нужно прийти в банк.
Бюджет сотрудничает не со всеми банками. Сотрудники администрации сообщат, в какой именно обращаться.
В банке откроют расчетный счет на имя заявителя. Основанием для оформления специального счета служит свидетельство на выдачу субсидии. Этот спецсчет отличается от личных счетов клиентов банка, которые открывают по собственной инициативе или для получения заработной платы. Если срок действия свидетельства истек, счет в банке не откроют.
Деньги, выделенные государством, могут быть израсходованы на:
- приобретение готового жилья в той местности, в которой проживает семья;
- постройку нового жилого дома или для завершения уже начатого строительства;
- покупку жилья путем долевого участия в строительстве многоквартирного дома в пределах той сельской местности, где проживает семья.
С расчетного счета запрещено обналичивать деньги, полученные из государственного бюджета.
Их можно только перенаправить организациям-подрядчикам, которые проводили определенные работы или оказывали услуги при строительстве дома.
Чтобы провести операцию перечисления средств, необходимо предъявить сотрудникам банка договор со строителем, из которого понятно за что платить. В соглашении должны быть реквизиты подрядчика, куда должен уйти платеж.
Деньги со счета могут быть переведены:
- продавцу, который указан в договоре купли-продажи;
- подрядчику, указанному в договоре подряда на строительство жилого дома;
- застройщику, указанному в договоре долевого участия при строительстве многоквартирного жилого дома;
- продавцу материалов или оборудования, которые будут использованы для строительства жилого дома собственными силами.
Все получатели средств проходят предварительную проверку. После пересылки средств со счета банк передает подлинник свидетельства на субсидию в органы исполнительной власти с отметкой об использовании.
Чем еще подтвердить расходование средств
Чтобы подтвердить целевое расходование средств, перечисленных в качестве субсидии на строительство, необходимы подтверждения:
- ксерокопии платежных документов, связанных со строительством жилья, на сбор этих документов дают месяц;
- выписка из ЕГРН.
Если не сможете обосновать, куда ушли государственные деньги, вас обяжут вернуть всю сумму. Контроль расходов и отслеживание направления субсидий, выделенных населению, возложен на местные органы власти. Результаты проверок они передают в правоохранительные органы. Если не предоставить полную и подробную отчетность своевременно, на получателя субсидии могут завести уголовное дело.
Компенсационные или целевые выплаты перечисляют только при выполнении всех условий участия в программе субсидирования. В большинстве случаев отказывают гражданам по таким причинам:
- недостоверные сведения, представленные в документах;
- несоответствие условиям выделения субсидий;
- предоставление не всех документов или допущенные в них ошибки.
После того как недочеты устранены, заявитель может снова обратиться за субсидиями. Если выявлено, что данные сфальсифицированы, претендовать на субсидию запретят.
Чем еще может помочь государство
- Власти некоторых регионов оказывают и другие меры поддержки нуждающимся и малообеспеченным категориям россиян:
- Как претендовать на такие виды господдержки можно уточнить у местных органов власти. Кроме того на 2021 год в РФ действуют и другие программы, с помощью которых можно получить помощь в приобретении жилья:
- На какие меры поддержки могут рассчитывать семьи с детьми, читайте в отдельной статье Бробанка.
Об авторе
Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Жилье, и правда, может стать доступным?
08.12.2014
Жилищное строительство
В Общественной Палате Российской Федерации состоялись слушания, посвященные новому подходу к решению вечной российской проблемы: как народу обрести свое жилье? А если точнее, как сделать жилье действительно доступным для населения?
Очевидно, что Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси», а за ним и ФЦП «Жилище» и прочие национальные жилищные программы, продвигаемые Правительством России, ориентированы, прежде всего, на решение жилищных проблем социально незащищенных граждан: военных, молодых семей, переселенцев ах ветхого и аварийного жилья и т.д.
В целом это около 20% населения России. Около 20% семей с доходами ниже среднего уровня (прежде всего, бюджетники), также могут рассчитывать приобрести жилье при поддержке со стороны государства.
Еще около 10 — 15% населения самостоятельно решают свои жилищные проблемы, либо просто покупая жилье по действующим запредельным ценам, либо решаясь на ипотеку со всеми вытекающими рисками и обременениями.
То есть, только около 55% россиян могут каким-то решить свой «жилищный вопрос». Остальные же семьи такой возможности не имеют в принципе. И это при том, что около 70% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Расчеты показывают, что 35% граждан России (16 млн.
семей), имея доходы выше среднего уровня (сейчас он составляет около 250 тыс.руб.
в год на каждого гражданина России), не могут приобрести жилье по нынешней очень высокой рыночной цене, даже с использованием механизма ипотечного кредитования, но готовы это сделать, если стоимость жилья станет доступной.
Таким образом, можно констатировать, что в стране сформировался отложенный спрос на жилье, подкрепленный доходами и накоплениями весьма значительной группы населения.
Необходим эффективный и безопасный механизм, чтобы эти средства могли быть задействованы на рынке жилья при условии, что будет построено жилье по доступным для населения ценам.
Это особенно важно в условиях экономического кризиса и сокращения бюджетного финансирования большинства госпрограмм.
При этом в последние годы строилось жилья 0,5-0,6 кв.м. на человека в год, хотя для нормализации положения требуется в течение 5-7 лет строить жилья не менее чем по 1 кв.м. на человека в год.
Федеральная целевая программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» является необходимой и своевременной, но направлена, в основном, на группу населения с доходами ниже среднего уровня.
В данной Программе ставится задача построить в 2020 году 100 млн. кв.м.
Однако существуют механизмы, которые позволят увеличить объем строительства до 142-150 млн. кв. м. жилья в год, то есть на 50 млн. кв.м.
И при этом предлагается не просить все новые и новые порции денег у государства, а сформировать негосударственный платежеспособный заказ от населения, готового купить жилье по разумным ценам. То есть, рынок жилья предлагается поставить с головы на ноги, где цену на жилье будет диктовать не застройщик, а покупатель.
При этом в процессе разработки негосударственного заказа для каждого конкретного региона рассчитывается оптимальная цена на жилье, которая удовлетворит и покупателя, и застройщика.
Какое жилье считать доступным?
На круглом столе в Общественной Палате понятие доступного жилья обсуждали очень активно. Ввести его предложил председатель совета директоров «Иркутского регионального ипотечного агентства» Владимир Щербаков.
Доступное жилье – это жилье с ценой не выше порога доступности, приобретаемое по безопасной схеме расчетов, где порог доступности — это цена квадратного метра жилья (квартира 54 кв. м.
), которое может приобрести семья из 3-х человек со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30% первоначальный взнос и в дальнейшем выплачивая ежемесячно по ипотечному кредиту не более 30 % от семейного дохода.
Безопасная схема расчетов – схема, при которой покупатель при заключении договора платит 10 %, до окончания строительства — 20% и 70% после окончания строительства.
Тем самым вводится понятие «доступного жилья» как возможности для семьи со средним доходом приобретать себе квартиру на посильных условиях. То есть, открывается новый рынок жилья для 33 % населения.
Понятие доступного жилья необходимо для формирования негосударственного платежеспособного заказа. В настоящее время количество семей со средним доходом и выше составляет в России около 15,6 млн.
Если хотя бы каждая пятая семья воспользуется предоставляемыми возможностями, то сформируется платежеспособный заказ на 180 млн. кв.м жилья.
Негосударственный заказ позволит понять, сколько и какого жилья нужно построить в регионах, и исходя из этого, обеспечить заказами строительные компании и загрузкой предприятия стройиндустрии.
Порог доступности при сегодняшних доходах населения даст возможность строителям при больших объемах строительства, используя эффект масштаба, получать солидную прибыль.
Средняя заработная плата в Российской Федерации по данным РОССТАТа составляет 31 000 руб. Порог доступности, который соответствует этой зарплате при 15-летнем ипотечном кредите при ставке по кредиту 11 % годовых, составляет 43 400 руб. Очевидно, что в различных регионах этот показатель будет варьироваться пропорционально региональным средним зарплатам.
Экономический эффект
При средней цене жилья 55 тыс.руб/ кв.м. возможно привлечение в экономику страны почти 8 трлн рублей граждан России. Это может дать сильнейший толчок всей экономике России.
Принимая во внимание, что суммарная доля налоговых платежей в конечной стоимости жилья составляет примерно 40-45%, при строительстве дополнительных 150 млн кв.м. жилья, в бюджеты всех уровней может поступить от 750 млрд. до 1 трлн. рублей налогов ежегодно.
Поскольку строительство доступного жилья может быть реализовано полностью на базе продукции российской индустрии стройматериалов, следует ожидать рост производства и, как следствие, рост налогооблагаемой базы предприятий.
Более подробно мультипликативный эффект показан на схеме (/files/ck/1417988631_Shema_dlya_VVP.xlsx).
Поскольку в рамках данной программы наиболее эффективным является строительство жилых комплексов площадью от 50 до 250 тыс.кв.м., должны быть задействованы компании, имеющие опыт массового строительства жилья. Это могут быть как крупнейшие российские и региональные компании, так и, например, китайские застройщики, участвующие в реализации российских госпрограмм.
Государство как партнер
Очевидно, что для реализации негосударственной программы доступного жилья все-таки необходима политическая и организационная поддержка высших эшелонов власти и, прежде всего, Президента и Правительства России.
Именно поэтому на слушания в Общественную Палату России были приглашены и приехали замминистра – статс-секретарь Минстроя России Александр Плутник и замруководителя департамента Минфина России Сергей Платонов. Они приняли самое активное участие в обсуждении предлагаемой программы доступного жилья и проявили, можно сказать, настоящую заинтересованность в ее развитии.
Так, Александр Плутник предложил подумать о том, как задействовать для формирования негосударственного заказа от населения возможности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
А Сергею Платонову, конечно же, больше всего понравилась идея привлечения в финансовый оборот тех средств, которые сейчас накоплены на счетах населения и не работают в экономике.
А главное – не нужно никаких бюджетных денег!
Секретарь Общественной Палаты Александр Бречалов поддержал очень интересную и экономически выгодную инициативу и предложил участникам слушаний сформулировать конкретные предложения в ежегодный доклад Общественной Палаты президенту России.
Таким образом, первый шаг на пути появления очень нужной для граждан России программы по строительству и приобретению действительно доступного жилья сделан.
Очевидно, что она не очень понравится некоторым застройщикам, продающим жилье по запредельным ценам с рентабельностью более 50%. Однако те компании, которые смогут просчитать всю выгоду от многолетнего, стабильного, оплаченного заказа, и будут застрельщиками реализации этой программы в регионах.
Елена ШИНКОРЕНКО
Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
2018 год! Новые требования к застройщику по Закону о долевом участии в строительстве
Главная страница » 2018 год! Новые требования к застройщику по Закону о долевом участии в строительстве
Нововведения в долевом строительства с 2018 года.
Громкие дела вызывающие большой общественный резонанс связанные с банкротствами застройщиков, тысячи «кинутых» дольщиков заставило государство более пристально обратить свое внимание на регулирование долевого строительства, а именно на ужесточение требований предъявляемых к застройщикам, дабы отсечь добросовестных профессиональных участников долевого строительства от сомнительных субъектов напрягающих обстановку в стране своими недобросовестными действиями. Президент призвал отказаться от института долевого строительства в пользу проектного финансирования в ближайшие три года.
Основной блок поправок был внесен в Закон о долевом строительстве (Закон) в 2016-2017 году, которые вступают в силу с 01 июля 2018 года.
Государство подняло довольно высокую правовую и финансовую планку для того, чтобы будущий строитель смог привлекать деньги граждан для строительства жилых домов, в том числе таун хаусов и апартаментов.
В данной статье мы рассмотрим наиболее существенные поправки в Закон, которые вступят в силу с 01.07.2018 года.
- Государством будет наконец то создан Фонд защиты прав граждан — участников строительства (Фонд), который будет в будущем, в случае невыполнения своих обязательств строителем перед участниками, либо выплачивать компенсации, либо осуществлять достройку объекта силами нового привлеченного строителя.
- Поправками вводится один из очень важных механизмов защиты дольщика, связанный с Фондом защиты прав граждан, суть которого заключается в том, что застройщик до регистрации договора долевого участия (ДДУ) должен будет внести деньги в Фонд в размере 1,2% от цены каждого заключенного им ДДУ.
- При этом в Законе сказано, что денежные средства по ДДУ должны быть уплачены участником после регистрации договора.
При регистрации ДДУ регистрирующий орган в обязательном порядке запрашивает у Фонда информацию о том произвел ли застройщик отчисление в Фонд или нет. Если в Фонд деньги не перечислялись последует отказ в регистрации.
При получении разрешения на стройку после 01.07.2018 года строитель обязан:
- иметь земельный участок должен быть либо в собственности строителя или находится в аренде;
- называться «специализированным» застройщиком;
- иметь опыт* стройки в качестве тех заказчика, ген подрядчика или застройщика в общей сложности не менее 10 000 квадратных метров.
* В данном случае имеется ввиду, что юридическое лицо – будущий застройщик должен либо сам иметь опыт строительства такого объема жилья либо может просто входить в группу компаний или иметь дочерние компании, которые уже осуществляли строительство в указанных объемах;
- осуществлять стройку объектов только по одному разрешению на строительство;
Застройщик не может заниматься никакой другой деятельностью, кроме как строительной.
Поправками в Закон также:
- установленные более высокие требования к бухгалтеру и директору организации;
- при получении разрешения на стройку размер собственных средств соискателя не должен быть менее 10 % от стоимости стройки;
- обязательства соискателя на момент получения разрешения на стройку не связанные со стройкой не должны превышать 1 % стоимости строительства;
- не должно быть финансовых обязательств (займы, кредиты и т.п.), кроме тех которые связаны со стройкой;
- строитель обязан ежеквартально размещать на своем официальном сайте бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение на него;
- открыть у аккредитованном государством банке расчетный счет, по которому будет осуществляться финансовые операции, связанные со строительством.
Банк будет осуществлять контроль за финансовыми операциями застройщика, проверяя расчетные документы, документы основания платежей и при необходимости, в случае выявления сомнительных операций, будет уведомлять контролирующие органы об этом;
Все финансовые операции по счету застройщика теперь регламентированы законом о долевом строительстве.
В Законе закреплен перечень операций, на которые строителю разрешается тратить привлеченные деньги – например расходы на стройку, оплата за участок, налоги и т.д. При этом тех заказчик и ген подрядчик застройщика также обязаны открыть в данном банке расчетные счета для проведения операций связанных со строительством объекта.
На наш взгляд перечень операций по расходованию денежных средств не является закрытым, но Законом в части расходов установлен важный принцип не допущения осуществления операций по счету строителя в целях, не связанных с привлечением средств граждан и со строительством МКД в пределах одного разрешения на стройку.
При расчетах с контрагентами установлено ограничение на выплату авансовых платежей по договорам, которые не могут в совокупности превышать 30 процентов от стоимости стройки. То есть по смыслу законодателя контрагент застройщика сначала должен выполнить свое обязательство, связанное со строительством и только после этого с ним будет осуществлен расчет по договору.
С начала 2018 года создается информационная система (ЕИСЖС), которая будет находиться в открытом доступе и будет содержать в себе информацию о долевом строительстве, а именно информацию о разрешении на стройку, на ввод объектов строительства в эксплуатацию, документы на участок, строительный проект, сведения об уплате строителем взносов в Фонд, бух и фин отчетность и другое.
Но как показывает практика подобные системы редко запускаются в заявленный срок или запускаются, но начинают создавать больше проблем чем благ.
При правильном развитии практики применения новых норм, можно надеяться на значительное улучшение положения на рынке долевого строительства особенно на фоне нестабильной экономики в стране. Но тут в данном случае все будет зависеть от воли государства, так как в России законов очень много, но вот вопросы их исполнения всегда оставляли желать лучшего.