10 февраля 2021 | Время чтения 5 мин
Аннотация
Темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились. Ждать ли роста в 2021-м?
Кирилл Зотов, 10 февраля 2021, 11:13 — REGNUM В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года.
Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область.
Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.
Новая квартира
Иван Шилов © ИА REGNUM
Следите за развитием событий в трансляции: «Коронавирус в России: вакцинация набирает обороты – все новости»
Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м.
Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году.
Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.
Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.
«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».
Алексей Климовский
Новостройка
(с) ИА REGNUM
Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.
Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:
«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично.
Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные.
Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».
Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности.
Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».
Алина Жестовская
Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов.
Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах.
Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция.
Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.
Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:
«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье.
Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации.
Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».
Стройка
Дарья Драй © ИА REGNUM
При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:
«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»
Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим.
Снижение объемов ввода жилья как признак выздоровления строительства?
Почему не стоит ждать рекордов от застройщиков
Многие эксперты утверждают, что грядущее завершение госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки серьезно скажется на спросе и обрушит рынок индустриального жилья. На самом деле сокращение объема ввода многоэтажек связано с другими факторами.
Игра на понижение
Еще до оглашения Росстатом итогов по объему введенного в 2016 году жилья Минстрой пересмотрел прогноз и значительно снизил показатели на ближайшие три года. В новом варианте планку в 90 млн кв. м рынок преодолеет лишь в 2019 году.
Ожидаемый итог 2017 года едва превышает 80 млн кв. м вместо запланированных ранее 93 млн кв. м. Однако даже этот минимум (при условии, разумеется, его достижения) в текущей ситуации будет достойным результатом.
Данные прошлого года (79,8 млн кв. м) не оправдали ожидания: реальные объемы оказались на 6,5% скромнее, чем в 2015 году. Разрыв с показателями 2014 года также значителен.
Источник: Росстат
Сильнее всего в 2016 году просел сегмент индивидуального домостроения. Индустриальное жилье с переменным успехом балансировало на уровне предыдущего года.
Ряд субъектов даже превзошел показатели рекордного 2015 года. В их числе Крым и Севастополь, практически все субъекты Северо-Кавказского федерального округа (кроме Ставрополья и Карачаево-Черкессии), Приволжский ФО (кроме Чувашии, Пермского края, Кировской, Оренбургской и Самарской областей), а также еще 23 региона.
При этом почти половина общей площади введенного в стране жилья пришлась на 12 субъектов: Московскую область (11,1%), Краснодарский край (5,7%), Москву (4,2%), Санкт-Петербург (3,9%,) Республики Башкортостан (3,4%) и Татарстан (3,0%), Ростовскую (2,9%), Новосибирскую (2,8%), Ленинградскую (2,7%), Свердловскую (2,6%), Самарскую области (2,3%) и Республику Дагестан (2,3%). Однако при этом субъекты-лидеры не достигли своих прошлогодних показателей: отставание в разных регионах составило от 2% до 15%.
Сокращение объемов продолжится и в наступившем году, поскольку новых строительных проектов стало значительно меньше. Даже уже выданные разрешения на строительство еще отнюдь не гарантируют начала работ.
По мнению начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, некоторым регионам, таким, например, как Москва и Санкт-Петербург, сокращение объемов строительства даже пойдет на пользу: поможет сбалансировать рынок.
Нам много не надо
Для покупателей ситуация на рынке кажется парадоксальной: на пике кризиса в стране сдавалось огромное количество жилья. Застройщики побили даже рекорды советского периода. Сейчас же, когда конъюнктура постепенно нормализуется, объемы ввода сокращаются.
Казалось бы, парадокс, да и только. Однако на самом деле никакого парадокса нет. Цикл развития проекта в недвижимости (от приобретения участка до ввода объекта в эксплуатацию), как известно, занимает около 4—5 лет.
А это значит, что в прошлые годы сдавались объекты, утвержденные еще в докризисный период, когда и спрос, и покупательская способность были высоки. Но ситуация быстро изменилась, а свернуть уже начатые проекты было невозможно.
В итоге строилось намного больше, чем реально могли купить.
— В 1980-е годы в СССР в среднем вводили по 65 млн кв. м жилья, после чего последовал провал, вызванный переходным периодом и экономическими реформами, — так прокомментировала «Строительству.
RU» снижение объемов ввода жилья управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Устойчивое восстановление докризисных показателей (то есть до кризиса 1991 года) произошло совсем недавно, в 2013 году.
Таким образом, строительной отрасли потребовалось 22 года, чтобы оправиться от спада переходного периода.
По словам эксперта, небывало высокая активность в последние годы объясняется оптимизмом застройщиков, вызванным быстрым восстановлением экономики после скоротечного кризиса 2008—2010 годов. Результаты высокой девелоперской активности посткризисного периода мы и наблюдали в 2014—2016 годах.
Рекордные темпы ввода жилья в последние годы, о которых говорили, как о достижении, на деле привели лишь к перепроизводству, что было заметно уже в 2015 году. Если подобная ситуация сохранилась бы еще несколько лет, квадратные метры попросту обесценились, что явилось бы настоящей катастрофой для всех участников рынка: от владельцев жилья до застройщиков и банков.
На самом деле нынешнее снижение объема ввода жилья — не симптом «болезни» рынка недвижимости, а, скорее, признак его выздоровления. Образовавшуюся в последние несколько лет пропасть между уровнем спроса и предложения удастся сократить.
На стабилизацию рынка потребуется время. Пока же мы продолжаем наблюдать падение спроса на фоне явного переизбытка предложения. В прошлом году количество сделок в среднем по стране сократилось на 30% по сравнению с 2015 годом. Падение продолжается и в новом году, констатирует Росреестр: в январе было заключено на 1% меньше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.
Эту тенденцию ощущают в первую очередь регионы: центр пока спасает внутренняя и внешняя миграция. Но и здесь появляется все больше вакантных и незаселенных жилых площадей.
Пустуют даже уже выкупленные квартиры. Рекордсменом по таким объектам является недавний общероссийский лидер по вводу жилья — Московская область (3 млн кв. м).
В этом регионе больше всего пустых квартир в Химках, Балашихе и Красногорске. Покупатели инвестировали в данные объекты на стадии котлована, планируя позже продать их или сдать.
В итоге жилье достроилось, а претендентов так и не нашлось…
Цены готовятся к взлету
Если еще полгода назад можно было говорить о возможном сокращении стоимости квадратного метра, то сейчас в лучшем случае можно ожидать, что цены останутся на прежнем уровне.
— На рынке жилья сложилась такая ситуация, когда все эксперты просто теряются в догадках, — объясняет старший аналитик компании BSA Алексей Зубик. — Кто-то предполагает снижение цены, кто-то — рост, но все сходятся во мнении, что цены на жилье, в первую очередь, будут зависеть от доходов населения и их соотношения с инфляцией.
Покупателей в ближайшее время больше не станет. И это неудивительно: кризис еще не закончился, рынок труда по-прежнему штормит, и доходы населения оставляют желать лучшего. Большинство тех, у кого было что вложить в недвижимость, уже давно сделали это. Остальные вполне могут позволить себе выбирать и претендовать на предложения с более привлекательной ценой.
В условиях высокой конкуренции за клиента застройщики могут предложить скидки или особые условия. Но многие эксперты не исключают и иного сценария. Так, инвестиционный аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин прогнозирует рост стоимости жилья на первичном и вторичном рынке на 5—7%.
- Ценовую корректировку связывают и с законодательными новеллами.
- — Поправки в 214-ФЗ направлены на ужесточение регулирования деятельности застройщиков, ряд нововведений связан с финансовыми вопросами, поэтому себестоимость реализации проектов возрастет, что, соответственно, будет подталкивать цены к росту, — уверена директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.
- По ее мнению, в 2017 году в принципе выйдет меньше проектов, несмотря на то что в 2016 году было куплено 120 га земли.
- Так что, как видим, новая строительная реальность формируется прямо сейчас, и каким будет наступивший год для отрасли, станет понятно уже к началу весны.
- Мария МИЛЮХИНА
stroi.mos.ru и Строительство.RU
Жилищное строительство в России начало снижаться
Жилищное строительство в России начало снижаться /Андрей Гордеев / Ведомости
С 1 июля 2019 г. площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков сократилось на 14%. Таковы данные Единой информационной системы жилищного строительства на портале наш.дом.рф. Уменьшение количества строящихся домов связано с высоким уровнем ввода жилья в 2019 г.
– более 43,5 млн кв. м многоквартирных домов, объясняет представитель Дом.РФ. По его словам, в системе учитываются проекты, по которым получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация; между двумя этими процессами в среднем проходит от 4 до 6 месяцев.
Соответственно, темпы строительства могут отражаться в системе неравномерно.
Участники рынка уверены, что дело не только в лаге между размещением документации застройщиками, но и в падающих объемах строительства из-за реформы отрасли. С 1 июля прошлого года отрасль перешла на работу по счетам эскроу, когда деньги покупателей квартир размещаются в банках до завершения строительства.
Цифры на 1 июля 2019 г. отражают высокую девелоперскую активность в предыдущие периоды, когда застройщики готовились к реформе и создавали большой задел на будущее, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Компании активно получали новые разрешения на строительство, спешно выводили новые проекты, стремились достигнуть их 30%-ной готовности и продать 10% квартир, чтобы получить возможность продолжить продавать квартиры по договорам долевого участия.
Эта статистика отражает тренд на сжатие рынка после завершения строительного цикла по полученным ранее разрешениям, соглашается младший директор «Эксперт РА» Николай Власов.
В отрасли стремительно растет количество банкротств, указывает Власов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. банкротами признано 184 застройщика, которые возводят 839 домов площадью 3,96 млн кв. м. Банкротятся небольшие компании.
Причин тому несколько, считает Власов: уменьшающаяся маржа из-за стагнации спроса и роста себестоимости; ужесточение требований банков к выдаче кредитов и удлинение финансового цикла застройщика из-за замораживания поступлений от покупателей на счетах эскроу.
В итоге примерно половина регионов в стране характеризуется околонулевой или отрицательной рентабельностью жилищного строительства.
Жилья действительно строится меньше. Но некорректно делать вывод, что это эффект исключительно банкротства застройщиков, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Просто новые проекты выводятся на рынок медленнее. Что объясняется как ожиданием более благоприятных условий, так и корректировкой проектов с учетом изменений на рынке.
Скорее часть объектов введена в эксплуатацию и больше в этой статистике не отражается, полагает он. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая связывает сокращение строительства с сезонным фактором: как правило, 30–40% ввода жилья приходится на последний квартал.
Еще полгода назад в стадии строительства находилось 130 млн кв. м, сегодня – чуть больше 100 млн кв.
м, при этом порядка 40% этого объема приходится на Московскую и Санкт-Петербургскую агломерации, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. А для того чтобы достичь в 2024 г.
целевого показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» – 120 млн кв. м жилья в год, нужно к 2021–2022 гг. иметь портфель текущего строительства на уровне около 155–160 млн кв. м.
Строительство жилья будет расти по мере адаптации отрасли к проектному финансированию и начала новых проектов, ввод которых будет запланирован на 2022–2023 гг., уверен представитель Дом.РФ.
Реформа отрасли повысит защищенность людей от мошенничества, но приведет к консолидации и укрупнению рынка, уменьшению предложения на рынке, уверен Власов: «Сокращение количества застройщиков и текущего строительства уже свидетельствует о начале этого процесса».
Снижение строительства может привести к росту цен на жилье, предупреждает Алексеенко. Ипотека становится доступной, властями запускаются различные госпрограммы поддержки семей. «Это повышает спрос на недвижимость.
Если на рынке в ближайшее время не сформируются условия для запуска новых проектов, то на фоне снижающегося предложения мы получим рост цен на недвижимость, который сведет на нет все программы по повышению доступности жилья», – уверен он.
Строительство жилья в России теряет темпы
Источник изображения: Фотобанк Лори
Экономический кризис начал отражаться на темпах строительства жилья в России, пишет газета «Коммерсант». За прошедшие 8 месяцев 2015 года в Подмосковье, которое более 10 лет является лидером по вводу жилья, объём сданной недвижимости упал более чем на четверть. Ещё не так давно застройщики заканчивали проекты с опережением графика – теперь всё ещё переносят сроки сдачи, пишет издание.
Московская область попала в число регионов-лидеров по падению объёмов ввода жилья в стране, сообщило на днях Национальное объединение застройщиков (НОЗА). По данным Росстата, за первые 8 месяцев этого года объём сданного жилья относительно аналогичного периода 2014 года упал почти на 26%. (При этом в Москве этот показатель, напротив, вырос на 12,7%, достигну 2,2 млн кв. м).
Подмосковье считается лидером по объёму ввода жилья с 2004 года. В прошлом году в регионе построили 8,3 млн кв. м жилой недвижимости, т.е. каждый 10-й квадратный метр, построенный за год в стране. В этом году ввод жилья запланирован на уровне 7,5 млн кв.
м, говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая, таким образом, снижение составит 10%. Зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин оценивает годовой ввод жилья в 2015 году на уровне 8 млн кв. м.
Ухудшение динамики по вводу жилья зампред областного правительства связывает с ужесточением требований при приёмке домов. Эксперты НОЗА считают, что дело в падении покупательского спроса.
По данным Росреестра, число сделок купли-продажи жилья сократились за I полугодие 2015 года на 15,6%, в столице – на 32%, в Подмосковье – на 8,2%.
Также аналитики НОЗА сообщают, что с конца весны участились случаи переноса ввода домов в эксплуатацию. По итогам года объём не построенного в срок жилья в стране может достигнуть 10 млн кв. м.
Некоторые участники рынка в свою очередь высказывают мнение, что речь, скорее всего, идёт о небольших застройщиках, потому как для крупных компаний перенос срока – это серьёзный удар по репутации, к тому же приходится платить штрафы дольщикам, если жильё продаётся по ДДУ.
Тем не менее, ряд экспертов сообщает, что перенос срока на один квартал сегодня стал распространённой практикой для застройщиков. Кризис также повлиял и на их планы: часть игроков рынка перенесла вывод новых проектов на рынок, а часть перестала сдавать проекты с опережением графика.
https://www.youtube.com/watch?v=kIOT2dbDMLg
Всего за январь-август 2015 года в России сдали 45 млн кв. м жилья, превысив результаты аналогичного периода прошлого года на 9,2%, и основную роль в этом приросте сыграли именно первые месяцы года. Уже в мае объём сданных площадей начал снижаться, и в августе снижение составило более 7%. В НОЗА напоминают, что последний раз такой спад наблюдался в отрасли летом 2010 года.
Объем ввода жилья в России снижается уже полгода подряд
20 ноября 2018, 16:41
ИНтерфакс
За январь-октябрь в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата
Москва. 20 ноября. ИНТЕРФАКС — За октябрь текущего года в России построено 5,9 млн кв.м жилья, что на 14,7% меньше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила во вторник Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Падение жилищного строительства в годовом сравнении зафиксировано по итогам шестого месяца подряд. Как сообщалось, в январе в стране построили 5 млн кв.
м жилой недвижимости (+16,3% относительно прошлогоднего результата), в феврале — 5,2 млн кв.м (+33,8%), в марте — 5,5 млн кв.м (+11,3%), в апреле — 4,5 млн кв.м (+7,5%), в мае — 3,5 млн кв.м (-18,4%), в июне — 5,3 млн кв.
м (-16,9%), в июле — 5 млн кв.м (-8,1%), в августе — 5,2 млн кв.м (-17%), в сентябре — 6,3 млн кв.м (-6,7%).
Таким образом, по итогам девяти месяцев в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата. Вплоть до августа суммарный ввод жилья за текущий год находился «в плюсе».
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в октябре составил 814,6 млрд рублей, что на 2,9% больше прошлогоднего показателя. По итогам января-октября объем работ снизился на 0,1%, до 5 трлн 921,8 млрд рублей.
Как сообщалось, в прошлом году ввод жилья снизился на 1,3% относительно 2016 года, составив 79,2 млн кв.м. В 2016 году было построено 80,2 млн кв.м жилья, падение к результату 2015 года составило 6%.
В Минстрое РФ прогнозировали, что в этом году будет зафиксирован рост жилищного строительства, что во многом обусловлено повышением доступности ипотеки.
«По нашим оценкам, в 2018 году мы можем выйти на 80 млн кв.м, 2019 год тоже может быть неплохим. В 2020 году может быть проседание из-за новых требований к застройщикам, но потом ситуация адаптируется», — говорил бывший глава ведомства Михаил Мень.
Как отмечал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, ведомство пока сохраняет свой прогноз по вводу в эксплуатацию около 80 млн кв.м жилья в текущем году. Директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко отмечала, что текущее отставание может быть отыграно во второй половине ноября-декабре.
Согласно информации Росстата, по итогам девяти месяцев 2018 года снижение объема ввода жилья было зафиксировано во всех федеральных округах РФ за исключением Центрального, где рост во многом обеспечила Московская область — лидер жилищного строительства среди всех субъектов (там сдано 6,308 млн кв.м или 13,9% от совокупного ввода. Отмечалось, что в январе-сентябре индивидуальными застройщиками введено 161,7 тыс. жилых домов общей площадью 22,5 млн кв.м, что составило 116,2% к январю-сентябрю 2017 года. Доля индивидуального домостроения в целом по России составила 49,4%.
В свою очередь замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что ведомство заложило в прогноз 5%-ное снижение ввода жилья в 2021 году, поскольку отрасль должна будет трансформироваться под новые реалии (с июля 2019 года все новые проекты переводятся на работу с эскроу-счетами, банковское сопровождение и проектное финансирование). Он уточнял, что сейчас в РФ на различных стадиях строительства находятся 130 млн кв.м жилья.
В соответствии с указом президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», объем ежегодно вводимого в стране жилья должен достичь 120 млн кв.м. Как отмечали в Минстрое, на индустриальные многоквартирные дома будет приходиться 80-90 млн «квадратов».
Объем строительства нового жилья в РФ вырос почти в 1,8 раза за 5 месяцев 2021 г. — ДОМ.РФ
МОСКВА, 10 июня. /ТАСС/. Объем нового жилищного строительства в России вырос на 78% с января по май 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в отчете аналитического центра ДОМ.РФ.
«В общей сложности с января по май в стране запущено 14,9 млн кв. м нового жилья, что на 6,5 млн кв. м (+78%) больше сопоставимого периода прошлого года, когда было запущено 8,3 млн кв. м. При этом в 35 регионах объемы строительства выросли в два раза и более», — говорится в сообщении.
По словам генерального директора ДОМ.
РФ Виталия Мутко, объем возведения новостроек растет десять месяцев подряд, что связано с востребованностью программы льготной ипотеки на новое жилье, которая поддержала стройотрасль и позволила гражданам улучшать жилищные условия.
«Продление программы еще на один год и расширение семейной ипотеки даст импульс жилищному строительству — будут запускаться новые проекты. Это сбалансирует предложение и спрос», — считает Мутко.
В частности, с начала года рост объема нового строительства многоквартирных домов зафиксирован в 64 регионах. Наибольшее количество новых проектов жилья запущено в Москве (2,1 млн кв.
м, темп прироста новых проектов по сравнению с прошлым годом — в 1,9 раза), Московской области (1,2 млн кв. м, темп прироста — в 1,7 раза), Санкт-Петербурге (773 тыс. кв.
м, темп прироста — в 1,6 раза), Свердловской области (714 тыс. кв. м, темп прироста — в 2,1 раза).
В то же время в Ставропольском крае за пять месяцев 2021 года объем запуска новых проектов жилья вырос в 5,6 раза по сравнению с прошлым годом и достиг 267 тыс. кв. м, в Удмуртской Республике — прирост в 5,2 раза, до 213 тыс. кв. м, в Воронежской области — в 3,4 раза, до 505 тыс. кв. м.
Кроме того, Нижегородская область впервые вошла в число регионов, где объем жилья на стадии строительства превысил 1 млн кв. м. За январь — май 2021 года в субъекте запущено 246 тыс. кв. м нового жилья. В целом на начало июня в 21 регионе РФ общая площадь строящегося жилья в многоквартирных домах превышала 1 млн кв.
м, на эти субъекты приходится 79% рынка строительства жилья, или 75,6 млн кв. м.
Помимо этого, по итогам мая 2021 года объем многоквартирного жилья в стройке вырос на 2% и достиг 95,7 млн кв. м, добавляется в исследовании.
Темпы строительства жилья в Москве замедлились
Ввод нового жилья в Москве снизился почти на 14% по сравнению с 2015 годом. Сильнее всего этот показатель упал в Новой Москве. Падение произошло на фоне восстановления покупательского интереса к старой Москве.
Как поведал в беседе с «Ведомостями» управляющий столичного отдела градостроительной политики Сергей Левкин, в прошлом году застройщики сдали в эксплуатацию в актуальных границах Москвы жилые помещения общей площадью 3,34 млн кв. м. Этот показатель на 14% уступает данным 2015 года, когда было завершено строительство жилья площадью. 3,87 млн кв. м. Существеннее всего возведение новых жилых зданий замедлилось на территории Новой Москвы.
В частности, в Новомосковском и Троицком округах строительные компании сдали в эксплуатацию 1,7 млн кв. м квартир, в то время как в 2015 году объемы завершенного строительства составили 2 млн кв. м.
Впрочем, говорит Левин, замедление темпов строительства пока не сказалось на реализации госпрограммы «Градостроительная политика». Последняя предусматривала на прошлый год строительство в Москве 3 млн кв.
м жилья, и соответствующий показатель достигнут в полной мере.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, сокращение объемов возводимого жилья стало отложенным последствием экономического кризиса, который строительные компании ощутили во втором полугодии 2014 года.
Тогда они начали отказываться от ранее запланированных масштабных проектов, а в 2015 году в эксплуатацию сдавали дома с высокой степенью готовности на момент начала кризиса. Глава Irn.
ru Олег Репченко добавляет, зафиксированный уровень падения оказался даже ниже ожидаемого.
Параллельно с сокращением объемов строительства жилья владельцы новостроек вынуждены снижать цены на него.
В 2016 году квартиры на первичном рынке стали дешевле в рублях в среднем на 5%, а купить квадратный метр в московской новостройке можно в среднем за 170 тыс. рублей вместо прежних 180 тыс. рублей.
При этом скидки, с которыми продаются квартиры, могут составлять 20-25%, что на 10-15% больше, чем в докризисные времена.
Руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина добавляет, уменьшение объемов возводимых новостроек в Новой Москве вызвано снижением спроса на жилье в этом районе, и возвращение приоритетов покупателей к квартирам в старых границах столицы. Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья ?Шаталина продолжает, старая Москва переживает строительный бум благодаря переводу под жилую застройку бывших промзон.
Показатели нацпроекта по жилью изначально были завышены — эксперты
17 мая 201913:44
Спустя год после подписания «майского указа» президента одно из наибольших опасений вызывает реализуемость ключевых целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», который, в частности, предполагает выход к 2024 году на объем жилищного строительства в 120 млн кв. м и снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых.
Уже прошлогодние объемы жилищного строительства были существенно ниже, чем первоначально заложенные в паспорт нацпроекта, а в этом году стройка продолжает падать вместе с реальными доходами населения.
Начиная с 1 июля российские застройщики переходят на новую систему финансирования проектов, предполагающую отказ от механизмов долевого строительства, и это создает предпосылки для дальнейшего сокращения ввода жилья, в том числе за счет снижения показателей средних и малых строительных компаний.
Перспективы роста рынка с рядом существенных оговорок просматриваются лишь в следующем десятилетии, но факторы неопределенности сегодня настолько велики, что даже горизонт трех-четырех лет выглядит весьма долгосрочным и трудно прогнозируемым.
Регуляторная революция на падающем рынке
Согласно недавно опубликованным данным Росстата, в первом квартале 2019 года объемы ввода жилья в России снизились на 5,6% к соответствующему периоду прошлого года (14,8 кв. м против 15,7 кв. м).
Фактически объемы жилищного строительства падают четвертый год подряд — последний раз рост был зафиксирован по итогам 2015 года, когда было сдано 85,3 млн кв. м, что оказалось абсолютным постсоветским рекордом. В прошлом году, согласно предварительным данным Росстата, объем жилищного строительства составил 75,3 млн кв.
м, или на 4,9% меньше, чем в 2017 году. В дальнейшем Минстрой РФ уточнил прошлогодний показатель с повышением до 75,7 млн «квадратов», но в любом случае это значительно ниже, чем-то, что первоначально закладывалось в нацпроект «Жилье и городская среда» — 86 млн кв. м.
На текущий год паспортом нацпроекта, утвержденным в конце прошлого декабря, предусматривается сдача уже 88 млн кв. м, но текущие показатели строительства ставят выполнимость этой задачи под большой вопрос.
Итоги первого квартала показали и углубление еще одной тревожной тенденции — концентрации основных объемов жилищного строительства лишь в нескольких регионах.
Как показывают данные Росстата, более половины всего сдаваемого жилья приходится всего на 13 регионов: четыре столичных (Москва и Московская область — в сумме 16,4% от общероссийского объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 8,7%) и девять нестоличных (Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкирия, Свердловская, Самарская, Новосибирская, Воронежская и Челябинская области).
В первом квартале объемы строительства жилья в них показывали либо довольно скромный рост, либо вообще снижались — исключением можно считать лишь Санкт-Петербург, где показатели строительства прибавили 11,7% к январю-марту 2018 года.
Типичный же случай для остальных регионов — это падение ввода жилья, измеряемое двузначными числами.
В длинном списке таких субъектов — Брянская, Калужская, Костромская, Липецкая, Смоленская, Тверская, Архангельская, Мурманская, Астраханская, Волгоградская, Пензенская, Курганская, Тюменская, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, значительная часть национальных республик, Забайкальский и Камчатский края.
Есть, впрочем, и примечательные исключения: в Новгородской, Псковской, Омской областях, республиках Карелия и Коми, Алтайском и Приморском краях, а также в Севастополе жилищное строительство за первые три месяца показало двузначные темпы роста. Однако почти во всех этих регионах рост связан с эффектом низкой базы — в общероссийском зачете их доля остается мизерной.
О нарастании кризисных тенденций свидетельствует и такой показатель, как высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — по итогам первого квартала она в среднем по стране составляла 52,1% завершенного жилья.
Отчасти это связано с тем, что традиционно большие объемы многоквартирного жилья сдаются в конце года, в связи с чем доля ИЖС по итогам года обычно снижается (в 2018 году она была равна 43,1%).
Однако здесь нужно вернуться к целевым показателям нацпроекта, который предусматривает опережающий рост именно многоквартирного жилья — в этом году его доля должна составить 62,3%, а к 2024 году увеличиться до 66% (80 млн кв. м).
Сейчас же застройщики многоквартирных домов находятся в ситуации неопределенности в связи с предстоящим переходом на проектное финансирование строительства с использованием так называемых эскроу-счетов, на которых будут замораживаться средства покупателей будущих квартир до сдачи дома девелопером.
В паспорте жилищного нацпроекта предусмотрено, что в этом году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов должно составить всего 34 тысячи единиц (против 653 тысяч договоров без этого механизма), но уже на 2021 год намечено противоположное соотношение: 635 тысяч ДДУ с эскроу-счетами и 71 тысяча без них.
Предстоящий отказ от долевого строительства еще в прошлом году стал определенным стимулом для рынка даже в ситуации продолжающегося падения реальных доходов населения.
Для многих покупателей жилья неопределенность, связанная с изменением регуляторики, ускорила решение о приобретении квартиры, а неутешительные прогнозы по поводу неизбежного подорожания жилья при участии в финансировании стройки банков подтолкнули вверх стагнирующие цены.
Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, эффект отмены долевого строительства основательно ощущается рынком: если в прошлом году в некоторых городах цены на жилье выросли примерно на 5% за весь год, то теперь такая динамика наблюдается уже по итогам первого квартала. Тенденция к росту цен будет продолжаться весь этот год и может ускориться после 1 июля, считает эксперт.
Однако, продолжает Володько, переход на новую систему финансирования вкупе с продолжающимся падением доходов (в первом квартале Росстат вновь зафиксировал их снижение на 2,3%) явно не способствует выполнению показателей, заложенных в нацпроект:
«120 миллионов квадратных метров жилья — это объективно очень высокий показатель даже для планомерного развития рынка при устойчивых темпах экономического роста и доходов населения. Но поскольку в последние пять-шесть лет российская экономика находится в шатком состоянии, рассчитывать на активные темпы роста строительства было сложно.
Показатели, которых реально достичь при существующих условиях в очерченный нацпроектом период, — около 100 миллионов квадратных метров в год. Но когда формировались показатели по нацпроекту, вряд ли кто-то системно задумывался о рынке жилья, о том, какие системные факторы позволят выполнить этот план, какие есть риски, какие меры нужно предпринять и т. д.
Чтобы существенно нарастить объемы жилищного строительства, рынок должен быть стабилен и с точки зрения регуляторики.
Если бы в дорожные карты еще пять лет назад был заложен отказ от долевого строительства, то можно было бы заранее прогнозировать последствия этого в виде сокращения числа игроков, что привело бы к корректировке планов в сторону сокращения, но это обеспечило бы стабильность рынка. Этого сделано не было — правила игры достаточно хаотичны, системного подхода нет».
По мнению Ильи Володько, крупные игроки строительного рынка по всей России уже готовы работать по новой системе финансирования — у стабильных компаний есть доступ к банковскому финансированию, устоявшиеся связи с партнерами в финансовых организациях и проблем с переходом на новые правила игры у них не должно быть.
Гораздо сложнее средним строительным компаниям — многие из них смогут продолжить деятельность, но ее объемы, скорее всего, значительно сократятся, на большее просто не хватит ресурсов. Совсем небольшие игроки, возможно, будут придумывать какие-то обходные схемы, но для них это может обернуться серьезными последствиями со стороны контролирующих структур вплоть до уголовных дел.
Впрочем, уточняет эксперт, капитал очень подвижен, и уже к концу этого года многие финансовые организации и различные инвесторы, от частных до корпоративных, увидят, что рентабельность в строительной сфере существенно выросла, поэтому интерес к строительному комплексу повысится, могут возникнуть совместные проекты и без участия банков.
Но в ближайшие два года число новых проектов, скорее всего, сократится, и если оно будет соразмерно спросу, то рынок останется стабильным.
Все выше и плотнее
Если же обратиться ко второй половине нацпроекта — городской среде, — то следует признать, что погоня за количественным приростом «метров квадратных» едва ли способствует ее качественному улучшению, особенно в ситуации, когда стройка все больше концентрируется в нескольких регионах.
Прямое следствие этой концентрации — дальнейшее увеличение и без того высоких плотности и этажности застройки в крупных городах и агломерациях, что категорически нельзя считать повышением комфортности городской среды.
Характерным примером этого процесса выступает пресловутая московская реновация, она же снос хрущевок, реальным результатом которого (в отличие от декларируемого) уже сейчас становится нарастание плотности и высотности застройки. «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации.
В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать», — заявил еще в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Как отмечает архитектор и урбанист профессор Южного федерального университета Сергей Алексеев, определенные положительные тенденции в области благоустройства благодаря нацпроекту уже ощущают малые города, которые зачастую находятся в глубоком кризисе и от бюджетного «пирога» на благоустройство вообще ничего не получают.
По его словам, в тех регионах, где власти озаботились системой отбора проектов, претендующих на федеральное финансирование, появилась возможность хоть немного сделать для их благоустройства.
Например, в Ростовской области финансирование проектов благоустройства малых городов по федеральному гранту в этом году предусмотрено вдвое больше, чем год назад.
Но в целом, полагает Сергей Алексеев, ситуация в российском градостроительстве продолжает ухудшаться:
«Сейчас градостроительством недовольны все: горожан не устраивает точечная застройка, покупатели жилья недовольны его качеством, при этом у населения становится все меньше денег, чтобы брать ипотеку. Все это подталкивает ситуацию к кризису, который может привести рынок к какому-то новому качеству продукта.
Мы катастрофически отстаем в пространственных решениях, которые находятся на уровне уже даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня.
По сути, профессиональные архитекторы из этих решений выключены, должность главного архитектора в муниципалитетах является формальной, хотя общественное мнение во всех градостроительных проблемах винит именно архитекторов, хотя у которых нет никаких рычагов сопротивления тому, что происходит в этой сфере.
В результате профессионалы на должности главных архитекторов идти не хотят, и вместо них приходят временщики, исполняющие обязанности по подписыванию бумаг.
Тем временем ситуация оказывается все менее управляемой: разрастаются микрорайоны, поглощая земли за чертой генпланов городов, это создает дополнительное давление на и без того перегруженную инфраструктуру. Но девелоперы штампуют то, что от них требуют инвесторы, и бодро отчитываются о выполнении показателей строительства. Никто не спорит с тем, что города должны развиваться, вопрос в том, как и где? Без профессионалов ответить на него невозможно».
По мнению Алексеева, переход на новую систему финансирования массового строительства создает дополнительные риски, поскольку банки будут опасаться работать с застройщиками из опасения за перспективы многих новых проектов.
Объемы текущего строительства, полагает эксперт, и так явно завышены в сравнении с потребностями, а качество строительства находится на таком уровне, что это лишь приведет к новому осложнению ситуации в дальнейшем: «В массовом строительстве в регионах застройщики по-прежнему делают акцент на малогабаритное жилье, рассчитанное на быструю продажу, но такого количества этого типа жилья, как строится сейчас, совершенно не требуется, а в перспективе все это придется перепроектировать, что само по себе весьма сложно. Поэтому есть большие сомнения, что банки даже в целях наживы будут поддерживать такие проекты, и получение средств для значительной части застройщиков станет серьезной проблемой. В связи с этим планы достичь показателя 120 миллионов квадратных метров жилья в год изначально выглядят нереалистично в силу экономической ситуации. Это механически полученные цифры, основанные на предположении, что существующие тенденции будут действовать и дальше. Эти цифры выдаются за некий прогресс, но на самом деле они являются чистой абстракцией. Конкретные же задачи решают девелоперы, у которых собственное представление о рынке. Качество архитектуры их не интересует — только деньги в чистом виде».
Еще спасительная ипотека
Несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, поддержку рынку жилья по-прежнему оказывает ипотека.
За три месяца этого года было выдано 271,7 тысячи новых ипотечных кредитов на сумму более 591,2 млрд рублей — рост составил 6% в количественном и 19% в денежном выражении к первым трем месяцам 2018 года.
Ипотечный портфель банковского сектора на конец марта достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись за год на 24%, что соответствует темпу роста портфеля за 2018 год в целом.
Однако средняя ставка по выданным в первом квартале ипотечным кредитам — 10,17% (+0,44 процентных пункта к уровню первого 2018 года) — пока заметно превышает ту, что оговорена в паспорте жилищного нацпроекта на 2019 год — 8,9%.
Учитывая непредсказуемость российских финансов, заглядывать в 2024 год, на который запланировано снижение ставки до 7,9%, точно пока не приходится, но пока на поддержание статус-кво работает российский ЦБ, в этом году пока не повышавший ключевую ставку.
В начале этой недели первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, выступая в Госдуме, сообщил, что достижение уровня ставки, заложенного в нацпроект, вполне реально.
Как пояснил представитель ЦБ, если официальная инфляция снова снизится до 4%, что может случиться уже в первой половине следующего года, и удержится на таком уровне, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования по ипотечным кредитам в результате снизится в среднем до 5%. По данным мониторинга «ДОМ.РФ», при отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотеке до уровня 10% и ниже.
Однако все это вряд ли окажет принципиальное воздействие на достижимость главного показателя нацпроекта — 120 млн кв. м жилья к 2024 году. По словам Ильи Володько, после того как у всех участников процесса появится окончательное понимание, что запланированные объемы строительства жилья по нацпроекту невыполнимы, возможны несколько сценариев.
Первый — оставить окончательный план без изменений, но произвести определенные подвижки по годам, отложив рост на конец периода, 2022−2024 годы в надежде на то, что ситуация в экономике поправится и доходы населения будут расти. Второй вариант — искусственно повысить объемы за счет каких-либо госпрограмм, например по достройке долгостроев.
Если государство сделает это интересным для инвесторов или постарается решить эту задачу через госкорпорации, прирост, полагает Володько, может быть довольно существенным — порядка 20 млн кв. м ежегодно в течение года-двух.
Еще один вариант — строительство недвижимости по госпрограммам реновации, в чем заинтересованы и чиновники на всех уровнях, и бизнес, хотя здесь возникает вопрос, хватит ли бюджетных денег на всю Россию. Возможно, для реализации таких программ будут выделены отдельные агломерации.
Наконец, отмечает эксперт, всегда остается старый добрый метод приписок за счет формального ввода ИЖС, узаконивания самостроя и т. д.: неизвестно, насколько значителен этот ресурс, но если никаких других способов не останется, то, как говорится, все средства хороши.
Николай Проценко