Возвращение Крыма в состав России стало знаковым событием для жителей всего полуострова, поскольку всего за семь лет в республике произошло столько изменений, сколько не было за все годы нахождения региона в составе независимой Украины. Эксперты уже неоднократно сравнивали темпы строительства в российском Крыму с теми, что были во времена СССР, когда проходила всесоюзная стройка.
Успехи за семь лет
В министерстве строительства и архитектуры Республики Крым рассказали в комментарии ФАН, какие новые объекты появились на полуострове за семь лет.
Всего на строительство 623 объектов в рамках ФЦП было выделено 643,3 млрд рублей, из них 65,53 млрд рублей ― в 2020 году, освоено ― 65,06 млрд рублей, что составляет 99,3% плановых показателей. Для сравнения: в 2018 году освоение бюджетных средств составило 93%, в 2019 году ― 92,3%.
За счет высокого показателя освоения средств в 2020 году удалось добиться значительных результатов в реализации задуманных проектов. Так, за прошедший год было завершено строительство 69 объектов, из которых 34 ― инфраструктурные и 33 ― социальные.
Почему не удалось освоить
К основным причинам неосвоения средств по ФЦП в 2019 году в министерстве строительства и архитектуры РК отнесли такие факторы: деятельность недобросовестных подрядчиков, длительный и сложный процесс корректировки ФЦП в части перераспределения средств Министерством экономразвития России.
«В 2020 году удалось добиться упрощения системы корректировки ФЦП приказом Минэкономразвития России, за счет чего впервые существенно повысилась эффективность использования выделяемых региону средств.
В прошлом году удалось добиться увеличения среднемесячного размера оплаты труда рабочего первого разряда, занятого в строительной отрасли, на 45% ― с 21 тыс. до 30,5 тыс. рублей, в 2021 году данная работа продолжается», ― сказано в тексте.
Кроме того, ведомство в январе этого года направило предложения в Минстрой России по увеличению заработной платы рабочего до 39,4 тыс. рублей, что на 30% больше, чем в 2020 году. Эта мера позволит повысить «белую» зарплату рабочим, занятым в строительстве объектов для республики.
В Минстрое Крыма сообщили, что в рамках процедуры заключения контрактов по «единственному поставщику» исключается риск сотрудничества с некомпетентными подрядчиками, которые умеют выигрывать конкурсы, но не умеют строить и проектировать.
«В предыдущем году не было украдено ни одного аванса, поскольку их выплата сведена до минимальной суммы. При этом авансовые средства поступают на специальный казначейский счет, целевое назначение расходов с которого контролируется федеральным казначейством.
Кроме того, по решению крымских властей все авансовые платежи обязательно должны быть обеспечены банковской гарантией, и в случае выставления пеней, штрафов либо расторжения контракта с недобросовестным подрядчиком заказчик взыскивает средства с банковской организации, а взысканием средств с подрядчика занимается непосредственно банк», ― отметили в ведомстве.
Планы на 2025 год
Известно, что федеральная целевая программа (ФЦП) «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя» недавно была продлена до 2025 года.
Также Правительство РФ увеличило сумму программы почти на 600 млрд рублей, поэтому теперь совокупный объем финансирования составит почти 1,4 трлн рублей.
Это говорит о том, что развитие Крыма уже не остановить, при этом вложенные деньги правильнее называть инвестициями, которые в будущем обязательно себя окупят и не один раз.
Нацпроекты «Демография» и «Образование»
В рамках национальных проектов предусмотрено строительство 10 объектов: семи детских садов общей вместимостью 1530 мест и трех школ общей вместимостью 2050 мест на сумму порядка 3,5 млрд рублей.
В 2019 году были введены в эксплуатацию один детский сад на 280 мест и школа на 1100 мест в микрорайоне Жигулина Роща. В 2020 году завершено строительство одной школы на 250 мест в Бахчисарайском районе и пяти детских садов общей вместимостью 1110 мест.
Кроме образовательных площадок в прошлом году осуществлялось строительство и других значимых для Республики Крым объектов — например, мемориального комплекса жертвам депортации в поселке Сирень Бахчисарайского района. Была проведена реконструкция открытого спортивного сооружения под крытый спортивный комплекс в Симферополе и физкультурно-оздоровительного комплекса «Авангард» в Ялте.
- В 2021 году планируется ввод детского сада в Керчи на 140 мест, начало строительства школы в селе Трехпрудное Симферопольского района на 700 мест ― сдать объект планируют уже в следующем году.
- Во втором квартале 2021 года в рамках федеральной адресной инвестиционной программы начинается строительство 16 детских садов на 3850 мест ― ввод в эксплуатацию запланирован на 2022 год, общая стоимость строительства ― 5,4 млрд рублей.
- Напомним, ранее ФАН сообщал, как Россия может наказать Украину за водную блокаду Крыма.
Жилищное строительство в регионах: от спада к подъёму?
10 февраля 2021 | Время чтения 5 мин
Аннотация
Темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились. Ждать ли роста в 2021-м?
Кирилл Зотов, 10 февраля 2021, 11:13 — REGNUM В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года.
Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область.
Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.
Новая квартира
Иван Шилов © ИА REGNUM
Следите за развитием событий в трансляции: «Коронавирус в России: вакцинация набирает обороты – все новости»
Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м.
Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году.
Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.
Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.
«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».
Алексей Климовский
Новостройка
(с) ИА REGNUM
Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.
Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:
«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично.
Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные.
Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».
Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности.
Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».
Алина Жестовская
Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов.
Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах.
Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция.
Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.
Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:
«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье.
Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации.
Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».
Стройка
Дарья Драй © ИА REGNUM
При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:
«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»
Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим.
«Стратегический просчет в жилищном строительстве»: в Крыму будет меньше новостроек?
Крым попал в топ-5 регионов соседней России, где сильнее всего упали объемы вводимого в эксплуатацию жилья, говорится в исследовании портала ЦИАН. По данным Росстата, в сравнении с предыдущим годом темпы жилищного строительства на полуострове сократились на 42%.
Российское издание «Коммерсант» приходит к выводу, что такое падение связано с переходом с 1 июля на новое финансирование жилищного строительства. По мнению экспертов по недвижимости, внедрение механизма, который должен исключить прямое финансирование строительства гражданами, приведет к уходу с рынка многих застройщиков.
Профессор Российского экономического университета имени Георгия Плеханова, председатель комиссии Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник объясняет, что предыдущая система финансирования жилья имела недостатки.
Постепенно образовалось большое количество так называемых обманутых дольщиков
– Проектное финансирование – это глубокая реформа финансирования жилищного строительства. У нас до этого сложилась система, основанная на привлечении средств граждан – дольщиков. Заключаются договоры долевого участия между застройщиком и гражданином.
Когда начинает строиться дом еще с котлована, граждане уже несут денежки, и на них все и строится. Такая система довольно уникальная для мира, но сложилась она, когда у государства и застройщиков не было свободных средств для строительства.
Людей привлекало то, что застройщики давали большую скидку – до 40% на будущую цену квадратного метра. В погоне за дешевизной они соглашались на такой риск, не имея никакой гарантии получения квартиры.
Все это работало неплохо, но постепенно образовалось большое количество так называемых обманутых дольщиков, которые выходили на демонстрации.
Геннадий Стерник отмечает, что теперь дольщики в Крыму и соседней России могут финансировать строительство своего дома только через банк, который следит за работой застройщика и не выплачивает ему деньги сразу.
– То есть проектное финансирование – это когда без денег граждан застройщик получает кредит под конкретный проект. Но у банка высокие требования к застройщикам – он же должен гарантировать возврат кредита.
Многие ли застройщики готовы получать кредиты, тем более под достаточно высокие проценты, у банков для строительства? Банки же кредиты не готовы давать, потому что репутация застройщиков объективно такая, что стоит опасаться их разорения.
Поэтому банки тормозят выдачу кредитов, а застройщики просто иногда не идут в банк, потому что знают заранее, что не соответствуют прописанным требованиям.
Руководитель агентства недвижимости «Парад недвижимости» Дмитрий Майоров утверждает, что, судя по текущим стройкам, жилищный кризис Крыму не грозит.
– Странно слышать такие цифры, потому что по Симферополю темпы строительства даже выше, спрос достаточно большой. В некоторых жилищных комплексах, где только начинаются продажи, половина квартир сразу расходится, а бронирование происходит еще до начала продаж.
Может быть это падение на 42% связано с какими-то проблемами, приостановками, но с темпами роста строительства все в порядке. Площадок 8-9 у нас строится точно, так что будет людям где жить.
По данным вице-премьера Евгения Кабанова, после того как с 1 июля у застройщиков появятся новые эскроу-счета, под контроль возьмут 132 многоквартирных дома на общую сумму 15 миллиардов рублей.
Хотя предполагается, что квартиры на первичном рынке могут в цене подрасти в связи с 1 июля, когда будут введены обязательные эскроу-счета и граждане не смогут финансировать строительство напрямую.
Автор проекта «Трин-Инвест» Андрей Власов отмечает, что свой вклад в общий спад внесли также низкие доходы населения.
Если доходы населения не будут расти, то увеличения спроса на жилье мы не увидим
– В некоторых регионах перестройка рынка происходит менее болезненно, в других – более болезненно. Потребуется примерно год, прежде чем застройщики адаптируются под новую ситуацию.
Здесь нет ничего страшного, но это стратегический просчет в жилищном строительстве в России. В Москве ничего такого нет, потому что столичные застройщики подготовились к этой ситуации.
Они в 2018 году взяли разрешения на строительство на 4 года вперед и без проблем могут восполнять спрос. Другие регионы чувствительнее не только из-за нового закона, но и из-за падения спроса населения. У людей нет денег, это факт.
Они с удовольствием купили бы жилье, но не на что. Такая ситуация продлится год-два, но если доходы населения не будут расти, то увеличения спроса на жилье мы не увидим, соответственно, и строительства тоже.
По мнению Андрея Власова, в Крыму на темпы строительства жилья негативно влияет неурегулированность градостроительных регламентов.
– Если у вас «запара» с чиновниками, бывает проблематично все это построить. На фоне падения спроса – а жилье дорогое в Крыму – здесь определенный период времени будет рост цен. С другой стороны, люди хотят купить жилье, а дорогое – не могут. Такая ситуация складывается, что хочется и не можется.
В начале 2019 года издание РБК со ссылкой на данные Росстата писало, что Крым по итогам 2018-го обогнал все регионы соседней России по темпам роста строительства жилья с относительным показателем в 61%. При этом в целом по России площадь возведенного жилья уменьшилась на 6,6%.
(Текст подготовил Владислав Ленцев)
Крымская недвижимость: рекорды, странности и секреты
22 февраля 201919:20
На днях в российских СМИ появились сразу несколько сенсационных новостей, касающихся рынка недвижимости Крымского полуострова. Сайт РБК опубликовал рейтинг регионов России по темпам прироста строительства жилья в 2018 году. Результаты исследований, проведённых изданием, оказались неожиданными.
На фоне почти семипроцентного снижения темпов строительства на общероссийском рынке удивительную динамику продемонстрировал Крым. Строительство в республике за год «приросло» сразу на 60,7%. Другие субъекты федерации от РК существенно отстают. На втором месте — Приморье с 48,5%, на третьем — Тамбовская область с 36,2%.
В находящейся на десятой строчке рейтинга Северной Осетии — Алании темпы роста строительства выросли всего на 13%.
Хотя абсолютные показатели в Крыму еще не так впечатляют, как относительные (по данным РБК, за год в РК ввели около 0,35 млн. кв.
м, что, например, в 16 раз меньше, чем в Подмосковье, в 8 раз меньше, чем в Краснодарском крае и втрое меньше, чем в Ростовской области), динамика все равно впечатляет.
По Севастополю конечные оценки экспертов по итогам 2018 года пока что обнародованы не были, однако предварительные помесячные данные Росстата указывают на то, что темпы строительства в городе федерального значения также растут.
При этом результаты исследования, проведенного онлайн-сервисом Domofond.ru, свидетельствуют о том, что жилье в Крыму и Севастополе — товар востребованный и дорогой, даже если говорить только о временном пользовании. Симферополь занимает первое место в рейтинге «недоступности» аренды жилья среди крупнейших российских городов, а Севастополь — второе.
Так, в Симферополе стоимость аренды однокомнатной квартиры покрывает 79% средней местной зарплаты, а двухкомнатной — 103%. В Севастополе, соответственно, 69 и 94%. Москва, кстати, оказалась в рейтинге только на 13-м месте. Стоимость аренды в столице, конечно, высока, но ее обитатели получают более весомую заработную плату.
Поэтому, например, за однокомнатную квартиру москвичу приходится выкладывать только 45% среднестоличного заработка.
О том, с чем связан рекордный прирост в строительной отрасли, а также — ажиотаж в сфере аренды квартир в Крыму, агентство EADaily решило поинтересоваться у представителей бизнеса, власти и общественных организаций полуострова.
«Чтобы разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости Крыма, для начала нужно осознать — Крым маленький, Крым окружён со всех сторон морем и может предложить замечательные климатические условия. Что бы ни говорили о проблемах с его обустроенностью, условия для проживания здесь объективно лучше, чем в большинстве регионов материковой России. Сюда с удовольствием переезжают пенсионеры и семьи с детьми, стремящиеся улучшить качество жизни. Поэтому, несмотря на достаточно высокие цены, желающих много и недвижимость в Крыму остается востребованной», — поделилась оценкой c EADaily начальник отдела АН «Мультидом» Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, наиболее популярна у потенциальных покупателей «первичка».
«Застройщики разобрались со спросом и сейчас строят больше однокомнатных и двухкомнатных квартир. Их расхватывают, не побоюсь этих слов, как горячие пирожки. В наиболее выгодном положении оказались те из застройщиков, у которых ранее были выкуплены или взяты в аренду удобные земельные участки. Новым российским компаниям приходится сложнее — они выбирают землю из того, что осталось. В то же самое время привлекательность Крыма для материковых застройщиков может заключаться в том, что тут как таковой нет зимы. Поэтому строительные работы можно проводить круглый год», — отметила эксперт.
Исходя из спроса, строительные компании выбирают места для строительства и устанавливают цены. «На территории самого Крымского полуострова цены на недвижимость дифференцированы. Самая дорогая — в Севастополе и Ялте. Наиболее доступная — в Северном Крыму. По моим наблюдениям, те, кто едут с материка, изначально чаще всего приезжают в Севастополь.
Это живой город, в котором круглый год можно найти, чем заниматься, в нем всегда хватает работы. Если в Севастополе не удается найти то, чего хотелось, едут в Ялту. Цена на жилую недвижимость за последнее время в Крыму и Севастополе подросла примерно на 10%.
Причем связано это не с каким-то резким ростом спроса, а с ожиданиями самих владельцев, многие из которых посчитали, что с открытием Крымского моста можно поднять цены. Получилось искусственно, но, знаете, спрос потянулся за предложением. Многие потенциальные покупатели стали заключать сделки, опасаясь того, что потом будет еще дороже.
На что рассчитывать тому, кто хочет переехать жить в Севастополь по ценам? Если мы возьмем „вторичку“ в усредненном районе вроде проспекта Генерала Острякова, то „однушка“ будет стоить где-то от 3 до 3,2 млн рублей, „двушка“ — от 3,5 до 4 млн, „трешка“ — от 5 и выше. Это, как правило, без современного ремонта. „Первичка“ на стадии строительства — дешевле.
1-комнатную квартиру можно поискать за 2,5 млн, 2-комнатную — где-то за 2,8, 3-комнатную — от 3 и значительно выше. Однако как только дом вводится в эксплуатацию, ценник взлетает сразу примерно в полтора раза», — рассказала Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, если человек хочет переехать в Крым, но ограничен в финансовых возможностях, можно поискать варианты в городах поменьше или подальше от моря. Даже в Симферополе, где жилье немного уступает по цене севастопольскому.
«В целом ситуация на рынке в 2019 году становится нестабильной — настолько, что невозможно делать какие-либо надежные прогнозы даже на полгода. Пока что идет рост. Однако через какое-то время он должен все-таки замедлиться и остановиться из-за снижения спроса. Когда цены станут слишком высоки, часть покупателей переключится на поиск жилья в других близких регионах, например, в Краснодарском крае», — продолжает риелтор.
С ней в части, касающейся общей оценки ситуации, во многом солидарна и коммерческий директор СК «Консоль-Строй» Наталья Елистратова.
«Ситуация на рынке жилой недвижимости Крыма в 2018 году была достаточно стабильна. В одних городах наблюдался рост, в других — цены держались на одном уровне. А вот говорить о будущем сейчас крайне сложно. В перспективе многое зависит от того, как поведет себя рынок после нововведений, которые ждут нас с 1 июля 2019 года, когда застройщики утратят возможность использовать средства дольщиков. Поэтому делать какие-либо прогнозы на более долгосрочную перспективу пока что затруднительно», — высказала она свое мнение.
Председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госсовета Республики Крым Леонид Бабашов считает, что в росте темпов строительства в Крыму нет никакой сенсации.
«Все просто — государственные программы, достаточное финансирование и активный деловой интерес к Крыму у российского крупного бизнеса», — заявил он в интервью EADaily. По словам депутата, крымские власти стараются поддерживать строительную отрасль региона, чтобы вместе решать социальные задачи, и это в известной мере сказывается на общих показателях отрасли:
«Мы должны полностью обеспечить крымчан доступным жильем. Эта работа уже ведется, и за период с марта 2016 года в эксплуатацию ввели 33,8 тыс. кв. м такого экономного, но комфортного жилья. Ведется активная работа в развитии ипотеки с крымскими банками. Создан Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. У того же РНКБ уже сейчас некоторые категории граждан могут взять ипотеку на квартиру или дом под 6% годовых на 25 лет. Продолжает строиться социальное жилье для врачей, учителей, инвалидов, молодых семей с детьми, государственных и муниципальных служащих. С этой целью нами разработаны и уже действуют такие программы, как „Жилье для российской семьи“. При этом государство оплатит до 30% от стоимости. В Евпатории и Феодосии люди уже получили такое жилье».
По словам Леонида Бабашова, крымским властям в строительной сфере еще предстоит решить целый ряд актуальных задач, создавая инфраструктуру, необходимую для обеспечения застройки полуострова. «Будет продолжена работа по государственной программе развития строительной отрасли Республики Крым.
По ней на нужды жителей полуострова до 2021 года будет потрачено 4,8 млрд рублей. Деньги пойдут на развитие инфраструктуры городов и сел. Мы должны сделать их более удобными. Часть средств пойдет на сейсмическую безопасность — необходимо бороться с оползнями, особенно это актуально на ЮБК, укреплять крымские берега.
Кроме того, деньги будут вложены в строительство экологичных заводов по производству современных строительных материалов. Это даст новые рабочие места сотням людей и поднимет общий доход населения. Продолжается активное строительство новых детских садов, школ, ФАПов, домов культуры и других социальных учреждений.
По линии только лишь Министерства строительства и архитектуры Крыма мы планируем построить 204 объекта. Это не пустые слова. Начиная с 2014 года строительная сфера в Крыму воскресла, набрала обороты. Построены сотни новых социальных объектов — тех же детских садов, которые решают периблемы с очередями.
Из острых проблем — существует дефицит профессиональных кадров в отрасли. Кроме того, в отдельных областях ощущается нехватка материалов», — подчеркнул он.
Заместитель генерального директора по продукту ГК «Монолит» Дмитрий Гонтарь тенденциями, наблюдавшимися в 2018 году в строительной сфере Крыма, удовлетворен, но считает, что в ближайшем будущем отрасль ждут трансформации.
«По сути, 2018 год стал первым годом, когда сфера строительства в Крыму уверенно повернула на путь развития и в полном объеме интегрировалась в российское правовое поле. Процессы строительства и продажи стали полностью урегулированы с точки зрения безопасности сделок, юридических вопросов и в целом взаимодействия с клиентами, продукты стали более качественными. Все это не могло не привести к росту объемов производства и продаж. Рекорд вполне объективен, ведь полуостров развивается. Многие выбирают Крым как постоянное место жительства, в том числе граждане СНГ, поэтому спрос на жилую недвижимость увеличивается. Хотя тут стоит отметить, что и местные жители так же активно приобретают квартиры в новостройках», — заметил он.
Правда, по словам Дмитрия Гонтаря, несмотря на то, что уже более года все застройщики готовятся к изменениям в 214-ФЗ, у них все равно остается небольшая тревога, так как устанавливаются жесткие требования и по уставному капиталу, и по соответствию квалификационным требованиям.
«В связи с изменениями в 214 федеральный закон условия для застройщиков ужесточатся, что приведет к снижению их числа. Часть вообще может уйти с рынка. Более того, в Крыму с помощью эскроу-счетов будут работать только 2 банка: РНКБ и банк „Россия“.
При этом, по нашему мнению, не все застройщики на полуострове смогут работать с помощью эскроу-счетов.
Такие условия, как, например, оборотные деньги и площадки (земля) для перспективного строительства с полным пакетом документов, могут лишить некоторых крымских застройщиков возможности продолжать деятельность в рамках нового закона. Кроме этого, для застройщика переход на проектное финансирование — это увеличение затрат.
В целом, если затрагивать вопрос себестоимости, она выросла минимум на уровень инфляции 4,27%. Кроме того, в 2019 году произошел рост НДС до 20%. Целевые средства от банков стоят 12%, что также приводит к удорожанию строительства.
К тому же новый закон ограничивает мелких и начинающих застройщиков, так как они в меньшей степени будут соответствовать требованиям к финансовой устойчивости и кредитоспособности для получения проектного финансирования. Таким образом, новые правила устанавливают курс на укрупнение застройщиков, монополизацию, слияние строительного и финансового капиталов», — поделился с EADaily представитель ГК «Монолит».
Севастопольские эксперты в своих оценках чуть более осторожны.
«Показатели улучшились, рост есть. Связано это с различными факторами. В частности, это происходит за счет ввода объектов, которые не вводились в эксплуатацию годами. В целом для высотного строительства сейчас созданы условия. Так, хорошим заделом являются земельные аукционы, позитивно сказавшиеся на ситуации в целом. Был дан старт нескольким крупным проектам. Позитивно влияет на ситуацию также ипотечное кредитование и миграционные процессы, которые хоть и замедлились, но все равно имеют место», — рассказал президент Союза строителей Севастополя Александр Лившиц.
По мнению председателя Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение» Ивана Комелова, рост строительных показателей может быть в известной мере связан с достаточно низкой базой прошлых лет. «Относительные показатели, конечно, приличные, абсолютные, на мой взгляд, — все еще скромные», — высказал он свое мнение.
Что же касается «недоступности аренды», то Марина Звинник-Юрченко считает, что излишне драматизировать ситуацию не стоит.
«На самом деле в ситуации с высокой стоимостью аренды жилья в Крыму нет ничего сверхъестественного. Спрос всегда рос летом и немного снижался зимой, но в целом он уже много лет достаточно высок. Чтобы жить в Крыму или Севастополе, люди изыскивают возможности и резервы, устраиваются на две работы. При этом многие стремятся снимать жилье не эконом-сегмента, а элитную недвижимость с видом на море, платя за престиж. Кстати, многие арендуют квартиры не из-за того, что у них нет жилья, а из-за необходимости делать ремонт в новостроях. Таковых, по моим оценкам, сейчас примерно треть от общего количества арендаторов», — говорит она. «Что касается оценок недоступности аренды, то они не совсем корректны. Дело в том, что при оценке доходов населения фактически не принимаются во внимание три крупные категории населения: моряки торгового флота, военные и представители бизнеса. А кроме того, тот факт, что Министерство обороны компенсирует определенную сумму за съем жилья военнослужащим. Крым и Севастополь живут лучше, чем это показывает статистика. Поэтому и аренда на самом деле не столь недоступна, как это показывают рейтинги», — раскрыла секрет статистической погрешности эксперт.
С ее выводами частично согласен Иван Комелов: «Аренда в Крыму и Севастополе всегда была дорогой. Это было связано с высокими ценами на недвижимость. Свою роль сегодня играет и значительное количество прикомандированных служащих с материка, получающих компенсацию за аренду».
Обобщая, Марина Звинник-Юрченко подчеркивает, что считает крымский и севастопольский рынок недвижимости очень непростым.
«Сложный рынок. Есть дома, которые не сдаются в эксплуатацию годами из-за проблем правового характера. И тем не менее квартиры в них заселяются и перепродаются дешевле рыночной цены, что для некоторых людей очень соблазнительно. Возможно, что-то из этих объектов в ближайшее время введут в эксплуатацию, а что-то и нет. Это как игра в рулетку. Впрочем, с непредвиденными сложностями можно столкнуться и просто приобретая жилье на стадии строительства. Чтобы избежать проблем, потенциальным покупателям лучше обращаться за помощью к специалистам, хорошо знающим рынок, и не пренебрегать оформлением сделок через нотариусов, которые обычно могут предупредить о большинстве проблем. Иначе, сэкономив 25 тыс., можно потерять 3−5 млн. Мошеннические схемы, кстати, используются не только при продаже недвижимости, но и при ее аренде. Учитывая то, что речь идет о достаточно весомых суммах, никогда не стоит забывать об осторожности», — подытожила она.
Святослав Князев, Севастополь
Крымская ловушка жилищных цен
Ценам кризис нипочем
По данным федерального портала «Мир квартир» за три квартала этого года средняя стоимость квартиры в новостройках Севастополя выросла на 15,4% — до 5,641 млн рублей.
По этому показателю в рейтинге ресурса Севастополь занимает шестое место среди крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу, Сочи, Владивостоку, а также усредненной стоимости квартир в Московской области, причем цены на жилье в перечисленных территориях росли заметно медленнее.
В Сочи, например, за три квартала «Мир квартир» зафиксировал увеличение средней стоимости квартиры в первичном фонде на 8,9%. А по средней стоимости квадратного метра (90565 рублей) Севастополь к началу октября находился на девятом месте в стране.
В Симферополе, по данным того же источника, средняя цена на квартиры в новостройках за девять месяцев выросла почти на 10%, до 5,197 млн рублей. Теперь столица Республики Крым входит в первую десятку городов по этому показателю, а по средней стоимости квадратного метра (82723 рубля) занимает 13 строчку.
Похожая картина и на рынке вторичного жилья.
Как утверждают аналитики «Мира квартир», по итогам трех кварталов средняя цена на квартиры в этом сегменте в Севастополе подскочила на 13,7%, до 6,096 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 10%, до 99210 рублей. По этим параметрам Севастополь занял пятое место в списке 70 крупнейших городов России с населением более 300 тысяч человек.
- В Симферополе вторичка с начала года дорожала не столь агрессивно – средняя стоимость квартир выросла примерно на 4%, до 4,542 млн рублей, а квадратный метр увеличился в цене на 2,4%, до чуть более 79 тысяч рублей.
- Однако в общем зачете Симферополь ушел не так далеко от Севастополя: по средней стоимости «квадрата» в последнем по времени рейтинге «Мира квартир» он занимает десятое место в России.
- Стоит отметить, что подобные исследования, как правило, отражают не картину реальных сделок на рынке, а те ценовые предложения, которые присутствуют в открытом доступе.
Однако и по этим данным тенденция вырисовывается совершенно четко: в этом году, несмотря на коронавирус, экономический кризис и дальнейшее падение доходов населения, цены на жилье в Крыму росли как ни в чем не бывало.
И, вероятно, еще какое-то время продолжат расти, если судить по динамике третьего квартала, когда в Севастополе, по данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра первичного жилья прибавила 4,6% — один из самых высоких показателей по стране.
Государственная щедрость с двойным дном
В этом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, крымский рынок жилой недвижимости в целом окончательно синхронизировался с тенденциями материкового рынка, хотя его характерные особенности по-прежнему заметны.
Прежде всего это явное разделение на два сегмента – обычного городского жилья и курортной недвижимости, ситуация в которых может сильно отличаться.
В первом из этих сегментов, отмечает эксперт, приводя в качестве примера Севастополь и Симферополь, цены на жилье росли достаточно активно все последние годы, причем быстрее, чем в среднем по России.
Прежде всего это было связано с определенным дефицитом предложения, что делало рост цен более заметным, чем в центрах соседних регионов — Краснодаре или Ростове-на-Дону.
В сегменте курортной недвижимости уровень цен и так был достаточно высок, потенциала для дальнейшего роста не было, поэтому цены балансировали примерно на одинаковых отметках.
В этом году, констатирует Володько, на рынок жилья в Крыму действовали те же самые факторы, что и в других российских регионах:
«Девальвация рубля по всей России вызвала определенный рост спроса на недвижимость еще в конце зимы – начале весны. Льготная программа по ипотеке тоже вызвала определенный рост спроса и цен. Плюс — фактор перехода застройщиков на систему проектного финансирования также сказался на ценах на жилье в Крыму».
Очевидно, что в случае с льготной (субсидируемой государством) ипотекой со ставкой 6,5% годовых сработала хорошо знакомая закономерность, о которой эксперты рынка недвижимости напоминали всякий раз, когда начинались рассуждения в духе «а вот на Западе ипотеку можно взять под два процента».
Это действительно так, однако падение ставок по ипотеке практически до нулевого уровня, как правило, быстро компенсируется ростом цен на жилье – принцип рыночного равновесия еще никто не отменял.
В то же время, добавляет Илья Володько, масштаб программы льготной ипотеки в Крыму оказался меньше, чем в других регионах, поскольку уровень развития ипотечного рынка на полуострове исходно был невысок. Банки, занимающиеся в Крыму ипотечным кредитованием, по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки, немного пока и объектов, построенных с использованием эскроу-счетов.
В результате, по словам эксперта, число выданных льготных ипотечных кредитов в Крыму существенно меньше, чем в соседних регионах, хотя после того, как ограничение по стоимости объектов повысили до 10 млн рублей, популярность программы может повыситься.
Прежний лимит – 3 млн рублей – для Крыма был определенно недостаточен, учитывая довольно высокий уровень цен на жилье во многих городах, признает Володько. Теперь условиям программы по цене соответствуют почти все объекты первичного рынка, но новостроек с использованием эскроу-счетов по-прежнему немного.
Тем не менее, очередные рекорды по ипотеке Крым тоже обновил.
По данным Банка России, в сентябре в РК было выдано ипотечных кредитов на 5,657 млрд рублей, в Севастополе – на 1,873 млрд рублей. Для сравнения, за тот же месяц прошлого года показатели выдачи ипотеки составляли, соответственно, 4,388 млрд и 1,289 млрд рублей.
При этом резерв роста очень велик – как показало недавнее исследование РИА «Рейтинг», РК и Севастополь по-прежнему входят в число регионов с наименее закредитованным населением. Для РК средняя задолженность одного жителя перед банками составляет 57,4 тысячи рублей, для Севастополя — 73,1 тысячу рублей при среднероссийском показателе 251,9 тысячи рублей.
Берите, что дают
Отдельно стоит проанализировать уже отмеченный выше дефицит качественного предложения жилья – точнее, предложения, соответствующего всем новым законодательным нормативам. Этот фактор и раньше влиял на стоимость квартир в Крыму, а в условиях подскочившего спроса после появления льготной ипотечной программы его роль становится еще выше.
Новый скачок цен на крымское жилье произошел в ситуации, когда рынок даже близко не насыщен необходимым объемом предложения.
Достаточно вспомнить, что осенью 2017 года зампред комитета РК по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Ольга Виноградова говорила, что для удовлетворения отложенного спроса на жилье на полуострове потребуется как минимум 15 лет и для этого нужно строить не менее миллиона квадратных метров в год, или втрое больше, чем на тот момент.
Но затем сами же крымские чиновники «включили заднюю». Ровно год Минстрой РК обратился на федеральный уровень с просьбой снизить нормативы по нацпроекту, предполагавшие, что в 2024 году республика выйдет на объем строительства в 1,3 млн кв. метров в год, а в целом за пять лет будет сдано 6,5 млн «квадратов».
Как подсчитали в крымском правительстве, эти перспективы были завышены ровно вдвое – к 2024 году удастся сдавать только 650 тысяч кв. метров.
С недавних пор у российских чиновников в регионах появился вполне эффективный инструмент улучшения статистики сдачи жилья – включение в нее домов, построенных на участках для садоводства. По данным Крымстата, за десять месяцев этого года в РК было введено в эксплуатацию более 470 тысяч кв. метров жилья, что даже на 2% больше, чем за январь-октябрь прошлого года.
Однако без учета садоводств показатели сдачи жилья упали более чем на четверть, а в целом на жилье, построенное индивидуальными застройщиками, пришлось почти 385 тысяч кв. метров, включая более 180 тысяч в садоводствах.
В Севастополе, как следует из данных Росстата, за девять месяцев было введено 384,4 тысячи кв. метров жилья (всего на 3,3%, чем за тот же период годом ранее), но в этот показатель также «зашиты» садоводства.
А что происходит у профессиональных девелоперов, можно узнать из свежего бюллетеня Единого ресурса застройщика (ЕРЗ). По данным этого документа, на октябрь этого года в Севастополе строилось порядка 270 тысяч кв. метров жилья – на 18% меньше, чем годом ранее.
В среднем за предшествующий год севастопольские застройщики вводили всего 7,6 тысячи «квадратов» в месяц – на 43% меньше, чем годом ранее. Доля ввода жилья застройщиками при этом была мизерной – 16,5%.
На октябрь в Севастополе эксперты ЕРЗ обнаружили всего 38 строящихся застройщиками домов, имеющие разрешения на строительство и проектные декларации в соответствии с федеральным законом «О долевом строительстве» 214‑ФЗ.
Исходя из этой статистики, нет ничего удивительного в том, что цены с начала года скакнули двузначными темпами. Как следует из документа ЕРЗ, средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках в октябре составляла 79485 рублей – за год она выросла на внушительные 26,3%.
Аналогичные данные есть и по Республике Крым.Здесь текущий объем строительства в октябре несколько вырос в сравнении с показателями годичной давности – до 746 тысяч кв. метров (125 многоквартирных домов), или на 6,6% больше, чем в том же месяце 2019 года.
Цены на новостройки в РК, по данным ЕРЗ, росли не так быстро – всего на 6,4%, или в среднем до 74 тысяч рублей за «квадрат». Но за предшествующий год доля ввода жилья организованными застройщиками также была минимальной – всего 20%, в месяц вводилось 14,2 тысячи кв. м.
Можно отметить и такую особенность, как очень высокая концентрация рынка – по данным ЕРЗ, около 30% новых домов в РК возводят всего два застройщика, Столичная коммерческая группа (СКГ) и ГК «Монолит».
Второй эшелон застройщиков формируют компании «Интерстрой», СК «Статус» и «Петрокомплект» — на них приходится еще порядка 20% возводимого в РК жилья, а остальные игроки совсем небольшие.
Учитывая ряд неизменных условий, в которых существует рынок, аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Крыму будут расти и дальше — как минимум в ближайшие месяцы. Сейчас основная часть цикла повышения цен на жилье в Крыму пройдена, но ставка по льготной ипотеке продолжает стимулировать рынок, констатирует Илья Володько.
Оставшийся потенциал роста цен, по его словам, можно оценить в диапазоне 8-12%.
Как правило, застройщики с некоторым опозданием реагируют на поведение цен, поэтому сейчас они по-прежнему будут стараться прощупывать рынок и повышать цены дальше.
Поэтому тенденция к росту цен, вероятно, продержится еще до весны, но фактически такой рост окончательно сведет к нулю весь позитивный эффект от сниженной ипотечной ставки, считает эксперт.
В предновогодний период традиционно принимается немало решений о покупке жилья, и тем, кто обдумывал приобретение давно в связи с переездом или улучшением жилищных условий, решение можно не откладывать, говорит Володько:
«Тенденция к росту стоимости жилья в Крыму пока не исчерпана, так что в перспективе нескольких месяцев ждать какого-то существенного снижения цен точно не стоит, а наличие льготной ипотеки способствует тому, чтобы не откладывать покупку.
Если же покупка недвижимости в Крыму рассматривается как инвестиция, то при наличии «живых» денег есть смысл подождать. Не исключено, что во втором полугодии 2021 года или уже в 2022 году можно будет рассчитывать на скидки по интересным предложениям при оплате наличными.
Ожидания, что рынок будет еще очень долго идти по пути одновременно роста цены и спроса, нет – уже во втором полугодии следующего года ситуация может ухудшиться.
Сейчас можно рассматривать и варианты приобретения курортной недвижимости для сдачи в аренду – как некое долгосрочное вложение это по-прежнему привлекательный вариант, хотя наиболее подходящий момент для таких сделок уже позади, он остался в 2019 году».
Николай Проценко
Поделитесь этой новостью с друзьями:
Наверх