Этот год запомнится краснодарцам не только карантином, но и принятием долгожданного документа — генплана 2.0 для комплексного развития города в ближайшие 20 лет. Юга.ру вместе с застройщиками и урбанистами размышляли над будущим Краснодара.
В послевоенные годы застройка Краснодара осуществлялась хаотичным способом — единого долговременного плана не было, концепции развития неоднократно менялись. В итоге по генплану, утвержденному в начале 1970-х, приоритет отдали многоэтажной застройке. Многие городские объекты были успешно созданы, но улучшения городской среды не наступило.
В этом десятилетии стало совсем очевидно, что Краснодару нужен четкий и проработанный план, который может учесть многочисленные аспекты, исправить градостроительные ошибки прошлого и определить концепцию развития города на ближайшие 20 лет.
Масштабный труд взяли на себя специалисты из «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» из Санкт-Петербурга. Разработчик сделал аэрофотосъемку Краснодара, проанализировал эффективность использования территории и подготовил документ.
Что поняли эксперты?
- Необходимо развитие социальной инфраструктуры: в городе недостаточно объектов образования, культуры, здравоохранения и спорта.
- Сильно перегружена улично-дорожная сеть.
- Наблюдается значительный износ сетей инженерной инфраструктуры.
- Не хватает зеленых зон, а те, что есть, распределены крайне неравномерно.
Что предложили?
Согласно новому генплану кубанская столица станет частью Краснодарской агломерации. Главный вектор развития — это создание общественно-деловых, производственных и социальных кластеров и так называемых каркасов: природно-экологического, транспортного, инженерного.
Если в Краснодаре сохранится нынешний темп роста численности населения, то, по оценкам экспертов, к 2040 году в городе будут проживать 3,2 млн человек. При этом территории города хватает на размещение не более 2,2 млн человек. Остальные будут проживать в агломерации — в Красноармейском, Северском, Динском районах и Горячем Ключе.
Большое внимание уделят экологии. Структуру зеленого фонда города составят парки, скверы, бульвары в пешей доступности для каждого района — всего более 400 новых зон общего пользования.
15-минутный город
Новый генплан Краснодара делает акцент на среднеэтажной, но обязательно комплексной застройке. Для сбалансированного развития предполагается создание общественно-деловых зон, которые будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой, зонами отдыха и досуга.
«В европейском градостроительном информаторе это называется «15-минутный город». Речь о том, чтобы внутри структуры краевого центра создать 12 подцентров, которые сформируют баланс мест приложения труда, отдыха и жилой застройки.
Это важно, чтобы уменьшать маятниковую миграцию внутри города», — объясняет Павел Спирин, директор компании-разработчика генплана Краснодара — «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства».
По мнению экспертов, в будущем Краснодар должен стать полицентрическим. Чтобы жителям разных районов города не нужно было постоянно ездить на работу в центр, в один и тот же торговый центр для шопинга или в парк Галицкого на отдых, требуется появление таких точек притяжения в каждом микрорайоне.
Трущобы Краснодара
В декабре 2019 года в Краснодаре побывал известный урбанист Илья Варламов. Он посетил Музыкальный микрорайон и новостройки в поселке Российском — материал под названием «Жуткие трущобы Краснодара: здесь живут люди» вызвал широкий отклик не только среди краснодарцев, но и жителей других регионов, узнавших в описаниях свои родные города.
Илья Варламов, журналист, урбанист и сооснователь фонда «Городские проекты»:
— Сам район поражает непривычно плотной для России застройкой. Кажется, что тут никто не думает о нормах инсоляции и пожарных проездах. Места для зелени и газонов нет совсем, так что зеленью украшают колючую проволоку строительных заборов.
Во «дворе» нет ничего, кроме асфальта, трансформаторной будки и маленькой детской площадки. Такое впечатление, что проектирование отдали нейросети, перед которой поставили задачу выжать из участка земли как можно больше квадратных метров.
Любые попытки благоустройства максимально убоги. Вот это прямо напоминает трущобы. Передвигаться по такому району пешком практически невозможно. Тротуаров тут нет, поэтому женщина с ребенком в коляске идет по грязной обочине. Вокруг машины, постоянный шум, очень много пыли.
Если бы где-нибудь в Финляндии или Германии застройщик сдал такое жилье, у него бы никто ничего не купил. Невозможно себе представить, чтобы там кто-то сдал квартал без дорог или с грязным озером посередине.
Как вообще тут можно жить? Я реально шокирован. Самое обидное, что все это происходит в Краснодаре — одном из лучших и самых богатых регионов России. То, что творится здесь, — это градостроительное преступление. Это не ошибка, не недосмотр и не случайность. Это преступление против людей. И выход тут только один — сносить.
Ситуация меняется
Всего несколько лет назад большинство жителей российских городов выбирали жилье исходя из двух главных принципов — максимально близко к центру и как можно дешевле.
Про благоустройство, качество жизни и высокие стандарты мало кто думал, даже если денег хватало только на студию в спальном «гетто» на окраине.
Сейчас ситуация меняется — все больше людей предпочитают жизнь в тихом спокойном районе с развитой инфраструктурой.
И Краснодар не исключение. Три года назад на пересечении улиц Красных Партизан и Западный обход в 20 минутах езды от центра города появился клубный поселок «Близкий». Он состоит из двухэтажных таунхаусов, дуплексов и коттеджей, выполненных в единой архитектурной концепции. Рядом есть муниципальная школа, детский сад, гипермаркет, на территории собственный сквер.
Старания архитектора создать благоустроенное пространство и городскую инфраструктуру оценили не только жители, но и профессиональное сообщество.
В этом году «Близкий» получил престижную премию в области строительства Urban Awards 2020 в номинации «Лучший региональный ЖК комфорт-класса».
Краснодарский проект обошел десятки конкурентов из 30 регионов страны, включая таких признанных лидеров, как Екатеринбург и Новосибирск.
По словам новосибирских урбанистов, курс на благоустройство и строительство новых зеленых зон в их городе наблюдается уже не первый год.
Это стало возможно благодаря совместной позиции властей, запросу со стороны местных жителей и, главное, пониманию ситуации девелоперами.
Именно совокупность потребностей жителей и конкуренция застройщиков позволили горожанам получить новые общественные пространства и благоустроенные территории.
А что думают местные?
По мнению известного краснодарского блогера и урбаниста, представляющего общественную организацию «Городские решения», Мирослава Вальковича, проблема современной застройки в городах не уникальна для Краснодара, с ней сталкиваются многие города России:
Мирослав Валькович
— Казалось бы, строй более качественное и комфортное жилье и получай конкурентное преимущество.
Но увы, на современном рынке недвижимости важную роль играет так называемое инвестиционное жилье, когда люди просто вкладывают свободные средства для сохранения накоплений, но никак не для жизни.
В таких условиях его качество, а тем более доступность детских садов, школ, благоустройство не играют никакой роли. Когда есть спрос на такое жилье, его будут строить хоть в чистом поле.
По мнению Вальковича, людям мешают и субъективные факторы — у большинства еще не сформировано чувство архитектурного стиля:
— Многие частники строят для себя достаточно сомнительного вида здания, которые ну никак не вписываются в общий стиль города. Да, есть департамент архитектуры как надзорный орган, и, стоит отметить, Наталья Машталир много сил прикладывает к этому.
Но одно дело — реагировать по фактам, а другое — сформировать общий вкус и отношение к застройке в умах самих жителей.
Кроме того, я считаю важным наладить со стороны администрации систему мотиваций (конкурсы, премии) удачных решений в сфере архитектуры, проведение публичных выставок, просветительских лекций и семинаров.
По словам урбаниста, главная проблема сейчас не только в застройщиках или коррупции, но во многом — и в самих жителях города:
— Пока мы готовы мириться с этим, пока мы покупаем жилье у нерадивых застройщиков, пока мы сами не поднимем свой уровень притязательности — мы будем и дальше получать бездушные человейники в полях.
Думаю, процесс уже постепенно происходит. Достаточно сравнить человейники, проектировавшиеся десять лет назад, и современные проекты с более комплексным подходом.
Потребуется смена одного-двух поколений — только свободные люди способны творить прекрасное.
На что сейчас ориентируются приезжающие в Краснодар?
Алиса Тараник
«Если рассматривать выбор жилья уже в рамках конкретного города, приоритетными факторами была близость к центру и развитость транспортной инфраструктуры, — делится своей историей Алиса Тараник. Пять лет назад вместе с мужем она переехала в Краснодар из Перми.
— Так как детей нет и на момент переезда не планировались, на наличие школ, детских садов и поликлиник мы ориентировались мало, но в голове этот момент тоже держали. Еще важные для нас факторы — наличие сквера или парка в шаговой доступности, каких-то развлечений (кино, например).
Так как мы покупали квартиру в строящемся доме, существенную роль играли репутация застройщика и качество уже сданного жилья. В итоге те варианты, на которые мы могли рассчитывать в рамках нашего бюджета, были в той или иной степени неидеальные.
Но среди них мы выбрали, как мне кажется, лучший».
Алиса также рассказала, что есть желание жить в частном доме, но покупать такое жилье в центре слишком дорого — к стоимости добавляется необходимость что-то перестраивать, обновлять коммуникации и получать разрешение на любые манипуляции: «С домом за городом ситуация чуть проще, но не намного — есть проблемы в виде пробок, долгой дороги до всего, поиска вышеупомянутых поликлиник и школ. Сейчас мне пешком 10-15 минут до крупного фитнес-центра, кино, торгового центра, остановок и продуктового рынка. До центра я могу доехать за 20-30 минут на такси. И мне очень сложно представить, как до всего этого придется ехать час».
Повлияла пандемия
В последнее время наблюдается рост популярности частного жилья. Как бы странно это ни звучало, но, по мнению специалистов, не последнюю роль в этом сыграла пандемия коронавируса.
Оказавшись в вынужденной изоляции, люди поняли, насколько важно иметь собственное пространство за пределами тесной квартиры.
Надежда Каграманян
По мнению директора по маркетингу ADM:Group Надежды Каграманян, сегодня покупатель предъявляет все больше требований к жилью вне зависимости от его класса: «Даже в «стандарте» потребитель хочет видеть продуманные планировки, чистые просторные подъезды, придомовую территорию, интересные фасады — среду для жизни. Самоизоляция показала, что человеку нужно пространство, что балкон — это не эвакуационный выход и кладовка, а место отдыха, кухня не кабинет, а место приготовления пищи и так далее».
Люди пересмотрели свои требования к квартире. Поэтому, отмечают застройщики, в борьбе за клиента главным фактором теперь является не стоимость жилья, а его характеристики. За свои деньги покупатель хочет получить максимум.
Тем более что сумма ежемесячного платежа по ипотеке с разницей в 3-5 тыс. рублей уже не является существенной.
При этом клиент готов не только немного переплачивать, но и менять район и привычный уклад жизни, делая выбор в пользу комфорта и удобства.
— Многие из наших жителей поменяли квартиры в центре города и Фестивальном микрорайоне на таунхаус в «Близком», потому что в клубном поселке есть общественные пространства, интересная архитектура, атмосфера. Среду создают детали — квартальная застройка, тупиковые дворики, никаких столбов, линий электропередачи, переливных лотков по тротуарам.
Есть где погулять, отдохнуть, встретиться с соседями, школа, гипермаркет, и все в шаговой доступности — объясняет Надежда Каграманян. — Для нас было показательно, что таунхаусы выбирали иностранцы, — им понятна эта концепция и архитектура.
Или семьи, которые переезжают с Урала, — там качество недвижимости на другом уровне, и после переезда хочется жить не хуже. Я уверена, что современное и комфортное жилье в регионах — это не только Екатеринбург, Тюмень и Новосибирск, но и юг тоже.
Краснодар уже движется в этом направлении — сейчас мы видим, что застройщики смещают акцент с квадратных метров на кубические и пытаются создать среду, больше внимания уделяя концепции, общественным пространствам и архитектуре.
Стройка с видом на суды. Как планируют решать проблему краснодарских долгостроев
Одной из актуальных тем последних лет остается помощь дольщикам, которые долгое время по разным причинам не могут дождаться сдачи в эксплуатацию своих домов. По поручению губернатора края Вениамина Кондратьева ведется активная работа по пресечению самовольного строительства в регионе.
Как сообщили в краевом департаменте архитектуры и градостроительства, с 2006 года выявлено 7416 самовольных объектов.
Результатом постоянного внимания к этой теме со стороны администрации края и муниципалитетов стало сокращение количества таких объектов в несколько раз, на сегодняшний день их 1559.
Чтобы еще раз встретиться с дольщиками Краснодара, услышать самые острые проблемы и обсудить все возможные пути их решения, на объекты строительства выехали руководитель краевого департамента по надзору в строительной сфере Максим Карпенко, член Совета Общественной палаты России Игорь Шпектор, представители мэрии Краснодара.
Снести нельзя оставить
Жилой шестиэтажный дом от ЖСК «Юбилейный» начинал строиться в 2012 году. Дольщикам предложили вложить деньги и получить потом просторные квартиры в хорошем районе по достаточно высокой на тот момент стоимости.
Даже документы о разрешении на строительство предъявили – как потом оказалось, фальшивые. Разрешение выдавалось на возведение двухэтажного офисного здания, а не жилого дома.
Когда в 2015 году этажи на стройке начали расти, администрация города выдала предписание о сносе объекта, законность этого требования потом подтвердил суд.
– Я и большинство дольщиков купили будущие квартиры уже после этого, в 2016 году, – рассказала член инициативной группы Татьяна Шубина.
– Решение о сносе не смутило застройщика, здесь работали строители, стены продолжали возводиться, нам показывали активную работу и обещали ее скорое завершение. Мы даже не подозревали о том, что строительство незаконное.
О решении суда нас никто не известил, квартиры продолжали покупать, пока застройщиков не посадили.
Заместитель главы Краснодара Андрей Дорошев пояснил, что о наличии дольщиков на этом объекте никто не знал. Судебный процесс шел не в отношении ЖСК, а в отношении двух собственников земли, которые получали разрешение на строительство офиса.
Жильцы оказались в очень непростой ситуации: даже если большинство из них согласится снова вложить деньги и достроить дом, узаконить и ввести его в эксплуатацию будет практически невозможно. Вернуть вложенные деньги тоже никто не обещает.
Одним из вариантов решения проблемы могла бы стать передача недостроя муниципалитету, который сможет использовать здание, например, под учреждение дополнительного образования, а дольщики при этом получат денежную компенсацию. Однако на данный момент будущее у этого самостроя неопределенное.
Квадратные метры вне закона
ЖК «Столичный парк» на ул. Московской сегодня включает в себя 10 корпусов разной степени готовности. Десять лет назад люди вложили деньги в строительство своих будущих квартир, но даже подумать тогда не могли, что достраивать их придется самостоятельно. Застройщик, СК «Родина», начал возведение домов без разрешительных документов.
А после того как владельцы компании, братья Холодняк, получили от администрации города предписание о сносе объектов, они просто покинули страну. Дольщикам ничего не оставалось, как начать долгую череду судебных исков и попыток узаконить свое право собственности на квадратные метры.
В итоге каждый дом превратился в жилищно-строительный кооператив и жильцы стали достраивать объекты сами, вновь и вновь вкладывая деньги.
– Мы сначала пытались включиться в реестр обманутых дольщиков, но в то время менялось законодательство, и вскоре стало понятно, что при самовольной застройке в этот реестр мы не попадаем, – рассказала председатель ЖСК «Столичный парк Литер 5» Наталья Андреева. – Во время процедуры банкротства застройщика пытались попасть в реестр кредиторов, но банкротство было прекращено. Поэтому единственным законным путем достройки наших домов стало создание ЖСК. Администрация города идет нам навстречу по многим вопросам.
Сейчас у жильцов остается немало нерешенных вопросов: например, они пока не очень понимают, как по прилегающей территории к домам будут подводиться теплосети.
К сожалению, «коридор» для сетей оставлен не был, прокладывать их придется, договариваясь с частным собственником соседних участков. Подключение теплоцентрали тоже обойдется в копеечку – от каждой квартиры необходимо вложить в это не меньше 100 тыс. рублей.
Дольщики боятся, что эти суммы будут еще расти, и просят помочь найти какой-то компромисс с ресурсоснабжающими организациями.
Время исправлять ошибки
Перспективы дольщиков ЖК «Новоселье» в поселке Краснодарский более многообещающие, нежели у других – их застройщик, чтобы избежать уголовного преследования, готов достраивать дом-самострой за свой счет. Однако суд не пошел навстречу ни гражданам, ни муниципалитету, и решение о сносе объекта по-прежнему актуально.
– Изначально здесь планировалось построить семиэтажное здание, однако сейчас оставшиеся 102 семьи с легкостью разместятся и на трех этажах, – говорит член инициативной группы Евгения Новикова.
– Треть из жильцов вложила в жилье материнский капитал. Есть и дети-сироты, и инвалиды, и пенсионеры, которые уже несколько лет очень ждут свои квартиры.
Для большинства завершение этого строительства – единственный шанс получить свое жилье.
По мнению Максима Карпенко, сейчас необходимо возобновить судебные разбирательства, чтобы строительство все-таки было завершено. Администрации края и города сделают все, чтобы юридически помочь дольщикам.
Ситуация с проблемными объектами строительства непростая, но губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев решительно настроен помогать людям.
Много лет назад другими руководителями было допущено немало ошибок, теперь их надо исправлять. Каждая история требует серьезного изучения и внимательного разбирательства.
Итогом моей поездки будет обращение к президенту России с предложением оказать максимальную финансовую помощь невинно пострадавшим людям.
Игорь Шпектор, член Совета Общественной палаты России
За 6 месяцев 2020 года муниципальными образованиями Краснодарского края проведено 546 рейдов, проверено 1637 объектов, выявлено 379 самовольных объектов, возведенных при отсутствии разрешения либо с отклонением от него. Органы местного самоуправления края подали 387 исковых заявлений о сносе незаконных объектов.
Отказано в удовлетворении исков и признано право собственности в отношении 165 объектов, удовлетворено 78 требований о сносе.
Меры воздействия на застройщика за неисполнение решения суда, предусмотренные законом:
- • взыскание судебной неустойки
- • отключение объектов от инженерных сетей
- • привлечение к административной ответственности посредством ограничения выезда за пределы России и ареста имущества
- • снос объекта специализированной организацией с взысканием с застройщика понесенных расходов
- • изъятие земельного участка с последующей продажей с публичных торгов при условии сноса самовольной постройки новым правообладателем
Индустриальный ответ на квартирный вопрос
На Кубани в 2021 году планируют ввести в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилья. Именно такой показатель заложен в планах по реализации в крае нацпроекта «Жилье и городская среда».
Эксперты считают, что решить вопрос со сдачей многоквартирных домов в короткие сроки в условиях быстрорастущего спроса, а также снизить себестоимость их возведения позволят технологии типового индустриального домостроения.
Планы и реальность
В Краснодарском крае в 2021 году планируют построить 4,3 млн кв. м жилых площадей в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Такая цифра была озвучена первым вице-губернатором Кубани Андреем Алексеенко на прошедшем 25 июня в Москве всероссийском совещании, посвященном достижению показателей национальных целей в сфере жилищного строительства и инфраструктурного развития регионов.
По данным господина Алексеенко, только за четыре месяца текущего года в крае построено 1,2 млн кв. м жилья. «Мы занимаем третье место в стране по объемам ввода жилья.
Губернатор Кубани ставит задачу осваивать территории комплексно, сегодня точечная застройка у нас запрещена, в приоритете социальная инфраструктура. В первую очередь речь идет о школах, детских садах»,— сказал в рамках совещания вице-губернатор.
Как ранее писал “Ъ-Кубань”, в середине июня на заседании общественного градсовета Краснодарского края губернатор Вениамин Кондратьев поручил разработать до 1 августа единую концепцию комплексной жилой застройки в регионе.
В частности, по его словам, без проекта планировки территории не будут выдаваться разрешения на строительство.
Речь идет об установлении планировочной структуры кварталов, предельной этажности домов в 9 и 18 этажей, а также о проценте озеленения и расчета парковочных мест к жилой площади многоквартирного дома.
Как отмечают эксперты строительного рынка кубанской столицы, с начала текущего года в городе выданы единицы разрешений на строительство новых жилых объектов, что стало одной из причин взрывного роста цен на квартиры в новостройках. По данным консалтинговой компании Macon, с начала 2021 года стоимость первичного жилья в городе увеличилась на 53% (во втором квартале — на 45%).
Сейчас средневзвешенная стоимость квадрата в новостройках составляет 103,2 тыс. руб. По мнению гендиректора Macon Ильи Володько, на рост цен повлияли: программа льготного ипотечного кредитования, возрождение инвестиционного спроса со стороны местных жителей и приезжих, а также снижение остатков квартир в строящихся объектах (за пять месяцев текущего года продано почти 15 тыс.
новых квартир).
Нацпроект «Жилье и городская среда», помимо пункта об увеличении объемов жилищного строительства, содержит пункт о кардинальном повышении комфортности городской среды. И здесь, по мнению застройщиков, нужна золотая середина.
Те подходы, которые, с одной стороны, не позволяли бы застраивать населенные пункты без соответствующей инфраструктуры, с другой — не навешивали на строителей решение всех проблем, чтобы не обрушить строительную отрасль в целом.
«Сейчас мы находимся в переходном периоде, когда меняются правила, квоты, нормативы, и, как следствие, именно с этим связано некоторое замедление с выдачей разрешительных документов.
Конечно, подобные перемены не пройдут для рынка бесследно, некоторые игроки будут вынуждены уйти, но основная часть просто перестроит бизнес-процессы, и рынок начнет расти. Для наших застройщиков ожидаемые изменения не критичны.
Та часть новелл, которая была озвучена в отношении обеспечения строящихся районов инженерной и социальной инфраструктурой, нас не пугает — в таком режиме мы работаем уже несколько лет, эта позиция успешно апробирована.
Но могут быть и другие изменения — тогда будем решать, как их воплощать»,— прокомментировала заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова.
- Индустриальный подход
- Решить возникающий дефицит жилья в Краснодаре, а следовательно, не допустить срыва реализации программы «Жилье и городская среда», сможет индустриальное домостроение, уверен член Союза архитекторов России, председатель независимого Архитектурно-градостроительного совета Краснодарского края Александр Жолтиков.
- Сейчас, отмечает архитектор, те панельные и кирпичные «хрущевки», которые решили жилищные проблемы миллионов советских граждан в 60–70-е годы прошлого века (на Кубани не менее 1600 таких объектов), уже не соответствуют нормам современного жилья, их сети изношены местами до 100%, однако новые решения и технологии позволяют возродить массовое индустриальное домостроительство, которое сможет повысить темпы ввода жилых «квадратов» и снизить их стоимость.
«Это тема о том, как сэкономить на строительстве, не ухудшая, а улучшая качество жилья, скорость его возведения и долгосрочность по всем нормативным показателям. Индустриальное домостроение будет актуально всегда.
Это решение жилищного вопроса, причем с экономией миллиардов рублей по всей стране. Если сравнивать с кирпичными домами, то в панельках на 20% добавляется площадь квартир, а в торцевых секциях — чуть ли не на 50%.
Добавьте к этому хорошую шумоизоляцию, огнестойкость и экологичность материалов»,— говорит господин Жолтиков.
Как рассказали “Ъ-Кубань” в компании «ВКБ-Новостройки», прежде всего индустриальное домостроение — это заводское производство.
Механизированное управление процессами обеспечивает постоянный жесткий контроль качества изделий, что практически исключает брак. Бетон производится тут же на заводе в строгом соответствии с нормативами.
Пропаривание, вибрирование происходит в цехе, что исключает климатическое воздействие.
«По сути, если сравнить открытую стройплощадку и цех: заводское производство позволяет сделать конструктив дома в строгом соответствии с требованиями СНиП. И еще один немаловажный момент — скорость строительства.
За счет мобильности в индустриальном домостроении дом возводится за 12–14 месяцев.
Возведением занимаются наши монтажные бригады, что тоже немаловажно — это не сезонные рабочие, набранные по случаю, а слаженный постоянный коллектив профессионалов»,— говорят в компании-застройщике.
Плюсы и минусы «индустрии»
Еще во времена СССР объемно-блочное и панельное домостроение было одной из самых технологичных отраслей. По словам экспертов отрасли, индустриальное домостроение постоянно развивается и меняется, и его развитие связано в первую очередь именно с инновационными разработками. Сейчас многие особо важные процессы автоматизированы и компьютеризированы.
Совершенствуются технологии снижения энергоемкости применяемого оборудования. Используются более современные добавки или способы приготовления бетонной смеси.
Современные утепляющие материалы качественно отличаются от тех, которые использовались раньше: недостаточно выбрать утеплитель, обеспечивающий лишь необходимый микроклимат помещения,— он также должен сохранить свои исходные качества на протяжении всего жизненного цикла здания.
«На практике противостояние индустриального домостроения и того же монолита — надуманное, это два разных способа строительства зданий. Бывают качественные и некачественные как панельные, объемно-блочные, так и монолитные дома, все зависит от того, кто и как это здание строит.
В то же время индустриальное домостроение позволяет существенно ускорить решение жилищного вопроса.
И тут главные аргументы напрашиваются сами собой: строить быстро, качественно и в больших объемах на сегодняшний день позволяют только индустриальные технологии»,— говорят в «ВКБ-Новостройки».
Кроме того, в индустриальном домостроении, по словам экспертов, все конструкции дома изготавливаются в заводских условиях, железобетонные элементы набирают прочность в специальных камерах тепловой обработки под строгим контролем в соответствии с нормативными требованиями.
Все конструкции приходят на площадку в полностью готовом виде, монтажникам остается только собирать готовые элементы дома.
При монолитном способе возведения дома все несущие конструкции дома бетонируются непосредственно на стройке, где сложно осуществлять строгий контроль качества выполнения работ, ведь вероятность нарушения процесса строительства по причине человеческого фактора или неблагоприятных погодных условий здесь значительно выше.
«Существует стереотип, который называют минусом индустриального домостроения,— это однотипность зданий. Но это заблуждение. Если говорить об объемно-блочном домостроении, то за счет относительной свободы в компоновке объемных блоков в структуре здания блочные дома обладают широким набором объемных и планировочных архитектурных решений»,— говорят в компании «ВКБ-Новостройки».
То же самое, по мнению застройщика, можно сказать о внешней отделке зданий, построенных методом индустриального домостроения: применяя различные способы отделки, такие как штукатурка, вентилируемые фасады и другие, можно придать дому свой уникальный облик, сочетающийся с другими конструктивными типами зданий.
Дешевле для застройщика и покупателя
На сегодняшний день в индустриальном домостроении наблюдается рост спроса на эффективные решения в области изготовления типовых элементов конструкций, говорит генеральный директор Wagner Russia Юрий Гришин.
Также, по его словам, в последнее время все чаще встречаются запросы на поиск новых решений в механизированном нанесении покрытий, например, окраска готовых фасадных панелей или механизированное нанесение гидроизоляции в блоках стандартизированных санузлов, в сборе поставляемых на строительные объекты.
«Безусловно, это свидетельство стремления компаний к снижению себестоимости и повышению качества работ, что в конечном итоге должно вести к повышению привлекательности этого вида строительства как для строительных компаний, так и для покупателей жилья. В перспективе это может обеспечить и относительное снижение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости»,— комментирует эксперт.
Рыночная стоимость жилья в домах, возведенных по технологии индустриального домостроения, на 15–30% ниже аналогичных монолитных объектов, говорят в «ВКБ-Новостройки».
Кроме того, в монолитном доме покупатель должен самостоятельно делать электропроводку, ставить сантехнику, чистовой ремонт, а панельные дома сдаются с ремонтом «под ключ», что является существенной экономией денежных средств и временных ресурсов.
Сегодня стоимость квадратного метра в Краснодаре в таком доме на этапе стройки начинается от 80 тыс. руб. за кв. м.
Дмитрий Михеенко
Вечный долгострой
pixabay.com
Краснодарский край по данным на март 2020 года занимал второе место в РФ по числу проблемных жилых многоквартирных домов. На регион приходится 8,5% от всех «долгостроев» страны, сообщается в материалах Счетной палаты РФ.
По данным ведомства на весну этого года, в регионе в единый реестр проблемных объектов был внесен 261 жилой дом общей площадью порядка 2 тыс. кв. метров. Больше насчитывалось только в Московской области — 755 домов (24,7%).
В топ-5 регионов также входят Ленинградская и Нижегородская области (226 домов, 7,4% и 190 домов, 6,2% соответственно). Всего в реестре числится 3 061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. метров. Не восстановлены права более 1 тыс. застройщиков по всей стране.
По результатам анализа результативности мер, принятых ранее в РФ для ликвидации проблем обманутых дольщиков, Счетная палата пришла к выводу, что существуют риски невыполнения программ помощи пострадавшим гражданам. Они обусловлены текущей экономической ситуацией и возможной нехваткой финансирования.
«С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», — заявила на Коллегии аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
Ведомство рекомендовало правительству и регионам подсчитать точное число обманутых дольщиков, а также оценить финансовые возможности бюджетов всех уровней, так как они являются одним из основных сдерживающих факторов.
В целом по России, по оценке Фонда защиты прав дольщиков, на 1 января 2020 года необходимо достроить 3137 жилых домов, и на это нужно 686 млрд рублей. По расчетам ДОМ.РФ, необходимая сумма выше — порядка 722 млрд рублей только из федерального бюджета. В ведомстве отмечают, что по региональным бюджетам складывается аналогичная ситуация.
«Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения короновируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки. А это, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — считает Светлана Орлова.
В докладе Счетной палаты отмечается, что анализировалась эффективность старой нормативной базы, так как поправки в ФЗ-214 вступили в силу только летом 2019 года.
При этом, как ранее отмечали власти и игроки рынка, именно они призваны решить проблему обманутых дольщиков.
Предполагается, что переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов будут служить гарантией того, что каждый объект будет обеспечен достаточным количеством средств.
По оценкам экспертов рынка и застройщиков, на Кубани в июне-июле 2020 года спрос на недвижимость восстановился и превысил докарантинные показатели.
Как сообщал РБК Краснодар, по данным администрации Краснодарского края в регионе в период с 2015 по март 2020 года введено в эксплуатацию 186 проблемных объектов общей площадью 2,9 млн кв. метров. В 2019 году достроен 51 ЖК — это более 10 тыс. квартир. С 2017 года восстановлены права порядка 75 тыс. дольщиков.
В 2018 году в регионе был принят закон о дополнительных мерах по защите прав пострадавших. В 2019 году из краевого бюджета выделили 1,5 млрд рублей на завершение пяти «долгостроев».
С конца 2019 года власти региона и Федеральный фонд начали сотрудничество по завершению проблем с замороженными объектами. В декабре 2019 года для достройки проблемных домов создана госкомпания, которая будет заниматься теми ЖК, которые не имеют инвестиционной привлекательности. Их в регионе порядка 40.
С февраля 2020 года начались компенсационные выплаты дольщикам по 7 объектам в Краснодаре, на это предусмотрен почти 1 млрд рублей. Решить проблему окончательно планируется к 2023 году.
Почему растут цены на жильё в Краснодаре – Постаналитика
После «взрывного» роста в первой половине 2021 г. цены на квартиры в новостройках Краснодара достигли исторического максимума – более 100 тыс. руб. за кв.м. Недвижимость дорожала на фоне ажиотажного спроса, вызванного льготной ипотекой, и снижения объёмов жилищного строительства после старта градостроительной реформы.
По данным консалтинговой компании MACON, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара с начала 2021 г. выросла сразу на 53%, превысив 103 тыс. руб. за кв.м. Столица Кубани стала седьмым российским мегаполисом с ценой «квадрата» выше 100 тыс.
руб. наряду с Москвой, Санкт-Петербургом, Сочи, Казанью, Владивостоком и Севастополем. Основной прирост стоимости недвижимости пришёлся на второй квартал 2021 г. Лидеры роста среди районов города – Западный Обход, Школьный, Фестивальный, Черемушки и Энка.
Эксперты называют несколько причин резкого повышения цен на жильё в Краснодаре. Одна из них – запущенная властями региона градостроительная реформа. Она предусматривает переход к комплексному освоению территорий, когда жилая застройка разрешается только вместе с созданием необходимой социальной и транспортной инфраструктуры.
В рамках реформы администрация Краснодарского края (КК) инициировала ужесточение действующих градостроительных норм, борьбу с самостроями и точечной застройкой, запретила перевод сельхозземель под жилищное строительство и усилила контроль за деятельностью застройщиков и реализацией принятого в сентябре 2020 года Генерального плана Краснодара. Эти меры призваны повысить качество возводимого жилья, но одновременно влекут сокращение объёмов и удорожание строительства. По данным Краснодарстата, в январе – апреле 2021 года предприятия и организации Кубани ввели в эксплуатацию на 9% меньше жилья (без учёта ИЖС), чем в аналогичном периоде 2020 года (12,9 тыс. квартир площадью 669,6 тыс. кв.м).
С другой стороны, на ситуацию повлияла принятая правительством РФ в апреле 2020 года. федеральная антикризисная программа льготной ипотеки. Она позволила гражданам брать кредит на покупку квартиры в новостройке в размере до 6 млн руб.
по ставке 6,5% годовых при условии оплаты первоначального взноса в 15% от стоимости приобретаемой недвижимости.
На первом этапе инициатива поддержала строительную отрасль и повысила доступность жилья во время пандемии, но в дальнейшем способствовала «разогреву» рынка и формированию ажиотажного спроса на жильё.
По данным Банка России, объём ипотечного кредитования в КК за год действия программы показал беспрецедентный рост. В период с 1 мая 2020 по 1 мая 2021 года он увеличился в денежном выражении более чем в два с половиной раза (с 56,2 до 145,1 млрд руб.), а в количественном – на 70% (с 37,5 до 64 тыс. шт.).
Спрос на недвижимость в Краснодаре также стимулировал традиционный интерес к городу со стороны приезжих. Миграционный поток в краевой центр в последние годы снижается, но пока остаётся на высоком уровне, являясь главным источником роста численности населения Краснодара.
Прогнозы
Большинство опрошенных кубанской деловой прессой экспертов по недвижимости считают, что «взрывной» рост цен на жильё в Краснодаре – временное явление. Он продолжится во второй половине 2021 года, но будет иметь тенденцию к постепенному замедлению.
По оценкам источников газеты «Коммерсант», во властных структурах региона не исключают самых радикальных сценариев роста цен вплоть до 130–150 тыс. руб. за кв.м в Краснодаре. Независимые аналитики полагают, что цены вырастут не столь значительно и стабилизируются по мере адаптации рынка к новым условиям.
Специалисты исходят из того, что текущее повышение стоимости квадратного метра в Краснодаре итак существенно давит на спрос, а с 1 июля 2021 года меняются условия льготной ипотеки, которая станет менее доступной для жителей КК. Ставка кредита по ней вырастет до 7%, а максимальная сумма займа сократится до 3 млн руб.
(исключение сделано только для семей с детьми, рождёнными после 1 января 2018 г.).
В таком виде льготная ипотека не подойдёт значительному числу граждан, которые хотят купить новую квартиру в Краснодаре, но не располагают достаточными накоплениями для оплаты возросшего вместе со стоимостью «квадрата» первоначального взноса.
Ситуация на рынке недвижимости в Краснодаре также будет во многом зависеть от параметров единой концепции комплексной жилой застройки КК, разработку которой краевые власти рассчитывают закончить к 1 августа 2021 года.
Документ определит новые нормативы регулирования градостроительной деятельности в Краснодаре, включая планировочную структуру кварталов, предельную этажность, процент озеленения, парковочных мест и т.д.
Учитывая длительность строительных циклов, застройщикам понадобится время для перехода на новые правила и выработку новой ценовой политики.
Масштабный кризис идет в строительной отрасли Краснодара по мнению экспертов
Страшный кризис идет в строительной отрасли Краснодара — эксперт-экономист Евгений Змиев. Александр Лященко
Ряд факторов спровоцировал начало «жестких переломов», начавшихся в строительной отрасли Краснодара — ввод нового жилья в эксплуатацию уже упал вдвое, а масштабы кризиса еще предстоит осознать, считает эксперт в области экономики и управления, кандидат экономических наук и член национальных реестров профессиональных директоров Евгений Змиев. По-мнению аналитика, эффект синергии в строительной сфере обусловлен совокупностью причин, в том числе: огромным количеством нераспроданного нового жилья, снижением доходов населения, жуткими пробками, неразвитой инфраструктурой, ужесточением законодательства, что вызвало падение роста желающих переехать в Краснодар — потенциальных покупателей квартир. Своим видением ситуации аналитик поделился с корреспондентом «ФедералПресс» Дмитрием Мирошниковым, сообщает ИА KrasnodarMedia.
«В столице Кубани наблюдается значительное сокращение темпов достройки домов. В первом квартале 2018-го ввели в эксплуатацию 317 тысяч кв. метров жилья, что оказалось на 55 % ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
«В 55 % падении ввода нового жилья в Краснодаре сыграли свою роль несколько факторов, от объективных до субъективных, — считает эксперт-экономист Евгений Змиев, — Во-первых, эффект высокой базы прошлых периодов. Рост не бывает вечным, существуют циклы роста и падения. Во-вторых, огромное количество нераспроданного нового жилья в Краснодаре.
Нет продаж – нет денег на новое строительство. В-третьих, снижение доходов населения и увеличение доли расходов на продукты питания и оплату коммунальных услуг ввиду их подорожания больше официальной инфляции, уменьшение остатка свободных средств на инвестиции.
В-четвертых, много криков, любящих произносить: «понаехали тут» и «больше не приезжайте».
Это вкупе с рекордными 10-балльными пробками и неразвитой социальной инфраструктурой тормозит приезд новых жителей, а значит, новых покупателей новых квартир. Мало того, уже многие краснодарцы перестают видеть перспективы в Краснодаре и считают город умирающим в пробках.
И, в-пятых, плотная работа властей за чистоту рядов застройщиков вместе с ужесточением федерального законодательства.
В результате одновременного действия всех этих факторов мы можем наблюдать начало кризисной тенденции не только в сфере продаж нового жилья, а ее распространение на всю строительную отрасль Краснодара.
Что может повлечь резкое снижение поступления налогов в бюджет, снижение занятости и увеличение количества недовольных жизнью людей, живущих в Краснодаре. И, похоже, весь масштаб этой новой тенденции властям и обществу еще предстоит осознать».
Как сообщало информагентство, за 2017 год в Краснодарском крае построили более 4,7 млн кв.
метров жилья – таким образом регион вышел на второе место после Московской области по жилищному строительству среди субъектов РФ.
В основном в жилых домах преобладают однокомнатные квартиры – их доля составила 53,9%. Количество построенных квартир в прошлом году увеличилось на 8,9% по сравнению с 2016-м.
При этом, согласно отчету Краснодарстата об объектах незавершенного строительства в Краснодарском крае на конец 2017 года, в регионе зарегистрировано 313 зданий жилого назначения, на которых строительные работы приостановлены, законсервированы либо еще ведутся для последующей сдачи в эксплуатацию. Наибольшее количество «недостроев» находится в Краснодаре, Темрюкском и Кавказском районе.
Между тем, региональная служба статистики опубликовала отчет о жилищном строительстве в Краснодарском крае за первые три месяца текущего года, согласно которому объем ввода жилья в эксплуатацию на Кубани по сравнению с аналогичным периодом 2017 года сократился почти на четверть. В городах края объемы сдачи многоквартирного жилья в эксплуатацию упали почти на 33%. Рост демонстрируют только показатель индивидуального жилищного строительства – в первом квартале 2018 года количество возведенных частных домов в регионе выросло на 7%.
Еще одним «звоночком», демонстрирующим, «упаднические» настроения на рынке недвижимости эксперты назвали падение цен на самые ходовые квартиры — однушки.
В то же время, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры продолжают держать «планку» ликвидности, хоть и незначительно, но прибавляя в цене — на 1 и 1,1% по итогам первого квартала текущего года.
Кроме того, по данным аналитиков заметно снизились арендные ставки за аналогичный период на все типы квартир, что также говорит о перенасыщении рынка предложением и падением спрос на аренду жилья.
Добавим, еще одной проблемой, которая и вовсе может стать фитилем для заложенной под Кубань «бомбы» — критической ситуации в строительной сфере — может стать небывалая по своим масштабам в стране проблема обманутых дольщиков в регионе.
О назревающей «революции» свидетельствуют практически ежедневные акции и одиночные пикеты у администрации города дольщиков недостроев, оставшихся без жилья и недавние массовые обыски и аресты крупных чиновников, связанных с выдачей разрешений на строительство в регионе.
Как ранее сообщало информагентство в Краснодарском крае Минстрой РФ насчитал больше всего обманутых дольщиков в России, без крыши над головой остались порядка 6,5 тысяч человек.
Эта цифра выше, чем число обманутых дольщиков в Москве и Московской области вместе взятых и, по мнению экспертов, не отражает всей полноты картины — в реальности число людей, оставшихся без крыши над головой в регионе намного больше.
Это новости Краснодара и Краснодарского края.
190929