Градостроительный облик спальных районов Москвы меняется на глазах. В ближайшие годы в городе не останется хрущёвок, а дома, которые вырастут на их месте, зададут вектор жилищного строительства на ближайшие десятилетия. Современные тренды, во многом, создают сами москвичи.
В отличие от советских времен, теперь горожане голосуют рублём за лучшие строительные проекты. Самыми качественными, традиционно, считаются кирпичные и монолитные дома. Но по продажам в Москве лидирует панельное жильё.
Оно обходит конкурентов по двум ключевым показателям: расположению и цене квадратного метра. На смену советской застройке пришли современные технологии и новые проектные решения, которые делают типовое жильё достаточно комфортным.
Сегодня на столичном рынке можно выделить три самые популярные серии новостроек и одну тёмную лошадку. Так какие дома выбирают москвичи?
Градостроительный облик спальных районов Москвы меняется на глазах. В ближайшие годы в городе не останется хрущёвок, а дома, которые вырастут на их месте, зададут вектор жилищного строительства на ближайшие десятилетия. Современные тренды, во многом, создают сами москвичи. В отличие от советских времен, теперь горожане голосуют рублём за лучшие строительные проекты.
Самыми качественными, традиционно, считаются кирпичные и монолитные дома. Популярно и малоэтажное строительство жилых домов. Но по продажам в Москве лидирует панельное жильё.
Оно обходит конкурентов по двум ключевым показателям: расположению и цене квадратного метра. Большинство новосёлов сходятся на том, что панель XXI века — это не так страшно.
На смену советской застройке пришли современные технологии и новые проектные решения, которые делают типовое жильё достаточно комфортным.
Сегодня на столичном рынке можно выделить три самые популярные серии новостроек и одну тёмную лошадку. Так какие дома выбирают москвичи?
Серия КОПЭ — преимущества в архитектуре, размере и перепланировке
Что это за дома
Здания серии КОПЭ строятся из секционных блоков, которые могут быть скомпонованы различным образом. Эта технология родом из США. Среди прочего, она позволяет без проблем делать перепланировку и даже объединять квартиры.
В нашей стране такие дома начали строиться ещё в 80х годах, а в 2000х на российском рынке появились модернизированные версии серии — КОПЭ-М Парус и КОПЭ-Башня. Высота зданий может быть от 12 до 25 этажей.
Дома серии Парус отличаются узнаваемой архитектурой: они кажутся воздушными благодаря фасаду из прямых и полукруглых застеклённых лоджий.
Плюсы
- Удобная планировка и большая площадь
- Высокие потолки 2,8 м
- Просторные лоджии двух типов: круглые и прямоугольные
- Эркеры
- Изолированные комнаты
- Качественный ремонт: шумоизоляция пола, современные трубы горячего и холодного водоснабжения, счетчики воды, медная электропроводка, стеклопакеты
- Система отопления с терморегуляторами
- Возможность перепланировки квартиры (в том числе на стадии проекта)
- Три скоростных лифта (пассажирский и два грузовых)
- Декоративные виды отделки новостройки: красивые фасады, округлые формы, плитка «под мрамор»
- Единый холл первого этажа — для удобства пожилых людей, инвалидов и молодых родителей с детскими колясками
- Противопожарный балкон
Площадь однокомнатной квартиры в серии КОПЭ-М Парус — от 38 кв. м. Четырёхкомнатной — 106 кв. м. Кухни в таких домах проектируются площадью от 10 до 15 квадратов. В трёх и четырёхкомнатных квартирах серии КОПЭ-башня есть гардеробные, дополнительные санузлы и лоджии.
Минусы
- Маленькие санузлы в некоторых квартирах (3 кв. м)
- Много нежилой площади по цене жилья
- Определенные ограничения по перепланировке
Где строятся
В Москве дома серии КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня есть в Центральном и Южном Чертаново, Коньково, Очаково, Солнцево, Зюзино, Обручевском и других районах. В Московской области такие новостройки можно найти в Химках, Долгопрудном, Люберцах, Подольске, Мытищах, деревне Пыхтино.
Цены на дома серии зависят от расположения объекта. К примеру, в микрорайоне «Мичурино» однокомнатные квартиры в новостройках КОПЭ-башня стоили в среднем 8,5 млн рублей, а двухкомнатные — 11,5 млн рублей.
Модификации серии П-44 — удобные современные квартиры
Что это за дома
Современные варианты старой серии П-44 популярны не меньше, чем КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня. Это новостройки модификации П-44Т, П-44ТМ, П-44К и П-44М, которые схожи по конструктивным характеристикам и внешнему виду.
Лидирует среди них версия П-44Т. По оценкам специалистов по недвижимости — это ведущий современный типовой проект. Большинство таких зданий представляют собой 17-этажные постройки, которые собираются из секций. Внешне они напоминают кирпичные дома, так как фасад облицовывается красным кирпичом, на котором выделяются белые лоджии и эркеры.
Плюсы
- Удобная планировка и большая площадь
- Высокие потолки (2,7 м)
- Изолированные комнаты
- Внутренние перегородки из железобетона
- Повышенная теплоизоляция стен
- Хорошая шумоизоляция за счёт укреплённых перегородок и перекрытий
- Просторные кухни без вентиляционных коробов
- Полуэркеры в однокомнатных квартирах
- Возможность создания двухуровневого жилья
- Технические помещения для инженерных коммуникаций
- Современный ремонт: медная электропроводка, батареи с регуляторами температуры, тройные стеклопакеты
- Окна на разные стороны в некоторых двух- и трёхкомнатных квартирах
- Декоративная отделка здания: металочерепица, «кирпичные» фасады, застеклённые лоджии
Площадь однокомнатной квартиры в домах этих серий минимум 38 квадратов с балконом. Двухкомнатные начинаются от 55 кв. м, а трёхкомнатные — от 75 кв. м. Двухкомнатные квартиры бывают двух вариантов: линейные (около 55 квадратов), где окна выходят на одну сторону, и «распашные» — двусторонние квартиры.
В зависимости от модификации серии может меняться размер балкона. Так, в проекте П-44Т он 2,3 квадрата, а в П-44К — 3,5 кв. м. В некоторых квартирах серии П-44М есть гостевые санузлы.
Минусы
- Маленькие кухни в однокомнатных квартирах серии П-44Т (7 кв. м)
- Совмещенный санузел в однокомнатных квартирах
- Невозможность перепланировки квартиры из-за несущих внутренних перегородок
Где строятся
Больше всего домов П-44Т и других зданий серии в новых районах массовой застройки. Такие здания можно найти в Марьинском Парке, Северном и Южном Бутово, Солнцево и др. Кроме того, эти новостройки выросли на месте снесённых пятиэтажек и ветхого жилья в старых районах: к примеру, в Щукино, Зеленограде, Медведково, Измайлово, Лефортово, Черёмушках.
В Подмосковье такие дома стоят в Балашихе, Железнодорожном, Люберцах, Одинцово, Химках.
В Москве купить двухкомнатную квартиру серии П-44Т можно в среднем за 8,5 млн рублей, а трехкомнатную — за 9,9 млн рублей.
Новостройки серии ГМС-2001- надежные и качественные дома
Что это за дома
Жильё серии ГМС-1 строится из сборных элементов и декоративных деталей. Как правило, это 17-этажные дома из трехслойных панелей (бетон-утеплитель-бетон). Внутренние стены и перекрытия здания делаются из железобетона.
Среди конструктивных особенностей серии — повышенная устойчивость. Дома защищены не только от землетрясений, но и от цепного обрушения, когда одна повреждённая секция тянет за собой все остальные.
Внешне дома серии выделяются характерными узкими парными окнами. Панели окрашиваются на стадии производства. Здания могут быть белыми, бежевыми, коричневыми, бирюзовыми, желтыми, оранжевыми или розовыми.
Плюсы
- Удобные и просторные квартиры
- Высокие потолки (2,8 кв. м)
- Повышенная шумоизоляция (утолщённые перегородки, санузлы не соприкасаются со стенами соседних квартир)
- Повышенная теплоизоляция за счёт конструкции оконных блоков и современных материалов
- Единый холл первого этажа с пандусами
- Помещение для консьержа и колясочные
- Гардеробные (кроме однокомнатных квартир)
- Дополнительный санузел в трёх- и четырехкомнатных квартирах
Площадь однокомнатных квартир в домах серии ГМС-2001 может быть от 38 до 43 квадратов, двухкомнатных — от 53 до 78 кв. м. Самые просторные четырёхкомнатные варианты достигают 120 кв. м. Размер кухни от 9 до 12 кв. м.
Минусы
- Узкие коридоры
- Ограничения по перепланировке
Где строятся
В Москве новостройки серии ГМС-1 есть в Южном Бутово, Митино, Новом Кожухово и других районах новой массовой застройки. Кроме того, такие здания активно создают на месте снесённых пятиэтажек и аварийных домов в разных частях столицы: Тушино, Ховрино, Кунцево.
Зданий серии ГМС-1 достаточно много в Подмосковье — в Железнодорожном, Подольске, Красногорске и др. К примеру, в микрорайоне «Центральный» Железнодорожного можно купить такое жильё по цене от 68 тысяч рублей за квадрат.
Собянинки — новый тип социального жилья
В ближайшие годы на рынке московских новостроек должна появиться тёмная лошадка. Это дома серии ПМ-П (17-этажей) и ПМ-Ш (от 6 до 14 этажей), которые уже успели окрестить собянинками. Прозвище напрашивается потому, что новые панельные многоэтажки должны стать современной альтернативой хрущёвкам. Предполагается, что эти дома совершат переворот на рынке доступного жилья.
Одна из задач собянинок — обеспечить жильём очередников и переселенцев из аварийного фонда. Поэтому в интересах городского бюджета строительство должно быть дешевым, а квартиры маленькими. Экономить собираются на сроках проектирования (все здания будут типовыми), производстве и логистике. При строительстве планируется использовать блоки, которые можно произвести на любом комбинате.
Квартиры будут проектироваться в соответствии с социальными нормами жилплощади, которые утверждены в Москве — 18 метров на человека. Это позволит чиновникам не перерасходовать квадратные метры при распределении жилья.
В среднем, квартиры будут просторнее, чем в хрущевках, но меньше, чем в современных новостройках. К примеру, типовая двухкомнатная квартира планируется в двух вариантах: 50 и 56 кв. м.
По оценкам специалистов, с точки зрения покупателей квадрат в собянинке будет дороже, чем в обычном панельном доме.
Главным плюсом этих домов должна стать энергоэффективность и удобная современная планировка жилья.
Проекты собянинок были согласованы столичными чиновниками только в прошлом году. О реальных достоинствах и недостатках такого жилья пока говорить рано. Известно, что его будут активно строить на территории Новой Москвы и на месте снесённых пятиэтажек. А постигнет ли собянинки судьба предшественников, покажет время.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
20% столичного жилья приходятся на панельные дома
В границах «старой» Москвы насчитывается 40 жилых комплексов, строящихся или построенных с применением панелей. Причем на территориях, расположенных за МКАД, панельные корпуса встречаются в 9 из 18 проектах. В ТиНАО каждая четвертая новостройка (8 из 32) возводится из панелей.
Всего выборка в этой категории охватывает 137 корпусов, которые содержат 7,3 тыс. лотов. Это ровно 20,0% от валового объема предложения в Москве. Поскольку панельная технология используется только в массовом сегменте, где площадь объектов заметно меньше, чем в среднем по рынку, то и удельный вес панельных корпусов в совокупном метраже также ниже – 15,1%.
Всего в них сосредоточено 368,3 тыс. кв. м. жилья. Следует отметить, что классические панельные дома стали редкостью. В большинстве случаев речь идет о гибридной структуре, когда пояс первых этажей, предназначенный для коммерческих и социальных объектов, возводится из монолита (для удобства арендаторов), а жилая часть представляет собой панельный конструктив.
В таких домах на продажу выставлено 6,2 тыс. квартир. «Панельная технология продемонстрировала способность к эволюции. Современные панельные дома из панелей разительно отличаются от своих предшественников и по внешнему виду, и по конструктивным особенностям.
Когда стоит задача вывести на рынок большие объемы доступного жилья, девелоперы нередко делают ставку именно на этот тип застройки», – комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Основу рынка по-прежнему формирует монолитное домостроение различного типа – 22,9 тыс. лотов (1,61 млн кв. м) в 638 корпусах. Две пятых от этого пула составляют монолитно-блочные дома.
Отдельную категорию образуют проекты, сочетающие монолитный и кирпичный конструктив. В Центральном административном округе на них замыкается треть экспозиции, в Юго-Западном и Северо-Западном округах – почти четверть. В масштабах всей столицы объем предложения данного типа исчисляется 6,0 тыс. лотов (452,5 тыс. кв. м.), распределенных по 186 корпусам.
Самый маленький сектор на рынке – всего 0,6% от общего объема предложения – занимает кирпичное домостроение. Это всего полтора десятка точечных проектов, состоящих, как правило, из одного корпуса. В большинстве своем они относятся к двум рубрикам – камерные дома в центре Москвы и реконструированные здания. Предложение в них ограничено 228 квартирами и апартаментами (16,8 тыс. кв. м).
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».
Как дорожают квартиры в разных домах в Москве — Аналитика — Журнал Недвижимости
Где мы живём?
Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.
Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год.
За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор.
В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.
Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:
- Дореволюционные
- Год постройки: до 1917 г.
- В исследование попали: 1499 домов
- Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.
- Раннесоветские
- Год постройки: 1918–1932 гг.
- В исследование попали: 797 домов
Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя.
Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести.
Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.
- Сталинки
- Год постройки: 1933–1961 гг.
- Материал: кирпич
- Высота потолков: от 3 м
- В исследование попали: 2280 домов
Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.
- Хрущёвки
- Год постройки: 1957–1980 гг.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: не более 5
- В исследование попали: 3500 домов
Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.
Брежневки
Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: от 9
- В исследование попали: 11 300 домов
Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.
- Современные
- Год постройки: с 2000-го и далее
- В исследование попали: 3539 домов
Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.
Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые
Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.
1-комнатная квартира 40 м², дом 1917 г.
При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.
На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей.
Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов.
В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей.
Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.
Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%.
В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен.
Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации.
Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам
Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.
Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.
Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.
А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали
Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.
Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.
Взяли локации:
- м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
- м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
- м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
- м. Новогиреево (около МКАДа).
Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.
В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.
Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.
Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.
Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:
| Цена кв. м в доме в центре Москвы, ₽ | Цена кв. м в доме около МКАДа, ₽ | |
| Сталинка | 314 000 | 160 000 |
| Хрущёвка | 320 000 | 154 000 |
| Брежневка | 323 000 | 197 000 |
| Новый дом | 341 000 | 219 000 |
Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.
В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов.
На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу.
На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Исчезающий вид: панельных домов строят все меньше
Доля панельных домов на московском рынке новостроек сокращается, в среднем на нее приходится 7-18%. При этом, спрос на панельки растет – цена на них ниже на 18%.
Предложение в панельных новостройках в старых границах Москвы сократилось в два раза за пять лет, подсчитали аналитики «Метриум».
Сегодня на долю панелек приходится 18% от общего объема рынка московских новостроек, в 2014 году – порядка 35%. Свое предпочтение застройщики все больше отдают монолиту.
Если в 2014 году на него приходилось около 65% предложения в старых границах Москвы, то сейчас эта доля выросла до 82%.
О том, что московские девелоперы в последнее время стали меньше строить панельных домов говорят и другие эксперты рынка.
Застройщики действительно стали меньше возводить панельных домов в Москве, говорит аналитик ЦИАН Мария Борисова.
«Если за третий квартал 2017 года на рынок жилья были выведены квартиры в 41 панельном доме, то за аналогичный период 2018 года показатель снизился до 29 корпусов», — отмечает эксперт.
По ее словам, сейчас около 16% жилья на рынке новостроек массового сегмента предлагается в домах панельного домостроения, год назад доля составляла 25%. Если посмотреть на абсолютные показатели, то они показали двукратное снижение: с 8,6 тыс квартир в октябре 2017 года до 4,2 тыс квартир в октябре 2018 года, отмечает Мария Борисова.
Предложение в панельных домах в Москве за год сократилось на 17%, однако доля такого формата осталась прежней — 8%, отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. «Объем предложения в монолитных домах больше показателя в панельных новостройках в 12 раз и на данный момент превышает 200 тыс кв м», — говорит Роман Родионцев.
Однако квартиры в панельных новостройках пользуются популярностью у покупателей. По итогам прошедших 8 месяцев доля спроса на первичном рынке составила 18,1%, в абсолютных значениях (по числу ДДУ), а за год объем сделок вырос на 25,6%, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
За последние два года доля продаж жилья в панельных домах сократилась с 25% до 16%, тогда как в абсолютных показателях спрос вырос на 6%, добавляет Мария Борисова. Покупатели выбирают жилье в панельных домах из-за более низкой цены.
По данным «Метриум», сейчас квадратный метр панельного жилья стоит почти на четверть меньше аналогичной площади вмонолитных новостройках. Если за квадратный метр жилья в монолитном доме (массовый сегмент) в среднем придется заплатить 163,3 тыс. рублей, то в панельном – 131,9 тыс. рублей.
Ценовая разница будет сокращаться по мере строительной готовности. Если на этапе котлована монолит будет на 19,3% дороже панельки, то на завершающей стадии эта разница сократится до 9%. В целом разрыв между ценами на квартиры в панельных и монолитных домах массового сегмента в последние два года не менялся и составляет порядка 18%, говорят в ЦИАН.
«Одним из факторов, влияющим на такую разницу в ценах, является расположение жилых комплексов. Основная доля квартир в панельных домах сосредоточена в старомосковских районах за МКАД», — поясняет аналитик ЦИАН.
Кроме этого, необходимо понимать, что такие факторы как местоположение, наличие и качество отделки, видовые характеристики и транспортная доступность, сильно отличаются в зависимости от проекта и нивелируют разницу между панельным и монолитным домом, добавляет Роман Родионцев.
«Если смотреть без учета вышеперечисленных факторов, то средняя цена в панельном доме в комфорт-классе ниже на 21%, чем в монолитном», — говорит он.
Несмотря на то, что московские застройщики в последнее время наращивают проекты в монолите, снижая панельное строительство, исчезнуть совсем панелька не сможет, уверены эксперты.
«В ближайшем будущем не стоит ожидать ухода панельного домостроения с рынка новостроек Москвы. Новые серии домов почти ни в чём не уступают монолитным домам по качественным характеристикам, возводятся быстрее, реализуются по более доступным ценам и пользуются спросом у покупателей», — говорит Мария Борисова.
Несмотря на то, что доля панельных домов в структуре предложения массового сегмента Москвы в последние годы снижается, говорить о победе монолитного домостроения было бы преждевременно, соглашается управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
«На рынок регулярно выходят новые проекты с панельными домами, а сам продукт пользуется уверенным спросом у покупателей. Более того, в четырех из пяти самых продаваемых в первом полугодии 2018 года жилых комплексах в старых столичных границах представлены панельные корпуса», — отмечает она.
Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet в свою очередь считает, что панель не только не покинет рынок, но и еще может существенно нарастить свою долю счет программы реновации. Сокращения спроса не ожидается — панельные дома не уступают по своим характеристикам монолитным, а в отдельных случаях даже превосходят, к примеру, это касается скорости возведения, заключает эксперт.
Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью
18.05.2021
Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.
Динамика показателей, представленных в справке, наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.
Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.
, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.
, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.
Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.), на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..
А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.
Союз инженеров-сметчиков напоминает, что показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.
- В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
- — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
- — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
- — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- — затраты по вводу дома в эксплуатацию.
Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.
Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84
Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:
— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.
Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.
Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.
Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.
А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.
— Будет ли падать цена на жилье?
— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).
Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.
При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.
Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.
Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.
Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.
— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?
— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.
Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».
Вокруг одного города живет больше людей, чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.
Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…