Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.
Shuran админ
Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 06 июн 2021, 10:19
далее с личными историями (и обсуждениями историй выше) в курилку, плз. тема про РЫНОК В ЦЕЛОМ, приветствуются графики/таблицы с показателями рынка, а не многобукаф про себя любимого
Shuran
Alex_0098 новичок
Сообщения: 3 Зарегистрирован: 23 мар 2021, 10:28 Пол: Мужской Не в сети
Сообщение Alex_0098 » 06 июн 2021, 10:38
Вы не учитываете иностранцев на «рынке льготной ипотеки в 2021», и это не Узбекистан, Таджикистан, Киргизстан, а это Украина, Беларусь, Казахстан, Молдова, страны Прибалтики (более 80 млн граждан суммарно). И эти люди здесь работают и живут уже давно В конце июля 2020 намного упростили процедуру получения гражданства РФ, одним из важных факторов является:
— Отсутсвие необходимости отказаться от своего гражданства (российское выдаётся, как второе, у кого-то третье) В общем, запись на подачу документов (в зависимости от региона и района) была на месяц-два-три вперёд И все эти люди начали становиться гражданами РФ с ноября 2020, большинство в возрасте 25-35 лет, не секрет, что большинство живет в Москве и области. И ВСЕ, с кем я разговаривал в очереди, хотели после получения гражданства взять льготную ипотеку
Если обратиться к статистике, то более 650 тысяч человек получили гражданство в 2020. В этом году показатель скорее всего вырастет, уже сейчас те, кто подавал заявление в марте 2021 стали гражданами РФ
За это сообщение автора поблагодарили 3 человека: Elena2 • MrNemo • Gena
Alex_0098
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 08 июн 2021, 12:02
отличная табличка падения предложения в массовом сегменте новостроя от Метриума:
Квартиры переехали: почему в Старой Москве стало меньше доступного жилья
В Москве стали возводить меньше новостроек комфорт-класса. Смещение интереса застройщиков к проектам бизнес-класса объясняется их более высокой маржинальностью и ростом издержек в отрасли Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/60ba168e9a79470b2f3081de
Shuran
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 11 июн 2021, 11:25
Замер потребительских настроений от IRN.RU: люди ждут снижения цен на жилье
По данным последнего экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU, 40,5% читателей портала ждут снижения цен на жилье в ближайшие три месяца. Подорожания недвижимости ожидают 27,1% участников онлайн-опроса, а 21,7% считают, что цены останутся на текущем уровне. Затруднились с ответом 10,7%. В рамках экспресс-замера читателям IRN.RU был задан вопрос «Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этим летом?». Четверть ответивших (24,7%) считают, что за лето цены снизятся в пределах 5%, а 15,8% ждут более существенного падения. То есть в общей сложности в снижение цен на жилье верят 40,5%. Это больше, чем в начале года, на все еще значительно меньше показателей прошлого лета – тогда о грядущем снижении цен на недвижимость говорили 66,2% участников онлайн-опроса.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/141947.html
зы жаль, не пишут скока проголосило, мож 200челов всего, надо и у нас сделать замер
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Кирико • MrNemo
Shuran
xylol новичок
Сообщения: 62 Зарегистрирован: 08 дек 2020, 09:23 Пол: Мужской Благодарил: 30 раз Поблагодарили: 80 раз Не в сети
Сообщение xylol » 11 июн 2021, 11:44
Shuran писал(а) 11 июн 2021, 11:25зы жаль, не пишут скока проголосило, мож 200челов всего, надо и у нас сделать замер
Понижения не ожидаю на ликвидные варианты, в том числе с учетом того, что льготку по Москве урезали только частично и при этом семейным с одним ребёнком теперь ждать второго не нужно А вы? xylol
Shuran
BeerAlex
Оля модератор
Сообщения: 1239 Зарегистрирован: 05 сен 2016, 13:09 Пол: Женский Благодарила: 2394 раза Поблагодарили: 1167 раз Не в сети
Сообщение Оля » 15 июн 2021, 15:46
Хуснуллин объяснил рост цен на жилье в России
На рост цен на жилье в России повлияла не столько льготная ипотека, сколько пандемия: из-за ипотеки рост составил лишь 4-5%, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
«Смотрите, из чего поднялся вопрос (о продлении программы льготной ипотеки — ред.): что ипотека сильно разгоняет цены. И мы проанализировали каждый населенный пункт, каждый регион, большую работу сделала ФАС, и доказали, что ипотека на рост цены в среднем повлияла — это плюс 4-5 процентов. Все остальное — это не ипотека, это реально пандемия», — сказал Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 24».
«Все равно из-за пандемии стройка задержалась, все равно где-то она остановилась, Москва и Московская область вообще останавливали на два месяца. А что такое остановить на два месяца? Ты распустил рабочих и потом еще месяц-два их собрать не можешь. Поэтому это реальные задержки произошли», — пояснил он.
https://realty.ria.ru/20210615/khusnull … 83423.html
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Кирико
Оля
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 16 июн 2021, 12:59
Жилье подорожало из-за инвесторов
Граждане пристроили депозиты в льготную ипотеку Программа льготной ипотеки под 6,5% способствовала возникновению ситуации, когда в Москве и Подмосковье почти каждая пятая квартира покупается для последующей перепродажи или сдачи в аренду. На сделках с недвижимостью можно заработать до 14%, что в два раза больше ставок по депозитам. Но новые условия жилищного кредитования под 7% с лимитом в 3 млн руб. уже к концу этого года сократят долю инвестсделок на рынке новостроек как минимум вдвое.
https://www.kommersant.ru/doc/4857340
Shuran
sergus осваиваюсь Сообщения: 143 Зарегистрирован: 03 мар 2019, 12:23 Пол: Мужской Благодарил: 89 раз Поблагодарили: 46 раз Не в сети
Сообщение sergus » 16 июн 2021, 13:36
Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир. Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%. На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.
https://iz.ru/1179040/mariia-perevoshch … itsia-na-5 sergus
Оля модератор Сообщения: 1239 Зарегистрирован: 05 сен 2016, 13:09 Пол: Женский Благодарила: 2394 раза Поблагодарили: 1167 раз Не в сети
Сообщение Оля » 16 июн 2021, 15:08
Искусственный интеллект вычислил, когда цены на жилье перестанут расти
Ноябрь 2021 года станет поворотным для российского рынка недвижимости — именно к этому моменту люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам, рассказал РИА Недвижимость Алексей Гальцев, основатель IT-компании Realiste.
«Ноябрь 2021 года станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». После этого цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне — в режиме ожидания. Затем, еще через 4-5 месяцев, собственники пересмотрят свои цены на квартиры и пойдут на уступки», — отметил Гальцев, ссылаясь на расчеты искусственного интеллекта Realiste.
По его словам, в этом момент у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в размере 10% и даже 15%.
https://realty.ria.ru/20210616/tseny-1737196389.html
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: VVV
Оля
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 16 июн 2021, 15:31
Центробанк ожидает роста ипотеки на 20% по итогам года
Центробанк ожидает по итогам года роста ипотечного кредитования в России примерно на 20%, сообщил глава департамента обеспечения банковского надзора Александр Данилов. «Общая динамика будет такая, что второй квартал будет выше первого, а дальше будет зависеть от того, насколько будет модифицирована программа. Возможно, что все-таки темп пойдет на спад. В любом случае по году в районе 20% мы увидим, это пока очень приблизительная оценка», — цитирует Данилова РИА «Новости». Согласно официальному прогнозу ЦБ, ипотека в 2021 году может вырасти на 16-20%. По итогам прошлого года данный сегмент увеличился на 21,4%.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/142000.html
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Кирико
Shuran
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 18 июн 2021, 11:13
Новостройки Москвы и Подмосковья в мае-июне 2020 года: рост цен сдерживает спрос
Льготная ипотека уже не спасает
Спрос на новостройки в московском регионе остается достаточно высоким – его подстегивает «политкорректное» завершение программы льготной ипотеки в июне. Однако при ближайшем рассмотрении майская статистика продаж не выглядит безоблачной — в мае 2021 г. Росреестр зарегистрировал меньше ДДУ, чем в мае 2019 г., хотя два года назад покупатели об ипотеке со ставкой не выше 6,5% могли только мечтать.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41500.html
За это сообщение автора поблагодарили 3 человека: Оля • D75 • Ну почему же?
Shuran
Shuran админ Сообщения: 26809 Зарегистрирован: 12 сен 2015, 20:13 Пол: Мужской Благодарил: 22222 раза Поблагодарили: 17145 раз Не в сети
Сообщение Shuran » 20 июн 2021, 15:18
Цены на новостройки продолжают расти и в Москве, и в области Рост количества сделок в ближайшие месяцы на первичном рынке Московского региона маловероятен, утверждают аналитики: новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу. Цены медленно, но ползут вверх.
https://www.cian.ru/stati-tseny-na-novo … ti-318586/
За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Кирико
Shuran
Semen4 давно я тут Сообщения: 401 Зарегистрирован: 02 авг 2016, 10:54 Пол: Мужской Благодарил: 112 раз Поблагодарили: 304 раза Не в сети
Сообщение Semen4 » 22 июн 2021, 15:51
По состоянию на сегодня, в среднем по России уже проданы более 40 из 92 млн всех квадратных метров в строящихся домах, отмечает Александра Белоус, президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия». По словам аналитика, платежеспособный спрос в массовом сегменте фактически исчерпан. «Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых спровоцировала ажиотаж и вызвала «финансовый пузырь» на жилищном рынке еще в прошлом году. Всего за время ее действия россияне взяли около 450 тыс. кредитов на жилье на сумму примерно в 1,3 трлн рублей, вложив в приобретение недвижимости все имеющиеся сбережения. При этом общая сумма взятых кредитов, в том числе ипотечных, к первому кварталу 2021 года составила почти 21 трлн рублей, что говорит об аномально высокой долговой нагрузке населения. Эксперты уже отмечают массовую неспособность граждан обслуживать займы. Суммарная задолженность по ипотечным кредитам превысила 10 трлн рублей. В среднем на одного занятого в России приходится более чем 140 тыс. рублей ипотечных долгов», — комментирует эксперт. В результате сейчас в 53 регионах, где возводятся более 80% новостроек, рынок очень сильно перегрет, отмечает Белоус. По итогам 2020 года средняя цена квадрата в стране подскочила примерно до 137 тыс. рублей. При этом богаче россияне в массе не стали. «По сравнению с докризисным 2013 годом реальные располагаемые доходы упали более чем на 10%. Таким образом очевидно, что уже в среднесрочной перспективе продажи начнут сокращаться, так как население полностью «вытряхнулось». Хотя инерционный спрос некоторое время смогут поддерживать инвесторы. Именно они приобрели примерно каждую четвертую квартиру в рамках программы льготной ипотеки. Но даже инвесторы не смогут обеспечить спрос в прежнем объеме. Поэтому удорожание ипотеки до 7% ни на что особо не повлияет. К концу лета спрос может сократиться, но существенного проседания рынка недвижимости при этом не произойдет, так как сокращение интереса к новостройкам будет неравномерным. Скорее можно ожидать проседания продаж у небольших застройщиков с не очень удачными проектами», — полагает эксперт.
https://www.novostroy.ru/news/comments/ … formatsii/
За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Maya’84 • Кирико
Semen4
Российскую стройку спасет только поддержка спроса на жилье
26.04.2020
Жилищное строительство
Российский рынок жилья уже ощутил на себе первые последствия карантинных мероприятий и экономического кризиса – спрос на жилье падает, цены растут.
Крупнейшие девелоперы и застройщики Москвы и регионов поделились своим взглядом на тенденции развития этого рынка и возможные меры государственной поддержки.
Какие общие тенденции на рынке жилья можно выделить с начала 2020 года?
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»: «2019 г. прошел для рынка в состоянии перемен, обусловленных переходом отрасли на работу по эскроу-счетам. Поэтому информационная повестка на начало 2020 г.
также была связана с выходом проектов, реализуемых по эскроу, и влиянием конкуренции между «старыми» и новыми новостройками на рынок. Причем рынок новостроек вошел в состоянии спада продаж. Если в первой половине 2019 г.
рынок был горячим за счет высоких инфляционных ожиданий среди населения, то вторая половина была более спокойной. Фиксировалось снижение объемов реализации, при этом поступательное снижение ставок по ипотеке отчасти поспособствовало выжидательным настроениям среди заемщиков.
Эта позиция имеет место и в 2020 г., т. к. были проанонсированы в обозримом будущем ставки по ипотеке в размере 7-8%.
Несмотря на ряд сложностей, вызванных переходным состоянием рынка, ситуация была более-менее устойчивой. Однако при прогнозировании событий не был учтен фактор «черных лебедей» — неожиданных событий, которые имеют серьезный, хотя и краткосрочный эффект.
В течение марта внимание к проблемам эскроу ушло на второй план, нефть резко упала, а рубль подешевел. Кроме того, Россия, как и другие страны, ощутила на себе влияние коронавируса.
Отлаженные процессы стали рушиться по мере распространения ограничительных мер».
Наталья Шаталина, генеральный директор МИЭЛЬ-Новостройки: «В наступившем году есть несколько главных тенденций. Во-первых, это снижение общего объема предложения в старых границах Москвы. В марте он снизился на 7% по сравнению с показателями февраля и на 9,6% — январских, и составил 2,24 млн кв. м.
В старых границах Москвы произошел рост средних цен – по итогам марта средневзвешенная цена составила 220,6 тыс. руб., что на 1,2% выше февраля и на 2,7% выше относительно начала года. Та же тенденция и в Новой Москве – в марте средняя цена составила 137 тыс. руб., что на 2,9% выше февраля и на 6,1% — начала года.
Произошел кратковременный рост активности покупателей на фоне ослабления рубля и ожидания роста ипотечных ставок. Повысились ставки на выдачу ипотеки и рефинансирования ипотечных кредитов в ряде коммерческих банков. Работа офисов продаж застройщиков перешла в онлайн.
Снизилась девелоперская активность и замедлились темпы вывода новых проектов. Так, за первый квартал 2020 г. на территории Большой Москвы на реализацию вышло на 26,7% меньше корпусов, чем за аналогичный период прошлого года».
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»: «С начала года на рынке новостроек продолжается рост цен. За 2018-2019 гг. средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве увеличилась на 20%. С декабря «квадрат» подорожал на 4%, достигнув в цене 182 тыс. руб.
При этом объем предложения в целом остается на высоком уровне, хотя и снижается. Сейчас в продаже насчитывается порядка 15 тыс. квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве. А спрос с начала года находится на уровне 5-5,5 тыс. ДДУ в месяц, что меньше, чем в тот же период 2019 г, когда было 7-7,5 тыс., но больше, чем в те же месяцы предыдущих лет.
Иными словами, в начале года на рынке наблюдалась коррекция, но не спад и тем более не кризис».
Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан»: «По итогам 2019 г. доступность ипотеки для населения не выросла. В начале 2020 г., несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка, этот тренд продолжился, а объем выданной ипотеки сократился: покупательская способность падает, цены на новостройки остаются высокими.
Мы отмечаем кратковременное повышение спроса на новостройки в городах присутствия компании на второй неделе марта на 42%. Самую высокую активность проявили жители Уфы, Набережных Челнов, Ярославля и Тюмени – они оставили 60% заявок на покупку квартиры.
На фоне девальвации рубля у населения появилась потребность вложить сбережения в более «твердую» валюту – приобрести недвижимость. В первую неделю самоизоляции спрос на квартиры в новостройках упал на 26%. Заметнее всего режим изоляции отразился на активности покупателей Перми и Тюмени.
Один из последних трендов – подбор и оформление недвижимости онлайн без визита в офис. Самая большая доля онлайн-сделок – более 70% во всей группе компаний – в Ижевске, Тюмени и Набережных Челнах».
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие»: «На первичном рынке недвижимости старой Москвы мы отмечаем увеличение доли ипотечных сделок. Так, в феврале она прибавила 2%, достигнув 54% от общего объема продаж. Т. е. больше половины квартир на столичном рынке покупается с привлечением жилищного кредита.
Дело в том, что именно доступная ипотека удерживает спрос от падения в условиях роста цен и стагнации реальных доходов населения. В марте активность заемщиков достигла пика: опасаясь, что ипотечные ставки поднимутся, граждане ускорили оформление сделок. В частности, Сбербанк зафиксировал рекордный спрос на ипотеку.
В текущей ситуации вполне вероятно, что роль жилищного кредита как инструмента покупки жилья останется столь же весомой».
Каким образом пандемия коронавируса и снижение курса рубля влияют на строительство и стоимость жилья?
Надежда Коркка: «Пандемия коронавируса и карантин, который вводится властями, безусловно, осложняют обстановку на рынке новостроек.
Очевидно, девальвация рубля приведет к росту цен и снижению доходов населения, что внесет коррективы в планы многих потенциальных покупателей, а карантин переключит внимание клиентов на более насущные вопросы, чем жилищный.
По итогам апреля спрос на новостройки может сократиться на 25% и больше, особенно если ограничения передвижения граждан будут продлены. Между тем обвал рубля в долгосрочной перспективе увеличит себестоимость строительства, что заметно снизит рентабельность в отрасли».
Наталья Шаталина: «Снижение курса рубля вызвало кратковременный рост активности покупателей на рынке новостроек, граждане стремились сохранить свои накопления в условиях дешевеющего рубля.
Тем не менее увеличение количества сделок было не таким значительным, как в предыдущие кризисные периоды, как из-за снижающегося уровня доходов населения, так и из-за того, что многие покупатели уже реализовали свои потребности в 2019 г.
Подавляющее большинство крупных застройщиков заявили, что введение режима самоизоляции не повлияет на сроки строительства их объектов, что работы будут вестись с соблюдением утвержденных графиков строительства.
Тем не менее для поддержки тех застройщиков, у которых возникнут проблемы со своевременным завершением строительства, до конца года не будут применяться штрафные санкции, и их объекты не будут вноситься в реестр проблемных новостроек.
Что касается стоимости жилья, то на данный момент каких-то заметных изменений не отмечается. Отдельные застройщики повышают цены по мере роста стадии строительной готовности, а некоторые приостановили повышение.
Дальнейшая ситуация с ценами будет сильно зависеть от продолжительности действия режима самоизоляции, величины ипотечных ставок, графика работы госорганов и общей экономической ситуации.
В целом мы не ожидаем резкого падения цен на недвижимость, вероятнее всего постепенное снижение в пределах 10-12%».
Наталия Кузнецова: «Рынок недвижимости ощутил на себе влияние «черного лебедя», однако ввод режима самоизоляции все же не застал игроков рынка врасплох. И застройщики, и агентства недвижимости предложили клиентам возможность максимального снижения контактов. Все шаги по выбору квартир и покупке «уводятся» в онлайн.
Кроме того, системообразующие застройщики были включены в перечень компаний, которым разрешается осуществлять работы на объекте в штатном режиме. По таким объектам не ожидается существенных переносов.
Кроме того, Правительство РФ объявило о поддержке стабильности экономики, и строительная отрасль не осталась без внимания.
В перечне шагов – коррекция условий финансирования, что особенно важно по проектам с эскроу, и отмена штрафов за просрочку передачи дома».
Наталья Гарифуллина: «Уже сейчас мы видим рост стоимости некоторых строительных материалов на 5-10%. В большей части это связано не со страной поставки, а с тем, насколько данное производство чувствительно к макроэкономическим трендам и курсу валют.
Например, на международных рынках, растет стоимость меди и алюминия, поэтому даже российские производители алюминиевых витражей и кабельной продукции поднимают цены. Таких поставщиков у нас порядка 30%. Есть и поставщики за границей. Как правило, это оборудование – лифты, ИТП, котельные.
По ним мы сейчас рассматриваем российские аналоги, и основной критерий выбора аналога – сохранение заявленных характеристик и качества.
Безусловно, ослабление рубля и пандемия повлияют на платежеспособность населения. Это отразится на рынке недвижимости. Но, возможно, падение цен будет не таким сильным за счет того, что в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства из-за внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке».
Игорь Козельцев: «Негативные факторы, которые ударили по рынку недвижимости еще в марте, уже оказывают влияние на реализацию проектов. Многие застройщики сразу же отреагировали на падение рубля пересмотром прайсов, в том числе и потому, что ожидали повышения ключевой ставки.
Полагаю, в период режима самоизоляции текущий уровень цен в большинстве проектов массового сегмента сохранится.
После снятия карантина девелоперы будут определять дальнейшую ценовую политику, исходя из последствий пандемии для отрасли, курса рубля, покупательской способности населения и других факторов».
Ожидаете ли вы увеличения сроков строительства жилья в связи с остановкой строительства, и что делать застройщику в этой ситуации?
Надежда Коркка: «Я полагаю, что застройщики, работающие с проектным финансированием, не испытают сложностей с соблюдением графика. Деньги на СМР будут выделяться независимо от ситуации со спросом. Помимо этого, крупные девелоперы уже объявили, что строительные работы будут продолжаться независимо от ситуации с вирусом.
В остальном есть две угрозы. Во-первых, есть проекты, которые завершаются по старым правилам и зависят от потока клиентов. Конечно, вероятнее всего, большинство из них уже находятся на финишной прямой, но в случае резкого обвала спроса у них могут возникнуть проблемы.
Во-вторых, крайне негативным сценарием для строительной отрасли может стать повышение ключевой ставки Банком России, вслед за которым подорожают и кредиты для застройщиков. В новых реалиях это приведет к уходу многих компаний из отрасли и приостановки старта новых проектов.
Власти должны сделать все, чтобы кредиты не только не подорожали, но стали доступнее в период кризиса».
Наталья Гарифуллина: «Ухудшение эпидемиологической ситуации может повлиять на скорость сдачи жилья по всей стране. Однако наши стройки продолжают работать в штатном режиме, мы поддерживаем обозначенные темпы работ».
Игорь Козельцев: «Ход строительства зависит от условий режима самоизоляции. В настоящий момент деятельность на стройплощадках не останавливается: допускается вести земляные и монолитные работы, монтировать фасады.
Тем не менее спрос на рынке может сместиться в пользу сданного жилья: покупка готовой квартиры позволяет покупателям полностью избежать рисков, связанных с переносом сроков, вне зависимости от сценария карантина.
В этом случае в выигрышном положении окажутся девелоперы, в проектах которых есть не только строящиеся, но и введенные корпуса».
Удовлетворяют ли вас меры Правительства России, направленные на поддержку застройщиков? Какая помощь еще нужна?
Надежда Коркка: «На мой взгляд, сегодня нужно сконцентрироваться на поддержке покупателей – это станет лучшей мерой спасения строительного комплекса.
Прежде всего, необходимо продолжить политику снижения ипотечных ставок, чтобы в условиях роста цен и снижения доходов населения у людей была возможность приобрести жилье.
Во-вторых, вполне можно было бы рассмотреть возможность адресной денежной помощи различным группам потенциальных клиентов, которые могут приобрести жилье – бюджетникам, молодым специалистам, ученым, переселенцам в малонаселенные регионы и т.п.».
Наталья Шаталина: «Для организации нормальной работы рынка необходима не только поддержка застройщиков, но и создание условий для продаж квартир, в первую очередь – стабильная работа госорганов, которые обеспечивают проведение сделок с недвижимостью, Росреестра, МФЦ, также крайне важна работа нотариусов и банков. Проработка этих моментов позволит осуществлять сделки тем покупателям, которые готовы приобретать квартиры в период изоляции, что поддержит и застройщиков, и компании, которые оказывают риелторские услуги».
Наталья Гарифуллина: «Если меры по субсидированию процентных ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и продлению разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам будут внедрены, они будут эффективны и помогут застройщикам сохранить темпы строительства для сдачи объектов в срок.
Безусловно, очень важно то, что до 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве в связи с ситуацией в стране, временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.
Работа всех государственных органов и служб онлайн в период режима самоизоляции значительно ускорит работу застройщиков. Не всегда есть возможность подать документы и решить вопросы оперативно.
Учитывая рост стоимости материалов, значительной поддержкой для застройщиков стало бы государственное регулирование роста цен.
Реальной поддержкой строительной отрасли станет субсидирование ипотечных ставок. Сейчас мы наблюдаем приостановление выдачи ипотечных кредитов банками, увеличение сроков рассмотрения заявок».
Игорь Козельцев: «Безусловно, строительная отрасль нуждается в государственной поддержке. На мой взгляд, перспективное направление в текущих условиях – это стимулирование спроса. Такая стратегия уже спасла рынок в 2015 г.
: тогда государство запустило программу субсидирования ставок по ипотеке на покупку новостроек. Конечно, во время прошлого кризиса средняя ставка по выданным кредитам была гораздо выше, чем сегодня – 14% против 8,8%.
Однако нужно учитывать, что сейчас ситуация усугубляется пандемией коронавируса, поэтому сразу несколько факторов могут подорвать уровень спроса».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Отложенное бремя
По кому «ударит» новый единый налог на недвижимость.
В «зажиточных» регионах России этот налог планируют ввести уже в 2015 году. Обитатели крошечных хрущевок, хозяева элитных квартир и загородных домов, держатели офисных площадей и собственники огромных торговых павильонов — как отразятся налоговые новшества на столь разных категориях россиян?
Суть новой политики Федеральной налоговой службы (ФНС) довольно проста.
Раньше налог в каждом случае рассчитывался с учетом инвентаризационной или балансовой стоимости любой недвижимости, основанной на подсчетах советских служб Бюро технической инвентаризации (БТИ). А алгоритм этой оценки сложился аж полвека назад.
Законодатели считают, что это неправильно, и намерены пополнить бюджет, взимая налог с кадастровой стоимости недвижимости. Она, в свою очередь, максимально приблизится к рыночной.
Все по-новому
По расчетам ФНС, сборы от нового налога вырастут в 5,63 раза — до 137 млрд рублей.
Нововведение должно было войти в нашу жизнь еще несколько лет назад или даже с 1 января этого года, но из-за отсутствия эффективной единой системы кадастра недвижимости и массы нарушений при ее составлении процесс застопорился. Вызывал беспокойство чиновников и возможный последующий рост социальной напряженности.
В финальной редакции законопроекта предусмотрена ставка, равная 0,1% от кадастровой стоимости в год для жилья и 0,5% для нежилых помещений.
«Изначально в России налог на недвижимость был сравнительно невысоким — ниже, чем во многих странах Европы, — считает директор отдела аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.
— Увеличение налоговых выплат, даже существенно отличающихся от тех, что перечислялись в бюджет в предыдущие годы, нельзя назвать «непосильным».
По прогнозам специалистов, стоимость содержания недвижимости увеличится в среднем в два раза.
К радости владельцев малогабаритных квартир и небольших дачных домиков, создатели закона предусмотрели так называемый налоговый вычет с каждого зарегистрированного в квартире человека.
Размер кадастровой стоимости 20 кв. м не будет засчитан владельцам жилого помещения, дачи или загородного дома — если, конечно, это не апартаменты.
Есть и еще одна хорошая новость — налог на недвижимость не должен распространиться на будущих владельцев недостроенного жилья, о чем ходили слухи. Квартиры оформляются в собственность только после сдачи дома, а налогом облагается только та недвижимость, которая вам принадлежит.
По данным агентства «МИЭЛЬ-Новостройки», на 1 января 2014 года рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве составила 190-200 тыс. рублей. Принимая во внимание положения Налогового кодекса РФ, оценочная стоимость квадратного метра будет колебаться от 152 тыс. до 160 тыс. рублей.
Итак, если процентная ставка налога не изменится, за квартиру площадью 50 кв. м (не забываем про 20 кв. м вычета) и стоимостью 9,5 млн рублей одинокому зарегистрированному жильцу придется заплатить 13 680 рублей. Однако если же в квартире будут официально зарегистрированы три человека — по 20 кв. м вычета с каждого, — то в этом случае налог будет равен нулю!
В то же время, если пока еще актуальный закон о налоге на имущество физических лиц предполагает полное освобождение от его уплаты для ряда категорий граждан, включая пенсионеров, то вскоре многим из них, вероятно, придется «раскошелиться».
В марте замминистра финансов России Сергей Шаталов заявил, что установленные до сих пор льготы должны плавно сократиться к 2018-2020 годам.
Министерство финансов РФ также предлагает «сократить» их до одного объекта: за второй и более объект в собственности налог будет рассчитываться без послаблений.
Действительно ли новый налог «ударит» по малообеспеченным слоям населения? «Если мы обратимся к мировой практике, то, к примеру, во Франции после введения налога на богатство малообеспеченные собственники элитного жилья стоимостью более 1 млн были вынуждены продать его и переехать в более экономичные квартиры и дома. Не исключено, что небогатые обитатели «дорогих» квартир в центре Москвы пойдут по аналогичному пути и разменяют их», — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Суд или дело?
Больше всего вопросов у экспертов вызывает не само нововведение, а то, каким образом оно было сделано. Определение кадастровой стоимости недвижимости завершено почти во всех регионах РФ.
Однако об этом знали немногие: все прошло довольно незаметно для общественности, без пристального внимания прессы.
«Но теперь, когда к кадастровой стоимости привязан размер налога, который должен будет платить каждый, величина такой стоимости не останется незамеченной», — уверена старший юрист юридической компании «Приоритет» Анна Лаврухина.
«Пытаться определить кадастровую стоимость квартиры заранее не имеет большого смысла, так как эта цифра будет меняться.
Что касается земельных участков, то методика расчета их кадастровой стоимости существует в Московской области уже более пяти лет и отличается в зависимости от района: где-то она меньше рыночной в два раза, где-то — больше.
Говорить о корректности расчетов в этом случае не приходится», — рассуждает Владимир Яхонтов.
Методика кадастровой оценки плохо привязана к рынку, поэтому с введением налога не исключено возникновение конфликтных ситуаций. Такое положение дел уже привело к многочисленным судебным процессам, в которых истец оспаривает кадастровую стоимость своего участка.
Как показывает практика, пока суды чаще принимают сторону физических лиц. «Избежать социальной напряженности в ситуации с новым налогом можно, искусственно занизив кадастровую оценку объектов недвижимости примерно на 30%», — полагает Яхонтов.
Помимо судебного закон предусматривает досудебный порядок оспаривания результатов оценки — путем обращения в специальную комиссию по рассмотрению споров. Однако срок обращения в такую комиссию сравнительно невелик — 6 месяцев с даты внесения сведений о результатах оценки в государственный кадастр.
«Получается, что большинство налогоплательщиков уже пропустили срок обращения в комиссию и смогут оспорить цифры только в судебном порядке. Безусловно, это требует больших усилий и времени», — подчеркивает юрист Анна Лаврухина.
Кроме этого для обращения в комиссию или в суд в любом случае заявителю придется понести существенные расходы на отчеты экспертов и положительные заключения о таких отчетах.
Других законных способов существенно снизить налоговое бремя у налогоплательщиков не будет
Бизнес в копеечку
Увеличение налогооблагаемой базы закономерно приведет к повышению налоговой нагрузки владельцев офисной недвижимости. Эти расходы могут быть частично переложены на арендаторов.
Изменение налоговой нагрузки отразится и на компаниях, которые владеют собственными офисами и не сдают их в аренду. Налоговые платежи, естественно, увеличатся.
Владение такими объектами даже может стать невыгодным по сравнению с арендой!
Зато в плюсе окажутся собственники торговых помещений и зданий, которые предусмотрительно отразили в договорах аренды пункт о том, что повышение любого налога будет уплачиваться арендатором в размерах, пропорциональных занимаемой площади.
«Как правило, налогообложение включено не в ставку аренды, а в сумму OPEX.
Таким образом, повышения ставок аренды не ожидается, но повышение налога отразится на размерах операционных и эксплуатационных расходов, уплачиваемых арендатором», — подчеркивает Ольга Ясько.
В большей степени изменение налоговой нагрузки отразится на тех компаниях, которые владеют собственными офисами или торговыми площадями, но не сдают их в аренду. Прежде всего это крупные операторы профиля DIY (Do it yourself), то есть компании, реализующие товары для дома, сада, строительства и ремонта. Новый механизм налогообложения не коснется сегмента складской недвижимости.
Богатые тоже платят
Новый налог поспешили объявить «налогом на роскошь», ведь формируется он по прогрессивной шкале. Для недвижимого имущества от 300 млн рублей сумма выплат будет составлять 0,5-1% в зависимости от решения региональных властей. Получается, что владелец такой квартиры должен направлять в бюджет несколько миллионов рублей в год.
Большая часть элитного жилья в нашей стране сосредоточена в Москве и ее окрестностях. По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в столице примерно 1,5-2 тыс. квартир с такой оценочной стоимостью. Кроме того, ежегодно вводится в эксплуатацию несколько десятков новых проектов. Под категорию «роскошных» попадут и загородные дома.
С одной стороны, это особняки, расположенные на Рублевке, вдоль Минского и Новорижского шоссе, а с другой — объекты с большой площадью, от 1000 кв. м и с обширными участками земли, от 0,5 га, находящиеся в менее престижных районах.
Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, но точное их количество оценить сложно — приблизительно 2-3 тыс.
Владельцы роскошных хором, которые предпочитают постоянно проживать в них сами, скорее всего попытаются оптимизировать кадастровую стоимость своего жилья и снизить ее — поэтому обращения в суд должны участиться.
Если же подобные квартиры пока используются как временное жилье для приездов из-за города или из-за рубежа, то они скорее всего будут активно вовлекаться в оборот, то есть сдаваться в аренду или выставляться на продажу. «Доходность от сдачи в аренду самых дорогих объектов составляет приблизительно 2,5-3%.
Этого должно хватить на то, чтобы покрыть ставку налога и получить существенный дополнительный доход», — считает Дмитрий Халин.
Такие квартиры редко покупают как инвестицию. Объекты, которые сейчас стоят 300 млн рублей, приобретались некоторое время назад по цене существенно ниже, чем сейчас. Их цена выросла вместе с рынком.
«В целом, можно сказать, что вряд ли введение нового налога остановит тех, кто собирается пользоваться недвижимостью. А инвесторов, вкладывающих деньги в подобные объекты, и сейчас крайне мало.
Поэтому в этом сегменте рынка никаких радикальных изменений не должно произойти», — заключает эксперт.