22.12.2020
Замминистра строительства и ЖКХ Дмитрий Волков на заседании экспертного Совета Государственной Думы по градостроительству представил Обзор основных изменений в градостроительном законодательстве c июня 2019 года по июль 2020 года (от 151-ФЗ до 264-ФЗ).
Обзор подготовлен специалистами Минстроя России во главе с замминистра Дмитрием Волковым и представляет собой многостраничные сводные таблицы изменений, внесенных в Градостроительный Кодекс Российской Федерации в 2019-2020 годах. При этом дается сравнительный анализ законодательства до и после внесения соответствующих изменений.
Так, в Градостроительный кодекс изменения внесены 11 федеральными законами. В развитие изменений в ГрК подготовлено и принято 22 постановления правительства Российской Федерации и 18 приказов Минстроя России.
- Введены новые институты градостроительной деятельности, повышающие скорость информационного обмена сведениями, прозрачность и доступность градостроительной информации, скорость проектирования и строительства:
- — Информационная модель объекта капитального строительства
- — Единые стандарты государственных услуг в градостроительной деятельности
- — Классификатор строительной информации
- — Реестр документов, содержащие требования подлежащие применению в ходе экспертизы, и документы стандартизации
- — ГИСОГД Российской Федерации
- — ГИСОГД субъектов Российской Федерации
- Сокращение сроков процедур и исключение излишних процедур привело к снижению затрат времени:
- — На стадиях подготовки градостроительной документации и ДПТ — 10 месяцев
- — На стадиях проектирования и строительства объектов капитального строительства — 4 месяца
- — На стадиях проектирования и строительства линейных объектов — 6 месяцев
За 2019-2020 годы приняты 24 изменения, расширяющие полномочия субъектов Российской Федерации, 7 изменений, перераспределяющие полномочия между федерации и субъектами Российской Федерации. 3 изменения связаны с охраной окружающей среды и 3 изменения вызваны распространением коронавирусной инфекции COVID-19.
Как подчеркнул Дмитрий Волков, в 2021 году внесение изменений в градостроительное законодательство будет продолжено, поскоку уже сейчас очевидно, что проектировщикам, строителям, градостроителям для успешной работы не хватает очень многих инструментов.
Полный текст Обзора был любезно предоставлен Дмитрием Волковым в распоряжение Агентства новостей «Строительный бизнес» и доступен по ссылке: /files/ck/1608664448_Sovershenstvovanie-GKRF.pdf
Поставили на вид: в РФ будут сохранять исторический облик всех городов
В России хотят сохранить исторический облик всех городов и поселений. Минстрой разработал законопроект, который предполагает требования к архитектурным решениям при строительстве любых новых зданий, рассказали «Известиям» в ведомстве.
Девелоперов обяжут соблюдать требования в том числе к цвету фасада, размеру окон и высоте потолков. Сейчас норма распространяется только на охраняемые объекты — отдельные здания или градостроительные ансамбли.
Поэтому рядом с памятниками может появиться строение другого стиля, что приводит к хаотичному формированию городской среды и нарушению исторического облика.
Взвешенный подход
Действующее сегодня законодательство не предусматривает обязательных требований к архитектурным решениям для строительства или ремонта зданий, за исключением охраняемых объектов. Это приводит к хаотичному формированию городской среды и нередко к нарушению исторически сложившегося облика города, рассказали «Известиям» в Минстрое.
Поэтому ведомство разработало проект поправок в Градостроительный кодекс РФ. Они позволят региональным властям расширить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) требованиями к внешнему облику зданий.
Для разных городских территорий будет устанавливаться свой регламент.
Могут оговариваться допустимая высота первых этажей, процент остекления и цветовой спектр фасадов, расстояние между входами (минимальный шаг) и т.д.
Министерство культуры РФ согласовало законопроект в представленной Минстроем редакции, сообщили «Известиям» в Минкультуры. Документ отправлен для рассмотрения на заседании рабочей группы правительства по реализации «регуляторной гильотины», копия законопроекта есть в распоряжении «Известий».
В целом действующие ПЗЗ предусматривают три основные характеристики: тип здания, его высоту и габариты — общую площадь. Внешний вид строений, по сути, никак не контролируется, рассказала руководитель проектной группы бюро Wowhaus Татьяна Старченко.
Обязательные требования к нему есть только для объектов культурного наследия или с охранным статусом, отметил генеральный директор «КТБ Проект» Александр Луценко.
Это могут быть отдельные здания или градостроительные и архитектурно-ландшафтные ансамбли, уточнила Татьяна Старченко.
— Действующих правил землепользования и застройки недостаточно для создания комфортной городской среды. Например, в странах с развитой системой градорегулирования требования включают в себя несколько сотен пунктов, в ПЗЗ же многих городов России таких характеристик не более десяти, — сказала руководитель подразделения «Градостроительство» фонда «Дом.РФ» Ксения Титова.
Поскольку предмет тщательной охраны только отдельные объекты, зачастую архитекторы строят рядом с ними неуместные здания. В итоге, хотя формально памятники и не уничтожаются, разрушается общее впечатление от всей улицы или даже квартала, рассказал архитектор Максим Атаянц.
— Основное правило модернизма, которым руководствуются архитекторы последнее столетие, — это отрицание ценности прошлого и создание максимально резкого и непохожего на его фоне. Нередко архитекторы начинают паразитировать на контексте — стремятся создать максимально скандальные, а значит, выигрышные проекты, — пояснил Максим Атаянц.
Градостроительные сорняки
В числе самых ярких примеров «неудачной имплантации» в Москве — ТЦ «Наутилус» на Лубянке, который очевидно диссонирует с окружающей застройкой, высказал мнение генеральный директор компании We Know Александр Галицын.
Подобные градостроительные ошибки испортили аутентичность многих региональных городов. Например, в одном из исторических районов Томска (Татарская слобода и прилегающие к ней улицы) деревянные дома зажаты современными постройками, рассказал он.
С 2006 года в Санкт-Петербурге разгорался скандал из-за планов строительства довольно неоднозначного комплекса — делового «Охта Центра» с башней высотой 396 м.
Проект вызвал бурную полемику среди горожан, которые опасались, что он испортит историческую панораму Северной столицы. В итоге в 2010 году его перенесли в Лахту, переименовав в «Лахта Центр» (первая очередь была сдана в 2018 году).
Это удалось сделать только благодаря огромному резонансу в обществе и профессиональной среде, напомнила Татьяна Старченко.
Немало шума наделал недавно проект застройки Бадаевского завода в Москве, который предполагает строительство здания на 35-метровых колоннах рядом с историческими промышленными корпусами.
14 июля проект был утвержден Москомархитектурой.
Правда, как пояснили «Известиям» в Capital Group (девелопер проекта), «исторические здания сохраняют прямую связь с рекой и просматриваются со стороны набережной».
Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов рассказал «Известиям», что в Москомархитектуре каждым отдельным зданием занимается регламентная комиссия, для знаковых проектов приглашается к обсуждению профессиональное сообщество в лице Архсовета.
— Мы работаем с ЮНЕСКО, обсуждаем все проекты широчайшим образом. То же касается проекта застройки Бадаевского завода, который хорошо оценили эксперты, — отметил он.
Гармоничные отношения
Законопроект вводит дополнительный регламент к ПЗЗ — объемно-пространственный. Если регламенты будут разрабатываться при участии экспертов по градостроительству и сохранению культурного наследия, а после утверждаться на открытых слушаниях, то исторический облик городов действительно сохранится — появление нарушающих его зданий будет, вероятно, исключено, полагает Татьяна Старченко.
Особенно важны новые правила для небольших городов с хорошим туристическим потенциалом, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Гармоничное соотношение зданий — один из главных принципов в градостроительстве. Но в последнее время из-за активной стройки он зачастую нарушается, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
В Москве сегодня девелоперы, как правило, проявляют сознательность, но в регионах — пока нет, добавил он.
Чтобы поднять там планку до столичного уровня, как раз и требуются дополнительные правила, отметил управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Новые требования могут привести к увеличению сроков согласования проектов, но задержка вряд ли будет существенной, считает он. Правда, дополнительные ограничения могут повысить себестоимость строительства, добавил Александр Галицын.
В непростых экономических условиях, в которых сегодня оказался бизнес, для одновременного решения двух задач — сохранения исторического облика городов и выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» — потребуется найти компромисс, добавил заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.
Что принес 2021 год домовладельцам
Новое в законах для тех, кто живет или хочет жить в загородном доме
Традиционно, новый год несет с собой не только детские утренники и рост коммунальных тарифов, но и новые правила и законы, которые начинают работать уже с 1 января. Есть и интересные перспективы, которые ожидаются к принятию в течение наступившего года. В «Реальном времени» — краткий обзор важнейших изменений, которые наступают в 2021 году.
С 1 марта 2021 года еще на 5 лет продлевается дачная амнистия — в упрощенном порядке регистрировать дома можно будет до 1 марта 2026 года. При этом в новом законе действие дачной амнистии расширяется.
Теперь ее сложно называть только дачной: новая редакция закона действует и на дома, которые построены не только на садовых участках, но и на участках для ИЖС и ЛПХ.
Чтобы оформить права собственности по дачной амнистии, нужно будет иметь на руках документы, подтверждающие право собственности на участок земли, техплан и декларацию владельца недвижимости.
А еще в новом законе отдельно оговаривается, что дом должен соответствовать необходимым параметрам объекта ИЖС, который определен в Градостроительном кодексе (дом может иметь до трех надземных этажей включительно, его высота не должна быть больше 20 метров, он должен быть предназначен для проживания одной семьи и т. д.).
Ирина Плотникова
На 5 лет продлевается возможность направления уведомлений о строительстве жилых домов, строительство которых началось до 4 августа 2018 года. Таким образом, если вы относитесь к той редкой категории граждан, у которых в запасе имеется недостроенный дом, не бойтесь и спокойно доводите его до ума, подав уведомление о строительстве.
Кадастровые работы станут дешевле
В конце ноября Госдума приняла очень важный закон №445-ФЗ для любого собственника неразмежеванной земли. Если до сих пор заказать комплексные кадастровые работы на определенной территории можно было только за счет бюджетных средств, то с 24 марта 2021 года это будет можно сделать и за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в выполнении таких работ.
Объясняем на пальцах, что это означает. Комплексные кадастровые работы (ККР) выполняются одновременно для всех объектов недвижимости в границах определенной территории. При этом все границы уточняются сразу же, одновременно.
А это снижает вероятность возникновения реестровых ошибок. Кроме уточнения границ участков, определяется и точное местоположение зданий, расположенных на этих участках.
Важно, что ККР гораздо дешевле, чем индивидуальные кадастровые работы.
А теперь представьте, насколько удобным будет заказать ККР для, например, вашего СНТ или ДНТ. Во-первых, исключена будет возможности «наезда» границ соседних участков друг на друга.
Во-вторых, в случае коллективного заказа цена межевания и кадастровых работ на участке снизится, по оценкам некоторых специалистов, до 10 раз.
В-третьих, свои «плюшки» от этого получит и Росреестр, на карте которого исчезнут застарелые «белые пятна». В общем, сплошные преференции.
Источник: kadastr.tatarstan.ru
За дачу теперь можно получить налоговый вычет
Налоговые вычеты за дачные домики не выплачивались в нашей стране до сих пор никогда. Дело в том, что НДФЛ до сих пор можно было вернуть только на покупку жилья, а дачные дома жильем не считались.
Теперь история совсем другая: поскольку садовые дома с 1 января 2019 года могут быть жилыми и на их строительство действуют одинаковые процедуры согласований, теперь НДФЛ за жилой дом на садовом участке вернуть можно.
А благодарить за такой подарок нужно Минфин, который под самый Новый год опубликовал разъяснение об этом.
Итак, чтобы получить налоговый вычет (максимум 260 тысяч рублей) за дачу, нужно, чтобы она была куплена начиная с 1 января позапрошлого года и чтобы вы никогда доселе не получали еще налогового вычета за жилье. И еще: дом должен быть оформлен как жилой, а не как садовый.
Конец «пионерским кострам» на участках
На ближайшие 5 лет в стране будут действовать новые противопожарные правила. В соответствии с новой редакцией правил противопожарного режима, шашлыки и весенняя уборка на участках осложняются еще больше, чем обычно.
Итак, о шашлыках. Теперь их можно жарить исключительно в специально отведенных для этого местах (подойдет, например, мангал). Грустные новости для владельцев примангальных беседок: шашлык теперь изгоняется на расстояние не менее 5 метров от любой надворной постройки.
То есть, в идеале, вам нужно уйти в центр участка, куда-нибудь в середину картофельного поля, там торжественно вкопать мангал и жарить там мясо на углях, сколько вам вздумается.
А еще позаботьтесь о том, чтоб в радиусе 2 метров от вашего мангала не было ничего горючего (то есть под деревом располагаться тоже не рекомендуется.
А пока вы горестно инспектируете свой участок и, уподобляясь Эвклиду, рассчитываете, где же развернуть «огневую точку» для мангала, добавим вам забот и расскажем, по каким правилам теперь можно жечь костры на участках. Для этого нужно вырыть яму глубиной не менее 30 см и шириной не более метра. До любой постройки должно быть не меньше 50 метров (шах и мат, жалкий мангал, робко жмущийся в пяти метрах от стены!).
А сухие кусты малины и погибшие за зиму яблоневые ветки на участке сжечь вам все еще разрешают. Но только в железной бочке объемом не больше кубометра.
Вокруг бочки не должно быть ничего горючего, а до ближайшего объекта от нее должно быть не меньше 25 метров. От хвойных деревьев ее надо отнести за 50 метров, от лиственных — за 15.
Вишенка на торте, то есть крышечка на бочке — железный лист, который должен закрыть ее.
zakustom.com
При этом разводить огонь (в том числе для шашлыка) и жечь мусор даже при этих суровых требованиях разрешено только если ветер на дворе — не сильнее 5 м/с. Иными словами, вам надо не только хитроумно продумать геометрию расположения, но еще и каждый раз под выходные весной молиться о полном штиле.
Можно, конечно, сообщить, что пожарная инспекция вам не указ, продолжать наслаждаться шашлыком в метре от крыльца и жечь мусор, свалив его грудой на грядке под яблонькой (потом очень удобно на этой же грядке раскидать золу как удобрение).
Но штраф за такое деяние полагается от 2 до 3 тысяч рублей.
В случае, если все происходит в период действия противопожарного режима (в случае Татарстана это почти всегда) — штраф возрастает до 4 тысяч рублей.
Если ваша фронда приведет к пожару, в котором пострадают люди или имущество — штраф еще возрастет. А если случится что-то совсем серьезное — за свой беспечный шашлык вы можете отправиться и за решетку.
Материнский капитал можно тратить на сельскую ипотеку
Начнем с того, что в 2021 году материнский капитал вырос на 3,7%. Выплата на первого ребенка составит 483 882 рубля, на второго 155 550 рублей (но если на первого выплата не получалась, то семья получит на второго 639 432 рубля).
И главное — с 1 января правительство разрешает вносить маткапитал в качестве взноса за сельскую ипотеку.
Напомним: прежде чем бежать покупать участок под дом в одном из многочисленных поселков под Казанью в надежде воспользоваться сельской ипотекой, сначала уточните, распространяются ли ее правила на эту местность. Потому что в городах с частным сектором купить дом по этой программе не получится.
Ирина Плотникова
Чего ждать в течение года: СП на деревянные дома и обход Росавиации
Если верить планам Росреестра, то ведомство готовит законопроект, по которому станет проще регистрировать дома на приаэродромных территориях.
Алексей Бутовецкий, замруководителя Росреестра, сообщил: нужно будет внести только две поправки в законодательство о приаэродромных территориях. Такие территории — зоны с особыми условиями использования территорий, и сейчас все такие проекты должны согласовываться с Росавиацией.
По новому законопроекту, больше этого делать не нужно будет. Росавиация, по словам Бутовецкого, угрозы для безопасности полетов от частных домов и огородов не видит.
Проблема эта не такая редкая, как кажется: например, московские аэропорты окружены деревнями, которые там исторически располагались. Что касается Татарстана, то оба международных аэропорта республики — Казань и Бегишево — не имеют в своих подзонах жилых домов.
Вполне возможно, что в 2021 году наконец появится свод правил строительства деревянных домов. Минстрой России наконец взялся за нормативное регулирование деревянного домостроения. В 2019 году был принят СП 452.1325800.2019 на многоквартирные жилые здания с применением деревянных конструкций, но в части индивидуальных домов таких норм пока не разработано.
Все, чем располагает нормативная база — это СП на каркасные дома. В конце сентября 2020 года Минстрой принял заявку на разработку трех новых сводов правил. Сейчас деревянный индивидуальный дом можно построить как угодно — максимум, что грозит владельцу, — дом не зарегистрируют как жилой.
Но большая часть домов регистрируется, хотя строится, что называется, как бог на душу положит.
silo-z.ru
Разработкой новых СП, которые охватят все аспекты деревянного домостроения и все современные технологии (от клееного бруса до каркасных домов) будут заниматься эксперты СПбГАСУ, Ассоциации деревянного домостроения и ЦНИИСК им. Кучеренко.
Недвижимость Татарстан
«Через 50 лет их неизбежно снесут»: московские высотки – жилье будущего или «мусорная» катастрофа?
Множество высотных жилых комплексов каждый год появляется и на окраинах. Это легко проследить на примере Москвы: наибольшим спросом в столице продолжают пользоваться дома, расположенные вблизи станций метро и дорожных развязок. Девелоперы, стремясь снизить издержки и увеличить выручку, чаще всего строят на выкупленных участках высотные жилые комплексы. Многие дома в новых районах (особенно в Новой Москве) достигают 30 и более этажей, и доля квартир, выставляемых на продажу в таких домах, в этом году достигла 21%.
По статистике сейчас доля высотных домов на московском рынке недвижимости составляет 95%, а на малоэтажные объекты (от пяти до девяти этажей) приходится всего 4%. Многие эксперты отмечают, что такое обилие высоток провоцирует транспортный коллапс, так как транспортная инфраструктура попросту не справляется с таким наплывом жителей, большинство из которых пользуются личным автотранспортом.
Какие еще проблемы принесет нам рост этажности, должно ли государство его контролировать (спойлер: да, но это плохо работает) и каким будет город будущего – все это мы узнали у экспертов в сфере недвижимости и градостроительства.
Выше высотки – длиннее пробки?
Районы с большим количеством высотных домов и крупные агломерации небоскребов – так называемые «сити» – прочно вошли в нашу жизнь, и, независимо от того, как мы к ним относимся, это явление уже никуда не исчезнет, считает президент некоммерческого партнерства «Международная академия ипотеки и недвижимости» Ирина Радченко.
«Любителей жить в высотках сейчас в мире приблизительно столько же, сколько любителей жить в своем доме с собственным садиком и так далее. Сейчас сити существуют и в Нью-Йорке, и в Париже, и в Лондоне, и у нас в Москве, в Киеве также собираются строить большой район с небоскребами. То же самое на Востоке: Сингапур – это вообще один сплошной сити, такая же ситуация в Малайзии, в Китае, в Гонконге. Это такое явление, о котором сложно сказать – плохо это или хорошо, оно просто есть. Но в идеале, конечно, [сити] – это такие обособленные зоны для любителей жить в, как их называют, «муравейниках», – говорит она.
Сама Ирина признается: среди исчезающих в облаках высоток она чувствует себя некомфортно. «Я живу в 14-этажном доме, и я считаю, что это предел. Здесь ты здороваешься с соседями, ты их более-менее знаешь, запоминаешь, и вы не мешаете друг другу. Но, конечно, это все очень индивидуально», – говорит Радченко.
«К сожалению, у нас сейчас строят то, что лучше покупается. Застройщикам дешевле возводить высотки – это очевидно, потому что самая дорогая часть проекта – это земля, коммуникации, разрешение на строительство.
И, естественно, чем выше здание – тем больше прибыль. Именно из-за этого они [застройщики] «гонят» все это вверх.
Я знаю, такие районы уже есть, например, в Мытищах – мимо этих зданий даже проезжать страшно», – считает Ирина.
Она давно отказалась от личного автомобиля и предпочитает ездить на общественном транспорте или такси, так как в таком крупном городе, как Москва (особенно в центре), передвигаться на машине очень сложно – бесконечные пробки и баснословно дорогие парковки стимулируют жителей отказываться от автомобилей. Впрочем, до уровня Европы нам еще далеко. В этом году российская столица заняла пятое место в рейтинге городов с самыми загруженными дорогами, согласно исследованию голландской компании Tom Tom – впереди нас только Мумбаи, Богота, Лима и Нью-Дели.
Стоит ли винить в образовании этой «транспортной воронки» новые высотные ЖК, которые вырастают тут и там, как грибы после дождя? Эксперт по новостройкам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty Георгий Симоновский считает, что да – причина зачастую именно в этом.
«На загруженности дорог разрастание многоэтажек сказывается самым существенным образом. Потому что, к сожалению, далеко не всегда к строящимся многоэтажкам параллельно отстраивается вся необходимая инфраструктура, в том числе дороги. Пример: есть район, в нем в целом приемлемый трафик. Затем там появляется многоэтажка, скажем, на 1000 квартир.
Ее заселяют, и следом в районе становится на, предположим, 400-500 (а если район спальный, то число еще выше) больше новых автомобилей. При этом дорог остается прежнее количество. Потому что строить их было долго, дорого – не имеет значения.
В итоге мы имеем тот же район, с теми же дорожными условиями, но с уже куда бó льшим количество машин», – говорит он.
Однако коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов с ним не согласен. По его мнению, высотная застройка не является ключевым фактором загруженности дорог в Москве. Гораздо важнее – ярко выраженная централизация столицы как главного субъекта РФ.
«Москва сегодня – это и экономический, и финансовый, и культурный, и политический центр страны, причем ее население (особенно если учитывать не только Москву, а Московскую агломерацию) многократно превышает показатели всех других российских городов.
На мой взгляд, не стоит говорить о том, что в Москве строят много высотных домов, поэтому в городе много жителей и все дороги забиты.
Наоборот, застройщики возводят много высотных домов именно потому, что в Москву приезжают люди со всех регионов России, которые формируют высокий спрос», – говорит Татаринов.
Чтобы переломить этот тренд, необходимо развивать региональные центры – тогда людям не придется покидать малую родину в поисках лучшей жизни.
Да и сама Москва требует децентрализации: нужно создавать рабочие места и социально-бытовую инфраструктуру в спальных районах города. Это позволит сократить внутреннюю миграцию жителей.
Такая работа ведется уже не первый год, поэтому в будущем ситуация должна улучшаться, говорит Татаринов.
«Очевидно, что земли под застройку в Москве становится все меньше и меньше, а ее стоимость очень высока, поэтому любой девелопер стремится выжать максимальную плотность из любого участка. Так проект становится наиболее экономически привлекательным.
Надо сказать, что жители тоже получают определенные выгоды от такой застройки: выдающиеся виды из окон, которые открываются с верхних этажей и чуть более чистый воздух. Квартиры на более высоких этажах востребованы, что приводит к росту цены одного квадратного метра в них.
Хотя не все покупатели расценивают это как плюс: немалое количество людей принципиально выбирают этажи пониже», – отмечает Иван Татаринов.
Генеральный директор IKON Development Антон Детушев также считает, что высотное строительство не может напрямую влиять на загруженность автомобильных дорог.
«Это, скорее, формат застройки, архитектурный прием, способ придать объекту статусность или современный облик. Гораздо больше на загруженность дорог влияют количественные показатели – число квартир, их средняя площадь и сам объем застройки. Именно по причине комплексного освоения территорий в черте города возникает большинство транспортных проблем.
Дорожная инфраструктура в момент ввода оказывается просто неподготовлена к такой нагрузке.
Число же квартир и средняя их площадь определяет количество жителей – именно поэтому дома более высокого класса (и, как следствие, с квартирами большей площади) оказывают гораздо меньшее влияние, чем, например, жилье «предприимчивых» застройщиков, в квартирографии которых преобладают студии и однокомнатные квартиры», – объясняет Детушев.
Как и его коллеги, он признает: главный плюс высотной застройки для девелопера – возможность более гибкого использования земельного участка, а также обилие вариантов обхода планировочных ограничений за счет небольшого пятна застройки. Кроме того, дома башенного типа (а именно они характерны для высотной застройки) куда более выгодны по коэффициенту выхода полезных площадей, что напрямую влияет на экономику проекта.
«Но есть у высотного строительства и минусы, – отмечает Антон Детушев. – Они почти полностью связаны с более высокой стоимостью инженерных систем, необходимостью использования более дорогого инженерного оборудования, спецификой проектирования и строительно-монтажных работ».
А вот для жителей таких домов здесь как раз кроется большой плюс: они обычно получают в свое распоряжение приватные дворы, где больше места для отдыха, занятий спортом и общения, чем при секционной застройке.
Впрочем, для покупателей многоэтажки далеко не всегда являются привлекательным вариантом, отмечает Георгий Симоновский: «Частенько они не обеспечены необходимой инфраструктурой, расположены далеко от центра, а вид из окна может быть совсем маложивописным – например, на окно соседнего корпуса, располагающегося куда ближе, чем того хотелось бы жильцам. Однако для многих решающую роль при покупке жилья играет его стоимость, и покупатели вынужденно закрывают глаза на все неудобства».
В большинстве стран существуют четкие правила касательно строительства высотных зданий. Как правило, небоскребы возводят в деловом центре города, но на окраинах вы их почти не встретите. В России строительство, снос и реконструкцию любых сооружений регламентирует специальный документ – Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Если говорить конкретно о строительстве высоток в Москве, то здесь действует Постановление Правительства Москвы об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы. Этот документ устанавливает высотное ограничение в городе на отметке 75 м.
Однако в отдельных случаях власти делают исключение – если мэрия сочтет, что это допустимо и не повредит облику города, отмечает Иван Татаринов.
Получается, что на практике любой застройщик может договориться с властями и превысить заданный лимит, если будет достаточно убедителен.
«Понятно, что застройщики будут извлекать прибыль и стараться строить как можно выше, но все-таки государство и местные власти должны как-то это регулировать. К сожалению, это всегда «договорняк» – лучше слова я не подберу, – говорит Ирина Радченко.
– У нас, конечно, есть различные кодексы и так далее – ну и что? Какому-то застройщику удастся получить разрешение, а на соседней улице другого застройщика ограничат пятью этажами. А как это решается – догадайтесь.
В России есть градостроительное регулирование высотности, но нужно четкое его исполнение, чтобы нормы были едины для всех. У нас, к сожалению, не так».
С ней согласен и Георгий Симоновский: по его словам, в России отсутствует должное регулирование высотной застройки, и это имеет свои печальные последствия:
«ГОСТ утверждает, что жизненный цикл стандартной железобетонной многоэтажки не превышает полувека. При этом их изначально непросто ремонтировать. Кроме того, в нашей стране в принципе отсутствует развитая система капитального ремонта многоэтажных домов.
Значит, их неизбежно потребуется сносить через 50 лет, а потом как-то утилизировать огромное количество крупногабаритных обломков строений и строительного мусора. А с утилизацией в нашей стране все также очень непросто, потому что отсутствуют необходимые технологии.
И пока это не изменится, сидеть нам на этом мусоре, ну или вывозить его за рубеж».
И все же (хотя бы на бумаге) наша градостроительная политика достаточно жесткая, и, если ее соблюдать, то застройка должны быть относительно гармоничной – по крайней мере, в идеале, считает генеральный директор компании Citymakers, член Архитектурного совета Москвы Петр Кудрявцев.
«Но здесь нужно понимать, что все еще зависит от качества решений, – отмечает он. – Независимо от того, что строится: таунхаус, жилой дом из пяти этажей или 30-этажная «свечка» – и то, и другое, и третье может быть хорошо спроектировано и плохо спроектировано.
Это может быть очень крутая и хорошая архитектура, которая с эстетической точки зрения прекрасно дополнит какой-то район и станет интересным лэндмарком (постройкой, претендующей на статус акцента, доминирующего на прилегающей территории – прим. ред.). А может получиться, конечно, и серая, бессмысленная история.
К сожалению, это бывает достаточно часто, но в последнее время я вижу, что многие девелоперы внимательно работают над продуктом, работают над архитектурой, ищут новые возможности по разным типам фасадов.
Процесс идет, на самом деле – это же конкуренция! Если вы просто построили «свечку» посередине поля, где нет инфраструктуры, нет благоустройства, неудачная планировка квартиры и транспортная доступность плохая – ее просто никто не купит».
Таунхаусы бок о бок со «свечками»: каким будет город будущего?
Есть люди, которые уже сейчас могут заглянуть на несколько декад вперед и предсказать, какими будут города будущего – это урбанисты. По мнению Петра Кудрявцева, городская среда будет очень разнообразной как в плане плотности, так и в плане высотности застройки. Предпосылки для этого мы наблюдаем уже сегодня.
«Люди, в зависимости от своего психотипа, семейного положения и возраста, предпочитают разную недвижимость. Очевидно, что когда человеку 20-30 лет, он хочет жить в гуще событий – в плотной, активной, высотной среде. Часто это касается и сорокалетних – прежде всего мужчин, которые ведут активный рабочий образ жизни.
Здесь можно привести в пример [образ жизни] Уолл-cтрит или нашего [Москва-]Сити. Но потом возникает желание иметь свою собственную квартиру или дом. Когда тебе 20-30 лет, ты можешь жить в небольшой однушке в высоком небоскребе, и ты будешь счастлив.
Потом у тебя появляется жена (или муж), ребенок, и тебе нужна новая квартира.
Я бы сказал, что в течение жизни человек, по идее, должен (если ему позволяют бюджет, возможности и т.д.) жить в разных местах.
И если посмотреть на Америку и частично Европу, то, в зависимости от своего возраста, семейного положения и достатка, люди достаточно быстро и активно меняют свое место жительства, то есть там очень высокая мобильность.
Причем можно не просто поменять место жительства внутри одного города, но и переехать в другой город, а в Европе – даже в другую страну», – отмечает Кудрявцев.
Сейчас многие девелоперы и урбанисты стараются предлагать нестандартные градостроительные решения. Например – строить таунхаусы в непосредственной близости к высотной жилой застройке.
«На самом деле такой разброс городской среды – это абсолютно нормальная тема, – объясняет Петр Кудрявцев.
– С одной стороны, можно предусматривать какие-то уникальные места, где сохранится совсем низкоэтажная застройка, или застройка не выше пяти-шести этажей, или высота тех же самых хрущевок, которые, как это ни удивительно, достаточно органичны для человека, особенно когда они окружены деревьями, и вплоть до сверхвысокой застройки».
Очевидно, что исторический центр Москвы также будет развиваться. Но ценителям архитектуры и исторического наследия не стоит беспокоиться – речь не идет о сносе старинных построек.
«Конечно, речь может идти только о бережном восстановлении, реставрации и так далее (особенно, если это памятники [архитектуры]).
Но когда мы говорим про вопросы приспособления памятников, очевидно, что в них могут жить люди. Это может быть жилье, офисы или небольшие гостиницы.
И это будет хорошо, потому что у памятников или у исторической застройки будут появляться хозяева», – говорит Кудрявцев.
Подытоживая вышесказанное, стоит отметить, что высотное строительство активно развивается в мегаполисах, но это не означает ухудшения уровня комфорта для жителей. В том же Нью-Йорке высотный Манхеттен граничит с малоэтажным Бруклином.
И люди могут выбрать, где им больше нравится жить и работать – в энергетически заряженном центре с бешеным ритмом или почти что за городом в спокойной обстановке, подчеркивает партнер Архитектурного бюро Syntaxis, архитектор и урбанист Александр Стариков.
«На мой взгляд, например, на территории Новой Москвы можно сделать акцент на разновысотную застройку – таунхаусы высотой 2-3 этажа, среднеэтажная застройка на 5-9 этажей и точечные доминанты не выше 17 этажей.
В старой Москве не трогать исторический центр, но развивать деловые кварталы и промышленные зоны. При грамотном распределении функций между жилой, коммерческой и социальной [сферами] проблем для жителей не возникнет.
Высотный девелопмент – это вполне предсказуемый и логически объяснимый вектор развития строительного рынка.
Работая в таком формате, необходимо соблюдать баланс и гармонично распределять высотные объемы, принимая во внимание плотность того или иного района.
Кроме того, важно создавать и развивать инфраструктуру, модернизировать и усиливать возможности работы общественного транспорта. Впрочем, сейчас это и так поэтапно происходит в Москве», – считает Стариков.
Эксперт отмечает, что подобный опыт не замыкается внутри МКАД, а регионы также постепенно начинают ориентироваться на высотный девелопмент, увеличивая спрос на данный продукт, но не такими темпами и объемами.
«Однако там все еще много площадок, где можно возводить здания в пределах 12 этажей. Немаловажный аспект – финансовая модель. Конечно, построить на одном участке пятиэтажный объект или двадцатиэтажный – совершенно разная маржа.
Но тут как раз в игру и вступает законодательный регулятор, ограничивающий подобные проекты.
И все же, в перспективе ближайших 50 лет мы все равно придем к общему увеличению высотной застройки, что можно назвать закономерным процессом в рамках современного характера урбанизации», – подытожил архитектор.
Какой будет архитектура через 50 лет: 6 самых актуальных трендов
Поэтому, делает вывод Борисов, через полвека здания будут напоминать конструктор «Лего» — их можно будет собирать, разбирать, заново складывать в другие формы. Дома будут модифицироваться, видоизменяться, свободно менять свою функцию.
Похожее предположение высказывает архитектор, директор архитектурной школы «МАРШ» Никита Токарев. По его мнению, сборка зданий будет осуществляться из деталей, изготовленных на производстве.
Сейчас так строятся только панельные дома. «Технологии позволят высылать компьютерную модель на завод и по ней, минуя промежуточные стадии, изготавливать детали здания.
В результате стройка будет чисто и очень быстро», — прогнозирует Токарев.
Визуализация и дематериализация
Одной из важных тенденций в архитектуре 2060-х годов архитектор, критик и главный редактор журнала «Проект Россия» Алексей Муратов считает дематериализацию или, как он ее еще называет, эфемеризацию. Технологии позволят делать стены и перекрытия все тоньше, поэтому архитектура будет легкой и эфемерной, казаться хрупкой.
А по мнению Борисова, через 50 лет наверняка появятся технологии, которые позволят сделать фасад здания меняющимся: хочешь — «включил» окно, хочешь — каменную кладку. «Вспомните, как в вашем смартфоне выглядит блокнот: он имитирует разлинованный листочек. И я не исключаю, что архитектура пойдет по пути визуализации реального мира», — напоминает он.
Кстати, уже создано стекло с переменной прозрачностью: оно может пропускать свет, а может имитировать глухую стену. Поэтому предпосылки к визуализации архитектуры имеются.
Оптимизация и гибридизация
Как предполагают эксперты, в целом архитектура через полвека будет меньше внимания уделять внешней форме, «картинке», но станет «умнее» в техническом и эстетическом смысле.
За ближайшие 50 лет человечество должно прийти к максимальной степени оптимизации городского, рабочего, досугового и личного пространства человека, считает глава британского архитектурного бюро Dyer Елизавета Лучицкая.
По словам эксперта, уже сейчас с развитием глобальной сети и мобильных технологий постепенно спадает рост необходимости концентрации всех человеческих и производственных ресурсов в одной локации. Все большая доля людей имеет возможность работать удаленно, не тратя время на перемещение, что, в свою очередь, сказывается на повышении эффективности трудовой деятельности.
«Например, экономия времени на отсутствии длительных передвижений до места работы позволяет человеку уделять больше времени семье и отдыху, что положительно влияет на психо-эмоциональное состояние и тем самым повышает работоспособность», — отмечает Лучицкая.
Поэтому еще одной ведущей тенденцией в архитектуре 2060-х годов станет оптимизация пространства и гибридизация.
Постепенно будут исчезать промышленные и коммунальные зоны. Городская промышленность станет компактнее, экологичнее и более растворенной в городском пространстве, в том числе за счет развития 3D-принтинга, в свою очередь, добавляет генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
В итоге большинство пространств станет многофункциональными, и произойдет дальнейшее расширение форматов рабочих мест. Фактически рабочими местами будут и объекты транспорта и рекреационные, общественные пространства и жилые дома.
Более того, уверена Лучицкая, развитие архитектуры и городского пространства будет подчинено не наличию тех или иных ресурсов, а ориентировано на поиск наиболее комфортных мест расселения, совмещающих в себе рабочее, досуговое и рекреационное пространство.
Супертехнологичные дома
Кардинальные изменения коснутся и самого основного — нашего жилья, считают эксперты. Через 50 лет, как думает Токарев, существующая уже сегодня в развитых странах устойчивая тенденция к увеличению площади жилья в расчете на одного человека, приведет к тому, что наши дома будут больше и просторнее.
В связи с прогнозируемой «гибридизацией» и стремлением к оптимизации пространства необходимым атрибутом комфортного жилья станет индивидуальное рабочее место с эффективным подключением к телекоммуникационным системам. По тем же причинам жилое пространство будущего будет иметь ярко выраженную рекреационную и спортивную зоны, добавляет Лучицкая.
При этом из домов, как предполагает Токарев, вероятно, исчезнут кухни. «Приготовление пищи перейдет в общественную сферу в связи с возрастанием количество людей-одиночек», — считает он.
Кардинальными будут изменения технологичного оснащения наших домов, не сомневаются архитекторы. Во-первых, из-за потребности в экономии ресурсов, наши дома будут напичканы всевозможными системами и станут по-настоящему «умными», считает Токарев. Они сами смогут настраивать себя в зависимости от погоды, времени суток и прочих внешних факторов.
А Финогенов даже допускает, что дома из потребителей энергоресурсов превратятся в поставщиков. Например, в несколько раз может вырасти эффективность потребления воды за счет оборотного цикла.
Правда, видимо, не питая иллюзий насчет улучшения экологической ситуации, эксперт также говорит о том, что наши дома будут играть роль защитного фильтра от вредных воздействий окружающей среды.
Они будут оснащены фильтрами для воздуха, воды и, возможно, даже системами поддержания необходимого баланса атмосферного давления.
Но главное, все элементы в доме начнут действовать иначе и гораздо быстрее, утверждает Борисов. «Как будут функционировать двери, окна, мультимедия, инженерные системы, сейчас невозможно даже представить», — подчеркивает архитектор.
Одновременно, полагают урбанисты и архитекторы, в будущем люди станут легче относиться к своему жилью и через 50 лет предпочтут аренду собственности. «Оборачиваемость» жилья принципиально усилится, и у людей появится возможность быстрой смены дома, исходя из изменений обстоятельств жизни, настаивает Финогенов.
А вот частные дома станут роскошью, которую смогут позволить себе лишь немногие, уверены эксперты. «Земля — невосполнимый ресурс, поэтому иметь собственный дом станет привилегией богатых людей», — считает Борисов.
Интегрированный транспорт
Что касается злободневного транспортного вопроса, то тут эксперты предрекают опережающее развитие общественных видов транспорта.
Финогенов, например, надеется, что коренным образом изменить транспортную систему помогут принципиально новые системы общественного транспорта, например, PRT (Personal Rapid Transit) и другие вариации струнного транспорта.
Не исключают эксперты и появления абсолютно новых способов передвижения. При этом, как считает Лучицкая, повышение эффективности и комфорта общественного транспорта приведет к снижению использования индивидуального, что положительно скажется на транспортной ситуации.
Развивая эту тему, Токарев указывает, что из-за «ухода» машин общественный транспорт станет быстрее, а его сеть станет плотнее. Кроме того, эксперты делают ставку через 50 лет на транспорт «город-пригород», легкое метро, скоростной трамвай и формы полуобщественного транспорта, к примеру, аренду машин.
В целом, общественный транспорт станет более интегрированным, убежден Борисов. «Не выходя на улицу, за 24 часа мы сможем попадать на другой конец света. Мир станет меньше и проще с точки зрения достижимости. Для людей, которые будут жить через 50 лет, такой транспорт будет настолько же обыденным явлением, как для нынешней молодежи — интернет», — комментирует архитектор.
Однако так полюбившиеся многим по фантастическим фильмам летающие машинки навряд ли станут реальностью через 50 лет. Собеседники РИА Новости отказываются уверовать в активное использование воздушного пространства. «Наверняка мы будем ездить на электромобилях, но на тех же 4 колесах и по таким же дорогам», — развенчивает последние надежды Борисов.
Архитектурный след
Наряду с прогнозами и предположениями об архитектуре 2060-х годов эксперты попытались ответить на вопрос, какое место в будущем останется для нашей, современной архитектуры?
В последнее время наше архитектурное «наследие» стремительно «молодеет». Сейчас, например, минимальный возраст зданий, претендующих на статус памятника архитектуры, составляет всего 40 лет, то есть в категорию охраняемых объектов могут быть включены постройки 70-х годов. «Так что у наших современников есть возможность стать памятниками менее чем через 50 лет», — делает вывод Токарев.
Правда, что следующее поколение сочтет ценным, эксперт затрудняется ответить — слишком быстро меняются критерии ценности.
По мнению Лучицкой, претендовать на статус объектов культурного наследия через полвека сможет лишь небольшая часть современной архитектуры.
Дело в том, что сегодня многие крупнейшие виды общественных зданий имеют торговое и офисное функциональное назначение, а в будущем, с его стремлением к оптимизации и эффективности использования времени, неизбежно придется снижать площади подобных элементов архитектуры, объясняет эксперт.
Значительно повлияет на этот процесс рационализация использования пространства: она заставит сохранять только самые выдающиеся объекты культурного наследия, в то время как менее выдающиеся и не характерные для нашего времени здания будут заменены на более эффективные.
Но все, что уже сегодня признано выдающейся архитектурой, безусловно, станет наследием наших потомков, считает Лучицкая.
«Например, бизнес-школа Сколково, небоскреб Сергея Скуратова на Мосфильмовской улице, многие дома с Остоженки, «Римский дом» Михаила Филиппова, — все они наверняка будут признаны памятниками архитектуры.
Их будут поддерживать, реставрировать», — развивает ее мысль доцент Московского архитектурного института, генеральный секретарь Do.Co.Mo.Mo. Анна Броновицкая.
Она вообще оставляет архитектуре начала XXI века больше шансов на сохранение. Многие здания, которые выстоят в следующие 50 лет, по мнению эксперта, тоже наверняка станут памятниками архитектуры. Причем даже такие «смешные», как дом «Патриарх» или торговый центр «Наутилус», добавляет эксперт.
«Устройство человеческой психики таково, что культурным наследием может быть признано даже то, что в свое время вызывало отторжение. Ведь в число памятников культурного наследия входят не только шедевры архитектуры, но и те объекты, в которых запечатлена история», — заявляет Броновицкая.
Муратов, в свою очередь, предполагает, через 50 лет статус «наследие» в принципе может исчезнуть, так как будущее поколение будет меньше сносить и больше реконструировать.
«Снос существующих зданий будет минимизирован, так как люди станут более активно и максимально эффективно использовать уже имеющиеся сооружения, и обживать совершенно разные пространства, как сейчас люди обживают бывшие промзоны», — считает он. Строить новые здания будет все сложнее, объяснил свою точку зрения Муратов. А всему виной станет рост стоимости рабочей силы, энергии и ресурсов.
Большинство экспертов, с которыми беседовало РИА Новости, в подкрепление своих футуристических предположений приводили в пример уже существующие тенденции и явления в архитектуре.
Поэтому, если мы не свернем с выбранного пути, возможно прогноз и сбудется, и нам представиться возможность жить в «умных» домах, видоизменяющихся и легко перестраиваемых, перемещаться по воздуху благодаря струнному транспорту и работать прямо дома, общаясь с коллегами через сеть интернет.
Впрочем, не исключено, что стремительное развитие технологий заведет нас еще дальше и привнесет изменения, которые мы сегодня не можем себе даже вообразить.