Сдаю жилье в москве, сам гражданин беларуси. где платить налог?

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход. Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес. В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.

Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи, но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 5

Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры

Статья рассказывает, куда жаловаться о незаконной сдаче жилья в аренду, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Граждане должны платить налоги с полученных ими доходов. Хозяин квартиры обязан уплачивать 13% от сдачи в наем своей жилплощади. Но делиться частью прибыли гражданам невыгодно, потому они скрывают свой доход.

Важно! По правилам, установленным ст. 30 НК РФ, хозяин квартиры обязан отчитаться о своих доходах и подать декларацию до 30 апреля текущего года. В декларации указывается, какая прибыль получена за год от аренды жилья.

Мало кто из собственников квартир сдает декларацию в налоговую инспекцию, предпочитая скрывать свой доход.

Проблемы возникнут, если съемные жильцы шумно себя ведут, нарушают правила поведения в многоквартирном доме. Когда соседи незаконно сдают квартиру, у других граждан возникает вопрос, куда обращаться.

Для начала жалобу можно отправить участковому. Он обязан проверить, проживают ли квартиранты на законных основаниях.

За нарушение закона хозяева жилья будут наказаны.

Когда жилье занимают иностранцы, заявление имеет смысл направить сотрудникам ГУВД МВД (ранее – УФМС).

Иностранцам «светит» выдворение за нарушение миграционного законодательства. Если соседи сдают квартиру незаконно, то рассказать об этом нужно налоговым инспекторам. Если факт незаконной предпринимательской деятельности подтвердится, собственнику выпишут штрафы.

Как доказать вину

Сложно доказать, что соседи сдают квартиру без договора. В ответ на претензии государственных органов хозяева жилплощади могут сказать, что к ним приехали погостить родственники или знакомые.

Устанавливать факт незаконного проживания должен участковый, поэтому сначала нужно прийти к нему. Если факт нарушений будет доказан, то можно писать жалобу в ИФНС.

Нервы помотать собственнику жилья можно, но вряд ли получится доказать факт нарушений.

Для сотрудников фискального ведомства имеет значение сокрытие налогов, а не сам факт «серой» аренды. Оплату подтверждают расписки и выписка с банковской карточки о проведении оплаты хозяину жилья.

С доказыванием есть проблемы, поскольку финансовые документы редко сохраняются.

Какие последствия имеет незаконная аренда для собственника

Решить пожаловаться могут не только соседи, но и сами квартиросъемщики. Хозяева квартир не всегда по-доброму расстаются с временными жильцами. Часто отношения заканчиваются тем, что хозяин вынуждает жильцов съезжать ранее положенного срока и не возвращает залог.

В этом случае жильцы могут отомстить собственнику, если «настучат» на него в налоговую инспекцию.

2 доказательства незаконной сдачи жилья в аренду:

договор найма;
расписки о получении хозяином квартиры денежных средств.

Если доказана незаконная сдача квартиры в аренду, собственника жилплощади ожидают негативные последствия.

Штрафы. Налоговая инспекция обяжет собственника заплатить налог за все время сдачи жилья в наем, начислит пени, выпишет штраф. Его размер составляет 20% от невыплаченной суммы.
Повышенные штрафы за повторные нарушения. Если обнаружены повторные нарушения, сумма взыскания увеличивается. Правило установлено ст. 122 НК РФ. Оштрафуют дополнительно за непредставление налоговой декларации в положенный срок. Взыскание составит от 5 до 30% суммы скрытого налога.
Уголовная ответственность. Большая прибыль, полученная нелегально, означает крупные штрафы для нарушителя. Ответственность установлена ст. 198 Уголовного кодекса. Оштрафуют нарушителя на сумму от 100 до 300 тыс. рублей. Вместо этого гражданин, сдавший жилье, может быть арестован на 6 месяцев или отправлен на исправительные работы на срок до одного года.

Доход от сдачи в аренду дорогой недвижимости может превысить 1,5 млн рублей. За такие действия светит лишение свободы сроком до 3-х лет.

Сдают квадратные метры не только собственники, но квартиросъемщики муниципального жилья. В этом случае последствия более серьезные. Жилищные организации могут выселить нарушителей на улицу. Взамен они не обязаны предоставлять жилье.

Систематическая сдача жилья расценивается как незаконное занятие предпринимательством. Ответственность за такой бизнес предусматривается ст. 171 УК РФ.

Кому жаловаться

Есть несколько вариантов, кому можно сообщить, что соседи нарушают закон.

Управляющая компания. Ее задачей является контроль над соблюдением порядка в доме. В идеале директор УК должен сообщить о «серой» аренде в фискальное ведомство и известить миграционную службу о жильцах, проживающих без прописки. Если результата не последовало, нужно жаловаться дальше.
Участковый.

Написать заявление можно в полицейский участок. Задача полиции – отреагировать на сообщения жильцов и призвать к порядку нарушителей. За нарушения участковый может выписать штраф. Сумма взыскания составляет от 1500 до 2500 руб. Взыскание установлено ч.1 с. 19.15 КоАП.

Если обнаружится, что у временных жильцов регистрации нет или личные документы не в порядке, то будет дан сигнал налоговикам и ГУВМ МВД (ранее – ФМС).
ГУВМ МВД. Приезжие из других государств не могут проживать в РФ без регистрации. Если они нарушили законодательство, государственные органы могут штрафовать нарушителей и выдворить за пределы страны.

Обратиться можно на горячую линию налоговой инспекции, если соседями нарушается закон. Принимаются сигналы от граждан в борьбе с незаконной арендой.

[2]

Как государство борется с серой арендой

Сейчас хозяева сдаваемых квартир имеют два варианта:

платить налог с полученной прибыли по ставке 13%;
купить патент.

Когда сдаются дорогие апартаменты, покупка патента выгодна. Стоимость официального разрешения составляет 60 тыс. рублей. Но покупка патента имеет и свои плюсы. Предпринимателя освободят от уплаты налога на имущество. Если нет возможности оплатить патент сразу, дадут рассрочку.

Постепенно появляются граждане, которые решают легально сдавать жилплощадь. Но так поступают не все – есть и «промежуточный вариант». Стоимость арендной платы занижается в договоре, уменьшается и налог. Инспекторы могут рассчитать рыночную цену квартиры, но на практике они этим правом пользуются редко.

Сегодня на рассмотрении налоговиков находится более 7 тыс. дел о серой аренде в Москве. Если граждане так и не согласятся заплатить налоги, сотрудники фискального ведомства могут обратиться в суд.

Сигналы, которые поступают от граждан, проверяются государственными структурами. В столице проверили более 17 тыс. заявлений, а 7 тыс. дел еще остаются на рассмотрении.

Налоговики проводят разъяснительную работу с гражданами, которая особенно заметна в столице. На подъездах расклеиваются объявления о том, как нужно оформлять арендные отношения.

Как написать жалобу, что соседи сдают жилье

Строгой формы документа не существует, но есть несколько необходимых реквизитов:

ФИО самого заявителя, адрес проживания;
точный адрес объекта, который сдается;
суть вопроса;
доказательства незаконного проживания;
просьба о применении мер воздействия по отношению к нарушителям.

Доказательством, что комнату снимают, может служить шумное поведение жильцов, нарушение порядка в доме. Более веским аргументом служит договор найма и подтверждение перечисления денежных средств. Но такие документы остаются только у временных жильцов.

Что могут сделать налоговики, если нет доказательств нарушения? Они рассмотрят жалобу и вызовут хозяина недвижимости для приватной беседы. Сотрудники фискального ведомства имеют право вызывать к себе недобросовестных налогоплательщиков. Такую возможность предоставляет подп. 4 п. 1 ст. 31 Налогового кодекса.

Обратиться в суд без доказательств инспекторы не смогут. Голословные утверждения и доносы судом не принимаются. Нет документов о доходе – значит, он отсутствует.

Соглашение найма не является доказательством, что собственник жилья действительно получил прибыль. Если вы напишете о сдаче квартиры, то сможете потрепать соседям нервы.

Инспекторы будут просто угрожать походом в суд и уговаривать отчитаться о доходе. Реальных мер принуждения без доказательств у них нет.

Если происходит незаконная сдача жилья в аренду, гражданам нужно решить, куда жаловаться. Можно известить участкового, налоговую инспекцию, миграционную службу. Доказать факт нарушений сложнее, если квартиранты ведут себя тихо и не нарушают общественный порядок.

Нужно пожаловаться в налоговую на арендодателя? Разбираемся что делать, если квартира сдается без уплаты налогов

Аренда жилья – популярный вид правоотношений, выгодный всем участникам сделки. Собственник получает доход от недвижимости, а наниматель пользуется помещением.

После заключения договора аренды или найма квартиры, между сторонами могут возникнуть спорные вопросы. Иногда ситуация заканчивается неправомерным выселением из квартиры.

Знания, как пожаловаться на арендодателя и куда обращаться, помогут нанимателю жилья защитить свои интересы.

Что грозит владельцу?

В качестве наказания за укрывание прибыли предусмотрено:

Административная ответственность. Собственник обязан выплатить налог за весь доказанный срок незаконной аренды, а также пени (ст. 75 НК РФ) и штраф в размере от 20 до 40% от общей суммы дохода.
Уголовная ответственность. Если деяние совершенно в крупном или особо крупном размере, собственнику грозят:

принудительные работы;
лишение свободы.

Про налоги и штрафы подробнее читайте тут, а про ответственность владельца здесь.

Как сообщить о незаконной сдаче в ФНС?

Жалоба направляется в ФНС в том регионе, где зарегистрирован заявитель или где обнаружено нарушение.

Официальный сайт

Направить жалобу может каждый гражданин. Для этого на nalog.ru нужно выбрать «Обратная связь/помощь» — «Обратиться в ФНС России». Алгоритм действий:

Выбрать «Иные обращения».
Указать, кто составляет документ, физическое или юридическое лицо.
Заполнить форму. В ней ввести название ведомства, куда отправится электронная жалоба, личные данные заявителя.
Составить претензию подробно, но лаконично.
Прикрепить подтверждающие заявление документы (если есть в наличии).
Указать адрес своей электронной почты. Когда претензия будет принята в обработку, заявителю придет сообщение с номером и датой регистрации для отслеживания состояния рассмотрения жалобы.
Выбрать, каким способом удобно получить ответ: в электронном виде или почтовым оформлением.
Вести проверочный код и отправить заявление.

Для справки: Зарегистрированные на сайте ФНС граждане могут воспользоваться услугами личного кабинета.

По телефону

На сайте налоговой службы указан единый номер телефона по которому принимаются обращения граждан. Кроме того, заявитель может воспользоваться номером конкретного ФНС в своем регионе.

Чтобы принять жалобу, оператор контактного центра попросит указать личные данные звонящего. Претензия должна быть краткой, четкой и подкреплена подтверждающими фактами.

Заявление принимается в письменной форме по факсу или почтовым отправлением по адресу, указанному на сайте регионального отделения.
В жалобе (по образцу) заполняются все поля.
К документу прилагаются подтверждающие бумаги (договор аренды, оплаченные квитанции и прочее).

Внимание! Обращение лучше направлять заказным письмом с описью содержимого и с точным указанием обратного адреса и индекса.

Личный визит

Чтобы подать заявление лично, гражданин должен записаться на прием в режиме онлайн на сайте ФНС или взять талон электронной очереди в самом учреждении.

Обращение следует заполнить по образцу и приложить документы, подтверждающие факт аренды или найма квартиры. Инспектор принимает жалобу и выдает справку о регистрации заявления с указанием номера для отслеживания обработки запроса.

Справка: Независимо от выбранного способа обращения в службу, сотрудники ФНС обязаны рассмотреть жалобу в течение 30 дней и известить заявителя о проведенной работе в письменном виде.

Как оформить?

На сайте налоговой инспекции или в самом учреждении представлен образец заполнения жалобы.

В шапке заявления указывают:

наименование органа, куда направляется сообщение;
ФИО обращающегося гражданина, его ИНН и паспортные данные, адрес места жительства, номер телефона.

По центру листа А4 пишется слово «заявление». Далее излагается суть сообщения:

кем является заявитель;
обстоятельства нарушения (не забыть указать, что собственник жилья уклоняется от уплаты налогов);
личные данные наймодателя или арендатора.

Следующая часть обращения содержит просьбу провести проверку собственника помещения. Рекомендуется указывать какие конкретно правовые нормы нарушены владельцем (номера законов, статей в НК РФ).

В завершении документа поставить дату составления и подпись заявителя (-ей).

Как доказать факт нелегальной аренды без договора?

Квартиросъемщик может подтвердить факт аренды договором о проживании, оплаченными квитанциями за коммунальные услуги или предоставить сведения о передаче денежных средств за жилье.
Соседи подкрепляют свою жалобу фото- и видеозаписями.
Свидетельства очевидцев также могут быть рассмотрены в качестве доказательств.

Куда можно ещё доложить?

О недобросовестных арендодателях можно сообщить в следующие органы:

жилищную компанию;
участковому инспектору;
прокуратуру;
Роспотребнадзор;
миграционный отдел МВД;
Санэпидемстанция.

Могут ли за поданную жалобу привлечь к ответственности?

Если по факту проверки собственника жилья не было обнаружено нарушений, то арендодатель может направить жалобу в суд на клевету квартиросъемщика (ст. 128.1 УК РФ).

В других ситуациях обращение рассматривается как заявление и наказанием не грозит.

Если пожаловаться анонимно?

Всегда требуется сообщать личные данные (ФИО, ИНН, номер телефона).

Читайте так же: Плата за возврат заказного письма

Важно! Налоговая служба не рассматривает анонимные обращения.

Квартиросъемщик имеет право пожаловаться в налоговую службу на недобросовестного наймодателя, укрывающего доход от аренды жилья. Правильно составленное заявление подается в ФНС с помощью сайта службы, телефонного звонка, почтового отправление или личной явкой. Результат по факту проведенной проверки сотрудники инспекции должны сообщить ходатаю в письменном виде.

Как правильно сдавать жилье мигрантам: советы арендодателям

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания.

По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Получается, что от наймодателя требуется только согласие в виде заявления, где он указывает, что не возражает о регистрации гражданина по месту пребывания, поясняет Бородкин.

Затем собственнику достаточно просто проверить регистрацию у нанимателя. Подлинность регистрации по месту пребывания гражданина РФ подтверждает наличие двух печатей, объясняет руководитель отдела аренды АН «Азбука Жилья-Беляево» Анастасия Сергиенко.

По ее словам, одна из них должна представлять собой красную круглую гербовую печать, на которой должно быть написано большими буквами по кругу «Федеральная миграционная служба» (большими буквами), а маленькими буквами – «Печать основного документа, удостоверяющая личность гражданина Российской Федерации» и номер службы. Вторая печать должна быть черно-белой прямоугольной печатью районного паспортного стола с подписью начальника паспортного стола или его заместителя.

Если арендатор иностранец

Если же вы решили сдавать жилье иностранцу, то, по словам Бородкина, стоит иметь в виду, что правовое положение иностранных граждан на территории РФ регулируется нормами федерального закона № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Этот закон различает временно прибывших граждан, временно проживающих граждан и постоянно проживающих иностранных граждан, объясняет юрист.

С постоянно проживающими иностранцами, по его словам, как и с приезжими из российских регионов, трудностей возникнуть не должно, так как они получают вид на жительство, то есть легализуются на территории РФ.

Как правило, не случается проблем и с временно проживающими иностранцами, поскольку основанием для их пребывания в РФ является разрешение на временное проживание – именно эту бумагу и нужно проверить собственнику.

А вот временно пребывающие иностранные граждане, то есть те, кто в основном находится или должен находиться на территории РФ на основании визы или миграционной карты, входят в особую «группу риска»: именно к этой категории иностранцев относится большинство трудовых мигрантов. С ними в плане проверки документов юристы советуют быть особенно внимательными.

Власти РФ могут ограничить иностранцам возможность покупки или аренды жилья >>>
Проверка с пристрастием
По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.
«Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения», — рассуждает он.
В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.

Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика – иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из «Азбуки Жилья».
Четыре правила, которые должен знать собственник, сдающий жилье в аренду >>>
«В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны», — завершает перечень документов для проверки Щеглов.
Без договора никак

Собеседники «РИА Недвижимость» единодушно утверждают: заключать договор аренды жилья с нанимателями-мигрантами крайне важно. Например, объясняют они, это «спасет» собственника от непрошенных постояльцев из числа земляков арендатора. «В договоре найма есть специальное поле, в котором указываются все лица (с паспортными данными), которые будут проживать в квартире.

Фиксируются и санкции, которые наступают при несоблюдении этого пункта. Например, повышение стоимости арендной ставки на определенную сумму», — напоминает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

В свою очередь руководитель департамента аренды корпорации «Адвекс.

Недвижимость» Марина Филиппова советует собственникам жилья, которые хотели бы включить «режим особого контроля» за своими квартиросъемщиками, указать в договоре найма в графе разрешенного количества посещений квартиры владельцем большее число визитов, чем стандартный один раз в месяц в день оплаты. Более того, отмечает эксперт, если вы не хотите, чтобы постояльцы «расслабились», этому пункту нужно строго следовать.

Кроме того, в договоре следует четко оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, добавляет Сергиенко. «Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию – арендатор, так как сумма зависит от его нужд», — говорит собеседница агентства.

Кроме того, по ее словам, в договоре можно описать и условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Кстати, что касается формы договора, то в случае, если арендодатель и арендатор являются физическими лицами и хотят оформить долгосрочные отношения (более чем на один год), то заключаемый договор следует назвать «договор коммерческого найма жилого помещения», указывает Щеглов. Такой договор, в отличие от договора аренды, не подлежит государственной регистрации, указывает юрист.

Как заплатить налог за сдачу квартиры >>>

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам, то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Однако эксперты все-таки рекомендуют по-дружески предупредить соседей о постояльцах, а по возможности – договориться с ними, чтобы они «приглядывали» за нанимателями и могли сообщить собственнику об их подозрительных действиях.
Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>
Зона риска
Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.
Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность. В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта.

А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

«Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями – все это возлагается на плечи наймодателя», — подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Налог на аренду квартиры

Агентство недвижимости
Сдать квартиру
Налог за сдачу квартиры

Собственников жилья, сдающих свободную квартиру в аренду, всегда интересовал налог на сдачу квартиры в аренду.

Налог можно платить разными способами — как физическое лицо (13%), индивидуальный предприниматель (ИП-6%), как самозанятый ( 4%).

Как платить налог за сдачу квартиры? Все зависит от выбора налогообложения. Например, самозанятые могут платить налог на аренду через официальное приложение в телефоне.

С точки зрения закона сдача жилья в аренду без уплаты налога невозможна. Любой доход налогооблагаем.

Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов составляет 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от указанной суммы и менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ);
Второй штраф составит 20% от неуплаченной суммы или 40%, если будет доказано, что налог не платился умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ).

Обращается в нашу компанию ЕЖЕНЕДЕЛЬНО по разным вопросам.

15%

в 15% случаев вопрос решается по телефону (бесплатная консультация, примерная цена)

50%

в 50% случаев вопрос решается в течении 3-7-10 дней (сдать квартиру, составить-проверить договор)

35%

в 35% случаев вопрос активно решается (продать квартиру, сопровождение сделки, сдается элитная недвижимость)

Вопрос по налогам — 11 месяцев

Согласно закону (налоговому кодексу) любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.

Огромным заблуждением является мнение, что если договор найма заключен на срок менее года (например, договор на 11 месяцев), ничего платить не надо. Доход получен – заплати государству. При этом неважно, сколько сдавалась недвижимость – год или одни сутки.

Сумма налога на сдачу

Как рассчитать сумму налога на аренду? На сегодняшний день существует несколько способов:

Собственник выступает как физическое лицо — 13% от полученного дохода. Декларацию подавать в ФНС по месту нахождения один раз в год в период с 1 января до 30 апреля;
Собственник жилья регистрирует ИП – 6%. Сумма меньше, но больше хлопот. Регистрируется индивидуальное предприятие, оплата происходит поквартально, т.е. 4 раза в год. Также придется отчислять деньги в пенсионный фонд;
Приобретение патента на сдачу квартиры — выгоден тогда, когда официально сдается 3 и более квартиры. Сумма патента в 2014 году составляла 60000 рублей. В 2018-2019 году правила немного изменились — теперь стоимость будет зависеть от площади квартиры, а также местонахождения (в центре Москвы, как всегда, патент будет стоить дороже всего). Просто так его купить нельзя, все равно надо регистрировать ИП;
Налог на самозанятых. Сейчас это 4%. Ставка не будет меняться 10 лет.

Платить или не платить налоги

Платить или не платить налоги со сдачи квартиры — решать, конечно же, владельцу жилья. У контролирующих органов нет единой схемы, как заставить наймодателя добросовестно платить.

Все, собственно, упирается в доказательную базу. На сегодняшний день очень сложно доказать размер дохода со сдачи в наём. Каких либо других инструментов у налоговой службы пока нет.

Возможно, они появятся в ближайшее время. Поживем – увидим.

P.S. Агентство недвижимости никогда не сообщает налоговым органам о факте сдачи квартиры внаем. Решение о том, платить или нет, собственник жилья принимает лично.

Если вам нужно сдать недвижимость и не знаете, как поступить или необходима полная консультация по аренде — звоните на горячую линию. Консультации бесплатные

Возьмите нашу СМС визитку!Мы пришлём Вам СМС с контактами.

* Заявка — Риэлтор приедет на любую станцию метро и МЦК.

Сдача и съём жилья

Основные сведения о сдаче и съёме жилья

Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания.[∗] пункты 1 и 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия.

[∗] пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех.

[∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно.[∗] пункт 4 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания.[∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: [∗] – пункт 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»

построенные, реконструированные или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита (однако в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) сдать такое жилье в наем можно с разрешения исполкома);
расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой;
расположенные подвале или полуподвале.

Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания.[∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413

Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Заключение договора найма

Жилье сдается и снимается внаем по договору найма, который представляет собой соглашение, где одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.[∗] пункт 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Договор найма должен быть зарегистрирован в исполкоме и считается заключенным именно после такой регистрации.[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Существенными условиями договора найма являются:[∗] статья 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

предмет договора найма (то есть указание на конкретный жилой дом, квартиру или жилую комнату);
срок действия договора найма (не относится к договорам найма, заключаемым на неопределенный срок);
размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если по договору найма обязанность по оплате услуг ЖКХ возложена на нанимателя.

В договоре найма также указываются члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать совместно с ним в съёмном жилом помещении.

Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в исполкоме, зарегистрировавшем этот договор.[∗] пункт 3 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Регистрация договора найма

До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован.[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь