Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.

В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.

Цели программы

К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.

Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.

Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.

«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.

Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.

«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.

Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

Плюсы и минусы 

Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.

«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.

Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.

«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.

Последствия кредитов

Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.

Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.

По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.

Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.

«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.

На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.

«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.

Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.

метров», — заявил Марат Хуснуллин.

Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.

Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

Почему цены поднялись на самом деле

Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.

«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.

К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.

«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.

Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.

«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.

С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.

Что сейчас на рынке недвижимости

С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.

«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.

Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

Прогнозы 

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.

«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.

Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.

Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.

Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.

«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.

Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.

«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.

Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».

Качество жилья

В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.

Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.

Рынок после рывка. Как изменятся цены на жилье в Петербурге?

Виктор Юшковский

По ценам на жилье Петербургу еще далеко до крупнейших городов мира, зато по скорости роста этих цен наш город уже в лидерах. Так, в рейтинге консалтиноговой компании Knight Frank Северная столица заняла шестое место в мире по темпам роста на элитную недвижимость, опередив ставшую восьмой Москву. Правда, ситуация стала меняться, отмечает гендиректор петербургского подразделения Knight Frank Николай ПАШКОВ. Остановятся ли цены после этого бешеного рывка или продолжат расти? Мнение эксперта выяснял корреспондент «СПб ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ.

Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

ФОТО pixabay

– Николай Павлович, для вас такой ценовой взлет стал неожиданным?

– Хочу заметить, что речь идет не о дороговизне элитной недвижимости: есть города, и немало, где она стоит гораздо выше, чем в Петербурге. Мы говорим о темпах роста ценовых показателей.

Аналитики нашей компании рассмотрели положение дел в 46 городах мира, где стоимость жилья премиум-класса подскочила за минувший год в среднем на 4,6%. Это рекордный показатель за последние три года. После локдауна многие захотели улучшить свои жилищные условия на фоне переноса сроков реализации крупных проектов и ограниченного объема предложений на рынках.

Конечно, ценовая динамика оказалась везде разной. Скажем, в Лондоне, Берлине и Париже цены, напротив, слегка снизились. Но в целом увеличение спроса на жилье наблюдалось почти повсеместно. Эта ситуация в принципе была предсказуемой.

– Петербург впервые вошел в дорогую десятку?

– На моей памяти да. По крайней мере такое наблюдаешь нечасто. Ценовой скачок 13,4% оказался выше московского (12,4%) и уж подавно больше по сравнению с доковидным периодом.

Читайте также:  Посуточная аренда элитной недвижимости

Да, бывало, что в кризисные времена, когда складывались особые экономические предпосылки, цены на массовое жилье поднимались в Петербурге на 100%, то есть вдвое. Но элитная недвижимость – более консервативный сегмент рынка, движение цен происходит там более плавно.

А если нет, это показатель несоответствия спроса и предложения, разбалансированности ценовой конъюнктуры.

– Что на это повлияло?

– Сказались тревожные настроения, связанные с неустойчивостью рубля и общей экономической ситуацией в стране, а в такие периоды спрос на надежные активы всегда поднимается.

С другой стороны, когда отрасль начала переходить на новую схему финансирования (эскроу-счета), застройщики не очень-то понимали, как она будет работать.

И пока не отладился этот механизм, наметился провал в покупке земельных участков, провисли новые крупные проекты, что привело к сокращению предложения на рынке.

Причем это межвременье длилось не месяцы, а более полутора лет. Новые квартиры покупатели сразу расхватывали, а несбывшиеся ожидания продолжали разогревать рынок. Классика экономики: если спрос превышает предложение, то цены ползут вверх. Или взлетают.

– А льготную ипотеку разве не стоит учитывать?

Рынок новостроек Петербурга может рухнутьПаника на рынке жилья. Петербург пострадал от программы льготной ипотеки

– Для элитного жилья это фактор малосущественный. А вот в масс-маркете дотируемая государством ипотека действительно подтолкнула многих к покупке жилья.

Но дело не только в льготе – удешевление кредитов в целом обеспечило людям более доступные финансовые средства, что тоже повлияло на превышение спроса над предложением.

Лет 15 – 20 назад такого инструмента на рынке практически не было, а сегодня он играет в ценообразовании важную роль.

Зависимость тут очевидная: чем больше людей идут в банк за кредитом, тем больше покупателей выстраиваются в очередь к застройщику. А это стимулирует продавцов к тому, чтобы поднимать цены на готовое жилье или устраивать «аукцион» между желающими купить его на вторичке.

– Но ведь эта мера в пандемию спасла отрасль от краха?

– Не совсем так. Это подстегнуло спрос на некоторых региональных рынках, где он был не очень высокий, а маржинальность у девелоперов оставалась низкой. Но в Петербурге и Москве жилье и без льготной ипотеки продавалось активно. У нас очень большая страна, и подходить с одной меркой к этим мегаполисам и, допустим, к Твери недопустимо. Нужны более тонкие настройки.

Ипотека помогла отрасли пережить трудные времена, несомненно, но… Мы как-то посчитали и удивились. Оказалось, что после введения льготного кредитования уже через полгода ежемесячный ипотечный платеж у покупателя жилья в Петербурге не снизился, а вырос. В силу того, что стоимость недвижимости у нас за год увеличилась в масс-маркете примерно на 30%.

– Мы достигли ценового пика или цены продолжат рост?

– Думаю, достигли. Период высокого спроса на рынке жилья больше трех-четырех кварталов обычно не длится. Что происходило в прошлом году? Петербург в мировом рейтинге элитной жилой недвижимости, по нашим оценкам, перескочил с 43-го места на шестое. А в первом квартале 2021 г. цены на такое жилье в новостройках выросли у нас всего на 0,3%, квартиры же экономкласса подорожали на 6 – 7%.

Тенденция налицо: наступает охлаждение рынка, который приходит в себя, как бегун после изнурительного марафона. Думаю, летом рынок стабилизируется. Тем более что в последнее время заявлено много крупных проектов, прежде всего в сегменте экономкласса. Рост цен явно замедляется.

– А назад они отыграют?

– Это вряд ли. Чтобы такое случилось, должны произойти серьезные экономические потрясения. Заметное падение спроса после обвала рублевых цен, припоминаю, было в результате мирового финансового кризиса 2008 г. Хотя рынок необязательно должен ответить снижением цен: есть и такие действенные маркетинговые инструменты, как скидки, рассрочки выплат и т. д.

К тому же в мегаполисах, которые притягивают жителей других регионов, особая ситуация. А с точки зрения привлекательности наш город обошел Москву: так называемый порог входа (первый взнос на ипотеку, ценовые параметры) сегодня у нас ниже. И многие покупатели, если не большинство, думая о переезде, предпочтение отдают Петербургу, где сложился специфический рынок недвижимости.

– В чем его своеобразие?

– Петербург – второй по масштабам рынок труда в нашей стране и экономический центр. В нашем городе много вузов, где учатся молодые люди из разных уголков России, для которых родители покупают или арендуют жилье. Жилая и коммерческая недвижимость здесь всегда будет востребована.

В то же время у нас большой, по европейским меркам, исторический центр, где девелоперы сталкиваются с ограничениями.

И много новостроек появляется по периметру города, включая территорию на стыке двух регионов, тяготеющую к Петербургу. Свободных, готовых для жилой застройки земельных участков у города мало.

Между тем новые микрорайоны растут как грибы: они появляются на бывших промышленных площадках и землях, переведенных из категории сельхозугодий.

Другое дело, заинтересован ли город в таком наплыве переселенцев? На мой взгляд, у нас нет четко продуманной градостроительной политики, рассчитанной на длительную перспективу.

А это принципиальный вопрос: для чего строить новые жилые комплексы, какова долгосрочная цель? Желает власть сделать город привлекательным для экспатов (мигрантов) или рассчитывает на людей из дальних регионов? Рынок жилья складывается в Петербурге, мне кажется, во многом стихийно, хотя это отдельная тема…

– Строительный блок тоже переживает нелегкие времена…

– Вы имеете в виду удорожание стройматериалов? Это закономерный процесс. Когда цены на жилье идут вверх, свои услуги стараются дороже оценить заводы-поставщики, транспортники и подрядчики. Но отдельно взятая составляющая, скажем, цемент или металл, ключевую роль в общей себестоимости жилья не играет.

А вот когда из-за пандемии на стройках стало меньше трудовых мигрантов, то у девелоперов действительно возникли проблемы. Но, надеюсь, это заставит бизнес исправить ситуацию. «На условиях, которые мы предлагаем, никто больше не хочет работать», – говорят застройщики. Значит, надо менять условия, только и всего.

– А передел этого рынка наблюдается?

– Процесс укрупнения компаний идет много лет, он не носит резкий характер.

В начале нулевых годов мы отмечали такую картину: десяток строительных компаний контролировали в Петербурге около 40% рынка недвижимости. А аналитический обзор, сделанный в 2019 г., показал, что их доля увеличилась до 60%.

Но ведь за это время вырос и сам рынок. Теперь, чтобы выбиться в лидеры, нужно строить сотни тысяч квадратных метров жилья. Конечно, облик рынка меняется, но говорить об усилении монополизма я бы не стал.

Так или иначе, ниши для средних и малых компаний останутся.

#недвижимость #жилье #цены

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 98 (6936) от 02.06.2021 под заголовком «Рынок после рывка».

На рынке жилья Санкт-Петербурга сокращаются спрос и предложение

Рынок новостроек Петербурга может рухнуть

Опыт самоизоляции может поменять запоросы покупателей: нужны будут меньшая плотность застройки, больше безопасности и природное окружение /Евгений Егоров / Ведомости

Ажиотаж на рынке жилья, начавшийся после обвала цен на нефть и курса рубля, не помог застройщикам. В Петербурге в I квартале сделок на 14,7% меньше, чем в последнем квартале 2019-го.

  Тогда, по данным Росреестра, девелоперы заключили 22 407 сделок, за январь ‒ март 2020-го подписали 19 116 договоров. Год к году падение еще заметнее: минус 19%, если считать вместе с апартаментами и машино-местами.

По жилью провал глубже: 14 669 договоров за январь ‒ март 2020-го, минус 30% к I кварталу прошлого года (21 103 сделки). 

Первый квартал года разделит рынок на «до» и «после», послужит для аналитиков точкой отсчета, как в свое время 2008-й.

Конкуренция в регионе нешуточная: петербургских застройщиков, с одной стороны, теснят апарт-отели (примерно 9% рынка), отъедая у классического жилья часть покупателей, с другой – поддавливают областные строители, предлагая более низкие цены.

Спрос на апартаменты тоже просел, но этот сегмент оказался более устойчивым к неблагоприятным новостям: основные покупатели в данном случае – частные инвесторы, для них вложение слабеющих рублей в квадратные метры – родная стихия. Даже с серьезной поправкой на «обнуление» туристического потока.

Туристы и командированные в Петербург так или иначе вернутся, а вот доллар за 60 руб. – вряд ли. Сводные данные по апартаментам аналитики пока не посчитали.  

Область последние годы городу проигрывала. В 2015 г., на пике, доля сделок в областных новостройках доходила до 35% от общего объема продаж в регионе, в 2019-м она снизилась до 24%. Начало этого года не стало исключением: за январь ‒ февраль областные девелоперы подписали 2639 договоров.

Для сравнения: в 2018-м за тот же период ‒ 4873 ДДУ, в 2019-м ‒ 5719. Однако в марте включился неожиданный фактор – кредиты по программе сельской ипотеки от Россельхозбанка под 2,7%. В том числе и на квартиры в строящихся домах.

Часть новостроек Ленобласти, кроме популярных кварталов Кудрино и Мурино, по формальным признакам попала в эту программу, результат ‒ более 2500 заявок за первый месяц. Город Мурино и поселок Бугры разделяет улица (Воронцовский бульвар).

И по одну сторону бульвара квартиру в новостройке можно купить с ежемесячным платежом по ипотеке в 25 000 руб., за такую же, но через дорогу, придется платить по 13 000 руб. в месяц.

Читайте также:  В Челябинской области аферисты предлагают бесплатное жилье

Цены поднимались плавно. Сейчас 1 кв. м в центре Петербурга обойдется покупателю почти в 200 000 руб., в спальных районах ‒ в 122 260 руб. Средняя цена областных новостроек – 85 148 руб. за кв. м.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», отмечает сокращение предложения: «В январе ‒ марте на рынок вышло всего 500 000 кв. м, в два раза меньше, чем в I квартале 2019-го. Это привело к уменьшению предложения на 10–15% до 4 млн кв. м». И это случилось еще до глобальных потрясений. Кризис перепроизводства рынку пока не грозит. 

Закрылись МФЦ и прием в Росреестре, покупатели засели по домам, застройщики перешли на онлайн-продажи, стройплощадки дезинфицируют несколько раз в день. Главное занятие девелоперов – прикидывать, насколько просядут продажи и когда рынок вернется к прежнему уровню, если вообще вернется. Пойдет ли процесс по V-траектории или, может, по W.

Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис групп», отмечает, что карантинные ограничения привели прежде всего к техническим сложностям: девелоперам пришлось налаживать работу из удаленного доступа, объяснять покупателям, почему не получится передать ключи и пр. Но главный фактор – уменьшение доходов населения.

Именно поэтому, по мнению Сорочинского, быстрого выхода после снятия запретов не получится: «Рынок вернется к росту не ранее 2021 г. По оптимистичному прогнозу некоторое оживление спроса возможно уже в конце 2020-го».

Но более вероятной он считает «Найк»-траекторию: резкий спад (до 50% прежних показателей) и плавный, мучительно медленный подъем.

«Если карантинные ограничения снимут в мае, то спрос восстановится лишь в ноябре ‒ декабре. Начиная с апреля мы ждем сокращения объема продаж на 50‒80%, – говорит Максим Жабин, заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» (строит комплекс в Новом Горелове).

– И мы столкнемся с серьезным вызовом: запросы потребителей растут, а доходы падают. Но «суровый эконом» в приграничных районах области сложно продать: покупателям нужны комфорт, приличная отделка, сервисы в шаговой доступности и пр.

То есть задача ставится так: строить ЖК уровня «комфорт» по цене экономкласса». 

Аналитики уже предрекают снижение цен на жилье на 5‒15% к концу года, риелторы не согласны. Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК КВС, считает такие прогнозы надуманными: «Падение стоимости в существующих условиях невозможно. Рентабельность проектов невелика.

Кроме того, в проектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование прописано в кредитном договоре. И в нем заложено не снижение, а постепенное повышение цен вместе с инфляцией и ростом готовности дома». Если цену снижать, банк может повысить ставку. Или даже вовсе остановить финансирование.

Так что более вероятно сокращение предложения.

А вот переформатирование рынка – в более отдаленной перспективе – вполне возможно. Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, уверена, что опыт самоизоляции приведет к изменению покупательских запросов: меньше плотность застройки, больше внимания безопасности и экологичности. Может быть, не после этой пандемии, но после следующей – точно.

У застройщиков, работающих с апартаментами, другие проблемы. Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, отмечает: те, кто строит без кредитов, на собственные средства и деньги дольщиков, сегодня оказались в более выгодном положении.

Закредитованность девелопера не оставляет ему свободы маневра. В качестве первой антикризисной меры – «переориентировать» проекты, предназначенные для краткосрочной аренды, на долгосрочную и с внешнего туризма – на внутренний и даже на трудовую миграцию.

 

Екатерина Лисовская, гендиректор отельного оператора PLG, полагает, что такой трансформации будет недостаточно: придется менять состав сопутствующих сервисов, вести с собственниками трудные переговоры о снижении доходности. Но в целом в этом сегменте настроения более оптимистичные, чем у застройщиков жилья.  

И уж совсем уверенно чувствуют себя те, кто строит и продает дорогое жилье. Хотя процесс тот же: предложение в новостройках верхнего ценового сегмента сокращается (в I квартале в Петербурге одна новинка – клубный дом «Крестовский IV» от группы RBI), спрос растет.

По данным Knight Frank SPb, с января по март петербуржцы купили 144 элитных квартиры ‒ на 39% больше, чем за тот же период прошлого года, и сделки проходили быстрее. Те, кто «сидел в долларах», спешили зафиксировать прибыль, кто держал рубли – ощутил повышенное внимание власти к депозитам. Но в конце марта прекратилась активность и в этом сегменте.

Продавцы и потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

В целом потери девелоперов региона от карантина и кризиса оцениваются в 30‒40 млрд руб. Это больно, но не смертельно.

Дальнейшее развитие событий зависит от факторов, на которые застройщики повлиять не могут: от продолжительности карантинных мероприятий и того, какая доля малых и средних предприятий выживет.

А также от эффективности усилий власти по предотвращению волны дефолтов (ипотечные каникулы, субсидирование кредитных ставок) и прямой поддержки платежеспособного спроса.

Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?

2020 год был непредсказуемым и сложным, сейчас самое время подвести итоги. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, какие события больше всего повлияли на рынок недвижимости и строительную отрасль в уходящем году, и каким будет 2021-й для покупателей квартир и застройщиков.

2020 год: главные события и общая обстановка

2020 год оказался одним из самых странных и непростых за последние десятилетия. Главным его событием стал, конечно, коронавирус. Его последствия отразились на всех сферах жизни не только в России, но и по всему миру.

Локдаун и принятые меры по борьбе с распространением инфекции сказались на доходах граждан и их покупательской способности.

Однако вовремя разработанная властями программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% помогла восстановить сильно просевший спрос и поддержать как строительную отрасль в целом, так и покупателей.

При этом, заемщики теперь стали намного более ответственными, чем 10 лет назад, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. Даже под субсидированный процент, который ниже 6,5%, они берут деньги, сообразуясь со своими реальными доходами и возможностями.

«Одно из главных событий года – снижение ставок по ипотеке. Без этого на восстановление рынка после весенних ограничений ушло бы гораздо больше времени»

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»

Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2020 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов.

К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2019 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Отрасль ощутила рост цен на строительные материалы и оборудование. Кроме того, из-за изменения работы государственных органов и перехода общественных обсуждений в онлайн значительно увеличились сроки подготовки градостроительной документации.

По оценке Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в среднем застройщики потеряли около полугода. Все эти задержки могут сыграть свою роль при выводе новых проектов на рынок.

 Несмотря на то, что девелоперами в целом заявлен большой объем строящегося жилья, в будущем предложение может начать сокращаться, и это окажет влияние на цены.

«Словом года в 2020 году стал «коронавирус». Но отрасли жилищного строительства, особенно в Петербурге, можно сказать, повезло: стройки не останавливались, а спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Пандемия повлияла и на предпочтения покупателей – запрос на комфорт не только в рамках квартиры, но и за ее пределами, вырос в разы, рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.

«Голые» квадратные метры, не обеспеченные качественной инфраструктурой внутри жилого комплекса, теперь мало интересуют клиентов. Качество проектов меняется.

 В новых кварталах появляются пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха жителей разных возрастов.

Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции.

К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

В 2020 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.

Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».

«2020 год был очень сложным, но интересным. Рынок столкнулся с новыми вызовами, которые потребовали от всех игроков умения быстро перестраиваться и адаптироваться к новым условиям.

Продажи перешли в электронный, дистанционный формат, что оказалось непривычным и для покупателя. Волнообразный спрос провоцировал повышение цен и т.д.

Однако вызовы, которые дает рынок, прежде всего, помогают выявить слабые места, и понять, насколько правильно в компании выстроена командная работа»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Читайте также:  Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

В целом, несмотря на позитивное влияние на рынок программы льготной ипотеки, переход на дистанционные сделки, ускорение диджитализации строительной отрасли и сокращение бюрократических процедур при оформлении сделок купли-продажи, назвать уходящий год успешным довольно сложно, считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Инфляция, обесценивание рубля, банкротство малого бизнеса, падение реальных доходов населения, закрытие границ – эти события навсегда оставят в памяти людей 2020 год как период жестоких уроков.

Спрос, предложение и предпочтения покупателей в 2020 году

На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2020 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2020 году остался на уровне 2019 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.

Также за 2020 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.

При этом анализ продаж говорит о том, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются компактные лоты: прежде всего студии и однокомнатные квартиры. Покупатель в среднем ориентирован на приобретение жилья площадью 40-42 кв. м, информирует Роман Мирошников.

В 2020 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.

Наблюдалась также тенденция к уменьшению общей площади квартир при повышенном спросе на функциональность планировок и дополнительные места для хранения.

По мнению покупателей, за счет грамотного зонирования квартира должна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Особенно актуально это требование стало в период пандемии.

Впрочем, здесь есть один нюанс: если недвижимость приобреталась «для себя», а не для инвестиций, то людей интересовали более просторные, а не компактные лоты.

Особым спросом пользовались новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка».

«В 2020 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти.

Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась.

Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Как вели себя цены, что на них влияло

На рост цен в 2020 году оказало влияние множество факторов. Прежде всего – экономическая ситуация в стране и мире: падения курса рубля, информационные «вбросы» о возможной заморозке вкладов, законопроекты о дополнительном налогообложении вкладов, переход на эскроу-счета.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале года прирост цены квадратного метра составлял 2-4% за квартал, в III квартале прирост зарегистрирован уже на 7-9%. В VI квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 26%, в пригородных районах Ленобласти – на 23%.

Но это усредненные данные. Очень многое зависит от класса новостройки, ее месторасположения, транспортной доступности и наличия поблизости инфраструктуры.

Например, в проектах «Бонава Санкт-Петербург» ценовая коррекция за этот год составила в среднем порядка 15%.

«Это закономерная динамика, учитывая резкий скачок спроса и сокращение предложения наиболее качественного, ликвидного жилья», – считает Александр Свинолобов. «Есть и другие существенные причины для роста цен, например, удорожание стройматериалов и расходов застройщиков».

На стоимости жилья сказался также и длительный период сдерживания цен ради поддержания спроса, а дешевая ипотека повысила интерес к недвижимости со стороны покупателей и закономерно вызвала ускоренное подорожание квадратных метров во второй половине 2020 года, говорит Ася Левнева.

А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

«Недвижимость всегда останется «тихой гаванью» для сбережения средств во времена нестабильности. Поэтому спрос на нее в условиях некоторого дефицита предложения будет подталкивать цены к росту, хотя это и не единственная причина подорожания»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Перспективы рынка недвижимости в 2021 году

Константин Гриценко считает, что 2021 год окажется вполне предсказуемым, и ситуация будет развиваться по привычным законам сезонности спроса, если не будет введен режим всеобщей самоизоляции, не произойдет резкого скачка валют или иных рыночных/внерыночных потрясений.

В январе случится традиционный спад покупательской активности, обусловленный праздничными каникулами. Во второй половине февраля – начале марта рынок оживится, вырастет спрос, застройщики выведут новые проекты.

Рост цен на недвижимость, по мнению эксперта, возможен в пределах инфляции.

Сейчас себестоимость квадратного метра и спрос на ликвидные квартиры растут, а предложение и покупательская способность падают. Эти разнонаправленные векторы станут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году, полагает Надежда Калашникова. «Никто из застройщиков не испытывает эйфории от выросших продаж.

Все понимают, что 2021 год не будет простым. Вирус пока не собирается никуда уходить, и экономика находится в сложном положении». Тем не менее, девелоперы готовы работать в новой действительности и с учетом потребностей покупателей.

Например, выводить на рынок новый формат квартир с мини-офисами и коворкинг-пространствами в нежилой части комплексов.

Руслан Сырцов не исключает снижения покупательской активности в следующем году: «Пиковый спрос, который пришелся на летние месяцы и сохранялся до ноября, уже прошел. Декабрь проходит в более спокойном режиме.

В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости и уменьшение спроса.

 Интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, сохранится».

Что касается нынешнего драйвера рынка, программы льготной ипотеки, то многое зависит от того, будет она продлена или нет, считает Александр Свинолобов. Возлагать надежды на ее пролонгацию после 1 июля 2021 года, скорее, не стоит.

Но до этого времени спрос на квартиры будет оставаться высоким. Цены также продолжат свой рост. Не стоит ожидать их падения даже после окончания госпрограммы – в следующем году спрос по-прежнему будет значительно превышать предложение.

«На рынке продолжается сокращение предложения – тенденция сформировалась еще в прошлом году. В 2021 году можно также ожидать сокращения рынка новостроек в силу объективных причин. Будет актуальным также рост цен на уровне 15-17%»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Ася Левнева делает следующий прогноз: «Рынок рано или поздно стабилизируется. Подорожание недвижимости нивелирует выгоду от дешевой ипотеки. Без экономического роста и повышения реальных доходов населения ажиотажный спрос скоро исчерпает себя.

Рынок движется к монополизации. В итоге на арене останутся только лидеры отрасли со своими качественными предложениями по ценам более высокой ценовой категории и их финансово обеспеченные клиенты.

Доступность жилья для остальных категорий населения будет регулироваться государственными программами».

Виталий Коробов уверен, что в 2021 году в тренде останутся онлайн-сделки и будет отмечено увеличение онлайн-продаж, так как сервисы по дистанционной покупке квартир успешно прошли обкатку в 2020 году. А с учетом тренда на удаленный формат работы в теории можно будет наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону пригородных локаций с развитой инфраструктурой.

На самый популярный вопрос декабря: что будет с ценами в 2021 году, Светлана Денисова отвечает следующим образом: «Вероятно, ситуация на рынке стабилизируется и рост цен не превысит 7-8%.

Недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось.

К тому же, Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя столицу.

Что касается возможности сэкономить для покупателя, то по-прежнему выгоднее приобретать недвижимость на ранних этапах строительства, хотя с переходом застройщиков на счета эскроу ситуация изменилась.

Еще 6-7 лет назад разница между стоимостью квадратного метра на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию могла достигать 40-50%. Сейчас она намного меньше – 15-20%. Поможет сэкономить покупка квартиры с отделкой от застройщика, так получается намного дешевле.

К тому же, качество отделки в последние годы заметно выросло.

Серьезных скидок от застройщиков ждать не стоит. По крайней мере, пока. Со временем они обязательно появятся, так как это лучший способ привлечь внимание покупателей к определенному товару. Но пока недвижимость неплохо продается и без них».

  • Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
  • Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
  • Евгения Рекшан 

Дата публикации 30 декабря 2020

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *