Программа ипотечного кредитования по сниженной ставке будет пролонгирована, но для многих это рискует обернуться бедой
Решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.
Заявление о необходимости пролонгации льготной ипотеки глава государства сделал на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума.
Путин выступил с предложением продлить на год программу и повысить ставку до семи процентов годовых. Максимальную сумму кредита также захотели ограничить тремя миллионами рублей.
Глава государства назвал программу «одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики».
Владимир Путин выступил за продление льготной ипотеки
Позднее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что решение о продлении льготных ипотечных программ не станет «неким драйвером очередного роста цен на жилье».
«Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — указал чиновник, пояснив, что предыдущий рост цен был вызван льготными программами и последствиями пандемии коронавирусной инфекции.
Глава Минэкономразвития Максим Решетников в свою очередь заявил, что решение президента России Владимира Путина о продлении программы льготной ипотеки, оказалось «выстраданным». «Решение, о котором объявил президент, выстраданное, но сбалансированное. Оно позволит рынку постепенно выходить из зависимости от антикризисных мер и адаптироваться к ситуации», — сказал он «Известиям».
В результате, пояснил министр, «ипотека очень хорошо идет». В случае же резкой остановки этой программы отрасль столкнулась бы с провалом спроса, заморозкой или отказом от новых проектов.
«Мы взяли на себя процентные риски по льготной ипотеке. Бенефициары этой программы — граждане, поэтому она рассматривается не только и не столько как элемент стимулирования экономики, а как мера социальной политики», — указал Решетников.
Эксперты неоднозначно расценили решение пролонгировать программу льготной ипотеки. По мнению экономиста Артема Ермолаева, Москва и Санкт-Петербург автоматически «выпадут» из программы льготной ипотеки на новостройки в ее обновленном виде. Он связал это с тем, что средний кредит в этих городах в два раза превышает установленный лимит в 3 млн рублей.
По словам Ермолаева, довольно радикальное решение президента фактически «зарубить» льготную ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге отчасти понижает риски ипотечного кризиса, хотя и не устраняет их полностью.
В итоге рассчитаться за ипотечную квартиру смогут далеко не все
Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная в период пандемии, послужила импульсом для роста ипотечного кредитования. Между тем, делают вывод специалисты, выгода от нее имела место только первые полгода.
В дальнейшем, напомнил Ермолаев, программа привела к резкому росту цен на жилье, обернувшись значительным повышением долговой нагрузки населения. Было подсчитано, что средний размер ипотечного кредита подскочил на 14% вслед за стоимостью квартир.
«Льготная ипотека – противоречивый механизм. Ее главный риск заключается в том, что жители регионов на долгие годы впутаются в кредитные обязательства. При этом нельзя исключать, что всем им удастся рассчитаться и получить заветное жилье. Многие до конца жизни так и останутся в долгах и без квартиры», — указал собеседник издания.
В то же время руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский заявил «Блокноту», что льготная ипотека в анонсированном, усеченном виде, является ступенькой к полному закрытию программы.
«Очевидно, что 3 миллионов не хватит для того, что бы приобрести даже студию в крупном городе-миллионнике по текущим ценам.
Поэтому оставшийся ореол ее применения ограничен регионами и пригородами городских агломераций, то есть локациями, в которых за 2020-й и 2021-й годы не наблюдалось двузначного роста цен», — считает специалист.
Ранее юрист Дмитрий Сальников в разговоре с «Блокнотом» указывал: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.
«Можно утверждать, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки. Данная программа действительно стала очень популярной, в некоторых регионах сегодня до 90 процентов новостроек продается именно с ее помощью», — пояснил «Блокноту» Сальников.
Ранее правительство России приняло решение продлить действие льготной ипотечной программы с кредитованием под 6,5% до 1 июля 2021 года.
В правительстве признали, что ипотечная программа с господдержкой хорошо себя зарекомендовала, причем помогла не только россиянам приобрести жилье, но и строительным компаниям удержаться на плаву в столь сложное время.
Именно из-за пандемии коронавируса глава государства и решил запустить программу, которая должна была поддержать граждан России. Как выразился глава кабмина Михаил Мишустин, ипотечная программа стала «одной из самых успешных антикризисных мер».
Петр Кузнецов
Новая тенденция на рынке ипотеки: отказы от одобренных заявок
Почему россияне начали массово отказываться от одобренных банком заявок на ипотечные кредиты? Что стало причиной, какие события повлияли на возникновение новой тенденции рынка.
- 2020 год привнёс много неожиданного во все сферы экономики, а тенденции рынка недвижимости стали зачастую непредсказуемы, что приводит к трудностям в прогнозировании.
- По информации экспертов, анализ появившейся недавно тенденции россиян отказываться от уже одобренной ипотеки демонстрирует, с одной стороны, страх россиян «прогадать» с условиями кредитов и упустить выгодные возможности на волне пандемических изменений, а с другой – не справиться с выплатой ипотеки из-за неожиданного снижения уровня своих доходов.
- Более 50% отказавшихся от ипотеки, среди уже получивших положительное решение, хотят сделать новую заявку на более выгодных условиях – например, взять кредит по более низкой ставке (до 7,5%).
- 20% хотели бы выплатить кредит за более короткий срок, не задумываясь о том, что реальные доходы зачастую не позволяют это сделать.
Часть отказавшихся от ипотеки (около 15%) начинают снимать жильё, а 10% ожидают снижения цен на жилую недвижимость. Самый маленький процент «отказников» вообще не может или не хочет объяснить причины отмены своего решения.
Многие аналитики связывают желание россиян отказаться от уже фактически полученного ипотечного кредита не только изменениями, которые произошли из-за пандемии, но и массовой финансовой неграмотностью.
Несомненно, что пандемия внесла коррективы в планы многих людей, которые растерялись, оказавшись в непредсказуемой ситуации, отразившейся на рынке недвижимости.
Стоит отметить, что 2020 год начался с ипотечного бума – банки выдали населению более 4,3 трлн рублей на ипотеку. Это произошло ещё до начала пандемии.
После марта многое поменялось – обвалился фондовый рынок, упали цены на нефть и курс рубля. Падение курса национальной валюты, в свою очередь, привело к росту цен на ликвидную недвижимость – люди пытались сохранить свои сбережения.
Резкое повышение активности рынка жилой недвижимости к июню 2020 было также связано с государственной программой субсидирования ставок по ипотеке. Реакция застройщиков была предсказуема – «дешёвая» массовая ипотека простимулировала подъём цен за квадратный метр (на 10–15%).
Заёмщики же теперь рассчитывают на процент ставки не выше 7,5%, что может им обеспечить только государственное субсидирование. Получился своеобразный замкнутый круг. Ранее льготная ипотека могла компенсировать заёмщикам, хотя бы частично, удорожание цены метра жилой площади, сейчас же, без льгот и с учётом поднятия цен на 15%, покупка жилья станет для многих недоступной.
Сложившаяся ситуация заставила значительную часть россиян, отказавшихся от ипотеки, продолжать снимать жильё, рассматривая этот вариант, как более выгодный и приемлемый для себя.
Тем не менее покупка недвижимости с помощью ипотечных кредитов скорее всего останется самой популярной в течение нескольких следующих месяцев. Это объясняется тем, что ставки по ним хоть и выше льготных государственных, но ниже тех, что были в предыдущие годы.
Кроме того, ожидается, что во 2-м полугодии госсубсидирование завершится или изменится. Ипотека может подорожать и из-за повышения ключевой ставки, как вынужденной меры в связи с ускорением темпов инфляции.
Между тем, цены на недвижимость продолжают расти, хоть и более медленным темпом. В такой ситуации отказавшиеся от одобренной ипотеки россияне могут оказаться в проигрыше, не получив ожидаемых, более выгодных, условий.
Если не ипотека, то что?
Про съём жилья уже написано выше – это вариант для тех, кто понял, что не потянет первоначальный взнос или выплату процента из-за понижения и непредсказуемости своих доходов.
Еще один альтернативный вариант – рассрочка. Плюсами рассрочки можно считать быстрое оформление необходимых документов у застройщика без необходимости получения одобрения в банке, а также то, что приобретённое жильё не будет в залоге у банка. В среднем первый взнос по рассрочке равен 30–50%, а срок от 6 до 12 месяцев.
Минусы рассрочки очевидны – сумма первого взноса и короткий срок выплаты полной суммы стоимости квартиры. Впрочем, такая опция подходит людям, у которых есть трудности со сбором документов, требуемых банковскими учреждениями или тем, кто, например, продаёт один объект недвижимости и быстро покупает другой.
Альтернативным вариантом может быть и услуга трейд-ин – продажа недвижимости покупателя и покупка новой на эти же средства. Всю цепочку продажи-покупки берёт на себя агентство или профильный специалист, что является основным преимуществом этого варианта приобретения жилья.
Кредитное оживление: с чем связано восстановление ипотечного рынка в России
В мае 2020-го российский рынок ипотеки вырос на 8% в годовом выражении после резкого обвала в апреле.
По словам экспертов, спрос на жилищные займы начал восстанавливаться после запуска программы льготного кредитования и постепенного выхода россиян из режима самоизоляции.
Интерес к ипотечному рынку в России продолжит расти в ближайшее время за счёт снижения ставки, считают специалисты. Как в этих условиях может измениться стоимость недвижимости в стране — в материале RT.
В мае 2020 года объём выданных в России ипотечных кредитов, по предварительной оценке, вырос сразу на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го и достиг 205 млрд рублей. Показатель вернулся к росту после резкого обвала в апреле (более чем на 15%). Об этом говорится в совместном докладе компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG.
Показатели свидетельствуют о восстановлении рынка ипотечного кредитования после снижения в апреле, когда под влиянием введённых мер самоизоляции выдача кредитов существенно сократилась, отмечают авторы исследования.
Позитивную динамику аналитики объясняют запуском в апреле программы льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых. Напомним, до 1 ноября 2020 года россиянам могут быть предоставлены ипотечные кредиты с соответствующей ставкой в размере до 3 млн рублей, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 8 млн рублей.
По оценке «ДОМ.РФ», в мае на долю льготной ипотеки пришлось порядка 20% всех жилищных займов. На сегодняшний день в рамках программы банки уже выдали 30,7 тыс. кредитов на 77,2 млрд рублей.
Сниженная ставка позволяет россиянам существенно сэкономить на процентах по кредиту, что делает покупку недвижимости более выгодной. Об этом RT рассказал инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин.
Также по теме
Льготная планка: Путин поручил снизить первоначальный взнос по ипотеке для семей с детьми
Президент России Владимир Путин поручил правительству проработать меры по снижению первого взноса по ипотеке до 15% для семей,…
«Наибольшей популярностью программа пользуется в Москве и Санкт-Петербурге, где традиционно квадратный метр стоит дороже всего. В текущих условиях в 2020 году общий объём всех выданных жилищных займов в России может превзойти показатели 2019 года и вырасти до 3,5 трлн рублей», — пояснил Бахтин.
В то же время возросший интерес россиян к жилищному кредитованию связан и с постепенным ослаблением карантинных мер. Такую точку зрения в разговоре с RT выразила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
По её словам, в условиях самоизоляции часть клиентов решили отложить покупку, поскольку не знали, как долго продлится режим нерабочих дней.
При этом в настоящий момент продажи на первичном рынке постепенно возвращаются к уровню начала марта, отметила эксперт.
«По мере выхода из самоизоляции покупатели стали реализовывать отложенный спрос. Они понимают, что ситуация стабилизируется, и стараются вложить свои сбережения в более выгодные активы, включая недвижимость. С учётом политики Центробанка, которая направлена на постепенное снижение ключевой ставки, объём сделок на рынке недвижимости будет увеличиваться», — прогнозирует Радченко.
По данным Банка России, в апреле средняя ставка по ипотеке в России снизилась до 8,32% годовых. Согласно планам правительства, по итогам года показатель должен опуститься ниже отметки 8%. Впрочем, опрошенные RT эксперты считают, что это может произойти раньше. Во многом ситуация будет зависеть от действий ЦБ.
Российские банки внимательно следят за изменением ключевой ставки регулятора и уже на основе принимаемых Центробанком решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных кредитных ставок, в том числе ипотечных. В апреле ЦБ снизил ключевую ставку до минимума за шесть лет (до 5,5% годовых) и может продолжить сокращение показателя в ближайшее время.
«На июньском заседании Банк России может вновь снизить ключевую ставку, что побудит банки корректировать уровень долгосрочных кредитных ставок, включая ипотечные. В результате осенью средняя ипотечная ставка может упасть до исторического минимума в 7,5% годовых», — отметила Ирина Радченко.
Ценовой спуск
По словам экспертов, дальнейшее снижение ипотечной ставки окажет определённое влияние и на стоимость квадратного метра в стране. Как отмечает Александр Бахтин, на фоне растущего интереса россиян к новостройкам из-за сокращения ставки девелоперы начнут возводить больше жилья, чтобы покрыть убытки, накопленные за время пандемии.
«Такой сценарий может привести к избытку предложения на рынке. В результате по итогам года цены на недвижимость в России могут в среднем упасть на 10—15%. Более серьёзного снижения ожидать не стоит из-за окончательного перехода застройщиков на систему проектного финансирования жилищного строительства», — пояснил Бахтин.
Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь свои средства на приобретение жилья граждане размещают на так называемых эскроу-счетах. Речь идёт о специальном банковском счёте для безопасного проведения сделок между компаниями и населением.
Деньги на покупку недвижимости хранятся в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Так, например, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители будут вести за счёт банковских кредитов.
«Изменения привели к тому, что издержки застройщиков выросли. По этой причине ещё до пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 2%.
Впрочем, в момент самоизоляции и резкого спада спроса стоимость жилья начала снижаться, и в дальнейшей перспективе на некоторые проекты в небольших городах цена в среднесрочной перспективе может упасть примерно на 20%.
В крупных мегаполисах спад в цене будет меньше — около 5%», — заключила Ирина Радченко.
Пузырь или перегрев: что происходит с рынком недвижимости
Ведомости/ТАСС Власти решили продлить льготную ипотеку. Цены и продажи квартир растут рекордными темпами. Чем это грозит?
В среду, 14 октября, Владимир Путин поддержал идею продления льготной ипотеки под 6,5% до середины 2021 года. «С учетом того, что ситуация у нас складывается, в общем-то, непросто — хотя экономика восстанавливается, тем не менее, людям еще тяжеловато и отдельным отраслям экономики, в том числе и стройке… Давайте продлим эту льготу хотя бы до середины следующего года», — сказал Путин на совещании с членами правительства. Премьер-министр Михаил Мишустин подтвердил намерение правительства продлить программу до 1 июля 2021 года и для этого «быстро подготовить распоряжение». Программа, по которой можно взять ипотеку на квартиру в новостройках по пониженной ставке 6,5%, была запущена в апреле как антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Максимальная сумма кредита в Москве и Санкт-Петербурге и областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей. Программа должна была закончиться 1 ноября текущего года.
За день до совещания с Путиным Минфин опубликовал проект постановления, согласно которому программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить до 31 декабря 2021 года. Из документа следует, что объем выдачи кредитов должен вырасти в три раза, с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей. По предварительной оценке ДОМ.
РФ и Frank RG, за девять месяцев 2020 года было выдано уже более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «В случае продления программы льготной ипотеки на новостройки может выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей», — отмечали в компании ДОМ.РФ.
В то же время программа льготной ипотеки привела к стремительному рост цен на квартиры в новостройках. ЦБ предупреждал, что пролонгация программы может «перегреть» рынок. Бурный август с рекордными продажами уже вызывал опасения относительно дальнейшего роста цен и нехватки качественных объектов. Forbes разбирался, грозит ли рынку «ипотечный пузырь».
Продажи квартир в августе и сентября били рекорды. По данным ЦИАН, в сентябре на московском рынке новостроек было зарегистрировано максимальное число сделок ДДУ за всю историю наблюдения — более 10 000. Спрос на столичные квартиры в годовом выражении увеличился на 64%, а к июлю этого года (второй месяц после локдауна, программа льготной ипотеки уже действовала) — на 43%.
«По сравнению с прошлым годом итоги нынешнего сентября еще более ошеломляющие — рост количества сделок на 73%», — подтверждает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».
По данным пресс-службы ПИК, объемы реализации в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Ажиотажный спрос фиксируют и на вторичном рынке жилья.
«В сентябре количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, выросло в сравнении с августом на 16%, за год их число увеличилось на 64% — это рекордный годовой прирост спроса для 2020-го», — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. По его словам, из-за дефицита ликвидного предложения покупатели ускоряются с выходом на сделку.
Вслед за ажиотажным спросом подскочили и цены. По данным ЦИАН, в сентябре на первичном рынке Москвы 1 кв. м в среднем стоит 212 000 рублей (+0,6% к прошлому месяцу), на вторичном — 219 900 рублей (+1,9% за месяц). По данным dataflat.
ru, в годовом выражении цены в Москве и области выросли на 19% и 16% соответственно.
По словам Александра Пыпина, руководителя сервиса, из-за высоких продаж в сентябре (+35% в Москве и +5% в области за месяц) выручка застройщиков от продаж квартир и апартаментов превысила 120 млрд рублей, то есть была в два раза выше, чем год назад.
«Выдача льготной ипотеки в сентябре увеличилась на треть по сравнению с августом и составила более 90% всей выдачи ипотеки на рынке новостроек», — рассказывает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
В сентябре выдано 180 000-185 000 ипотечных кредитов (+71% к аналогичному периоду прошлого года) на сумму 470 млрд рублей — вдвое больше, чем годом ранее. На вторичном рынке в сентябре выдано кредитов на 280 млрд рублей (+77% к сентябрю 2019 года), это тоже максимум за всю историю наблюдений.
По словам Пыпина, доля сделок по договорам долевого участия и уступок прав требования с использованием ипотечного кредита выросла в московском регионе до 65%, а в Новой Москве превысила 74%. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке с господдержкой в общем объеме ипотечных сделок сегодня занимает 90%.
«В классе «бизнес» по своим проектам мы зафиксировали этот показатель на уровне 50%, а в пиковые периоды он достигал 70%», — подтверждает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
«Стремительный рост рынка ипотечного кредитования на фоне снижения реальных доходов населения может привести к негативным последствиям в перспективе нескольких лет и потребовать существенных прямых или косвенных затрат из бюджета на «успокоение» попавших в сложную финансовую ситуацию домохозяйств за счет всех остальных налогоплательщиков», — заявляет Александр Пыпин. По словам Шломы, после резкого роста спроса этой осенью с большой вероятностью может наступить период стагнации — многие покупатели уже решат свои жилищные вопросы. Соответственно, цены упадут. Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ», говорит, что продление льготной ипотеки на 2021 год может привести к дефициту представленных на рынке лотов. По данным «Авито-Недвижимость», темпы ввода новых объектов уже замедлились в этом году из-за весеннего карантина и выжидательной позицией девелоперов.
Системные игроки рынка видят спасение в пролонгации льготной ипотеки. «По нашей оценке, прекращение программы может снизить спрос на ипотеку.
Продление условий господдержки стабилизирует его, так как отчасти текущий ажиотаж связан именно с желанием «успеть» воспользоваться льготными условиями», — ответили на запрос Forbes в пресс-службе ВТБ. «В случае продления ажиотаж на первичном рынке пойдет на спад.
Спрос распределится на большем временном промежутке, клиенты не будут так спешить со сделкой, как сейчас. Как следствие, девелоперы пересмотрят ценовую политику и рост цен замедлится», — объясняет руководитель аналитического отдела ЦИАН Алексей Попов.
О полноценном пузыре пока говорить рано, считают опрошенные Forbes эксперты. «Я не могу сказать, что на вторичном рынке жилья столицы сейчас надувается ценовой пузырь.
Да, цены растут, но не настолько сильно, чтобы это можно было назвать пузырем (скажем, не в два-три раза) — это немного перегретый рынок», — отмечает Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости».
Попов считает, что ситуация не становится критической как раз из-за низких ставок по ипотеке, которые помогают преодолевать разрыв между покупательской способностью и стоимостью недвижимости.
«Доля «плохих» кредитов не растет (уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет по России 0,9%), а общий объем кредитования не превышают 10% от ВВП, тогда как в европейских странах доля доходит до 30-40%», — объясняет он. По мнению Попова, повторение американского ипотечного кризиса 2008 года в России маловероятно, так как гипотетический дефолт по ипотечным облигациям почти никак не повлияет на устойчивость финансовой системы.
Ажиотажный спрос на ипотеку сменяется проблемами с платежами по кредитам
Спрос на ипотеку в 2021 году начал падать относительно прошлого года. А вот доля кредитов, с которыми у заемщиков возникают проблемы, наоборот, растет.
Это связывают сразу с несколькими факторами: повышением долговой нагрузки среднего россиянина, кризисом, финансовыми проблемами — они начали возникать еще в 2020 году на фоне коронавируса и до сих пор не сгладились до конца.
Эксперты считают, что качество ипотечных кредитов будет падать на протяжении 2021 года, причем ближе к его концу объем просроченной задолженности начнет расти быстрее.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году было зафиксировано рекордное количество выдач ипотеки. Это связывают сразу с несколькими факторами:
- особая программа позволяла получить жилье с очень низкими процентами на первый год — около 1 %;
- в апреле 2020-го стартовала еще одна льготная программа — до 1 июля 2021 можно взять ипотеку под фиксированный процент не выше 6,5 %;
- даже без учета льгот средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию серьезно уменьшилась — это связано с тем, что Банк России снизил ключевую ставку до 4,25 % годовых, а это исторический минимум;
- люди, у которых были какие-либо сбережения, стремились выгодно вложить их в условиях кризиса. Недвижимость считается одним из вариантов вложений — впрочем, в 2020 году ее потеснил фондовый рынок.
При этом доля просроченной задолженности по ипотеке в 2020 году почти не росла, в отличие от потребительского кредитования.
Что происходит с ипотекой в 2021-м
Сейчас количество заявок на ипотечное кредитование падает: у людей остается меньше сбережений, и эксперты считают, что причина в этом. Еще одна причина — потребность: те, кто давно хотел взять ипотеку, сделали это, пока действовали выгодные условия. А в 2021-м срок действия льготных программ подходит к концу.
К тому же в России вырос интерес к инвестициям и фондовому рынку: те, кто раньше бы вложился в недвижимость, сейчас, скорее, заинтересуются ценными бумагами. Это также мнение эксперта. Ответом на уменьшение спроса станет рост доли просрочек. Когда новых кредитов было много, даже большое количество просрочек не было заметно — процент относительно общего объема ипотеки оставался маленьким.
Теперь ситуация изменилась, и доля просроченных задолженностей становится заметнее.
Замедление выдачи
В 2020 году объем выдач составил 4,3 трлн рублей. Это рекордное значение: на 50 % больше, чем в 2019 году, — в денежном эквиваленте. В количественном соотношении показатель вырос на 35 %. В 2021-м таких рекордов пока нет. Эксперты считают, что и не будет.
Они предполагают, что показатель к концу года будет составлять примерно 3,6–3,8 трлн, если правительство не будет продлевать программу льготной ипотеки. Если же программа продлится, значения останутся высокими: предположительно 4–4,1 трлн.
Рекорд, скорее всего, не повторится.
Проблемы с реструктуризированными кредитами
Эксперты полагают, что часть кредитов, реструктурированных в 2020 году, станет проблемным. Когда начался кризис, связанный с эпидемией, люди начали обращаться к реструктуризации как к средству уменьшить финансовую нагрузку. Но в 2021 году доходы россиян продолжают падать, и особенно это заметно для людей, которых уже коснулось падение платежеспособности.
Именно они в первую очередь подавали на реструктуризацию. Но эксперты говорят: волна реструктуризаций 2020-го как бы сдвинула на год будущие проблемы с кредитованием. Способность россиян обслуживать дорогостоящий долгосрочный кредит продолжает падать.
Предполагают, что проблемными станут 30–50 % от объема реструктурированных кредитов — они составляют 3 % от общего числа ипотечных ссуд.
Ухудшение качества
Так как доля просрочек будет расти, а новые кредиты ее не перекроют, ухудшится общее качество ипотечного портфеля.
Эксперты полагают, что в первой половине 2020 года это ухудшение будет не таким заметным, а во второй половине проявится сильнее — тогда закончит срок действие послабления от правительства.
Впрочем, они полагают, что это издержки стремительного скачка рынка в 2020 году, и со временем ситуация сгладится.
Просрочка по ипотеке в 2021-м
К сожалению, даже в текущий момент есть люди, которые испытывают сложности с ипотечными платежами. ЭОС напоминает, что в таких случаях целесообразнее всего обратиться к кредитору и договориться с ним об изменении условий платежа.
Не бойтесь: это не страшно. Банку выгоднее изменить условия по кредиту, чем сталкиваться с просрочками и связанными с ними рисками. Сейчас доля просрочки выглядит не очень большой — но есть предположения, что к концу года она вырастет.
На текущий момент
Данные Центробанка на начало марта показывают: общий объем ипотечной задолженности сейчас — 9,5 трлн рублей. Из них 71,65 млрд рублей просрочены. Объем просрочки постоянно возрастает: в прошлом году прирост составлял 8–10 %. Считается, что в первой половине 2021 года он будет держаться примерно на этом же уровне.
Прогнозы
Согласно м экспертов, объемы просроченной задолженности будут расти. К концу второго полугодия они могут вырасти до 12–15 %: это связано и с проблемами реструктуризированных кредитов, и с окончанием льготных программ — они обеспечивали постоянный приток новых ипотечных клиентов. Есть мнение, что к концу 2021 года общий объем просроченных платежей составит до 90 млрд рублей.
Что говорят эксперты
Банкиры надеются сохранить качество ипотечного портфеля и полагают, что ситуация сгладится. Это возможно за счет активных выдач новых ипотечных кредитов: вызревание по портфелю вновь выданных ссуд вполне может произойти.
Условия для этого — появление новых предложений по ипотеке, активное наращивание портфелей и снижение стандартов андеррайтинга.
Андеррайтингом называют оценку клиента перед взятием серьезной суммы у банка: если эта оценка станет менее строгой, кредиты сможет получить большее количество людей.
Что делать, если с ипотекой возникли сложности
2020 год запомнился еще и высоким спросом на реструктуризацию кредитов: это явление, когда заемщик обращается в банк, и тот пересматривает условия платежей. Обычно такое практикуют, когда человеку нечем платить: ежемесячный платеж уменьшается до посильного, соответственно, продлевается срок.
Если Вы испытываете сложности с ипотечным кредитом, не стоит игнорировать их и допускать просрочки: это может привести к штрафам, пеням и, в итоге, — к потере купленной квартиры. Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, и, если заемщик перестает платить, ее реализуют с аукциона по сниженной стоимости.
Чтобы такого не произошло, лучше решать проблемы, как только они возникают. Оптимальный способ — связаться с кредитором и договориться:
- о кредитных каникулах, если проблемы будут длиться недолго;
- реструктуризации, если Вы полагаете, что сложности затянутся.
Учтите, что при реструктуризации нужно разумно оценивать свои возможности относительно выплат.
Что советует ЭОС
Если Ваш кредит находится у нас, не беспокойтесь. Мы всегда стараемся идти навстречу своему клиенту: составить гибкий график выплат с индивидуальным размером платежей, простить часть задолженности или заморозить проценты.
ЭОС имеет на это право и пользуется им, чтобы облегчить жизнь своим клиентам. Не переживайте: мы понимаем, что ситуации бывают разными, и хотим помочь людям начать новую жизнь без задолженностей.
Позвоните нам и уточните, на какие условия Вы можете претендовать: мы постараемся придумать вариант выплат, выгодный для Вас.
Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?
Самый частый вопрос, который задают подписчики «НовостройСити» в Инстаграм: «Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?». Более того, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках уверены, что именно так и произойдет.
Ведь, по мнению обывателей, рынок недвижимости «раздут», а спрос есть лишь только потому, что пока еще существует дешёвая ипотека.
Так ли это? Или у цен нет оснований падать, и как вообще может развиваться ситуация после июля 2021 года, ведь именно эта дата пока что объявлена как окончание льготной ипотеки, мы спросили у экспертов рынка новостроек.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:
— Мы не ожидаем падения, напротив, в течение 2021 года рост стоимости жилой недвижимости будет плавным, в пределах 8-10%. При удержании ЦБ ключевой ставки в пределах 5-6% будет сохраняться доступная ипотека.
В случае роста ипотечной ставки, каждые 0,5 п.п. будут забирать до 10% объема спроса.
Поэтому после окончания действия программы льготной ипотеки девелоперам придется поддержать покупателя программами рассрочки и специальными условиями при большем размере первоначального взноса, чем стандартный.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
— После отмены льготной ипотеки в Москве снижения стоимости жилья ожидать не стоит, и на это есть ряд существенных причин, включая рост себестоимости строительства как минимум из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков, вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уменьшение объемов строительства, который наблюдается на рынке с момента перевода девелоперов на эскроу-счета и проектное финансирование. По разным данным, стоимость квадратного метра в столице в феврале уже возросла на 5%. Опять же, нужно понимать, что программа ипотечного кредитования вводилась изначально как временный механизм поддержки рынка недвижимости, поэтому покупатели и старались приобрести квартиру в рамках этих условий. Прежде всего, эта программа выступила поддержкой для регионального рынка недвижимости, поскольку в Москве ее влияние не было существенным – большая часть предложения просто не попадала под условия программы.
Мы не прогнозируем снижения спроса на новостройки и каких-то существенных изменений. Средневзвешенные ставки по ипотеке даже без учета льготной программы сегодня одни из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости.
По состоянию на 1 февраля средняя ставка составила 8,1%.
Опять-таки, стоит учитывать, что застройщики сегодня не сильно привязаны к темпам продаж за счет проектного финансирования банков, которое обеспечивает их на весь период строительства.
В преддверии завершения льготной ипотеки в среднесрочной перспективе спрос на первичном рынке недвижимости с большой долей вероятности возрастет, как это было осенью прошлого года на фоне слухов о завершении программы.
-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?
— Безусловно, те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время – до отмены льготной ипотеки, окажутся в выигрыше, поскольку льготные ставки позволяют купить жилую недвижимость на рекордно выгодных условиях.
Однако тем, кто не сможет по каким-то причинам успеть воспользоваться этой программой, не стоит беспокоиться – даже без учета льготной программы ставки по ипотеке сегодня максимально выгодны.
Кроме того, девелоперы в настоящее время запускают совместные с банками ипотечные программы, программы по рассрочке, trade-in и проч., которые также могут принести определенные бонусы при покупке жилья.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:
— Скорее всего за месяц-два до окончания программы мы увидим очередной всплеск интереса со стороны покупателей к покупке новостроек, после чего неизбежно наступит спад спроса.
Тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит, на фоне снижения спроса нас ожидает замедление темпов роста средних ценовых показателей, также возможна корректировка за счет скидок и спецпредложений, особенно в перегретых проектах.
-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?
Если у человека есть потребность в покупке квартиры, то лучшее реализовать ее сейчас, после отмены льготной ипотеки ставки поднимутся на 1-1,5 п.п., т.е. условия получения кредита станут менее выгодными, к тому же не стоит забывать и о росте цен, ко второму полугодию цены в Москве поднимутся и желаемая квартира будет стоить дороже, чем сейчас.
Генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов:
— Падения цен в Московском регионе не будет — спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения сократился за год на 16-18%, причем пик вымывания предложения пришелся на последний квартал. Новых проектов выводится меньше, чем год назад, при том что спрос сейчас куда активнее.
Все это создает потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки в первом полугодии. После завершения госпрограммы ипотечный спрос снизится примерно на 12-15%, цены останутся стабильными. Думаю, по итогам года средняя стоимость новостроек в Москве и пригородах вырастет на 10-12%, в некоторых проектах — до 15%.
Для сравнения: в 2020-м прирост составил порядка 25%.
Многое зависит от политики ЦБ по ключевой ставке. Следующие заседания по ключевой ставке пройдут в апреле и июне — по их итогам будет понятно, как изменятся условия по кредитам и депозитам.
Это прямо сказывается на спросе: повышение ставки как по ипотеке, так и по депозитам снижает привлекательность новостроек (в первом случае — для конечных покупателей, во втором — для инвесторов). Но если ставка будет подниматься незначительно, у заемщиков и после отмены госпрограммы сохранится обширный выбор ипотечных программ со ставками на уровне 7-7,5%.
Для поддержания спроса застройщики, скорее всего, будут предлагать заемщикам партнерские программы с крупными банками по льготной ставке, частично субсидируя её.
Из-за льготной ипотеки цены на жилье выросли на 12% в 2020 году
Цены на жилье в 2020 году выросли на 12% по сравнению с 2019-м. На рост повлияла господдержка застройщиков и льготная ипотека, сообщила Счетная палата.
Об этом пишет «ТАСС» со ссылкой на отчет ведомства.
«Масштабная господдержка рынка ипотечного кредитования стимулировала рост спроса на жилье, что при недостаточном предложении в ряде регионов привело к росту цен. По итогам 2020 года цены на жилье на первичном рынке поднялись на 12% по отношению к 2019 году», — говорится в отчете.
При этом, меры господдержки предотвратили массовое банкротство застройщиков, сохранили темпы ввода жилья на уровне 2019 года (более 82 млн кв. метров) и простимулировали застройщиков к запуску новых проектов.
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020 года установил рекорд за всю историю рынка ипотеки — выдано 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей.
На «Клерке» недавно писали, что цены на жилье вырастут еще больше. Кроме того, люди хватали кредиты на льготных условиях, а через некоторое время поняли, что платить их не могут.
Кстати, недавно вице-премьер Хуснуллин сообщил, что в росте цен на жилье виновата не льготная ипотека, а пандемия.
Комментирует Алексей Головченко, член политсовета Свердловского областного отделения «Партии Роста», Управляющий партнер «Юридической компании «ЭНСО».
«С приходом в страну глобального экономического кризиса, российская экономика получила сокрушительный удар. Государство не придумало ничего лучше, чем поддержать экономический рост с помощью сумасшедшего льготирования в сфере жилого строительства.
Сейчас действуют беспрецедентные льготные условия как для застройщиков, так и для и покупателей. Введены рекордно низкие ставки, на рынок выводится колоссальный объем жилья.
Для борьбы с мошенничеством также было проведено качественное законодательное регулирование области жилищного строительства.
В результате такие меры привели к монополизации рынка недвижимости крупными компаниями-застройщиками.
На данный момент по всей России насчитывается всего около пяти крупных строительных корпораций. Им удалось построить огромное количество жилья. С учетом льготных условий ипотечного кредитования спрос на него взлетел с космической скоростью вместе с ценами на объекты.
С 2014 до 2017 г.г. цены российского рынка недвижимости упали, с 2017 по 2018 г. возросли, затем до 2020 г они замерли на одном уровне, а вот в 2020 г — взрывным образом снова увеличились. Так, в Москве в 2018 году стоимость квартир взлетела на 60%.
Драйверами развитых стран выступает стимулирование промышленного производства, сферы услуг. Главная проблема российской экономики — хватка драйверов роста. Государство не увидело других вариантов для ее разогрева, как раскачать сферу недвижимости».
Подписывайтесь на канал «Бухучет и налоги».
Льготная ипотека и раскол рынка: эксперт назвал причины роста цен на жилье
Меры государственной поддержки в рамках льготной ипотеки от правительства РФ, направленные на улучшение жилищных условий россиян, разделили рынок недвижимости и привели к резкому росту цен на жилье. Об этом в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы» рассказал специалист сферы управления, девелопмента и оценки недвижимости Михаил Хорькин.
По его словам, первоначально, когда проект с выгодными кредитными ставками был предложен гражданам, спрос населения на жилье автоматически увеличился:
— Все мало-мальски образованные люди поняли, что по такой выгодной ставке они не отхватят квартиру уже в лучшем случае вскоре, а в худшем — никогда. И весь поток желающих выстроился в очередь за ипотекой. И буквально в течение двух–трех месяцев рынок отреагировал на такой ажиотаж неимоверным ростом цен за квадратный метр.
Предложенная властями ставка оказалась очень привлекательной для тех семей, которые взяли паузу месяцем ранее и не приобрели жилье по стандартным условиям. Для сравнения: в некоторых случаях процент при покупке квартиры в ипотеку (неважно, в новом доме или во «вторичке») при стандартных условиях может достигать до 18 процентов.
— Итак, льготная ипотека вернула покупателей, которые все время откладывали процесс приобретения жилья, — отметил эксперт. — И они тоже начали активничать, что позволило рынку перезапуститься заново. И в апреле–мае прошлого года пошли крупные сделки в сфере недвижимости именно в сегменте, который связан с льготным ипотечным кредитованием.
Однако, как заметил эксперт, девелоперы оказались не готовы к такому повышенному спросу. А в арсенале продавцов оказалось не так много квартир, чтобы реализовать их по «чистой цене».
— Квартиры по льготным ставкам начинают быстро уходить, а продавцам ничего не остается, — говорит Хорькин, — как только увеличить цены на жилье. Рост продолжается в течение лета. И это меняет настроение многих покупателей. Они видят, что ипотека дешевая, цены растут, предложений с каждым днем все меньше.
В итоге на рынке появляются новые игроки, которые не были вовлечены в процесс покупки квартиры весной, но так или иначе, по словам спикера, задумывались об этом варианте:
— Они поняли, что если сейчас не возьмут жилье в ипотеку, то завтра будет поздно. И формулировка «покупай сейчас — пока не подорожало» как раз в полной мере описывает ситуацию, возникшую на рынке недвижимости весной–летом минувшего года.
К тому же, как заметил эксперт, те, кто хотел решить свой квартирный вопрос, осознавали, что по большому счету у них альтернативных вариантов приобретения недвижимости нет.
Несмотря на это, найти вполне выгодные условия и квартиру по приемлемой цене, уточнил спикер, можно:
— Обратитесь за помощью к грамотным специалистам или в банк, который является участником программы, и вам помогут ознакомиться с текущими ценами и приобрести жилье, максимально соответствующее вашим потребностям. Все равно в ближайшие полгода ценник на столичную недвижимость падать не будет. Вполне ожидаем и дальнейший рост. И в такой ситуации вполне объяснимо желание людей приобрести жилье именно сейчас.
Такое решение эксперт считает верным и призывает не копить средства, оставляя их на депозите, а вкладываться в жилье, если такая идея давно вас преследует.
— Если ты копишь, оставляя деньги на депозите, — уточняет спикер, — они у тебя растворяются. Если ты берешь кредит по льготной ставке, понимая при этом, что квартиры вырастут в цене, то тем самым получаешь шанс сохранить семейный капитал.
Следовательно, высокий спрос на льготную ипотеку на фоне ограниченного предложения, по словам собеседника «ВМ», привел к стремительному росту цен, который «переписал» рынок недвижимости к концу прошлого года достаточно серьезно.
— В целом программа очень необходима и полезна, особенно для молодых семей. Но есть очень большой риск того, что в программу вольются заемщики с невысокой платежеспособностью. Это увеличит риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости. А также повысит вероятность возникновения кризисов и рецессий в экономике, что сейчас невыгодно никому.
Именно по этой причине, как заметил эксперт, процесс корректировки условий программы льготной ипотеки взял на себя Минфин РФ.
— Мне кажется, что это в том числе позволит удержать цены на жилье в новостройках — их начали увеличивать застройщики ввиду высокого спроса на данную категорию ипотеки и дефицита предложений, — сказал спикер.
— Есть еще одна любопытная ситуация: те, кто обратился за жильем по «низким ставкам», но столкнулся с высокой стоимостью квартиры, переориентировались на «вторичку», которая не участвует в этом «щедром розыгрыше льготной ипотеки».
Отсюда вывод: некоторые застройщики так поднимали цены на квадратные метры, что проще было вложиться во вторичное жилье, которое местами дороже.
Программа льготной ипотеки под 6,5 процента была запущена российским правительством в апреле прошлого года: президент РФ Владимир Путин объявил о ней как о мере поддержки застройщиков и покупателей жилья.
Максимальная сумма кредита для покупки жилья в новостройке в Москве и Санкт-Петербурге составляла изначально восемь миллионов рублей, для остальных регионов — 3,5 миллиона рублей. Позже лимиты были увеличены до 12 миллионов и 6 миллионов рублей соответственно.
Необходимый же первоначальный взнос для участия в программе был снижен с 20 процентов до 15 процентов.
Также ранее президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год — до 1 июля 2022 года.