Россиян не будут лишать земли из-за кадастровых ошибок

Земельные конфликты — одни из самых часто встречающихся споров в судебной практике.

При оформлении договоров купли-продажи, вступлении в наследство или выполнении других действий с наделом часто «всплывает» такая проблема, как наложение границ земельных участков.

При ее возникновении стороны вынуждены отложить сделку и срочно искать способ решения. Почему может не совпадать межа наделов? Что делать после обнаружения ошибки? Куда обращаться и что для этого нужно?

Межевание наделов: особенности и цель проведения процедуры

Для того чтобы владелец надела мог продать свою землю, объединить его с другим, передать по наследству или выполнить другие действия проводится специальная процедура — межевание. Без нее не обойтись и в том случае, если:

между собственниками соседних участков возник спор;
надел нужно оформить в собственность;
xвладелец решил разделить участок

В результате ее проведения специалист устанавливает точные границы участка, его реальную площадь. Полученная информация фиксируется и вносится в Росреестр.

Перед покупкой земельного надела юристы рекомендуют уточнить, были ли установлены границы участка. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Для этого достаточно воспользоваться официальным сайтом ведомства. Удобный электронный сервис есть и у Росреестра.

Чтобы ознакомиться с Публичной кадастровой картой нужно перейти по ссылке. Если надел не нанесен на карту, а в таблице с его параметрами появится статус «Без координат границ», значит, они ранее не были установлены и следует заказывать проведение межевания.

Процедура сложная. В ходе ее проведения специалист выполняет такие действия:

проводит геодезические работы;
согласовывает границы;
составляет межевой план.

Далее объект недвижимости ставится на кадастровый учет, а его владелец получает документы на регистрацию права собственности.

Процесс регламентируется нормами Земельного кодекса РФ, и Федеральным законом «О кадастровой деятельности в Российской Федерации».

В случае неправильного проведения межевания может возникнуть проблема — наложение границ смежных земельных участков. Что это такое и из-за чего оно может произойти мы расскажем дальше.

Наложение границ: понятие и возможные причины

Для начала давайте разберемся, что же такое наложение границ. Под этим термином подразумевают пересечение линий межевания одного или нескольких соседних наделов. Такие ошибки можно условно поделить на несколько категорий:

реестровые (формальные), допущенная в документах (в исходный межевой план внесены неверные координаты и искаженные данные были зарегистрированы в ЕГРН);
технические, которые возникают в результате допущения работниками Росреестра опечаток, технических ошибок (изначально органу была передана достоверная информация, но из-за невнимательности сотрудника происходит искажение межевого плана, на кадастровой карте угловые точки надела сдвигаются);
фактические, когда нарушение (пересечение) границ существует реально.

Ошибки могут появиться и по причине изменения ландшафта. Такое может произойти в результате землетрясения, оползня или другого природного катаклизма.

Если кадастровая карта отображает неточные данные о земельном участке, значит, произошла одна из двух первых названных выше ошибок — реестровая или техническая.

Возникнуть они могут по разным причинам:

неквалифицированные действия кадастровых инженеров, проводивших замеры (неточности в координатах);
неточности в расчетах, выполняющей межевание компании;
корректировка данных при согласовании планов межевания (некорректно исправленные неточности в бумагах перед внесением в реестр могут привести к искажению данных).

При проведении спутниковой фотосъемки могут возникать искажения изображения. Заметив их, собственник надела думает, что межевание его участка выполнено неверно.

Бывает, что у владельца складываются искаженные представления о границах своей собственности. В таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют реальной ситуации, поэтому исправлять ничего не придется.

Решить вопрос можно запросив выписку из ЕГРН.

Для исправления таких ошибок достаточно внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости. Если нет конфликта с соседями, можно решить проблему во внесудебном порядке. В случае возникновения спора без обращения в суд не обойтись.

Фактическое нарушение границ может возникнуть по двум причинам. Это может быть самовольный захват чужой территории (к сожалению, такие ситуации не являются редкостью) или ошибка, допущенная инженером при проведении работ.

Наложение границ: как можно выявить ошибку?

Наложение границ земельного участка на соседний участок может обнаружиться в результате при постановке объекта недвижимости на регистрационный учет или при проведении процедуры межевания с целью раздела, объединения, регистрации или перераспределения надела.
В первом случае заявителю будет отказано в регистрации до устранения неточностей в Государственном реестре.
При обнаружении неточностей при проведении межевания специалист составляет заключение, в котором указывает:

причину возникновения наложения;
детальное описание выявленной погрешности;
участок, границы которого также были нарушены в результате возникновения ошибки;
данные, полученные в результате процедуры межевания, благодаря которым можно исправить выявленную погрешность.

Обнаружение пересечения границ наделов: порядок последующих действий

Обнаружили, что границы надела не соответствуют действительности? Чтобы устранить наложение границ земельных участков нужно:

запросить план межевания соседнего надела;
подать заявку о пересмотре границ (рассматривает Кадастровая палата);
получить справку о межевании;
запросить уточняющую границы участка выписку из Кадастровой палаты.

Если возникла спорная ситуация, и соседи не могут «прийти к общему знаменателю», после получения перечисленной документации лучше отправиться на консультацию к профильному юристу.

Адвокат внимательно изучить материалы, задаст уточняющие вопросы и подготовит план последующих действий. Обычно он начинается с обращения в Росреестр с заявлением с просьбой исправить выявленную ошибку. Далее проводятся переговоры с собственником смежного участка.

Устанавливать правильную границу придется обоим владельцам наделов, поэтому лучше объединить усилия.

Возможные ситуации и способы их решения

Самой простой причиной наложения границ является ошибка в кадастре. В этом случае подается стандартное заявление об ее исправлении в Росреестр, которое дополняется копиями:

гражданского паспорта заявителя;
свидетельства, подтверждающего право собственности на надел(при наличии);
части плана межевания, на которой изображен спорный участок границы;
выписки.

Понадобится также заключение инженера Кадастровой палаты о границах надела.

Обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней, после чего вносится изменение в кадастр или выносится письменный обоснованный отказ.

Если ошибка была допущена кадастровым инженером, собственник надела имеет право обратиться в компанию, выполняющую работы и потребовать их повторного проведения.

Если оплошность сотрудника очевидна, руководство старается уладить ситуацию мирным путем. При возникновении спорной ситуации можно обратиться за помощью к эксперту.

Его заключение и окажется основным доказательством при обращении в суд.

Гораздо сложнее будет добиться устранения наложения границ земельных участков, если произошел самовольный захват. Но это не значит, что обнаружив проблему нужно немедленно обращаться в суд. Сначала следует попробовать решить проблему мирным путем. Для этого нужно:

попросить владельца соседнего надела предъявить межевой план или выписку из кадастра;
вместе с соседом сравнить документы, выявить неточности и предложить обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
в случае получения отказа заказать процедуру межевания своего надела;
уведомить собственника соседнего участка о предстоящей встрече по вопросу согласования границ и подписания акта межевания (не менее, чем за 10 дней);
предложить подписать акт согласования.

Если усилия оказались напрасными, нужно готовиться к судебному разбирательству.

Обращение в судебную инстанцию

Если вопрос об устранении наложения границ смежных участков не получилось решить мирным путем, владелец ЗУ готовит и подает заявление в суд. Нужно быть готовым к тому, что оппонент будет отстаивать свои интересы всеми возможными способами, поэтому лучше заранее обратиться за помощью к адвокату. Своевременное привлечение профильного юриста существенно увеличивают шансы на успех.

Для обращения в суд готовится исковое заявление. Это документ стандартной формы, который содержит такую информацию:

наименование судебной инстанции;
личные данные истца и ответчика (если ответчиком является организация, указывается ее полное название, ФИО руководителя);
детальное описание ситуации, при возникновении которой выяснилось, что границы территории установлены неверно;
суть спора;
действия, которые предпринимал истец для урегулирования спора;
ссылки на нормы законодательства, которые, по мнению заявителя, были нарушены;
просьбу к суду;
перечень прилагаемых выписок, справок и других бумаг.

Иск подписывается истцом или его представителем. Во втором случае к нему прикладывается нотариально удостоверенная доверенность.

Заявление дополняется пакетом бумаг, состоящим из копий:

удостоверения личности заявителя;
документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
заключения, выданного кадастровым инженером;
выписки из кадастра с отмеченными границами надела;
претензии, направленной ответчику и ответа на нее (при наличии) и других бумаг, подтверждающих попытку решить проблему мирным путем;
квитанции, подтверждающей уплату государственной пошлины.

Если заявление подает представитель истца, свои полномочия он должен подтвердить соответствующей доверенностью. К иску могут также быть приложены другие документы, имеющие отношение к делу.

Категория: Земельное правоДата: 29.12.2020 г.

Куда «поехали» участки, или споры о реестровых ошибках

Когда границы твоего земельного участка по документам оказались на чужой территории

Дмитрий Кандинский / vtomske.ru

Судебный спор — ситуация неприятная, в которой большинству не хотелось бы оказаться. Бывает, что без суда не обойтись. Но в ряде случаев его можно избежать или хотя бы свести к минимуму судебные расходы: иногда многое зависит от желания людей договориться. Как, например, в спорах о границах земельных участков, которые по документам оказались вдруг не на своем месте.

***

— Я живу в Тимирязевском более 25 лет и никаких конфликтов с соседями по поводу границ у меня не было, — рассказывает Ирина Преданникова.

— А весной этого года ко мне обратились соседи по одному из смежных участков: оказалось, у них при межевании было выявлено, что мой участок «зашел» на их территорию.

Я очень удивилась: как это может быть, если соседи приобрели его на 10 лет позже, чем мы? Более того, в 2005 году я проводила межевание, и эти соседи согласовали фактические границы нашего с ними смежного участка.

Со слов ее соседей, сложившаяся ситуация явилась следствием ошибки, допущенной кадастровым инженером при первичном межевании.

Теперь Ирине Анатольевне нужно снова провести межевание своего участка, иначе из-за наложения границ ее участка (по сведениям Единого государственного реестра недвижимости; ЕГРН) на фактические границы участка соседей они не смогут поставить свой участок на кадастровый учет.

— Я категорически отказалась проводить повторное межевание, хотя соседи предлагали оплатить его, — говорит Ирина Анатольевна. — Мне было известно, что по данным кадастрового учета в Тимирязевском земельные участки сплошь и рядом сдвинуты относительно их фактического расположения и наложены друг на друга. Не думала, что это коснется и меня.

Считаю, что это не ошибка кадастрового инженера, а системная ошибка, произошедшая в результате перенесения данных кадастрового учета ранее учтенных участков на карту в соответствии с новой системой координат.

Я полагала, что ее должен исправлять тот, кто ее совершил, то есть государственный орган, занимающийся кадастровым учетом, за счет бюджетных средств, а не я, путем проведения нового межевания.

Поскольку женщина отказалась проводить повторное межевание, соседи обратились в суд с иском о признании недействительными результатов межевания ее земельного участка и исключении сведений о его координатах из реестра.

— Участие в процессе в качестве ответчика стало для меня неожиданностью. Тогда я не предполагала, что разрешить данную ситуацию можно только через проведение нового межевания, что мне впоследствии разъяснил судья.

Законодательство не предусматривает исправление такого рода ошибок за счет бюджета — только за счет граждан, оказавшихся в такой ситуации.

Мне дали понять, что если я не соглашусь с иском, то будет назначена экспертиза, которая все равно признает результаты прежнего межевания недействительными, и мне придется оплатить расходы на ее проведение. Мне пришлось признать иск соседей, хотя я с ним до сих пор не согласна.

Судебным решением результаты межевания земельного участка Ирины Анатольевны признаны недействительными. Теперь ей нужно заново провести и оплатить межевые работы и внести новые сведения о границах в ЕГРН вместо тех, которые «убрали» по решению суда.

Учитывая, что по закону ЕГРН ведет Росреестр, редакция обратилась в его территориальный орган.

В ответе на запрос региональное управление Росреестра разъяснило, что на территории Томской области ведение ЕГРН осуществляется с использованием формализованной местной системы координат МСК70, на которую перешли в 2010 году в рамках реализации федеральной целевой программы, утвержденной приказом Росреестра.

Если границы земельного участка установлены не в системе МСК70, то они считаются установленными с ненормативной точностью; и в случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в определении местоположения границ, их нужно уточнить.

Как поясняет управление, реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка в межевом плане (техническом плане, акте обследования), которая возникла в результате ошибки, допущенной лицом, проводившим кадастровые работы, либо ошибка в документах, представленных в орган регистрации прав другими лицами. Она может быть исправлена органом регистрации прав при получении соответствующих документов, свидетельствующих о ее наличии в ЕГРН и содержащих необходимые для ее исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении.

— С точки зрения права и предмета доказывания, судебные споры об исправлении реестровых ошибок не настолько сложные ситуации, — поясняет Игорь Арсентьев. — Если люди не спорят о реальных границах и никто не претендует на землю соседа, то спор формальный и фактически не влияет на права сторон.

Здесь никто не заставляет сносить строения или переделывать забор. Хотя и тут бывают свои нюансы, к примеру, различный подход в разрешении споров. Обычно судьи ставят ответчика перед выбором между признанием иска и назначением судебной экспертизы. Но бывает, что спор разрешается и иным способом.

Если в одном и том же регионе подход различен — это говорит о том, что практика пока находится в стадии формирования.

По его словам, в спорах о реестровых ошибках участки не всегда бывают смежными, а ответчик «виноват» лишь в том, что является собственником своей земли. Ведь он сам не определяет координаты границ — это делает специалист, то есть кадастровый инженер (как и вывод о реестровой ошибке).

Поэтому здесь человек всегда чувствует свою правоту и определенную долю несправедливости: как же так, я-то здесь при чем, почему я ответчик? Но, в соответствии с базовыми принципами Гражданского кодекса РФ, собственник имущества несет бремя его содержания.

Имущество — это не только благо, но и ответственность, и определенные обременения и риски.

— В Томском районе ближайшие территории находятся в состоянии такого перманентного земельного спора и неопределенности, — говорит адвокат. — Имеется информация, что с целью приведения в соответствие границ земельных участков в селе Корнилово планировалось выделение субсидии, и работы по комплексному межеванию будут проводиться за счет бюджетных средств.

Как сообщили редакции из администрации Томского района, в 2018 году в бюджете Томской области предусмотрено финансирование на подготовку документации по планировке и межеванию всей территории населенного пункта Корнилово в размере 1,5 миллиона рублей (о проблеме в Корнилово редакция ранее писала тут). А в бюджете Томского района заложено софинансирование в размере 78,9 тысячи рублей. Данную документацию подготовит до конца 2018 года ООО «Джи Динамика» (Санкт-Петербург), в соответствии с заключенным муниципальным контрактом.

Мероприятия по уточнению местоположения границ земельных участков в Корнилово, имеющих реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, являются составной частью комплексных кадастровых работ.

По словам адвоката, надеясь на такие комплексные работы, люди уповают на то, что государство урегулирует все вопросы за свой счет, нужно только дождаться этого.

Но такая позиция часто нарушает права соседа, которому срочно надо, к примеру, продать земельный участок или начать строительство.

Он не может ждать, пока государство выделит деньги на комплексное межевание, и возникает столкновение интересов, конфликт, когда одному человеку это не нужно, а второму — срочно необходимо. И это одна из причин судебных споров.

По мнению Игоря Арсентьева, основной задачей для обеих сторон такого земельного конфликта является оптимизация ситуации: минимум времени на разрешение спора, минимум финансовых затрат и минимум фактических действий.

— Если граждане начинают проецировать на ситуацию свои представления о справедливости, спорят и доказывают, что они тут ни при чем, это приводит лишь к увеличению издержек, — поясняет он.

— Издержки — это, прежде всего, расходы на представителя, которые могут быть предъявлены ответчику и взысканы судом даже в случае признания ответчиком иска, после вынесения решения. Поэтому в судах сторонам лучше заключать соглашения о распределении судебных расходов до вынесения судом решения.

Могут возникнуть и расходы на экспертизу: если ответчик возражает против иска или вообще не приходит в суд, без экспертизы принять решение суду практически невозможно. Также на ответчика будет отнесена еще и госпошлина, уплаченная истцом.

Как уточняет адвокат, можно вообще не доводить дело до суда, если потенциальный ответчик не против провести межевание своего участка. В этом случае расходы на кадастровые работы будут единственными его расходами. А если участки не смежные, то даже согласовывать границы не нужно. В таком случае ни расходов на юриста, ни расходов на судебную экспертизу точно не возникнет.

— Иногда коллеги не спешат сообщать обратившимся гражданам о возможности внесудебного разрешения ситуации, то есть о том, что при отсутствии спора о границах и доброй воли соседей обращение в суд не обязательно. Но это уже вопрос профессиональной этики, — отмечает юрист.

— Гражданам следует знать об этом и стараться договориться между собой, а если спор будет все же разрешаться в суде, составить соглашение о распределении судебных расходов. Конечно, все сказанное — лишь обобщение, в деталях каждого конкретного случая всегда нужно внимательно разбираться, в этом и состоит работа юриста.

Практика исправления реестровых ошибок еще складывается, но если она и будет корректироваться, то, учитывая наши реалии, вряд ли в пользу граждан. Иначе государство должно будет признать свои ошибки и взять на себя ответственность и расходы, но это вряд ли произойдет.

А задача представителя — помочь гражданам с минимальными издержками выйти из судебного спора.

Верховный суд запретил изымать землю из-за кадастровых ошибок

Допущенная кадастровая ошибка не может стать основанием для прекращения права собственности на земельный участок…

Такой вывод сделал Верховный Суд при рассмотрении дела собственницы дачного участка в Хакасии, чуть не лишившейся земли по вине кадастрового инженера, который допустил ошибку в межевом плане.

Две владелицы соседних дачных участков проживают в Хакасии. При постановке одного из участков на кадастровый учет, хозяйка выяснила, что его границы заходят на соседний участок.

Соседка обратилась в районный суд, где обнаружилось, что первой владелице выделили участок из земель запаса для ведения фермерского хозяйства, а второй собственнице землю подарили.

Одна из хозяек утверждала, что соседка незаконно объединила земельные участки, и теперь требует, чтоб суд признал, что при определении границ была допущена кадастровая ошибка, и прекратил право собственности на землю.

Районный суд Хакасии вынес решение в пользу владелицы фермерского хозяйства. Это решение поддержал и Верховный суд Хакасии.

Суды пояснили, что при постановке участков на кадастровый учет была допущена достаточно распространенная кадастровая ошибка – участки наложились друг на друга, соответственно, в межевом плане ответчицы было допущено нарушение.

Местные суды посчитали, что кадастровая ошибка в межевом плане может считаться основанием для прекращения права собственности на земельный участок.

Проигравшая владелица земли подала иск в Верховный Суд РФ, который не согласился с доводами низших инстанций. Верховный Суд пояснил, что по закону нельзя лишить гражданина права собственности на земельный участок из-за наличия ошибки.

Если была допущена кадастровая ошибка, ее необходимо исправить, но при этом необходимо сохранить право собственности человека на землю. Верховный Суд разъяснил, что когда районный суд увидел нарушение в межевом плане, он должен был привлечь к ответственности кадастрового инженера.

Верховный Суд направил дело соседок на повторное рассмотрение с учетом этих замечаний.

В феврале Верховный Суд дал разъяснения касательно споров о земельных участках, на которые нет документов. У органов местного самоуправления есть три года после постановки земли на кадастровый учет, чтобы оспорить право собственности на участок.

Верховный суд запретил изымать землю из-за кадастровых ошибок :: Деньги :: РБК Недвижимость

Если в межевом плане допущена кадастровая ошибка, то ее надо исправить, а право собственности гражданина на землю сохранить, разъяснил ВС

ТАСС/ Валерий Матыцин

Наличие кадастровой ошибки не может считаться основанием для прекращения права собственности на землю. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в ходе рассмотрения дела жительницы Хакасии, которая чуть не потеряла земельный участок из-за некомпетентности кадастрового инженера, допустившего ошибку в межевом плане, пишет «Российская газета».

Две собственницы дачных участков в Хакасии жили рядом, рассказывает газета. Когда одна из них ставила свой участок на кадастровый учет, обнаружилось, что границы ее земли заходят на участок соседки, которая обратилась в районный суд, говорится в статье.

В суде выяснилось, что первая гражданка получила свой участок в собственность для ведения фермерского хозяйства из земель запаса, а вторая стала собственницей участка после того, как ей его подарили, уточняет издание.

Одна из сторон конфликта уверяла, что ее соседка незаконно соединила земельные участки в один, поэтому просила суд признать право собственности на землю недействительным, а границы участка — кадастровой ошибкой, пишет газета.

Районный суд Хакасии удовлетворил требования собственницы фермерского хозяйства, поясняется в заметке. Верховный суд республики с таким решением согласился, говорится в статье.

По мнению местных судов, при постановке участков на кадастровый учет произошла часто встречающаяся кадастровая ошибка — участки наложились друг на друга, а межевой план ответчицы был сделан с нарушениями, поясняет издание.

В результате местные суды постановили, что кадастровая ошибка в сведениях о границах участков — основание для прекращения права собственности на них, пишет «РГ».

Проигравшая собственница участка обратилась в Верховный суд, где с выводом местных органов правосудия не согласились, говорится в статье. ВС разъяснил, что по закону наличие кадастровой ошибки не может считаться основанием для прекращения права собственности на землю, пишет издание.

Если кадастровая ошибка есть, то ее надо исправить, но право собственности гражданина на землю сохранить, поясняется в материалах газеты. По мнению Верховного суда, районный суд, увидев, что межевой план сделан с нарушениями, обязан был поставить вопрос об ответственности кадастрового инженера, поясняет «РГ».

Спор соседок будет пересмотрен с учетом заявлений Верховного суда, говорится в статье.

В феврале Верховный суд также разъяснил детали земельных споров при отсутствии документов. Органы местного самоуправления могут оспорить право собственности на земельный участок в течение трех лет после того, как он поставлен на кадастровый учет.

Можно ли лишиться земли из-за кадастровой ошибки, решал ВС — новости Право.ру

Наложение границ земельных участков – проблема распространенная.

Может ли она повлечь прекращение права собственности? Казалось бы, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, но на практике встречается всякое.

В недавнем случае собственник чуть было не попрощался со своей землей из-за некомпетентности кадастрового инженера, допустившего ошибку в межевом плане. К счастью, на помощь пришел Верховный суд.

Земельные участки Елены Котовой* и Анны Ильиной* находятся по соседству. При постановке участков на кадастровый учет обнаружилось, что границы участка Ильиной заходят на участок Котовой. Та обратилась в суд.

Котова получила свой участок в собственность для ведения крестьянско-фермерского хозяйства из земель запаса. Ильина была собственником участка на основе двух договоров дарения. Каждый из дарителей, прежде чем сделать подарок, образовал один земельный участок и выделил его в натуре в счёт земельной доли на праве общей долевой собственности.

В суде Котова настаивала, что земля Ильиной образована незаконно. Поэтому Котова требовала признать право собственности Ильиной на участок отсутствующим, а сведения Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ участка Ильиной – кадастровой ошибкой.

Бейский районный суд Республики Хакасия удовлетворил требования Котовой. Верховный суд Республики Хакасия оставил это решение без изменения. Оба они пришли к выводу, что при постановке земельных участков на кадастровый учёт произошла кадастровая ошибка, и участки Ильиной наложились на участок Котовой.

Межевой план земельных участков Ильиной выполнен с нарушениями. В связи с этим право собственности Ильиной было признано отсутствующим. При этом суды исходили из того, что наличие кадастровой ошибки в сведениях о границах земельных участков является основанием для прекращения права собственности на них.

ВС с этим выводом согласиться не мог.

ВС отметил, что такое основание для прекращения права собственности на земельный участок, как наличие кадастровой ошибки в сведениях о его границах, законом не предусмотрено. Кадастровая ошибка должна быть исправлена, но право собственности при этом надлежит сохранить.

Кроме того, ВС обратил внимание, что при разрешении спора суд первой инстанции не указал способ исправления кадастровой ошибки, а апелляция его не поправила.

После того как суд установил, что межевой план земельных участков выполнен с нарушениями закона, он должен был решить вопрос об ответственности кадастрового инженера, который формировал и ставил на кадастровый учет земельные участки Ильиной. Этого тоже сделано не было.

Договоры дарения, по которым Ильина получила участки, не оспорены и не признаны недействительными. Пока этого не случится, право на указанные в договорах участки не может быть отсутствующим.

В связи с ошибками, допущенными нижестоящими судами, ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию (№ 55-КГ17-1). В настоящий момент оно еще не рассмотрено.

По мнению ведущего юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Дмитрия Макаренко, этим делом ВС вновь подчеркнул, насколько важную роль в гражданском праве играет институт права собственности. Лишение законных прав на недвижимость должно применяться лишь в исключительных случаях.

Помимо этого ВС отметил, что нижестоящие судебные инстанции не указали способ исправления кадастровой ошибки, что противоречит одной из задач гражданского судопроизводства – разрешению гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Земельные споры, Суды и судьи
Верховный суд РФ
Земельный кодекс РФ

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание? — Шортрид

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание.

Тем не менее, эту процедуру лучше провести, потому что иначе собственник рискует столкнуться в будущем с проблемами вплоть до утраты существенной площади участка.

Как это происходит на практике? О чем нужно знать покупателям участка с неустановленными границами?

Ксения Ульянова,

старший юрист, руководитель практики Land Law Firm

Земельный участок становится объектом прав, если он обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Согласно действующему законодательству одной из таких характеристик является местоположение его границ (ст. 22 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).

Границы участка могут быть:

фактические – это границы, определенные порядком пользования объектом и индивидуализированные на местности – межа, забор и др.,
юридические – это координаты характерных точек границ объекта, содержащиеся в ЕГРН. Их определяет кадастровый инженер в процессе межевания.

В идеале юридические и фактические границы участка должны совпадать, но на практике так бывает не всегда. Дело в том, что не все земельные участки ставились на кадастровый учет с указанием координат характерных точек границ. Собственники ставили ограждения и только потом, при уточнении юридических границ, выяснялось, что эти ограждения расположены вовсе не на границе участков.

Юридические границы имеют приоритет над фактическими. Только если в документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности более 15 лет (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

Границы участка, который проходит межевание, не должны пересекать границы соседнего земельного участка, который уже стоит на кадастровом учете с установленными границами.

П. 20 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Закон № 218-ФЗ требует обязательно проводить межевание земельного участка, если речь идет об образовании нового объекта прав. Однако это требование распространяется только на правоотношения, возникшие после 1 января 2017 года (п.

5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). То есть если сейчас собственник участка с неустановленными границами захочет провести какое-то кадастровое действие, например, разделить его, то не сможет этого сделать без уточнения границ исходного участка.

Если участок прошел кадастровый или технический учет по правилам ранее действовавшего законодательства, проводить кадастровый учет по новым правилам не нужно. Уточнять границы таких участков тоже необязательно, даже если сведений о них нет в ЕГРН. Такие участки называют ранее учтенными (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, по общему правилу собственники земельных участков не обязаны уточнять границы, но при желании могут это сделать. Для этого собственнику необходимо обратиться кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и дальнейшей регистрации изменений в ЕГРН.

В то же время отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечет за собой ряд правовых рисков.

Юридически отсутствие координат границ участка не является препятствием в совершении сделок.

В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимости. Этот перечень является исчерпывающим и в нем нет такого основания, как отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка.

Тем не менее, покупателям стоит быть настороже, потому что за отсутствием границ могут скрываться, в частности:

расхождение по площади – когда покупатель думает, что приобретает участок определенной площади, а после определения границ выясняется, что его фактическая площадь значительно меньше,
споры по границам с правообладателями смежных участков, которые не хотят их согласовывать,
покупка фактически вообще другого участка — не того, который покупатель изначально собирался приобрести,
покупка участка с посторонними объектами – когда после определения границ выясняется, к примеру, что в границах участка проходит газопровод.

В подобных случаях покупатель может обратиться в суд с требованиями:

признать договор незаключенным, поскольку нельзя точно определить его предмет, или
признать договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения.

Компания приобрела участок рядом со своим магазином под заезд и парковку. По документам сведения о местоположении границ этого участка являются ориентировочными.

После покупки компания обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот установил границы приобретенного участка и вынес их в натуре. Кадастровый инженер не смог этого сделать, так как по указанному адресу уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с уточненными границами другой земельный участок. В дальнейшем определить фактическое расположение приобретенного участка не получилось.

Компания обратилась в суд с требованиями:

признать договор купли-продажи участка незаключенным по ст. 554 ГК РФ,
обязать продавца вернуть оплату.

Суды признали договор незаключенным, отметив следующее.

Из содержания договора невозможно однозначно сделать вывод о его предмете и определить, о продаже и передаче какого именно земельного участка договорились стороны, поскольку отсутствует описание местонахождения границ земельного участка. Данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, нет ни в договоре, ни в акте приема-передачи.

При отсутствии в тексте договора указания на точное местонахождение земельного участка (границы участка), отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка условие о предмете договора нельзя признать согласованным сторонами, а договор заключенным.

Апелляционное определение Пензенского областного суда от 23.04.2013 по делу № 33-961

Самой распространенной проблемой при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка являются споры с соседями по границам земельных участков, а также самовольному размещению строений, сооружений, иных объектов недвижимости на соседнем земельном участке.

Часто бывает, что после обращения к кадастровому инженеру собственник узнает, что «юридическая» площадь его объекта уменьшилась, потому что в первую очередь учитываются уже установленные в ЕГРН границы соседних земельных участков.

В такой ситуации тот из соседей, кто первый поставил земельный участок на кадастровый учет «в границах», имеет преимущество, поскольку его смежник должен либо соглашаться с существующей границей, либо доказывать свою правоту в суде. Судебный процесс будет перспективным только в случае некорректной постановки соседнего участка на кадастровый учет (при наличии реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка).

Чтобы защитить свои права в споре о границах участка, правообладателю нужно требовать:

устранить реестровую ошибку, и
установить границы земельного участка.

Россияне смогут узаконить излишки земель, используемые более 15 лет

16 сентября 2019 года вступает в силу федеральный закон №150, который упрощает процедуру проведения комплексных кадастровых работ и устанавливает порядок уточнения границ земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Сбор и анализ данных в ходе комплексных кадастровых работ (ККР) позволяют выявить и устранить факты пересечения границ, случаи самозахвата земель, а также реестровые ошибки.

Последнее – наиболее распространенная причина, по которой садоводы не могут поставить на кадастровый учет личные участки и земли общего пользования в соответствии с законодательством.

По мнению специалистов федеральной Кадастровой палаты, упрощение процедуры проведения комплексных кадастровых работ в целом благотворно скажется на положении собственников земельных участков.

По итогам ККР владельцы участков вправе оформить в собственность излишки земель

Новый закон предоставляет возможность гражданам в рамках проведения комплексных кадастровых работ узаконить фактически используемые земельные участки, если их площадь превышает площадь, указанную в ЕГРН.

При этом должны быть соблюдены важные правила: «лишние» метры можно оформить в собственность лишь в том случае, если участок используется в установленных границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти.

Кроме того, площадь такого «увеличения» не может быть больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если ею такой минимальный размер не уточнён – не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН.

«У граждан есть возможность официально оформить используемые участки, а соответственно, впоследствии ими распоряжаться.

Если в ходе комплексных кадастровых работ, которые проводятся по заказу местных властей, выяснится, что используемая площадь земельного участка больше, чем предусмотрено данными в ЕГРН, при соблюдении всех критериев разницу можно будет узаконить.

Но важно – к поправкам нельзя относиться, как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», – поясняет замглавы федеральной Кадастровой палаты Марина Семенова.

Закон упростил порядок проведения ККР

Комплексные кадастровые работы выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства. Такие работы проводятся за счет бюджета по заказу органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) или местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах).

Кадастровые работы проводятся для уточнения границ земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. К тому же они нужны для корректного представления земельных участков, на которых расположены здания, а также для исправления реестровых ошибок. ККР не проводятся в отношении линейных объектов.

Информация о проведении таких работ публикуется в открытых источниках, в том числе на сайтах органов государственной власти или местного самоуправления, в течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение ККР.

Кроме того, о начале проведения работ в конкретном кадастровом квартале, где расположен объект, правообладателя должен известить непосредственный исполнитель работ – кадастровый инженер.

Сделать это он обязан по электронной или обычной почте при наличии данной информации в реестре недвижимости.

ККР помогают предупредить земельные споры и сэкономить средства собственников

Как отмечает замглавы федеральной Кадастровой палаты Марина Семенова, после внесения в ЕГРН сведений о земельных участках и местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате проведения комплексных кадастровых работ, у правообладателей таких объектов недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счет. ККР выполняются на бюджетные средства.

Помимо этого, с вступлением в силу федерального закона появляется возможность проведения комплексных кадастровых работ без утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разработка и утверждение такого проекта не требуется. Согласно закону, заказчики ККР вправе использовать технические паспорта, оценочную и иную необходимую в работе документацию. Эта мера позволяет исключить дополнительные затраты и сэкономить местный бюджет.

«Проведение комплексных кадастровых работ по заказу органов государственной власти или местного самоуправления позволяет сократить число земельных споров и защитить права собственников недвижимости, обеспечить справедливое налогообложение, — подчёркивает Марина Семенова. – Таким образом, повышается эффективность управления различными территориями в составе субъектов федерации».

Оставьте ваш комментарий