Участие в долевом строительстве в последние годы стало для россиян реальной возможностью приобретения нового жилья. Государственная программа субсидирования ставок по ипотечному кредитованию способствовала отказу многих девелоперов от иных схем в пользу долевого строительства.
Новость о том, что президент В.В. Путин поручил свернуть долевое строительство, вызвала волнение и множество вопросов. Следует разобраться в причинах и последствиях отказа от привлечения средств граждан.
Причины отмены
Одной из вероятных причин отказа от долевого строительства в России стало опасение увеличения количества обманутых дольщиков. В современных условиях происходит снижение количества заключенных ДДУ. Девелоперы в этот трудный период проводят рискованную ценовую политику, предоставляя значительные скидки на квартиры, что может привести к их финансовой нестабильности.
Разговоры о необходимости отмены долевого строительства идут уже давно. В 2017 году были введены поправки в 214-ФЗ об увеличении уставного капитала девелопера. Тогда же президентом был подписан закон о создании фонда для защиты дольщиков или, как его еще называют, компенсационного фонда.
В июле 2018 года вступят в силу поправки, по которым застройщики, подрядчик и техзаказчик будут обязаны иметь счета в одном уполномоченном банке и взаимные расчеты производить через счет эскроу. Также вводится запрет на получение многочисленных разрешений на строительство.
Цель всех данных изменений в законодательстве о строительстве, направленных на ликвидацию долевого строительства – защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Предполагается, что застройщики будут находиться под многоуровневым контролем со стороны:
- государства, в лице уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего контроль за наличием у девелопера полномочий на привлечение денежных средств дольщиков и целевым расходованием их;
- компенсационного фонда, контролирующего финансовую документацию застройщика, на основании которой он осуществляет свою деятельность;
- банков, которые будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиком со счета эскроу денежных средств дольщиков.
Эти меры должны лишить недобросовестных застройщиков возможности нарушений в использовании денег участников ДДУ со счетов эскроу.
Чем заменят
Президент Владимир Путин поручил правительству разработать поэтапный план замены долевого строительства на проектное финансирование.
В настоящее время организация финансирования строительных проектов пришла в некоторое равновесие. До получения разрешения на строительство девелопером используются заемные и собственные средства. После его получения становится возможным привлечение денежных средств дольщиков по ДДУ, что значительно дешевле, чем банковские кредиты.
В переходный период с 2018 по 2020 год будет произведено поэтапное замещение долевого строительства новой моделью финансирования объектов строительства. На первом этапе соотношение между количеством заключенных ДДУ с физлицами и проведением расчетов за новостройки через счета эскроу будет соотноситься как 70% к 30%.
Есть предложение в этот же период произвести замену гражданской ответственности девелопера на банковскую. Это даст возможность строительным компаниям привлечь денежные средства дольщиков в размерах, не превышающих банковскую гарантию.
По окончании второго этапа переход к проектной модели финансирования будет производиться с помощью кредитования. Денежные средства, внесенные участниками в долевое строительство на эскроу или специализированные счета в уполномоченный банк, будут перечисляться застройщикам в течении десяти рабочих дней с момента сдачи документов, подтверждающих передачу дольщику его квартиры.
После окончательного вытеснения долевого строительства проектным финансированием приобретение доступного жилья на этапе котлована, которое на 20-30% дешевле завершенной новостройки, станет невозможным. Продаваться будет только готовое жилье, поэтому необходимость в договорах участия в долевом строительстве отпадет.
Возможные последствия
Так к чему же приведет отказ от долевого строительства? Всякое увеличение издержек в строительстве ложится бременем на потребителя.
Эксперты прогнозируют, что отмена долевого строительства вызовет рост цен на квартиры в новостройках на 20-30%.
В такой ситуации, даже представители среднего класса уже смогут позволить себе только однокомнатную квартиру, вместо возможной ранее двушки, купленной на ранних этапах возведения здания.
Еще одним результатом введения запрета на долевое строительство будет отток с рынка средних и мелких застройщиков, у которых не будет возможности получения кредитов в банках, что приведет к снижению конкуренции. В конечном итоге, это может повлечь за собой рост цен на готовое жилье, уменьшение рабочих мест и рост безработицы, снижение налоговых поступлений в местные бюджеты.
Не столь очевидным последствием законопроекта об отмене долевого строительства может стать социальная составляющая, которую нельзя упускать из внимания законодателю.
Удорожание стоимости квадратных метров лишит многих граждан возможности приобретения жилья по более низким ценам.
Дольщиков, как и застройщиков, вынуждают брать ипотечные кредиты под большие проценты, отказывая в возможности использовать собственные средства.
Прогнозируемый экспертным сообществом рост цен на недвижимость предполагает невозможность одномоментной отмены долевого строительства. Потребуется 5-10 лет, чтобы отладить механизм проектного финансирования, понять и привыкнуть к нему участникам строительного рынка.
Ни застройщики, ни граждане, отказываясь от участия в долевом строительстве, особой выгоды не получают. По всему видно, что основным выгодоприобретателем будут уполномоченные банки.
На их счетах будут аккумулироваться денежные средства дольщиков до полного завершения строительства.
А это в среднем 1,5-2 года, в течение которых банк будет пользоваться деньгами дольщика, не выплачивая ему процентов.
Также есть, хоть и минимальный, риск банкротства самого уполномоченного банка. Что будет с деньгами дольщиков в такой ситуации ясности нет.
Когда В.В. Путин одобрил постепенный отказ от долевого строительства, предполагалась, что делается это для защиты обманутых дольщиков. Но у недобросовестных продавцов давно существуют схемы обмана покупателей готового жилья.
Для многих профессионалов рынка коммерческой недвижимости альтернатива видится в снижении ставки по долгосрочным банковским кредитам до 4-6%, чтобы строительство оставалось рентабельным. А вот захотят ли банки связывать себя долгосрочными дорогостоящими проектами?
Очень интересен в этом плане опыт европейских стран, в которых осуществляют финансирование дольщиками своего будущего жилья в несколько этапов. Контроль за работой застройщиков осуществляет государство. Возможно, такой опыт и прижился бы в России.
Несмотря на имеющиеся отрицательные моменты отказа от долевого строительства, количество обманутых дольщиков все еще значительно и их проблемы серьезны и актуальны. Для их решения достаточно было бы внесения ряда поправок в 214-ФЗ, продуманных и проработанных со строителями. Но без дальнейшей разработки мер действенного и жесткого контроля за строительными организациями не обойтись.
Бесплатная консультация юриста!
Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру — новости Право.ру
Стать дольщиком – значит вложиться в квартиру, как говорят, «на этапе котлована». То есть заплатить компании за постройку своей квартиры. Новоселья в таком случае приходится подождать, но способ все равно привлекателен для граждан, потому что квартира выходит дешевле, чем если бы ее купили на этапе сдачи дома в эксплуатацию.
Популярность долевого участия «Право.ru» подтвердили в Росреестре. После заметного скачка в 2012–2014 годах количество договоров долевого участия так и не упало вниз. На протяжении уже трех лет оно держится на одинаково высоком уровне.
договоров долевого участия заключили россияне за январь-апрель этого года
Вместе с очевидной материальной выгодой у такого вложения есть и недостаток. Подписывая договор долевого участия (ДДУ), человек рискует стать обманутым дольщиком, количество которых у нас в стране все увеличивается.
О них снимают сюжеты для центрального телевидения – люди купили квартиры, а дом так и не построили.
«В каждом регионе мы сталкиваемся с жалобами людей, которые лишись денег и не получили жилья», – подтвердил председатель комитета Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев; он высказался на эту тему на специально организованных парламентских слушаниях.
Масштабы брошенных строек растут, и на эту проблему обратило внимание правительство. В итоге долевое строительство решили отменить и заменить его на проектное финансирование.
В чем разница
При долевом строительстве дом возводят на деньги, полученные от продажи квартир. При проектном финансировании стройку оплачивает банк. Он дает кредит застройщику. Для покупателей квартир кардинально ничего не поменяется – жилье точно так же можно будет купить на этапе стройки.
«Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве на стадии котлована, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, как это происходит сейчас, а на специальный счет (счет-эскроу) в банке», – объяснил «Право.ru» ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ» Александр Рудяков.
Проектное финансирование безопаснее. Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при участии банка деньги будут лежать на счете, пока дом не будет сдан.
Денежные средства будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст недвижимое имущество в собственность участнику долевого строительства. Если же обязательство не будет исполнено, деньги будут разблокированы и гражданин сможет забрать свои средства из банка.
Александр Рудяков, ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ»
Когда отменят долевое строительство
В ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству обеспечить полный переход к проектному финансированию. Он должен произойти постепенно за три года. Спустя полтора месяца правительство утвердило дорожную карту.
Поручения президента также вошли в законопроект, который уже внесен в Госдуму. Если его примут – он вступит в силу 1 июля этого года, но переход будет постепенным. Сначала люди смогут выбирать между ДДУ и проектным финансированием.
Затем выбор исчезнет.
жилья сейчас строится по схеме ДДУ
«Сомнений в том, что такой переход состоится, не возникает», – считает юрист Александр Рудяков. Ожидается, что долевое строительство перестанет существовать к 2021 году.
«Мы видим, что невозможно решить проблему обманутых дольщиков, если мы не поставим точку в самой возможности их появления», – объяснил мотивы перехода глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Что будет с ценами
«Мы масштабных признаков и причин удорожания строительства квартир не видим. Это все разговоры, которыми мы сами себя пугаем, но отрасль будет совершенно иная», – сказал генеральный директор АО «Дом.РФ» Александр Плутник.
«Переход от ДДУ на систему проектного финансирования приведет к укрупнению девелоперов и к уходу с рынка «рискованных» и проблемных застройщиков, – признает Кирилл Холопик, руководитель Национального объединения застройщиков жилья, – однако о завышении цен речи пока не идет».
«То, что банки будут накручивать огромные проценты – это миф», – считает Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young. Она призвала банки формировать цены на жилье как можно более прозрачно, чтобы граждане не боялись вкладываться.
Как правильно должен быть составлен договор по ДДУ (Долевого строительства), какие подводные камни ?! – Правовед Плюс
15.06.2021
Договор долевого участия – это документ, регламентированный нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Заключается он между собственником жилого помещения и компанией-застройщиком. По договору дольщик платит деньги, а застройщик в свою очередь использует денежные средства для того, чтобы возвести объект недвижимого имущества.
Особенности составления и подготовки договора
Договор заключается между сторонами в простой письменной форме. Также он подлежит процедуре обязательной регистрации в органах Росреестра по закону. Считается документ официальным с того момента, когда была произведена сама регистрация.
Составляется договор в трех экземплярах. Один остается у дольщика, второй передается застройщику, а третий экземпляр будет потом храниться в органах Росреестра. Все эти экземпляры обладают юридической силой и на них ставятся подписи сторон.
В договоре долевого участия не просто называется объект
Он прописывается полностью. Например, описывается месторасположение объекта жилой недвижимости, расположение комнат, метраж, графическое изображение квартиры, проектная декларация и документация, количество комнат, поэтажная площадь жилого помещения.
Помимо обозначенных выше сведений договор долевого участия содержать в себе обязан:
- Срок, в течение которого застройщиком будет передан объект долевого строительства. Это обычно конкретная календарная дата, в течение которой фирма должна сдать дом в дальнейшую эксплуатацию;
- Стоимость объекта жилой недвижимости, сроки произведения всех необходимых выплат, особенности осуществления порядка оплаты, все необходимые реквизиты для организации и проведения выплат;
- Полное наименование сторон ДДУ. Если говорить о юридическом лице, то это его название и реквизиты. Для физического лица достаточно ФИО и паспортных данных дольщика;
- Гарантийный срок на объект ДДУ. Обычно по закону дается гарантия на пять календарных лет.
Важно, чтобы все условия, имеющие отражение в договоре долевого участия имели соответствия сведениям, обозначенным в момент подписания в проектной декларации. Если в ДДУ обозначены одни сведения, а в декларации совсем другие, то тогда при плохом исходе событий есть шанс того, что документ будет признан в судебном порядке недействительным.
Подпись ставить в договоре должен исключительно застройщик, а не другое лицо. Также это может быть генеральный директор или иное лицо, обладающее генеральной доверенностью на совершение подобных юридически значимых действий. Если не директор подписывает договор, то от сделки лучше отказаться. Кстати, денежные средства принимать застройщик может не до, а после заключения договора ДДУ.
Особенности регистрации договора в органах Росреестра
Для того, чтобы гражданская сделка состоялась зарегистрировать ее надо в органах Росреестра. Вместе с заявлением о регистрации следует заплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для юридических по закону 6 тысяч рублей.
Вместе с заявлением о регистрации предоставляются также следующие документы:
- Паспорт;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- План будущего многоквартирного дома;
- Проектная декларация на объект жилой недвижимости;
- Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям 214 ФЗ;
- Договор поручительства по обязательствам строительной компании.
После сдачи дома в эксплуатацию обращаться придется снова с Росреестр. Но делается это для того, чтобы оформить право собственности на квартиру.
Какие подводные камни могут возникнуть при заключении ДДУ ?!
Дольщик может сделать переуступку права требования третьему лицу. Тут уже это лицо может выплатить дольщику стоимость договора. Дольщик получит при этом должен денежные средства, а третье лицо становится обладателем права требования недвижимости.
Чтобы не столкнуться с признаками мошеннических действий надо, чтобы сделка была зарегистрирована отдельным договором цессией. В этом договоре прописываются сроки выплат денежных средств плюс помимо прочего его также надо регистрировать в органах Росреестра.
Еще один риск связан с банкротством застройщика
В России это далеко не редкость и многие дольщики боятся того, что они просто потеряют имущество. Надо вовремя узнать информацию о процедуре банкротства.
Далее следует внести свои законные требования в единый реестр кредиторов. Делается это в течение тридцати календарных дней на стадии наблюдения.
Если речь идет о конкурсном производстве, то тогда требования от дольщика вносятся в течение шестидесяти календарных дней.
Застройщик в этом случае обязан будет вернуть денежные средства, которые были заплачены дольщиком
Также можно обязать передать недвижимость в вашу собственность при завершении строительства. Еще один подводный камень кроется в том, что часто застройщики не спешат по разным причинам передавать объект в эксплуатацию.
При намеренном затягивании сроков обращаться следует с заявлением в судебные органы. Суд в свою очередь обязан будет выдать все документы, которые могут потребоваться дольщику для осуществления регистрации сделки.
Кстати, шансы на удовлетворение требований по исковому заявлению будут выше, если подается не одиночная, а коллективная жалоба от дольщиков.
Также можно наследовать право требования на объект недвижимого имущества в том случае, если умирает дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком. В этом случае в Росреестр предоставляются сведения, которые подтверждают право наследования.
В завершении следует сказать, что обезопасить себя и свести риски к минимуму при заключении договора долевого участия можно при помощи обращения к грамотному юристу. Он поможет составить такой документ грамотно с учетом его полного и комплексного правового анализа
Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года
Все риски при строительстве жилых домов должны лечь на плечи застройщиков и банков /Максим Стулов
Президент России Владимир Путин отвел три года на отказ от долевого строительства.
Это следует из опубликованного на сайте Кремля поручения по итогам совещания с членами правительства, которое прошло в конце октября.
Ранее Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования – правда, тогда конкретные сроки не назывались.
Поручение президента касается не только правительства, но и Центробанка и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). До 15 декабря они должны утвердить план по замене средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования, отмечается в поручении.
Проектное финансирование подразумевает, что все риски, которые сейчас берут на себя дольщики, поделят между собой профессиональные институты – банки и застройщики, объясняет представитель АИЖК. Повышение прозрачности сектора вместе с общим снижением уровня процентных ставок в экономике позволит банкам активнее кредитовать отрасль, считает он.
Долевое строительство – форма финансирования возведения жилых домов, при которой застройщик продает квартиры еще до введения проектов в эксплуатацию. Соответствующий закон принят в 2004 г. после скандалов с дольщиками нескольких крупных компаний, самая известная из них – «Социальная инициатива». Цель закона – защитить покупателей от рискованных схем приобретения жилья.
На первичном рынке жилья в старых границах Москвы сделки по договорам о долевом участии в строительстве занимают 80–85%, приводит собственные расчеты управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.
Трех лет застройщикам вполне достаточно, чтобы перестроиться, завершить имеющиеся проекты и подготовить документацию для начала новых объектов уже по новым правилам, добавляет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
Литинецкая не согласна: три года – недостаточный срок как для девелоперов, так и для покупателей. «Речь идет не только о глобальной реформе девелоперской отрасли, но и о перестройке банковско-кредитной сферы», – подчеркивает она.
В любом случае в ближайшие три года можно ждать всплеска получения исходно-разрешительной документации по максимальному количеству площадок – даже по тем, которые находились у девелоперов в спящем режиме, указывает гендиректор Tekta Group Роман Сычев.
Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья, поскольку по займам банков в отличие от средств дольщиков нужно платить процент, резюмирует Литинецкая.
По ее словам, если сейчас застройщик может расплатиться с банком до окончания строительства, то теперь придется брать кредит на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию.
На рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20–30% дороже строящихся аналогов, добавляет она.
Если банки будут готовы снизить ставку, скажем, до 5%, то значительного повышения цен на жилье не будет, добавляет Нигматуллин, а вот снижения объемов ввода жилья стоит ожидать. Сычев также опасается монополизации рынка крупными компаниями с преференциями в доступе как к площадкам, так и к финансированию.
Решение по замещению долевого строительства через несколько лет не должно привести к резкому скачку цен на жилье и заметному снижению ввода жилья, успокаивает представитель Минстроя. Представитель АИЖК подтверждает: сейчас при покупке строящегося жилья дольщики вынуждены платить за скрытые компоненты, заложенные в цену, – риск банкротства застройщика и стоимость денег.
Путин одобрил отказ от долевого строительства: через 3-5 лет россияне будут покупать только готовые квартиры
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья.
Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям продавать уже построенное жилье.
Полный переход на новую систему произойдет не раньше, чем через 3-5 лет. Эксперты уже предрекли существенное подорожание квартир в новостройках.
«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того, как будут введены в действие жесткие требования к застройщику, которые вступают в силу 1 июля, начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию», — сообщил глава Минстроя Михаил Мень.
Речь об отказе от практики долевого строительства жилья, при котором ответственность за результат разделена между гражданами-дольщиками и застройщиком строительства, пояснил «Ведомостям» председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. На смену долевому строительству придет проектное финансирование застройки — в условиях невысокой инфляции ее под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры, добавил Николаев.
Механизм отказа от долевого строительства может заработать в РФ не ранее чем через 3-5 лет. Но первый этап — банковское сопровождение строек — будет действовать с июля 2018 года, сказал Николаев. В разработке долгосрочного плана, помимо Минстроя, будут участвовать Банк России, Минфин и Минэкономразвития, сообщает ТАСС.
«Комплекс мероприятий будет разработан с учетом необходимости сохранения доступного уровня цен на рынке первичного жилья», — добавили в Минстрое.
Напомним, что сейчас в России насчитывается около 50 тысяч обманутых дольщиков. Главная причина этого, по мнению экспертов, непрозрачные механизмы финансирования строительства жилья.
Девелоперы неохотно обращаются за кредитами в банки, которые требуют показать определенный уровень собственного капитала и отчитаться о целевом расходовании средств. Вместо этого застройщики, которых в России больше шести тысяч, предпочитают привлекать деньги граждан.
Им не надо отчитываться, куда идут собранные деньги, цитирует слова генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования Александра Плутника РБК.
Практически все девелоперы используют так называемый котловой метод финансирования. Средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Это фактически создание финансовой пирамиды. Когда у недобросовестного застройщика кончаются деньги, появляются брошенные и недостроенные дома.
По словам Плутника, цель Минстроя России и АИЖК — создать действенный механизм защиты прав граждан, который сведет к минимуму риски покупки жилья на ранних стадиях строительства.
Для решения задачи в закон внесли ряд поправок, которые вступят в силу уже 1 июля 2018 года.
Также несколько дней назад в России заработал компенсационный фонд, деньги которого будут направлять на достройку проблемных домов и возврат денег обманутым дольщикам.
Но эксперты и строители уже заявили, что сейчас полный отказ от долевого строительства не возможен.
«Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта — 1,5-2 года, крупного — от 3 до 6 лет.
Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта.
То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими», — сообщила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая РИА «Новости».
Чтобы этот механизм работал, по мнению Литинецкой, нужны длинные и дешевые деньги, которых сегодня в экономике России нет. Кредиты дорогие, требования банков — жесткие, при этом и застройщики, и банки одинаково рассчитывают на как можно более быстрый возврат вложений, и они не склонны ввязываться в долгосрочные проекты, так как нет уверенности в долгосрочной устойчивости рубля.
Напомним, что ранее девелоперы уже заявляли, что новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке новостроек. Крупные застройщики опасаются, что с рынка уйдет большинство строителей, а цены на жилье вырастут.
Путин поручил в течение трех лет отказаться от долевого строительства
Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. Об этом пишут сегодня федеральные СМИ. Ответственными за исполнение плана мероприятий назначены премьер-министр Дмитрий Медведев, глава ЦБ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник.
Фото Виктора Бобыря из архива БНК
Как сообщает «Российская газета», уже к 15 декабря нужно будет внести поправки, предусматривающие механизм координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в регионах госконтроль (надзор) в области долевого строительства.
При этом нужно обратить внимание на необходимость установления единого порядка осуществления такого контроля (надзора), назначения и освобождения руководителей этих органов по согласованию с уполномоченным федеральным органом власти.
А региональные органы власти должны будут вносить в единую информсистему данные о выданных разрешениях на строительство с привлечением средств граждан.
- Также следует усилить административную ответственность в случаях нарушения закона должностными лицами органов, занимающихся в регионах госконтролем (надзором) в области долевого строительства.
- Еще необходимо установить порядок контроля за финансовым состоянием застройщиков, работающих с привлечением средств граждан, со стороны «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе с использованием единой информсистемы жилищного строительства, предусмотрев отказ в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд при нарушении ими требований законодательства или нормативов финансовой устойчивости.
- К тому же сроку совместно с Банком России и «Агентством ипотечного жилищного кредитования» Кабмин должен утвердить «дорожную карту» по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для людей.
Еще президент поручил представить предложения по защите прав граждан, средства которых привлекались застройщиками посредством выпуска специальных облигаций (жилищных сертификатов) и участия граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. А также по возложению ответственности на владельцев (бенефициаров) застройщиков за ущерб, нанесенный дольщикам, и по повышению ответственности глав регионов за обеспечение защиты прав дольщиков. Сделать это нужно в еще более сжатые сроки — до декабря.
Как пишет «Коммерсант», по оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.
Подготовить план поэтапного перехода с долевого строительства Владимир Путин поручил главе Минстроя Михаилу Меню еще в октябре.
Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков.
Полный отказ от долевого строительства в России произойдет за три года
РИАМО – 25 дек. Правительство разработало дорожную карту внедрения проектного финансирования строительной отрасли, согласно которому замена договоров долевого участия (ДДУ) на проектное финансирование жилищного строительства произойдет за три года, пишет газета «Коммерсант» в понедельник.
«Правительство утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию жилищного строительства — об этом в пятницу сообщил глава Минстроя Михаил Мень.
Идея документа заключается в том, что в схему «дольщик—застройщик» встраивается третий игрок — банк.
Такой подход предполагает, что средства граждан будут беспроцентно размещаться в банке на специальных счетах или счетах эскроу, а затем банки будут финансировать строительство домов, в том числе за счет этих средств.
Дорожная карта разрабатывалась по поручению президента и призвана устранить проблему обманутых дольщиков. В январе-сентябре 2017 года, по оценкам замглавы комитета ГД по безопасности и противодействию коррупции Анатолия Выборного, они потеряли 6,4 миллиарда рублей.
«Правительству и Центробанку придется решить вопрос: если фондирование от людей пришло в банк под 0%, то по какой процентной ставке они будут отдавать эти деньги застройщику на сам процесс строительства», — сказал министр
Ранее Мень предполагал, что размер банковской ставки для застройщиков может составить около 2-3%.
В целом переход должен произойти за три года. Сначала власти планируют предоставить возможность реализации такой модели по желанию застройщиков.
В первом квартале 2018 года должны быть разработаны изменения в законодательство о долевом строительстве. До конца следующего года планируется рассмотреть возможность корректировки нормативных актов ЦБ — чтобы изменить подходы к кредитованию застройщиков. Кроме того, власти планируют разработать механизм гарантирования — за счет поручительства или независимой гарантии АИЖК.
Часть застройщиков уже высказывала опасения, что новый подход может привести к повышению цен — впрочем, они сходятся в том, что многое будет зависеть от банковской ставки.
Чиновники оказались настроены более оптимистично: замглавы Минфина Алексей Моисеев высказывал предположение, что отказ от долевого строительства может привести даже к снижению стоимости жилья.
Свое предположение он объяснял тем, что сейчас на застройщиков налагаются достаточно серьезные обязательства, в частности, отчисления в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от каждого договора долевого участия).