Mail.ru Group выяснила, как пользователи рунета выбирают квартиры. В совместном исследовании с компанией ResearchMe приняли участие 2 800 человек, которые купили квартиру в последние три года или планируют покупку в ближайшем будущем. Также был составлен портрет аудитории проектов Mail.
ru Group, которая интересуется недвижимостью, и изучены подходы рекламодателей этого сегмента к продвижению. Интерес к операциям с недвижимостью проявляет каждый десятый пользователь проектов Mail.ru Group. Активнее всего изучают информацию о вторичном жилье и новостройках. Больше половины аудитории, интересующейся недвижимостью, — женщины (58%).
Ядро ЦА (портрета покупателя недвижимости) составляют пользователи в возрасте от 19 до 50 лет (70%), 72% со средним доходом или выше, 71% состоят в браке, 74% имеют высшее образование, 76% работают. Большинство купивших жилье и планирующих приобретение (около 80%) выбирают квартиру для себя или своей семьи.
Почти каждый десятый покупал или задумывается о покупке жилья для родственников. Чаще других рассматривают приобретение квартиры для родственников пользователи старше 45 лет, которые пока только планируют искать жилье (26%). Для всех респондентов самыми важными факторами при покупке оказались цена, состояние жилья и расположение. 
Три четверти участников опроса, которые приобрели квартиру или рассматривают покупку, ищут жилье в своем же городе. Жители Центрального и Уральского округов чаще остальных покупали квартиры в других городах своей же области. Лишь 8% респондентов меняли область при покупке жилья. Такая тенденция наиболее характерна для жителей Поволжья – 15% из них приобрели квартиры в других областях. Среди пользователей меньше других заинтересованы в покупке квартиры в своем городе респонденты 18–24 лет. В этом сегменте доля тех, кто переехал в другой город в той же области или планирует это сделать, в полтора раза выше среднего. Половина будущих покупателей планирует искать квартиру с помощью сайтов-агрегаторов объявлений. Те, кто уже сделал свой выбор, чаще всего обращались к риелторам. 
Интересно, что мужчины реже работали со специалистами по подбору жилья, чем женщины – 28% против 38%.
Эксперты выяснили, сколько времени люди тратят на поиск жилья. Результаты показывают, что квартиру удается найти быстрее, чем кажется на этапе планирования. Среди тех, кто уже приобрел жилье, 52% потратили на активный поиск один-два месяца. Почти у четверти опрошенных (24%) ушло от двух месяцев до полугода. При этом 44% искали и изучали варианты каждый день, а 30% – два-три раза в неделю. Будущие покупатели закладывают на поиск жилья больше времени – 34% собираются посвятить этому процессу от двух до шести месяцев. Четверть пользователей рассчитывают найти квартиру за месяц-два, а еще четверть – за полгода-год. Два-три дня в неделю для изучения вариантов готовы выделить 39% респондентов, а 34% не против заниматься поисками каждый день. Почти треть бывших и будущих покупателей квартир ответили, что приобретение жилье не зависит от времени года. 
Самыми популярными оказались квартиры на втором-четвертом этажах – 41% купили такое жилье, и 54% планируют это сделать. Чем старше пользователи, тем чаще они выбирают низкие этажи. Самые молодые группы аудитории, наоборот, выбирают квартиры на пятом этаже и выше. По типам квартир и количеству комнат показатели разошлись, но в целом тренд один – самым популярными стали двухкомнатные квартиры, на втором месте трехкомнатные, а на третьем – «однушки». 
Эксперты проанализировали, как пользователи относятся к покупке апартаментов. Оказалось, что 14% респондентов, купивших жилье, приобрели именно апартаменты. Почти каждый пятый (22%) рассматривал такой вариант, но в итоге сделал выбор в пользу обычной квартиры.
Больше половины бывших покупателей (55%) даже не думали об апартаментах. Лояльнее к такому типу жилья оказалась молодая аудитория покупателей (18-24 года) – 20% выбрали его.
Среди планирующих покупку картина примерно та же – 23% рассматривают приобретение апартаментов, а 53% пока не готовы к такой альтернативе.
Большинство опрошенных – 65% тех, кто уже купил жилье, и 67% планирующих — предпочитают квартиры в новостройках. Мужчины чаще отвечали, что купили или хотят приобрести квартиру на этапе строительства, а женщины – вторичное жилье. Среди разных возрастных групп строящееся жилье чаще других выбирают люди от 18 до 34 лет, а «вторичку» – респонденты старше 35 лет. При покупке нового жилья самая популярная отделка – стандартная чистовая. Почти четверть тех, кто уже приобрел квартиру, выбирали черновую отделку, а среди планирующих покупку на втором месте по популярности предчистовая отделка. 
Покупатели вторичного жилья в основном обходились косметическим ремонтом (44%). Каждый пятый пока не стал делать ремонт, но планирует обойтись косметическим, а 17% не собираются что-то менять. Среди тех, кто хочет купить вторичное жилье, 61% собираются делать косметический ремонт, а 14% – перестраивать квартиру.
Эксперты спросили у респондентов, способны ли туры с применением технологий виртуальной реальности (VR-туры) помочь с поиском недвижимости. Большинство опрошенных – как бывших, так и будущих покупателей – уверены, что VR-туры могут облегчить выбор жилья на разных этапах. Самым частым вариантом применения оказалось использование технологий виртуальной реальности до осмотра «вживую».
Помимо пользовательского поведения и интересов людей в сфере недвижимости, эксперты также выяснили, как распределяются затраты компаний этого сегмента на продвижение в сети. Рекламодатели в категории «Недвижимость» стали больше вкладывать в онлайн-продвижение – инвестиции в рекламу на проектах Mail.ru Group выросли на 37% за 2018 год. Драйвер роста инвестиций в категории – интернет-реклама агрегаторов предложений по недвижимости, у которых есть развитая экспертиза, доступ к многомиллионной аудитории и разным каналам продаж.
Один из главных трендов продвижения недвижимости – рост использования рекламных объявлений (нативных промопостов) в лентах и группах в социальных сетях. По данным Mail.
ru Group, в первом квартале 2019 года доля затрат сайтов-агрегаторов предложений по недвижимости в этот канал выросла более чем в три раза по сравнению с первым кварталом 2018 года.
В маркетинг-миксах девелоперские компании и год назад уделяли достаточное внимание рекламе в социальных сетях – в первом квартале 2018 года доля их инвестиций в этот канал продвижения составляла 43%, за год она выросла до 56%.
На втором месте по популярности мультиформат, который позволяет автоматически адаптировать объявления под форматы рекламных размещений на доступных площадках. Среди часто используемых форматов также баннеры и карусель, которая дает возможность показать несколько слайдов в одном объявлении в социальных сетях и рассказать о разных характеристиках продукта.
Лидером роста является видеореклама. Доля расходов агрегаторов на этот формат увеличилась в три раза за год. В размещениях преобладают out-stream форматы в виде нативных видеопостов с автозапуском в лентах социальных сетей. Доля затрат девелоперских компаний на видео также выросла более чем в два раза по сравнению с первым кварталом 2018 года.
Рост популярности видео связан с тем, что формат позволяет привлекать и вовлекать аудиторию. Кроме того, рекламные ролики не только решают имиджевые задачи, но и увеличивают бизнес-показатели (performance-маркетинг). Это в том числе связано с широкими возможностями таргетирования и разными способами закупки видеорекламы. Агрегаторы инвестируют бюджеты преимущественно в performance-маркетинг, тогда как девелоперские компании распределяют рекламные инвестиции на имиджевые и performance-задачи примерно поровну. 
Однако доля инвестиций агрегаторов в брендинг выросла почти в три раза к первому кварталу 2019 года относительно того же периода в 2018 году.
Большая часть инвестиций девелоперских компаний приходится на кроссплатформенные размещения. Такой тип рекламы позволяет оптимизировать кампании, точнее рассчитывать охват и исключать повторы показов. При продвижении агрегаторов больше половины затрат приходится на мобильную рекламу.
Рекламодатели в категории «Недвижимость» стали чаще вести аудиторию из объявлений на посты и группы в соцсетях. Такой подход позволяет формировать лояльную аудиторию, оперативно информировать ее о товарах и услугах, а также получать обратную связь от пользователей. Доля затрат агрегаторов на такую рекламу за год увеличилась более чем в два раза, а девелоперских компаний – на 9 п.п. Почти половина инвестиций агрегаторов приходится на продвижение мобильных приложений. Девелоперские компании в силу специфики бизнеса не инвестируют в этот канал, поэтому почти половина расходов (48%) приходится на объявления, которые после клика ведут на сайт компании. Рекламодатели в категории «Недвижимость» используют таргетинги для персонализации сообщений. Самые популярные критерии для охвата заинтересованной аудитории – возрастной и геотаргетинг (87% и 78% затрат приходится на кампании с такими параметрами). Замыкает топ-3 таргетинг по интересам (50% затрат) – с его помощью объявления можно демонстрировать пользователям, которые посещают тематические ресурсы и изучают релевантную информацию.
Также популярны технологии ремаркетинга – 41% затрат приходится на кампании с использованием стандартного или динамического ремаркетинга, что показывает высокую конкуренцию на рынке.
С помощью технологий компании могут показывать рекламу пользователям, которые заходили на сайт или совершали целевые действия на ресурсах.
В продвижении недвижимости активно используют и локальный геотаргетинг (20% затрат) – дает возможность охватывать пользователей, которые часто бывают рядом с заданной точкой на карте.
Ирина Алексеева
заместитель коммерческого директора, Mail.ru Group
Недвижимость – одна из самых сложных категорий с точки зрения принятия решения о покупке. Пользователи изучают и сравнивают огромное количество вариантов, что в свою очередь драйвит развитие агрегаторов, собирающих массив предложений в одном месте.
На высококонкурентном рынке сложно выделиться, поэтому рекламодатели активно переходят в digital. Мы видим, как растет интерес компаний к наиболее конверсионным форматам – видеорекламе, продвижению в соцсетях и ремаркетингу.
Онлайн-инструменты позволяют выстроить эффективную продолжительную коммуникацию с целевой аудиторией и провести пользователя через весь путь – от первого контакта с рекламой до покупки.
Примените знания об аудитории исследования при создании новой рекламной кампании
Нужно ли делать ремонт квартиры для продажи? в 2021 году
Нужно ли делать ремонт жилья перед продажей, и стоит ли тратить на него большие деньги? Есть ли варианты повысить цену на жилплощадь? Говорим только о злободневном и важном, вы с нами?
Перед тем, как вкладываться в ремонтные работы, квартира требует проведения ревизии. Имеет значение буквально всё – её планировка, состояние, расположение, сроки продажи.
Варианты следующие:
-
Если проблем нет, а помещение выглядит прилично, можно ограничиться генеральной уборкой.
-
При неопрятном виде допустимо проведение бюджетного ремонта. Капитальным работам – однозначное «нет», они не окупятся даже при повышенной цене.
Людям, по большому счёту, нужны стены, а не новые обои и паркет, и они любят переделывать новую квартиру под себя. Вот почему бессмысленно ремонтировать дорого даже хорошие помещения, не говоря уже об «убитых». Исключение составляют инвестиционные объекты в новостройках, постоянно растущие в цене, которые можно быстро продать.
Интересный факт! Лёгкая косметическая отделка обходится не более чем в 500 тыс. руб., и при удачной продаже оправдывается на 70% (это лучший результат). Интересно, что её проведение увеличивает цену жилья на сумму, идентичную его стоимости (!).
В целом, ремонт не влияет на стоимость, а только даёт возможность быстрее продать недвижимость.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Итак, площадь желательно отремонтировать (имеется в виду лёгкая косметика), но постараться снизить итоговую сумму вложений.
Для этого стоит отказаться от капитальных изменений и составить список работ, среди которых:
- замена отделки стен и потолка;
- укладка ламината или линолеума;
- замена выключателей и розеток.
Это допустимый минимум, который необходим. К тому же, сдержанная декоративная отделка – определённый плюс. Предпочтительнее нейтральные цвета: белые либо любые оттенки бежевого тона, хорошо комбинирующиеся с разными стилями и предметами интерьера. Но при плохом состоянии стен не рекомендуется проводить даже облицовку – достаточно выровнять и подготовить поверхности к облицовке.
Чего не надо делать, даже с целью улучшения жилья, так это перепланировку, включая демонтаж перегородок, несущих стен и мокрых зон.
На практике покупатели больше обращают внимание на наличие антенны, состояние сантехнического оборудования, воздухоочистителей, отопления, водоснабжения и других важных коммуникаций.
Поэтому можно отремонтировать смесители, наладить функциональность раковин, унитаза, ванны, водопроводного оборудования. Внешне дороже выглядят и жилплощади с добротными дверями.
Эти детали отчасти могут повысить ценность жилья и повлиять на его стоимость.
Другой не менее важный вопрос – стоит ли заниматься отделкой и устранением проблем самостоятельно? Безусловно, при большом желании и наличии профессиональных навыков можно осуществить задуманное в пределах 300-400 тыс. руб. Однако надо быть готовым к тому, что потраченное время не окупится никогда.
С другой стороны, заказав в надёжной компании обновление отделки и устранение некоторых неисправностей, можно провести ремонт быстро, получить хороший результат и поднять цену на недвижимость повыше (за счет выровненных стен, полов и аккуратного ремонта).
Удачная продажа жилья во многом зависит от востребованности, определяемой его категорией. В последнее время считается нормальным продавать жильё с полным комплектом мебели.
Это значит, что вместе со стенами и коммуникациями в собственность новых хозяев может войти:
- меблированная прихожая;
- сантехническое оборудование;
- встроенный кухонный гарнитур;
- обеденные стулья и стол;
- осветительные приборы (люстры, лампочки) и многое другое.
Реже старые владельцы оставляют бытовые приборы, особенно, если это дорогое оборудование.
Происходит это не случайно – на рынке вторичной недвижимости обустроенные жилые помещения составляют до 75% ото всех предложений, из чего видно, что они пользуются повышенным спросом. На деле контингент, имеющий интерес к таким объектам, весьма различен.
Одни таким способом делают инвестиции в жильё, а затем сдают его в аренду.
Нередко покупка связана с разводом или разъездом взрослых детей, молодых семей с родителями, когда главное – приемлемые условия для проживания, а не обстановка.
Иногда покупатель не желает самостоятельно делать ремонт, и ему нужно помещение, полностью готовое к проживанию. Эти мотивы ясны, но какой резон продавцу выставлять на продажу квартиру с мебелью?
Подобные действия вовсе не бессмысленны – обставленная жилплощадь оценивается выше, но не настолько, как хотелось бы собственнику, если только это не вторичное жильё премиум-класса, над которым поработали не только ремонтники, но и опытный дизайнер.
Интересный факт! К сведению продавцов, бюджетная квартира с мебелью может повыситься в цене не более чем на 5%, в то время как жильё бизнес-класса – на все 20%.
Также задумаемся над тем фактом, что квартира, в которую можно сразу вселиться для проживания, даже при дорогой стоимости продаётся быстрее. Ведь в неё уже не надо вкладывать деньги.
В качестве небольшого заключения приведем советы риелторов, занимающихся продажей недвижимости:
-
Для квартиры необходим обычный ремонт, предполагающий чистоту, свежесть, опрятность и минимум украшений. При желании позже покупатель сможет сам решить, нужны ли какие-то дополнения.
-
Приводя помещение в порядок, стоит избегать покупки нестандартных моделей мебели и использования экстравагантных декоративных элементов. Лучше придерживаться традиционного классического стиля. Другое дело, если проведены эксклюзивные работы с участием известного дизайнера – тогда можно рассчитывать на хорошую прибавку в цене.
Всё, что требуется от владельца – передать в пользование нового хозяина чистое помещение с ненавязчивой отделкой и аккуратной, лишённой вычурности мебелью, которая добавит квартире ценности.
Если вы решили продать квартиру и хотите повысить ее стоимость – лучше всего нанять фирму, которая сделает ремонт «под ключ». Дизайнер подберет оптимальную цветовую гамму и посоветует экономичные материалы.
Ремонтники же приведут квартиру в порядок без вашего присутствия, что сохранит и рабочее время, и нервы.
Как заработать на вторичном рынке жилья
Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов
Альберт Гарнелис/ТАСС
Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.
Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.
Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.
Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс.
руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».
«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.
— Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит.
Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».
Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов.
По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей.
«Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.
Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.
«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».
Недвижимость в домах под снос
Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.
«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова.
— Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб.
Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».
Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.
Михаил Джапаридзе/ТАСС
Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос.
Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой.
По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.
«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».
Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.
Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.
«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая.
— Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов.
Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».
Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры.
«Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади.
Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.
К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.
Квартиры на первых этажах
Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена.
Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались.
Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.
Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.
«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова.
— Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб.
и даже больше».
Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.
«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.
Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.
Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Долгие годы вторичный рынок Петербурга опережал сегмент строящегося жилья по средним ценам. Ведь квартира в готовом доме несет в себе для покупателя гораздо меньше рисков, чем в том, который еще не построен. Сегодня ситуация изменилась.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке составляет 104,8 тыс. рублей за 1 м2. При этом на первичном рынке цена предложения — 108,2 тыс. рублей за 1 м2.
Если говорить о ценах сделок на вторичном рынке, то они, как правило, в пределах 10% отличаются в меньшую сторону от цены предложения.
Потому что на вторичном рынке до сих пор происходит торг между покупателем и продавцом.
Новостройки наступают
При этом и количество сделок на первичном рынке сегодня уже существенно перевешивает число сделок на рынке вторичном. На первый взгляд это не так.
По данным Управления Росреестра по Санкт–Петербургу, в I квартале 2019 года количество зарегистрированных договоров долевого участия достигло 23 630, что на 30,2% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
При этом число зарегистрированных прав на основании договоров купли–продажи и мены составило 26 519, что больше, чем в I квартале 2018 года, на 14%.
Вторая цифра включает в том числе и договоры купли–продажи жилья на вторичном рынке. Ключевое здесь — «в том числе», так в эти 26 519 входят любые действия с недвижимым имуществом, подлежащие регистрации, включая дарение, перерегистрацию и многое другое. Поэтому опираться на данную цифру нельзя.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в I квартале 2019 года на вторичном рынке в Петербурге было реализовано 10 700 объектов, еще 3500 — в пригородной зоне Ленобласти, преимущественно во Всеволожском районе. При этом на первичном рынке в Северной столице было продано 18 930 квартир, а в пригородах — 6000.
Перелом в тенденциях произошел несколько лет назад. «Во многих крупных риелторских компаниях доля сделок по первичному рынку начиная с 2013 года непрерывно росла, — рассказывает Дмитрий Рубин, вице–президент Ассоциации риелторов. — В последний год данный показатель составляет примерно 50 на 50 «.
Безусловно, отчасти такой скачок произошел благодаря тому, что застройщики стали плотно работать с агентствами недвижимости, понимая, что это еще один хороший канал реализации (помимо собственного отдела продаж). Тем не менее и экспансия застройщиков в пригородную зону Ленобласти, и рост числа строящихся объектов — все это послужило катализатором резкого увеличения интереса покупателей к первичному рынку.
Старое не предлагать
В целом в последние годы спрос на вторичном рынке трансформировался в интерес к новой вторичке. Это современное жилье, построенное максимум несколько лет назад, но уже находящееся в собственности у частного лица, а не у застройщика. По сути, это альтернатива первичному рынку, только более дорогая: стоимость квадратного метра здесь может достигать 175–181 тыс. рублей по итогам сделок.
Жилье, построенное десятилетия назад, при отсутствии должного ухода, как и люди, не молодеет. Хрущевки, брежневки, корабли… Жители спальных районов Петербурга не понаслышке знают эти дома, многие петербуржцы по–прежнему в них живут.
Например, хрущевки, которые строились более полусотни лет назад, изначально были рассчитаны на 50 лет эксплуатации. Они строились в тот период, когда необходимо было любое жилье, которое можно построить быстро. Корабли — старые панельные дома следующего поколения.
Как известно, они имеют плохие теплоизоляционные свойства ввиду особенностей конструктива и строительства. Особенности планировочных решений советских домов также говорят не в их пользу.
Все это привело к тому, что сейчас интерес к ним существенно снизился, ведь большинство покупателей предпочитает более современное жилье.
«Жилой фонд, сформированный в советское время, сейчас значительно просел по спросу, — рассказывает руководитель инвестиционно–риелторской группы The Place Дмитрий Питиримов. — Так, большинство инвесторов — это те люди, которые продали свои объекты на вторичном рынке для того, чтобы приобрести что–то на первичном.
И потом либо сдавать в аренду, либо перепродать. Если же говорить о покупках «для себя», то по–прежнему остается группа семейных покупателей, которые предпочитают приобретать новую вторичку. Но их, как правило, интересует тот же район, чаще даже — микрорайон, так как они привязаны к садам и школам, куда ходят их дети».
По словам Дмитрия Рубина, за последние полтора–два года цены на первичном рынке заметно выросли. «И сейчас они догоняют качественную вторичку, — уверен эксперт.
— Если говорить про менее ликвидные хрущевки и брежневки, то первичный рынок уже давно их перегнал, так как потребителю проще купить квартиру «без истории» в новом доме, чем с багажом в виде, например, обветшалой сантехники, хорошей слышимости и громких соседей».
Небольшие метражи
И на вторичном, и на первичном рынке наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры. «Лидеры спроса — однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, независимо от рынка, — уверен Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы». — На вторичном рынке еще часто покупают комнаты, а в новостройках — студии».
По словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская недвижимость», например, в мае покупателей интересовали квартиры в новых домах Приморского района: однокомнатные площадью 33 м2 по цене 4,2 млн рублей и студии метражом 25 м2 стоимостью 3,05 млн рублей. Также совершались сделки с однушками общей площадью 36 м2 по цене 3,65 млн рублей в кирпично–монолитных домах Невского района.
Покупатель найдется
Тем не менее, учитывая высокую стоимость новой вторички, и на старую панель покупатели еще находятся.
«Цены в последнее время выросли и продолжают расти в обоих сегментах рынка, — уверен Дмитрий Соловьев, генеральный директор агентства «Абсолют Сити». — Новые строящиеся дома все чаще выходят на рынок с высокими ценам уже на начальном этапе строительства.
Нередко искомое можно найти на вторичном рынке с целой вереницей плюсов: без рисков, без ожидания и по более привлекательной цене. В фаворитах, как ни странно, не только новая вторичка, но и нижний ценовой сегмент — дешевые квартиры в домах постройки советского времени.
Благодаря наличию выбора у покупателя есть возможность немного торговаться и диктовать свои условия».
По данным агентства «Петербургская недвижимость», в мае стоимость «квадрата», например, в хрущевках и брежневках по итогам сделок стартует с 79 тыс. рублей. Что существенно ниже средней цены по городу на первичном рынке.
Участники рынка сходятся во мнении: после 1 июля 2019 года стоимость квартир изменится на обоих рынках, так как они взаимозависимы. Прогнозы по росту цен различны — от 5 до 25%.
По словам Дмитрия Питиримова, уже сейчас застройщики повышают цены повсеместно. Если же говорить в целом по рынку, то, скорее всего, рост цен все–таки будет плавным, потому что стоимость квартир на обоих рынках прежде всего зависит от спроса. И вопрос, готовы ли покупатели к новому скачку цен, остается открытым.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
«А давайте повысим цену!?» Когда на самом деле продавцу квартиры стоит повышать цену и не прогадать
Фразу в заголовке я слышу этой осенью чаще, чем «обслуживаем только в масках и перчатках».
Льготная ипотека через рост цен на строящееся жилье быстро взбодрила вторичный рынок жилья большинства городов. И цены понеслись вскачь. За три последних месяца 2020 года многие продавцы испытали давно забытые ощущения «власти в продаже».
Желание получить как можно больше за свою квартиру приятно для собственника, понятно для рынка и ограничено покупательской способностью вкупе с предельной потребительской ценностью квартиры.
Если бездумно повышать рекламную цену на свою квартиру, вы рискуете просто остаться без покупателей в ближайшем будущем. Просто потому что вам захотелось повысить цену, потому что «все повышают», квартира не продаться за более высокую цену.
Цены на вторичное жилье этой осенью, вслед за новостройками, устремились ввысь
Цены на вторичное жилье этой осенью, вслед за новостройками, устремились ввысь
Есть три случая, когда повышение рекламной цены – и соответственно цены продажи – оправданы.
1. Квартиры по такой же или более низкой цене уже «ушли» с рынка. Они были точно хуже вашей
Пожалуй самый часто встречающийся случай обоснованности повышения цены. Покупатели квартир-аналогов, которые продавались по ± такой же цене, как ваша квартира, уже внесли авансы/задатки.
Причем все они были в чем-то хуже вашей Теперь ваша квартира находится в нижнем ценовом сегменте. И если вы заметили, что стало больше просмотров и все чаще потенциальные покупатели начинают с вами переговоры, то есть повод задуматься.
Трезво оценить текущее состояние мини-рынка вашей квартиры и, возможно, повысить цену в рекламе.
2. У вас два и более покупателя, которые готовы предложить вам цену продажи равной рекламной цене
Идеальная ситуация для повышения цены в рекламе. У вас есть как минимум два человека, которые готовы купить вашу квартиру не торгуясь по цене.
Теперь перед вами стоит «дилемма жадности»:
Продать квартиру одну из имеющихся покупателей по цене в рекламе или даже чуть выше? Или существенно повысить цену и получить через какое-то время еще больше денег?
Когда вы читаете эти строки, вы делаете свой выбор из двух вышеприведенных вариантов рационально. А вот когда вы продаете свою квартиру, то думать с «холодной» головой получится не всегда. И жадность может победить.
Тогда вы должны свести к минимум риск остаться с квартирой, но без денег. Потому что продать квартиру по той же цене, что вы могли две-три-шесть недель назад, психологически очень трудно. А большей цены никто не предлагает.
Как вы будете минимизировать подобный риск?
Помимо «сухого» расчета, при повышении цены на квартиру стоит учитывать и множество других факторов
Помимо «сухого» расчета, при повышении цены на квартиру стоит учитывать и множество других факторов
3. Варианты вашей «альтернативной покупки» выросли в цене, и вы не можете компенсировать этот рост своими деньгами
Самый неприятный вариант повышения цены. Когда вы одновременно продаете и покупаете квартиры, то для вас никакой роли не играет цена продажи вашей недвижимости как цифра сама по себе.
Куда важнее для вас – это разница между тем, за сколько вы продадите свою квартиру и во сколько вам обойдется квартира, которую вы хотите купить.
И если цены на вариантов «альтернативу» выросли, то у вас два варианта – закрывать возникший гэп (gap) своими деньгами (или увеличивать сумму кредита, если вы берете ипотечный кредит на доплату). Второй – повышать цену на свою квартиру.
Большинство собственников выберет второй вариант. Но сработает ли он или нет – нет однозначного ответа.
Если вы оказались в такой ситуации, то придется не просто смотреть на ситуацию на рынке. Еще вам придется побороть внутреннего жадину и свои страхи. В некоторых случаях повышение цены может закрыть возросшую разницу между ценами продаваемой вами квартиры и той, которую вы хотел бы купит взамен.
****************************************************
Для повышения рекламной цены и, соответственно, цены продажи квартиры должны быть рациональные причины, которые должны соответствовать текущей рыночной ситуации и вашим, как собственника квартиры, целям и задачам. Мотив для повышения «Потому что я так хочу!» почти всегда приведет лишь к увеличению сроков продажи, но не к более высокой итоговой цене квартиры.
На что смотрят в первую очередь при покупке жилья
Как изменились предпочтения покупателей на столичном рынке вторичного жилья с течением времени? Какие вопросы волнуют в первую очередь людей в провинции? Об этом рассказывают «СП» московские риелторы.
Смена приоритетов
Пару десятков лет назад, на самой заре появления в России рынка недвижимости как такового, граждане не задавали никаких лишних вопросов, говорят риелторы.
В те времена, когда находящиеся в свободной продаже объекты можно было пересчитать едва ли не по пальцам, сам факт приобретения хоть какого-нибудь жилья уже рассматривался как факт необыкновенного везения, поэтому особого значения потребительским характеристикам не придавалось.
Однако сейчас даже в сегментах бюджетного жилья эконом- и комфорт-класса продать жилье непросто из-за возросших требований будущих владельцев.
Так, крайне принципиальный еще каких-то 12−15 лет назад вопрос о наличии в квартире стационарного телефона к настоящему времени фактически полностью утратил свою актуальность. По словам специалистов, раньше он был третьим по популярности и задавался сразу после «в каком районе дом» и «сколько стоит квартира».
Если городского телефона не было, вспоминает Михаил Куликов из «ИНКОМ-Недвижимости», то приходилось скидывать с первоначальной цены сумму от 1 до 5 тысяч долларов, иначе покупать не соглашались.
Но в период где-то между 2000 и 2003 годами, когда мобильная связь стала общедоступной, наличие или отсутствие телефонной точки больше не волнует умы и сердца покупателей.
Вместо этого, обращают внимание столичные эксперты, вакантное место в тройке лидеров занимает вопрос о наличии или отсутствии возле дома машиноместа или крытого паркинга.
Причем 5 или 6 лет назад, констатируют они, его вообще не возникало в процессе подготовки сделки.
Но теперь, когда количество легковых автомобилей в городе явно зашкаливает, а незанятого строениями пространства остается все меньше и меньше, проблема размещения собственного «железного коня» становится все актуальней.
Также практически полностью «вышел из обращения» и вопрос о формате санузла, часто раздававшийся из уст потенциальных покупателей на стыке веков. «Интерес к состоянию туалетов и ванн в то время был вполне понятен, — комментируют риэлторы.
— После бараков и „хрущевок“, в которых по утрам и вечерам приходилось едва ли не стоять в очереди, чтобы решить все гигиенические проблемы, люди всеми силами стремились избежать этого».
Сейчас же на столичной «вторичке» представлено большое количество объектов, имеющих по 2 или 3 санузла, а старые дома с тесными совместными туалетами «выбывают с поля» по причине довольно активного демонтажа.
Вместе с тем все чаще, подчеркивают московские специалисты, первым вопросом потенциального покупателя бывшего в употреблении жилья является не сакраментальное «сколько стоит», а вполне рациональное «в каком состоянии инженерная инфраструктура». Впервые такая тенденция наметилась примерно в середине «нулевых», когда на «вторичку» вышли квартиры в домах, чей возраст не превышал 10−15 лет.
До этого в сознании граждан в качестве эталонного образца качественного дома прочно сидел образ «сталинки». Но в сравнении с ними относительно новые монолитно-кирпичные жилые здания заметно выигрывали именно по критерию работоспособности инженерной инфраструктуры.
Именно из-за того, что в сталинских домах с течением времени все основные коммуникации — водопровод, канализация, электропроводка — морально устарели и уже не отвечают современным представлениям о комфорте, монолитная «вторичка» торгуется на столичном рынке примерно на 21−22% дороже.
Но если о городском телефоне и санузле покупатели все же спрашивают хоть с какой-то периодичностью, то вопрос о качестве отделки вторичного жилья для москвичей не актуален. Его наличием интересуется, по информации представителей холдинга «МИЭЛЬ», едва ли четыре человека из каждой сотни будущих собственников.
А вот интерес покупателей к экологической обстановке в районе возможного проживания возрастает все активнее.
Если в начале 2000 года состояние природы москвичей не интересовало, то, по данным представителей «НДВ-Недвижимости», в прошлом году разговор о сделке покупатели начинали именно с выяснения этого параметра в каждом семнадцатом случае из ста.
По состоянию же на сентябрь 2014 года, говорят многие независимые риелторы, вопрос о наличии в непосредственной близости от квартиры рекреационных зон и мест активного или пассивного отдыха занимает четвертое место по популярности у потенциальных покупателей.
Кстати, если выясняется, что интересующие клиентов объекты действительно располагаются неподалеку, то они, замечают риелторы столицы, готовы «накинуть сверху» до 15% от первоначальной стоимости вторичного лота.
А что провинция?
Между тем если в «продвинутой» златоглавой слегка избалованные благами цивилизации жители могут позволить себе интересоваться чем-то иным, то в других городах и весях России ситуация остается прежней. И первым вопросом потребителя к агенту является как раз-таки классическое «сколько стоит». Потом возможны варианты.
Так, в Челябинске, говорит местный риелтор Михаил Истомин, сразу после уточнения стоимости покупатели уточняют, насколько далеко от квартиры находятся школа, детский сад, поликлиника и продуктовые магазины (причем именно в такой последовательности).
А, например, в Омске, по словам риэлтора Нины Карпенко, будущие собственники активно интересуются степенью физического износа здания и наличием в квартире балкона.
Но первостепенно важным для большинства омичей вопросом, считает Наталья Витковская, представитель агентства «Квартал+», является как раз состояние объекта и наличие ремонта.
«Чаще всего в первую голову меня спрашивают — а можно ли в квартиру сразу заехать и жить», — констатирует агент. И это, подчеркивают местные специалисты, является главным трендом на рынке недвижимости Омска вот уже много лет.
Нестареющие ценности
И все же как бы ни менялись приоритеты покупателей «вторички», и столичные, и региональные игроки рынка недвижимости отмечают, что некоторые нюансы, являющиеся немаловажными для определенных возрастных групп покупателей, были, есть и будут актуальны в любое время.
Как правило, молодые семьи всегда подробно расспрашивают о транспортной доступности квартиры и общим состоянием подъезда. А вот люди, перешагнувшие определенный возрастной рубеж и имеющие семейный статус бабушек и дедушек, как раз не проявляют интереса к этим факторам. Для них гораздо важнее общее состояние квартиры, а также сведения о социальной активности и благосостоянии соседей.
И только молодые люди, не связавшие себя узами брака, задают меньше всего вопросов риелторам. Главным для такой категории людей, подчеркивают агенты по недвижимости, является сам факт приобретения отдельного угла.
Виталий Аньков/ РИА Новости