Проверка квартиры на юридическую чистоту — довольно долгий процесс, включающий в себя много сложных шагов. Потребуется уйма времени, чтобы разобраться во всех тонкостях. Вам может попасться множество подводных камней, к которым вы как покупатель окажетесь не готовы. Что же остается делать в таком случае? Риэлторская компания «Этажи» рассказывает о десяти главных правилах чистой сделки.
В первую очередь обращаем внимание на цену. Должно насторожить если окажется, что цена изначально ниже аналогичных объектов. Если все же интерес к недвижимости велик, то займитесь вопросами проверки ее юридической чистоты еще более тщательно.
На приятную беседу времени не жалко
Не будет лишним уточнить у продавца все интересующие вас вопросы. Например, кому принадлежит квартира, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.
Такой рассказ важен для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном партнере по сделке.
Мелкий шрифт
Запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права. Ознакомьтесь с оригиналами, получите копии.
Запомните: в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить и понять, те же или другие документы предоставил продавец, насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
Запрос документов
Одновременно закажите выписку из ЕГРП о правообладателях на квартиру. Данный документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).
До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
Факты лучше, чем сны
Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Договор желательно заключать напрямую, а не с представителем.
Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.
Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства.
Кто виноват?
Чтобы изначально забыть про поиски правых и виноватых обезопасьте себя и обратитесь к профессионалам. Они точно проверят, не имелось ли споров по данной квартире.
Делается это на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.
По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.
Такую проверку нужно проводить на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он прописан по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
Проверка на банкротство
Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг) банкротом.
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной онлайн-базе исполнительных производств можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
Приятный сюрприз
Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.
От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока.
В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть.
Договориться можно всегда
Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо нотариальное согласие супруга на сделку. Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
Верные выводы
Самое главное — оценка всей полученной в результате проверки информации:
- оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло;
- квартира приобретена менее чем три года назад: не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги;
- при оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое ненадежное — получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде;
- в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества.
Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет.
Конечно, ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья.
С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.
С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц.
Пожалуй лучшим решением будет обратиться в крупную компанию, специалисты которой знают все нюансы и дадут необходимые гарантии в виде сертификата гарантии безопасности сделки.
Такой документ как раз и защитит покупателя от всех вышеперечисленных случаев. Например, в риэлторскую компанию «Этажи». Записаться на консультацию и уточнить все необходимые нюансы также можно по тел.
(391) 219 77 88.
Интернет-газета Newslab.ru
Фотографии предоставлены компанией «Этажи»
Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту своими силами
Юридическая проверка жилой недвижимости осуществляется покупателями, уже выбравшими жилье для приобретения.
Особенно это касается объектов вторичного рынка, хотя неприятности случаются и с новостройками. При покупке самостоятельно стоит задача – как проверить квартиру на чистоту, чтобы оградить приобретаемое имущество от возможных посягательств на него третьей стороны. Потому так важно ориентироваться в документах, требуемых для переоформления права собственности.
Зачем проверять юридическую чистоту квартиры?
Это новому владельцу необходимо для того, чтобы впоследствии не лишиться (путем судебной процедуры) приобретенной собственности и потраченных денег. Проверяя квартиру при покупке самостоятельно, потребитель должен застраховать приобретение жилья на вторичном рынке от допустимого установления судом незаконности сделки.
Этапы проверки квартиры
Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.
Получение выписок из ЕГРН
На первом этапе следует обратиться за заверенной выпиской из ЕГРН в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ (Многофункциональный центр). Понадобятся следующие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- заявление на получение;
- квитанция об оплате госпошлины.
Бланк заявления доступен к скачиванию на официальном сайте Росреестра, там же видны реквизиты для оплаты госпошлины. За госсбор деньги вносятся в отделении Сбербанка.
ЕГРН-1
Эта форма справки из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости.
Из сведений на недвижимость включаются:
- тип квартиры;
- ее кадастровый номер;
- технические характеристики жилья – этаж нахождения, площадь, наличие коммуникаций, т. д.
ЕГРН-4
Указанная форма выписки из Единого государственного реестра недвижимости сообщит о содержании правоустанавливающих документов. Сюда входят:
- перечень официально зарегистрированных прав на объект;
- факт ограничений либо обременений на жилье;
- последние данные о правовом притязании на недвижимость;
- информация о праве на жилое имущество конкретного физического лица;
- сведения о недееспособности владельца продаваемой квартиры либо данные о лимитировании его дееспособности.
Проверка собственника (-ов) квартиры
Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.
В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.
По-другому покупающий жилую недвижимость должен сам получить выписку из ЕГРН. Популярна интернет проверка через Росреестр, сайтом которого нетрудно воспользоваться.
Данные паспорта продавца должны совпадать с подтверждающим его личность документом. Если паспорт менялся, сведения о прежнем удостоверении личности отмечены на конечном листке последнего документа.
Обратите внимание: адекватный продавец, по просьбе покупателя, предоставит тому копию своего паспорта для самостоятельной проверки приобретателем достоверности документа. Поможет официальный сайт миграционной службы. Если собственников от 2-х и более, так поступать надо с главной документацией каждого из них.
Как проверить представителя собственника?
На представителя оформляется нотариально заверенная доверенность, если владелец продает квартиру через него. Нотариус выдает такую бумагу риелтору либо лицу, которого собственник уполномочивает вести «продажное» дело от своего имени.
Задача сотрудника нотариальной конторы – убедиться в адекватном состоянии собственника, его согласии на выдачу доверенности без давления извне. Каждый нотариус страхует свои действия, сумма составляет 5 млн. руб. Также он наделен правом делать видеозапись в рабочем кабинете. И если нотариус увидит что-либо подозрительное, доверенность не оформит.
Проверить, не отозван ли такой документ, можно сервисом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Здесь любому доступны сведения о достоверности и длительности использования доверенности. При проверке произойдет нахождение этого документа в общем реестре и моментальная выдача результата.
Обратите внимание: обязательна сверка данных в доверенности и договоре при его подписании и вручении финансов за квартиру.
Проверка документов, предоставленных собственником
Продавец должен иметь, помимо свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН:
- один из договоров на квартиру – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика, пр.;
- свидетельство о наследстве (если жилье наследуемое);
- паспорта – кадастровый, технический.
Правоустанавливающим документом на владение недвижимостью является и постановление суда. Все бумаги предъявляются покупающей стороне в оригиналах и их копиях.
На ксерокопиях покупатель устанавливает наличие подписей (укажут соответствующие графы), штампов службы регистрации.
Для оформления свидетельств используются гербовые бланки. Все документы не должны иметь подчисток, помарок, исправлений, пр. Для подтверждения достоверности документации не лишними окажутся правоустанавливающие документы с печатью Росреестра.
Проверка прав третьих лиц
Покупая объект недвижимости, стоит выяснить, какими правами на нее наделены третьи лица. Ими могут быть:
- зарегистрированные и временно исключенные из жилища выпиской отдельные категории лиц – отбывающие наказание по суду, военнослужащие срочники, граждане на лечении, временные пожилые обитатели домов престарелых, дети из учреждений воспитательного направления и зарегистрированные на жилищной площади несовершеннолетние;
- участвующие в долевой собственности дети, особенно если квартира приобретена на средства материнского капитала, оформлена в собственность приватизационным путем;
- супруги, если жилье приобретено в браке.
Надо проверить наличие отказа детей от доли собственности, отсутствие препятствий 1-го и 3-го пунктов списка. Поможет предоставленная владельцем расширенная выписка из домовой книги.
Проверка квартиры по БТИ
После осмотра жилья надо изучить информацию из выписки Бюро технической инвентаризации на соответствие действительности.
По отмеченному поэтажному плану, экспликации на недвижимый объект недвижимости допустимо выяснить точную площадь квартиры, существование несогласованных перепланировок.
И если в техническом паспорте уже есть штамп о подобных нарушениях, надо обстоятельнее изучить этот документ.
Об обременениях и арестах
Если собственник квартиры до продажи сдавал ее в найм, заключал договор ренты, покупал по ипотеке либо при судебном разбирательстве на объект накладывался арест, то смена собственника не мешает оставаться таким обременениям в силе.
Потому подобные обстоятельства должны отсутствовать. Покупатель тогда обращается в ФРС или МФЦ за выпиской из Росреестра. В ней либо в «Публичной карте» онлайн, в отдельном разделе имеется вся информация об обременениях.
О притязаниях и судебных спорах
Получить сведения о судебных процессах, через которые проходил владелец продаваемой квартиры, покупатель может:
- в канцелярии суда, при официальном обращении;
- на сайте территориального рай-, горсудебного органа;
- в службе судебных приставов либо через сайт приставов;
- из выписки Госреестра;
- неофициально – у соседей, работников ТСЖ, ЖЭУ.
Если владение квартирой осуществлялось через договор дарения либо наследуемым путем, не лишне посетить нотариуса.
Проверка долгов по коммунальным платежам
Как проверить перед покупкой отсутствие либо наличие задолженности по квартире? Лучшее решение – предоставление продавцом справки из УК. В ней отмечается, есть или нет у владельца задолженности по:
- газу;
- электричеству;
- водоснабжению;
- капремонту;
- если имеется – по домофону, охране, консьержу.
При каких нарушениях со стороны продавца не стоит отказываться от покупки выбранной квартиры
Приобрести понравившийся жилой объект стоит, если продавец до подписания договора купли-продажи согласен:
- погасить обязательные коммунальные и иные платежи по содержанию квартиры. При неплатежеспособности владельца, по договоренности с покупателем, это возможно сделать за счет снижения стоимости за недвижимость и оплате долгов новым собственником;
- закрыть ипотечное кредитование;
- избавиться от снимающих жилье;
- выписать несовершеннолетних и прописать в месте своего проживания;
- ликвидировать либо узаконить перепланировку.
Список полезных ссылок интернет-ресурсов для самостоятельной проверки «чистоты» квартиры
Вывод
Имеющиеся риски при покупке квартиры возможно нивелировать самостоятельной проверкой «чистоты» недвижимости. Для этого стоит обратить пристальное внимание на подозрительные факторы и исключить их, проверив наличие необходимых документов на жилье у собственника и подтверждающих его личность. Активное обращение к интернет-ресурсам тоже поможет в решении задачи.
Была ли вам полезна данная статья?
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
- Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень и очень сложно. Но для того, чтобы в дальнейшем избежать рисков признания сделки недействительной, возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, покупатель еще до приобретения недвижимости должен быть уверен в ее юридической чистоте.
Рассказываем, как этого добиться.
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Зачем нужна дополнительная экспертиза, если объект проверяется банком
Клиент уверен, что при ипотеке банк проверяет его объект, однако проверка банком проводится на предмет возможности регистрации перехода права и залога на объект недвижимости.
Помимо этого нужен тщательный и глубокий анализ документов, истории переходов права и самих участников сделки.
Сервис «Юридическая проверка» помогает выявить неочевидные, но существенные риски для покупателя недвижимости и принять верное решение. Сделки с недвижимостью, прошедшей «Юридическую проверку» и рекомендованную к покупке специалистами ДомКлик, ни разу не были оспорены.
Специалисты тщательно оценивают риски для покупателя и дают рекомендации по минимизации рисков для максимально безопасной организации сделки.
Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости
Правовое заключение по приобретаемой недвижимости
После проведения детального анализа специалисты выносят экспертное мнение по объекту недвижимости. Их может быть три:
- Не выявлены факторы, влекущие негативные правовые последствия для покупателя — недвижимость юридически чиста и рекомендована для покупки
- Выявлены факторы, которые могут повлечь негативные правовые последствия для покупателя — обнаружены некоторые «острые углы», которые можно сгладить, следуя рекомендациям специалиста
- Объект не рекомендован к приобретению — эксперты обнаружили серьезные риски, которые впоследствии могут привести к проблемам, вплоть до признания сделки недействительной и утрате права собственности на объект.
- Также клиенту объясняются все основания по принятому решению и предоставляются детальные рекомендации юристов по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи
- После получения правового заключения клиент может задать специалисту в чате все возникшие вопросы.
- Посмотреть пример правового заключения
Сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости*
ДомКлик гарантирует возмещение кадастровой стоимости недвижимости при утрате покупателем права собственности на рекомендованный к покупке объект. Максимальная сумма выплаты — до 10 млн рублей.
* По ипотечным заявкам, которые были одобрены после 27.01.2021
Как заказать юридическую проверку недвижимости
- Клиент подает заявку на юридическую проверку
- Оплачивает услугу
- ДомКлик готовит юридическую проверку
- Клиент получает готовое правовое заключение в личном кабинете ДомКлик
Какие документы требуются от клиента для юридической проверки недвижимости
Клиенту для заявки на юридическую проверку недвижимости понадобятся только два документа
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРН, удостоверяющая право — выдается в МФЦ при регистрации права/перехода права. Содержит данные о документе-основания возникновения права
- Документ-основание возникновения права собственности
Важно! Для приватизации и ренты необходимы дополнительные документы
Приватизация
- Заявление к договору передачи и/или архивная выписка из домовой книги или справка из жилищно-эксплуатационного органа, содержащая сведения об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц на момент приватизации
Рента
- Свидетельство о смерти рентополучателя, в форме, установленной органами ЗАГСа
Условия для проведения юридической проверки недвижимости
- Кредитные продукты «Приобретение готового жилья» и «Загородная недвижимость»
- Ипотечные и неипотечные сделки
- Объекты: квартиры, комнаты/доли, земельные участки, дома с земельными участками, апартаменты
- Только для вторичной недвижимости
- Только по объектам на территории РФ (за исключением Республики Крым и города федерального значения Севастополь)
- Собственники — граждане РФ или иностранные граждане/лица без гражданства, имеющие вид на жительство в РФ и Российские юридические лица
Срок получения правового заключения
От 1 до 3 дней после оплаты услуги.
Стоимость юридической проверки недвижимости
От 14 900 до 34 000 рублей, в зависимости от объекта недвижимости и региона его нахождения.
Была ли эта статья полезна?
Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
gpointstudio/Fotolia
1. Прежде всего обратите внимание на цену
Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.
2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах
Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.
3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права
Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру
Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).
До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.
Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.
В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.
Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.
Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.
На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.
Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».
Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.
Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.
Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире
Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.
По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.
Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги
В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.
От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.
Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку
Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации
В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.
Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.
При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.
Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.
Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.
При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).
В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.
С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.
В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.
- Не пропустите:
- Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
- 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
- Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
- 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту | Ипотека онлайн
При получении ипотечного кредита происходит проверка квартиры по ипотеке банком. Такая комплексная проверка является решающим звеном в выдаче ответа по заявке претендента на заем. Давайте рассмотрим все моменты такой проверки и разберемся, в каких случаях банк (и оправдано ли) требует те или иные документы.
Ипотека — проверка квартиры банком
Для того, чтобы обезопасить себя от убытков, банк тщательно проверяет продавца недвижимости, на которую выдает ипотеку. Основные пункты:
- право собственности продавца;
- дееспособность продавца;
- доверенность на отзыв;
- наличие согласия супруга или заявление о том, что недвижимость куплена не в браке;
- присутствие других непризванных наследников;
- разрешение опеки — если собственник несовершеннолетний;
- перечень зарегистрированных лиц на жилплощади.
Далее рассмотрим каждую позицию подробно.
Если право собственности принадлежит продавцу или нескольким собственникам
Продать квартиру может собственник или иное лицо по доверенности. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке по продаже квартиры. Поэтому банк потребует документ с данными о владельцах жилья. До 2016 года для этих целей существовало свидетельство о праве собственности.
Позднее стали выдавать выписку из базы ЕГРН, куда заносятся все объекты недвижимости и их движение.
Всех владельцев квартиры банк во время проверки квартиры при покупке в ипотеку определит по данному документу.
Указанные в нем лица как собственники жилья должны участвовать в сделке и подписать договор купли-продажи. Кроме данных о собственниках, в этих документах содержится информация об основании приобретения права и дата.
Проверка дееспособности продавца
Обычно дееспособность продавца определяет банковский специалист при личной беседе, когда происходит проверка квартиры банком при ипотеке.
Если у специалиста возникнут подозрения, то он может затребовать справки о дееспособности – они выдаются в психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства продавца и содержат информацию о постановке на учет.
Если продавец не состоит на учете в ПНД, это и есть главное подтверждение его дееспособности.
Стоит отметить, что такие справки при оформлении сделок не являются обязательными, но снижают риски по расторжению договоров в будущем. Так как банки всегда снижают собственные риски, то не будет удивительным требование предъявить такую справку.
Доверенность на отзыв
Нередки случаи, когда квартиру продает не сам собственник, а представляющий его интересы человек. Этот человек действует по генеральной доверенности от собственника.
Доверенность выдается на определенный срок, но в течение этого срока может утратить свою силу.
Собственник может отозвать доверенность, например, передумав продавать квартиру. Если при продаже квартиры присутствует сторона с доверенностью, банк обязательно проверит, не была ли отозвана она. Для этого достаточно проверить ее на сайте — https://reestr-dover.ru/, которым заверялась доверенность.
Наличие согласия супруга или заявление о том, что квартира куплена не в браке
На основании законов Российской Федерации квартира, приобретенная супругами в браке, является совместно нажитой и принадлежит обеим сторонам на равных условиях (Семейный кодекс РФ, ст 34 (скачать)).
При продаже по ипотеке квартиры одним из супругов проводится проверка квартиры банком перед ипотекой, где рассмотрят вопрос о совместно нажитом жилье.
Обязательно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Если продавец не обременен узами семьи, то банк может запросить от него нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не был в браке.
А нотариус, в свою очередь, будет требовать от человека всех доказательств факта приобретения квартиры холостяком. Снижая собственный риски, при любой непонятной ситуации банк скорее откажет в покупке квартиры.
Наличие других непризванных наследников
Еще одна зона риска – жилье по наследству.
Если при проверке квартиры по ипотеке банком обнаружится факт приобретения ее по наследству, то банк, скорее всего, будет настаивать на дополнительном страховании титула.
Особенно, если прошло менее трех лет с момента приобретения (Гражданский кодекс РФ, ст. 196 (скачать)). Дело в том, что в этот срок можно оспаривать вступление в наследство.
В любом случае, даже по прошествии этого срока, банк может затребовать заверенное завещание с целью выявления скрытых условий вступления в наследство. Дополнительно может понадобиться справка о составе семьи на момент получения наследства, а также копии любых документов, удостоверяющих отсутствие невыявленных наследников.
Разрешение опеки при продаже квартиры по ипотеке
В последнее время часто встречаются собственники жилья, не достигшие совершеннолетия, наравне со взрослыми имеющие свою долю.
Производя проверку при покупке квартиры вторички в ипотеку, банк потребует решение органов опеки о соблюдении прав владельцев несовершеннолетних.
Детей нельзя лишить собственности в виде доли права на квартиру или возможности проживать в квартире.
Опека выносит решение на основании справок о будущем жилье или месте, где будут прописаны дети. Положительный ответ будет при условии, что интересы детей не изменятся в худшую сторону.
Как получить разрешение опеки описано в статье — Опека на ипотеку
Проверка зарегистрированных лиц
Важной частью проверки юридической чистоты при ипотеке является справка о прописанных в квартире людях.
Так как российское законодательство допускает продажу квартиры с прописанными людьми, банк обязательно затребует копию карточки учета по квартире из ТСЖ или выписку из домовой книги, справку о составе семьи (форма 9 — скачать).
Эти документы отобразят реальную обстановку по учету зарегистрированных лиц, которые обязаны выписаться из квартиры перед продажей или по истечении определенного времени (обычно 14 дней).
Проверка сведений о недвижимости
Важно для кредитора состояние и реальная стоимость жилья, которое будет залогом по ипотеке, а именно:
- наличие обременения или правопритязания;
- законность перепланировки (если она проводилась);
- степень износа, материалы перекрытий;
- цена на рынке.
Поговорим о каждом пункте далее.
Наличие обременения, правопритязаний
Для проверки на запрещения (ограничения) по квартире банк затребует выписку из единого реестра объектов недвижимости — ЕГРН (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 62 (скачать)). В этой выписке, помимо данных об объекте недвижимости, содержится информация об обременениях, их основаниях (причинах) и дате наложения.
Рекомендуемая статья: Можно ли поменять дату платежа по ипотеке
Но так как информация в Росреестре обновляется редко, запросить актуальную выписку лучше всего самому продавцу через МФЦ и предъявить банку.
Перепланировка
Юристы банка, среди прочего, изучат технический паспорт квартиры, выданный бюро технической инвентаризации, со схемой помещений. Если сличить ее с квартирой по факту, то может вскрыться факт незаконной и неучтенной перепланировки.
Сам представитель банка вряд ли поедет проверять квартиру, но оценщик, который приедет фотографировать и оценивать квартиру, обязан в отчете указать — есть ли перепланировка или нет. Покупать такую квартиру в ипотеку банк может разрешить, смотря какая перепланировка.
Сейчас банки относятся достаточно лояльно к изменениям в планировке. После покупки вся процедура по узакониванию ляжет на плечи покупателя. Для этого банк дает покупателю обычно 6 месяцев.
Подробнее можно узнать какие неузаконенные перепланировки пропустит банк по ипотеке — в отдельной статье.
Износ, перекрытия
Износ квартиры определяется по общему состоянию дома, в котором она находится. Если у специалистов банка возникнет подозрение в большом износе здания и его несущих перекрытий, то они вправе заказать у сторонней организации независимую экспертизу.
Кроме того, имеется реестр жилых домов, подлежащих расселению в связи с аварийным состоянием. Проверить дом по такому реестру может каждый банк. Кстати, на основе экспертизы может быть снижена и кадастровая цена квартиры, от которой зависит налог на имущество, что полезно будущему собственнику.
Какую квартиру можно взять в ипотеку
Цена
Для объективной оценки квартиры крупные банки имеют свои отделы с оценщиками. Банки помельче могут запросить самого заемщика предоставить заключение о независимой оценке.
Отчет об оценке является важной составляющей проверки квартиры. Банк должен удостовериться, что средства по займу не выданы в излишнем размере.
Оценщик недвижимости должен иметь лицензию и может быть аккредитован банком для таких процедур.
Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Что должен проверить сам покупатель
Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно, отдельно от банка, можно, и даже нужно. В конце концов, банк проверяет квартиру для своей выгоды.
Например, чтобы быстро продать в случае, когда заемщик не справится с кредитом.
Сам покупатель квартиры может самостоятельно собрать все интересующие его документы, чтобы не мучиться вопросом о том, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры на должном уровне.
Сбор информации о предыдущих собственниках и частоте предыдущих сделок
Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры невозможна без сбора информации, которую предоставляют только собственнику. Значит, придется попросить его заказать выписку из единого государственного реестра по своей квартире. В ней будет отображена вся история перехода прав и указаны все прошлые владельцы объекта недвижимости.
Выписка о переходе прав на объект
Действительность паспорта собственника
Для паспортов установлен срок действия. Он подлежит замене в 20 лет и в 45. Если ребенку -собственнику уже есть 14 лет, от паспорт необходимо получить.
На момент продажи паспорт собственника должен быть действителен, проверить на сайте http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000. Контроль за этим и должен взять на себя будущий владелец, потому как во время проверки службы безопасности по ипотеке может быть пропущен этот пункт.
Рекомендуемая статья: Как и где купить изъятую квартиру за долги
Технический паспорт БТИ
Для такого документа срок действия не установлен, само бюро технической инвентаризации советует обновлять его каждые пять лет. Следует отметить, что если с момента выдачи прошлого паспорта произошли какие-то изменения с квартирой или ее перепланировки, то документ будет не действителен.
Обратите внимание, что некоторые банки не требуют технический паспорт ни для одобрения, ни для оценки.
Задолженность по ЖКХ
Проверить квартиру перед покупкой в ипотеку на предмет задолженности по оплате услуг ЖКХ – очень важная задача для будущего владельца. Ведь прошлые долги будут переданы новому собственнику. Покупатель вправе попросить продавца показать выписку по личным счетам из УК (скачать пример справки), энергосбыта и газовой компании, чтобы убедиться в отсутствии долгов.
Проверка на банкротство
Если даже в процессе подготовки ипотеки проверка документов продавца прошла успешно, но будет установлено, что продавец является банкротом – это риск для заемщика (основания для признания банкротом -127-ФЗ, ст. 213.4 (скачать)).
Не исключен случай, когда кредиторы продавца могут оспорить факт продажи квартиры, отменить через суд сделку в счет уплаты долгов (о недействительности сделок — Гражданский кодекс, ст. 167 (скачать)).
Поэтому вполне обоснована просьба покупателя предоставить справку из единого реестра сведений о банкротстве. Но лучше проверить самому покупателю, тем более это бесплатно:
- на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx
Проверка на исполнительные производства в отношении продавца
Если в отношении продавца были возбуждены исполнительные производства, то собственник находится в специальных базах службы судебных приставов, которые в дальнейшем могут оспорить факт продажи объекта недвижимости.
Проверяет ли банк квартиру при ипотеке по исполнительным делам? Для уменьшения своих рисков проверить лицо по таким базам может и сам покупатель, воспользовавшись сервисом на официальном сайте ФССП (http://fssprus.ru/iss/ip/).
Наличие временно выписанных лиц
Выявить временно выписанных из квартиры лиц поможет архивная или расширенная справка (скачать образец). Заказать ее можно либо в МФЦ, либо в отделе ТСЖ. Такая справка будет отображать всех прописанных лиц с момента сдачи квартиры в эксплуатацию, а также покажет лиц, которые до сих пор имеют право проживать на продаваемой жилплощади (например, осужденный выписан по приговору суда).
Проверить чистоту квартиры при покупке в ипотеку необходимо, но процесс этот очень сложный и трудоемкий. Каждый случай продажи индивидуален.
Чтобы сократить сроки проверки, следует заранее подготовить для банка все документы, которые может получить только собственник по своему запросу.
Приняв такой пакет документов, банк более детально изучит квартиру и намного быстрее вынесет свое решение.
Для дополнительной гарантии на юридическую чистоту при покупке в ипотеку можно в договор купли-продажи включить дополнительные условия. С рекомендуемыми условиями можно ознакомиться в статье — Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.
Оцените автора (2