Прогноз: рост ипотечного рынка замедлится вдвое

23.05.2021 20:28:00

Цены на недвижимость достигли максимума и могут пойти вниз

Прогноз: рост ипотечного рынка замедлится вдвое В ведомстве Эльвиры Набиуллиной обдумывают новые механизмы снижения ипотечного бума. Фото фонда «Росконгресс»

Ситуация на российском рынке жилья внушает все больше опасений. Льготная ставка ипотеки от правительства ранее подстегнула заметный рост цен на жилье.

Несмотря на то что строительство жилья выступает важным компонентом поддержки экономики, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации на рынке.

Так, экономисты Центра макроэкономического анализа и макроэкономического прогнозирования (ЦМАКП) видят риск перегрева рынка: цены продолжают рост, тогда как спрос на недвижимость замедляется. Эксперты прогнозируют рост неплатежей по ипотечным кредитам.

В прошлом году поддержка строительства стала важнейшим (наряду с борьбой с бедностью и расходами на медицинский комплекс) инструментом поддержки экономики. «Эффект отсутствия спада в 2020 году – не менее +0,6–0,7 процентных пунктов ВВП, – отмечают эксперты ЦМАКП.

– Благодаря мультипликативному эффекту рост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в смежных сферах экономики на 0,88 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов в размере 0,41 руб.

», – следует из их обзора, посвященного теме жилищного строительства и нацпроекту «Доступное жилье».

Несмотря на некоторый положительный эффект, экономисты отмечают и появление неблагоприятных признаков на рынке. Они, в частности, говорят о наличии признаков перегрева на рынке жилья: цены растут, а количество сделок снижается.

«На рынке жилья в первом квартале ситуация развернулась самым неблагоприятным образом.

Если ранее полгода подряд рост рынка сопровождался очень умеренным повышением цен, то теперь интенсивный рост цен на жилье сопровождается снижением числа сделок», – сообщают в ЦМАКП.

На московском рынке недвижимости такие тенденции прослеживаются. Как сообщают аналитики ЦИАНа, по итогам первого квартала в Москве и Московской области было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем, что на четверть меньше, чем кварталом ранее.

«Продажи новостроек в Москве просели к предыдущему кварталу на 28%, в Подмосковье – на 24%», – отмечают аналитики, подчеркивая, что самый провал спроса пришелся на январь. «–47% к декабрю 2020-го.

Это падение компенсировалось февральским ростом на 50%, в марте динамика была гораздо скромнее: +3% к предыдущему периоду», – сообщают в ЦИАНе.

По их мнению, рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно, несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).

Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019-м – 6%. В 2020 году – всего 1% из-за пандемии и режима самоизоляции.

«Рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет», – подчеркивают аналитики.

В свою очередь, в годовом выражении рост спроса бьет рекорды. К примеру, как сообщают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам апреля на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов – на 138% больше, чем в апреле 2020-го.

В апреле застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 года. В Подмосковье за апрель 2021 года было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно на 25 и на 27% больше, чем в апреле прошлого года.

Растет и ввод нового жилья в стране. Так, по данным Росстата, в марте 2021 года ввод жилья увеличился на 21,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

По мнению экспертов ЦМАКП, важную роль в положительной динамике этого показателя сыграли принятые в прошлом году меры господдержки отрасли.

Кроме того, высоким остается спрос на новостройки: в первом квартале 2021 года зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Прогноз: рост ипотечного рынка замедлится вдвое
Рублевые цены новостроек в центральной России продолжают рост. Средний уровень цен руб./кв. м.  Источник: www.irn.ru

Однако в целом объем предложения на рынке жилья сократился, а цены выросли. Собственно росту цен способствовало несколько факторов.

«Повышение доступности ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которое отразилось в увеличении покупательского спроса с привлечением заемных средств.

И снижение ставок по депозитам, вследствие которого возрос инвестиционный спрос на недвижимость», – перечисляют в ЦМАКП.

Экспертов центра серьезно волнует проблема перегрева на российском рынке недвижимости. В частности, многих экспертов рынка беспокоит рост задолженности по ипотеке, они также не исключают, что в будущем можно ожидать увеличения числа россиян, более не желающих обслуживать свои задолженности. Определенные признаки для этого уже наблюдаются.

В первом квартале этого года россияне сократили объем досрочного погашения ипотеки почти на четверть – до 512,5 млрд руб. по сравнению с кварталом ранее, пишет РИА Новости со ссылкой на данные Центробанка. Причем основным источником средств для погашения ипотечных кредитов в январе–марте текущего года по-прежнему оставались собственные средства заемщиков.

Из своих карманов россияне вернули в банки 455,5 млрд руб., что меньше показателя за четвертый квартал на 21,2%. Кроме того, по данным ЦБ, вдвое упал объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки – до 25,9 млрд руб.

Помимо этого, россияне также стали менее активно перекредитовываться: за январь–март объем досрочно возвращенных ипотечных долгов за счет рефинансирования уменьшился на 22,2% – до 19,2 млрд руб.

Увеличивается также и просрочка по уже выданным ипотечным кредитам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе–марте 2021 года вырос на 4% – до 7,2 млрд руб.

Доля проблемных кредитов под залог ДДУ по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла почти 9%, увеличившись за три месяца на 0,5 п.п. против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, – признает Денис Аксенов, гендиректор агентства «Долговой консультант».

– Таким образом, сегодня каждый 10-й просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».

Отметим, ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ заняли 23%, и по сравнению с аналогичной датой прошлого года их доля выросла на 3 п.п.

На рынок по-прежнему давит госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которую власти запустили год назад. В настоящий момент программа действует до 1 июля. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной неоднократно высказывались за сворачивание программы и переориентации ее на регионы.

В ЦМАКП также полагают, что в настоящий момент спрос на жилье все больше смещается в регионы, где нет денег для развития соответствующей инфраструктуры. Они указывают также на риски «территориальных дисбалансов» рынка жилья.

В Центробанке, помимо критики программы льготной ипотеки, предлагают и другие инструменты для охлаждения ипотечного бума. Так, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом.

Как отмечается, доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%. На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10–15% стоимости жилья.

При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.

Средний размер ипотеки, по подсчетам ЦИАНа, за год вырос на 19% – до 3,68 млн руб. и теперь составляет рекордные 7 годовых зарплат.

По мнению экспертов «НГ», пока ситуация на рынке жилья беспокойства не вызывает. «Доля просроченных ипотечных кредитов в общем объеме выданных банками кредитов физлицам по итогам первого квартала 2021 года не превышала 9%», – напоминает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова.

При этом эксперт не исключает появления уже в среднесрочной перспективе рисков и для ипотечного рынка, и для рынка недвижимости. «Эффект реструктуризации банками кредитов физлицам на период пандемии уже исчерпался. Процентные ставки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ уже растут и будут расти.

Есть вероятность полной отмены льготной ипотеки либо ее ограничения отдельными социальными группами. Реальные доходы населения продолжают падать. Значит, все это может привести и к обвалу цен на жилье.

Риски роста просрочек по ипотеке, если льготная ипотека будет отменена, тоже возрастут», – рассуждает она.

Однако пока, по мнению экономиста, рисков падения цен на новое жилье гораздо больше, чем рисков роста доли просроченных кредитов по ипотеке в кредитных портфелях банков.

«Рост ипотеки в прошлом году был достаточно бурный, при этом мы видели падение доходов населения.

Соответственно долговая нагрузка выросла, и это в конечном счете может привести к росту неплатежей», – соглашается аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. 

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

Прогноз: рост ипотечного рынка замедлится вдвое Фото Сергея Ермохина / ТАСС По итогам 2020 года рост ипотечного портфеля российских банков составил 25%, или 1,9 трлн рублей. Масштаб спекуляций на ипотечном рынке напоминает начало нулевых, но свертывание программы льготной ипотеки и повышение ставки ЦБ должны остановить неестественный рост цен на жилье, считает экономист банка ЦентроКредит и автор телеграм-канала MMI Евгений Суворов

Читайте также:  Почему в россии появляются тц-призраки?

Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах. Проще говоря, рынок стал объектом масштабных спекуляций, что, конечно, не делает жилье доступнее — сейчас ситуация на рынке по ажиотажу напоминает начало нулевых.

Спрос в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты. При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают какое-либо дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Не стоит забывать и о довольно мощном строительном лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%.

По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование.

Практически во всех регионах, а еще более заметно в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку». Трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.

Дополнительным фактором для роста цен на жилье стала непривлекательность банковских депозитов, ставки по которым опустились до 4%. В поисках доходности часть денег начала в инвестиционных целях перетекать на рынок жилья, увеличивая спрос. По некоторым оценкам, 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов относятся именно к такой «инвестиционной ипотеке». 

Если рассматривать данную ситуацию как пузырь, то логичный вопрос — когда он лопнет? Доходы населения пока не собираются расти, а полагаться целиком и полностью на инвестиционный спрос было бы не совсем логично.

Какая-то часть взявших ипотечный кредит граждан, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту, и у банков начнут появляться залоговые квартиры, которые они будут продавать, но уже с дисконтом.

Это может остановить неестественный рост цен, который мы наблюдали последний год.

Тем более что нормализация денежно-кредитной политики Банка России предполагает переход к нейтральной ставке в 5-6%, а в таких условиях депозитные, а вместе с ними и ипотечные ставки возобновят подъем. Тогда феномен «дешевой ипотеки» потеряет свою актуальность и наблюдаемое на рынке безумие, может быть и не сразу, но сойдет на нет.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Тянем-ипотянем, вытянуть не можем

В 2021 году выдача ипотеки начнет замедляться, считают участники рынка. Эксперты ожидают ухудшения качества ипотечных ссуд, поскольку спрос на них снижается, а долговая нагрузка россиян растет.

В итоге проблемными могут стать не только реструктурированные кредиты, но и вновь выданные.

И если в первой половине года объем просроченной задолженности вырастет на 8–10%, полагают в рейтинговом агентстве «Эксперт РА», то во второй — на 12–15%.

После рекордных выдач ипотеки в 2020 году банкиров ждет усиление роста просроченной задолженности.

«В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год»,— следует из обзора «Эксперта РА» (есть в распоряжении “Ъ”).

В 2021 году нового рекорда на ипотечном рынке аналитики не ждут.

Объем выдач может замедлиться с 4,3 трлн руб. в 2020 году до 3,6–3,8 трлн руб. при условии завершения льготной ипотеки под 6,5% в срок и 4–4,1 трлн руб. при ее продлении в том же виде, указывают в «Эксперте РА».

По оценкам аналитиков агентства, если в первом полугодии темпы ухудшения качества портфеля «с высокой вероятностью» будут сопоставимы с уровнем прошлого года (8–10-процентный прирост просрочки), то во втором полугодии «возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд».

По данным ЦБ на начало марта, общий объем задолженности по ипотеке составил 9,5 трлн руб., из них просрочены 71,65 млрд руб.

По прогнозам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперта РА» Екатерины Щурихиной, на конец 2021 года объем просрочки может достигнуть 90 млрд руб. Впрочем, опрошенные “Ъ” банкиры рассчитывают сохранить качество ипотеки.

Ухудшения качества ипотечных ссуд в этом году ожидают и другие эксперты. «Отчасти за счет того, что определенная часть реструктурированных кредитов станет проблемной»,— поясняет аналитик Moody’s Мария Малюкова.

Основная причина — ухудшение способности обслуживания долга на фоне роста безработицы и продолжающееся падение доходов россиян. Реструктурированные ипотечные кредиты, по оценке Moody`s, составляют 3% портфеля.

«Вероятно, что в итоге около 30–50% объема реструктурированных ссуд перейдут в категорию проблемных (около 82–137 млрд руб.)»,— отмечает госпожа Малюкова.

Однако на фоне продолжения роста ипотечного портфеля увеличение доли проблемных ссуд будет сглажено, уточняет Мария Малюкова. «Через какое-то время возможно вызревание и по портфелю вновь выданных ссуд, в особенности если банки активно наращивали портфель и снижали стандарты андеррайтинга (анализ уровня платежеспособности клиента.— “Ъ”)»,— добавляет эксперт.

Увеличение доли просроченной задолженности — это издержки роста, считает главный экономист «ПФ Капитала» Евгений Надоршин.

«Ипотечные кредиты выдавались очень активно, поэтому те кредиты, которые ранее вызревали в просрочку, не были заметны,— поясняет он.— Замедление роста выдач, которое произойдет в 2021 году, приведет к тому, что доля просроченной задолженности станет более значимой».

Интерес к ипотеке уже стал снижаться, в 2021 году ажиотаж должен начать спадать, говорит господин Надоршин. По его словам, к этому есть ряд предпосылок. «У россиян к этому моменту остается все меньше сбережений для первого взноса на покупку жилья,— перечисляет он.

— Ипотеку в 2020 году брали активно — это должно было «съесть» значительную часть средств потенциальных ипотечных заемщиков с достаточными по суммам ликвидными сбережениями, помимо этого значительная часть ликвидных сбережений активно перемещалась клиентами на фондовый рынок, что сократило и базу возможных заемщиков на 2021 год».

Те, кто потенциально рассматривал покупку недвижимости в инвестиционных целях, полагает Евгений Надоршин, в итоге выбрали другой способ заработать.

Ольга Шерункова

Российскую экономику накрывает ипотечный пузырь — Статьи — Экономика — Свободная Пресса

В этом году российские банки могут установить очередной рекорд по выдаче ипотеки, обновив исторический максимум 2020 года.

По оценкам экспертов агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в 2021-м объем одобренных кредитов на жилье может достичь 4,6−4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.

При этом число новых ипотечных кредитов будет на уровне прошлого года — 1,7 миллионов договоров.

По данным ЦБ, в январе—апреле российские банки уже выдали 1,7 трлн руб. ипотечных ссуд. Это на две трети превышает результат за четыре первых месяца 2020 года и вдвое — выдачи в начале 2019-го. В июне, перед сворачиванием программы льготной ипотеки, выдача кредитов может достичь максимума — 600 млрд. рублей в месяц по прогнозу НКР.

Во втором полугодии темпы кредитования замедлятся, так как будут изменены условия льготной ипотеки. Минимальная ставка будет увеличена с 6,5% до 7% годовых, а максимальная сумма снижена с 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн руб. в остальных регионах до общей для всех цифры в 3 млн руб.

В то же время факторы поддержки рынка остаются в виде расширения 6-процентной программы семейной ипотеки — на нее смогут претендовать даже семьи с одним ребенком, а лимиты останутся прежними.

Еще в апреле в Банке России говорили о том, что ситуация в ипотечном сегменте кредитования остается перегретой, поэтому и ратовали за изменение параметров льготной программы. Но несмотря на то, что условия были ужесточены, риски на рынке остаются, причем тревожные звоночки раздаются уже сейчас.

В июне количество квартир, выставленных на продажу с обременением, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказал руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, это в основном квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств маткапитала.

Как считают эксперты, увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено прежде всего продолжающимся снижением уровня доходов населения. Тем более что цены на недвижимость продолжают расти.

Только в мае цены на вторичную недвижимость в Москве выросли на 2,2%, а с начала года скачок составил 7,54%. При этом реальные располагаемые доходы населения в первом квартале 2021-го упали на 3,6%.

Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок.

Напомним, что именно с лопнувшего пузыря на ипотечном рынке США начался мировой финансово-экономический кризис 2008 года.

Кандидат экономических наук, глава «Союза предпринимателей и арендаторов России» Андрей Бунич поясняет, что повторение американского сценария нам не грозит, а вот к дальнейшему обнищанию населения и усугублению экономического кризиса ипотечный ажиотаж привести может:

— Прямые параллели с американской ситуацией 2008 года проводить не стоит, так как у нас по-разному выстроена финансовая система. В США роль ипотечных облигаций и вторичных ценных бумаг, основанных на них, измерялась триллионами долларов и была огромной.

У нас ипотечное кредитование не в такой степени влияет на финансовый рынок в силу меньших объемов. Кроме того, у нас речь идет о прямом кредитовании без деривативов. В США же эти кредиты отрывались от рынка и не были связаны с их реальной стоимостью.

Поэтому риска падения финансового рынка из-за ипотечных бумаг у нас нет. Но у нас существует другая проблема.

«СП»: — Какая?

— Это разрыв между доходами людей и перспективами заработка с одной стороны и тем, как они набирают кредиты и ценой недвижимости — с другой. Ипотека двояко влияет на рынок недвижимости.

У нас сначала правительство провозглашает доступное жилье, а потом говорит банкам снизить ставки, чтобы была доступная ипотека. Но загвоздка в том, что доступная ипотека не означает дешевое жилье.

Напротив, когда ставки низкие, жилье может дорожать гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным.

У нас многие на рынке рассчитывают на дальнейший рост цен на жилье, но риэлторам некуда сбывать эти объемы недвижимости, кроме инвестиционного спроса, так как нет большой категорий людей с деньгами для улучшения жилищных условия. Может оказаться, что многие люди, которые набрали кредитов, будут неспособными платить по ним.

Читайте также:  Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Объем ипотечного портфеля у нас превышает 10 триллионов рублей. Если по ним начнутся неплатежи, государству придется вмешиваться, объявлять кредитные каникулы и так далее. Это тоже ляжет на финансовую систему, но не в той степени, чтобы возник кризис, подобный американскому.

Вместо этого у нас этот процесс может привести к обнищанию населения. Люди, которые зависли с ипотекой, окажутся в тяжелом положении.

Они будут пытаться продать эту недвижимость, у них это не будет получаться, им станет не хватать денег на текущие расходы. Это повлияет на общий экономический кризис, так как все больше домохозяйств окажется в долговой кабале.

На фоне этой искусственной закредитованности и другие экономические показатели начнут ухудшаться.

«СП»: — Что предпринимают власти, чтобы избежать этой проблемы?

— У нас никто системно рынком недвижимости не занимается. Банкам просто интересно наживаться, и чем больше они раздадут кредитов, тем лучше для них. Им-то ничего не грозит, потому что в случае чего они просто поотнимают недвижимость у неплательщиков.

Строители тоже будут строить, пока есть такая возможность, иногда даже без связи со спросом. Анализа общего положения, который основан на совмещении кредитного рынка и рынка недвижимости, у правительства нет. Похоже, оно полагается на авось и надеется, что все устаканится само собой.

Если же ситуация начнет выходить из-под контроля, они просто начнут повышать ставку по ипотеке, чтобы предотвратить раздутие пузыря. Но это только ударит по заемщикам и еще больше ухудшит ситуацию. Все пущено на самотек, что открывает перспективу неудачных решений в дальнейшем и еще большее ухудшение.

В итоге когда эта проблема проявится, это повлияет на другие экономические показатели и может усугубить общий кризис в стране, тем более, что у нас и без того много факторов, которые действуют на понижение роста. Наш рост и так стремится к нулю, а из-за ситуации на ипотечном рынке он может уйти и в минус.

Ипотечная лихорадка и крах рынка новостроек

Российские власти тянули как могли и не раскрывали планы по продолжению субсидированной ипотеки. Тянули в буквальном смысле до последнего, оставляя простор для нагнетания ситуации на рынке новостроек. Теперь известно, что ставка будет выше, но не критично – 7%.

Самый большой удар нанесен по сумме кредита, которая изначально, в начале программы, была ограничена 3 млн рублей и до 8 млн для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти (в июле 2020-го лимиты были увеличены до 6 млн и до 12 млн для отдельных субъектов). Точнее из программы исчезает повышенный лимит для блатных регионов.

Теперь все заемщики, из Москвы и Новгорода, из Петербурга и Тулы, перед банками равны.

Рекордная болезнь

В прошлом году СМИ, чиновники, строители чуть ли не ежемесячно сообщали об очередных рекордах. Любовь к красивым цифрам до сих, как и в СССР, тешит сердца россиян. Ну никуда не деться от этой неизлечимой болезни. Рекордный рост цен на новостройки, рекордная выдача ипотеки, рекордная ставка. Вот читаем «Дом.

РФ»: в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений – 1,7 млн кредитов (+35% к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (+51%), в том числе на первичном рынке выдано 484 тыс. кредитов (+42% к 2019 году) на 1,5 трлн рублей (+62%) В 2020 году по программе госипотеки выдано 345,6 тыс.

кредитов на сумму более 1 трлн рублей.

Никто не будет спорить, что госипотека сыграла свою положительную роль, сохранив высокий спрос, и несмотря на карантин по итогам года число сделок на первичке выросло на 15,5%. «Программа ипотеки с господдержкой сыграла свою положительную роль в прошлом году.

Тогда доля ипотечных сделок выросла до 60-80%. Но сейчас большинство граждан, кто имел возможность взять ипотеку, уже это сделало.

И продление программы уже не окажет такого влияния на уровень спроса», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Эксперты по-разному оценивают последствия от снижения кредитного лимита до 3 млн рублей.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» считают, что при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем.

«Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно», – прогнозирует застройщик.

В «Главстрой Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн рублей. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн рублей – 18% от общего количества сделок. Таким образом, более 80% в условиях после 1 июля не могли бы состояться.

По словам Надежды Калашниковой, уже с весны этого года, когда еще действовали старые условия, количество ипотечных сделок постепенно снижалось и опустилось почти до уровня 2019 года. «Поэтому повышение ставки до 7% и понижение лимита до 3 миллионов существенно не повлияет на спрос», – подытоживает она.

По оценке банка ВТБ, в обновленном виде программа не должна оказать существенное влияние на уровень продаж. По итогам года банк в любом случае прогнозируем рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.

Где купить?

По факту при первоначальном взносе 20% и лимите 3 млн рублей под госипотеку будут попадать в основном квартиры стоимостью не выше 4 млн рублей. В Петербурге таких предложений практически нет, в Ленобласти – тоже нужно поискать.

Причем это либо малогабаритные студии, либо небольшие однушки. В этом году с таким ценником вышло несколько проектов.

В Петербурге, точнее в Стрельне, компания «КВС» (рейтинг А) открыла продажи квартир в ЖК «Любоград» с минимальным ценником 3,13 млн рублей за 22 квадратных метра (сейчас от 3,5 млн).

Компания «Красная стрела» (рейтинг В+) начала продажи квартир по цене 3,3 млн рублей в ЖК FRIENDS в Приморском районе Петербурга, рядом с Новоорловским заказником. Сейчас ценник начинается от 4,16 млн. Компания «ЦДС» (рейтинг А) приступила к реализации большого проекта в Парголово – ЖК Parkolovo. Ценник – от 3,1 млн рублей.

Больше повезло новичкам в Ленобласти. Здесь множество старых проектов с новыми очередями, которые подпадают под новый кредитный лимит. Компания «МАВИС» (рейтинг В+) приступила к продажам квартир в ЖК «Графика», недалеко от метро «Девяткино». Минимальный ценник – 3,1 млн рублей.

Компания «Академия» приступила к реализации квартир в ЖК «Браун Хаус» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. Минимальная стоимость — 2,7 млн рублей. Компания «Прок» (рейтинг В-) приступила к реализации в поселке Бугры Всеволожского района Ленобласти ЖК «Стороны света». Минимальная цена – 3,5 млн рублей за студию площадью 28 кв. м.

ГК «ПИК» (рейтинг А+) открыла продажи ЖК «Кудровский парк». Стоимость начинается от 4,2 млн рублей. Также компания вывела на рынок ЖК «Заречный парк» в Новом Девяткино. Минимальная стоимость на старте продаж — 3,1 млн рублей. Еще один «парк» от «ПИК» – ЖК «Таллинский парк», который будет построен в Ломоносовском районе Ленобласти, в Новоселье.

Минимальная цена за квартиру (все с отделкой) – 3,5 млн рублей.

Выбор на самом деле невелик. Застройщики вряд ли пойдут на публичное снижение цен, чтобы попасть под действие льготной ипотеки. Для этого есть акции, скидки, которые особо не афишируется.

Компания «Самолет» недавно предложила отказаться от отделки в пользу скидки покупателям недвижимости в ЖК «Живи! В Рыбацком» и «Новое Колпино».

Но скорее всего первую скрипку будут играть предложения от банков, которые могут без особых убытков совместно с застройщиками снижать ставку по ипотеке, незаметно компенсируя свои потери за счет доходов застройщика (и расходов дольщиков).

Ждать ли краха

Как негативный итог от новой госипотеки – в плюсах окажутся те застройщики, которые минимизируют расходы на строительство, со снижением качества, с увеличением доли малогабаритных квартир.

Другая проблема напрямую не связана с ипотекой, а с общей ситуацией, которая сложилась на рынке жилищного строительства, в частности из-за проектного финансирования, больше половины которого приходится на Москву (43%), Подмосковье (12%) и Петербург (7,5%).

Бизнес-омбудсмен Борис Титов прогнозирует, что к 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум в два раза. Он отмечает, что активное строительство ведется только в крупных агломерациях, в 15 городах с населением миллион и более жителей.

Проблема эта касается именно «провинциального» строительства, Москва, Петербург и другие миллионники вряд ли серьезно снизят темпы жилищного строительства, но будут продолжать тянуть одеяло на себя, развиваясь за счет ресурсов всей страны.

В принципе ничего удивительного тут нет.

Сплошное надувательство: случится ли в России «ипотечный пузырь»

Счетная палата РФ предупредила об угрозе ценового кризиса и спада спроса на жилье. Для предотвращения коллапса предложены варианты корректировки государственной программы льготной ипотеки. Подробности — в материале «Известий».

Эффективность меры

Аудиторы Счетной палаты РФ выступили с предложением скорректировать условия программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.

Как следует из отчета СП о результатах оценки результативности выделения в 2019–2020 годах средств федерального бюджета на поддержку рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства (есть в распоряжении «Известий»), предлагается предоставлять льготу только нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам или сделать участие в этой программе однократным.

Читайте также:  Предложение: штрафовать за перепланировку нежилой недвижимости

«По данным Банка России форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Исследования показали, что более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность», — указывают в Счетной палате.

В своих опасениях аудиторы апеллируют к негативному опыту других стран, когда увеличившаяся доступность ипотеки оборачивалась повышением цен на жилье.

В Счетной палате убеждены, что поддерживать доступность жилья должен устойчивый рост доходов населения, а не доступная ипотека.

«Для сбалансированного роста рынка жилой недвижимости, не приводящего к формированию ценового «пузыря», темпы ввода новых жилых объектов должны соответствовать росту спроса на жилье», — подчеркивается в отчете.

Программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года, а в середине осени ее продлили до начала июля текущего года.

Вместе с тем уже 4 июня на пленарном заседании ПМЭФ было объявлено о ее пролонгации до 1 июля следующего года с повышением ставки на 0,5 п. п. (до 7%) и установлением единого кредитного лимита для всех регионов страны в размере 3 млн рублей.

В настоящий момент лимит по программе составляет 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти и 6 млн рублей — в остальных регионах.

— Можно с уверенностью сказать, что решение продлить программу льготной ипотеки было одной из самых эффективных мер, как поддержки строительной отрасли, так и поддержки граждан, — сказали «Известиям» в аппарате вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. — Более 500 тыс. семей получили квартиры, и в экономику строительства пришло более 1,5 трлн рублей.

В аппарате зампредседателя правительства РФ отметили, что «средний размер квартиры, который покупают по программе, — 49 кв. м, то есть это небольшие квартиры». «В большом количестве сделок люди используют кредит именно для улучшения жилищных условий — такая тенденция очень четко видна», — подчеркнули представители вице-премьера.

Объемы ввода жилья, по оценкам Счетной палаты, в 2020 году составили 82 млн кв. м, что соответствует уровню позапрошлого года.

«Спасательный круг»

На примере российских регионов стало ясно, что льготная ипотека — доказанный инструмент стимулирования строительства, которое является мощнейшим мультипликатором примерно для 20 отраслей экономики, заявил «Известиям» советник губернатора Новосибирской области Сергей Соколов.

— Мотивировка Счетной палаты, на мой взгляд, состоит в том, чтобы не разогнать промышленную инфляцию, ввиду реального подорожания металла и стройматериалов на 40–60%, но это не путь к развитию, — говорит Сергей Соколов.

— Ведь для той же Новосибирской области льготная ипотека — «спасательный круг» для более чем 15 строительных организаций.

Особенно важной оказалась сельская ипотека, по которой людям выдали почти 4 млрд рублей, и все они ушли в экономику территории, так как большая часть номенклатуры стройматериалов также производится на территории Новосибирской области.

Для жителей регионов России льготная ипотека — один из самых востребованных и удобных инструментов, в свою очередь, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

«Из-за низкой покупательной способности населения для многих льготная ипотека — единственный способ приобрести жилье. Поэтому в случае ее окончательной отмены потребуются новые механизмы, которые бы помогли людям решить свой жилищный вопрос.

В Петербурге, к примеру, уже сейчас развиваются совместные ипотечные программы застройщиков с банками», — рассказала Трошева.

— Льготная ипотека очень помогла многим гражданам в решении жилищного вопроса, — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. — Она сделала доступной покупку квартиры для молодых семей.

За счет низкой ставки и приемлемого ежемесячного платежа у молодых супругов появилась возможность до сдачи новостройки жить с родителями или оплачивать аренду за съемную квартиру. Часто с запросом на покупку квартиры для молодых супругов обращались их родители, мечтающие разъехаться с детьми по разным квартирам.

За счет льготной ипотеки семьи с детьми-подростками, в которых работают оба родителя, обрели возможность вложиться в покупку новостройки по очень привлекательным ставкам.

Господдержка спроса и предложения на рынке нового жилья также сильно стимулировала рост продаж жилья в новостройках, пояснила руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. Кроме того, льготная ипотека помогла и банкам в разы перевыполнить планы по выдаче ипотеки.

В целом, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, «льготная ипотека, конечно, стимулировала россиян на покупку жилья, так как настолько низких ставок в истории нашей страны не было».

— Льготная ипотека, безусловно, способствовала решению проблем девелоперов в части стимулирования покупательской способности населения, — говорит коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков. — Дешевая ипотека априори увеличивает возможности заемщиков в части доступности кредита.

Банки в погоне за доступным объемом субсидированных лимитов ослабляют принципы принятия решения по клиентам. Однако это играет злую шутку с банками — чем доступнее кредит, тем выше просрочка в портфеле, так как за доступной ставкой приходят заемщики, которым классические ставки по кредитам зачастую недоступны.

Банки им отказывают.

Программа способствовала решению проблем с жильем, «но и подогрела спрос у инвесторов, как физических, так и юридических лиц, которые оптом скупали квартиры с целью их дальнейшей продажи для извлечения инвестиционного дохода, ведь такой доход гораздо выше доходности вкладов», указал коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.

За весь период действия программы, по различным экспертным оценкам, продажи девелоперов сократились на 50–60%, что может означать определенные сложности с возвратами кредитов и с расчетами с поставщиками и подрядчиками.

Кризис у порога?

При ипотечной ставке от 12% стоимость квартир будет расти огромными темпами при одновременном падении доходов покупателей, «плюс они не смогут реализовывать свою недвижимость для покупки нового жилья», отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

— Сейчас стоит все-таки задуматься о постоянной программе ипотечного кредитования, которая будет доступна для клиентов — по ставке не более 7%, возможно, с ограничением стоимости квартиры до 20–25 млн рублей, а вот сумму кредита ограничивать не стоит, — говорит эксперт.

— Также необходимо продумать механизм для семей, которые живут в аварийных или непригодных для проживания домах.

Нужно определить, как они могут переезжать из старого жилого фонда в новый, ведь сформировать первоначальный взнос, как правило, для них сложно и возможно только при реализации старого объекта.

Новиков отмечает, что семьям, которые покупали недвижимость по ипотеке и у которых увеличилось количество членов семьи, сейчас трудно реализовать ипотечные квартиры для формирования бюджета на новые, так как у банков слабо продумана система выкупа объектов из-под залога.

— Кризис, о котором говорят в СП, теоретически вероятен, так как во многих регионах недвижимость не представляет такой ценности, как в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Казани, — замечает вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова. — В крупных экономических центрах проблемный объект, если это не долгострой, с легкостью купят. А вот в перспективе 2–3 года застройщики могут столкнуться с проблемами на периферии.

— Я думаю, потенциал льготной ипотеки, в общем и целом, исчерпался, — говорит Рудакова. — Ожидалось, что будут разработаны меры поддержки загородного строительства, но это происходит не так быстро, как хотелось бы.

Всему есть цена

Эксперты задаются вопросом: возможен ли рост цен без предложенных СП корректировок? Объективно такого динамического роста цен на недвижимость сложно ожидать, считает коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.

— На мой взгляд, сдерживающими факторами станут изменения программы льготной ипотеки, а также увеличение ключевой ставки Банком России, за которой следовал ожидаемый рост стандартных ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — Эти факторы повлияют и на покупательную способность — чем выше ставка, тем недоступнее получение кредита в части дохода заемщика.

Шевляков допускает, что сыграют свою роль и инвесторы, которые будут продавать по ценам ниже девелоперов, что может привести к корректировке стоимости у самих девелоперов.

— Надо дать рынку прийти в себя. Кризис начался уже с осени 2020 года, когда пошел резкий рост цен на жилье, — говорит президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО Дмитрий Рубин. — В первую очередь должны увеличиться доходы граждан, бизнес должен оправиться от потрясений пандемии, именно это повлияет на стабилизацию роста цен на недвижимость.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков поясняет, что «рост спроса разогнал цены».

По его прогнозу, «понижения цен на новое жилье точно ждать не стоит, так как надо учитывать, что расходы на строительство не снижаются, а лишь увеличиваются».

К слову, по оценкам компании ТСН Недвижимость, рост цен на новостройки в период действия льготной ипотеки по некоторым районам Московской области с ограниченным предложением достигал 25%.

— Один из самых важных моментов — это соответствие темпов ввода новых жилых объектов росту спроса на жилье. Данный фактор, если получится его достигнуть, поможет сдержать рост цен, — прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости Сергей Ковров.

Правительством уже был принят ряд ограничительных мер, вследствие которых использование программы льготной ипотеки в регионах с перегретым рынком будет невозможно, заключают эксперты.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *