Для начала стоит отметить, что отказ от долевого строительства в большей степени влияет на работу девелоперов, а не на действия покупателей жилья.
«Формально мы не уходим от договоров участия в долевом строительстве, меняется только порядок оплаты ДДУ: если раньше клиенты перечисляли средства напрямую застройщику, то сейчас деньги дольщика будут направляться в банк на определенный эскроу-счет.
Застройщик же получает деньги после сдачи дома и оформления первого права собственности на квартиру», – сообщила директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова.
Главный плюс покупки жилья через проектное финансирование – возможность расторгнуть договор с застройщиком, который затягивает срок реализации проекта, и забрать из банка вложенные деньги. «Участие банка делает ДДУ самым надежным и приемлемым способом приобрести квартиру на рынке новостроек», – уверена адвокат Инна Белякова.
Впрочем, проектное финансирование только внедряется, и, возможно, проблемные места механизма просто не видны. Когда-то власти считали, что федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) решит все проблемы отрасли, однако этого не случилось.
Российский рынок не до конца отказался от старой схемы долевого строительства.
Специалист компании «Веда-Хаус» Мария Дмитриева напомнила, что для достройки жилых домов, степень готовности которых к 1 июля составляла 30% и более, а количество зарегистрированных в проекте ДДУ – 10% и более, привлекать банки с эскроу-счетами не нужно. Покупатель может по старинке передать деньги напрямую застройщику и ждать завершения проекта.
Несмотря на все несовершенство 214-ФЗ застройщики до сих пор настаивают, что в сравнении с другими такой способ приобретения строящегося жилья надежен. «Заключение ДДУ – самый безопасный способ приобрести жилье на этапе строительства», – уверена директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Переуступка прав требования
Еще один популярный способ приобрести строящееся жилье – заключить договор о переуступке прав. По сути, это перепродажа. Продавцом может выступать как физическое лицо, внезапно изменившее планы, так и сам застройщик.
«Ради того, чтобы продолжить работу по старой схеме после официальной отмены долевого строительства 1 июля этого года, некоторые строительные компании сами у себя выкупали квартиры, используя, к примеру, свои дочерние компании.
После это жилье можно будет продать по переуступке», – рассказала Мария Дмитриева.
Популярностью такие сделки пользуются из-за экономической выгоды – квартира в переуступке почти всегда дешевле, чем даже аналогичные варианты в рамках одного ЖК. Однако подобные сделки лучше заключать под присмотром юриста.
Главная сложность в том, что участников в такой сделке почти всегда больше двух.
«Перед подписанием договора на переуступку прав на строящееся жильё необходимо заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика. Также нужно проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику.
Если нет, то последний должен участвовать в сделке», – советует генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Важно и то, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на переуступку квартиры. Также необходимо выяснить, есть ли у супругов или уже бывших супругов брачный договор, и тщательно проверить, нет ли там пунктов, касающихся жилой недвижимости.
Инвестиционный договор
Инвестиционные договоры привлекают многих покупателей жилья возможностью сэкономить и купить не всю квартиру, а долю в ней.
Кроме того, законодательство обязывает застройщика использовать деньги инвесторов только для реализации конкретного проекта, а не для, например, строительства торгового центра в другом ЖК.
Даже закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не гарантировал. Однако минусов у договоров такого типа все же больше.
Главная проблема в том, что такие договоры контролируются инвестиционным законодательством.
«По закону, лицо, подписавшее такой договор, является не приобретателем жилого помещения для проживания в нем, а бизнесменом, вложившим деньги в строительство для получения прибыли.
Соответственно, все убытки и потери инвестора будут рассматриваться как предпринимательские риски, которые подлежат возврату только в рамках договорных отношений», – напомнила Инна Белякова.
Договор паенакопления
Медленно, но верно уходит в прошлое схема покупки новостроек через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Изменения в 214-ФЗ фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют только кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.
В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» ради завершения жилых долгостроев», – сообщил заместитель главы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.
Впрочем, причин расстраиваться нет, т.к. участие в ЖСК – мероприятие крайне рискованное. Инна Белякова напомнила, что договор участия в ЖСК не подлежит государственной регистрации и, соответственно, от двойной продажи пайщика защищает только добросовестность застройщика.
Кроме того, если покупатель захочет расторгнуть договор, и даже если такое решение примет сам кооператив, то ни на что, кроме возврата паевого взноса гражданин рассчитывать не сможет. «А ведь существуют еще и невозвратные вступительный и членский взносы и многое другое.
Их размеры зачастую незначительно меньше паевого взноса», – сказала адвокат.
Из плюсов ЖСК можно выделить то, что такая схема позволяет приобрести апартаменты, которые российское законодательство относит к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Однако в таком случае риски дополнительно возрастают: такие сделки под действие 214-ФЗ не попадают. В связи с этим обманутым пайщикам помощи ждать просто неоткуда.
С такой проблемой столкнулись, например, покупатели апартаментов в комплексе «Царицино» в Москве. Сегодня за строительство домов борются более 5000 обманутых дольщиков, и около 800 пайщиков.
Конечно, и первые, и вторые оказались в тяжелейшей ситуации, однако пайщикам приходится бороться и за то, чтобы власти их официально признали пострадавшей стороной.
С такими же проблемами столкнулись дольщики петербургского «WINGS апартаменты на Крыленко», которые ждут свои апартаменты с 2016 года.
Предварительный договор
На заре становления строительного рынка России многие девелоперы популяризировали предварительные договоры купли-продажи квартиры. Их можно понять: подписывая такой договор покупатель, по сути, берет все риски на себя.
На строительную компанию же ложится только одно обязательство – подписать основной договор купли-продажи через определенное время, чаще всего – когда ЖК уже будет введен в эксплуатацию.
В результате, насколько бы реализация проекта не затянулась, девелопер в отличие от покупателя не несет никаких издержек.
Также всегда существует риск двойных продаж, т.к. такой договор не подлежит регистрации в Росреестре. Кроме того, некоторые застройщики заключали предварительные договора еще до того, как получили всю разрешительную документацию на реализацию жилого проекта. В таком случае, шанс вернуть вложенные деньги близится к нулю.
Однако у такой схемы есть весомый плюс, на который и надеялись все покупатели, – возможность почти в два раза сэкономить при покупке жилья. Юристы напоминают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и призывают полностью отказаться от предварительных договоров, чтобы вам не обещал застройщик.
Прощание с долей
Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10–40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.
МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА
С рынка недвижимости давно не поступало таких громких новостей, как те, что пришли за две последние недели. Ожидалось, что в июле этого года произойдет полный отказ от долевого строительства. Однако в ходе прямой линии президент Владимир Путин заявил, что это событие переносится на 1 июля 2019 года.
В строительстве жилья по разным оценкам сегодня находится от 3 до 7 трлн руб. И власти вместе с дольщиками заинтересованы, чтобы все объекты были достроены.
Однако второй главной новостью последних недель стало фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков — внешне вполне респектабельной Urban Group.
Ирония судьбы в том, что отменой ДДУ власти пытаются предотвратить появление новых обманутых дольщиков. А число дольщиков Urban Group превышает 15 тыс., поэтому достраивать за нее объекты будут за счет Фонда защиты дольщиков, регионального и федерального бюджетов.
Дольщики не от хорошей жизни
Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.
По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.
Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.
- Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.
- «В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
- Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.
Второй вариант больше свойствен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.
«Следует выделить случаи, когда проект выводится по ценам ниже рынка для первичного привлечения внимания к объекту или локации, но после трех-четырех месяцев они возвращаются в рынок»,— говорит Попов. А демпинг на старте проекта стал в последнее время популярной стратегией.
Специально для “Ъ” ЦИАН подсчитал изменение стоимости в столичных ЖК с начала этого года. Из тех корпусов в новостройках Москвы, которые были введены в эксплуатацию в январе—мае 2018 года, средний прирост стоимости составил 24,2%.
«Сильнее всего цены растут в бизнес-классе (+35%). В комфорт-классе средний прирост из-за большой конкуренции составил 19%, в премиум-классе — 23%. Но здесь динамика цены ограничивается сокращением высокодоходной группы населения в период кризиса»,— говорит Попов.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает средний прирост стоимости квадратного метра от котлована до ввода в эксплуатацию несколько скромнее — в среднем в 20%: «В более благополучные годы за период возведения квартиры в жилом комплексе могли подорожать на 30–40% и даже больше». Сроки строительства сильно зависят от масштабов проекта, однако сами застройщики оценивают средний цикл строительства в два-три года.
Получается, что
с инвестиционной точки зрения недвижимость, может, и не самый привлекательный инструмент, но снижение ставок по вкладам делает ее вполне конкурентоспособной. А низкая цена на старте в принципе дает покупателям возможность входа на жилищный рынок.
Например, как следует из последнего обзора «ИРН-консалтинга» рынка новостроек Москвы, сейчас на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД цены в новых объектах начинаются от 151,7 тыс. руб. за кв. м. Речь идет о тех домах, где продажи начались с конца апреля и в мае этого года.
Обездоленные цены
По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10–40%.
Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.
На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25–30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании»,— считает Попов.
«Речь шла о постепенном подорожании. Цена будет меняться по мере увеличения доли новых объектов на рынке недвижимости. Первые признаки ощутимого роста мы увидим через полтора года, а через три — цены поднимутся до 40%»,— уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Главный фактор, который будет влиять на цену,— это стоимость проектного финансирования банков, которое призвано заменить средства дольщиков. «Сейчас деньги покупателей застройщику достаются безвозмездно»,— напоминает Литинецкая. Более того, в цену каждой квартиры уже заложена прибыль.
Если же застройщик сможет привлекать только банковский кредит, то, во-первых, ему придется потратиться на то, чтобы соответствовать требованиям займодателей, а во-вторых, девелоперу потребуется обслуживать кредит — платить проценты. «Все это отразится на стоимости жилья.
При дорогом кредите (а сейчас его никак нельзя назвать дешевым, порядка 15% годовых) новостройки станут не по карману многим россиянам»,— говорит Мария Литинецкая.
Что касается «выигрыша покупателя» от покупки на стадии котлована, то тут тоже не все можно измерить деньгами. Как говорит Алексей Попов,
«покупка на стадии строительства дешевле. Но приобретение жилья в готовом доме практически не содержит рисков, которые существуют в ДДУ».
Например, сейчас, по оценкам ЦИАН, из 75 млн кв. м жилья, выведенного в реализацию в Москве и Московской области за последние пять лет, около 6,1 млн кв. м (примерно 8%) либо прошли стадию заморозки строительства, либо сейчас в ней находятся. То есть плата за риск в реальности гораздо выше потенциального роста стоимости.
Смерть «долевки»
Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков.
Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015–2016 годов, начала 2017-го.
Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.
Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.
«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год»,— говорит Алексей Попов.
Многие застройщики сейчас живут от продажи и до продажи. «Они краном машут, что-то продали, опять начинают строить. Деньги кончились, они сидят, ждут, что-то продалось, опять начали строить, и так далее. У многих долгов выше крыши, счета арестованы. То есть они просто не думают о том, что будет потом»,— говорит Александр Павлов, эксперт фонда поддержки социальных исследований «Хамовники».
Пока же на рынке складывается совершенно определенная картина: растут продажи по ДДУ, резко растет ипотека. Что же касается истории дольщиков Urban Group, то она заставила часть покупателей уйти на вторичный рынок. Сейчас, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичку, где продаются готовые квартиры, пришло 10% клиентов с рынка ДДУ. Предполагается, что к концу года придет уже 20%.
«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера,— всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах»,— считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».
Похоже, правы были эксперты, которые еще в 2016 году говорили, что долевое строительство умрет и без посторонней помощи.
Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены договоров долевого участия
Опубликовано: 05.08.2015Просмотров: 1208 
Покупка недостроенных квартир по договорам долевого участия (ДДУ) может быть запрещена к 2020 году. Законопроект с таким запретом внесут в Госдуму ближайшей осенью. По замыслу авторов законопроекта, это застрахует дольщиков от недобросовестных застройщиков и вынудит строительные компании продавать только готовые квартиры.
После объявления о предстоящей новации в июле этого года представители бизнеса заговорили о возможном росте цен на новостройки, ссылаясь на отсутствие доступного кредитования, высокие социальные обязательства и низкий спрос.
Между тем, купить квартиру на стадии котлована или в недостроенном доме можно не только на основании ДДУ. Закон о долевом участии появился только в 2004 году — до этого недостроенное жилье продавалось совсем по-другому.
В настоящий момент законодательство предусматривает как минимум три законных способа стать владельцем квартиры в новостройке — это заключение предварительного договора, покупка пая в жилищно-строительном кооперативе и приобретение жилищного сертификата.
Если законы не изменятся к 2020 году, схемы из нулевых смогут вернуться и вновь занять доминирующее положение на рынке.
Схема # 1. Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.
«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. — Как правило, такое оформление занимает длительное время.
Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».
«Предварительные договоры — это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Группа ЛСР» Валерий Забелин. — Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».
Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.
Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости».
Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», — уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.
«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж.
При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена в итоге может быть увеличена.
Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».
Между тем, кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.
«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».
Схема # 3. Жилищный сертификат
Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик.
При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании.
При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.
«Жилищный сертификат — это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте.
[Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».
Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги – в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты.
Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель.
Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.
Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.
Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.
Вексель
«Помимо вышеперечисленных способов приобретения жилья на рынке также есть варианты покупки по вексельным схемам и договорам соинвестирования. Это так называемые «серые» схемы. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы», — считает Мария Литинецкая.
Структура вексельной покупки неготовой квартиры существует на российском рынке не первый год, единое мнение о законности такой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой ценную бумагу, выпустить которую имеет законное право любая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне определенную сумму денег после наступления заранее оговоренной даты.
В случае с покупкой квартиры схема работает так: застройщик выпускает вексель, в котором прописана базовая стоимость ценной бумаги, а также сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты.
Когда наступает час «икс», застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более высокой цене, после чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры.
Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный договор, который с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера продать недвижимость покупателю по заранее согласованной цене, которая обычно соответствует конечной стоимости векселя.
«Статьи 1 и 3 федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения иначе, как по договору участия в долевом строительстве. Исключение составляют только деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. — Нужно отметить, однако, что данное ограничение установлено только в отношении жилых помещений. Ставшие в последнее время популярными апартаменты, с точки зрения правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, могут продаваться без учета этих ограничений».
Источник: http://realty.rbc.ru
«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»
Совет Федерации предложил перенести срок вступления в силу новых требований к застройщикам, однако возможные изменения в 214-ФЗ волнуют участников рынка недвижимости.
В «Инком-Недвижимость» считают, что законодательные новеллы приведут к консолидации игроков рынка, в бизнесе останутся 50% застройщиков жилья, а число сделок по «серым» схемам финансирования строительства может удвоиться.
Свое видение проблематики представил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Сколько застройщиков останется на рынке и как они будут «выживать»? «Думаю, не какие-то конкретные меры более всего страшат застройщиков, а тот факт, что они принимаются в комплексе и единовременно.
С начала существования 214-ФЗ (с 2004 года) было внесено не менее 16 поправок, но поступательно, и не все они касались квартирного строительства. В настоящее время осуществляются совокупные ужесточительные меры реформирования, которые «бьют в одну мишень».
Однако можно предположить, что непосредственно после вступления в силу новых поправок действующие на рынке девелоперы в течение определенного периода останутся.
Большинство из них пытается успеть получить разрешения на строительство проектов до введения поправок, чтобы «обезопасить себя» на какое-то время и возводить дома в соответствии с сегодняшней нормативной базой.
Считаю, чем больше разрешений на строительство по прежним схемам получат застройщики, тем более плавным будет переход к работе по принятым правилам – это избавит рынок от шока. Новые девелоперы, вероятнее всего, не появятся – те, кто планировал впервые выйти на первичный рынок жилья в этом качестве, откажутся от своей идеи.
Спустя какое-то время после отмены долевого строительства, на мой взгляд, значительная часть игроков рынка покинет его (по моим оценкам, не менее 50% застройщиков), однако пока трудно говорить об этом с определенной уверенностью – покажет адаптационный период до окончания 2020 года. Например, сейчас крупных девелоперских компаний насчитывается на рынке порядка 20%, остальные – мелкие и средние застройщики. В этой связи можно прогнозировать интеграцию организаций с малыми мощностями в более крупные».
- Станет ли обманутых дольщиков меньше?
- Число продаж с «серыми» схемами финансирования строительства может вырасти в разы?
«Проблема обманутых дольщиков остро стояла в период кризисов 1998 и 2008 годов, тогда она была вызвана действиями криминальных структур – использовались двойные продажи, проводились аферы с вексельными схемами и т. д. Но в принципе в 2000-х криминал в значительной мере ушел с первичного рынка жилья, а начиная с 2010-х вопрос не имеет особой актуальности. Сейчас термин «обманутые дольщики» – довольно образный, в основном он применяется к людям, пострадавшим вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, банкротства застройщика и долгостроя. Но в таких ситуациях многих девелоперов также можно назвать пострадавшими. И есть потенциальный риск того, что после отказа от договоров долевого участия (ДДУ) количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти – вместе с числом обанкротившихся компаний-застройщиков. Конечно, по-прежнему существуют недобросовестные девелоперы, но их мало, и стоит ли из-за этих «паршивых овец» ломать хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который понятен, устраивает и дольщиков, и застройщиков? Напомню, что сегодня 80% сделок на рынке новостроек Московского региона проводится по ДДУ. Тогда как принятые новеллы усложнят жизнь всем застройщикам – и недобросовестным, и добросовестным, по сути, их инициаторы стреляют из пушки по воробьям».
«Опасность может представлять так называемый серый сегмент финансирования строительства, когда не используются договоры долевого участия или договоры купли-продажи, – это схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, предварительных договоров купли-продажи.
В таких случаях права покупателей, вкладывающих деньги в возведение дома, не защищены ничем, для них создается потенциально опасная ситуация. И при планировании изменений на первичном рынке жилья этот «серый» сегмент пока остается без особого внимания. Проекты, которые возводятся по таким схемам, немногочисленны – примерно 5% от общего объема предложения.
Однако с большой долей вероятности можно предположить, что при ужесточении ограничений для застройщиков число «серых» сделок вырастет, возможно, даже в 2 раза».
Что будет с ценами после реформации?
«В домах, разрешение на строительство которых получено до 1 июля и которые после введения новых правил будут возводиться по прежним нормативам, стоимость квартир не изменится, и таких проектов много. Реформы для застройщиков по ДДУ напрямую отражаться на ценах тоже не должны. Рынок сегодня не готов к резкому удорожанию. Тем не менее, при полном отказе от ДДУ очевидна перспектива роста стоимости жилья на первичном рынке – минимум на 10%, ведь квартиры в этом случае будут продаваться готовыми в построенных домах, по договорам купли-продажи. Однако пока точный ценовой прогноз дать невозможно.
В целом, любые выводы относительно законодательных изменений в 214-ФЗ можно считать преждевременными. Короткий срок для проведения глобальных реформ, неочевидность потребности в этих нововведениях, отсутствие отлаженного эффективного механизма, призванного стать альтернативой ДДУ, – эти факты заставляют усомниться в реальности планомерного осуществления столь масштабной инициативы властей».
- Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ
- «Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»
- Спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков
Дата публикации 28 мая 2018
Отмена долевого строительства — что ждёт инвестора и застройщика | Москва. Недвижимость
В России отменяют долевое строительство. Это когда застройщики на средства будущих новоселов строят дом. Взамен этой схемы на рынке останется проектное финансирование. То есть жилые дома будут возводиться только за счет банков. Без привлечения физических лиц.
Сделано это для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Граждане не будут рисковать своими деньгами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность.
Теперь главный вопрос: готовы ли банки давать кредиты под щадящие проценты? В противном случае, цены на квартиры взлетят до небес
— В настоящее время кредитовать строительство банки готовы не ниже чем под 15% годовых (среднерыночная ставка для большинства застройщиков), — говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.
— Для того, чтобы компании выжили, эта цифра должна быть понижена минимум в два раза. Если нет, то жилье подорожает минимум на те же 15%, а к таким условиям покупатель сегодня не готов.
Что приведет к остановке продаж и банкротству мелких и средних девелоперов.
— По поводу ставок, надо исходить из экономических реалий, — добавляет руководитель ипотечной группы Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов. — Если инфляция равна 4% годовых, то и банковский процент для застройщиков должен составлять максимум 8%. Только так можно сохранить равновесие на ранке недвижимости.
В западных странах нет понятия долевого строительства. Там существует работающий механизм, который защищает покупателя на этапе строительства объекта
— Суть механизма заключается в том, что средства инвестора хранятся на специальном счете, — поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.
— Застройщик не может снять все деньги сразу, а получает их частями со счета по мере выполнения строительных работ, что подтверждает акт выполненных работ и его соответствие составленной смете.
Другими словами, он получает оплату по факту и только за действительно пройденный этап работы. Это эффективная зарубежная практика, которая будет постепенно приходит и к нам.
При этом в некоторых европейских странах есть схемы, напоминающие накопительные кооперативы. Например, во Франции будущий заемщик накапливает средства на специальном сберегательном счете, и после достижения определенного порога может уже претендовать на заем для приобретения жилья по ставкам не выше 4%.
В Великобритании существуют строительные общества, по своей схеме очень напоминающие строительные сберегательные кассы в Германии. Там будущий покупатель сначала вкладывает средства на специальный счет в сберкассы, с которых осуществляется финансирование стройки. Через несколько лет он имеет возможность оформить жилищный кредит для приобретения жилья.
Надо сказать, что проектное финансирование и кредитование застройщиков отличается.
— Обычное кредитование банками застройщиков — это не только финансирование строительства, но и на поддержание текущей жизнедеятельности застройщика, — добавляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Это затраты на рекламную компанию, проведение различных мероприятий, заработная плата сотрудникам. Проектное же финансирование будет направлено исключительно на финансирование строительства и возведение дома.
Комсомольская правда
Власти планируют отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать.
Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости.
Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов.
Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя , насчитывается не менее 46 тыс.
Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию.
Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи.
Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.
Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.
Зачем нужен отказ от Договора долевого участия
Отход от принципа долевого финансирования должен, по замыслу властей, помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность.
По данным рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 января 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек.
При этом по состоянию на 1 июля 2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.
Заработать на новостройке
Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 году составляет от 10 до 15%, считают опрошенные РБК эксперты. Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди оценивает вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи в 50-100 млрд руб. за последний год по всей России.
«Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20-30%.
Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода.
По словам Олега Репченко, до финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5-2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20-30%. «А сейчас большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10-15%», — говорит он.
Эксперт отмечает, что речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).
Другие представители рынка оценивают текущую доходность новостроек несколько выше. «В большинстве проектов на рынке разница в стоимости квартиры на начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а в наиболее успешных проектах может доходить до 35%», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора.
Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза.
Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье, говорит Татьяна Полиди.
Альтернативные варианты
Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. Однако эксперты отмечают, что у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.
Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности.
«Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы.
Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения», — говорит Наталья Шаталина.
Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД.
Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.
Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц, советует президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов. «Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными», — объясняет он.
Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом.
«Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв.
м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше», — советует Мария Литинецкая.
«При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3-5% годовых», — оценивает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.
Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов, говорит руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина. «Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20-30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками.
Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут», — говорит она. В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.
Что делать сейчас
Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость. «Если у вас есть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы», — советует Мария Литинецкая. Уже начатые проекты изменения в законодательстве вряд ли затронут, полагает она.
По мнению Кирилла Игнахина, сейчас благоприятное время для покупки квартиры в новостройке. «На рынке представлен широкий выбор объектов: объем предложения побил рекорд и достиг 3,6 млн кв. м.
В связи с этим большинство застройщиков сейчас предлагают скидки и проводят различные акции», — говорит он.
С ним соглашается и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Проекты, которые уже находятся в стадии реализации и регулируются действующим законодательством, будут завершены по текущим нормативам, так что их инвестиционная привлекательность остается на высоком уровне».
Противоположного мнения придерживается Олег Репченко: «Недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства». Не советует делать это и Татьяна Полиди, по мнению которой, лучше покупать готовое жилье, если есть такая возможность.
Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности, полагает Мария Литинецкая.
«Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем.
И так как в России низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения», — говорит она.
РБК-Недвижимость
Полное замещение долевого строительства должно произойти в России в течение трех лет.
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с Центробанком и АИЖК «утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», сообщается на официальном сайте Кремля.
Поручение должно быть выполнено до 15 декабря 2017 г. Ответственными назначены премьер-министр Дмитрий Медведев, глава ЦБ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник.
По оценкам экспертов, из-за отмены долевого строительства цены на жилье вырастут как минимум на 15%. Сейчас разница в цене на жилье на разных стадиях строительства может достигать 40%.
© Ссылка на источник https://66.ru/realty/news/204811/