Прогноз: ипотечные ставки продолжат снижение

Ипотечные ставки продолжат снижаться, несмотря на кризис. К концу года их средний размер опустится до 7% годовых — такой прогноз, как пишет РБК, дает агентство «Национальные кредитные рейтинги».

Аналитики считают, что драйвером этого движения выступят государственная льготная программа жилищных займов под 6,5% и снижение Центральным банком ключевой ставки — в июне она достигла исторического минимума в 4,5%.

Впрочем, как показал опрос “Ъ FM”, такой прогноз еще не означает, что ипотека или жилье станут доступнее. Подробности — у Григория Колганова.

Обычно в кризис регулятор ужесточает денежно-кредитную политику, но в этот раз сделал все наоборот. Банкам ничего не оставалось, как последовать за ключевой ставкой, особенно в части ипотеки, на которую дополнительно давит льготная госпрограмма.

В результате в апреле в разгар самоизоляции жилищные займы выдавали под исторически минимальные 8,3%. Но это еще не предел, убеждены аналитики. К концу года средняя ипотечная ставка опустится до 7% или даже ниже.

Не помешает этому даже вторая волна пандемии, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства «Национальные кредитные рейтинги» Михаил Доронкин: «Даже в случае реализации негативного сценария, который предполагает вторую волну в конце года и введение ряда ограничительных мер, мы ожидаем, что ключевая ставка сохранится на уровне не выше 4,5%. Это будет мера по стимулированию экономического роста, экономической активности. Поэтому мы знаем, что ставки останутся на исторически низком уровне».

Но господдержка заемщиков действует лишь до ноября и распространяется только на новостройки. Неужели она способна увлечь за собой весь рынок? Руководитель центра макроэкономического анализа Альфа-банка Наталия Орлова говорит, что льготная программа здесь не главный фактор.

Скорее тон задает регулятор — его решения по ключевой ставке, действительно, могут удешевить ипотеку до средних 7%, правда, не в этом году. «По ключевой ставке снижение еще точно будет происходить от 0,5 до 1 процентного пункта.

На ипотеку, может быть, перенос будет не моментальный, но я думаю, что если мы говорим про горизонт середины следующего года, то вот такой потенциал снижения ипотечных ставок — скорее, 0,5% — вполне реалистичен»,— пояснила Орлова.

Ждать ли теперь ипотечного бума на российском рынке? Ведь многие решат, что по таким низким ставкам они теперь могут обзавестись собственным жильем.

Но банки и до кризиса довольно строго оценивали заемщиков, а теперь этот тренд только усилился, напоминает эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков» Александра Пожарская.

По ее мнению, жилищные кредиты по 7% и ниже будут доступны лишь избранным: «Кредиторы стали более серьезно подходить к оценке предельной долговой нагрузки. Чем надежнее видит банк заемщика, тем более выгодные условия он может ему предложить.

Если, допустим, у заемщика, условный доход 20 тыс., то ему будут предлагать более высокую ставку».

Но смогут ли хотя бы избранные сэкономить на покупке жилья в этой ситуации? Директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев вынужден разочаровать: сейчас даже на фоне падения спроса квадратные метры в основном дорожают, и относительно дешевая ипотека их не спасет.

«Все эскроу-счета и тому подобное ведут к удорожанию строительства квадратного метра. Дорожает новостроечный объект, цены на вторичное жилье. Поэтому доступность жилья будет меньше, покупательская способность населения будет, безусловно, понижаться. Если ипотека станет 1% и даже 0,5%, любые кредитные обязательства надо исполнять.

А доходная часть у людей не у всех есть в той мере, какой бы хотелось»,— резюмирует Кочекаев.

Читать далее

Получается, низкие ставки по ипотеке красиво смотрятся на рекламных билбордах и в политических выступлениях, но не решают пресловутый квартирный вопрос. Для этого все-таки нужно лечить экономику в целом.

Данные по новой ипотеке за май регулятор еще не публиковал. Но глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что средняя ставка по жилищным кредитам в прошлом месяце достигла исторического минимума в 7,4%. Причем около трети займов выдано по льготной программе под 6,5%.

Что будет с ипотекой и банками после отмены льгот?

В прошлом году, когда число заболевших коронавирусом било все мыслимые и немыслимые рекорды, государство разработало программу поддержки граждан, приобретающих недвижимость в ипотеку. Но в июле 2021 все вернется на круги своя: ипотечные льготы перестанут действовать. Несмотря на этот неприятный нюанс, многие эксперты уверены, что жилищные ссуды продолжат пользоваться популярностью былого масштаба. То есть, спрос на ипотеку по некоторым причинам не упадет.

На первых парах этому станут способствовать низкие процентные ставки. Со временем они приблизится к прежним показателям, которые наблюдались до карантинного периода. Вообще, как это обычно и случается, мнения специалистов рынка недвижимости разделились. Предположение, что рекордный рост резко пойдет на убыль, тоже не раз озвучивалось.

Разные взгляды на стратегию постепенного роста процента по кредиту

Итак, 2020 подарил 363 тыс. россиян возможность выкупать недвижимость под относительно небольшой процент – всего 6,5% годовых. Люди быстро привыкают к хорошему, а значит резко обрубить льготные условия нельзя.

В связи с этим Центральный банк РФ предлагает государству мягко отступать от программы начиная с лета этого года.

Сразу отвечаем на популярный вопрос: для людей, вступивших в ссуду на льготных условиях, процент останется прежним.

Крупные аналитики рынка кредитования считают, что спокойный, но уверенный уход от ипотечной госпрограммы не заставит граждан отказаться от покупки квартир. Они подкрепляют свою позицию двумя аргументами.

Кстати, немного занимательной статистики: 60% выданных в 2020 году ипотечных кредитов были предназначены для сделок на вторичном рынке. Поэтому можно предположить, что в 2021 ипотечный портфель банков будет расти, но на уровне порядка 15%. Естественно, это пока что медленнее, чем раньше. И это «пока что» тут ключевое.

Но давайте взглянем еще и на идеи оппонентов данной точки зрения. Елена Ботош, специалист, представляющий банк УБРиР, считает, что на такой же бешеный спрос на ипотеку теперь даже и надеяться не стоит. Свои убеждения руководитель ипотечного отдела объясняет так: подорожание жилья и недостаток легкореализуемой недвижимости наложат свой отпечаток на желание граждан ввязываться в ипотеку.

Какие изменения произойдут в банковских организациях

В 2021 году банки буквально не имеют права на ошибку. На основании всех приведенных выше доводов выходит, что удержать положительные ипотечные показатели можно. Вот только для этого придется вести ну очень грамотную политику.

Большие надежды в этом вопросе возлагаются на проект рефинансирования ипотечных кредитов. Он был создан для того, чтобы облегчить долговое обязательство заемщика за счет пересчета процентной ставки или возврата части денежных средств.

Итак, расклад дел трудновато предопределить. В 2021 нас может ожидать утраченная год назад стабильность на рынке, полный штиль или же упадок. Буквально каждое дуновение ветра рискует повлиять на благополучие ипотечного направления.

Елена Ботош призрачно советует «ловить момент» всем, кто давно раздумывал над необходимостью брать ипотеку.

По ее словам, в скором времени банки начнут бороться за клиентов, придумывая самые выгодные на рынке ипотечные условия и еще чуточку понижая ставки.

Несмотря на позитивный настрой большинства специалистов и на то, что покончить с пресловутой программой планируют аккуратно, с трудностями рынок все равно столкнется. Самая серьезная из них – неконтролируемый рост цен на недвижимость. Он обусловлен низкой мотивацией застройщиков к созданию новых жилых объектов после пандемии.

Госпрограмма открыла для девелоперов доступ к золотому источнику, ведь многие граждане буквально кинулись покупать себе жилье под хорошенький процент.

Сейчас запущенный льготами спрос на недвижимость пока не падает, а за ближайшие пару лет должен упасть незначительно.

В таких условиях строительным компаниям не нужно постоянно разрабатывать проекты новых ЖК, стараясь всячески угодить потребителю.

Так, цены на уже существующие квартиры беспощадно повышаются. И тут мы попадаем в замкнутый круг. Цены увеличиваются, значит ипотечный кредит тоже становится больше. Ипотечный кредит становится больше, значит в гору бежит и долговая нагрузка населения РФ. Не самый чудесный сценарий, как ни крути.

Банки массово снижают ставки собственной ипотеки

Евгений Разумный / Ведомости

После запуска госпрограммы льготной ипотеки со ставкой не более 6,5% крупные банки принялись улучшать собственные ипотечные программы. Явление стало массовым в конце мая – июне.

С середины мая условия кредитования по всем или отдельным собственным программам успели улучшить 13 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля и еще несколько менее активных игроков рынка ипотеки.

В среднем ставки упали на 0,5–1 процентный пункт (п. п.), а у некоторых ипотека подешевела на 1,5 п. п.

В конце мая банк «Открытие» опустил ставки по всем ипотечным программам на 0,7 п. п., Промсвязьбанк – на 1,3 п. п., «Уралсиб» – на 0,5 п. п. Тогда же ставки снизил и Россельхозбанк: на 0,9–1,1 п. п. на покупку жилья в новостройке, на 1,35 п. п. – на вторичном рынке и на 1–1,1 п. п. – при рефинансировании кредита,

Некоторые крупные банки удешевили только стоимость кредитов на рефинансирование ипотеки: Газпромбанк – на 0,6 п. п. до 8,9%, МТС-банк – на 0,4–0,7 п. п. до 8,5–9,3%, Сбербанк – на 0,5 п. п. до 8,5%. Остальные ипотечные кредиты Сбербанка подешевели еще в первой половине мая.

В июне «Юникредит банк» понизил базовые ставки по всем программам, кроме льготной ипотеки: на первичном и вторичном рынках – на 1 п. п., а при рефинансировании – на 1,5 п. п. «Росбанк дом» понизил ставки по всем базовым программам на 0,5 п. п., Альфа-банк – на 0,4 п. п., Райффайзенбанк – на 0,2–0,8 п. п.

18 июня к ним присоединился «Абсолют банк», опустивший ставки по основным программам на 0,5 п. п.

«Некоторые банки в начале лета опустили ставки повторно, в частности «Уралсиб» и Промсвязьбанк», – делится руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.

В последний месяц банки также улучшали условия кредитования для отдельных категорий заемщиков: например, вводили или увеличивали скидки для зарплатных клиентов. Так, Промсвязьбанк ввел дисконт в 0,1 п. п.

по всем программам для сотрудников ОПК, являющихся держателями его зарплатных карт. «МТС банк» ввел для зарплатных клиентов скидку к ставке в 0,2 п. п. при покупке квартиры на первичном рынке. «Открытие» увеличил скидку зарплатным клиентам с 0,1 до 0,4 п. п.

, «Сургутнефтегазбанк» – с 0,5 до 0,9 п. п. по программе «Частный дом».

Банк Дом.РФ запустил ипотеку для медицинских работников на покупку жилья на первичном и вторичном рынках и рефинансирование. Ставки для них на 0,6 п. п. ниже, чем по базовым программам в банке.

Сейчас минимальные базовые ставки ипотеки для клиентов «с улицы» с первоначальным взносом более 20% при оформлении комплексного ипотечного страхования в крупных банках составляют 7,5–9%, отмечает Исаенко. По данным Marcs, при отказе от личного страхования заемщика ставка, как правило, повышается на 1–3% годовых.

В мае банки опускали ставки как в ответ на апрельское снижение ключевой ставки, так и в ожидании ее снижения в июне, считает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

По его словам, ипотека – продукт долгосрочный, так что банки заранее учитывают в своей политике будущие движения ключевой ставки. Плюс в мае набирала обороты программа ипотеки с господдержкой со ставкой 6,5%, напоминает он, и банки фактически были вынуждены удешевлять и стандартные программы ипотеки.

Поддерживать большую разницу в ставках, по словам Монастыршина, нет смысла, это только ударило бы по спросу на базовые программы.

Банки снижают ипотечные ставки для стимулирования спроса в этом наименее рискованном сегменте розничного кредитования, ведь весной из-за коронавируса спрос на кредиты упал, соглашается младший вице-президент агентства Moody’s Мария Малюкова.

Несмотря на существенное падение ипотечных ставок за последние месяцы, по мнению экспертов, ипотека может продолжить дешеветь и дальше.

Если 19 июня ЦБ снизит ключевую ставку на 1 п. п., можно ожидать сопоставимого удешевления ипотеки до конца года, говорит Монастыршин.

Окажутся ли впоследствии эти ставки минимальными или банки продолжат их снижать, будет зависеть от того, насколько ЦБ будет готов смягчать денежно-кредитную политику после июня, добавляет он.

Например, по прогнозам «Ренессанс капитала», текущий цикл снижения ключевой ставки завершится при значении 4,5%, а в 2021 г. она вернется к нейтральному уровню 6–6,5%.

По мнению руководителя рейтинговой службы Национального рейтингового агентства (НРА) Сергея Гришунина, если ключевая ставка снизится до 4,5%, то реальные ставки ипотеки для клиентов могут уйти в диапазон 5,5–6% годовых – при обострении конкуренции между банками, а также за счет возможных промоакций со стороны банков.

При этом из-за сложной обстановки на рынке труда и сохраняющихся кредитных рисков банки будут заинтересованы в снижении ставок прежде всего для надежных клиентов, например зарплатников, и уже во вторую очередь – для «клиентов с улицы» и заемщиков с высокой долговой нагрузкой, поэтому ипотека продолжит дешеветь дифференцированно, предупреждает Монастыршин. Из-за ухудшения экономической ситуации банки будут более тщательно оценивать кредитоспособность заемщиков: их доходы, сферу деятельности и то, как на ней отразился или может отразиться кризис, добавляет Малюкова.

Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?

Самый частый вопрос, который задают подписчики «НовостройСити» в Инстаграм: «Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?». Более того, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках уверены, что именно так и произойдет.

Ведь, по мнению обывателей, рынок недвижимости «раздут», а спрос есть лишь только потому, что пока еще существует дешёвая ипотека.

Так ли это? Или у цен нет оснований падать, и как вообще может развиваться ситуация после июля 2021 года, ведь именно эта дата пока что объявлена как окончание льготной ипотеки, мы спросили у экспертов рынка новостроек.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:

— Мы не ожидаем падения, напротив, в течение 2021 года рост стоимости жилой недвижимости будет плавным, в пределах 8-10%. При удержании ЦБ ключевой ставки в пределах 5-6% будет сохраняться доступная ипотека.

В случае роста ипотечной ставки, каждые 0,5 п.п. будут забирать до 10% объема спроса.

Поэтому после окончания действия программы льготной ипотеки девелоперам придется поддержать покупателя программами рассрочки и специальными условиями при большем размере первоначального взноса, чем стандартный.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

— После отмены льготной ипотеки в Москве снижения стоимости жилья ожидать не стоит, и на это есть ряд существенных причин, включая рост себестоимости строительства как минимум из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков, вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уменьшение объемов строительства, который наблюдается на рынке с момента перевода девелоперов на эскроу-счета и проектное финансирование. По разным данным, стоимость квадратного метра в столице в феврале уже возросла на 5%. Опять же, нужно понимать, что программа ипотечного кредитования вводилась изначально как временный механизм поддержки рынка недвижимости, поэтому покупатели и старались приобрести квартиру в рамках этих условий. Прежде всего, эта программа выступила поддержкой для регионального рынка недвижимости, поскольку в Москве ее влияние не было существенным – большая часть предложения просто не попадала под условия программы. 

Мы не прогнозируем снижения спроса на новостройки и каких-то существенных изменений. Средневзвешенные ставки по ипотеке даже без учета льготной программы сегодня одни из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости.

По состоянию на 1 февраля средняя ставка составила 8,1%.

Опять-таки, стоит учитывать, что застройщики сегодня не сильно привязаны к темпам продаж за счет проектного финансирования банков, которое обеспечивает их на весь период строительства.

В преддверии завершения льготной ипотеки в среднесрочной перспективе спрос на первичном рынке недвижимости с большой долей вероятности возрастет, как это было осенью прошлого года на фоне слухов о завершении программы.

-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?

— Безусловно, те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время – до отмены льготной ипотеки, окажутся в выигрыше, поскольку льготные ставки позволяют купить жилую недвижимость на рекордно выгодных условиях.

Однако тем, кто не сможет по каким-то причинам успеть воспользоваться этой программой, не стоит беспокоиться – даже без учета льготной программы ставки по ипотеке сегодня максимально выгодны.

Кроме того, девелоперы в настоящее время запускают совместные с банками ипотечные программы, программы по рассрочке, trade-in и проч., которые также могут принести определенные бонусы при покупке жилья.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:

— Скорее всего за месяц-два до окончания программы мы увидим очередной всплеск интереса со стороны покупателей к покупке новостроек, после чего неизбежно наступит спад спроса.

Тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит, на фоне снижения спроса нас ожидает замедление темпов роста средних ценовых показателей, также возможна корректировка за счет скидок и спецпредложений, особенно в перегретых проектах.

-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?

Если у человека есть потребность в покупке квартиры, то лучшее реализовать ее сейчас, после отмены льготной ипотеки ставки поднимутся на 1-1,5 п.п., т.е. условия получения кредита станут менее выгодными, к тому же не стоит забывать и о росте цен, ко второму полугодию цены в Москве поднимутся и желаемая квартира будет стоить дороже, чем сейчас.

Генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов:

— Падения цен в Московском регионе не будет — спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения сократился за год на 16-18%, причем пик вымывания предложения пришелся на последний квартал. Новых проектов выводится меньше, чем год назад, при том что спрос сейчас куда активнее.

Все это создает потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки в первом полугодии. После завершения госпрограммы ипотечный спрос снизится примерно на 12-15%, цены останутся стабильными. Думаю, по итогам года средняя стоимость новостроек в Москве и пригородах вырастет на 10-12%, в некоторых проектах — до 15%.

Для сравнения: в 2020-м прирост составил порядка 25%.

Многое зависит от политики ЦБ по ключевой ставке. Следующие заседания по ключевой ставке пройдут в апреле и июне — по их итогам будет понятно, как изменятся условия по кредитам и депозитам.

Это прямо сказывается на спросе: повышение ставки как по ипотеке, так и по депозитам снижает привлекательность новостроек (в первом случае — для конечных покупателей, во втором — для инвесторов). Но если ставка будет подниматься незначительно, у заемщиков и после отмены госпрограммы сохранится обширный выбор ипотечных программ со ставками на уровне 7-7,5%.

Для поддержания спроса застройщики, скорее всего, будут предлагать заемщикам партнерские программы с крупными банками по льготной ставке, частично субсидируя её.

Снижение ставок ипотеки напоминает эпидемию

Августовское снижение ставок ипотеки напоминает эпидемию. Крупные игроки рынка один за другим повторно (первая волна снижения прошла в них в июне — июле) удешевляют кредиты на покупку жилья и в новостройках, и на вторичном рынке.

Всего с начала августа кредитные ставки стали ниже в 18 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля, среди них ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк, «Абсолют банк», Промсвязьбанк (ПСБ), Росбанк, «Открытие», Альфа-банк, «Возрождение» и др.

Только на текущей неделе ипотека подешевела в «Уралсибе» и Связь-банке, а Райффайзенбанк снизил ставки второй раз за август. В среднем снижение ставок составило 0,2-0,5 процентного пункта (п. п.) — действующие ставки приведены в таблице на стр. 14.

Представители Газпромбанка и «Абсолют банка» сообщили «Ведомостям», что готовится снижение ставок по всем или отдельным программам ипотечного кредитования уже в ближайшие дни. «До конца августа Московский кредитный банк (МКБ) планирует снизить ставки по ипотеке в среднем на 1 п. п.», — заявил директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

Из крупных игроков менять ипотечные ставки в августе не стал банк Дом.РФ, поскольку в июле опустил их сразу на 1 п. п.

Вдогонку за ЦБ

Падение ставок приобрело массовый характер после повторного снижения ключевой ставки ЦБ — до 7,25% в конце июля. Банкиры хором называют действия регулятора основной причиной нынешнего падения стоимости ипотеки.

«Динамика ключевой ставки побуждает многих участников рынка играть на понижение.

Мы также следим за ее динамикой и развитием макроэкономической ситуации и учитываем это, изменяя ставки ипотечных продуктов», — говорит руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

Снижать ставки банкам позволяет удешевление фондирования прежде всего за счет подешевевших вкладов населения, объясняют банковские аналитики.

Предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова среди причин также называет национальный проект повышения доступности жилья.

Исполнение этого проекта заставляет крупнейшие госбанки активно снижать ставки ипотеки, задавая тренд всему рынку. «Приход на ипотечный рынок новых крупных игроков (Альфа-банк, ПСБ, „Открытие“) усиливает конкуренцию, которая ведется как по ценовым, так и по сервисным параметрам. В результате банки зачастую снижают ставки по ипотеке, опережая ключевую», — продолжает Ушкова.

По ее мнению, уже сейчас многие банки закладывают в свои условия очередное снижение ключевой ставки на заседании ЦБ 6 сентября.

Ставки не на дне

По данным маркетингового агентства Маrcs (специализируется на мониторинге финансовых услуг в том числе методом тайного покупателя), сейчас в крупных банках минимальные ставки кредитов на покупку жилья в новостройках для клиентов с улицы при условии личного страхования варьируются от 8,1 до 10,75%, на вторичном рынке — от 8,9 до тех же 10,75%. Указанные ставки в части банков могут быть даже меньше — при уплате специальной комиссии за снижение ставки.

Всего три месяца назад минимальные ипотечные ставки были примерно на 0,5 п. п. выше. Но и нынешняя стоимость ипотеки пока не достигла минимумов конца лета прошлого года (ключевая ставка тогда также была 7,25%, а средневзвешенная — 9,4-9,5%) — 7-10,2% для новостроек и 8,7-10,2% для вторичного рынка жилья, следует из базы данных Маrcs.

Средневзвешенная ставка выданных в течение месяца ипотечных кредитов к концу июня составила 10,28%, по данным ЦБ. Показатель за июль на момент написания статьи не опубликован.

Сейчас Центробанк посылает рынку сигналы, что при отсутствии макроэкономических и геополитических шоков продолжит снижать ключевую ставку.

Согласно прогнозам макроэкономистов Райффайзенбанка, до конца года возможно снижение ключевой ставки и сохранение тренда на снижение ипотечных ставок.

Вероятно, что уже по итогам II квартала среднерыночная ставка по ипотеке будет менее 10% и это стимулирует спрос на ипотеку, считает Ушкова. По ее словам, 10% — это своеобразная психологическая отметка, люди активнее оформляют ипотеку, если видят однозначную ставку по кредиту.

А по прогнозам Охорзина из МКБ, к концу года средневзвешенная ставка ипотеки будет составлять 9% годовых.

Покупателю нужно иметь в виду, что вероятность снижения ставок до конца 2019 г. высока, поэтому в ближайшие месяцы наступит удачный момент для покупки жилья, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Но не стоит забывать и о рисках новых санкций, которые могут ослабить рубль и затем привести к удорожанию ипотеки», — предупреждает она.

Брать или ждать

Простор для снижения ипотечных ставок в стабильной ситуации у банков есть, так что срочно бежать в банк за подешевевшим кредитом на жилье сейчас не обязательно. Пока нет санкций, спешить с ипотекой не стоит и потому, что цены на жилье, как считают эксперты рынка недвижимости, в ближайшие месяцы вряд ли заметно вырастут.

Более того, к концу года цены на квадратные метры на московском рынке жилья могут неявно снизиться на 5-10%.

«Это произойдет за счет скидок застройщиков на квартиры в новостройках (во второй половине года ожидается провал спроса после ажиотажа вокруг перехода застройщиков на эскроу-счета), а также за счет увеличения глубины торга на вторичном рынке», — объясняет руководитель портала irn.ru Олег Репченко.

Для массовой активизации покупателей понадобится довести ипотечные ставки до 8,5-9% годовых, считает Литинецкая.

Главный фактор, сдерживающий спрос на ипотеку, — не ставка, а завышенные цены на жилье, напоминает Репченко: «При среднем доходе жителя Москвы ниже 100 000 руб. в месяц цены на жилье близки к 200 000 руб. за 1 кв. м; по мировой практике они должны быть примерно равны. То есть либо доходы населения должны существенно вырасти, либо ценам пора просесть».

Действующие годовые ставки ипотечных кредитов на покупку строящегося и вторичного жилья

Банк	Минимальная ставка (ПНВ, срок)	Максимальная ставка (ПНВ, срок)	НБС, %
Сбербанк	8,1% (от 20%, до 7 лет)*	10,3% (15-20%, до 30 лет)	1
ВТБ	9,2% (от 20%, до 30 лет, от 100 м)	10,6% (10-20%, до 30 лет)	1
Россельхозбанк	9,2% (от 20%, до 30 лет, от 3 млн руб., до 01.10.2019)	10,7% (15-20%, до 30 лет, до 3 млн руб.)	1
Газпромбанк	9,8% (от 20%, до 30 лет, от 10 млн руб.)	10,8% (15-20%, до 30 лет)	1
Росбанк Дом	10,25% (от 20%, 3-25 лет, от 6 млн руб., до 31.12.2019)	10,75% (15-20%, 3-25 лет, до 6 млн руб.)	1,5
Райффайзенбанк	9,29% (от 20%, 1-30 лет, от 7 млн руб., до 30.09.2019)	10,6% (15-20%, 1-30 лет, до 3 млн руб.)	0,5/3,2**
Абсолют банк	10,75% (от 20%, до 30 лет, заявка онлайн)	11% (от 20%, до 30 лет)	4,25*
Возрождение	9% (от 20%, 3-30 лет, от 3 млн руб.)	9,5% (10-20%, 3-30 лет, до 3 млн руб.)	3
Связь-банк	9,7% (от 15%, 3-30 лет)	9,7% (от 15%, 3-30 лет)	1
Открытие	8,9% (от 20%, 3-30 лет, от 4 млн руб.)*	9,6% (от 20%, 3-30 лет)	2
Уралсиб	9,2% (от 15%, 3-30 лет, от 5 млн руб.)	10,6% (15-20%, 3-30 лет, до 5 млн руб.)	1
Банк Дом.РФ	9,5% (от 30%, 3-30 лет)*	11% (15-20%, 3-30 лет)	0,7
Промсвязьбанк	8,7% (от 15%, 3-25 лет, от 7 млн руб., до 31.08.2019)	10,4% (10-15%, 3-25 лет)	3
Альфа-Банк	9,29% (от 20%, 3-30 лет)*	10,19% (10-20%, 3-30 лет)	2
ЮниКредит	10,05% (от 20%, 1-30 лет, от 5 млн руб., заявка онлайн)	10,5% (от 20%, 1-30 лет, до 5 млн руб.)	2,5

Указаны ставки с учетом действующих сезонных акций, но без учета программ для отдельных категорий заемщиков как «Молодая семья», «Семейная ипотека» и проч.

ПНВ — первоначальный взнос в % от стоимости недвижимости; НБС — надбавка к ставке за отказ от личного страхования заемщика * — для отдельных/аккредитованных объектов застройщиков; ** — в зависимости от возраста заемщика, до 45 лет/старше 45 лет; ** — в зависимости от возраста заемщика, до 45 лет/старше 45 лет; — не применяется к минимальной ставке; * — 4 п.п. при отказе от личного и титульного страхования; 0,25 п.п. при неприсоединении к договору коллективного ипотечного страхования Источник: Маркетинговое агентство Мarc; данные на 22.08.2019

Действующие годовые ставки ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья

Банк	Минимальная ставка (ПНВ, срок)	Максимальная ставка (ПНВ, срок)	НБС, %
Сбербанк	10% (от 20%, до 30 лет)*	10,5% (15-20%, до 30 лет)	1
ВТБ	9,2% (от 20%, до 30 лет, от 100 м)	10,6% (10-20%, до 30 лет)	1
Россельхозбанк	9,2% (от 20%, до 30 лет, от 3 млн руб., до 01.10.2019)	10,8% (15-20%, до 30 лет, до 3 млн руб.)	1
Газпромбанк	9,8% (от 20%, до 30 лет, от 10 млн руб.)	10,8% (15-20%, до 30 лет)	1
Росбанк Дом	10,25% (от 20%, 3-25 лет, от 6 млн руб., до 31.12.2019)	10,75% (15-20%, 3-25 лет, до 6 млн руб.)	1,5
Райффайзенбанк	9,29% (от 20%, 1-30 лет, от 7 млн руб., до 30.09.2019)	10,6% (15-20%, 1-30 лет, до 3 млн руб.)	0,5/3,2**
Абсолют банк	10,75% (от 20%, до 30 лет, заявка онлайн)	11% (от 20%, до 30 лет)	4,25*
Возрождение	9% (от 20%, 3-30 лет, от 3 млн руб.)	9,5% (15-20%, 3-30 лет, до 3 млн руб.)	3
Связь-банк	10,05% (от 15%, 3-30 лет)	10,05% (от 15%, 3-30 лет)	1
Открытие	8,9% (от 20%, 3-30 лет, от 4 млн руб.)*	9,6% (от 20%, 3-30 лет)	2
Уралсиб	9,99% (от 20% при любой сумме и 15-20% от 5 млн руб., 3-30 лет)*	10,7% (15-20%, 3-30 лет, до 5 млн руб.)	1
Банк Дом.РФ	9,5% (от 30%, 3-30 лет)*	11% (15-20%, 3-30 лет)	0,7
Промсвязьбанк	9,75% (от 15%, 3-25 лет, быстрый выход на сделку)	10,3% (10-15%, 3-25 лет)	3
Альфа-Банк	9,99% (от 20%, 3-30 лет)	10,49% (15-20%, 3-30 лет)	2
ЮниКредит	9,7% (от 15%, 1-30 лет, от 5 млн руб.)	10,7% (от 15%, 1-30 лет, до 5 млн руб.)	2,5

Указаны ставки с учетом действующих сезонных акций, но без учета программ для отдельных категорий заемщиков как «Молодая семья», «Семейная ипотека» и проч.

ПНВ — первоначальный взнос в % от стоимости недвижимости; НБС — надбавка к ставке за отказ от личного страхования заемщика * — для отдельных/аккредитованных объектов застройщиков; ** — в зависимости от возраста заемщика, до 45 лет/старше 45 лет; ** — в зависимости от возраста заемщика, до 45 лет/старше 45 лет; — не применяется к минимальной ставке; * — 4 п.п. при отказе от личного и титульного страхования; 0,25 п.п. при неприсоединении к договору коллективного ипотечного страхования Источник: Маркетинговое агентство Мarc; данные на 22.08.2019

Коваль Людмила

Ипотечные ставки продолжат снижение

В прошлом году у ипотеки открылось второе дыхание. Объемы выдачи ипотеки по стране взлетели до 2 трн рублей, темпы снижения процентов по кредитам ускорились. Интрига нового ипотечного сезона – «ценовое дно».

Чуть помедленнее

На протяжении всего года ставки постепенно падали и в итоге перешли психологический рубеж в 10%. С этой отметки в России началась эра ипотеки, говорят эксперты. В 2017 году ключевая ставка ЦБ снижалась шесть раз, сократившись с 9,75% до 7,75%.

В итоге банки смогли привлекать более дешевые деньги и увеличили доступность ипотеки. В АИЖК годовую динамику снижения ставок оценили в 3 п.п. В агентстве отмечают, что такого темпа не наблюдалось за всю историю ипотечного рынка.

«В декабре 2017 года получить ипотеку в ведущих банках можно было по ставкам от 9,25%», — говорят аналитики.

Ставка по сделкам на рынке жилья по итогам 2017 года в среднем снизилась с 11,5 до 9,9%. А в некоторых жилых комплексах осенью можно было приобрести квартиру под 6,5-7,0% годовых в рамках программ по субсидированию от базового банковского тарифа.

Алексей Поповруководитель аналитического центра ЦИАН

«Недавнее снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. окажет позитивное влияние на падение ставок по ипотеке и уже в начале 2018 года, скорее всего мы, услышим о ставках по ипотеке в районе 8%», — считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Евгений Кузнецов.

Более консервативен управляющий директор дирекции продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко: «Вполне вероятно, что к концу 2018 года мы увидим среднерыночную ставку 8,5-9% годовых».

Так или иначе, очевидно: темпы снижения ставок в любом случае замедлятся. Сдерживающие влияние окажут меры регулятора: Центробанк опасается образования в России так называемого «ипотечного пузыря», который «лопнул» в США, спровоцировав кризис 2008 года. 

• Ипотека с низким первым взносом уходит в прошлое
• «В руках финансового регулятора есть достаточно инструментов для сдерживания снижения уровня ставок, в том числе, и точечно – например, для заемщиков с потенциально высокими рисками», – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
• Три кита

В начале нового сезона банки и застройщики крайне осторожно анонсируют условия ипотечных программ. Например, Сбербанк вовсе отказался комментировать эту тему. 

1. В Минстрое назвали дату появления 6%-ной ипотеки
2. Тем не менее, ЦИАН, опросив экспертов, выделил три опорные точки ипотечного сезона.
3. 1. Субсидирование от застройщиков

В 2018 году застройщики будут активнее субсидировать ставки. По словам Алексея Попова, де-факто, это не что иное, как завуалированная акция по предоставлению скидки, где один процентный пункт снижения ставки соответствует 3,7-4% скидки от стоимости квартиры.

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»: «Мы продолжим субсидирование по определенным продуктам. Например, минимальная ставка для долгой ипотеки (10 лет), – 5,5% годовых». Первый взнос начинается с 30%, минимальная сумма – с 3 млн рублей».

Посмотреть предложения банков по квартирам в новостройках можно здесь  

2. Субсидирования от государства

В следующем году рынок ипотеки станет еще более специализированным, появятся программы для конкретных групп заемщиков.

Иван Любименко, управляющий директор дирекции продаж подразделений сети «Абсолют банка»: «Одно из новшеств – госпрограмма субсидирования ставки для семей с двумя и более детьми. Ставка по этой программе составит 6%.

Одной из особенностей программы является ограниченный период субсидирования ставки: она устанавливается на срок от трех до пяти лет в зависимости от количества детей в семье».

• В России заработала программа льготной ипотеки для многодетных
• 3. Рефинансирование кредитов банками
• Заемщики, оформившие когда-то кредиты по завышенным ставкам, в 2018 году смогут «переиграть» условия.

Андрей Осипов, руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ: «У нас действует программа рефинансирования по ставке от 9,45% годовых. В среднем показатель снижения ставки при рефинансировании составляет 2 п.п. и более».

В банке «Российский капитал есть программа «Рефинансируй проще» со ставкой 9,75% годовых. По словам Елены Рожневой, руководителя дирекции ипотечного кредитования банка, клиенты могут рефинансировать кредит по одному документу. Чтобы получить одобрение платежеспособности, потребуется только паспорт, для анализа предмета залога – отчет об оценке и кредитный договор.

Российские банки продолжают снижать ставки по ипотеке

МОСКВА, 8 июл — ПРАЙМ. Некоторые российские банки планируют в ближайшее время снизить ипотечные ставки, при этом ряд игроков ранее уже улучшили условия такого кредитования и дальнейшие их решения в этом направлении будут зависеть от ситуации на рынке, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости.

Во вторник Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 0,5 процентного пункта.

По словам зампредседателя правления банка «Возрождение» Натальи Шабуниной, кредитная организация рассматривает возможность снижения в ближайшее время ставок по ипотечным кредитам как на первичное, так и на вторичное жилье. Банк «Зенит» скоро уменьшит ставки «по классической и военной» ипотеке, рассказал зампредседателя правления банка Дмитрий Юрин.

При этом ряд банков заявили, что ранее уже понизили свои ставки и дальнейшее решение будет зависеть от ситуации на рынке. Так, «Уралсиб» и банк «Открытие» снизили ставки в июне.

ВТБ в конце июня улучшил условия по ипотеке при первоначальном взносе от 20% семьям со вторым и последующим ребенком, родившимся в 2020 году.

«Абсолют банк» в июне снизил ставку по самым популярным программам и в ближайшее время снижать ставки не планирует, рассказал управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.

Не планирует понижать ставки в скором времени и Промсвязьбанк (ПСБ). «ПСБ в июне снизил ставки по всей линейке ипотечных кредитов, а также по госпрограмме льготной ипотеки», — рассказала руководитель центра разработки ипотечных продуктов банка Марина Заботина.

Относительно недавно ипотечные тарифы пересматривал и Райффайзенбанк.

«Мы продолжим следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно», — рассказал руководитель направления по развитию ипотечного кредитования банка Антон Красильников.

В Росбанке заявили, что за последние два месяца дважды проводили фронтальное снижение ставок по всем ипотечным программам, а дальше подобные решения будут принимать на основе развития рыночной ситуации. В банке «Дом.

РФ», где ипотечные ставки на популярные программы и программы с господдержкой были снижены в мае, чтобы своевременно корректировать условия такого кредитования, внимательно следят не только за конкурентной средой, но и за динамикой стоимости фондирования и экономической ситуацией в целом, рассказал директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин.

За ситуацией на рынке и дальнейшей политикой ЦБ следят и в крымском РНКБ, который снизил ставки по всем ипотечным программам с начала года.

Кроме того, некоторые банки поделились ожиданиями по ипотечной ставке в целом по рынку. Так, начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев считает, что до конца года возможно дополнительное плавное снижение ипотечных ставок.

В «Абсолют банке» уверены, что к концу 2020 года средняя ставка по ипотеке составит 7,5%. В РНКБ прогнозируют, что она упадет примерно до 8–8,5%.

Между тем в банке «Возрождение» считают преждевременным делать такой прогноз, учитывая быстроменяющиеся экономические условия.