Продаю наследственную квартиру. какой налог я плачу?

Продавая любое имущество, человек получает определенную прибыль. Чаще всего такая прибыль налогооблагаемая. Это касается и унаследованных имущественных объектов. Рассмотрим, как и при каких обстоятельствах подлежит уплачивать налог при продаже наследуемого имущества.

Налоговое бремя при принятии наследства

Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.

Статья 217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»

Актуальные налоговые обязательства наследников

Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).

Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

меньше определяемого законодательно минимального срока;
в рамках установленного минимума и больше.

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Читать так же: Переходят ли долги по наследству

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Как продать без взимания налогов

Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Читать так же: Как оформить дарственную на квартиру ребенку

Передача в наследство иностранному гражданину

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

Вступление в наследство

Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.

Перечень документов и затраты

правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации);
документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Как определяют период владения

Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.

Порядок и срок подачи декларации

Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.

Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.

Срок уплаты налога и последствия его нарушения

Уплатить налог следует не позже 16.07.2021.

За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:

за неподачу декларации — 5% сокрытой денежной массы за каждый месяц, но не больше 30% упомянутой суммы и не меньше 1 тыс. р.;
за неуплату НДФЛ — 20% от суммы неуплаченного налога.

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство, кто и когда может его не платить, как рассчитать налог с продажи наследства

Оплата налога с продажи унаследованной квартиры – довольно сложный вопрос. Законодательство старается всячески обезопасить любые сделки с недвижимостью, поэтому создан ряд ограничений на её продажу, в том числе и с помощью налоговых норм.

Налоги на продажи квартиры в части наследства

Продажа любого имущества приводит к получению дохода, а доход по российским законам облагается подоходным налогом. Соответственно, с продажи квартиры также нужно платить такой налог, независимо от того, получена ли она по наследству или стала собственностью продавца иным путём.

Единственная особенность касается не самого факта получения квартиры в наследство, а времени, прошедшего с этого момента и до момента её продажи.

Если квартира ранее была оформлены по наследству

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство, не нужно платить, если в собственности продавца она пробыла не менее 5 лет (для некоторых категорий населения 3 лет). Эта норма в законодательство введена для того, чтобы унаследованная недвижимость не была удобной схемой для обогащения чёрных риэлторов.

Статья 208 НК РФ

При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

Такой налог должны оплатить граждане РФ. Для иностранцев же он равен 30%.

При владении недвижимостью в течение 3 лет и более

С 2016-го года действует правовая норма, которая освобождает от уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство после трёх лет владения ею. Но касается это только наследства, полученного от близких родственников.

Статья 217 НК РФ

В этой статье налогового законодательства указан полный перечень случаев освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости. Важно учесть, что это касается только тех сделок, которые заключены в рамках российского законодательства. При этом неважно, где находится сама недвижимость.

Какие ситуации могут возникнуть?

Многих наследников, не обладающих соответствующими юридическими знаниями, пугает факт ответственности за неуплату такого налога, тем более что помимо штрафов в некоторых случаях может быть назначена уголовная ответственность.

Наследство оформлено в собственность до 31 декабря 2015 года

Пятилетний срок

Согласно 220 статье НК РФ если после вступления в права собственности по наследству прошло 5 лет, то от налога при её продаже собственник освобождается. Это касается всех категорий населения, даже иностранцев. Также это касается и продажи доли в квартире.

Виды наследования

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

На основании завещания.
По закону.

Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

Принятие наследства

В течение трёх лет после принятия наследства даже близкие родственники должны будут платить подоходный налог с его продажи. Исключение предусмотрено лишь для несовершеннолетних членов семьи.

По истечении трёх лет, все родственники первой категории могут не платить налог на продажу квартиры, полученной в наследство.

Время раскрытия наследства

Наследственное дело открывается с момента смерти наследодателя. В течение полугода после этого наследники могут вступить в права наследования. С этого момента и начинается отсчёт трёх лет для близких родственников и пяти лет для всех остальных наследников, по истечении которых квартиру можно будет продать без уплаты налога.

С какой суммы сделки оплачивается налог

До 2016 года налог оплачивался с суммы сделки свыше миллиона рублей. Сейчас эта сумма снижена до 250 тысяч, чтобы пресечь попытки распродать квартиру по частям, чтобы не платить налог.

С каких средств удерживается налог НДФЛ?

Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.

Ставка по категории налогоплательщика

Российское законодательство разделяет ситуации уплаты налога на продажу квартиры, полученной в наследство гражданами страны и иностранцами.

Взнос по ставке 13%

Эта ставка применяется только к гражданам России при условии, что они проживают на территории страны не менее 183 дней в году. В ином случае им придётся платить налог по ставке для иностранцев – 30% от стоимости квартиры.

Ставка 30%

Такой налог платят иностранцы, получившие наследство на территории РФ, даже если наследодатель являлся их ближайшим родственником.

Когда можно снизить налог?

Так, при продаже квартиры за 5 миллионов рублей, налог по ставке 13% будет равен 650 000 (5 000 000 х 0,13). Если применить вычет, то налог будет рассчитан по следующей формуле: (5 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 520 000 рублей.

Нужно помнить, что при продаже квартиры иностранцем (нерезидентом РФ) налог будет рассчитан по ставке 30%.

Когда начинается отсчёт срока владения унаследованной недвижимостью?

Главная ошибка, которую делают многие наследники – они отсчитывают срок владения унаследованной собственностью с момента регистрации соответствующих прав в Росреестре.

С одной стороны, это правильно, но если рассматривать именно момент определения трёхлетнего срока, по истечении которого не нужно платить налог на продажу квартиры, полученной в наследство, то он отсчитывается с момента открытия наследственного дела.

В каких случаях уменьшить налог не получится?

На протяжении установленных законом 3 лет (5 лет для дальних родственников и посторонних наследников) снизить ставку не удастся. Только по истечении этого срока наследники смогут не платить налог с продажи унаследованной недвижимости.

Цена договора

Суммой, на основании которой рассчитывают налог на продажу квартиры, полученной в наследство, является цена, указанная в договоре купли-продажи.

Понижающий коэффициент

Если перед продажей недвижимости не производилась рыночная оценка её стоимости, то в качестве суммы, основания для расчёта будет взята кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент).

Несовершеннолетний собственник

Декларация по форме 3-НДФЛ

При продаже унаследованной квартиры, собственник обязан подавать данную декларацию о доходах до 30 апреля следующего года за годом продажи. Подавать эту декларацию нужно даже, если от налога продавец квартиры будет освобождён. В этом случае декларация будет с нулевой суммой.

Способы подачи

Подать декларацию можно, посетив налоговую лично, выслав декларацию заказным письмом или заполнив её онлайн. Но для подачи онлайн нужно заверенная электронная подпись, а при отправке почтой нужно в письме указать опись имущества.

Как и когда платить?

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи унаследованного имущества. В случае пропуска данного срока будет назначен штраф в 1000 рублей. При дальнейших нарушениях правил оплаты штраф и пеня будут увеличены.

Первые 6 месяцев пеня назначается в размере 5% от суммы, далее в размере 10%. То есть за год она может удвоить сумму задолженности.

В случаях злостного уклонения от оплаты налога виновного могут ограничить в праве выезжать за пределы России, арестовать его имущество или конфисковать его в счёт налогового долга через службу судебных приставов.

Как подтвердить льготу?

Чтобы подтвердить льготу на оплату налога с продажи квартиры, полученной в наследство, нужно представить справку о смерти наследодателя, свидетельство о вступлении в наследство и выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственности на проданную недвижимость.

Налог от продажи квартиры. Какой налог с продажи недвижимости

08 января 2021

Если вы продаете квартиру, то вам обязательно нужно знать, в каких случаях вы должны заплатить налог с продажи, а в каких это можно не делать. Как считается налог от продажи, сколько он составляет и как можно его уменьшить – обо всем это мы и расскажем в нашей статье.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

8 (800) 775-75-85

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать

После продажи квартиры, по закону вы должны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на недвижимость – точнее, на его продажу, поскольку это является доходом. «Ставка» стандартна – 13% от суммы продажи должны пойти в бюджет государства.

Например, продали квартиру за 2 миллиона – 13% от этой суммы – 260 000 рублей, нужно заплатить в качестве налога.
Но иногда собственники освобождены от уплаты налога и от необходимости декларировать свой доход – если владели недвижимостью дольше минимального срока владения.
Минимальным сроком для продажи без налога считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас нет еще одной квартиры в собственности. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры.

Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

Пример: Иванов в 2019 году продал квартиру, которая досталась ему по наследству от бабушки в 2017 г. Ему нужно будет заплатить налог, так как он владел ею менее 3 лет.

Петров в 2020 г. продал квартиру, которую купил в 2016 г. Ему тоже нужно будет заплатить 13% НДФЛ при продаже, так как владел квартирой он менее 5 лет и у него в собственности есть еще одна квартира.

А Сидоров стал собственником однушки вследствие приватизации в январе 2017 г. А в июле 2020 г. он продал ее. И налог не платил, так как истек предельный срок владения.

Обратите внимание: сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.
При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.
То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2013 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2013 года.
Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.
Если вы владели жильем больше минимального срока владения и налог платить вам не нужно, то и декларацию в этом случае подавать нет необходимости.

Закон позволяет уменьшить сумму налога к уплате двумя способами – уменьшая свой доход с помощью вычета или на ранее произведенные расходы.

Налоговый вычет

С помощью налогового вычета вы можете уменьшить свой доход от продажи на 1 миллион рублей и заплатить 13% с оставшейся суммы.

Пример: Селезнев продал квартиру за 2.5 миллиона рублей. По идее он должен заплатить в качестве НДФЛ 325 тыс. руб. (2 500 000 * 13%). Но используя вычет, он уменьшает свой доход на 1 млн и будет платить 13% с 1.5 млн (2 500 000 – 1 000 000). И по итогу заплатит налогов 195 000 рублей.

Захаров продал квартиру за 1 миллион. Используя вычет, он уменьшает свою налогооблагаемую базу (доход) до 0, и вообще не будет платить налог с продажи. Но декларацию все равно нужно будет подать.

Уменьшение дохода на расходы

Этот способ подойдет тем, кто покупал продаваемую жилплощадь ранее и может это документально подтвердить. В этом случае вместо вычета можно уменьшить доходы на произведенные ранее расходы и заплатить налог с разницы в сумме.

Пример: Миронов купил в 2017 г. квартиру за 3 миллиона. А в 2019 г. продал ее за 3.5 млн. Используя уменьшение дохода на расходы, Миронов будет платить налог с 500 000 руб. (3 500 000 — 3 000 000).

Кстати, если вы, например, продаете жилплощадь, которую получили в дар от члена семьи или близкого родственника, а они в свою очередь покупали эту квартиру, то вы можете использовать эти документы. подтверждающие расходы на приобретение, для уменьшения дохода на расходы.

Пример: Романову отец подарил квартиру в 2018 г., которую покупал за 4 млн. Документы, подтверждающие эти расходы, имеются. Романов решил в 2019 г. продать жилье за 5 млн руб. Он может использовать документы отца и уменьшить доход на расходы. И налог на продажу будет платить с 1 млн руб. (5 000 000 – 4 000 000).

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Если жилье продается по заниженной цене, а именно – ниже его кадастровой стоимости, налог придется платить не с суммы продажи, а с 70% от кадастровой стоимости.

Пример: Селиванов продал квартиру за 1 миллион рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 миллиона. Какой налог будет при продаже? Налог Селиванову насчитают с 70% от кадастровой стоимости – 1 400 000 руб. Но вычетом Селиванов сможет воспользоваться в полном объеме.

Расчет вычета при продаже квартиры

Продавая квартиру, например, в браке, или если вы являетесь не единственным собственником, нужно знать, какие действуют на этот случай правила.

Продается долевая собственность

Для владельцев долевой собственности вычет делится пропорционально долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи, то есть как единый объект недвижимости.

Но если каждый из собственников оформит продажу своей доли по отдельному ДКП, то каждый из них имеет право на полноценный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Продается совместная собственность

В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости, а значит, и вычет положен на нее только один.

Важно!

Если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы вам не нужно платить налог после продажи, декларацию 3-НДФЛ все равно нужно подать.

Сроки подачи декларации и документы

Задекларировать доход от продажи квартиры вы должны не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. А уплатить налог – не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример: Бочкин продал квартиру в 2020 г. Отчитаться и подать декларацию он должен до 30 апреля 2021 г., а заплатить 13% — до 15 июля 2021 г.

Для налоговой вам понадобятся следующие документы:

3-НДФЛ
Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вам известно, как рассчитывается налог с продажи квартиры, в каких случаях вы должны подать декларацию и заплатить 13%, а в каких нет. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.

Продажа квартиры, полученной по наследству. Как рассчитать налог| Ваши налоги

15.01.2021

Стоимость имущества, полученного по наследству, налогом не облагают. Причем не важно кем вам приходится наследодатель. Ближайшим родственником или нет.

По закону любой доход в виде денег или имущества, полученного вами при наследовании, не учитывают при расчете налога на доходы. Это прописано в статье 217 (пункт 18.1) Налогового кодекса.

А вот продажа квартиры, полученной по наследству, совсем другой случай.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры, полученной в наследство? Налог на доходы. Ведь при продаже такой недвижимости возникает доход, облагаемый налогом. И появляется обязанность заплатить налог на доходы. Но здесь важное значения имеют два фактора:

первый — срок, в течение которого квартира находилась в вашей собственности на момент продажи (менее 3 лет в собственности или более 3 лет);
второй — сумма дохода от продажи квартиры, полученной после вступления в наследство.

Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)

Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд. В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу.

Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом. Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

Пример
Квартира получена в собственность 22 марта 2021 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2024 года. Это ровно 36 месяцев.

Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом. Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2024 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом.

На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог.

Для этого продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2024 года.

Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Но из этого правила есть несколько исключений.

Одно из них касается наследства. Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства . День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса .

Цитата:

Статья 1152. Принятие наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорится в статье 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

Статья 1114. Время открытия наследства

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют.

Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя. Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо.

Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

Пример
Продажа квартиры после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2021 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2021 года.

Ситуация 1
Продажа квартиры, доставшейся по наследству, проведена 26 июня 2024 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в собственности наследника с 22 апреля 2021 года по 26 июня 2024 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. Сумма дохода значения не имеет. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2024 года. Она находилась в собственности наследника с 22 апреля 2021 года по 29 марта 2024 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

сумму дохода от продажи;
сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

или продажную цену квартиры по договору;
или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

Пример
Продается квартира, полученная по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника менее 3 лет.

Ситуация 1
По договору купли-продажи цена квартиры — 4 600 000 руб. Ее кадастровая стоимость 5 150 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости равно:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

Ситуация 2
По договору купли-продажи цена квартиры — 4 600 000 руб. Ее кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости равно:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб.

Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора. Вы вправе применить только первый способ.

Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы обязаны подать в любом случае. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Пример
Продается квартира, полученная по наследству. На момент продажи она находилась в собственности продавца-наследника меньше 3 лет. Продажная цена квартиры по договору больше кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
1 300 000 х 13% = 169 000 руб.
В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

- до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Налог платить не надо. В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Доходы минус расходы наследодателя

Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она составила 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры.

Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что она получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

Ситуация 1
Сумма расходов на покупку квартиры наследодателем равна 3 750 000 руб.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
1 550 000 х 13% = 201 500 руб.
В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

- до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

Ситуация 2
Сумма расходов на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета

Как мы сказали выше, если квартира получена в наследство, то налог с продажи нужно платить лишь при определенных условиях. Вот схема действий, которая поможет быстро разобраться нужно ли платить налог, если квартира была более или менее 3 лет в собственности.

Портал «Ваши налоги»
2021

Продажа квартиры, полученной по наследству – ВсеВычеты.ру

При продаже недвижимости, полученной по наследству, может возникнуть необходимость рассчитать и уплатить налог с полученного дохода. Все зависит от срока владения продаваемой недвижимостью.

Срок владения при продаже унаследованной недвижимости

Чтобы сделка по продаже не попала под налогообложение НДФЛ 13%, нужно чтобы прошел минимальный предельный срок владения.
Срок владения для недвижимости, полученной по наследству, составляет 3 года.
Согласно пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ.

Срок владения исчисляется:

со дня смерти наследодателя.
Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648.
со дня начала владения недвижимостью наследодателем, если наследодатель — это супруг, и недвижимость была куплена в браке.
со дня начала владения первой долей в недвижимости в случае получения по наследству доли в недвижимости, в которой у наследника уже есть своя доля.

Даже если срок владения составил более 3 лет, ИФНС может прислать требование о подаче 3-НДФЛ, так как владеет информацией о дате регистрации права собственности и расчет срока ведет от нее. В этом случае необходимо в налоговую инспекцию представить пояснения. Сдавать 3-НДФЛ с расчетом налога не нужно.

Расчет налога при получении дохода до 1 января 2019 года

Доход от продажи квартиры, полученной по наследству, можно снизить, использовав имущественный вычет при продаже. С оставшейся суммы рассчитывается налог.

Причем, хоть имущественный вычет при продаже составляет 1 000 000 рублей, в случае продажи доли в квартире по общему договору с остальными собственниками его можно учесть в рамках своей доли.
Пример 1: Налогоплательщику принадлежит 1/4 доли в квартире. Продается квартира по цене 4 млн. рублей.

Значит доход от продажи 1/4 доли равен 1 000 000 рублей. Можно использовать вычет при продаже в размере 1 000 000 1/4 доли = 250 000 рублей. Расчет налога за 1/4 долю: (1 000 000 — 250 000) 13% = 97500 рублей

Доход от продажи сравнивается с кадастровой стоимостью при расчете налога по недвижимости, полученной после 1 января 2016 года.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Рассчитанный налог к уплате можно снизить за счет иных видов вычетов, на которые у налогоплательщика есть право за оформляемый год.

Расчет налога при получении дохода после 1 января 2019 года

С вступлением в силу Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ, с 1 января 2019 года изменились условия налогообложения сделок по продаже квартиры, полученной в наследство.
Если доход от продажи недвижимости, полученной по наследству, возник после 1 января 2019 года, то его можно уменьшить на выбор на:

имущественный вычет при продаже. В этом случае расчет налога не отличается от того, что было до 1 января 2019 года.
документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения. С разницы (доход минус расход) нужно будет уплатить налог. 13%.
Расходы наследодателя должны быть документально подтверждены (договора, платежные документы).
Если наследодатель получил данную недвижимость по договору дарения, то наследник не вправе применить вычет в виде документально подтвержденных расходов (их просто нет).
Согласно Письму ФНС от 10.04.2020 г. № БС-4-11/6106@ “О рассмотрении запроса”.

Доход от продажи сравнивается с кадастровой стоимостью при расчете налога по недвижимости, полученной после 1 января 2016 года.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Рассчитанный налог к уплате можно снизить за счет иных видов вычетов, на которые у налогоплательщика есть право за оформляемый год.

Ссылки по теме:
Учет кадастровой стоимости в расчете НДФЛ

Срок сдачи 3-НДФЛ о продаже недвижимости, полученной по наследству

Срок подачи 3-НДФЛ в ИФНС общий для всех, кому нужно отчитаться о полученном за год доходе — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
3-НДФЛ сдается в любом случае, даже если по расчетам налог составит 0 рублей.

Срок оплаты налога при продаже унаследованной недвижимости

Срок уплаты налога — до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Список документов при продаже унаследованной недвижимости

При продаже недвижимости в налоговую инспекцию по месту прописки необходимо сдать следующие документы:
Общие документы

Дополнительные документы

договор покупки проданной недвижимости и платежные документы к нему (если при расчете налога учитывались расходы наследодателя на приобретение).

Ссылки по теме:

Какой налог при продаже квартиры по наследству?

Какой налог при продаже квартиры по наследству? Когда вы продаете любое имущество, то вы получаете соответствующий налог. Неважно, продали вы свою собственную квартиру или ту, которую получили по наследству, платить налог придется. Давайте выяснять, какие налоговые обязательства предстоит выполнить при продаже наследуемого имущества.

Вообще, чтобы прошла процедура отчуждения наследуемой квартиры, вам потребуется:

Собрать ряд правоустанавливающих бумаг (свидетельство, по которому подтверждается ваше право собственности по завещанию или закону);
Документы, которые подтверждают факт государственной регистрации имущества;
Технический паспорт на квартиру.

Обратите внимание, что при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более трех лет, платить налог на доходы физических лиц не придется. При этом берется во внимание не год вступления в наследство, а год смерти наследодателя.

В случае, если недвижимое имущество приходится продать до истечения трехлетнего периода владения, то вам придется обязательно платить налог на доходы физических лиц и подавать соответствующую декларацию (по форме 3-НДФЛ). Если трехлетний период достигнут, то подача декларации не потребуется.

Кроме того, в случае, если полученные денежные средства не превышает объем вычета на сопутствующие расходы, то обязанность по предоставлению 3-НДФЛ сохраняется, а вот платить налог на доходы физических лиц в данном случае не потребуется.

Уплатить НДФЛ с продажи наследуемой квартиры необходимо до 16 июля 2020 года. В случае непредставления декларации по форме 3-НДФЛ, а также в случае неуплаты налога, в вашем отношении будут предприняты меры административной ответственности (в виде штрафной санкции).

Так, в случае, если вы не предоставите декларацию, то размер штрафа составит 5% со стоимости полученной суммы за каждый месяц (не более 30% и не меньше 1 000 рублей).

Если вы не уплатите налог на доходы физических лиц, то придется заплатить также штраф (20% от величины неуплаченного налога).

В любом случае, важно до получения наследства выяснить все налоговые обязательства, которые на вас будут возложены, а также всю процедуру получения квартиры в собственность, чтобы не возникли проблемы с законом.

Если вы хотите прочитать о том, как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку, переходите по ссылке Как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку?