Подходит ли мой дом под ипотеку?

Лучший вариант повысить качество жилищных условий – приобрести частный дом. Причем покупать его в ипотеку, поскольку хороший коттедж в пригороде определенно дороже городской квартиры.

Внешне все просто: выбраны загородный дом и ипотечный банк, есть средства под первоначальный взнос и подтвержденный доход, аккуратная кредитная история и платежеспособные созаемщики. Но банк ипотечного кредита не дает. Разберемся, почему отказывают в ипотеке на дом и что делать, чтобы получить кредитный заем.

Почему банки слабо кредитуют «загородку»

В сравнении с городской недвижимостью, ипотеку на загородные дома с участками банки предоставляют гораздо реже. И личных мотивов у представителей финансового учреждения здесь нет, лишь практический расчет.

Предмет ипотеки (объект залога) обязан быть ликвидным. Ведь если заемщик утратит платежеспособность, то банку нужно продать ипотечную недвижимость и возвратить денежные средства. Кредитным отделам банков более интересны городские квартиры со стандартной планировкой и средней ценой, поскольку они легко продаваемы.

Что касается дома за городом, выстроенного по индивидуальному проекту и под потребности определенной семьи – с позиции банка это рискованный объект залога, поскольку быстро продать такой дом затруднительно. Поэтому доля частных домов на рынке ипотечного кредитования в России не превышает 2%.

Требования банка к частному дому под ипотеку

Банковские кредитные отделы анализируют предлагаемые под объект ипотеки дома по нескольким показателям:

завершенный объект капитального строительства (большинство банков с недостроями не связываются);
допустимость круглогодичного проживания;
отсутствие признаков ветхого, либо аварийного жилья;
надежный фундамент (бетонный, кирпичный, каменный);
надежные стены (кирпич, камень, ж/б панель, монолит, бетонный блок). Деревянные и каркасные дома рассматриваются по году постройки;
свободный подъезд к дому (земельному участку);
внешнее электроснабжение;
оснащенность отопительной системой, канализацией и санузлом (полная комплектность оборудования);
не выше трех этажей;
не далее 100 км от крупного города.

К сведению: для домовой ипотеки обязательно страхование от наводнения, пожара, стихийных бедствий. В среднем взнос по ней – 25%. Дома в военных городках и ЗАТО ипотеке не подлежат.

Техническое состояние загородного дома

Недвижимый объект залога будет обязательно проверен на износ конструкционных элементов, который не должен превысить 50%. Т.е. на дом, построенный более полувека назад, ипотеку банк определенно не даст.

Часто банки отказывают из-за деревянных домовых перекрытий – риск распространения пожара, что угрожает значительной потерей стоимости недвижимости.

Инфраструктура и коммуникации

Размытая по весне дорога к загородному участку, превращающая подъездной путь в грязевое болото – такой вариант банку не понравится.

Пристальное внимание финансовая организация уделяет подведенным коммуникациям. Газ, электроэнергия и вода должны быть обязательно. Санузел должен находиться внутри дома, это важно – удобства «во дворе» кредитный отдел не устроят.

Правоустанавливающие документы

Земельный участок под рассматриваемым банком объектом залога должен принадлежать владельцу дома, ведь в ипотеку приобрести коттедж без земли, на которой возведено здание – невозможно (ст.69 закона «Об ипотеке»).

Целевое назначение участка под домом должно быть документально отмечено, как «для дачного строительства» или «для ИЖС». Коттедж на сельскохозяйственной земле банк в качестве залога не примет.

Также важно, чтобы планировка дома соответствовала документам. Максимально допускаются переделки, не затрагивающие основных коммуникаций и несущих конструкционных элементов. При наличии более глубоких реконструкций требуется прежде их узаконить, лишь после заниматься оформлением ипотеки.

Если рассматривается ипотека на строительство жилого дома, то помимо отмеченных выше требований банки обычно спрашивают договор подряда со стройкомпанией, либо предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А также проект дома, строительные сметы и т.п.

Для ипотечного кредитования строительства жилого дома банк (в частности, Сбербанк) потребует дополнительное обеспечение – залог на другую недвижимость, состоящую в собственности заемщика, либо поручительство физлиц (платежеспособных).

Подтверждением целей кредита станут договор-основание строительства, договор подведения внешних коммуникаций, строительная смета по коттеджу и подводимым коммуникациям с указанием стоимости материалов, разрешение на строительство.

Банковские программы загородной ипотеки

Купить дом в ипотеку возможно при финансовом кредитовании различных банков, как-то ВТБ, Сбербанк или «ДОМ.РФ». К примеру, ВТБ предлагает ипотечный кредит на индивидуальный дом на условиях стандартной программы для «вторички»: средний срок 17 лет; средний размер кредита 2 900 000 руб.; ставка 9% (зарплатные заемщики) и 9,5% (розничные клиенты).

Ипотечная программа для «загородки» банка «ДОМ.РФ» (дом с земельным участком, вторичный рынок) предлагает заемщикам ставку 11,1% при 50% первоначальном взносе. Меньший размер взноса (диапазон 40-50%) допускается по более высокой ставке – 12,1%. В Московской и Ленинградской областях «ДОМ.РФ» максимально кредитует 30 000 000 руб., в остальных регионах – не более 10 000 000 руб.

Сбербанк предлагается ипотека как на покупку готового коттеджа-вторички, так и на постройку индивидуального дома, либо дачи.

На кредитование строительства условия Сбербанка следующие: первоначальный взнос 25% и более; срок погашения до 30 лет; ставка по кредиту от 9,7%.

Временно, пока кредитуемый дом-вторичка с земельным участком будет проходить залоговое оформление, банку потребуется обеспечение в другой форме (залог другого помещения, поручительство физлиц).

Госпрограммы ипотеки на дом

В регионах РФ действует государственная программа «сельской» ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Первоначальный взнос по ней от 10%, ставка не выше 3%. Предельный срок погашения «сельской» ипотеки – 25 лет. Для Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 5 млн. руб., а для сельских территорий Дальнего Востока 3 млн. руб.

Дом по «сельской» ипотеке допустимо возводить в сельских населенных пунктах, заселенных не более чем 30 тысячами жителей. Эта программа не действует в Московской области, а также во внутригородских муниципалитетах Москвы и Санкт-Петербурга.

Еще одной госпрограммой льготного кредитования малого жилищного строительства является «деревянная» ипотека. Цель программы – увеличить объемы выпуска домокомплектов заводского производства, развить в стране деревянное домостроение.

Хотя условия госпрограммы базируются на обеспечении потребительских кредитов гражданам, ставка по ним на 5% ниже, чем в схожих банковских программах. Фактическая ставка будет в среднем равна 10-12%, т.е. сравнима с обычными ипотечными ставками.

Дом в ипотеку с материнским капиталом

В случае согласования жилой недвижимости с банком, допускается ее приобретение на средства семейной госсубсидии (маткапитала). При этом лишь крупнейшие ипотечные банки, в частности Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк, принимают материнский капитал (именной сертификат) в качестве первоначального 10% взноса.

Ипотека на дом без первоначального взноса

Добиться оформления ипотечного кредита без внесения первоначального взноса невозможно – вложение собственных денежных средств или хотя бы маткапитала здесь обязательно.

По статистике банков, не вносившие изначально своих денег заемщики чаще других позволяют себе просрочку или полное прекращение погашения кредита, поскольку обращаясь за ипотекой переоценили свои финансовые возможности.

Другая, более практичная причина – дешевизна залоговой недвижимости в сравнении с необремененными залогом вариантами по рынку, минимум на 10-15%. Если заемщик прекратит выплаты, то банку придется реализовывать дом с молотка, предварительно добившись этой возможности в суде.

Поэтому банк заранее предусматривает компенсацию по возможным судебным издержкам и организации продажи недвижимого залога. Это и есть 10% минимум первоначального взноса от суммы, требующейся заемщику ипотеки.

Без первоначального взноса можно получить лишь потребительский кредит. Но размеры кредитуемой суммы и сроки ее восполнения финансовой организации, предоставившей потребкредит, будут значительно меньше банковских ипотечных продуктов.

Если дом не соответствует требованиям банка

Вы выбрали коттедж и обратились за ипотекой, но банк отказывается принимать эту недвижимость в качестве объекта залога. Добиться кредита в этой ситуации возможно иначе – предложить банку другой залоговый объект, состоящий в вашей собственности.

К примеру, залогом под загородно-домовую ипотеку может стать более ликвидная недвижимость – ваша городская квартира. Однако учитывайте, что в случае финансовых затруднений с погашением ипотечного займа отдавать банку придется именно ее.

Для подбора дома вашей мечты, который подойдет ипотечному банку в качестве залога, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

Какие дома (квартиры) подходят под ипотеку: требования к жилью, год постройки, причины почему не подходит

Для многих граждан РФ приобретение недвижимости за собственные накопления – невыполнимая задача, и выходом является только оформление ипотеки. Сегодня банки предлагают выгодные условия для покупки жилья в кредит, в том числе с привлечением средств материнского капитала и прочих социальных программ.

Заключение ипотечного договора – сложный процесс, предусматривающий прохождение нескольких этапов, и поиск жилья – один из них.
Помимо предпочтений клиента, при выборе недвижимости учитываются и требования банка, и перед подачей заявки в финансовое учреждение важно знать, какая квартира или дом подходит под ипотеку.

Какая недвижимость может выступать предметом ипотеки

Перед заключением договора недвижимость будет проверяться со стороны кредитора, а также страховой компании по ряду параметров. У большинства финансовых организаций требования схожи. Банк в первую очередь интересует ликвидность приобретаемого жилья, а страховую – вероятность наступления страхового случая.

Кредитор готов выдать кредит на приобретение:

квартиры в многоэтажном доме;
таунхауса;
частного дома с земельным участком.

Внимание! Банки неохотно связываются с жильем экономкласса, к которому относятся квартиры в общежитиях или домах гостиничного типа. При возникновении сомнений относительно ликвидности жилья рекомендуется обратиться к кредитному менеджеру, чтобы после подачи заявки не получить ответ нет от банка.

Базовые требования к квартире

Банки выдвигают ряд требований, которым должно отвечать приобретаемое жилье. Вот наиболее важные требования к видам недвижимости, которая подходит под ипотеку:

Здание, в котором расположена квартира или частный дом, не должно быть ранее 1970 года постройки.
Уровень износа каменных или бетонных строений не должен превышать 50–70 %.
Для деревянных строений допустимая степень износа 40 %.
Ипотеку не одобрят, если дом внесен в программу инновации, признан аварийным, запланирован капитальный ремонт или снос.
Жилье должно располагаться в зоне осуществления деятельности банков.

Внимание! Некоторые кредиторы готовы кредитовать клиентов для покупки недвижимости в другом регионе.

Отсутствие явных конструктивных недостатков, деформаций, дефектов.
Жилье не должно располагаться в заповедной зоне.
Наличие возможности круглосуточного подъезда, коммуникаций.

Окружающая инфраструктура также влияет на принятие решения банком, поскольку этот фактор является определяющим для ликвидности жилья.

Квартира не подходит под ипотеку, если в ней сделана незаконная перепланировка.

Технические параметры частного дома

Банки выдвигают требования к техническим характеристикам дома, при соблюдении которых возможно оформление ипотеки.

Ключевые критерии:

Наличие каменного, бетонного или кирпичного фундамента, перекрытий.
В доме, таунхаусе, квартире есть зона для кухни, а также обустроенный санузел, за исключением недвижимости в новостройках или незаконченного строительства.
Наличие основных коммуникаций:

водопровода;
канализации;
центрального отопления;
электроснабжения.

Внимание! В качестве ипотеки возможно оформление частного дома, оборудованного автономным газовым или твердотопливным отоплением, а также скважиной для водоснабжения.

Недвижимость должна соответствовать технической документации, иметь оконные проемы согласно плану постройки, а также полноценное остекление.

Если планируется приобретение в кредит доли в квартире или доме, то такое жилье должно иметь отдельную комнату(-ты) с отдельным входом. Установка газовой колонки в такой недвижимости запрещается.

Банки неохотно кредитуют клиентов, выбравших жилье в доме, который имеет менее 5 этажей. Такое правило не распространяется в отношении недвижимости, студии, построенной в ЦАО в Москве позднее 1991 года.

Внимание! Не рекомендуется рассматривать в качестве потенциального жилья старые дома, в которых проведена перепланировка, а также увеличение площади за счет объединения с техническими помещениями.

Жилье на первичном рынке

Выбирая недвижимость в новостройке, следует учитывать, что банк согласится выдать кредит при условии аккредитации объекта недвижимости у него. В таком случае приобретение жилья в ипотеку возможно на любом этапе строительства, и такие квартиры подходят под ипотеку.

Перечень таких объектов недвижимости можно узнать у кредитного менеджера. В некоторых ситуациях возможно приобретение квартиры с первичного рынка у сторонних застройщиков.

На решение кредитора также влияет удаленность недвижимости от центральных магистралей, социально значимых объектов инфраструктуры, наличие подъездных путей, коммуникаций.

Банки также охотно кредитуют граждан для приобретения жилья на вторичке.

Сельская ипотека

Относительно недавно начала свое действие программа «Сельская ипотека», позволяющая оформить кредит на жилье, расположенное в сельской местности. Это может быть дом или дача для проживания круглый год.

Условия кредитования следующие:

максимальная сумма 3 млн рублей, а для Дальнего Востока и Ленинградской обрасти – 5 млн руб.;
целевое расходование средств – разовое приобретение жилья в сельской местности;
регион, где расположено жилье, должен входить в программу, а также насчитывать не менее 30 000 человек населения.

Внимание! В местной администрации можно узнать перечень населенных пунктов, где предусмотрена возможность оформить ипотеку по действующей программе развития сельской местности, а подходит ли выбранный дом – у кредитного менеджера.

Общие требования к сельской ипотеке

Финансовые учреждения формируют свои требования к недвижимости, которая приобретается в рамках программы «Сельская ипотека», однако ряд общих требований выделить можно:

Жилье должно быть пригодным для проживания в любое время года.
Наличие коммуникаций.
Площадь жилья должна соответствовать установленным нормативам в регионе.
Расположение в сельской местности, или ином населенном пункте, который подпадает под программу.

Важно! Страхование недвижимого имущества – обязательно условия для оформления ипотеки. В качестве причины для увеличения процентной ставки может быть отказ от добровольных видов страхования.

Сбербанк и Россельхозбанк – лидеры в такой программе кредитования граждан РФ.

Юридическая сторона сделки

Приобрести в ипотеку можно только «чистое» с правовой точки зрения жилье. На недвижимости не должно быть обременений, которые могут стать препятствием при продаже жилья заемщику банка.

Покупателю следует обращать внимание на следующие нюансы:

Если один из собственников жилья является несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на сделку.
Наличие среди владельцев жилья лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, проходящие срочную службу или признанные недееспособными, существенно усложнит процесс купли-продажи.
Если известен факт о незаконной или оспариваемой выписке лиц из недвижимости, то лучше с таким жильем не связываться.

Желательно рассматривать варианты жилья, где собственник владеет недвижимостью не менее 3 лет. Недвижимость, которая регулярно перепродается, может вызвать опасения у банка.

Не лишним будет проверить будущую покупку на предмет наличия обременений, передачи в залог или иных ограничений.

Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку

Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку

После того, как банк одобрил вам ипотеку, вы уже знаете, на какую сумму кредита можете рассчитывать. У вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру, согласовать её с банком и оформить сделку.

Да, мало получить согласие банка на выдачу ипотечного кредита, необходимо также получить у банка одобрение выбранного для покупки жилья.

Недвижимость должна не только нравится вам, но и соответствовать требованиям банка, так как банк эту недвижимость кредитует и берет в залог до полного погашения ипотеки. Банк проверяет документы на недвижимость, чтобы предотвратить риски утраты собственности после сделки.

Итак, какую недвижимость можно приобрести в ипотеку

• Недвижимость должна иметь жилое назначение и находиться на территории Российской Федерации
• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению
• В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок — как узаконить
• Недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом
• При покупке дома с землей или земельного участка, должно быть проведено межевание участка — границы земли должны быть четко обозначены в документах
• Банк не кредитует недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности — подробнее о проверке юридической безопасности сделки.

Квартира найдена, что дальше?

В зависимости от типа недвижимости вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком.

Собрать документы тоже поможет ваш менеджер. У покупателя чаще всего список минимальный. Менеджер по ипотеке расскажет, что нужно и где это взять. Сканы или фото документов нужно будет загрузить в личном кабинете.

Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Если выбранная вами недвижимость не одобрена банком, значит при проверке была выявлена негативная информация, которая может привести к утрате собственности.

После отказа по недвижимости одобрение ипотеки продолжает действовать 30 дней. То есть вам нужно выбрать другую квартиру в течение 30 дней. Если не успеете, то нужно будет повторно подать заявку на ипотеку.

После одобрения недвижимости менеджер позвонит и согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги.

Сейчас читают

Поздравляем, вам одобрили ипотеку! Что дальше?

Как оформить, где получить и зачем нужен полис ипотечного страхования

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Была ли эта статья полезна?

На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.

Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка. Льготная ипотека на частные дома В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках. В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года. Какие требования к домам под ипотеку В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:

застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года. На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием. «Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов. В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.

Проектное финансирование ИЖС Ставка по данной программе в банке «Дом.РФ» начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн руб.

— в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 млн руб. — для остальных регионов.

При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства)

Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
электричество центральное;
вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

земельный участок расположен в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
на земельный участок оформлено право собственности;
земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к комплексной застройке ИЖС Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.

Какую квартиру можно взять в ипотеку | Ипотека онлайн

О том, какую квартиру можно взять в ипотеку, задумываются немногие банковские клиенты. И совершенно напрасно, ведь подойдет далеко не каждый объект недвижимости. Требования могут серьезно различаться, однако есть ряд условий, присущих всем ипотечным кредиторам. Какую квартиру можно взять в ипотеку, расскажем в нашей статье.

Требования банков к объектам недвижимости

Ознакомиться с требованиями, какую квартиру можно купить в ипотеку в выбранном вами банке, следует еще до оформления кредитной заявки.

Есть вероятность, что они окажутся слишком строгими или вообще не подойдут вам. Если вы приобретаете жилплощадь по госпрограмме поддержки ипотечных заемщиков, в первую очередь нужно отталкиваться именно от ее условий.

На практике требования государства оказываются куда более серьезными.

Какой должна быть квартира для ипотеки, самые распространенные условия банков:

Это может быть жилье в новостройке или на вторичном рынке.
Объект недвижимости находится в собственности (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 6 (скачать)). Не оформленное должным образом право владения – не только огромный риск для банка, но и препятствие для регистрации сделки купли-продажи.
Учитывается и местонахождение квартиры. На какое жилье можно взять ипотеку? Желательно чтобы недвижимость была расположена в крупном населенном пункте или на небольшом расстоянии от него. Сложно получить кредит на покупку квартиры в другом регионе, особенно если он значительно удален от места подачи заявки.
Состояние здания и внутренних помещений. Банки более охотно одобряют квартиры в хорошем состоянии в новых многоквартирных домах.
Возраст постройки. До какого года квартиры подходят под ипотеку? Общей критичной отметки нет, но обычно бывает сложно получить кредит на покупку хрущевки или сталинки старше 1970 года.
Наличие всех необходимых для жизни центральных коммуникаций.
Несоответствие стоимости по оценочному отчету и реального положения дел. К примеру, оценщик может существенно завысить стоимость жилья, что приведет к увеличению кредита, хотя на самом деле квартира столько не стоит.

Могут быть и другие условия, какое жилье подходит под ипотеку. Некоторые банки могут учитывать метраж жилплощади на каждого члена семьи или категорически отказывать при продаже жилья по доверенности.

Какую квартиру нельзя взять в ипотеку

Есть ряд случаев, когда банк точно не одобрит выбранную недвижимость. Итак, какую квартиру нельзя купить в ипотеку:

Заложенную по другому кредитному обязательству. Есть такое понятие, как последующая (вторичная) ипотека (ФЗ-102, ст. 43 (скачать)), когда допускается двойной залог недвижимости, но встречается она очень редко. Обычно банки сразу отказывают в кредите на покупку обремененной квартиры.
Есть правопритязания третьих лиц. Какие квартиры не подходят под ипотеку в этом случае? К примеру, когда в отношении недвижимости проходит судебное разбирательство.
Дом ветхий, аварийный, подлежит сносу, планируется расселение жильцов по другим причинам.
Высокая степень износа строения, более 50-70%.
С деревянными перекрытиями. В случае пожара объект залога может быть полностью уничтожен.
Проведена самовольная перепланировка или реконструкция. Владельцам квартиры придется узаконить изменения или привести жилье в первоначальное состояние. Неузаконенные перепланировки, которые пропустит банк по ипотеке описаны в другой статье.

Каждый банк самостоятельно разрабатывает требования, какую квартиру лучше взять в ипотеку. Дело в том, что недвижимость будет выступать предметом залога, то есть гарантом выполнения кредитных обязательств заемщика (ФЗ-102, ст.

1 (скачать)). В случае невыплаты долга кредитор вправе через суд реализовать имущество и закрыть ипотеку вырученными средствами (ФЗ-102, ст. 50 (скачать)). Если квартира неликвидна, продать ее по нужной стоимости будет невозможно.

Пакет документов по ипотечной квартире

Оформление ипотечного кредита проводится в несколько этапов. Один из них – проверка юридической чистоты квартиры и ее соответствия минимальным требованиям банка. Чтобы получить одобрение кредитора, необходимо предоставить следующие документы на приобретаемое жилье:

выписка из реестра прав на недвижимость. В ней указывается текущий собственник, основные характеристики и отсутствие обременения;
документ, на основании которого возникло право собственности;
техническая документация (кадастровый и техпаспорт);
оценочный отчет. Обычно документ заказывается в организации, аккредитованной банком;
справка о прописанных в квартире (форма 9 (скачать));
паспорта продавцов;
проект договора между продавцом и покупателем;
если вы покупаете строящуюся квартиру, потребуется договор долевого строительства или цессии (при покупке у частного лица), документы по застройщику.

Важно знать: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Срок действия справок для ипотеки

При необходимости банк может запросить и другие бумаги, к примеру, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Порядок покупки в ипотеку

В банках предусмотрена многоуровневая система проверки. Это неудивительно, ведь обычно выдаются крупные суммы, значит, должны быть учтены все риски кредитора. Как происходит приобретение жилплощади по ипотеке:

Первым делом выясните, на какое жилье дается ипотека в выбранном вами банке. Если его условия вас устраивают, соберите необходимый пакет документов и подайте заявку на рассмотрение онлайн или в отделении.
Если ответ кредитора положительный, приступайте к поиску квартиры, подходящей под озвученные правила. Нужно уведомить банк о том, какую квартиру купить в ипотеку вы решили и собрать документы на нее. Предоставьте их в ипотечный отдел на проверку и дождитесь результата.
Подпишите договор купли-продажи и передайте первый взнос продавцу. Как происходит передача денег при ипотеке продавцу подробно описано в следующей статье.
Оформите в банке необходимую кредитную документацию и отправляйтесь в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку.
Получите готовые документы о регистрации и передайте их в банк. Вам будут зачислены кредитные средства, которые надлежит перевести продавцу. На этом оформление ипотеки закончено.

Рекомендуемая статья: Оценка для ипотеки Газпромбанка

О порядке регистрации права собственности на квартиру в ипотеке читайте в другой статье.

Порядок рассмотрения квартиры может быть разным. Некоторые кредиторы ограничиваются формальной проверкой юридической чистоты, другие считают необходимым проведение осмотра квартиры ипотечным специалистом. Что именно интересует банк, когда он решает, под какое жилье дать ипотеку заемщику?

В первую очередь, проверяется соответствие базовым требованиям к объекту недвижимости. Если кредитор выявляет критичные несовпадения, придется искать другую квартиру. Стоит отметить, что самое первое одобрение по заемщику остается в силе. Вам нужно просто подобрать недвижимость, подходящую под условия банка.

Именно по этой причине нужно заранее уточнить правила одобрения недвижимости, ведь уже понесенные расходы вам никто не вернет. К примеру, оценочный отчет обойдется в 2-5 тысяч рублей, а делать его на каждую понравившуюся квартиру очень накладно.

Второй этап проверки – соответствие планируемой сделки требованиям закона. Юристы проверят правомерность продажи квартиры продавцом, есть ли риски аннулирования его права собственности. Изучается договор купли, который будет подписан в рамках ипотечной сделки, и остальные бумаги.

Стоит ли оформлять ипотеку через риэлторов — плюсы и минусы

Другой важный момент – проверка соответствия представленной в банк информации реальному положению дел. Как мы уже сказали, стоимость в оценочном отчете может быть установлена неправильно. В этом случае кредитор сильно рискует, соглашаясь выдать ипотеку. Некоторые банки практикуют выезд на место и личный осмотр, другие принимают отчеты только от определенных оценщиков.

Оцените автора Поделитесь в социальных сетях