Почему ваш дом могут снести?

Сейчас, когда так активно обсуждается вопрос реновации в Москве, многие задумались о своей недвижимости.

Получается, даже если есть свидетельство о праве собственности на недвижимость, оно не помешает снести ее, если государство так решит? Это действительно так, но существует четкий перечень «показаний» к сносу, прописанный в Жилищном кодексе РФ. К тому же в ряде случаев предусмотрены компенсации для собственников жилья.

Незаконная постройка

Многоэтажки самовольно строят редко, обычно это касается частных домов. Чтобы строительство было законным, земельный участок должен находиться в собственности.

Если вы возвели дом на, казалось бы, ничейном пустыре, будьте готовы, что рано или поздно хозяин объявится и потребует его убрать.

Даже законопослушных строителей могут подстерегать опасности – например, если предыдущие владельцы совершали какие-то махинации с участком или правоустанавливающими документами.

Для строительства необходимо специальное разрешение, в противном случае оно тоже будет незаконным. Покупая земельный участок, важно уточнить, нет ли на нем каких-то ограничений и обременений в отношении целей использования.

Третий момент – градостроительные нормы и правила, нарушать которые запрещено законом. Если дом им не соответствует, его вполне могут снести по решению суда. Чаще всего иски подают соседи, если постройка находится близко к границе участка или как-то мешает им жить, например, может обрушиться. Соответствие градостроительным нормам определяет строительно-техническая экспертиза.

Естественно, если речь идет о незаконном строительстве, никаких компенсаций для нарушителей закона государством не предусмотрено.

Аварийное жилье

Частая причина для сноса – признание дома аварийным или непригодным для проживания. Заключение о состоянии жилья делает межведомственная жилищная комиссия. В этом случае собственникам компенсируют их квадратные метры, предоставляя другое жилье точно такой же площадью.

Многоквартирные дома аварийными признают достаточно часто, расселяют жильцов в новые квартиры, а на месте снесенных возводят коммерческие объекты или современные дома, то есть в конечном итоге экономическая выгода для муниципалитета очевидна.

Иначе выглядит ситуация с частными постройками: их тоже могут признать непригодными для жизни и предоставить собственнику внеочередное жилье, но при этом владелец не обязан передавать свой ветхий дом и земельный участок муниципалитету, то есть власти в подобных ситуациях не заинтересованы.

Государственные нужды

Государство или муниципалитет имеют право изъять здание вместе с земельным участком, если возникает необходимость строительства в этом месте дороги, газопровода, объектов международного уровня, например, стадионов. Собственникам в этом случае выплачивается денежная компенсация, которая в большинстве случаев не соответствует их ожиданиям. Предусмотреть планы государства невозможно, оспорить принятое решение тоже.

  • Почему ваш дом могут снести?
  • Почему ваш дом могут снести? 1-комнатная квартира, 36 кв.м., 8 мин. пешком от метро Домодедовская
  • Почему ваш дом могут снести? 2-комнатная квартира, 42 кв.м., 4 мин. пешком от метро Бунинская Аллея
  • Почему ваш дом могут снести? 1-комнатная квартира, 36 кв.м., 6 мин. пешком от метро Полянка
  • Почему ваш дом могут снести? 1-комнатная квартира, 36 кв.м., 8 мин. пешком от метро Тёплый стан
  • Почему ваш дом могут снести? 5-комнатная квартира, 90 кв.м., 6 мин. пешком от метро Марьино
  • Почему ваш дом могут снести? 2-комнатная квартира, 42 кв.м., 6 мин. пешком от метро Маяковская
  • Почему ваш дом могут снести? 1-комнатная квартира, 36 кв.м., 8 мин. пешком от метро Арбатская
  • Почему ваш дом могут снести? 1-комнатная квартира, 38 кв.м., 5 мин. пешком от метро Академическая
  • Почему ваш дом могут снести? 2-комнатная квартира, 45 кв.м., 5 мин. пешком от метро Тульская
  • 1-комнатная квартира, 36 кв.м., 2 мин. пешком от метро Аэропорт
  • 3-комнатная квартира, 65 кв.м., 7 мин. пешком от метро Парк культуры

Реновация

Почему Ваш дом могут снести?

Почему ваш дом могут снести?

Фото © Svetoslav Radkov/Fotolia

Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберём, почему именно ваш дом может попасть под снос.

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Почему ваш дом могут снести?

Фото © cfirka/Fotolia

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

  1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.
  2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.
  3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Почему ваш дом могут снести?

Фото © butus/Fotolia

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нём

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Читайте также:  Должникам не отключат тепло и воду

Почему ваш дом могут снести?

Фото © dinozzaver/Fotolia

Ещё одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Загородные дома вне закона или почему самострой могут снести (видео)

Самовольной постройкой, или, как часто говорят, самостроем, считается любое строение, возведенное на участке, не предназначенном для строительства, либо построенное без соответствующих разрешающих документов, с нарушением градостроительных норм.

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ гласит: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Росреестр не будет регистрировать дачные строения высотой больше трех этажей и построенные с другими нарушениями норм

По данным БТИ, сотни тысяч россиян так и не успели зарегистрировать свою недвижимость по упрощенной процедуре до 1 марта 2019 года (до окончания дачной амнистии). Только в Московской области более 450 тысяч таких владельцев жилья.

Почему ваш дом могут снести?

Многие загородные дома оказались вне закона – эти объекты с большой вероятностью признают самостроем и потребуют снести.

Проблемы могут возникнуть у тех собственников, которые построили свои дома с нарушением действующих норм:

  • у здания более трех этажей;
  • высота дома превышает 20 метров;
  • при строительстве не сделан отступ в 3 метра от границ участка;
  • дом построен в зоне, где ограничено капитальное строительство.

Во время дачной амнистии для оформления недвижимости не требовалось разрешения на ввод в эксплуатацию. При новом, уведомительном порядке регистрации владельцы таких объектов не смогут получить разрешение на строительство.

Так, генеральный директор БТИ Александр Беднягин сообщил, что Росреестр не будет регистрировать четырехэтажные дома, построенные на землях ИЖС и садоводств, потому что существующие градостроительные ограничения едины для всех.

При этом он подчеркнул, что владельцам уже построенных и зарегистрированных зданий беспокоиться не о чем: действующие нормативы их не коснутся.

Поучив отказ в разрешении на строительство, собственникам придется обращаться в суд. Правоприменительной практики нет, но с большой вероятностью можно сказать о том, что такие дома признают самостроями и потребуют снести.

Почему ваш дом могут снести?

Но возможно, что дачную амнистию продлят до 1 марта 2020 года, уже в мае Госдума рассмотрит соответствующий законопроект. Есть также предложение сделать амнистию бессрочной, по крайней мере, дать возможность зарегистрировать объекты тем, кто уже построился или строит дом сейчас.

На FORUMHOUSE есть подробное интервью с юридическим экспертом портала Василиейем Гуцевым, который подробно разъясняет юридические тонкости, связанные с загородной недвижимостью. Также на портале есть большой правовой отдел, в котором детально обсуждаются градостроительные и технические регламенты.

Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации, подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной. Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные постройки стали противозаконными.

То же касается и коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа.

Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона отсутствовали.

Надеемся, теперь вы знаете признаки самовольной постройки.

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Читайте также:  28 пилотных регионов начинают платить налог по кадастру

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Оформление права собственности на самовольные постройки

Тут стоит рассмотреть вопрос признания права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой она находится.

Нельзя построить дом на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

Если земля является владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет начато строительство.

Не каждую самовольную постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого объекта. К примеру, чтобы построить жилой дом — надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть изменено.

Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

    

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей. Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить. После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет аннулировано.

В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят, и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не мешает. Вы не сможете построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на узаконение самовольной постройки.  

Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража.

В каком случае самовольная постройка подлежит сносу?

 Как было до принятия нового закона? Самовольные постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без разрешения киоски не используются для торговли.

А в вопросе сноса теперь всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных властей.

Сейчас есть законные основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.        

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Почему Ваш дом могут снести

В связи с активным обсуждением программы реновации в Москве, многие граждане задумались о своей недвижимости…

Почему ваш дом могут снести?

Получается, что по решению государства жилье могут снести, и свидетельство о праве собственности этому не помешает. Действительно, есть четкий перечень «показаний» к сносу, определенный в Жилищном кодексе. К тому же, в ряде случаев владельцу сносимого жилья должны выплатить компенсацию.

Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам по каким основаниям государствнные власти могут снести дом и возможно ли получение компенсации.

Незаконная постройка

Как правило, многоквартирные дома не строят самовольно, это, в основном, касается частных домов. По закону строить можно на земельном участке, который находится в собственности.

Если Вы нашли, на первый взгляд, ничейный пустырь, где планируете возвести дом, будьте готовы, что не сегодня, так завтра объявится хозяин земли и потребует убрать постройку.

Опасности могут подстерегать даже законопослушных граждан – к примеру, если в прошлом собственники участка совершали с ним или с правоустанавливающими документами какие-либо махинации.

Чтобы вести строительство, необходимо получить специальное разрешение, иначе оно будет незаконным. При покупке земельного участка, необходимо выяснить, нет ли на нем каких-либо обременений и ограничений относительно целей использования.

Третий аспект – градостроительные нормы и правила, которые нельзя нарушать. Если дом не будет соответствовать требованиям закона, его могут снести по соответствующему решению суда.

Читайте также:  Темпы ввода новостроек в россии упали

Как правило, такие иски подают соседи, которым мешает постройка: располагается слишком близко к границе участка или доставляет другие неудобства.

Чтобы определить, соответствует ли объект строительным нормам, проводят строительно-техническую экспертизу.

Конечно, в случае незаконного строительства, нарушителю не выплатят каких-либо компенсаций от государства.

Аварийное жилье

Популярная причина для сноса – признание объекта аварийным или непригодным для проживания. Такое заключение выдает межведомственная жилищная комиссия. Собственникам, чей дом снесут по этим причинам, должны выплатить компенсацию за жилплощадь или предоставить другое жилье, по площади равное сносимому.

Многоэтажные дома достаточно часто признают аварийными. В этом случае жильцов расселяют в новые квартиры, а вместо непригодного для проживания здания строят современные дома или коммерческие объекты. Очевидно, что такая процедура приносит муниципалитету экономическую выгоду.

Ситуация с частными постройками отличается: их могут признать аварийными или непригодными для жизни и предоставить владельцу жилплощадь взамен, однако, при этом собственник сам решает, передавать ли свой аварийный дом и землю муниципалитету.

Таким образом, власти избегают подобных ситуаций.

Государственные нужды

Если на месте дома необходимо построить газопровод, дорогу или объект международного уровня (к примеру, стадион), государственные или муниципальные власти вправе изъять здание вместе с земельным участком. В этом случае владельцам положена денежная компенсация, которая, как правило, их не устраивает. Такие планы государства предсказать невозможно, как и оспорить принятое решение.

Реновация

Новые правила сноса старого дома

22.01.2019

Управление Росреестра по Курской области информирует.

Изменения, внесенные с 4 августа 2018 года в Градостроительный кодекс, затронули, в том числе и процедуру сноса объекта капитального строительства. Данные изменения не распространяются на случаи строительства нового объекта капитального строительства взамен старого и на реконструкцию существующего объекта недвижимости.

Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника этого объекта, необходим проект организации по сносу.

  • Проект организации по сносу не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.
  • Проект организации работ по сносу не нужен при сносе:
  • — гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
  • — объектов ИЖС;
  • — объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
  • — строений и сооружений вспомогательного использования.
  • В этих случаях застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта организации работ по сносу;

При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо если работы по сносу начаты до 04.08.

2018 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта проект организации работ по сносу также не требуется.

Снос осуществляется в соответствии с проектной документацией на строительство (реконструкцию).

Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей. Также необходимо принять меры по организации мероприятий по утилизации строительного мусора.

Не позднее, чем за семь рабочих дней до начала сноса, собственнику необходимо предоставить в органы местного самоуправления поселения, либо городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства, уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Сделать это можно посредством личного обращения, через МФЦ, либо почтовым отправлением или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг. К уведомлению необходимо приложить материалы обследования объекта и проект (если он требуется).

  1. Орган местного самоуправления, после проверки всех приложенных к уведомлению документов, в течение семи рабочих дней, обеспечивает размещение данных документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.
  2. После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправление уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
  3. Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета одновременной регистрации прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости.

После того, как будет подготовлен акт обследования, можно подавать соответствующее заявление в одном из офисов МФЦ или посредством официального портала Росреестра (rosreestr.ru).

С заявлением о снятии соответствующего объекта капитального строительства с кадастрового учета вправе обратиться только собственник такого объекта, либо его представитель.

Процедура снятия с кадастрового учета является завершенной только после того, как заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствующая о том, что объект недвижимости больше не числится в государственном кадастре недвижимости.

Мой дом собираются снести, а меня — выселить. Что делать?

Собрания жильцов, обращение к властям, суды и другие способы избежать переселения

В 2017 году московские власти объявили о начале программы реновации. С тех пор градостроительные проблемы стали неотъемлемой частью жизни многих москвичей.

Люди по всему городу борются за сохранение своих пятиэтажек.

Среди последних примеров — 47-й и 48-й кварталы района Кунцево, где жители разбили палаточный городок и своими силами препятствовали въезду строительной техники на территорию.

«Афиша Daily» составила инструкцию для тех, кто хочет сохранить свой дом и район такими, какие они есть.

Поймите, с чем имеете дело

Денис Шендерович

Депутат Совета депутатов муниципального округа Кунцево

«Такие вопросы не принимаются внезапно. Обычно предложения о сносе дома и постройке на его месте нового или об изъятии участка вносятся в Градостроительно-земельную комиссию.

Та дает заключение и направляет документы в муниципальный округ, к которому относится дом, на согласование изменений в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки).

Тогда проводят публичные слушания, на которых любой житель может сообщить о своих замечаниях и предложениях по проекту.

Как правило, до большинства жителей информация о публичных слушаниях не доходит. Поэтому важно интересоваться новостями района: читать локальные газеты и сайты, общаться с органами местного самоуправления, управой и префектурой — и при выявлении каких-то важных вопросов сразу же информировать всех соседей.

Публичные слушания носят рекомендательный характер, поэтому на них нужно не только ходить, но и обязательно оставлять отзывы (как устные, так и письменные). Их обязаны принять и зафиксировать в протоколе в течение четырех дней, а затем опубликовать на сайтах управы и префектуры. Подробнее о процедуре слушаний можно почитать в Градостроительном кодексе».

Олег Сухов

Адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», президент Гильдии юристов рынка недвижимости

«Для начала необходимо выяснить на сайте правительства Москвы, действительно ли дом включен в программу реновации. Если нет — сносу дом по этой программе не подлежит. Если да и дом попал в список — его сноса можно избежать».

Подробности по теме

«Закон примут»: Шульман, Баунов и Ревзин в большом разговоре о реновации

«Закон примут»: Шульман, Баунов и Ревзин в большом разговоре о реновации

Поговорите с соседями

Роман Щербинин

Адвокат, старший партнер Коллегии адвокатов «Железников и партнеры»

«Мнение одного человека в подобных случаях не важно, равно как и тот факт, что его полностью удовлетворяют жилищные условия. Поэтому нелишним будет поговорить с соседями, привлечь к проблеме муниципальных депутатов».

Иван Рожков

Житель района Кунцево, выступающий против реконструкции

«Если ваш дом находится в аварийном состоянии и объективно нуждается в сносе, вы не сможете никого убедить в обратном. Если же он в хорошем состоянии, вам нужно провести агитацию среди соседей.

Например, положить в подъезде листовки или собрать всех жильцов и объяснить ситуацию. Упор можно делать, во-первых, на то, что снос не аварийного дома незаконен и необоснован.

Это произвол, который делается в интересах бизнеса, застройщиков.

Во-вторых, люди, соглашающиеся на снос хорошего дома, подставляют своих соседей, которые вложились в ремонт и не хотят уезжать. И наконец, неизвестно, куда вас всех переселят.

Как правило, этого не знают застройщики и чиновники, которые обещают квартиры лучше прежних. Когда дело доходит до переселения, часто оказывается, что новое жилье намного хуже старого и расположено в менее удобном месте.

Соглашаться на снос дома, по сути, значит покупать кота в мешке».

Кэри Гуггенбергер

Администратор группы «Москвичи против сноса», одна из лидеров протеста против реновации

«Самое главное — ничего не подписывайте! Хотя мой дом изначально не попал в список на снос, жильцов агитировали вступить в реновацию.

Тогда у нас сложилась инициативная группа противников программы — до этого я семь лет прожила в этом доме и никого из соседей не знала.

Мы пригласили психологов, продумали вопросы и возражения для разговоров с соседями, которые поддерживали снос. Еще срывали объявления о собраниях собственников за реновацию. И в итоге отбились».

Подробности по теме

Познакомьтесь с девушкой, которая поднимает главный митинг последних лет

Познакомьтесь с девушкой, которая поднимает главный митинг последних лет

Организуйте собрание жильцов

Если дом попал в программу реновации

Роман Щербинин

Адвокат, старший партнер Коллегии адвокатов «Железников и партнеры»

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *