Почему в Петербурге запретили субаренду городской недвижимости

На трассе М-11 Москва-Петербург повысят скоростной режимДворцовый мост в Петербурге подсветят к Евро-2020The Bell: «Яндекс» может купить «Азбуку вкуса»Наши в городе.

Сборная России по футболу прилетела в ПетербургИноагент «Медуза»: Наша бизнес-модель рухнула, но пока работаемЭлектросамокаты возвращаются в ПетербургВрачи назвали 3 причины резкого роста заболеваемости коронавирусом«Культовые тусовщики»: Самая честная история рок-н-роллаПетербург ждет 8000 самокатных обысковОн тоже «болеет»: почему летом нельзя покупать белый хлебЯпонца подозревают в шпионаже в пользу России на протяжении 30 летФото дня. Петербуржцы наблюдают солнечное затмение вживую и онлайнУмерла депутат Госдумы Лариса ШойгуПосотрудничать с ФСБ. За что сидят друзья монаха ФлавианаПравительство РФ выделит на детский кешбэк ещё 4,5 млрд рублейНа станции «Приморская» в Петербурге ловили женщину, упавшую на путиПредыдущие новостиАрхив материалов

В борьбе городской администрации с арендаторами-спекулянтами главный удар пришелся на малый бизнес.

Роман Пименов/ИнтерпрессПоделиться

Комитет имущественных отношений запретил передачу городских помещений в субаренду, чтобы расчистить прямой доступ к ресурсу малому бизнесу. Но предприниматели радоваться не спешат, а эксперты предсказывают снижение активности рынка.

В конце мая комитет имущественных отношений изменил типовую форму договора аренды нежилых помещений. Фактически под запрет попала сдача объектов в субаренду.

Так Смольный решил бороться со спекулянтами – «классом рантье», а заодно предоставить малому бизнесу возможность снять городские площади напрямую.

Кроме того, власти видят в этом запрете решение проблемы компаний-мошенников, которые собирают плату с субарендаторов и, забыв заплатить городу, испаряются в неизвестном направлении.

Очередей на аренду немалой части городских объектов не наблюдается – на сегодняшний день востребованы меньше половины. На 1 октября в собственности Петербурга числятся 18,7 тысячи объектов нежилого фонда, но действующих договоров – всего 7,4 тысячи на 1 555 тыс. кв. м.

Пересдачей городских площадей занимается основная масса арендаторов, говорят участники рынка. На подписанные до нововведения Смольного договоры запрет КИО не распространяется, поэтому коллапса в сегменте малого бизнеса не будет – действие соглашений об аренде и субаренде будет истекать постепенно, ведь в большинстве случаев город сдает свои площади на 10 лет.

Участники рынка и эксперты полагают, что КИО не учел возможных отрицательных последствий запретительной тактики. Распоряжение комитета может оказаться смертельным для бизнеса тех, кто вложился в ремонт, отделку и приспособление арендованного.

Например, такая участь ожидает два бизнес-центра предпринимателя Иосифа Хигера. Бизнесмен рассказал «Фонтанке», что бессрочно арендовал у города помещения в бывших зданиях общежитий на Ленинском проспекте в 1997 году, на улице Гастелло в 2002 году. Их отремонтировали и оборудовали всем необходимым.

Суммарная площадь центров – 1200 кв. м, здесь на правах субаренды работают 37 юридических лиц.

После выхода распоряжения Смольного четверо арендаторов уже получили в налоговой службе отказ в регистрации новых договоров. «Если люди не могут зарегистрироваться у нас, конечно, они пойдут искать новое место», – говорит Хигер.

Сдача в аренду третьим лицам павильона или другого помещения – это нормальный вид предпринимательства, говорит глава региональной общественной организации «Содействие малому бизнесу» Яна Гришина. Потому что сегодня в той системе, которая существует, невозможно и вести предпринимательскую деятельность, и заниматься согласованиями, считает она.

«КИО часто сдает помещения без электричества, требующие капитального ремонта. Это легальный бизнес, когда предприниматель берет в аренду убитые помещения, приводит их в порядок и сдает третьим лицам. Не скажу, что запрет на субаренду убивает бизнес, но делает его ведение невозможным.

Мы знаем, что люди всполошились, не ожидали такого от КИО», – констатирует эксперт.

В комитете проблемы для дальнейшего благополучного существования мелких предпринимателей не видят.

Если такая появится – интересы предпринимателей будут ущемляться либо будут сложности с доступом к городскому ресурсу – Смольный готов проанализировать вопрос в отношении именно этого класса бизнеса.

У города есть разные точки, в том числе как раз предназначенные для размещения мини-объектов в сфере питания, услуг и т.д. Поэтому такие предприниматели могут напрямую у города арендовать необходимые площади, говорят в КИО.

По мнению председателя совета НП «Союз малых предприятий СПб» Владимира Меньшикова, на торги выставляется мало небольших помещений. «Редко выставляются помещения в 10-20 кв. м. Предложение крайне ограничено.

Именно поэтому на торги зачастую идет, как мы это называем в шутку, маленький колхозик предпринимателей, которые заранее решают, кто торгует рыбой, а кто овощами.

Получается полная гамма, которая интересна в том числе и потребителю».

В первую очередь распоряжение Смольного затронет не спекулянтов, а субарендаторов, уверен петербургский бизнес-омбудсмен Александр Абросимов. «Многие вложили денежные средства в ремонт и оборудование помещения – чаще всего, за собственные средства, не в счет аренды. Вот кто понесет убытки».

В КИО напомнили, что у малого и среднего бизнеса есть возможность получить госпреференции – целевым образом арендовать объекты нежилого фонда без торгов.

Однако именно для этого пласта бизнес-льготников запрет на субаренду и жесткий контроль Меньшиков считает правильным: «А вот если человек получил право аренды на торгах или по результатам конкурса, и в этом помещении выполняются все необходимые условия и требования, то этот запрет выглядит нелогичным и губительным для предпринимателей. В общем-то, город потеряет налоговые и арендные отчисления».

Возможное снижение активности рынка аренды и выкупа бизнесом городских помещений предсказывает руководитель отдела торговой недвижимости Frank St Petersburg Анна Лапченко.

«Ретейлеры в одночасье не прибегут напрямую в КИО с желанием срочно арендовать городские помещения, которые зачастую не приспособлены для начала торговой деятельности и требуют замены окон, входной группы, коммуникаций, увеличения мощности, перепланировки и последующего узаконивания таких изменений.

Им придется столкнуться с рядом проблем при участии в тендере, оформлении документов и последующей реконструкции объекта для использования под свой бизнес. В этом случае они переориентируются на объекты в собственности», – считает эксперт.

«Запрет на субаренду встроенных городских помещений уже действует в Москве, мы с этим неоднократно сталкивались», – рассказал «Фонтанке» Филипп Лейтес, гендиректор и основатель сети кофеен «Правда Кофе», которая летом этого года вышла на петербургский рынок. По его мнению, в целом это оказалось не такой уж страшной проблемой для малого бизнеса столицы.

«К таким помещениям в основном относятся подвалы, колясочные и т.д. Они зачастую не городские и не всегда соответствуют нуждам стритфуда, в том числе coffee-to-go, – объясняет Лайтес. – Нам важен простой и быстрый доступ к кофейням, мы нацелены на места с высокой целевой проходимостью».

Ранее Смольный попытался наложить запрет на сдачу в субаренду торговых павильонов, которые, являясь частной собственностью, расположены на городской земле. Это вызвало возмущение предпринимательского сообщества.

Бизнес, напоминает Абросимов, принялся бороться с идеей очень активно – с поддержкой прокуратуры и общественных объединений, через суды доказывая, что эта норма неконституционна, потому что предприниматели владеют нестационарными торговыми объектами (НТО), а накладывать запрет на право распоряжаться частной собственностью власти не могут.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

pravdolub26 Окт 2018 в 12:49Хорошее начало. Это большая беда для производителей одежды, в частности. Весь Невский разобран под «золотые парашюты» бывших «великих» на десятилетия стабильного дохода. Субаренда магазина 70 кв.м — это миллион в месяц. В этой сумме — длинная цепь коррупции: чиновник — крыша — свой арендатор. В результате никакой добавочной стоимости субарендатор не может получить, работает только на унитаз — свою себестоимость, лишь бы на аренду наскрести. Его доходы ничтожны по сравнению с жирной долей временного владельца госсобственности. На корню уничтожается желание что-либо делать, потому, что чувствуешь себя униженным и незащищенным при официально объявленной тотальной войне с коррупцией. Фейк! А, кажется, чего проще — проверь любой объект на Невском или ином месте с высокой проходимостью платежеспособного люда. Дай бог этой инициативе помочь работающим нашим людям почувствовать востребованность своего труда.«Жил на свете частник бедный.»
Фонтанка в своем духе. Малый бизнес для нее априори белый и пушистый, а чиновники-злодеи портят им жизнь, ага,-))Вова Кузнецов26 Окт 2018 в 03:21О, барыги засуетились. Как сказали выше, процветала схемая через родственничков и знакомых — брали помещения пояти нахаляву, и тут же их перевыставляли. Вот вам и «бизнес», за счет связей во власти. О да, ремонты они там делали, с помощью джамшутов, но ниче, теперь с голой ж…. на мороз!читать все комментариидобавить комментарий

Сдать квартиру в субаренду: что нужно знать при составлении договора субаренды

Субаренда предполагает сдачу ранее арендованной недвижимости третьей стороне. Можно сдавать в субаренду апартаменты или квартиру и получать прибыль с каждой сделки. Схема простая – жилье арендуется на длительный срок, после пересдается посуточно уже третьим лицам.

Сделка субаренды предполагает заключение двух договоров – субаренды между новым и старым арендатором, а также основной аренды с правом на пересдачу. На разнице при субаренде можно неплохо заработать. Для примера – квартиру снимают за 15 тыс. ежемесячно, а пересдают за 20 тыс. на длительный срок либо находят жильцов посуточно за 2 тыс. каждый день.

Насколько это законно

При условии грамотного подхода сделки субаренды являются на 100% законными. Арендатор ищет квартиру именно для того, чтобы потом пересдавать их по выгодной цене. В плюсе оказываются все – и владелец, который нашел постоянного арендатора, и лицо, заключившее договор субаренды и получающее регулярный доход с чужого жилья, склада, офиса.

Чтобы сделка была на 100% законной, нужно соблюсти такие условия:

владелец жилья должен знать, что его объект снимают для последующей пересдачи;
соответствующая информация четко прописывается в договоре;
квартира в субаренду сдается на срок, не превышающий период аренды.

Поскольку ответственность за имущество несет основной арендатор, ему нужно предупредить хозяина, следить за квартирантами и по возможности минимизировать риски. Самый простой способ сделать это – оформить полис страхования от пожаров, потопов.

Обязательно наличие подробного договора субаренды. С жильцов стоит брать предоплату за сутки или месяц вперед плюс залог. Залоговую сумму, если с квартирой все в порядке, потом возвращают арендаторам.

Важно! Для посредника будет плюсом наличие статуса ИП. Это позволит ему официально предоставлять услуги командировочным, честно платить налоги и предоставлять дополнительные гарантии собственнику жилья.

Нужно ли оповещать собственника о каждой сдаче

В законе подобного пункта нет, но его можно указать в основном договоре аренды. Стороны должны максимально детально прописать условия своего взаимодействия – включая необходимость, порядок оповещений. Желательно наличие пункта о немедленном разрыве договора с собственником в случае поступления жалоб от соседей, порчи техники, мебели с компенсацией ущерба, долгов по ЖКХ.

Важно! За сдачу жилья в субаренду без согласия собственника предусмотрено привлечение к ответственности по статье мошенничество.

Требования к договору субаренды

Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:

сроки действия договора;
размер, сроки, способы оплаты;
условия внесения коммунальных платежей;
опись имущества, состояние;
указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.

Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.

С чего начать

До того, как арендовать квартиру, вложить в это свои средства, нужно убедиться, что игра действительно стоит свеч. Не каждая квартира позволит вам хорошо зарабатывать на посуточной или длительной аренде. Многое будет зависеть от сезона (летом желающих больше), района (чем ближе к метро, тем лучше, а к центру – тем дороже), состояния.

Очень хорошо сдаются квартиры у вокзалов, станций метро. А вот тихие спальные районы пользуются спросом скорее для жизни, чем для аренды посуточно. До того как снимать жилье, изучите рынок, сравните разные варианты, оцените вложения и реальную окупаемость.

Важно! И длительно, и посуточно лучше всего снимают одно-, двухкомнатные квартиры.

Дальше все зависит от вашей активности и удачливости. Пересдавать квартиру посуточно намного выгоднее, чем длительно, зато искать арендаторов на долгий срок – не так хлопотно (достаточно единоразово подписать договор, следить за состоянием жилья, своевременностью оплаты коммунальных).

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

небольшие первоначальные вложения;
хорошая рентабельность;
минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми.

Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники.

Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

СМИ;
онлайн-порталы;
знакомые и друзья.

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги).

Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее.

Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

Расторжение договора и уплата налогов

Договор субаренды расторгается по соглашению сторон (собственника и субарендатора) – после истечения сроков его действия или раньше. В предусмотренных в документе случаях (нарушение условий, жалобы соседей, порча имущества, пр.) возможно одностороннее прекращение сотрудничества.

Со сдачи жилья платить налоги нужно. Аренда в поднаем – доход, а он облагается НДФЛ (взносы для физических лиц) в размерах 13%.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Комитет имущественных отношений (КИО) запретил субаренду городских помещений. Как оказалось, еще 31 мая глава КИО Михаил Мокрецов (на фото) подписал распоряжение № 64–р. Согласно пункту 1.2 документа, теперь арендатор не вправе передавать в пользование городские встроенные помещения или их части третьим лицам. В числе основных причин, названных КИО, — обеспечение прямого доступа к городскому ресурсу для малого бизнеса. Всего в реестре собственности Петербурга 18,7 тыс. объектов нежилого фонда, действуют 7,4 тыс. договоров аренды на 1,5 млн м2 городских площадей. С запретом уже столкнулись предприниматели, арендующие городские помещения не один десяток лет.

Накануне в редакцию «ДП» обратились Иосиф Хигер и Алла Николаева, учредители ООО «Турфирма «Цфат» и ООО «КФ «Мир». Компании специализируются на обустройстве и обслуживании бизнес–центров. У города они арендуют первый этаж здания на Ленинском пр. и этаж в доме на ул. Гастелло общей площадью около 1 тыс. м2.

В сентябре четырем предприятиям–субарендаторам — ООО «Петрострой», ООО «Хорда», ООО «ФСС», ООО «Антамет» — налоговой службой были направлены отказы в регистрации их новых юрадресов со ссылкой на распоряжение Смольного. Законопослушные предприниматели решили все–таки побороться за свои права и намерены обратиться в суд, чтобы выяснить истину: по федеральному закону сдача таких помещений внаем не запрещена.

«Мы вложили в обустройство арендованных помещений значительные средства, — рассказывает предысторию своего знакомства с запретом субаренды площадей Иосиф Хигер. — В заключенном договоре с КИО закреплено право сдачи в субаренду помещений, но налоговая отказывает предприятиям на основании нового распоряжения».

Всего у Хигера и Николаевой 32 субарендатора, все — представители малого и среднего бизнеса. В двух деловых центрах располагаются социальная аптека, турфирма, юридическая фирма и другие предприятия. Ежемесячно в течение 20 лет владельцы компаний ООО «Турфирма «Цфат» и ООО «КФ «Мир» выплачивают городу почти полмиллиона рублей арендной платы, соответственно, в год выходит около 6 млн рублей.

Следует отметить, что введенный запрет субаренды распространяется только на вновь заключаемые договоры. Однако если ранее в типовом договоре предусматривалась возможность сдачи помещений в субаренду с согласия КИО, то теперь получить такое согласие в комитете не представляется возможным.

Борьба с мошенниками

Как объяснили в КИО, распоряжение появилось в том числе и потому, что в последнее время в секторе аренды городских площадей активизировались мошенники, которые получают помещения, пускают туда субарендаторов и собирают деньги, например, за месяц, два, квартал. Но в дальнейшем субарендаторы с удивлением узнают, что их деньги до города не дошли, а сами арендаторы исчезли и на телефонные звонки больше не отвечают.

Так, например, в мае 2017 года арт–хостел «Театр», вложивший 3 млн рублей в ремонт госпомещения на Малой Садовой, взятого в субаренду, выселили из– за долгов арендатора. Платежи хостела до города не доходили.

Бороться с недобросовестными предпринимателями чиновники больше не в силах. Гражданский кодекс разрешает субаренду, если она предусмотрена условиями договора. О заключении договора ранее достаточно было уведомить КИО. Тем не менее многие сдавали помещения в субаренду нелегально и с большой наценкой, например в 3–4 раза дороже городской ставки.

«Арендная плата в отношении городских объектов нежилого фонда рассчитывается по специальной методике, утвержденной законом 2004 года, — сообщили в КИО, — расчет производится по особой формуле, и при этом учитываются площадь, этажность, тип входа и пр. В случае заключения договора на торгах итоговый размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона».

В этом году размер арендной платы за объекты нежилого фонда был увеличен. До этого плата за городскую недвижимость не повышалась 3 года. С 1 июля 2018 года индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы, устанавливаемый при ее расчете за городские нежилые помещения, был увеличен на 4% и составил 1,04 (ранее — 1).

При этом базовые ставки арендной платы не изменились. Стоимость аренды даже с учетом такого роста остается ниже рыночной, подчеркивают в КИО.

По данным Colliers International, арендные ставки помещений стрит–ретейла, например, на Невском пр. в 2015 году, варьировались от 5 тыс. до 11,5 тыс. рублей за 1 м2. В 2018 году на часть помещений они поднялись до 17 тыс. рублей за 1 м2.

Кроме того, существует еще Фонд социально значимых объектов, куда входят помещения, предназначенные для поддержки общественных движений инвалидов, некоммерческих организаций, предприятий услуг в сфере образования, здравоохранения, культуры, книготорговли и пр.

Всего льготы по закону предусмотрены для 16 видов деятельности. Сейчас в фонде около 4,3 тыс. объектов. Сюда также входят объекты, составляющие фонд творческих мастерских Петербурга и фонд креативных пространств.

Следует отметить, что эти объекты также зачастую сдаются в субаренду.

Однако теперь налоговая инспекция строго следит за регистрируемыми адресами предприятий, и, если адрес, например, не совпадает с фактическим, банки по информации из налоговой могут блокировать счета компаний, а сама налоговая, как это произошло в случае, описываемом выше, не регистрирует юридический адрес субарендатора.

«По сути, это и позиция налоговой инспекции, которая последовательно борется с организациями, не находящимися по указанному в ЕГРЮЛ адресу при регистрации, — дает юридическую оценку действиям города Владимир Мечтаев, генеральный директор ЗАО «Адвокат ФРЕММ». — Можно попробовать обжаловать такой отказ, и если договор аренды допускал сдачу в субаренду без согласия, то, скорее всего, можно выиграть это дело».

Понуждение к выкупу

Дефицит городского бюджета за 2018 год в более чем 44 млрд рублей вынуждает Смольный активнее предлагать выкуп арендуемых площадей в соответствии с федеральным законом № 159–ФЗ. Сейчас предприятие, работающее в помещении и арендующее его у КИО в течение 2 лет, может выкупить его без конкурса по рыночной стоимости с рассрочкой на 5 лет.

Как уже писал «ДП» в апреле, с момента принятия в 2009 году закона о выкупе в Петербурге предприниматели приобрели в собственность более 4,3 тыс. государственных объектов площадью 637 тыс. м2 , перечислив в бюджет 46 млрд рублей. В КИО уточняют, что начиная с 2015 года приватизировано 654 объекта нежилого фонда общей площадью 131,3 тыс.

м2 на сумму 16,1 млрд рублей

Помещения чаще всего покупают в рассрочку, при этом ежемесячные выплаты по кредиту, как правило, в 1,5–2 раза превышают арендные платежи. Таким образом, за счет средств арендаторов, решившихся на сделку с городом, городской бюджет может пополниться вполне достойно.

Подножка бизнесу

Предприниматели, опрошенные «ДП», были шокированы новостью о запрете субаренды госпомещений и, рассуждая, говорили о том, что сам запрет городу ничего не даст и вряд ли увеличит сборы, лишь, возможно, «возрастут издержки и повысится доход от коррупции».

«Со Средних веков в обществе практикуется разделение труда: чем больше разделение труда, тем выше его производительность и тем лучше в конечном счете для экономики, — говорит Владислав Сотников, председатель Общественного совета по малому предпринимательству при администрации Кировского района Петербурга. — Поэтому одни арендуют и обустраивают помещения, занимаясь многочисленными согласованиями, а другие просто снимают это помещение под магазин и покидают его, если выручка в конкретном месте их не устраивает. Ищут что–то другое».

«Власти всегда против субаренды, это не секрет, — считает Владимир Меньшиков, глава НП «Союз малых предприятий». — Если оценивать такое распоряжение в целом, то это не что иное, как настоящая подножка петербургскому бизнесу от власти».

Однако Смольный все–таки сохранил право на сдачу в субаренду городских объектов, составляющих фонд творческих мастерских Петербурга и креативных пространств, при наличии письменного разрешения КИО. В городе сейчас около 60 креативных пространств (по данным Knight Frank).

Ситуация неоднозначна. Безусловно, предоставляя помещения по льготным ставкам аренды, город стремится оказать поддержку предпринимателям в развитии социально значимых видов деятельности.

Но что плохого, если предприниматели имеют возможность поддерживать рентабельность своего бизнеса за счет сдачи помещения или его части в субаренду при своевременном перечислении арендной платы в бюджет города? В сложившихся экономических условиях иметь право на предоставление объекта нежилого фонда в субаренду особенно важно для предпринимателей, уплачивающих полную (не льготную) аренду. Введение прямого запрета на субаренду нежилых помещений, при условии что и раньше комитет имущественных отношений Петербурга мог влиять на ситуацию (в договоре была прописана обязанность арендатора по согласованию договора субаренды с арендодателем), считаю излишним. Отказ налоговиков в регистрации юридических лиц по адресам, указанным в договорах субаренды, заключенных в соответствии с договорами аренды до введения распоряжения, считаю необоснованным. Полагаю, что регистрирующий орган должен внимательно изучать каждый предоставленный пакет документов. Запрет должен рассматриваться только в отношении договоров аренды, заключенных с учетом нововведений. Распространение нового правила на ранее заключенные договоры аренды возможно только после внесения в них обсуждаемых изменений.

Елена Церетели

председатель Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга

Это достаточно преждевременное решение. Довольно много объектов КИО сегодня сдается в субаренду. Инвесторы, которые берут помещения в аренду от КИО с дальнейшим выкупом, готовы нести издержки по капитальным вложениям, по ремонту и приведению объекта в порядок.

Многие помещения КИО не сразу приспособлены к сдаче в аренду, часто бывают проблемы с окнами, витринами, состоянием объекта в целом. Инвестор готов вкладываться в решение этих вопросов, а вот ретейлеру помещение с большими вложениями в капитальный ремонт может не подойти.

Многие арендаторы, понимая, что объект не соответствует их требованиям по качеству, не рассматривают его. Ретейлеры предпочитают вложениям в недвижимость инвестиции в развитие сети, маркетинг, обучение персонала и т. д.

Инвестиции в недвижимость — это другой бизнес, который рассчитан на возврат вложений в течение 7–10 лет, а бизнес ретейлеров предполагает возврат вложений за 2–4 года.

Есть небольшое количество сетей, развивающихся в своих помещениях, но все–таки подавляющее большинство ретейлеров предпочитают арендные отношения в готовых, приспособленных для бизнеса помещениях и не ориентируются на дальнейший выкуп в собственность. Дельту, которую зарабатывают на пересдаче в субаренду инвесторы, теперь может получить сам КИО, но эта сумма не покроет тех рисков и расходов, которые могут возникнуть при работе напрямую с арендатором. У КИО больше перспектив заработать с инвесторами, которые в будущем планируют выкупить помещение.

Анна Лапченко

руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg

Когда мы выступаем против запрета на сдачу в аренду помещений НТО, наш главный аргумент состоит в том, что предприниматель заключает с городом договор только на участок.

Объект, который он сам строит и содержит, принадлежит ему, и предприниматель имеет полное право распоряжаться этими площадями по своему усмотрению. При эксплуатации арендованного помещения ситуация уже совсем другая.

Город, который выступает собственником помещения, может в договоре аренды закрепить ряд ограничений, в том числе и запрет на сдачу площадей в субаренду. Это его право, и предприниматель, подписывая договор, соглашается с его условиями.

Александр Абросимов

уполномоченный по защите прав предпринимателей Петербурга

В контексте

Слово «аренда» для предпринимателей Петербурга сакральное. Очень часто оно означает почти все для выбранного бизнеса. От места и стоимости аренды во многом зависит, как будет развиваться тот или иной проект, какие расходы на него понадобятся, какие доходы появятся.

Но во многих случаях аренда заветных площадей была в городе во многом в руках государства, то есть Смольного. Город — крупнейший собственник земли и площадей, с гордостью говорилось на разных заседаниях. Почему так, спрашивали предприниматели. Нигде в мире этого нет.

Но нигде в мире больше и не было таких революций, как в России, когда у собственников все отняли разом. Теперь, спустя более чем 100 лет, эти здания и сооружения в центре города по–прежнему исправно приносят государству доход.

Конечно, в достаточном количестве уже есть частная коммерческая недвижимость, а с вводом в 2009 году закона о выкупе госпомещений арендаторы из числа малого бизнеса получили право на выкуп арендованных метров — и многие даже воспользовались этими правами.

Однако после государственной оценки это чаще всего выходит очень дорого, хотя государство все же пошло навстречу бизнесу и предоставило рассрочку на 5 лет. Однако затем, даже с учетом этих послаблений, мода на выкуп в городе пошла на убыль.

Во–первых, суммы выкупа после оценки все равно вызывают сомнения в рентабельности всего этого предприятия, и бизнесмены часто не знают, сумеют ли оправдать вложенные средства хотя бы за несколько лет. Будут ли они вести бизнес на том же месте, когда рассчитаются за помещения?

Автору этих строк читатели как–то рассказывали, что, как только началось ужесточение правил торговли — ЕГАИС, онлайн–кассы, ведение торгового журнала с отмечанием каждой проданной бутылки, — многие решили выкупленные площади выставить на продажу.

Вести торговый бизнес сегодня хлопотно, а всякие технические новинки и плата за их перманентное обновление и обслуживание снижают рентабельность. И некоторые захотели продать помещения, но уже как готовый бизнес, в несколько раз дороже того, что они заплатили государству за выкуп.

Тем более если вложили деньги в ремонт и оборудование.

Возможно, их–то КИО и считает теми самыми рантье, с которыми последовательно борется.

О том, что нужно сокращать число рантье, говорили и предшественники Михаила Мокрецова на посту главы КИО — руководители в то время КУГИ Игорь Метельский и Дмитрий Куракин.

Начинали вводить ограничения, как только численность зарабатывающих на субаренде зашкаливала, путем внесения дополнений в договор аренды. Однако общее распоряжение для всех — явно большой шаг вперед.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Сам арендовал – сам и работай: Смольный запретил субаренду городских помещений

В борьбе городской администрации с арендаторами-спекулянтами главный удар пришелся на малый бизнес.

Роман Пименов/Интерпресс

Кроме того, власти видят в этом запрете решение проблемы компаний-мошенников, которые собирают плату с субарендаторов и, забыв заплатить городу, испаряются в неизвестном направлении.

Очередей на аренду немалой части городских объектов не наблюдается, – на сегодняшний день востребованы меньше половины. На 1 октября в собственности Петербурга числятся 18,7 тысяч объектов нежилого фонда, но действующих договоров – всего 7,4 тысячи на 1 555 тысячи кв. м.

Пересдачей городских площадей занимается основная масса арендаторов, говорят участники рынка. На подписанные до нововведения Смольного договоры запрет КИО не распространяется, поэтому коллапса в сегменте малого бизнеса не будет, – действие соглашений об аренде и субаренде будет истекать постепенно, ведь в большинстве случаев город сдает свои площади на 10 лет.

Например, такая участь ожидает два бизнес-центра предпринимателя Иосифа Хигера . Бизнесмен рассказал «Фонтанке», что бессрочно арендовал у города помещения в бывших зданиях общежитий на Ленинском проспекте в 1997 году, на улице Гастелло в 2002 году. Их отремонтировали и оборудовали всем необходимым.

Суммарная площадь центров – 1200 кв м, здесь на правах субаренды работают 37 юридических лиц.

После выхода распоряжения Смольного четверо арендаторов уже получили в налоговой службе отказ в регистрации новых договоров. «Если люди не могут зарегистрироваться у нас, конечно, они пойдут искать новое место«, – говорит Хигер.

Сдача в аренду третьим лицам павильона или другого помещения – это нормальный вид предпринимательства, говорит глава региональной общественной организации «Содействие малому бизнесу» Яна Гришина . Потому что сегодня в той системе, которая существует, невозможно и вести предпринимательскую деятельность, и заниматься согласованиями, считает она.

В комитете проблемы для дальнейшего благополучного существования мелких предпринимателей не видят.

Если такая появится – интересы предпринимателей будут ущемляться, либо будут сложности с доступом к городскому ресурсу, – Смольный готов проанализировать вопрос в отношении именно этого класса бизнеса.

По мнению председателя совета НП «Союз малых предприятий СПб» Владимира Меньшикова , на торги выставляется мало небольших помещений. «Редко выставляются помещения в 10-20 кв. м. Предложение крайне ограничено.

Именно поэтому на торги зачастую идет, как мы это называем в шутку, маленький колхозик предпринимателей, которые заранее решают, кто торгует рыбой, а кто овощами. Получается полная гамма, которая интересна в том числе и потребителю«.

В первую очередь, распоряжение Смольного затронет не спекулянтов, а субарендаторов, уверен петербургский бизнес-омбудсмен Александр Абросимов . «Многие вложили денежные средства в ремонт и оборудование помещения – чаще всего, за собственные средства, не в счет аренды. Вот кто понесет убытки».

Однако именно для этого пласта бизнес-льготников запрет на субаренду и жесткий контроль Меньшиков считает правильным: «А вот если человек получил право аренды на торгах или по результатам конкурса, и в этом помещении выполняются все необходимые условия и требования, то этот запрет выглядит нелогичным и губительным для предпринимателей. В общем-то, город потеряет налоговые и арендные отчисления«.

Возможное снижение активности рынка аренды и выкупа бизнесом городских помещений предсказывает руководитель отдела торговой недвижимости Frank St Petersburg Анна Лапченко .

«Ритейлеры в одночасье не прибегут напрямую в КИО с желанием срочно арендовать городские помещения, которые зачастую не приспособлены для начала торговой деятельности и требует замены окон, входной группы, коммуникаций, увеличения мощности, перепланировки и последующего узаконивания таких изменений.

«Запрет на субаренду встроенных городских помещений уже действует в Москве, мы с этим неоднократно сталкивались, – рассказал «Фонтанке» Филипп Лейтес, гендиректор и основатель сети кофеен «Правда Кофе» , которая летом этого года вышла на петербургский рынок. По его мнению, в целом это оказалось не такой уж страшной проблемой для малого бизнеса столицы.

«К таким помещениям в основном относятся подвалы, колясочные и т.д. Они зачастую не городские и не всегда соответствуют нуждам стрит-фуда, в том числе, coffee-to-go, – объясняет Лайтес. – Нам важен простой и быстрый доступ к кофейням, мы нацелены на места с высокой целевой проходимостью».

Бизнес, напоминаетАбросимов, приялся бороться с идеей очень активно – с поддержкой прокуратуры и общественных объединений, через суды доказывая, что эта норма неконституционна, потому что предприниматели владеют нестационарными торговыми объектами (НТО), а накладывать запрет на право распоряжаться частной собственностью власти не могут.