Почему квартиры в России стоят так дорого?

Однокомнатные квартиры были и остаются одним из самых популярных видов недвижимости: они доступнее по цене, чем многокомнатные варианты, на квартплате не разоришься, и при относительно скромной площади это всё-таки полноценное жилье со всеми удобствами. Однако и оно порой может опустошить карманы, при этом не всегда ясно, откуда такая заоблачная цена. Чтобы это выяснить, мы сравнили «однушки» на вторичном рынке Красноярска. Рассказываем, чем они на самом деле отличаются, и стоит ли на них тратиться.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Начнем с квартиры в Кировском районе, на улице Кутузова. Жилье площадью 32 «квадрата» стоит очень дешево — всего 1 570 000 рублей, или по 49 тысяч за кв. метр. В Красноярске маленькие студии подчас стоят дороже.

В чем же дело? Во-первых, квартира находится в двухэтажном доме 1957 года постройки. Во-вторых, улица Кутузова расположилась в самой глубине Кировского района. До центра ехать далеко.

Окна в квартире деревянные — как и на всем втором этаже.

Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого?

Впрочем, ожидать, что за 1,5 миллиона получится купить квартиру мечты, в любом случае не стоит — те времена давным-давно прошли. По крайней мере, тут нормальный ремонт, а дом находится пусть далеко, но не на выезде из города.

Он еще и аварийным не признан. Недалеко от дома есть вся нужная инфраструктура, от магазинов до поликлиники. Еще и до стадиона «Авангард» недалеко — именно там базируется регбийный клуб «Енисей-СТМ», один из сильнейших в России.

Любители регби должны оценить.

Экологичная хрущевка

Если предыдущий дом располагался на задворках Кировского района, то с этой хрущевкой 1961 года постройки все гораздо лучше — она находится в Студгородке, недалеко от политеха СФУ. Сама квартира площадью 30 «квадратов» стоит 1 950 000 рублей, или по 63,5 тысячи за кв. метр. Все еще заметно ниже средней цены по Красноярску.

Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого? Почему квартиры в России стоят так дорого?

Хрущевка — это, конечно, не кирпичный дом комфорт-класса, но очень многие в таких живут, и вполне довольны. Косметический ремонт квартире явно не помешает — судя по обстановке, раньше тут долгое время жил пожилой человек, которому было не до кафеля в ванной и линолеума на полу.

Главный плюс — это, как уже говорилось, инфраструктура. Рядом есть все, что нужно для жизни, включая просторную рощу для прогулок и занятий спортом.

Вот разве что до ближайшей поликлиники придется прокатиться на автобусе — она находится у пересечения Копылова и Киренского. К слову, воздух в этой части Октябрьского района заметно чище, чем в целом по городу.

А учитывая, что за квартиру просят меньше двух миллионов — вполне себе вариант.

Вдоль проспекта, через пробки

Поднимемся еще повыше по цене — примерно в район средней стоимости за «квадрат». Что интересного тут можно найти? Например, вот такую квартиру за 2 250 000 рублей на проспекте имени газеты Красноярский рабочий. По цене за «квадрат» получается 72 581 рублей, чуть выше средней.

Квартира находится в «панельке» 1961 года постройки, и радует глаз ремонтом — явно бюджетным, но это лучше, чем обитать в предыдущей хрущевке. К слову, тут тоже газовая плита в кухне, что для кого-то может быть непривычным.

В плане инфраструктуры проблем нет — до ближайшей остановки «Затон» идти минуты три, поблизости много магазинов и услуг. А вот до центра в час пик добираться придется долго — и Красраб, и Коммунальный мост знамениты своим пробками на весь город.

Панельное садоводство

Продолжаем «повышать ставки» — берем жилье заметно дороже средней цены за квадратный метр. На этот раз заглянем в Северный: там на Комсомольском проспекте ждет квартира в панельном доме за 2 800 000 рублей, или по 77 778 рублей за «квадрат». В отличие от всех предыдущих вариантов, санузел тут раздельный, что в плане комфорта однозначный плюс.

На фотографии из подъезда можно увидеть, что жильцы дома не боятся выращивать какие-то деревца прямо на лестничной клетке. Вероятно, это значит, что среди соседей нет маргиналов, которые могли бы просто так ломать плоды чужого труда от нечего делать. Это хорошо.

С магазинами и услугами у Северного проблем уже давно нет, зато есть проблемы с пробками на дорогах, и нехваткой социальных объектов: дома построили, новые больницы, школы и садики — нет.

В покровской новостройке

Напоследок — квартира, где квадратный метр стоит куда дороже средней цены, аж 94 203 рублей! Обычная однокомнатная квартира в панельном доме в Покровке обойдется в 3 250 000 рублей.

Это при том что она меньше предыдущей — 34,5 «квадрата» против 36. В чем же дело? Как минимум, в том, что дом относительно новый — сдан в 2013 году. Строила его, кстати, УСК «Сибиряк», это одна из первых ее «панелек» в Покровке.

Ничего особенного в проекте, правда, нет — таких панельных домов «Сибиряк» возвел в Красноярске видимо-невидимо.

Из плюсов можно отметить хорошее состояние квартиры — продавец пишет, что недавно был сделан ремонт. Еще один плюс — в Покровке, как и в Северном, очень хорошо с инфраструктурой.

По крайней мере, в плане магазинов, услуг и общепита. Из минусов — транспортная доступность.

Автовладелец может попасть в пробку, а пешеходам не хватит нужных автобусов: маршрутов тут ходит мало, через ближайшие остановки проезжают всего по одному-два.

Подниматься выше по цене можно еще очень долго. Легко отыскать «однушки» гораздо дороже — особенно в элитных домах, с массой дополнительных преимуществ. Наша задача была в другом — показать, как выглядят разные по цене однокомнатные квартиры, в которых можно сразу же начинать жить. А сколько по-вашему должна стоить однокомнатная квартира? Расскажите в х.

Newslab.ru

Почему в России и в Питере такое дорогое жилье

По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных.

Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого.

Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого

Как складывается стоимость квартиры

Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:

  • Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе. Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.
  • Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.
  • Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.

Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.

Почему в России дорогие квартиры в новостройках

Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны.

К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку.

Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

В России новостройки нельзя назвать доступным жильем

Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:

  • Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
  • Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.

Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.

Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.

Почему в России дорогое вторичное жилье

Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.

Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже

Дорогое жилье и ипотека

Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку. Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).

страна средняя ставка по ипотеке (%)
Япония 1,2
Швейцария 1,4
Финляндия 1,5
Швеция 1,8
Германия 1,9
США 5
Россия 9,9

Мы не будем описывать причины высоких годовых: они связаны с инфляцией и экономическим развитием страны. Для потенциальных покупателей подобная ставка означает лишь одно: жилье стоит дорого.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Для многих жилье недоступной из-за высоких ставок по ипотеке

Почему так дорого стоят квартиры в СПб

Причины высоких цен на жилье в Санкт-Петербурге те же, что и в России. Добавьте к этому близость к Москве и статус культурной столицы. Питер всегда привлекал иногородних, а если есть приток населения, то спрос на жилье растет, а следовательно, и цены.

Ценовой скачок был сделан в начале 2019 года: испугавшись, что после поправок 214-ФЗ стоимость первичного жилья повысится, люди начали ее покупать. Рынок новостроек и вторички на активность петербуржцев отреагировал повышением цен. Получился некий замкнутый круг: ожидание подорожания спровоцировало спрос и… подорожание. В среднем в течение 2019 года цены на жилье в СПб выросли на 9,5%.

Самой дорогой локацией города является Крестовский остров. Его изначально застраивали элитными домами и объектами бизнес-класса.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Самое дорогое жилье в Санкт-Петербурге — на Крестовском острове

Когда речь идет об эксклюзивной недвижимости, на цену влияют больше не рыночные, а психологические факторы. Покупатели готовы платить за:

  • Удобство. Важны транспортная доступность и возможность пешком дойти до центра и достопримечательностей.
  • Эстетику. Красивый вид из окна и архитектура соседних домов могут увеличить стоимость жилья в несколько раз.
  • Однородное социальное окружение. Чем дороже жилье, тем больше вероятность, что соседи будут из того же класса, что и собственники.
  • Хорошую экологию. Обилие парков и садов превращает локацию в оазис посреди мегаполиса. Квартира становится компромиссом между загородным коттеджем и жильем в деловом центре.

Всем этим критериям отвечает недвижимость на Крестовском острове, поэтому она дорогая. В остальных районах Санкт-Петербурга элитные квартиры могут соседствовать с коммуналками, кладбищами или промзоной. Такое расположение снижает их цену.

Читайте также:  Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Почему квартиры в России стоят так дорого?

При оценке стоимости элитного жилья учитывают экономические и психологические факторы

Как видите, есть и объективные, и специфические для России причины, по которым жилье стоит дорого. Конечно, «дорогой-дешевый» — субъективная оценка. Для кого-то стоимость покажется высокой, для других — приемлемой.

Но реалии таковы, что большинство россиян не могут самостоятельно купить квартиру и вынуждены брать ипотеку. С учетом кредита переплата будет больше 20%. На таких условиях российское жилье нельзя назвать доступным.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Причины роста цен на квартиры в 2021 году на первичном и вторичном рынках

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Кажется, жилая недвижимость в России еще не была такой дорогой, как сейчас. Обычно в этом винят программу льготной ипотеки, «подогревшей» рынок жилья (заодно и вторичный рынок – к которому льготная программа вообще не имела отношения. Но на самом деле нынешний рост цен может быть следствием сразу нескольких факторов.

Как в своё время метко заметил Михаил Булгаков: квартирный вопрос испортил многих. Но во времена классика люди ещё не знали, что их потомков ждёт ипотека.

Многие годы люди мечтали о снижении ставок по ипотечным кредитам.

В итоге банки наконец-то снизили ставки по кредитам, но доступность ипотеки увеличила платежеспособный спрос на жильё, а объёмы ввода в эксплуатацию жилья в условиях пандемии COVID-19 существенно сократились.

Как результат – стремительный взлёт цен на квартиры. И то, что раньше заёмщики отдавали банкам, теперь отдают застройщикам. Хотя едва ли это единственный фактор, существенно повлиявший на рост стоимости квадратного метра.

Эскроу-счета

Следующим фактором можно назвать введение особо порядка расчётов между инвесторами и застройщиками. Речь идёт о так называемых эскроу-счетах.

Новая форма расчётов вызвана благими намерениями – защитить права инвесторов. Ранее большие надежды законодатели возлагали на 214-ый закон.

Но армии обманутых дольщиков со всей убедительностью говорят, что что-то пошло не так. Насколько эффективными окажутся эскроу-счета – покажет время.

Но пока их введение имеет негативный экономический эффект.

Дело в том, что сегодня застройщики не имеют возможности использовать средства дольщиков, аккумулированные на эскроу-счетах для выполнения строительно-монтажных работ.

При недостатке собственных финансовых ресурсов девелоперы идут в банк и оформляют кредиты. Проценты по кредитам увеличивают затраты застройщиков на строительство жилых многоквартирных домов и повышают стоимость квадратного метра.

Вклады, офшоры и миграция

Отдельным фактором увеличения стоимости жилья можно назвать и снижение доходности банковских депозитов, а также лимит застрахованных вкладов – до 1,4 млн. руб. К тому же власти решили облагать налогом вклады людей в банках.

Всё это ещё раз подтвердило тезис о том, что инвестиции в недвижимость – самые надёжные и прибыльные.

Учитывая ежегодный рост стоимости жилья и возможность получения дохода от сдачи в аренду – многие частные инвесторы предпочли использовать традиционный способ вложения временно свободных денежных средств.

Другая причина роста цен на недвижимость – борьба с выводом капитала в зарубежные офшоры. В результате состоятельным гражданам выгоднее стало инвестировать деньги в недвижимость в России, чем перечислять средства на зарубежные банковские счета и платить налоги по повышенным ставкам.

Миграция населения также внесла свою лепту в повышение стоимости квартир в крупных городах. Высокая концентрация экономически активной части населения в мегаполисах повысила спрос на квартиры, а предложение не всегда успевает угнаться за спросом. В итоге программа «Доступное жилье» превращается в очередную утопию.

Проблема обманутых дольщиков

В 80-х годах прошлого века коммунисты пообещали каждой семье отдельную квартиру к 2000 году. В общем-то, они не обманули рабочих и крестьян, просто, видимо, забыли упомянуть о том, что квартира будет чуть позже и в ипотеку.

На этом фоне особенно сложно пришлось обманутым дольщикам, которые отдали порой последние деньги жуликоватым девелоперам. Причём решение проблем дольщиков зачастую остаётся делом рук самих дольщиков. Многочисленные надзорные ведомства смотрят сквозь пальцы на проблемы обманутых инвесторов.

Однако, если у бездомных инвесторов лопнет терпение, и они выйдут на улицы, то посадки им будут уже не страшны. Во всяком случае, после задержания у них хотя бы будет крыша над головой – пусть и в казённом доме.

Обманутым дольщикам нечего терять, кроме своих долгов за недостроенные дома.

Ведь действующие законы заставляют их продолжать выплачивать долги банкам по кредитам, несмотря на то что своя квартира так и осталась несбыточной мечтой.

Это при том, что те же банки в своё время аккредитовали новостройки и по факту вселили в доверчивых людей уверенность в том, что застройщики построят дома в срок и им можно доверить свои сбережения.

Почему так дорого стоит жилье в России

Почему квартиры в России стоят так дорого?

В нашем славном подмосковном городе Электросталь, самая захудалая однушка на окраине города стоит 1,5 миллиона рублей!!! Более менее что-то приличное около 2-х.

Хорошая трешка в новом доме в районе 4-5 миллионов рублей. Когда видишь рекламу с этими цифрами или слышишь где-то по радио, особо не оцениваешь эти цифры. Думаешь что просто дорого.

А когда реально начинаешь задумываться над этим, просто волосы встают дыбом.

Я себя отношу к среднему классу. Т.е. не совсем бедный, но и не совсем богатый. “…я хорошо работаю и зарабатываю, ну не гениально, но нормально зарабатываю, мне нечего стыдиться…” (Гришковец и “Бигуди”, Лет’с кам тугезе). Но я немогу себе позволить собственную жилплощадь.

Даже верней не так, чисто ТЕОРЕТИЧЕСКИ я могу себе позволить, но пахать с утра до ночи, без выходных, в течении лет 5-7, без отпуска, без посиделок с друзьями, без лишнего пива и т.п. Оно надо мне???

Есть ещё такое мнение, мол значит мало зарабатываешь, раз не можешь взять туже ипотеку. А сколько нужно зарабатывать? 100 – 200 тыщ. в месяц? И много людей столько зарабатывают? Небольшой расчет, допустим я зарабатываю 50.000 в месяц.

На обычную жизнь допустим нужно тыщ 15. Т.е. 35 тыщ я вполне могу отдавать за ипотеку. Берем любой кредитный калькулятор и получаем: 5-7 лет. И что получаем взамен? И это я считал только однокомнатную! Т.е.

если нужна двушка или трешка, выводы делайте сами…

Я конечно всё понимаю, своя квартира, мол круто, делай что хочешь. Деньги не ушли на унитаз и все такое.

Также небольшой расчет про съемную квартиру. У нас хорошая однушка стоит 12000 в месяц. Т.е. я минимум могу снимать 10-15 лет за стоимость квартиры. Зато спокойно могу ездить в отпуск и покупать девушкам цветы.

Платить эти же 12 за ипотеку, кто то скажет? Тут уже совсем другой расчет, 50% заплати первоначальный взнос, и плати лет 15-20 эти 12 тыщ. Вы знаете что будет через 10 лет? А через год? Я лично не знаю.

Вообщем всё плохо в этой отрасли в нашей стране. Раньше хоть государство давало…

Итак почему у нас в России так дорого стоит жильё да и вообще строительство в целом, давайте посчитаем:
— Представьте, что вы заказчик и вам необходимо построить дом, к примеру, за 1 000 000р.

Как в итоге распределится финансовый поток и сколько реально уйдет на строительство…

Почему квартиры в Москве и МО стоят дорого | Статьи по теме "Тонкий расчет" на портале недвижимости Move.ru

Почему квартиры в России стоят так дорого?Все привыкли к тому, что в Москве и Московской области квартиры стоят очень дорого. И, казалось бы, вопрос о том, почему цены на недвижимость в столице настолько высокие можно даже не обсуждать — ведь никто не снизит, а наоборот скажут: нравится — бери, не нравится – не мешай другим. Но все же, что является причиной таких цен, чем она оправдана?

Конечно, вопросы по поводу высоких цен достаточно риторические. На них можно искать ответы долго и упорно. Но можно и ответить довольно просто: квартиры – это тоже товар, их конечная цена, как и цена любого товара, складывается из затратной и доходной части. Но неужели настолько дорого все, что и цены такие высокие?

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в цену закладывается стоимость земли под строительство. «В границах Москвы свободных участков под застройку практически не осталось, отсюда ее высокая стоимость и перевес столичного предложения в сторону жилья бизнес-класса», — говорит он.

«Общий объем предложений на рынке первичного жилья в сегменте эконом-класса крайне невысок и составляет порядка 10%, в то время как спрос на подобное жилье достаточно высок как со стороны жителей Москвы и Московской области, так и со стороны региональных покупателей», — добавляет Елена Ржавская, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Кроме того к вышесказанному стоит добавить, что получение всех необходимых документов для начала строительства, затраты на непосредственное возведение новостройки, подведение коммуникаций, обязательства перед администрацией города по обеспечению на объекте паркинга и объектов социального назначения: детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, стадионы и прочее также повышают цену на недвижимость, тем более учитывая, что в силу особенного статуса Москвы расценки на все эти затратные составляющие в столице соответствующие.

Если говорить о Подмосковье, то здесь, как и везде, есть понятие административных барьеров. «Высота этих барьеров от города к городу разнится, — отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». — Во многом это объясняет избыток предложения в одних городах и недостаток в других.

  Зачастую в городах работает определенный пул компаний, а для остальных вход на рынок закрыт. Результатом является дефицит предложения и его высокая стоимость. Наибольшей популярностью у инвесторов пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой.

При этом потенциал многих небольших городов и поселков городского типа остается недооцененным».

По мнению Анны Касумян, начальника Управления маркетинга ООО «Газпромбанк-Инвест», дополнительными параметрами увеличения цен на жилую недвижимость являются проценты по кредитам на строительство, налоги, инфляция, маркетинговые затраты и т.п.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» в свою очередь добавляет, что высокие цены на недвижимость обусловлены тем, что Москва является столицей страны, а, следовательно, и центром притяжения финансовых потоков. «Ведь больше всего рабочих мест сосредоточено именно в Московском регионе, — отмечает она. — Плюс плотность застройщики здесь очень высокая».

Читайте также:  Половина всех квартир в новостройках Москвы Подмосковья куплены в ипотеку

Чем оправдана цена в эконом-классе

«В Московском регионе квартиры эконом-класса – самые ликвидные, то есть они вызывают наибольший интерес среди покупателей, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком».

— Если стоимость снизится, возникнет острая миграционная проблема.

В Москве дорого жить и дорого покупать недвижимость, но спрос от этого не уменьшается, на протяжении многих лет он остается примерно на одном и том же уровне».

«Открою вам секрет: если бы их перестали покупать в устраивающем продавцов количестве, то цены бы снизились, — делится Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

— А еще мне кажется лукавством, когда говорят, что если станет дешевле разрешение, уменьшатся издержки девелоперов и цены поползут вниз. Это не совсем правда. Продавец будет всегда продавать товар по той максимальной цене, которую способен предложить покупатель.

Потому цены и называются рыночными, что их формирует рынок, а не указания сверху».

Стоит отметить также, что стоимость проектов определяется в первую очередь местоположением. Ведь очень важна транспортная доступность (наличие рядом крупных магистралей, метро или ж/д станций), инфраструктура, престижность района, уровень экологичности и т.д.

«Качественные характеристики объекта также, безусловно, влияют на цену: тип дома, используемые материалы и технологии, планировка и площади квартир, уровень обустройства придомовой территории и мест общественного пользования», — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su .

Всем известно, что в старой Москве преимущественно строится бизнес-класс, спрос на него всегда был умеренным из-за высокой стоимости. При этом свободных площадей в столице практически не осталось, поэтому значительного объема нового жилья эконом-класса ждать не приходится. Самое дешевое, что можно купить в старой Москве – это вторичное жилье эконом-класса малых и средних площадей.

В Новой Москве в настоящее время в основном возводится достаточно качественный эконом-класс. При этом цены здесь в среднем на 50% ниже, чем в старой Москве, но инфраструктура и транспортная доступность в целом хуже.

В Подмосковье цены на вторичное жилье обусловлены высоким спросом на эконом-класс с развитой инфраструктурой. Наиболее высокие цены в городах-спутниках. В удаленных городах цены ощутимо отличаются.

Например, самый дешевый вариант, который можно приобрести по ипотеке в новостройке на стадии строительства (сдача в 2015 году), это квартира-студия площадью 29,8 кв.

м в монолитно-кирпичном доме в Истринском р-не (23 км от Москвы) за 1,5 млн рублей.

Проводить аналогию с ценами на квартиры в регионах, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», не совсем корректно. «В «первопрестольной» земля более дорогая, да и стоимость входа в проект очень высокая, что, естественно, отражается на конечной цене», — говорит она.

Качество строительных материалов

Сегодня на территории Москвы, а вслед за ней и на территории области традиционный эконом-класс сменяется более актуальным и востребованным комфорт-классом, при строительстве которого застройщики постепенно переходят на технологию монолитного домостроения.

В наши дни монолит, можно сказать, является оптимальным строительным материалом для жилья массового сегмента. Он превосходит панель и по теплопроводности, и по шумоизоляции, и по сроку эксплуатации.

В монолите, в отличие от панели, нет швов, не появляются трещины, а сама технология позволяет делать жилье индивидуальным, как в масштабах архитектуры всего дома, так и в масштабах планировки отдельно взятой квартиры.

«Домостроительные комбинаты стараются модернизировать технологии панельного строительства, применяют современные утеплители, качественный бетон и пр., но во много панельное типовое строительство морально устарело», — говорит руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

В Москве на сегодняшний день квартиры эконом-класса в основном продаются с улучшенной отделкой нескольких видов, чаще всего встречается «классический» и «современный» стиль.

Данная отделка включает: поклейку обоев (выбранного стиля), укладку ламината, покраску потолка водоэмульсиоонной краской, облицовку санузлов и фартука на кухне плиткой, установку дверей, сантехники, розеток, выключателей, радиаторов.

В большинстве новостроек отделка включается в стоимость квартиры.

В Московской области большинство квартир реализуются с чистовой отделкой, которая включает поклейку обоев отечественного производства, укладку линолеума, поклейку белых обоев на потолок, покраску потолка водоэмульсиоонной краской на кухне, облицовку санузлов и фартука на кухне плиткой, установку дверей, сантехники, розеток, выключателей, радиаторов.

Сейчас покупатели стали более требовательными и внимательными, многие обращают внимание на качество отделки, поэтому застройщики стараются использовать качественные материалы и разнообразить предлагаемый дизайн.

Кроме того, заметим, что за последние пять лет в новостройках эконом-класса произошли кое-какие изменения. Например, помимо отделки квартир, на сегодняшний день каждый новый дом имеет место общего пользования, благоустроенную территорию, паркинг и т.д. С точки зрения этих показателей жилье эконом-класса с каждым днем становится все более комфортным.

Однако, несмотря на вышеперечисленные плюсы, есть и минусы. Вадим Ламин считает, что застройщики не имеют на сегодняшний день качественный скачок в используемых строительных материалах и, особенно в качестве строительства, поскольку уровень исполнителей оставляет желать лучшего. «Появляются, несомненно, новые решения, технологии, но исполнение, как обычно, страдает», — замечает он.

Прогнозы

За последние пару десятков лет строительная индустрия в России претерпела существенные изменения — материалы уже используются другие, поскольку технологии не стоят на месте.

«Сами застройщики уделяют повышенное внимание внешнему виду здания, планировочным решениям квартир, техническому оснащению домов, уровню отделки мест общественного пользования и благоустройства придомовой территории,- отмечает Мария Литинецкая.

— В результате, и в массовом сегменте сейчас появляются индивидуальные объекты с яркими архитектурными решениями по фасадам, конфигурации зданий, отделке МОПов».

А что касается цен, для того, чтобы они пошли вниз, по мнению Вадима Ламина, необходимо увеличивать предложение или, что еще более эффективно, снижать спрос.

«Снижать спрос на дешевое московское и подмосковное жилье эффективнее всего можно путем всестороннего развития регионов, — считает он. — Простой пример: сколько раньше в Москве было бомбил с калужскими номерами – много. Сейчас вряд ли найдете.

Это, в первую очередь, из- за значительного развития регионального хозяйства».

Несмотря на высокие цены на недвижимость в столице, Дмитрий Таганов отмечает, что цифры говорят об обратном. «Рынок вторичного жилья стабилен на протяжении нескольких лет, — утверждает он. — Жилье давно не дорожает, а скорее даже дешевеет. Судите сами: с 2008 года стоимость квадрата выросла на 9,5%, а суммарная инфляция с 2008 года – не менее 40%».

В целом, если сравнивать Москву с крупнейшими городами Европы, то можно говорить о том, что стоимость недвижимости в российской столице действительно завышена. Кроме того, не стоит забывать о том, что Москва входит в тройку наиболее дорогих городов мира.

Да и как отмечает коммерческий директор ГК «Территория» Андрей Марусов, в столице на сегодня основной сегмент застройки – это бизнес-класс.

«По нашим прогнозам, в ближайшие несколько лет в наиболее перспективных городах Подмосковья тоже все чаще будут возводить именно объекты бизнес-класса, а не эконом-класса», — прогнозирует он.

Сугра Гаджиева

Почему квартиры в России стоят так дорого?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж.

Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход.

Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке.

Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке.

Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое.

Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Alexander Zamaraev/Fotolia

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается.

«Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.

— Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

  • Покупка участка с ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый кв. метр.
  • Стоимость изменения ВРИ (вид разрешенного использования) — не менее 25 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Страхование ДДУ (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на продаваемый кв. метр.
Читайте также:  Заброшенные здания в центре Москвы перестроят в ЖК

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

trofotodesign/Fotolia

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем.

Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше.

Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает.

На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.

С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.

Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».

Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.

Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.

Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.

— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.

Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.

Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.

Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.

Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.

Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.

Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.

«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?

— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.

Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.

Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.

«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?

— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.

Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.

Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.

Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.

Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.

Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.

Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.

«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?

— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.

«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?

— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.

У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.

Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.

У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.

Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.

— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.

Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.

Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.

А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *