Оспаривать кадастровую стоимость становится все сложнее

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

участки земли, находящиеся в частной собственности;
квартиры, частные жилые дома или помещения;
нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

допущенные в расчетах неточности или ошибки;
отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

сбор исходной информации об объекте недвижимости;
проведение независимой оценки стоимости имущества;
оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
рассмотрение вопроса по существу;
вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

Оспаривание кадастровой стоимости | Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для домовладельцев недвижимость является как местом проживания и инвестицией, так и постоянным источником затрат. Если коммунальные расходы можно снизить путем экономного потребления, то уменьшить имущественный налог допустимо лишь оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Расскажем, когда это выгодно и как проводится.

Особенности кадастровой оценки недвижимости

Физлица, владеющие расположенной в РФ недвижимостью, с 2020 года обязаны оплачивать налог согласно установленной кадастровой стоимости к недвижимому имуществу (ст.391 п.1 Налогового кодекса). Т.е. допустимость исчисления данного налога инвентаризационной стоимости (более низкой), прежде действовавшей в некоторых регионах страны, с наступлением 2020 года аннулирована.

От кадастровой оценки каждого объекта недвижимости зависят:

размер налога (имущественного, земельного);
размер компенсации долевому собственнику (развод, наследство);
принятие решения банка об ипотеке.

По плану властей кадастровая стоимость будет соответствовать действительной рыночной цене недвижимого объекта. Однако государственными оценщиками чаще всего используется массовая оценка, т.е. средний расчет цены м2 в границах территориальной единицы (жилой квартал (кадастровый), населенный пункт и т.п.).

В городах федерального значения кадастровая переоценка выполняется каждые два года, в прочих населенных пунктах – каждые три года или чуть дольше. Предельно возможный срок сохранения кадастровой цены без пересмотра – пять лет.

Метод массовой кадастровой оценки не учитывает индивидуальных характеристик жилья, как-то этажность, существующие перепланировки, вид из окна.

Если же принять во внимание особенности определенной квартиры, то кадастровая стоимость окажется либо заниженной, либо завышенной.

И если принятая для исчисления имущественного налога кадастровая стоимость окажется завышенной, то собственник будет платить чрезмерно высокую сумму налога.

Как происходит пересмотр кадастровой оценки

Чтобы снизить размер налога, допустимо оспорить установленную для квартиры кадастровую стоимость. Однако прежде необходимо убедиться, имеются ли перспективы снижения налогооблагаемой цены по кадастру.

По нормам статьи 24.18 закона за №135-ФЗ, правом оспаривания кадастровой стоимости обладают юрлица и физлица, чьи права в результате оказались ущемлены. Эта же статья называет две категории оснований к пересмотру кадастровой оценки:

недостоверность данных по объекту недвижимости, что использовались при установлении стоимости по кадастру;
потребность определения рыночной цены объекта недвижимости на дату, соответствующую установленной кадастровой цене.

В постановлении Верховного суда за №28 от 30.06.2015 г. уточняется, какие именно сведения по объекты недвижимости признаются недостоверными и позволяют истребовать пересмотра существующей кадастровой оценки:

неверное указание сведений в перечне подлежащих кадастровой госоценке объектов недвижимости;
неверно выполненное оценщиком определение условий, влияющих на рыночную цену данной недвижимости (местоположение, целевое назначение, аварийное состояние, разрешенное использование участка, нахождение в зоне особого использования территории);
неверное использование данных в ходе кадастровой оценки;
игнорирование данных об аварийности объекта оценки.

По условиям статьи 24.18 федерального закона «Об оценочной деятельности» допустимо запросить сведения по конкретной недвижимости (письменное заявление в адрес оценщика или заказчика госоценки), что ранее были использованы госоценщиком при расчете ее кадастровой стоимости. Ответ должен быть представлен за семь рабочих дней.

Отметим, что при превышении кадастровой цены квартиры на ее рыночной стоимостью согласно данных госслужбы, требуется учитывать рыночную цену не этого дня, а момента (даты), когда выполнялось установление кадастровой стоимости. Т.е. если рыночные цены сейчас просели, а на момент определения цены по кадастру были на пике – оснований для пересмотра нет.

Оспаривание через специальную комиссию

Прежде, чем обращаться в спецкомиссию Росреестра для оспаривания кадастровой стоимости, необходимо:

выяснить текущую (установленную) налогооблагаемую стоимость квартиры, получив ЕГРН-выписку о стоимости по кадастру. Эти данные можно запросить через сайт Росреестра;
нанять оценщика для расчета рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой цены (услуга обойдется в 3-6 тыс. руб.).

Затем подать заявление в комиссию Росреестра, приложив ЕГРН-выписку и отчет оценщика, а также правоустанавливающие документы (копии). Рассмотрение комиссией Росреестра займет до 30 дней, при отказе будет указано обоснование. На последующее судебное оспаривание (при потребности) вынесенного комиссией решения дается три месяца.

Вариант пересмотра кадастровой стоимости через комиссию Росреестра является наименее затратным, поскольку расходы будут в основном на работу оценщика. Однако (по статистике) комиссия отказывает в пересмотре примерно 35-40% заявителей.

Оспаривание кадастровой цены в суде

Заявителю принадлежит право оспорить как установленную стоимость по кадастру, так и решение комиссии Росреестра. Причем обязательность обращения в комиссию нормирована законом за №135-ФЗ лишь для юрлиц, тогда как физлица могут обращаться непосредственно в суд (ст.24.18).

Иск необходимо подать в Верховный суд субъекта РФ, где территориально расположен государственный, либо муниципальный орган, ранее заказавший (определивший) кадастровую стоимость.

Обратиться к суду с иском, оспаривающим кадастровую цену, допустимо до истечения пятилетнего срока от даты внесения в госреестр оспариваемых стоимостных сведений. Отметим, что после изменения стоимости в госкадастре оспорить предыдущую цену невозможно. И, что немаловажно, суд вправе установить иную рыночную стоимость, чем указано в иске.

При оспаривании налогооблагаемой цены квартиры по кадастру долевым собственником пересмотр будет осуществляться судом на весь объект, причем без приоритетного внимания к возражениям других владельцев долей в данной недвижимости.

Судебный формат обжалования кадастровой стоимости позволяет добиться пересмотра налогооблагаемой цены недвижимости в 90% случаев. Но продолжительность судебного рассмотрения иска обычно составляет более двух месяцев и правообладателю недвижимости придется нести расходы на услуги юристов (порядка 40-60 тыс. руб.).

Когда выгоден пересмотр кадастровой стоимости

Прежде, чем приступать к оспариванию стоимости квартиры (дома), отмеченной в кадастре, следует взвесить финансовые затраты.

К примеру, на территории города Уфа к недвижимому имуществу физлиц с кадастровой ценой более 4 млн, но меньше 7 млн руб. действует ставка 0,165% (на квартиры, комнаты, части квартир и домов). Т.е. если для уфимской квартиры определена кадастровая стоимость размером 4 150 тыс. руб., то годовой налог по ней будет 6 847,5 руб.

Если же пересмотренная кадастровая оценка этой же квартиры составит, допустим, 3950 тыс. руб., то налоговая ставка будет ниже (0,11%) и меньше годовой налог (4345 руб.).

Следует отметить, что установленный комиссией или судом размер кадастровой цены действителен лишь до планового осуществления очередной госоценки.

Возвратить сумму переплаты имущественного налога на квартиру после измерения ее кадастровой цены невозможно, поскольку новая стоимость будет применяться лишь для налогового периода, в котором подано заявление на оспаривание (ст.403 п.1 Налогового кодекса).

Кадастровая стоимость – Оспаривание

Кадастровая стоимость

Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также имеются ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

собственник, в том числе участник долевой собственности;
бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;
органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Основания для оспаривания

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году

Государственные оценщики обладают ограниченным набором сведений об объекте недвижимости, что зачастую сказывается на массовой оценке (кадастровой).

Кадастровая стоимость некоторых объектов недвижимости существенно отличается от рыночной, так как при ее определении не используется индивидуальный подход.

За последние пару лет процедура установления и изменения кадастровой стоимости претерпела изменения, практика по некоторым нововведениям до сих пор не сформировалась. Рассмотрим в данной статье, как на сегодняшний день оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Подавать заявление на уменьшение кадастровой стоимости вправе заинтересованное лицо, которым является:

собственник объекта недвижимости;
арендатор (размер арендной платы за помещения, арендуемые у госорганов, определяется на основании КС, поэтому у арендаторов тоже есть права по обжалованию массовой оценки);
органы государственной и местной власти в отношении собственного имущества.

Порядок массовой переоценки выглядит следующим образом:

Орган местного самоуправления (далее – ОМС) решает провести переоценку кадастровой стоимости и назначает исполнителя работ. В соответствии с законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. о кадастровой оценке, ОМС специально для этой цели формирует Федеральное бюджетное учреждение (ФБУ), ответственное за результаты определения КС.
Исполнитель – ФБУ, получает от органов власти и Росреестра сведения об объектах недвижимости, подлежащих переоценке. ФБУ публикует результаты оценки на предварительном этапе, для ознакомления любыми заинтересованными лицами.
Местная власть утверждает данные по переоценке.
Новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН.
ФНС корректирует налог на имущество в связи с обновленными данными ЕГРН.

Кадастровую стоимость можно изменить:

после опубликования ФБУ предварительных результатов своей работы в течение срока, утвержденного региональной властью;
после ее утверждения ОМС в порядке процедуры оспаривания.

Читайте далее, как снизить кадастровую стоимость каждым из этих способов.

Изменение кадастровой стоимости на стадии предварительного опубликования результатов по переоценке

Возможность уменьшения кадастровой стоимости до ее утверждения ОМС введена законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. Рассмотрение обращений граждан регулируется 21 статьей указанного закона.

Суть проста – не прибегая к более сложному административному или судебному порядку, снизить кадастровую стоимость до начисления налогов по завышенной ставке.

Этот вариант применим, если в отчете о вашем объекте недвижимости, выполненном ФБУ, вы нашли ошибку, приведшую к неправильным расчетам. Ошибкой может быть использованные специалистами ФБУ неверные данные о площади здания или помещения, назначении и т. п.

Данный метод позволяет исключить явную (техническую) ошибку, для выявления которой не нужны специальные знания.

Для того чтобы воспользоваться предварительным пересмотром кадастровой стоимости, нужно:

выяснить, когда в вашем регионе проводится плановая массовая оценка и отслеживать результаты ее предварительного опубликования на сайте ФБУ, на сайте Росреестра или в официальных изданиях, печатающих местные нормативные акты. Сведения о кадастровой оценке объекта недвижимости будут представлены в форме отчета.
передать в ФБУ обращение с вашими замечаниями. Можно указать номер страницы отчета, содержащего ошибку, подкрепить свои доводы какими-либо документами. Замечания направьте почтой по адресу ФБУ, либо предоставьте лично.

Предварительные результаты будут доступны для ознакомления в течение срока, установленного местными нормативными актами, но не менее 1 месяца. В этот период вы можете направить в ФБУ письменное обращение.

В результате ФБУ либо пересчитает кадастровую стоимость, либо откажет в пересчете. Кроме того, ФБУ определит, допущенная ошибка является системной или единичной. Если системной, то исправления будут применены ко всем объектам недвижимости с такой же ошибкой, без заявления от правообладателей.

Если у вас есть отчет о рыночной стоимости независимого оценщика, вы можете воспользоваться его данными. Наличие отчета позволит исправить кадастровую стоимость, если она превышает рыночную, независимо от наличия технической ошибки.

Однако в этом случае важным фактором является дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость в отчете независимого оценщика.

Лица, уже оспорившие кадастровую стоимость ранее, не застрахованы от необходимости вновь ее оспаривать. Ведь кадастровая стоимость, как и рыночная – величина непостоянная, поэтому ее значение может и должно меняться.

Использовать одно и то же решение суда или комиссии для снижения кадастровой стоимости дважды, увы, не получится.

Оспаривание кадастровой стоимости после ее утверждения

Для уменьшения КС объектов недвижимости после ее утверждения может понадобиться больше сил и средств, чем на предварительной стадии переоценки.

Варианты снижения результатов кадастровой оценки:

административный порядок (комиссия);
судебный порядок.

Документы для пересмотра кадастровой стоимости (ст. 22 закона № 237-ФЗ):

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
Документ, подтверждающий право собственности на спорный объект (копия).
Отчет о рыночной стоимости, в бумажном и электронном виде.

Состав документов для судебного и административного порядка одинаков. Пересмотр КС комиссией будет бесплатным, а для рассмотрения дела в суде понадобится оплачивать государственную пошлину. Основные затраты, которые придется понести собственнику объекта недвижимости, равны стоимости отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком.

В состав комиссии входит по одному представителю от субъекта РФ, органа по защите прав предпринимателей и Росреестра. Общее количество членов должно быть не менее пяти, в составе остальных участников могут числиться представители любых других органов власти, СРО в области оценки, предпринимательских сообществ. Работу комиссии регулирует орган субъекта РФ.

Комиссия в течение 30 дней принимает решение либо об уменьшении кадастровой стоимости до рыночной отметки, либо об отказе, который можно обжаловать в суде.

Прочтите: Как оформить дом по дачной амнистии в 2021 году

Подведем итоги

Помимо привычного судебного или административного порядка оспаривания КС, появилась еще одна возможность изменить данные государственной массовой оценки – до ее утверждения. До сих пор механизм определения и пересмотра кадастровой стоимости полностью не отрегулирован, рассматриваются новые законопроекты.

Изменения направлены на уменьшение судебных дел по оспариванию кадастровой оценки. К 2022 году планируется ввести единый для всех субъектов период переоценки – 1 раз в 4 года, 1 раз в 2 года для городов федерального значения.

Кроме того, по-прежнему в планах передать рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в руки ФБУ, а не комиссии, которая фактически не несет ответственности за принимаемые решения.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
гаражи, места для стоянки машин;
комплексы;
незавершенные объекты стройки;
другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

комиссия при Росреестре;
суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
документ на право собственности, заверенный нотариально;
доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество. Мы рассмотрим как уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов.

Например, определение кадастровой стоимости земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
После того, как списки будут составлены, проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации. Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка проводится Управлением Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того, ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков более подробно, на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов.

Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения.

Например, в Москве — это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.