За год аренда площадей в бизнес-центрах города подорожала в среднем на 8,8%
Рынок офисов Казани за год прирос на 5,4% за счет ввода новых бизнес-центров и готов предложить 676,3 тыс. кв. м площадей. Арендная ставка при этом выросла в среднем на 8,8%. Эксперты отметили снижение уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и В+ при общей стагнации рынка, что подтверждает сохранение спроса на качественные офисные помещения.
Не меняется высокий спрос и на офисные площади до 35 кв. м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»).
Как данная тенденция отразилась на появлении новых проектов, за счет чего выросли арендные ставки и как приход новых БЦ скажется на рынке офисов татарстанской столицы — в исследовании специалистов UD Group, которым они поделились с «Реальным временем», и х экспертов.
В Казани сохраняется высокий спрос на качественные офисные площади, о чем свидетельствует снижение вакансии в бизнес-центрах классов А и В+.
При этом два новых объекта на Ямашева и Ершова — Bauer Plaza и Art City, введенные в прошлом году, хоть и помогли рынку прирасти на 5,4%, доведя общее предложение до 676,3 тыс. кв. м, полностью потребности города в новых офисных помещениях не покрыли.
Правда, к концу этого года ожидается сдача еще двух качественных объектов — БЦ Urban на Островского и БЦ «Кремлевская Плаза» на Московской.
— Спрос на площади классов А и В+ у нас стабильно высокий. Я бы даже сказала, спрос сильно превышает имеющееся предложение, рынку есть куда расти. Мне кажется, класс В тоже очень востребован. Есть спрос на те же коворкинги и креативные пространства, судя по тому, как у нас заполняются эти площади и как в Москве дело разворачивается. Сейчас ситуация с развитием таких пространств лучше обстоит, чем несколько лет назад. Мы можем наблюдать это по высокой заполняемости и объектов премиум-класса, например, бизнес-центра ABCN (Alliance Business Centers Network), и объекта в здании Сбербанка на ул. Айвазовского (GrowUp). Сеть Workki также давно присматривалась к нашему рынку, — прокомментировала «Реальному времени» полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.
— В Казани очень давно, более 5 лет не вводились высококачественные объекты, и за это время на рынке скопилось много неудовлетворенного спроса. Мы с коллегами по недвижимости, имея заявки на 3—4 тыс. кв.
м по классам А и В+, просто не могли их удовлетворить, поскольку не было таких качественных площадей. Поэтому спрос на текущий момент стабильно высокий, и, в принципе, есть перспектива для роста рынка. Казань на текущий момент смело сможет проглотить еще 10—12 тыс. кв.
м качественных площадей. К тому же, учитывая темпы развития инвестиционной привлекательности, наметилась тенденция перевода бэк-офисов федеральных компаний из столиц в регионы, им требуются достаточно крупные площади.
В связи с этим рынок офисной недвижимости Казани будет развиваться и дальше, — отметила управляющая URBAN Business Center, член офисного комитета РГУД Анна Ложкина.
Макроэкономические показатели, РФ
Инфляция
В июне 2019 года рост инфляции существенно замедлился — до 4,66% г/г в сравнении с предыдущими месяцами текущего года: 5,1% в мае, 5,2% в апреле и 5,3% в марте, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России.
Инфляция на нулевом уровне фиксируется в июне впервые за всю историю современной России, то есть с 1991 года.
Замедление показателей инфляции связано со снижением цен на продовольствие из-за раннего урожая, а также со снижением цен в связи с ослаблением внутреннего спроса.
Прогноз правительства РФ по инфляции на 2019 год на основе оценки Минэкономразвития, заложенный в бюджет-2019, составляет 4,3%.
Динамика ВВП
В июне 2019 года рост ВВП РФ в годовом выражении ускорился до 0,7% после 0,1% в мае. Минэкономразвития отмечает, что, как и в I квартале, основной положительный вклад в прирост ВВП в апреле — июне внесли промышленные виды деятельности (в общей сложности 0,8 п.п.
), в то время как динамика вкладов других базовых отраслей (торговля, строительство, транспорт) находилась в стагнации.
Прогноз Минэкономразвития по динамике роста ВВП на конец 2019 года составляет 1,5%, что обусловлено ожиданием ускорения экономического роста за счет бюджетных расходов на строительную отрасль, а также прогнозами о смягчении денежно-кредитной политики (прогнозируется снижение ключевой ставки ЦБ).
Динамика валютных курсов
На конец июня 2019 года курс доллара составил 63,07, курс евро — 71,78. В период с января по июнь текущего года рубль показывает положительную динамику укрепления.
По итогам первого полугодия 2019 года рубль вырос на 10,3%.
Высокие цены на нефть и сокращение оттока инвестиционного капитала с $70 до $40 млрд позволят рублю закрепиться на уровнях, достигнутых в конце первого полугодия 2019 года.
Динамика оборота розничной торговли
Оборот розничной торговли в России в июне 2019 года увеличился на 1,4% по сравнению с показателем за июнь 2018 года и составил 2 трлн 731,1 млрд рублей (Росстат).
Основные причины, сдерживающие динамику роста розничной торговли, во многом определяются потребительским поведением населения, нацеленным на экономию вследствие падения доходов. Величина среднего потребительского чека в мае снизилась до 553 рублей, что стало минимальным значением с начала 2019 года.
Индикаторы рынка офисов
- Общее предложение — 676,3 тыс. кв. м.
- Уровень вакантности — 8,4%
- Ставка аренды в классе А* — 1 252 руб./кв. м.
- в классе В* — 742 руб./кв. м.
- Общее количество бизнес центров — 130.
- Из них сертифицировано РГУД — 43.
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
Общий объем предложения качественных офисов составил более 676,3 тыс. кв. м и представлен 130 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 43.
Уровень вакантных помещений остался на уровне показателей на конец соответствующего периода 2018 года и составил 8,4%. Но произошли изменения внутри классов, а именно: снижение вакансии произошло в классах А и В+ (-3,8% и -4,7% соответственно к июню 2018 года), а вакантность объектов класса В и С выросла.
Новые бизнес-центры, введенные в 2018 году, имеют низкий уровень вакансии (Ямашева, 45а — 3% и Ершова, 76/1 — 0%). В 2019 году ожидается рост предложения: планируется сдача бизнес-центра класса А на Спартаковской (БЦ Urban) общей площадью 21 тыс. кв.
м и офисного центра класса В+ на Московской, 19, общей площадью 13,5 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Рост средней арендной ставки относительно аналогичного периода 2018 года составил 8,8%, а концу 2018 года — 4,7%.
Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 252 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В — 742 руб./кв.м, В+ — 838 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса С — 446 руб./кв. м.
Наибольший рост ставок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в бизнес-центрах класса В, это связано с выходом на рынок двух новых объектов по ул.
Ершова, 76/1 (Советский район) и Ямашева, 45а (Ново-Савиновский), а также ростом ставок в МФК «Квартал» по ул. Чистопольской, 11 (Ново-Савиновский).
Продажа
Сохраняется высокий спрос на инвестирование в объекты коммерческой недвижимости. На рынке Казани большинство предложений представлено в категориях Street Retail, площадь объектов от 100 до 500 кв. м.
Средняя стоимость нежилых помещений составляет 78 467 руб./кв. м. Наименьшая стоимость представлена в Авиастроительном районе — 44 055 руб./кв. м, наибольшая — в центральном районе города, стоимость помещений в Вахитовском районе достигает 120 480 руб./кв. м.
Спрос и тенденции рынка
Снижение уровня вакансии в классах А и В+ при общей стагнации рынка подтверждает спрос на качественные офисные помещения. Сохраняется высокий спрос на площади до 35 кв.
м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»).
Данная тенденция не первый год присутствует на рынке коммерческой недвижимости, что отразилось в появлении новых проектов, таких как коворкинги, которые могут удовлетворить спрос на аренду небольших и качественных площадей.
В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. м. Средние ставки в данных пространствах составляют 417 руб./день, 6 414 руб./месяц.
Рост объема предложения данных форматов достаточно высокий: за 2018 год было открыто два коворкинга — «Телеграф Space» (400 кв. м) и «Эковоркинг» (500 кв.
м), в июне 2019 года состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» Ново-Савиновского района (700 кв. м), а Workki заявил о своем выходе на рынок Казани в 2020 году.
НедвижимостьБизнес Татарстан Стрюкова Елена НиколаевнаОфициальное представительство Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан
Офисные метры
В Казани сохраняется высокий спрос на офисные помещения. Новые ТЦ и бизнес-центры открываются с максимальной заполняемостью. При этом арендаторы стараются уйти из центра из-за транспортной загруженности и отсутствия парковок
По данным аналитиков Авито.Недвижимость, Казань по итогам IV квартала 2019 вошла в тройку городов с самыми высокими ценами на покупку офисов. «В среднем по городу покупка офисного помещения обойдется в 60,4 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость аренды составила 600 рублей за квадратный метр в месяц», – говорится в исследовании.
Дороже всего из рассматриваемых регионов продаются офисы в Нижнем Новгороде – в среднем, 62,7 тыс. рублей, и Екатеринбурге (62,7 тыс. рублей, рост цены на 4%). Самые доступные офисы для покупки и аренды оказались в Волгограде – около 31 тыс. рублей за метр продажа (+5% по сравнению с III кварталом 2019 года) и чуть более 400 рублей в месяц аренда (+4% за квартал).
Дефицит мест
По данным аналитиков компании UD Group, общий объем предложения качественных офисов составил более 675,6 тыс.квадратных метров. «Он представлен 130 бизнес-центрами, из которых 44 сертифицированы Российской гильдией управляющих и девелоперов», – сообщили эксперты.
Отмечается, что в 2019 году арендное предложение увеличилось на 22 тыс. квадратных метров. «Открыт после реконструкции новый бизнес-центр «Кремлевская Плаза» на ул. Московская, который пока соответствует В+. В классе А был введен БЦ URBAN на ул. Островского, который был бизнес-центр был со 100% заполняемостью», – говорят аналитики.
К декабрю 2019 года уровень вакансии по всем районам города составил – 8,2%. Высокий спрос арендаторов, по данным аналитиков, сохраняется в Ново-Савиновском районе, вакансия которого составляет 3%.
«Такая же вакансия в Московском районе, представленном наименьшим количеством качественных предложений, расположенных на границе вышеназванной локации.
Низкую вакансию сохраняют бизнес-центры качественных офисов класса «А» (3%) и «В+» (8%)», – говорят в UD Group.
Президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев в беседе с РБК Татарстан отметил, что в Казани наблюдается дефицит качественных офисов.
«Помещения, которые находятся на первой линии, на первом этаже, имеют отдельный вход, пользуются большим спросом, как и торговые центры с хорошей логистикой, удобным месторасположением. Здесь загруженность составляет 80-90%.
В то же время, мы видим достаточно много офисных помещений, которые не обладают этими характеристиками. В таких местах загруженность составляет 40-50%», – сказал Савельев.
Он отметил, что в 2020 году появятся новые предложения. «Вводится новый ТРК на улице Павлюхина, который будет самым крупным комплексом Казани. Думаю, это существенно изменит расстановку сил на карте города», – сказал Савельев.
Цены стабильны
По словам президента Гильдии риэлторов РТ, цены в сегменте коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, стабильны. «Такая тенденция сохраняется уже несколько лет. В некоторых районах стоимость офисной недвижимости даже падает, так как в Казани наблюдается четкое разделение районов по привлекательности данного сегмента. Это касается и аренды, и продажи», – сказал Савельев.
По его словам, цены на аренду офисных помещений колеблются от 400 до 1,5 тыс. рублей за квадратный метр. «Если говорить о продаже, то стоимость квадратного метра варьируется от 40 тыс. до 120 тыс. рублей. В жилом сегменте район и инфраструктура влияют на изменение стоимости в пределах 20-30%. В коммерческой недвижимости разница может доходить до 2,5 раз», – сказал эксперт.
Андрей Савельев отмечает, что самым привлекательным с точки зрения коммерческой недвижимости остается Вахитовский район. «В топе также Ново-Савиновский, Советский, Приволжский районы.
Появилась тенденция, что бизнес начал уходить из центра в спальные районы – Приволжский, Советский.
Скорее всего, это связано с загруженностью и транспортной доступностью, наличием парковочных мест», – сказал Савельев.
Специалисты UD Group отмечают, что рост средней арендной ставки относительно 2018 года составил 11%. «Основной рост ставки произошел в Вахитовском районе в связи с вводом новых объектов высокого класса. При этом, наибольший рост ставок показал класс «В» и «В+» (на 10,3% и 9,9% соответственно)», – говорят специалисты.
По их оценке, средневзвешенная ставка бизнес-центрах класса А составила 1,3 тыс. рублей за квадратный метр., в бизнес-центрах класса В+ — 888 рублей за квадратный метр. В бизнес-центрах класса В — 759рублей за квадратный метр. В бизнес-центрах класса С — 457 рублей за квадратный метр.
Интерес к коворкингам
По данным UD Group, наибольший спрос остается на офисные помещения небольшой площади до 35 квадратных метров.
«Это обусловлено развитием малого и среднего бизнеса с небольшим числом сотрудников.
При этом арендаторы офисных помещений все больше поддерживают тренд рынка «все включено», когда клиенты не готовы увеличивать свои капиталовложения на ремонт или оборудование офисных помещений в связи с нестабильностью своего бизнеса. На этом фоне в 2019 году продолжило свое развитие направление коворкингов», — говорят специалисты.
По их данным, в 2019 год открылось 2 новых коворкинга: «Эковоркинг» и Smart Space. В 2020 году планирует выход на рынок Казани крупнейший коворкинг Workki.
«Казанским ТЦ придется выживать»: тренды коммерческой недвижимости на 2020 год
cdn1.business-gazeta.ru
В поисках вау-эффекта: форматы с приставкой «ко», редевелопмент и новые Kazan Mall и «Тата парк»
Вопросы развития коммерческой недвижимости уже вышли за пределы только денег. Теперь это скорее рынок идей, многофункциональности и вау-эффекта, отмечают эксперты IX рождественского саммита недвижимости. Почему казанским ТЦ пора задуматься о своем будущем, что ждет рынок офисных площадей и каковы запросы современных туристов, которым наплевать на красивые люстры?
Участники ежегодного Рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости
«НЕТ ХОРОШИХ, ЛИКВИДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. ЗА НИХ ПРАКТИЧЕСКИ ДЕРУТСЯ»
Параллельно с обсуждением тенденций казанского рынка жилой недвижимости участники ежегодного Рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости. Бессменным лидером по объемам вложений, по данным Sotheby’s, остается Москва. На нее приходится 73% всех сделок. На втором месте Санкт-Петербург (18%).
Все остальные регионы имеют скромные 9%. Преимущественно деньги вкладывают в столичные офисы — 32%, на втором месте жилье как инвестиции — этот показатель вырос из-за перехода на эскроу-счета (30%), затем идет торговая недвижимость (21%) и прочие виды недвижимости (17%).
Наибольшую доходность в 10-15% годовых в этом году в столице РФ показывает стрит-ритейл. В остальных нишах она ниже, например, в офисном сегменте она на уровне 8-12%. «При этом в Москве совершенно катастрофическая ситуация: нет хороших, ликвидных площадей.
За них практически дерутся», — подчеркнула управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева .
В Казани, по словам директора департамента коммерческой недвижимости «Брокер-Эксперт» Юлии Прохоровой, ситуация похожая. Уровень вакантных офисных площадей по городу составляет 8,4%. Наиболее востребованы офисы класса А — там этот показатель ниже 4%.
В торговой недвижимости уровень вакансии не выше 5%.Ранее в обзоре «БИЗНЕС Online» мы уже обсуждали эти тренды с экспертами. Впрочем, спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен.
Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center — первый объект в Казани, управлением которого занимается международная компания Sawatzky Property Management, она же администрирует 60 объектов премиальной недвижимости в Москве).
Открыт офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, от нижнекамского ресторатора Алмаза Хуснуллина .
Спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center)
Подробнее о тенденциях казанской офисной недвижимости рассказала управляющая бизнес-центром Urban Анна Ложкина : по ее словам, офисный сегмент в Казани наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка.
«В Казани на текущий момент уже существует 15 коворкингов общей совокупностью 816 рабочих мест. Есть мнение, что эта тенденция будет продолжать развитие и сегмент этих пространств в ближайшее время достигнет 30%.
Так ли это?», — поинтересовалась организатор саммита Елена Стрюкова .
«Действительно, рынок коворкингов набирает обороты», — подтвердила Ложкина. В этом году в Казани открылся коворкинг компании UD Group «Smart Space» на улице Гаврилова, эковоркинг (первый экологичный коворкинг) в бизнес-центре «Парус» на Ямашева.
Проекты, по словам эксперта, довольно заполненные и успешные, хотя в целом до уровня Москвы и Питера столице республики пока далеко. «Очень хочется, чтобы в Казань пришел кто-то из федеральных игроков, и открылся коворкинг такого уровня», — призналась спикер.
В целом сегмент действительно будет развиваться, но, скорее, не вопреки, а параллельно с классической арендой офисов, поскольку компании, для которых важна конфиденциальность и статус, с рынка никуда не уйдут, резюмировала она.
По словам Анны Ложкиной, офисный сегмент в Казани наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка
«МЫ НАБЛЮДАЛИ ФАКТЫ НЕУСПЕШНОГО ВЫБОРА ЛОКАЦИЙ ТОРГОВЫМИ СЕТЯМИ»
Гендиректор девелоперской компании АСК-Недвижимость Юрий Чикиров рассказал, какие подвижки в Казани наблюдатся в сегменте стрит-ритейла. «Как обстоят дела с запросами от инвесторов на готовый арендный бизнес? Что нынче в тренде?» — спросила Стрюкова, передавая ему слово.
«Всегда в тренде те ставки доходности, которые даёт готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам», — заверил Чикиров. Окупаемость на этом рынке, по его словам, составляет 8-10 лет.
«Все (инвесторы) пишут фантастические цифры — с запросами в пять, семь лет. Но со стороны профессионалов начинается троллинг. Потому что и ставок таких нет, и окупаемостей таких не существует», — уверен эксперт.
В случае, если вложения все-таки обещают окупиться в короткие сроки, стоит насторожиться: возможно, это связано с повышенными рисками, предупредил он.
Уходящий год запомнился активными арендаторами и несколько пассивными и долго принимающими решение собственниками. Последние, по словам Чикирова, очень боятся продешевить, но по факту теряют гораздо больше. «Бывают пустующие помещения в очень хороших местах, но торг идет до сих пор.
Яркий пример у нас сейчас — Баумана, 49», — поделился спикер.
Также в этом году многие продавцы коммерческой недвижимости в обоснование своих продаж стали ссылаться на неопределенность 2024 года, когда произойдут выборы президента страны (что, судя по их логике, вероятно, сулит какие-то риски для бизнеса — прим. ред. ).
На самом же деле, по словам Чикирова, за этим стоит отсутствие у объекта доходности и какие-то другие скрытые риски. Посетовал эксперт и на выросшие цены размещения объявлений на рекламных площадках: в 1,5 раза цены подняли в «Авито», в 2 раза для нашего региона вырос «ЦИАН».
Юрий Чикиров: «Всегда в тренде те ставки доходности, которые даёт готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам»
В части торговой недвижимости в 2019 году эксперты наблюдали примеры провалов с выбором локации. «Было очень много закрытий после активного, экстенсивного развития. Такие сети, как «Вкусвилл» — они зашли сначала с одного из наших объектов, потом начали кратно расширяться по Казани. И, не доведя до конца, закрыли договоры.
Аналогичная тема с сетями «Верный» и с «Красным и Белым». Но у последних это было больше связано с объединением группы компаний «Дикси» и «Бристоль», — пояснил Чикиров.
Впрочем, собственники, по его словам, не слишком расстроились таким положением дел: при расторжении сделок были предусмотрены компенсационные мероприятия, а пустующие помещения бысро заняли конкуренты: «Русалка», «Глобус», «Трафик».
Проанализировали эксперты и разброс арендной ставки: по небольшим лотам (до 50 кв. метров) в целом по городу часто присутствует одна и та же ставка — от 1100 до 1350 рублей. И лишь с увеличением площади она начинает разниться в зависимости от района. Лидером по цене обычно выступает Вахитовский, на втором — Ново-Савиновский район.
«Если говорить о максимальных ставках — безусловно, лидирует Вахитовский район.
В малых площадях — мы называем это место „золотой милей“: это улица Баумана, перекресток с улицей Пушкина — там, где максимальное количество трафика».
Максимальная цена продажи коммерческих площадей в Вахитовском районе в этом году достигала 200 тысяч за квадратный метр, а в Ново-Савиновском примерно 175 тысяч.
Сами торговые центры меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций
КОГДА КАЗАНСКИЕ ТЦ НАЧНУТ ВЫЖИВАТЬ И ПОЧЕМУ КЛИЕНТЫ ТЦ СТАНУТ АКТЕРАМИ?
По данным «Брокер-Эксперт», обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани составляет 426 кв. м на 1 тыс. жителей. Но распределена она неравномерно. В южной части города на 1 тыс. человек приходится 535 кв. м, а в северной — 308 кв. метров на тысячу человек.
По словам Прохоровой, рост количества ТЦ в городе остановился в 2012 году и возобновился лишь в 2015–2016 годах. Из предстоящих к открытию участники рынка называют ТЦ Kazan Mall на ул. Павлюхина (2020 год) и ТЦ «Тата Парк» (новое название «Авиатики» на бывшей территории КМПО).
Последний должен повысить обеспеченность торговыми площадями северную часть города. Но сроки его открытия пока не называются — ясно, что это будет не раньше 2021 года. В целом ввод этих двух объектов увеличит обеспеченность торговыми площадями до 600 кв. метров на 1 тыс. человек.
«Это создаст бОльшую конкуренцию и торговые центры будут вынуждены выживать», — считает Прохорова.
По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра
По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова , на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра. Под последним имеется в виду МФК, который должен появиться на месте комбината «Здоровье» — его площадь составит 46,2 тыс.
квадратов, а сроком сдачи, по данным Ахмерова, указан 2020 год. Небольшой торговый центр «Царево» откроется на территории ЖК «Царево Village» (площадь объекта — 4,6 тыс. квадратов), а на улице Тэцевской на месте птичьего рынка появится торговый центр районного масштаба. Площадь объекта составит 6 тыс.
квадратных метров, строительные работы уже идут.
Да и сами торговые центры меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса , сегодня это уже смешение разных функций.
«Наш клиент, который был пользователем, становится актером, участником событий, — считает эксперт. — ТЦ сегодня должны обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы он был встроен в город. Даже по архитектуре — он должен вписываться в город, иметь изгибы, ведь прямых линий в природе не существует. А это привлекает внимание, как изнутри, так и снаружи».
Впрочем, это не панацея от безубыточности.
Управляющий партнер ООО «Один» Денис Иванов рассказал, что их компания занимается развитием двух торговых центров в Таллине — один классический и успешный, второй — новый, как говорил Бушмусс, с вау-эффектом и большим набором функций, но в прошлом году он сгенерировал 3 млн евро убытков.
Зарубежный эксперт считает, что новый центр идет на шаг впереди и потребитель еще не распробовал этот формат. «Может быть, стоит больше привлекать потребителей к вашему второму торговому центру, постепенно отвлекая от первого? Потребители все время ищут что-то новое», — ответил Бушмусс.
«ТЦ сегодня должны обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы он был встроен в город»
РОССИЯНЕ ПРОДОЛЖАЮТ СКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ГРАЖДАНСТВО, А КОЛИВИНГИ И ТУРИЗМ СТАНОВЯТСЯ ДРАЙВЕРАМИ РЕНОВАЦИИ
Мировые тренды тоже нашли свое место для обсуждения. В Европе после кризиса 2008 года все спокойно: показатели восстановились и резких падений не наблюдается. Повлиял на рынок разве что Brexit, повысив спрос на недвижимость в Германии и снизив в Великобритании, но это не критично.
По словам Мошевой, на мировом рынке у граждан России, Китая, стран Ближнего Востока в последние три года сохраняется популярность получения гражданства за инвестиции в недвижимость. А вот иностранцы неохотно вкладываются в московскую коммерческую недвижимость — она, по данным Sotheby’s пока 11 в списке городов.
Хотя период окупаемости вложений в РФ куда ниже. Например, годовая доходность ТЦ в Германии составляет 6,1%, окупаемость 16 лет, аналогичный по характеристикам ТЦ «Краснопрудный» в Москве имеет ежегодную доходность в 10% с окупаемостью в 10 лет. Конечно, там евро, здесь рубли, но есть о чем задуматься.
Выше доходность разве что в развивающихся странах, но и риски там выше.
Вместе с тем, управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина отмечает снижение доходности уже выведенных на рынок объектов в России. «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи», — сказала Онучина.
Инвесторы из США, стран Азии и Ближнего Востока предпочитают все же Западную Европу (в первую очередь Великобританию, Германию и Францию). Но и зарубежные инвесторы не делают погоду на европейском рынке: вкладываются в основном сами европейцы, формируя 50% вложений в коммерческую недвижимость.
Мария Онучина: «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи»
Активно инвесторы вкладываются в европейские студенческие общежития, дома — коливинги. Эти проекты субсидируются государством, а доходность составляет под 7% годовых, что на Западе очень неплохо.
Да и поиском арендаторов не нужно заниматься — спрос на жилье для студентов устойчивый.
В России что-то подобное сегодня готова предложить разве что Becar: компания намерена создать крупный коливинг в строящемся гостиничном комплексе на улице Орджоникидзе в Санкт-Петербурге.
Конечно, не обошли стороной и тему реновации офисных и административных зданий. Тут два варианта: с сохранением функции или с изменением формата.
Да, перевод административного здания в офисные помещения дает рост дохода, но он выше у апартаментов, в которых можно жить и в любой момент сдать в аренду под офис.
Но если есть возможность реновировать объект в отель, то доходность будет еще выше, считают в PM Becar Asset Management. И причина тут — туризм.
«Сфера туризма сегодня растет быстрее, чем IT, в мире вклад туризма в ВВП составляет 10 процентов, у нас он ниже, поэтому будет развиваться», — говорит Онучина, отмечая, что и сами требования туристов изменились.
Им не нужны хрустальные люстры с малахитовыми подсвечниками в пятизвездочных отелях.
Главное теперь, чтобы был классный матрас, кровать, эргономичная планировка номера, места для общего пользования типа коворкинга, кафе, ресторана, куда могут попасть не только гости.
Да это же мечта девелопера! Можно делать мелкую нарезку номеров, это увеличит номерной фонд и сократит затраты. «Дело в том, что стоимость ночевки не увеличивается от количества квадратных метров, которые есть в номере, но растет от имеющегося сервиса», — говорит Онучина. Как результат — появляется возможность зарабатывать больше денег с одного «квадрата».
Иван Скрябин , Лилиана Набиуллина Василий Иванов
Квартирная Казань – 2020: дефицит «двушек», нашествие федералов и битва за покупателей
Мурат Ахмеров: Офисные центры класса «А» в Казани и Москве – две большие разницы
Мурат Ахмеров состоит в комиссии ГУД, которая присваивала «классность» нескольким казанским бизнес-центрам. Он принимает критику, что класс «А» в Казани до московского не дотягивает.
В портфолио у Мурата Ахмерова — работа в таких крупнейших компаниях на рынке офисной недвижимости как «Korston», «ASG», «ХИМГРАД». Как приглашенный project-manager в разгар финансового кризиса 2008-2009 г. он проводил реконцепцию умирающего Торгового Центра «Караван» в офисный центр класса «B» , который он в последующем смог распродать более 100 собственникам.
«Караван» как все первые офисные объекты Казани возник на реконструированных промышленных площадях, а именно на бывшей территории обувной фабрики «СПАРТАК».
О классификации офисных центров, стандартах и требованиях к управляющим компаниям и инженерии десять лет назад речи не шло. Сейчас – другое дело.
Загруженность центров класса «А» в 98%, говорит, что компании стали более требовательны к офисам. Хотя до московских стандартов Казани еще очень далеко, говорит Мурат Ахмеров.
Рулевых мало
Примерно полтора года назад Мурат Ахмеров вернулся в ставший ему родным «Караван» — уже с другими задачами и функциями. Его компания осуществляет на объекте общей площадью 15 тыс. кв.м. услугу facility management – управление технической эксплуатацией здания и обслуживанием инженерных систем.
Помимо «Каравана» эту услугу на аутсорсинге компания оказывает собственникам офисного здания на Саид-Галеева д.6 , общей площадью 10 тыс. кв.м.
В ближайшее время Develop Group примет на комплексное управление — «property management» (помимо facility management включает в себя еще и коммерческое управление арендными отношениями, маркетинг, управление финансовыми потоками и юридическое сопровождение деятельности) еще одно офисное здание в центре Казани площадью свыше 6 тыс.
кв.м. На сегодняшний день приглашать внешнюю УК для управления бизнес центрами казанские инвесторы еще не привыкли, но скоро это станет цивилизованным путем развития сегмента офисной недвижимости, считает г-н Ахмеров.
— Ваша компания взялась за управление двумя бизнес-центрами не с первого дня их существования. В идеале, наверное, браться за проект с его основания?
— Конечно. В идеале управляющая компания должна привлекаться к реализации девелоперсокго проекта на стадии проектирования. Управляющей компании впоследствии эксплуатировать здание, и она может внести множество полезных правок в процессы проектирования и строительства, что позволит соптимизировать затраты на эксплуатацию объекта недвижимости.
Например, проектировщики не заложили тех. помещение для поломоечных машин, и если эту ошибку не исправить придется «убить» один из гостевых санузлов либо офисных кабинетов, что негативно скажется на лояльности арендаторов и на доходности объекта .
УК подскажет, где лучше разместить тех помещения чтобы максимально эффективно использовать площади объекта в целях аренды. Где разместить санузлы исходя из наихудщих коммерческих характеристик (например в помещениях без окон.) Управляющая компания должна быть включена в процесс приемки объекта. Потому что задача ген.
подрядчика построить, получить деньги и «сбежать» со стройки. А недоделки останутся в итоге головной болью для управляющей компанией.
— И насколько сейчас развит рынок управления?
— Пока если честно развит очень слабо. Игроков мало. Среди них УК «РКДИ» оказывающая услуги тех.
эксплуатации (facility management) и УК Rental Property Management и УК «Идея Капитал» оказывающие услуги коммерческого управления на площадках «Химграда» и «Технопарка Идея».
Когда я впервые ездил в Москву на Property facility congress (отраслевое мероприятие управляющих компаний – ред.) два года назад, то был единственным представителем Татарстана. В этом году я уже был в компании из четырех казанских специалистов в области управления.
— Почему не развит рынок? Нет таких «умников», которые поняли, что это новая ниша? Или просто заниматься этим бизнесом нерентабельно?
— Рентабельно! Пожалуй, действительно, мало умников. Но есть и другая причина. Собственники зачастую предпочитают создавать управляющую структуру сами, потому что хотят все контролировать. Вопрос только в том, что на каком-то этапе контроль происходит в ущерб экономике процесса – становится дорогим удовольствием.
Например, для управления одним современным знанием площадью 15 тыс. метров нужно нанять главного инженера, главного энергетика, инженера-теплотехника, сантехника, электрика, слаботочника и т.д.
Если объединить усилия руководящего инженерного состава на два-три здания расположенные в одном административном районе, то нагрузка на сотрудников равномерно распределится, и не нужно будет переплачивать за тех. Эксплуатацию объектов.
Целесообразно создавать свою управляющую компанию если в активах компании находится свыше 50-70 тыс. «квадратов». Так делают крупнейшие игроки рынка офисной недвижимости «Сувар», «Корстон», ASG (УК «Единая арендная система») и пр.
Казань – третья столица. Но провинциальная
Мурат Ахмеров состоит в комиссии Гильдии Управляющих и Девелоперов, которая присваивала «классность» нескольким казанским бизнес-центрам, в том числе «Сувар-Плазе» и «Пушкинскому». Г-н Ахмеров с легкостью принимает критику, что класс «А» в Казани до московского не дотягивает. Но, говорит, и арендаторы не настолько нетребовательны.
— Есть две системы классификации офисных площадей: Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) и Московского исследовательского форума (МИФ), который включает в себя пять крупнейших международных компаний-консультантов в области коммерческой недвижимости: CBRE, Colliers International, Cuchman&Wakefield, Jones Lang La Salle, Knight Frank.
В Татарстане классификация офисных зданий проводилась по критериям ГУД. Но в Москве оценка осуществляется по более жестким критериям МИФ. В Москве арендаторы офисов класса «А» — это международные корпорации (торговые, промышленные, финансовые, страховые и т.д.), которые открывая офис в любой точке мира, всегда выбирают бизнес центры класса А.
У нас публика менее требовательная, и равнять московский и казанский класс «А» будет некорректно. Но классификации идут по пути ужесточения критериев. Классификация МИФ менялась уже трижды 2003, 2006 и 2013 соответственно. А в критерии уже начинают включать «зеленые» стандарты оценки экологичности LEED и BREEAM.
Пока это рекомендованные стандарты, а в скором времени они могут стать обязательными к оценке в рамках присвоения класса.
— То есть со временем даже флагманы рынка могут понизить свою «классность»?
— Если будут реализованы проекты более инновационные, более современные, тогда да.
А пока если не «Сувар» и «Корстон» — кто вообще может носить оценку «А»? «Умные системы управления» зданием, фальшпол, ожидание лифтов не более 30 секунд, генератор на аварийное снабжение электроэнергией всего здания – все эти обязательные по МИФ критерии для офисов класса «А» в Казани скорее больше исключение, чем правило.
Я входил в комиссию, которая и впервые классифицировала офисные центры, и подтверждала классность. Например, по «Сувар-Плазе» сомнений не было – точно «А». Я же классифицировал и БЦ «Пушкинский», и ему был присвоен класс «С». И это удивительно для здания, которое было отстроено совсем недавно в самом центре Казани.
А причина низкой оценки в отсутствии общих для всего здания правил пользования и эксплуатации здания: там несколько собственников, застройщик – банкрот. Я элементарно не мог найти контакт управляющей компании – два дня потратил, пока через своих знакомых не нашел ее координаты. Наличие профессиональной управляющей компании — это один из важнейших критериев оценки офисных центров по обеим системам классификации.
— Почему новые бизнес-центры изначально не строятся, ориентируясь на стандарты МИФ?
— Крупные девелоперы, как правило, без привлечения внешних консультантов бизнес-центры не строят, довольно серьезно работают над концепцией. Поэтому дело, как мне кажется, все-таки в спросе. Даже западные компании, приходя в Казань, понимают, что это все-таки не столица. И просто выбирают лучшее из того, что есть на рынке, не ожидая чудес.
— Несколько собственников – это понижающий критерий при классификации?
— Да. Представьте себе, встает вопрос: нужно чистить крышу. Кто-то заинтересован, а кому-то с первого этажа фиолетово: не моя проблема, в этом не участвую. Много вопросов, которые требуют коллективного решения. Вот сейчас в «Караване» пришлось решать вопрос оборудования гостевой парковки на 30 машин для клиентов. Тоже решение коллективное, один собственник быстрее решает такого рода задачи.
— Большие проблемы у вас из-за запрета на парковку в Казани?
— Да. Мы спорим с городом, вопрос парковки сегодня стоит очень остро. Перед Универсиадой рядом с «Караваном» поставили т.н. временные знаки. Мы тогда отнеслись к этому с пониманием. Тем не менее, после Игр знаки остались, что как минимум неэтично.
Сейчас мы заказываем исследование, чтобы доказать — ул. Спартаковская – не транзитная, припаркованные машины на ней проезду не мешают. Мы это воспринимаем как отсутствие поддержки малого и среднего бизнеса.
Сотрудники говорят – мы не будем у вас работать здесь негде бесплатно припарковаться, а клиенты – мы к вам не поедем — у вас работают эвакуаторы.
— Говорят, что в казанских бизнес-центрах нереально сделать инновационный офис – мол стену управляющие компании выкрасить позволят, а вот какие-то большие конструктивные изменения сделать не дадут. Правда?
— Принято сдавать в двух вариантах: чистовой и предчистовой отделке «shell&core». «Корстон» пошел по пути первого варианта, «Сувар» — по второму, и арендатор может реализовать ремонт под свой корпоративный стиль. Но чтобы ускорить ротацию арендаторов, управляющие бизнес-центров идут на то, чтобы делать часть помещений типовыми, часть – под индивидуальные потребности клиентов.
У крупных клиентов всегда есть нетипичные потребности (перевесить кондиционеры, разместить иначе перегородки и т.п.) и приходится запрашивать разрешение у управляющей компании. Но когда он будет съезжать, он обязан привести помещение в изначальное состояние. Такова практика – либо сам делает ремонт, либо рассчитывается обеспечительным взносом, равным стоимости месяца аренды.
Любовь к хорошему
Казанцы – любители бизнес-центров класса «А», считает эксперт. Офисы в них разбирают очень быстро. По 1200 руб. до 30-40 кв. метров стандартной кабинетной нарезки может позволить себе и малый бизнес. Это недорого за возможность пустить пыль в глаза – «у меня офис в «Корстоне», шутит Мурат Ахмеров.
— Бизнес-центры класса «А» — самые популярные сегодня?
— Да они загружены почти полностью. И если новый БЦ «Корстон Tower» вначале года был загружен только на 48%, то уже сегодня занят уже за 70%. Это показательно, насколько востребованы площади такой классности. Один-два БЦ класса «А» площадью 30 тыс. на двоих Казань еще выдержит.
— Почему казанские компании так любят офисы класса «А»? Цены устраивают?
— Да, цены вполне стабильны, ведь в Казани никто арендную плату к доллару, как в Москве, не привязывает. Так что секрет популярности – это доступность. Например, у «Корстона» — что у старого, что у нового – оптимальный формат помещений: блок-офисы стандарта 18/36/40 кв.м.
Такую площадь может себе даже малый бизнес позволить, а инфраструктуру за эти деньги получает очень развитую. Но на офисные центры класса «B» тоже есть большой спрос. Мне нравится новый бизнес-центр на ул. Тинчурина, введенный в прошлом году.
Но загрузка у него снизилась из-за того, что съехал коворкинг, занимавший весь этаж открытой планировки, которые пока не очень востребованы в Казани. Чем более оптимальный формат, тем проще его сдать. Офисы форматом до 25-30 – отлично. Сто и более метров – уже более проблемно.
Мало операторов, которые арендуют большие офисные помещения свыше 500 кв.м.
— Не любят у нас пока опенспейсы?
— В Москве их тоже уже не любят. Это тренд вчерашнего дня. Руководители поняли, что в опенспейсах, этаких муравейниках, сотрудники мешают друг другу, это вечный гомон. Они возвращаются к кабинетной нарезке. Была бы у коворкинга коридорная нарезка, его бы арендовали быстрее.
— Кроме БЦ на ул.Тинчурина, какие проекты кажутся вам удачными?
— БЦ «Азинский» — хороший проект. И во многом его удача в том, что это единственный офисный центр в Азино, от Компрессорного завода до РКБ кроме него никого нет. Сам квартал можно считать достаточно насыщенным бизнес-центрами. Если посмотреть на карту офисных центров Казани, то очень заметно, что есть «белые пятна» в Советском районе – в стороне «Икеи».
По Проспекту Победы нет ни одного офисного здания, кроме вышеупомянутого БЦ «Азинский». Та же ситуация в Авиастроительном районе – хотя бы небольшой бизнес-центр в 3 тыс. метров здесь был бы явно нелишним.
Хорошую нишу занял в Московском районе БЦ «Технополис» (загрузка свыше 90%), хотя прямо по соседству расположился менее успешный проект компании ASG Бизнес Парк СОЮЗ с загрузкой около 60% — эта загрузка считается низкой.
— Почему девелоперы до сих пор не увидели, что пора уходить из центра?
— Тенденция децентрализации офисного сегмента идет уже несколько лет БЦ Сфера – на Квартале, БЦ Азинский в АЗИНО, Технополис – в Москвовском районе, БЦ Адмирал в Кировском районе, БЦ Авангард в районе Регпалаты . Особую актуальность этот тренд получает в связи с запретом на парковку в центре Казани.
Помимо проблем инвестиционного характера (в Казани очень мало девелоперов в сегменте офисной недвижимости)имеет место недостаток высококвалифицированных специалистов.
С жилой недвижимостью проще, с офисами тяжелее: нужно уметь грамотно управлять, решать конфликты и задачи технического характера, уметь «вкрутить» эксплуатационные платежи, индексацию арендной платы и пр. Но хорошие проекты появляются, и рынок становится более открытым – многие управляющие компании сами стремятся провести сертификацию своего БЦ.
Бывает наоборот — в бывшем «Швейнике» (новый офисный центр Тахлесс на ул.Татарстан – ред.) нас встретили очень холодно: какая сертификация, что вам надо, и не звоните больше никогда. Такие реакции играют на понижение прозрачности рынка, конечно.