Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру.
Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить).
Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
- проходимость;
- локация;
- стоимость.
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом.
Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла.
Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
- будет ли интересно целевой аудитории конкретное предложение;
- достаточный ли у потенциальных посетителей уровень покупательской способности (элитный ювелирный магазин в спальном районе с большой вероятностью не окупится, его нужно располагать в центре);
- можно ли вести в определённом месте по закону конкретный бизнес (есть ограничения для магазинов, которые торгуют спиртными напитками, например);
- не находится ли объект слишком близко к жилой зоне, не вызовет ли открытие магазина или ночного клуба негативную реакцию у тех, кто живёт рядом (это может сформировать отрицательное отношение к такой недвижимости);
- отвечает ли конкретный объект требованиям санитарной и пожарной безопасности;
- подходит ли недвижимость для целей конкретного бизнеса.
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
- наглядность и доступность товара – расположение объекта на первом этаже позволяет демонстрировать продукцию максимальному количеству потенциальных покупателей. Поэтому стрит-ритейл важен в первую очередь там, где нужно показывать или провоцировать на покупку демонстрацией процесса обслуживания, например;
- ориентированность на клиентов – расположение на первом этаже также позволяет клиентам, которым тяжело подниматься по лестнице или долго ждать лифта, просто зайти и потратить деньги;
- оптимальный вариант для импульсных покупок – в магазин, который расположен на верхних этажах, нужно специально выбираться. А в заведение, которое расположено по дороге от работы к дому, можно зайти, поддавшись эмоциям;
- определённая универсальность – стрит-ритейл как формат подходит для размещения аптек, парикмахерских, модных бутиков, в которых можно купить обувь, одежду, украшения, для кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, сувенирных лавок и прочего;
- большая стоимость недвижимости и высокая цена аренды. Поскольку подобная коммерческая недвижимость востребована, то и цена у неё будет достаточно большой. Однако это также делает её очень выгодной для вложения средств.
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
- проходимость;
- общие характеристики локации;
- уровень конкуренции в местности;
- факторы, которые способствуют созданию и повышению спроса на товар или услуги, а также факторы, которые его убирают или снижают;
- специфику конкретного здания;
- стоимость аренды;
- размер площади;
- условия заключения договора с владельцем или арендатором, если речь идёт о субаренде.
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь.
Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству.
Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Рынок стрит-ритейла Петербурга меняется в ожидании ЧМ
Эксперты компании JLL подвели итоги первого квартала 2018 года на рынке стрит-ритейла Петербурга.
Доля свободных помещений на основных торговых улицах города увеличилась за январь-март 2018 года на 0,8 п.п. и на 1,2 п.п. за год, достигнув 7,5%.
Согласно данным компании JLL, это наибольшее значение показателя с третьего квартала 2015 года.
Рост вакантности связан с закрытиыем преимущественно небольших несетевых арендаторов: цветочных магазинов, продуктовых магазинов, а также аптек и финансовых организаций.
Доля свободных помещений в стрит-ритейле Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение доли свободных помещений наблюдалось на большинстве торговых улиц, за исключением заметного снижения на 6-7 линиях В.О. (на 2,9 п.п. за квартал) и минимального – на Садовой улице и Московском проспекте.
Доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
В целом за первый квартал 2018 года было закрыто на 14% арендаторов стрит-ритейла больше, чем открыто. Значительное количество закрытий, по мнению экспертов JLL, связано как с сезонным фактором, так и с влиянием приближающегося чемпионата мира по футболу.
«Можно ожидать, что освободившиеся в 1-м квартале помещения не будут пустовать долго и будут заняты в апреле-мае, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
– Судя по результатам квартала, на повышенный спрос в период мундиаля рассчитывают заведения общепита и магазины алкогольной продукции и кондитерских изделий. Именно в этих сегментах наблюдалось превышение открытий над закрытиями».
Структура объектов стрит-ритейла, открытых и закрытых за 1-й квартал 2018 года на основных торговых улицах
Источник: JLL
«Кафе и рестораны традиционно являются наиболее активными игроками рынка стрит-ритейла. В частности, происходят заметные изменения на главной ресторанной улице города – Рубинштейна, на которой заведения общественного питания продолжают вытеснять остальные профили.
В первом квартале здесь были открыты такие бары и рестораны, как Mur Mur, «Скобари», «Трудовые будни», и в результате доля общепита в структуре арендаторов на Рубинштейна достигла 68%, – отмечает Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге.
– Учитывая помещения в процессе отделки, мы ожидаем дальнейшего увеличения ресторанной доли на этой улице в апреле-июне».
В результате активной смены арендаторов улица Рубинштейна стала лидером среди основных торговых коридоров по ротации – 10,5% в первом квартале, что также является наибольшим значением для этой магистрали за последние два года. В среднем по рынку наблюдалось уменьшение ротации на 2,5 п.п. по сравнению с последними месяцами 2017 года, до 6,6%.
Квартальная ротация на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
«Уменьшение ротации свидетельствует об устойчивом развитии рынка стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Это уже оценили инвесторы, которые проявляют высокий интерес к покупке объектов с существующим арендатором.
В среднем бюджет таких сделок составляет от 50 до 150 млн руб., ожидаемые сроки окупаемости вложений – 7-10 лет.
Для инвесторов сегодня рынок стрит-ритейла Петербурга является хорошей альтернативой банковским вкладам», – добавляет Юлия Корчемная.
6 апреля 2018 г.
Стрит-ритейл делает ставку на спальные районы
Ведомости
Двери многих магазинов, кафе и ресторанов в Москве остаются закрытыми и после того, как город вышел из режима самоизоляции. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала 10–20% арендаторов уйдут с занимаемых площадей, так как их доходы напрямую зависели от операционной деятельности – и убытки не все смогут восполнить.
Начало 2020-го складывалось для московского стрит-ритейла вполне благоприятно, рынок был динамичным, рассказывает Ирина Козина, заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank. На основных торговых коридорах шла ротация арендаторов, уровень вакантных площадей практически не повышался.
Пандемию, обрушение курса рубля на фоне падения цен на нефть рынок ощутил сразу: по словам Козиной, снизился спрос на помещения со стороны кафе и ресторанов (на них до пандемии приходилась примерно половина запросов на поиск новых помещений).
Остановили поиск банки, непродовольственные и даже продовольственные ритейлеры.
Печалит участников рынка отсутствие спроса со стороны салонов связи, которые в последние годы активно развивали розничные сети, а теперь сокращают их, делится Ирина Буренко, коммерческий директор R4S.
По словам Юлии Корчагиной, руководителя группы направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов», ограничения, связанные с пандемией, привели к тому, что с торговых улиц стали массово уходить операторы общепита, продавцы модной одежды и ортопедические салоны. А также арендаторы, бизнес которых балансировал на грани и раньше: для их арендодателей уведомление о расторжении договоров не стало неожиданностью, добавила Буренко.
Как правило, говорит Корчагина, арендные договоры в стрит-ритейле предусматривают не штрафы, а удержание депозита за досрочное расторжение.
Конечно, уход с насиженного места сопровождается потерями вложений в ремонт, но это, что называется, «отделаться малой кровью», в отличие от ухода из торговых центров, считает Корчагина, и Буренко с ней согласна, говоря, что штрафы в крупных ТЦ могут достигать трех месячных ставок аренды.
По данным R4S, уровень вакантных площадей формата стрит-ритейл в Москве последние два года был 5–6%.
В Colliers International отмечают, что на центральных улицах даже меньше: ноль на Рождественке, 3% на Кузнецком Мосту и 4% в Столешниковом переулке, приводит примеры Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла компании.
На Мясницкой, Новом Арбате и Петровке пустовали те самые 5–6%. К началу июня эти показатели увеличились в 3–4 раза, по подсчетам Корчагиной. Впрочем, не все помещения, которые сейчас предлагаются на рынке, действительно вакантны, говорит она.
В предложении немало объектов, чьи владельцы, прежде чем согласовать льготные условия с текущими арендаторами, мониторят спрос. Корчагина уверена, что, как только все спорные вопросы решатся, предложение уменьшится.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что собственники помещений стрит-ритейла понесли меньшие потери (в основном речь идет о недополученном арендном доходе) по сравнению с владельцами торговых центров, которым в период остановки коммерческой деятельности, без cash flow, нужно было тем не менее эксплуатировать крупный объект. И финансовых обязательств у последних больше, добавляет Козина. По данным «Магазина магазинов», только за апрель большая часть собственников ТЦ не получила оплату с более чем половины арендаторов (исследование проводилось на основе выборки из 44 опрошенных ТЦ в Москве и регионах России).
Текущая ситуация подтолкнула многих ритейлеров к сотрудничеству, говорит Лариса Еремина из Colliers International. Например, DNS и «М.видео ‒ Эльдорадо» начали сотрудничать с X5 Retail Group.
На помощь ресторанам и кафе пришли как крупные операторы онлайн-доставок еды (Delivery Club и «Яндекс.Еда»), так и продуктовые ритейлеры.
А на прилавках «Вкусвилла», «Перекрестка» или «Ленты» продаются готовые блюда кафе «Андерсон», «Шоколадницы» или ресторанов сети Novikov Group, Oishii, «Рецептор» и др.
Одними из первых вернулись к поиску новых помещений предприятия общепита, говорит Козина, хотя пока это штучные запросы: в приоритете не открытие новых, а сохранение уже существующих заведений.
Например, по словам Романа Кокорева, ведущего консультанта RealJet, «Кофемания» готовит к открытию несколько ресторанов, один из них – на Патриарших прудах. У R4S есть запросы от сетей формата low price – кофеен OneDouble и Cofix, рассказывает Буренко.
Компания уже заключила договор аренды на 10 лет с премиальным брендом White Rabbit Family, их новый ресторан площадью 776 кв. м откроется на Большой Никитской (в здании, построенном в 1799 г.
архитектором Матвеем Казаковым, в свое время там располагался исторический факультет МГУ), на этой улице операторы питания преобладают в составе арендаторов (57%). Условия – 12% от товарооборота плюс фиксированная ставка, арендатор уже ее выплачивает, уточнили у R4S. Другое историческое здание – трехэтажный административный корпус роддома № 7 им.
Грауэрмана на Новом Арбате (построен в 1900 г.), после реконструкции, в которую было вложено более 100 млн руб., компания сдала на 30 лет «Макдональсу» (718 кв. м). По данным Knight Frank, в центре Москвы ставки аренды для предприятий общепита варьируются от 50 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения и площади. Если больше 1000 кв. м – 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м в год.
Ритейлеры смотрели и смотрят помещения под развитие, но неопределенность сказывается и не все запросы конвертируются в сделки, говорит Назарова. По данным СBRE, в период самоизоляции основной спрос со стороны ритейлеров был направлен не на исторический центр, а на спальные районы города с гарантированным трафиком.
Хотя продуктовые сети проявляли интерес и к помещениям в центре, которые освобождали другие.
Корчагина самыми активными называет Х5 Retail Group, «Дикси», «Мираторг», «Магнолию», аптеки «36,6» и «Ригла» – но и они хотят ставки ниже тех, что предлагались ранее, с учетом падения товарооборота, добавляет она.
В частности, «Мираторг» активно начал смотреть площадки внутри Садового кольца площадью 150–300 кв. м, говорит Кокорев из RealJet.
По словам Дарьи Каневой, заместителя управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management, в пандемию активно искали новые помещения те, кому предыдущие арендодатели не сделали скидок.
В итоге некоторые предприниматели сочли, что лучше купить, чем снимать, воспользовавшись льготными условиями кредитования для малого и среднего бизнеса. Например, салон красоты после тщетных попыток добиться от собственников хоть каких-то скидок взял ипотеку под покупку собственного помещения, описывает один из кейсов Канева.
Если бизнес в данном месте окажется нерентабельным, помещение всегда можно сдать в аренду и получать фиксированную плату, покрывая затраты на ипотеку, считает эксперт.
Ротация арендаторов в стрит-ритейле – привычное дело. Но когда на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов – бургерные и прочий фастфуд, это пока не проходит незамеченным.
Бутик Burberry в Столешниковом переулке сменил магазин New Balance, помещение Nespresso на Тверской после отмены парковки сначала заняла аптека, потом – продуктовый «Перекресток», бутик Tommy Hilfiger на Кузнецком Мосту теперь стал магазином белья Intimissimi, рассказывает Корчагина.
Козина объяснила ротацию тем, что доходы населения снижаются и соответственно меняются потребительские предпочтения: тенденцией стало рациональное потребление, выбор более демократичных брендов. Эти процессы консультанты не связывают с пандемией.
В течение последнего года наблюдался существенный отток арендаторов из центральных и дорогих локаций, говорит Канева: кто-то переходил в онлайн, кто-то – в ТЦ. А некоторые операторы масс-меркета, напротив, рассматривали наиболее удачно расположенные высвобождаемые площади для флагманских магазинов.
Свою роль сыграло и то, что в Москве нет единой концепции для той или иной улицы: нет консолидации помещений у одного собственника и единого управления торговым коридором, считает Козина, поэтому заполнение арендаторами происходит без учета их состава, профиля и ценового сегмента.
Правда, существуют концепции исторически сложившиеся: модные бутики в Столешниковом или Театральном проезде, рестораны в Камергерском.
Люксовые магазины много места не занимают относительно прочих, говорит Еремина, но и не сокращают присутствия на центральных торговых улицах и «своих» мест масс-маркету не отдадут, уверена Буренко.
Хотя многие ритейлеры переживают свои худшие времена, собственники помещений ставки снижать не спешат. Новые предложения на топовых торговых коридорах (Петровка, Большая Дмитровка, Кузнецкий Мост, Патриаршие) не стали дешевле, сделки были подписаны по действующим рыночным ставкам, рассказывает Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве.
Да и менее востребованные локации в центре тоже: в условиях низкого спроса собственникам не было смысла заявлять о скидках, считает она. По словам Буренко, можно выторговать от 15 до 50%, но только на первые 3–6 месяцев действия договора.
R4S по ряду объектов готова обсуждать скидки в 10–20% на срок до года, но долгосрочные договоры с дисконтом компания не заключает, уточнила Буренко.
Консультанты говорят, что сейчас арендаторы предпринимают попытки уйти от фиксированной части арендной платы, предлагая только процент от товарооборота.
Арендодатели, по словам Буренко, оценивают, вызваны проблемы арендатора кризисом или другими факторами – некорректным обслуживанием посетителей, низким качеством продукции или услуг, неудачной концепцией.
В последнем случае компания отклоняет запрос или ищет компромиссное решение, говорит она.
По мнению Козиной, говорить о реальном снижении ставок можно будет ближе к концу года по итогам закрытия сделок за период с начала введения ограничений. По подсчетам Корчагиной, рентабельность работы сетевых ритейлеров вернется к прежним показателям не ранее конца 2020 г. – начала 2021 г. Соответственно, не ранее этого срока можно прогнозировать возврат к ставкам аренды начала 2020 г.
По новым точкам льготные условия могут быть актуальны до 2022–2023 гг. А по мнению Каневой, ставки в стрит-ритейле будут корректироваться в сторону уменьшения на 5–7%. На докризисный период стоимость аренды до конца года абсолютно точно не вернется. «Скорее всего, мы будем наблюдать, как арендаторы выбирают меньшие по площади, но более удачно расположенные помещения», – уверена Канева.
Консультанты не ждут быстрого восстановления спроса на помещения уличной торговли. В «Магазине магазинов» считают, что это может произойти не раньше середины следующего года. В R4S – в перспективе двух-трех лет.
Особенность «постковидного» спроса, уверена Корчагина, в том, что бизнес будет выше оценивать спальные районы, где товарооборот менее подвержен такого рода стрессам.
Кокорев согласен: продуктовые магазины формата «у дома», которые набирали популярность и до кризиса, сервисы, бытовые услуги, пункты выдачи заказов, барбершопы и салоны красоты – все эти форматы будут жизнеспособны и востребованы. В новых ЖК, кроме того, торговые помещения уже могут создаваться с учетом актуальных требований к санитарной безопасности.
По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», нежилые помещения на первых этажах многоэтажных жилых комплексов – один из важных ресурсов для размещения в том числе необходимых людям магазинов, аптек и т. п.
(оценивалось, как обеспечены районы Москвы магазинами и аптеками в шаговой доступности).
Сейчас, подсчитали в фонде, с учетом гораздо более высокой плотности населения на периферии города, средняя емкость рынка одного продовольственного магазина в центре более чем в три раза ниже, чем на периферии: в центре в среднем на один магазин приходится 1537 жителей, а на периферии – 4861 житель.
Еремина все же уверена, что центры деловой активности и культурного отдыха останутся прежними, люди постепенно вернутся к привычному образу жизни и в любимые места в центре. «Даже если осенью произойдет вторая волна распространения вируса, то бизнес сможет работать, но уже с учетом новых требований и правил безопасности», – надеется она.
Яндекс Дзен | Открывайте новое каждый день
Яндекс.Дзен – это платформа, которая подбирает контент специально для вас. В Дзене есть статьи и видео на разные темы от блогеров и медиа.
Дзен понимает ваши интересы и собирает ленту для вас. Он анализирует действия: что вы смотрите, кому ставите лайки, на кого подписываетесь, а после – рекомендует вам и уже любимые источники, и ещё неизвестные, но интересные публикации.
Вы смотрите и ставите лайки
Алгоритм отслеживает это и подбирает контент
Вы видите интересные именно вам материалы
Посмотрите на главные возможности сервиса и начните пользоваться всеми преимуществами Дзена.
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Смело рекомендуйте Дзен своим друзьям из других стран.
7 правил выбора помещения для стрит-ретейла
25 февраля 2021Технологии
«Место, место и ещё раз место» — эта американская поговорка описывает главный принцип выбора помещения для уличной торговли. Вместе с экспертами разбираемся, на что, кроме удачного расположения, стоит обращать внимание.
Юлия Кузнецова
замдиректора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers
Станислав Бибик,
партнер Colliers
Ирина Буренко,
коммерческий директор девелопера Realty4Sale
Марина Маркова,
руководитель направления стрит-ретейл консалтинговой компании «Магазин магазинов»
По данным «Авито Недвижимость», спрос на торговые площади в 2020 году упал на 10%, зато на помещения свободного назначения, в том числе для стрит-ретейла, вырос на 7%. Стоимость аренды таких помещений поднялась на 12% по сравнению с 2019 годом. Это связано с карантином первой волны, когда многие магазины в торговых центрах были закрыты или не могли работать в полную силу.
Спрос на объекты стрит-ретейла превышает ожидания — во многом из-за отложенного во время пандемии спроса, считает коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко. Конкуренция между предпринимателями выросла, поэтому действовать надо быстро.
Стоимость аренды зависит в первую очередь от площади помещения и его месторасположения. Как правило, самые дорогие квадратные метры — в местах с высоким пешеходным трафиком: у станций метро, на центральных пешеходных и торговых улицах.
В спальных районах ставки, как правило, ниже — там открывают много продуктовых маркетов, магазинов для дома и медицинских центров.
Как правило, арендаторы ищут места с помощью онлайн-сервисов, таких как «Авито», «Циан» и «Яндекс.Недвижимость». Реже — через риэлторов и специализированные компании. Вот как выбрать хорошее помещение:
- 30–50 м2 — кофейни, булочные или еда на вынос
- 100–200 м2 — аптеки, кафе, торговые точки с товарами и услугами
- 400–600 м2 — рестораны
- 1000–2000 м2 — супермаркеты
- В центре не всегда есть помещения нужной площади. Например, внутри Садового кольца в Москве чаще встречаются свободные объекты площадью до 200 м2, а за его пределами — до 500 м2
Магазинам повседневного спроса, в том числе фуд-ретейлерам, лучше располагаться у транспортных развязок, например возле остановок транспорта, метро, рядом с парковочными зонами и в других местах с высокой проходимостью.
«Премиальным брендам не так важен трафик, главное — имидж локации. Для них топовое место — своеобразная визитная карточка», — объясняет Станислав Бибик, партнер Colliers. В Москве такие компании предпочитают Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Петровку и другие центральные улицы.
Гнаться за привлекательными локациями не стоит тем, кому не нужна витрина или полноценное помещение для офлайн-бизнеса. Например, для dark store выгоднее арендовать склад в непроходном месте. Реже всего в «уличном» формате открываются фитнес-центры, детские и развлекательные проекты — аттракционы, боулинг, кинотеатры.
Учитывайте два показателя — количественный и качественный. Сначала посчитайте количество проходящих мимо людей в определённые дни и часы, например в будни вечером и в выходные днём. Затем изучите аудиторию — узнайте, кто они: рабочие или представители креативного класса, какого возраста и достатка. Изучив трафик, можно понять, будет ли бизнес интересен людям в этом конкретном месте.
Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов. Но если помещение расположено в старом жилом фонде, поменять конструкцию окон и декорировать фасады скорее всего не разрешат, а размещение вывески придётся согласовывать с городской администрацией. Особые требования установлены и для внутреннего ремонта.
Если помещение находится в жилом доме, чтобы открыть бизнес, необходимо разрешение местных жителей — и даже в этом случае конфликты не исключены. Яркий пример — бесконечная борьба жителей улицы Рубинштейна с рестораторами в Санкт-Петербурге.
Для общепита на первых этажах в жилых зданиях есть ограничения и по площади. Нельзя открывать заведения больше 250 м2, а максимальное разрешённое число посадочных мест — 50. При этом площадь залов точек по продаже алкоголя в жилых домах должна быть не меньше 20 м2.
Перед съёмом помещения узнайте, почему съехали предыдущие арендаторы, и тщательно проверьте документы.
Выясните, находится ли помещение в собственности арендодателя: снимать напрямую, как правило, выгоднее и надёжнее. Важно, чтобы у него не было обременений — ограничений в пользовании и распоряжении имуществом.
Если у арендодателя нет законных оснований сдавать помещение, договор аренды могут признать ничтожным. Выселение обернётся убытками, особенно если сделать ремонт.
Посмотрите, не предусмотрены ли дополнительные платежи, например за охрану здания, вывоз мусора, парковку или инженерные сети.
Заключайте договор на срок от года — в этом случае его надо регистрировать в Росреестре. Так проще защитить свои права.
Арендаторы уличных помещений должны самостоятельно заботиться о безопасности сотрудников, покупателей и имущества. Учтите в бизнес-плане расходы на установку сигнализации и оплату услуг охранного предприятия.
Разным сферам бизнеса нужны различные дополнительные условия:
общепиту, медицинским центрам и салонам красоты — наличие мокрых точек, то есть возможность подвести воду к конкретному месту, а также соответствие помещения требованиям СанПин;
фуд-ретейлу — зона выгрузки и отгрузки товаров;
почти всем — парковка для сотрудников и посетителей.
Если каких-то условий не хватает, но они не критичны, используйте это в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку.
Подпишитесь на нас в Telegram
2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности
Стрит-ритейл Петербурга. Особенности и тенденции развития
office_m
Этот пост опубликован в блоге Офисы: новый взгляд — Портал о коммерческой недвижимости — новости, блоги, эксперты, отзывы.. You can comment here or there.
PDF печать
Стрит-ритейл (от англ. street retail – уличная торговля) – встроенные помещения, расположенные на первых этажах зданий, которые используются под офисы определенных сфер деятельности, а также под формат торговли, отличающийся от супермаркетов и торговых центров. Понятие вошло в обиход примерно с 2007 года.
В Европе компании объединяются и выкупают под street retail целые улицы
Условно стрит-ритейл можно разделить на элитный (характерный для центральных улиц) и «спальный» (на окраинах). В странах Европы формат элитных встроенных помещений распространен, помимо центральных улиц, на набережных, но в России эта площадка пока не популярна среди ритейлеров.
В основном формат элитного стрит-ритейла востребован среди банков, кафе и ресторанов, сегмента «одежда и обувь». В «спальном» стрит-ритейле можно увидеть магазины хозяйственных товаров, косметики и одежды для «среднего» класса, продуктовые магазины.
Особенности и проблемы формата в Петербурге
Основные улицы, на которых сосредоточены объекты стрит-ритейла в Петербурге, – это Невский проспект и примыкающие к нему улицы, улицы Петроградского района, а также Московский и Ленинский проспекты. Последние два расположены ближе к окраинам города, но все равно представляют собой оживленные магистрали, привлекательные для данного торгового формата.
Как ни странно, но важным фактором для развития петербургского стрит-ритейла являются погодные условия. Для города характерна дождливая погода, в которую неудобно гулять по улицам и заходить в отдельные магазины. Гораздо комфортнее приехать в такой день в большой торговый комплекс и делать покупки там.
В последнее время эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют ритейлерам как в Петербурге, так и в Москве объединяться и скупать целые улицы и таким образом «противостоять» большим торговым комплексам. Подобная практика широко распространена в Европе.
Тенденции I квартала 2011 года
Главной тенденцией в сегменте стрит-ритейл в Петербурге является
Погодные условия влияют на развитие стрит-ритейла в Петербурге
обострение конкуренции с крупными торговыми центрами. Особенно это характерно для Невского проспекта в последнее время: в конце 2010 года в районе площади Восстания буквально «выросли» два торговых гиганта – ТЦ «Галерея» и «Стокманн».
Торговые центры привлекают покупателей большей комфортностью покупок, а также тем, что здесь сосредоточены не только магазины, но и кафе, многочисленные центры развлечений.
Соответственно, и арендаторы предпочитают площади в торговых комплексах, а не стрит-ритейл.
Основную часть стрит-ритейла Петербурга занимают компании, держащие в городе целые сети магазинов.
Предложение
В начале I квартала во всем Петербурге насчитывалось более 5 млн кв. м площадей в формате стрит-ритейл. По данным компании Astera, 12 тыс. кв.м приходится на Невский проспект, около 6,5 тыс. кв. метров – на Московский. На Ленинском проспекте расположено 14,5 тыс. кв.м. С другой стороны, эксперты признают, что подсчитать точное количество встроенных торговых площадей довольно сложно.
Основной объем предложения в этом сегменте в период с января по март 2011 года приходился на помещения, площадь которых составляет от 150 до 200 кв.м.
По сравнению с показателями 2010 года, объем предложения увеличился за счет закрытия многих игровых клубов и, как следствие, появления большого количества вакантных встроенных площадей. Предложение в данном сегменте по-прежнему превышает спрос.
Спрос
По оценкам экспертов, в I квартале 2011 года спрос на помещения формата стрит-ритейл в целом по городу вырос, если сравнивать с показателями 2010 года. Наибольшая доля спроса приходится на площади до 200 кв.м в Центральном и Петроградском районах, на основных торговых коридорах – Невский проспект, Литейный проспект, Садовая улица, Большой проспект П.С.
Особенно подобные помещения востребованы на данный момент среди банковского сектора и сферы общественного питания.
Арендные ставки
По данным компании Astera, ставки аренды в сегменте стрит-ритейл в среднем выросли на 10-14% в I квартале 2011 года. Наибольший рост ставок (на 25-33%) зафиксирован во встроенных помещениях около станций метро «Сенная площадь», «Площадь Восстания», «Владимирская» и «Парк Победы».
| Район, улица | Уровень арендных ставок (руб. / кв.м. / мес.) |
| Невский проспект, Центральный р-н | 5000 – 12000 (самые высокие ставки в отрезке между Литейным проспектом и Большой Конюшенной) |
| Владимирский пр., Загородный пр., Центральный р-н | 2000-4500 |
| Садовая улица, Центральный р-н | 1200 – 4000 |
| Литейный проспект, Центральный р-н | 1500 – 3000 |
| Большой пр. П.С, р-н станций метро «Петроградская» и «Горьковская» | 2000 – 5000 |
| Спальные р-ны, вблизи станций метро | 2000 – 4000 |
| Улицы, отдаленные от станций метро | 800-1900 |
По данным Praktis CB, цены на продажу помещений в формате стрит-ритейл составляют в Центральном р-не – 150-250 тыс. рублей за кв. метр, в спальных районах – 80-120 тыс. за кв. метр.
Отчет составлен по данным: Astera, NAI Becar,Praktis CB, BN.ru
Источник изображений:
http://alexandriava.gov/planning/info/default.aspx?id=6960
http://artnow.ru/ru/gallery/3/1270/picture/0/13305.html
http://news.cnet.com/8301-13579_3-9986867-37.html