Юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости, предупредили население о самых распространенных методах, которые могут оставить без крыши над головой.
Как бы соблазнительно не шуршали деньги, манили чужие банковские счета, но недвижимость остается одним из самых лакомых кусочков для мошенников. Именно поэтому всякого рода аферисты придумывают различные схемы «увода» чужого жилья. Юристы, специализирующиеся в вопросах недвижимости, предупредили россиян, раскрыв им самые распространенные схемы мошенников.
Подделка документов. На сегодняшний день это самый популярный прием, используемый мошенниками. «Не следует покупать квартиру по копиям документов, даже если они нотариально заверены.
В оригинальных документах не должно быть помарок и исправлений, а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте присутствия собственника на сделке», — объяснил РИА Новости управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.
Поскольку чаще всего мошенники пытаются подделать нотариальную доверенность, именно ее следует проверить на подлинность с особой тщательностью, уточнил адвокат.
Прежде всего нужно сосредоточиться на проверке следующих моментов: убедиться, настоящий ли документ или нет, не был ли он отозван.
Сделать это несложно, поскольку на сайте Федеральной нотариальной палаты есть данные по всем доверенностям, достаточно будет только заполнить реквизиты в документ, который надо проверить.
Обычно в таких случаях от имени собственника выступают лжериелторы. Схема «отъема» имущества такова. Предприимчивые люди арендуют жилье, потом пытаются продать его по поддельным документам по очень хорошей цене. При этом лжериелторы убеждают потенциальных покупателей в том, что собственник за границей и хочет быстро продать недвижимость, так как возвращаться не собирается.
«Настоящий риелтор в большинстве случаев действует без доверенности, так как обычно во взаимоотношениях агентства и продавца используется агентский договор, а сам риелтор в основном занимается показами и подбором покупателей», — говорит член ассоциации юристов России Артем Коростелев, настоятельно рекомендуя требовать от такого риелтора показать оригинал доверенности именно на продажу недвижимости.
В качестве второй самой распространенной схемы мошенничества юристы называют продажу квартиры с участием лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку через суд. При этом специалисты напоминают, что список таких лиц достаточно внушительный.
Дело в том, что в него входят не только граждане с частичной или полной недееспособностью, как обычно думают покупатели, но и пенсионеры, несовершеннолетние, бывшие супруги, которые могут претендовать на половину имущества.
Сюда же можно отнести и лиц, которые были в местах лишения свободы, принудительно выписаны, но могут претендовать на жилье.
В подобных случаях необходимо проверять все, вплоть до справки из психоневрологического и наркологического диспансера продающего недвижимость. Можно даже предложить пройти медицинское освидетельствование.
Это важно, поскольку впоследствии совершивший сделку по купле-продаже может заявить, что не отдавал отчета из-за болезни своим действиям, либо принимал сильнодействующие лекарства и пр.
«Если квартира продается по доверенности, то необходимо уточнить, где находится собственник и куда он будет переезжать«, — цитирует издание заместителя директора по правовым вопросам агентства »Миэль» Ольгу Балбек.
Много случаев, когда мошенники продают квартиру, которую «получили по наследству», предупреждают эксперты. Продающий может убедительно рассказывать, что он – единственный наследник, а теперь вот хочет быстро все продать из-за каких-то своих финансовых проблем.
Как правило, после сделки, «наследник» перестает выходить на связь, а через какое-то время появляется уже другой «наследник», который говорит, что только узнал о смерти близкого человека и наследстве, одним словом, начинает претендовать на квартиру.
В случае, если «новый» наследник докажет в суде, что не был в курсе смерти близкого человека, отписавшего ему жилье, то суд признает сделку недействительной, комментирует глава юридического департамента компании «Этажи» Регина Дыдалина.
Еще одной недобросовестной схемой продажи стала сделка с потенциальным банкротом.
Недвижимость продают по документам с заниженной стоимостью, после чего собственник объявляет себя банкротом, а сделку ставят под сомнение как фиктивную, доказывая в суде, что она была осуществлена на явно невыгодных условиях с целью вывода средств.
В суде даже появляются «кредиторы банкрота», доказывающие свои права на недвижимость, которую приобрел новый владелец. Обязательно проверьте кредитную историю продавца, рекомендует юрист.
Специалисты также предупреждают покупателей вторички и о мошенничестве, которые осуществляются недобросовестным нотариусом, а также о хакерах, которую получили доступ к электронной цифровой подписи стороны сделки.
Как правило, такое проворачивают с пожилыми людьми, плохо знающими компьютер. Мошенники обычно получают доступ ко всем данным (паспорт, СНИЛС) под видом социальной помощи.
Далее с участием недобросовестного нотариуса оформляется договор дарения или купли-продажи от имени человека, который ничего не подозревает.
Вопрос сделок купли-продажи с недвижимостью особенно актуализировался в последнее время. Дело в том, что в период пандемии коронавируса россияне все больше стали убеждаться в том, что жить на природе полезнее.
Эксперты даже прогнозируют, что в недалеком будущем от четверти до трети жителей России планируют переехать жить в сельскую местность.
Более того, возможность работать дистанционно только упрощает переезд и, соответственно, покупку недвижимости за городом.
Ирада Гусейнова
«Поддельные» владельцы: простая письменная форма договора лишает людей квартир
22.01.2021 
В последнее время в СМИ все чаще обсуждаются случаи, когда владелец недвижимости узнает о том, что квартира или дом больше ему не принадлежат, но при этом он не подписывал никаких документов. Потерять жилье, в том числе и единственное, может любой гражданин — мошенники подделывают подписи собственников недвижимости на договорах купли-продажи, после чего сделка благополучно регистрируется через МФЦ, и осуществляется переход права собственности. И даже если пострадавшему собственнику удается доказать факт мошенничества и вернуть себе жилье, пострадавшей стороной оказываются добросовестные покупатели, которые приобрели эту недвижимость после ряда перепродаж. А преступники скрываются с деньгами и готовят новую аферу.
Так, в декабре 2020 года стало известно о двух подобных случаях, произошедших только в одной Кемеровской области.
Герой первой истории — Денис, узнал, что перестал быть владельцем квартиры в центре Кемерова, когда он стал приводить в порядок документы на жилье, и ему понадобилась выписка из ЕГРН.
Получив документ, мужчина с удивлением увидел, что собственник у квартиры уже другой. Сначала Денис решил, что в Росреестре просто перепутали данные, но вторая выписка подтвердила — владелец квартиры теперь некий Артем.
Денис продавать квартиру не собирался. И не подписывал никаких договоров или доверенностей. Мужчина начал выяснять, как квартира без его ведома могла перейти к другому владельцу.
В итоге ему удалось найти договор купли-продажи, на основании которого был осуществлен переход права собственности.
На договоре в простой письменной форме, который был подан в отделение МФЦ, подпись Дениса подделана.
И теперь следствию предстоит разбираться — был ли работник МФЦ в сговоре с квартирными аферистами, или его ввели в заблуждение, приведя вместо Дениса кого-то похожего.
В обязанности сотрудников МФЦ не входит проверка юридической чистоты сделки.
Кроме того, подавляющее большинство из них, как, возможно, и в этом случае, не имеют соответствующей квалификации для того, чтобы проводить подробную проверку.
Работники МФЦ не должны общаться со сторонами сделки, не обязаны выяснять, не введена ли одна из них в заблуждение. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Чем и пользуются мошенники.
Денис решил бороться за свою квартиру. Он уже написал заявление в полицию и ждет возбуждения уголовного дела. Беспокоит Дениса только то, что на все процедуры требуется время, а новый собственник уже пытается продать «проблемную» квартиру.
«Количество мошенничеств на рынке недвижимости с каждым годом будет только расти, — полагает Венера Шайдуллина, директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ. — это связано с несколькими факторами: трансформацией мошеннических схем, особенно в условиях цифровизации жизни населения.
Например, традиционный способ мошенничества, связанный с подделкой документов на квартиру, не потерял свою актуальность, а только усовершенствовался с появлением цифровых технологий редактирования графических форматов документов.
Кроме того, возможность заключения сделок с использованием электронной подписи породила новый вид мошенничества, когда преступники подделывают такую подпись и заключают от имени потерпевшего сделки с недвижимостью. Также влияет на рост числа мошенничеств правовая неграмотность населения и экономический фактор.
К сожалению, современные граждане все в большей степени начинают экономить на привлечении юристов и профессиональных участников рынка недвижимости. При этом правовых знаний у простых граждан в этой области недостаточно.
Поэтому процветают схемы, связанные с заключением договора ипотеки в отношении своего же имущества вместо договоров займа с залогом недвижимости, не устаревают и схемы, связанные с продажей квартир с обременением, по доверенности умершего собственника и т.д.».
У Дениса есть помощники и друзья, которые помогают ему в борьбе за квартиру. И это — не единственное его жилье. Второй же пострадавший от действий мошенников в Кемерове остался совсем один и оказался на улице.
Сейчас Василий вынужден ночевать в чужих подъездах. Он сирота, безработный и, кроме того, испытывает сложности с общением. Несколько лет назад парень потерял паспорт, но никому не сообщил об утере — процесс восстановления документа вызывает у него ужас. Видимо этой ситуацией и воспользовались мошенники.
Парень жил в комнате, которую получил в свое время от государства.
Но в конце ноября 2020 года он узнал, что она уже несколько лет ему не принадлежит, когда к нему вломились чужие люди и фактически выгнали на улицу, выкинув за дверь и его вещи.
Комната перешла к другому владельцу по договору в простой письменной форме, который Василий даже не видел. Новый «собственник» почти сразу же продал комнату, потом ее перепродали еще несколько раз.
Молодой человек обратился за помощью к знакомому психологу, который и поднял тревогу. Сейчас с его помощью Василий восстанавливает паспорт и другие документы. Психолог же уговорил молодого человека пообщаться с журналистами и обратиться в органы правопорядка, чтобы вернуть комнату.
Конечно, Василия нельзя назвать ответственным собственником. Но в тяжелой ситуации может оказаться абсолютно любой человек. А мошенники, «чёрные риелторы» выбирают именно таких, наименее социально защищенных граждан: инвалидов, сирот, пожилых людей или людей с психическими отклонениями и неразвитыми социальными навыками.
Им можно подсунуть на подпись документ, значения которого они даже не поймут, силой или шантажом принудить пойти на сделку, которая лишит их права собственности.
А можно просто подделать их подпись на документе в простой письменной форме.
Дезориентированный, потерявший все, испуганный человек, порой, даже не знает, куда обращаться, чтобы восстановить свои права на собственность. И часто просто погибает.
Договор в простой письменной форме — излюбленный документ аферистов. По документу, который, по сути, никто детально не проверяет, несколько раз были проданы даже те квартиры, владельцы которых уже умерли некоторое время назад.
Одна из недавних громких историй произошла в Липецке, где мошенники продали квартиру от имени женщины, которая умерла 8 лет назад. Сейчас наследник владелицы квартиры и ее новые собственники, добросовестные приобретатели, отстаивают своё право на владение недвижимостью в суде.
И в любом случае одна из добропорядочных сторон окажется в проигрыше. А мошенников и след простыл.
«Решать подобные проблемы необходимо на законодательном уровне.
Это должен быть комплекс мер, направленных на защиту простых граждан как от мошенников в целом, так и от правовой неосведомленности, — отмечает Венера Шайдуллина, — в частности необходимо закрепить в законодательстве необходимость заключение сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.
Многие эксперты будут парировать, что это дорого, однако в свою очередь отмечу, что сделка с недвижимостью — это действие, которое обычный гражданин совершает в среднем 1-2 раза в жизни. Согласитесь, что можно понести некоторые расходы ради своей же безопасности.
Помимо этого, необходима регламентация деятельности профессиональных риелторов, закрепляющая требования к ним и особенности их ответственности. Отмечу, что примерно 27% всех случаев мошенничества приходится на черных риелторов. Поэтому требуется на федеральном уровне установить регулирование данной сферы для регламентации экономической составляющей сделок с недвижимостью».
«Российская газета» в свою очередь подняла проблему того, что покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица.
Как отмечает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев в публикации «РГ»: «Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия.
Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья.
Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».
Если бы сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, ни одна из этих историй не произошла бы. Мошенничество было бы выявлено еще на этапе подготовки к сделке.
Так, буквально на днях, в январе 2021 года в Москве женщина попыталась продать чужую квартиру, действуя по «липецкой» схеме. Правда, покупатель настоял на обращении к нотариусу. Нотариус, беседуя со сторонами сделки, обратила внимание на то, что продавцом был выбран небезопасный способ расчета по сделке.
Кроме того, женщина, называющая себя владелицей квартиры, не смогла внятно ответить на ряд вопросов. Ее поведение показалось нотариусу странным. Проведя детальную проверку документов, нотариус выяснила, что женщина подделала паспорт собственницы квартиры, которая умерла больше года назад.
Об аферистке сообщили в правоохранительные органы.
Именно поэтому все больше экспертов говорят о том, что сделки с жилой недвижимостью нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.
Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — обычная практика для большинства европейских стран. Ведь когда сделка удостоверена нотариусом, именно на нем лежит ответственность за ее юридическую чистоту и законность.
Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проверяет личности сторон сделки (подлинность паспортов и их действительность), проводит тщательный предварительный анализ документов. Кроме этого, он обязательно беседует со сторонами сделки, чтобы удостовериться в том, что они действительно хотят заключить сделку и именно на тех условиях, которые заявлены в договоре.
Нотариус убеждается в том, что ни продавец, ни покупатель не находятся под давлением, что их не принуждают к совершению данной сделки, и они понимают ее правовые последствия. Сторонам в обязательном порядке зачитывается договор и разъясняются его сложные пункты.
А после удостоверения документа, нотариус в тот же день направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде для регистрации прав собственности.
Нотариус не только высококвалифицированный и самый доступный для граждан юрист.
Он единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия.
И в случае, если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, он будет возмещен в полном объеме. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.
Новые схемы мошенничества с недвижимостью
rfphoto/Depositphotos
Квартиры несуществующих людей
Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.
Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру.
Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке.
По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.
Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом
Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?
Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны.
Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам.
Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.
Измененное сознание как причина оспорить сделку
Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.
Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику.
Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях).
Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца.
Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.
Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?
Возможна ли аренда с последующим выкупом у несовершеннолетнего собственника?
Умение сглаживать острые углы
Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной.
Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку.
Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей.
Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.
Без вины виноватые: несовершеннолетние жильцы
Очень часто в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Например, для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах.
В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки.
То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.
Однако если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя проблемным.
- Текст подготовила Александра Лавришева
- Не пропустите:
- Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник
- 5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
- Как продать квартиру, если один собственник против?
- 15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Отобрать жилье у собственников стало проще
Квартирные мошенники плетут новые схемы и осваивают цифровые технологии
Ровно 20 лет назад нашу семью угораздило вляпаться в мошенническую схему под названием «двойные продажи» и пополнить скорбные ряды обманутых дольщиков.
В полностью оплаченной нами квартире живут-поживают другие люди. Гендиректор кинувшей нас компании благополучно оттрубила в колонии три года и уже, не исключено, морочит голову другим клиентам.
А мы, несмотря на многочисленные суды, не получили ни жилья, ни денег.
На фоне коронавируса тема обманутых дольщиков отошла на второй план. Но она никуда не делась — в стране таких бедняг около 200 тыс. Государство пытается их защитить. В июле Госдума приняла важные поправки к законам.
Например, люди, вложившиеся в будущую квартиру, но не получившие ее, могут рассчитывать на компенсацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем в ценах сегодняшних, а не многолетней давности.
Кроме того, есть документ, разрешающий исключать жилой дом из реестра проблемных объектов только после того, как его либо достроят, либо дольщики получат денежное возмещение.
И это все здорово — но, вероятно, работает в отношении обманутых в последние годы. Мы же, столкнувшиеся с жуликами в начале 2000-х, продолжаем получать отписки, что о нас помнят, но механизмов решения нашего вопроса как не было, так и нет.
С юристом Дмитрием Романенко мы хотим предупредить тех, кто отважился на покупку жилья, на какие недобросовестные схемы есть риск нарваться.
Семья народного артиста СССР Алексея Баталова (в круге) обвинила актрису Наталью Дрожжину и ее мужа, юриста Михаила Цивина, что те обманом переписали на себя их имущество. Фото Бориса Кудрявова и Legion-media.ru
Двойные продажи
Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.
Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Кадр из программы «Пусть говорят»
Мнимое банкротство
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником.
Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте.
Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы.
Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
Засветившийся в «Покровских воротах» Владимир Сынгаевский (в круге) осужден на пять лет за аферы с жильем умерших людей. Соцсети и кадр из фильма «Покровские ворота»
Электронная подлость
С внедрением электронно-цифровой подписи перед злоумышленниками открылись новые перспективы. На сегодняшний день человек практически лишен возможности контролировать, выпущена ли на его имя такая подпись.
Если она есть, вполне возможно, мошенники используют ее для совершения сделки с недвижимостью, и человек не сразу об этом узнает.
Чтобы хоть как-то защититься от мошенников, есть смысл написать заявление в Росреестр, что все сделки с недвижимостью возможны только при вашем личном участии.
Поддельный паспорт
Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию.
Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности.
Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.
Кстати
- Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.
Как не попасть на удочку
- На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.
- Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
- Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
- Заручиться поддержкой юриста или риелтора.
И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире.
Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.
Особенно опасно, если:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
- жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
- есть неузаконенные перепланировки;
- недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке.
Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся.
Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Алина Степанова. Фото из личного архива
Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом.
Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества.
Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке.
Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.
Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки.
Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил.
В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»
Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян.
Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс.
И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.
Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»
В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.
Я позвонила Карапету Мартиросяну.
Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон.
Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.
В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Depositphotos.com
Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива.
Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн.
Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.
Надежда Пантелеева
#3/2021 мошенничество недвижимость черные риелторы эксперты
Перечень известных способов мошенничества при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Мошенничество с квартирами умерших
Схемой завладения квартирой является подделка доверенности от имени умершего человека. По этой доверенности злоумышленники отчуждают его жилье. При этом может быть задействован недобросовестный нотариус. Подпись умершего в доверенности либо подделывается, либо отсутствует.
Мошенничество с договором пожизненного содержания
Многие одинокие старики в силу своей юридической неосведомленности зачастую поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного содержания заключают договор дарения.
Как правило, в договоре дарения вписывается пункт, по которому сохраняется право проживания собственника в переходящей по договору дарения квартире, в силу чего договор дарения становится ничтожным и не подлежит государственной регистрации.
Мошенничество с квартирами одиноких лиц, страдающих алкоголизмом
Мошенники вычисляют квартиры, в которых проживают одинокие алкоголики. Далее с ним выпивают, а затем начинают снабжать его выпивкой, не требуя с него до определенного момента денег. Через какое-то время собственнику выставляется счет за выпитое и предлагается его погасить.
Для получения согласия на продажу жилья или на получение доверенности мошенники могут использовать, кроме спаивания человека, различные психотропные средства, которые будут подталкивать клиента к добровольному согласию на сделку. Как правило, сделка совершается по доверенности.
Мошенничество с квартирами одиноких пенсионеров
В этом виде мошенничества обычно действует не один человек, а целая преступная группа. Завладев паспортом пенсионера, мошенники приватизируют квартиру через подставное лицо, внешне похожее на владельца паспорта. А затем квартира продается.
Продажа квартиры по поддельным документам
Одним из способов обмана является продажа объекта недвижимости по оригиналам правоустанавливающих документов, но по паспорту с новой вклеенной фотографией. По поддельным документам сделки в большинстве случаев проводятся с участием недобросовестного нотариуса.
На такой объект изготавливаются фальшивые документы. При этом подлинники правоустанавливающих документов могут быть похищены у настоящего собственника жилья и использоваться при изготовлении фальшивых документов.
А затем подыскивается добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по заниженной цене и по фальшивым документам.
- Подделки документов часто маскируются умышленными изменениями их внешнего вида: загрязнением поверхности, искусственным внесением признаков износа документа; нередко отдельные фрагменты заливаются или пачкаются различными красителями и горюче-смазочными материалами.
- Наиболее распространенные изменения первоначального содержания – это изменения содержания рукописных и печатных текстов, оттисков печатей и штампов, замена листов (изменение резолютивной части решения суда).
- Содержание текстов изменяется путем подчистки, дописки (дорисовки), либо удаляется травлением (смыванием).
- Подделка документов осуществляется также с применением техники (фотографирование, сканирование, светокопирование).
- Мошенничество с квартирами, не имеющими наследников
Узнав о смерти одинокого владельца жилья, не имеющего наследников, мошенник подделывает свидетельство о рождении и подает заявление с просьбой о регистрации, в котором указывает, что собственник являлся его наследодателем. Еще одним вариантом такого мошенничества является нахождение замены родственникам этого квартиросъемщика.
Ими могут оказаться однофамильцы, либо дальние родственники, которые не могут наследовать квартиру. В суд подается исковое заявление, в котором выдвигается требование признать право собственности на квартиру. Если суд принимает положительное решение, то на основании этого решения регистрируется право собственности.
В дальнейшем квартира продается.
Сделки с жильем, отягощенными арестами и запрещениями.
Такие квартиры предлагаются покупателям по подложным документам или с мнимым урегулированием имущественных прав, когда арест или запрещение якобы снимаются путем судебного урегулирования этого вопроса. Иногда квартира, отягощенная юридическими запрещениями, продается в первые же несколько дней после наложения такого запрещения за очень низкую цену.
Так как сведения о наложенных запрещениях или неисполненных обязательствах на объект недвижимости попадают в Росреестр через 3-5 дней после вынесения решения. Расчеты в таких случаях производятся до оформления сделки.
Встречаются ситуации, когда к аферистам обращаются за помощью продать свое жилье собственники, которые не могут продать свое обремененное жилье сами.
Ложная регистрация сделки в Росреестре
Мошенники могут предложить заявителю осуществить регистрацию сделки через «знакомого регистратора» за дополнительную оплату. После окончания лжерегистрации обманутому покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, вручают ему поддельные документы, за которые он платит оговоренную сумму. Подделываться может как расписка в получении документов, так и иные документы.
Продажа квартиры по ложному адресу
Одной из схем мошенничества является продажа квартир по ложному адресу. В этой схеме мошенничества аферисты находят доверчивого иногороднего покупателя, плохо знающего город и не ориентирующегося на местности.
При показе квартиры его ведут в центр города и показывают комфортабельную квартиру, которую мошенники сняли на время для показов. Эту квартиру покупатель и собирается купить. Оформляются же документы на какую-нибудь квартиру, не пользующуюся спросом и находящуюся на периферии.
Для реализации этой аферы мошенники вводят в заблуждение доверчивого покупателя. Для этого они используют совпадения в названиях улиц, меняют таблички с номерами домов и квартир и т.д.
Мошенничество при завещании жилья
Если правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, то в такой ситуации мошенничество практически невозможно. Но если продавец показывает свидетельство о праве наследования по закону, то здесь следует проявить осторожность, потому, что наследник может скрыть от покупателя факт существования других наследников.
Многократная продажа жилья
Используя эту схему мошенничества аферисты подделывают документы пользуясь современной цветокопировальной техникой.
Учитывая, что регистрация сделки в Росреестре может производиться с задержкой, продавец просит осуществить с ним окончательный расчет сразу после нотариальной процедуры.
Аферисты могут продать одну и ту же квартиру несколько раз за один день. Подделка может быть обнаружена только при регистрации сделки.
Продажа квартиры по дубликату приватизационного документа
Такое мошенничество может быть проведено владельцем квартиры, задумавшим аферу со своим жильем. Владелец квартиры после ее приватизации получает приватизационный документ и делает дубликат приватизационного документа. Затем он находит двух покупателей на квартиру и продает ее им обоим.
Для продажи первому покупателю он использует оригинал приватизационного документа, а для продажи второму — его дубликат. Учитывая, что расчеты за квартиру осуществляются до регистрации договора купли-продажи, мошенник успевает провести сделки с обоими покупателями и получить деньги с каждого из них.
Новым владельцем жилья становится тот из них, который раньше зарегистрирует договор.