Застройщики, конечно же, понимают, что на квартирах в высокой степени готовности они могут заработать гораздо больше, чем продавая их на этапе котлована. Когда уважаемые бизнесмены уверяют, что их продукт во время стройки подорожал на 30-50%, это значит, что они дали заработать инвесторам, сами эту прибыль потеряв.
Практически во всех новостройках Петербурга существует остаток непроданных за время стройки квартир. «Петербургская недвижимость» предлагает квартиры в готовых домах в 66 жилых комплексах.
Как правило, это не самые удачные по планировкам квартиры, или дорогое многокомнатное жилье, или квартиры в больших проектах, или в сомнительных локациях. То есть сказать, что все квартиры в построенных домах – это неликвид, было бы неверно.
Но вопрос «Почему эту квартиру не купили?» может оказаться крайне важным, а ответ – полезным.
Скорее всего доля готовых квартир будет расти, ведь с вводом счетов эскроу и проектного финансирования застройщикам нет необходимости продавать быстро – деньги на строительство выдает банк. Необходимо лишь выполнять условия кредитного договора, обеспечивая оговоренный поток средств дольщиков. А на готовой квартире можно заработать гораздо больше, чем на старте стройки.
«Раньше разница цен могла достигать 50 %. На данный момент застройщик привлекает проектное финансирование на весь проект, поэтому дифференцировать цены не имеет никакого смысла. Кроме того, во время кризиса покупатель совершенно справедливо предпочитает покупать квартиры либо в готовых домах, либо в близких к завершению», – отмечает директор по развитию компании «Л1».
Впрочем, возможен и иной алгоритм действий застройщиков, которые строят с помощью проектного финансирования. «Выставлять именно в высокой степени готовности не очень целесообразно. Скорее выставят изначально по ценам, как если бы объект был готов. Ведь риск недостроя значительно ниже, чем по ДДУ. На это и будут давить при продвижении объектов.
Цена на стартах и так выше, чем на вторичном рынке, а теперь эта картина окончательно закрепится», — полагает генеральный директор «Первого ипотечного агентства».
Пока что сложно сказать, какую стратегию выбирают застройщики, ведь строительство по новым правилам только-только стартовало и еще нет ни одного готового объекта, построенного через эскроу-счета.
Но это касается только проектов с эскроу. А сейчас большая часть жилых комплексов реализуется по старым схемам, в которых объем продаж фатально важен и при значительном снижении денег от дольщиков проект будет просто не на что реализовывать.
Поэтому застройщики стараются максимально быстро реализовывать квартиры.
Хотя практика, когда компании выводят в продажи лоты, а не весь объем квартир в новостройке, придерживая особо ликвидные объекты, чтобы заработать на них по максимум и корректировать ценовую политику в процессе продаж исходя из реального спроса.
«В наших жилых комплексах к моменту ввода в эксплуатацию в продаже остается от 5 до 15% квартир, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – Исключение – наш ЖК «Аист» на проспекте Ветеранов, который полностью распродан за полгода до ввода – локальный спрос оказался очень высоким.
В проекте было всего 153 квартиры. Большинство покупателей – жители соседних домов, которые хотели улучшить качество или площадь жилья, не меняя привычный район проживания. В клубном доме «Артхаус» на Звенигородской улице за полгода до сдачи в продаже остается менее 20 квартир площадью от 52 кв.
м, и в августе на последние квартиры мы подняли цены».
Готовое жилье от застройщика
Эксперты отмечают, что покупатели все чаще выбирают квартиры в новостройках с высокой степенью готовности или готовый продукт. Хотя пока что это явление не приобрело массового характера – в продаже небольшое количество квартир, некоторые не продаются годами.
Но проектное финансирование обязательно изменит эту ситуацию, доля готовых или почти готовых квартир будет стремительно расти, что неминуемо приведет к естественному повышению средней цены на новостройки, причем весьма заметное.
А сейчас можно найти остатки почти у всех крупных застройщиков.
Так, ГК «Эталон» предлагает квартиры в построенных комплексах ЖК Botanica, ЖК Fusion, ЖК «Дом на Космонавтов», ЖК «Дом на Блюхера», ЖК «Кристалл Полюстрово» и «Юбилейный квартал».
Так, последний корпус «Юбилейного квартала» был сдан в сентябре 2012 года, но и сейчас в нем можно приобрести 8 квартир площадью от 66 кв. м и ценой от 6,9 млн рублей.
В ЖК Botanica, который был сдан в июле этого года, в продаже еще 94 квартиры, почти треть, из 356 квартир. Минимальная цена 14 млн за 43 квадратных метра возле Ботанического сада.
«Группа ЛСР» запустила «Аутлет» готовых квартир в ЖК «Калейдоскоп», ЖК «Калина-Парк 2», ЖК «Новая Охта», ЖК «Паруса», ЖК «София», ЖК «Цветной город», ЖК «Цивилизация», «Шуваловский», ЖК «Южная акватория». ЖК «Южная акватория» был полностью сдан в конце 2017 года, но в нем можно приобрести 46,4-метровую квартиру за 5,3 млн рублей.
Не стоит забывать, что кроме застройщиков, реализующих остатки в готовых домах, на рынке орудуют в большом количестве инвесторы, которые впритык к сдаче дома начинают продавать свою собственность.
Причем по ценам обычно ниже тех, что предлагает застройщик. К сожалению, отследить всех перепродавцов невозможно.
В некоторых проектах доля такого инвестиционного предложения составляет 20-40%, а в некоторых единицы.
По словам Надежды Калашниковой, доля непроданных квартир велика в комплексах, которые расположены вдали от Петербурга, у малобюджетных проектов. «Потому что люди уже не хотят инвестировать в ЗаКАДье – это невыгодно. Сейчас опросы показывают, что клиенту важны и инфраструктура, и транспортная доступность, и социальная среда.
И он готов за это платить», – говорит она. К сожалению, по ее словам, ассортимент качественных предложений не велик. «В хороших локациях все меньше «пятен под застройку».
Например, в Выборгском районе рядом с нашими ЖК «Лондон Парк» и «Поэт» нет новостроек, а инфраструктура, напротив, очень развита», – отмечает Надежда Калашникова.
«Новая вторичка»
Еще один сегмент готового жилья – это квартиры в новостройках, построенных в 2010-2020 годах, так называемая «новая вторичка». С каждым годом ее становится все больше, хотя понятие это все-таки условное.
Тем не менее эксперты вторичный рынок делят на новый и старый (в него входит и дореволюционная, и советская, и часть постсоветской недвижимости).
Логично, что больше всего «новой вторички» продается в тех районах, где ведется самое активное строительство, причем жилья недорогого и по большей части малогабаритного. «Вторичные продажи в наших ЖК единичны.
Мы строим семейные дома, где две трети квартир – двух- и трехкомнатные. Люди покупают у нас квартиры для себя и своих семей, чтобы жить в них самим, а не сдавать в аренду или перепродавать», – комментирует Марина Агеева.
Поэтому неудивительно, что наиболее популярным районом для приобретения «новой вторички» является Всеволожский район Ленобласти. «На него приходится 25% спроса вторичного рынка. Такая популярность объясняется наличием ликвидного предложения: средняя цена предложения в районе составляет 100 тыс.
рублей за квадратный метр, – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». – В границах города популярен Приморский район, который занимает 10% в структуре спроса.
Также активно приобретаются студии и однокомнатные квартиры в южных районах города – Красносельском, Невском, Московском».
«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году
Фото Thielker / Getty Images В ноябре квартиры в Москве подорожали на 4%. Пока ЦБ и правительство спорят, стоит ли продлевать льготную ипотеку, эксперты и застройщики уверены — цены будут расти и дальше, а весной 2021 года стоит ждать ажиотажного всплеска.
Уже второй раз за две недели глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с критикой льготной ипотеки. «Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки», — сказала глава ЦБ 8 декабря, выступая в Совете Федерации. Ранее, в конце ноября, она уже говорила о рисках ипотечного пузыря и призывала «своевременно завершить» программу льготной ипотеки.
Мнение Набиуллиной пока не находит понимания в правительстве. В конце ноября премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2021. За продление выступает Минстрой, а вице-премьер Марат Хуснуллин не исключал, что льготную ипотеку могут продлить еще не раз.
Между тем, из-за ажиотажного спроса и политики крупнейших застройщиков цены на недвижимость в Москве и области за год, по оценкам опрошенных Forbes экспертов, выросли более чем на 20%. Forbes узнал, в каком состоянии пребывает сейчас рынок и что будет с ценами в 2021 году.
«Покупатели ищут, что еще осталось по относительно доступным ценам», — описывает ситуацию на рынке недвижимости руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Ажиотажный спрос распространяется как на новостройки, так и на вторичное жилье, квартиры покупают как в пределах города, так и в области.
По данным ЦИАН, в годовом выражении рост цен на новостройки составил 14% в Москве и 20% в Московском регионе. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек в старых границах Москвы в ноябре составила 203 100 рублей за кв.
м, увеличившись на 16,2% с начала года. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в Москве (в том числе Новой) стоимость квадратного метра по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 25%, в Подмосковье — на 30% соответственно.
В обзоре финансовой стабильности Банк России оценивал рост цен в новостройках за девять месяцев 2020 года в 21%.
Продление льготной ипотеки в октябре не особо охладило рынок, рассуждает директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В «Авито-Недвижимости» рассказали Forbes, что в ноябре цены на квартиры в московских новостройках выросли на 4%, на вторичном рынке — на 1,3%. В Московской области рост еще выше — новостройки прибавили в цене 4,5%, «вторичка» — 3%.
Высокую активность на рынке подтверждают и застройщики.
Директор по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько говорит, что в третьем квартале в Подмосковье и Новой Москве было зарегистрировано на 26% больше сделок по ДДУ к аналогичному периоду 2019 года, а цены в проектах компании за второе полугодие выросли на 20-25%.
У «Инграда» за год цены выросли на 6-10%, сообщили в компании. За девять месяцев года продажи недвижимости ПИК выросли на 52% в годовом выражении, у ЛСР — на 16%, свидетельствуют отчеты компаний.
Застройщики — основные бенефициары сложившейся ситуации. По итогам десяти месяцев 2020 года выручка российских застройщиков увеличилась на 9% год к году, оценивает Алексей Попов из ЦИАН.
Отчасти причина роста цен на квартиры — не только льготная ипотека, но и драматическое сокращение предложения. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве с начала года предложение сократилось на 32%, в области — на 45%.
В начале декабря 2019 года покупателям было доступно 93 000 квартир и апартаментов, а сейчас — 65 000, подтверждает Попов.
Сокращение предложения — часть стратегий некоторых девелоперов, которые в этом году ввели меньшее число объектов, рассуждает Алексей Попов: застройщики поддерживают искусственные дефицит, который стимулирует спрос, не все объекты с полученным разрешением на строительство выведены в продажу.
Опрошенные Forbes эксперты и застройщики единодушны — в следующие полгода цены будут расти. Другой вопрос — как быстро. «В связи с продлением [программы льготной ипотеки.
— Forbes] на рынке сохранятся текущие тенденции — останется высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно, как и в этом году», — рассуждает Дмитрий Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости». «Поводов для падения цен на жилье сейчас нет», — считает Юрий Ильин, вице-президент ПИК.
В своих проектах компания планирует «постепенное повышение» цен с 10 и 20 декабря. «В наиболее ликвидных проектах новостроек на рынке, в котором мы работаем (Новая Москва), в первом полугодии 2021 года рост цен продолжится.
В целом мы закладываем на следующий год повышение стоимости квадратного метра в среднем на 1% каждый месяц», — заявляет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». В «Инграде» закладывают на 2021 год более скромный рост цен — 2-3%.
«Из-за активной волны спроса в третьем квартале мы раньше достигли прогнозного уровня цен 2021 года, поэтому в следующем году динамика замедлится», — говорит вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. Снижения цен он тоже не ожидает.
«Активная дисконтная политика приводит к недоверию со стороны клиентов, а значит к откровенным потерям. Видим, что наши коллеги по рынку придерживаются схожей позиции. Активного или агрессивного дисконта на рынке пока нет. Не исключаю, что отдельные девелоперы все же будут демпинговать в декабре, но это будет происходить скорее в рамках предновогодних акций, а не долгосрочной ценовой политики», — заключает Бортневский.
Январь и февраль — традиционно «тихие» месяцы на рынке недвижимости, цены, скорее всего, будут сохраняться на уровне декабрьских значений, рассуждает Ильдар Хусаинов — зато вторая волна спроса может возникнуть в марта 2021 года.
С ним согласен и Александр Пасько из группы «МИЦ»: «Если смотреть на весенне-летний период 2021 года, то мы ожидаем второй волны рекордного спроса.
Ей будут способствовать выходы новых проектов, нормализация эпидемиологической обстановки, ну и, конечно, окончание действия ипотеки с господдержкой».
Что будет происходить на рынке в первом полугодии 2021 года, зависит от позиции, которую займут наиболее крупные девелоперы, уверен Хусаинов: «Если они сделают упор на льготную ипотеку и выведут максимальное количество проектов до ее завершения, то средняя цена квадратного метра в новостройках может даже снизиться, если же застройщики займут выжидательную позицию, то сокращение объема предложения на рынке может существенно подгореть цены».
Несмотря на ажиотажный спрос и перегрев на рынке, программа льготной ипотеки позволила сформировать «фундамент развития» строительной отрасли, считает Ильдар Хусаинов. Без льготной ипотеки спрос мог бы снизиться до минимальных значений, часть застройщиков ушла бы с рынка.
Через 2-3 года это привело бы к резкому росту цен на рынке первичного жилья из-за дефицита предложения, уверен Хусаинов.
Он согласен, что завершение льготной ипотеки — вопрос болезненный, в том числе и для строителей, которые на какое-то время потеряют существенную часть покупателей.
Но обвала (в том числе цен) не будет.
Желающих купить квартиры без субсидированной ставки, возможно, станет меньше, в связи с чем рынок войдет в легкую стагнацию, не будет такого активного роста цен, как сейчас, считает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«Рынок отреагирует стагнацией, снижения цены уже не будет, а если будет, то в рамках акций и скидок, но не более 3-5%. Возможно временное снижение спроса, на 2-3 месяца. Далее рынок адаптируется», — соглашается Александр Пасько.
А если льготную ипотеку продлят, рост цен по итогам 2021 года не превысит 15%, прогнозирует Мищенко. «Если же на политической и экономической арене произойдет что-то существенное, что сможет взбудоражить людей, вполне возможно, что они продолжат скупать недвижимость, и тогда рост цен может достигнуть и 35%», — заключает Мищенко.
Рынок после завершения программы будет зависеть от действий ЦБ. По словам Владимира Щекина, по завершению прошлых программ субсидирования ставки не увеличивались обратно, так как за время действия льгот ЦБ снижал ключевую ставку. «Нет уверенности, что сейчас будет так же, поэтому ставки могут повыситься с текущих 5-6% до 7-8%.
Это будет означать снижение спроса, причем довольно быстрое. Это не вызовет массовых банкротств, ведь уже половина застройщиков возводит дома на средства проектного финансирования, но ничего хорошего в исчезновении покупателей нет — вернутся ли они, когда дома будут достроены?» — рассуждает Щекин.
Алексей Попов напоминает, что ипотечные ставки (даже обычные, не льготные) находятся на рекордно низких уровнях и что ЦБ анонсировал продолжение корректировки ключевой ставки вниз и в 2021 году. «Ипотека останется «доступной», обычная ипотека по своим условиям будет постепенно приближаться к льготной.
Повторения ситуации 2015 года, когда кредиты на жилье под 16-17% годовых стали неподъемными для абсолютного большинства населения, пока не просматривается», — говорит эксперт.
Директор по поддержке риэлторского бизнеса «МИЭЛЬ» Юлия Федулаева считает, что субсидированную ипотеку продлять не стоит, а ЦБ лучше вернуться к курсу, заложенному в прошлые годы — отменить дофинансирование из бюджетных средств и работать с ключевой ставкой. «С льготной ипотекой действительно нужно потихонечку заканчивать не только из-за расходования бюджетных средств, но и потому, что есть игроки рынка, которые паразитируют на этих действиях», — уверена Федулаева.
Рынок новостроек вернется к докризисным показателям в 2025 году
Источник: Строительная газета
Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями.
Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю.
В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно.
Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж.
В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group.
Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью.
Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний.
«Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка.
— В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок.
В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
Говоря о краткосрочных перспективах жилищного строительства в России — до конца 2020 года, аналитики НКР предлагают два сценария — консервативный, исходящий из предположения о замедлении роста спроса, и оптимистичный, основанный на сохранении летних темпов роста.
Если в октябре-декабре застройщики смогут сохранить достигнутые показатели по выручке, то их потери по итогам года будут минимальными — около 3% (до примерно 3,5 трлн рублей).
Однако такой оптимистичный сценарий выглядит менее вероятным в условиях продолжающегося падения доходов населения и общего торможения темпов восстановления российской экономики, отмеченного в августе текущего года. Так, по данным Минэкономразвития РФ, реальные располагаемые доходы населения сократились на 8% во II квартале 2020 года.
При этом потенциал отложенного спроса на первичном рынке недвижимости практически полностью исчерпал себя уже к началу сентября. Кроме того, часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где рост цен был не столь существенным.
Соответственно, лучше готовиться к консервативному сценарию, включающему в себя сокращение по итогам года выручки от продажи новостроек на 20% (до 2,9 трлн рублей). Торможение спроса в оставшиеся месяцы 2020 года отразится и на ценах. По прогнозам НКР, за год российские новостройки в среднем подорожают примерно на 12%.
Оба сценария предполагают, что по итогам года в эксплуатацию будет введено на 15% меньше новых площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее, — около 37 млн кв. метров.
Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 «квадратов».
В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к снижению объемов продаж в натуральном выражении.
В случае сохранения летних темпов роста до конца года (оптимистичный сценарий) этот показатель снизится по сравнению с 2019 годом на 20%, до 38,8 млн кв. метров.
При консервативном варианте общая площадь проданных новостроек в 2020-м уменьшится на 33%, до 32 млн «квадратов».
За основу более долгосрочного прогноза для рынка жилищного строительства аналитики НКР взяли обновленные оценки Минэкономразвития РФ, согласно которым рост реальных доходов населения в период с 2021-го по 2023-й годы не превысит 3% ежегодно.
Поскольку реальные располагаемые доходы населения являются и основным драйвером, и одновременно основным ограничивающим фактором рынка жилья, эксперты ожидают, что рост выручки от продажи новостроек не превысит 2-3% в год.
Вместе с тем совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных, будет увеличиваться немного быстрее этих значений.
Что касается цен на жилье, то снижения их на горизонте 2021-2025 годов ждать особо не стоит. Аналитики рынка уверены, что застройщики будут пытаться удерживать цены на «квадрат» на текущем уровне даже в ущерб объемам продаж.
Ну а поскольку возможности дополнительного стимулирования спроса путем удешевления ипотечных кредитов ограничены отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков, то и на рост продаж и увеличение объемов ввода нового жилья в ближайшем будущем рассчитывать сложно.
Стабилизации ситуации и возврата рынка жилищного строительства к докризисным показателям (уровню 2019 года) в НКР ожидают не ранее 2025 года.
60% может составить к 2025 году доля однокомнатных квартир в структуре продаж на российском рынке новостроек
Справочно:
Агентство «НКР» — дочерняя компания медиахолдинга РБК. Создано в начале 2019 года. Является одним из четырех аккредитованных Центробанком РФ рейтинговых агентств, наделенных правом присваивать российским компаниям кредитные рейтинги по национальной шкале.
Регионы без застройщиков: почему в России стали строить меньше жилья
Прошлогодний кризис пережили не все российские девелоперы. По подсчетам экспертов, закрыться пришлось каждой пятой строительной компании.
Больше всего пострадали небольшие застройщики, локализующиеся в небольших городах, – местным жителям зачастую недоступна даже льготная ипотека. При этом крупные застройщики в провинцию пока не стремятся, для них это нерентабельно.
В результате в регионах обострился дефицит новостроек на фоне стремительно растущего объема ветхого и аварийного жилья.
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%.
К такому выводу пришли эксперты компании «Метриум», проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков.
Если в начале мая прошлого года в рейтинге ЕРЗ насчитывалось 2694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв. м жилья, то к маю 2021-го список сократился до 2148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв. м.
Сокращение коснулось и столичных, и региональных рынков. Но заметнее всего пострадали компании, которые реализуют небольшие строительные проекты. Группа компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв. м., поредела на 12%.
Самая многочисленна группа застройщиков – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. Компаний, которые строят 50–500 тыс. кв. м, стало меньше на 10%, а тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв. м, – на 28%.
Последняя группа «крупняков» довольно малочисленная, и речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10–15%, тогда как другие его нарастили на 10–20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв. м), а также маленьких девелоперов.
Среди «тяжеловесов» с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности», – рассказала она.
Чем меньше, тем меньше
Особенно заметно сокращение строительства и уход девелоперов в маленьких городах. Так, в городах с населением до 50 тыс. человек застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс.
до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) число девелоперов сократилось на 8%.
Рост количества застройщиков (на 3%) наблюдается только в городах-миллионниках.
При этом во всех регионах сократились объемы строительства. Больше всего – в городах с населением менее 1 млн человек. В населенных пунктах с числом жителей до 50 тыс. стали строить на 4% меньше, от 50 до 250 тыс. человек – на 14%, от 250 тыс.
до 1 млн – на 7% меньше. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки также уменьшилась – на 3%. По словам экспертов, дело в низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка.
Кроме того, платежеспособных покупателей здесь меньше, и банки неохотно выдают кредиты.
Безусловно, жилищный вопрос стоит остро практически во всех регионах России, говорит генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Спрос есть, но не везде он является платежеспособным.
«Во-первых, важно сфокусировать внимание на экономическом потенциале региона, наличии рабочих мест в его отраслях и перспективе экономического роста этого региона на горизонте 5–10 лет. Отсутствие сильной экономики в регионе скорее всего сделает убыточным любой проект строительства жилья на его территории.
Во-вторых, нужен механизм как привлечения застройщиков на новые региональные рынки (получение земли, инженерные коммуникации, получение необходимой исходно-разрешительной документации), так и инструменты поддержания регионального спроса (ипотека, субсидии, прочие государственные программы).
Без всестороннего и системного подхода к спросу и предложению запустить региональные стройки не выйдет», – убежден эксперт.
По его мнению, уходу с ранка мелких и несистемных игроков одновременно с наращиванием портфелей у крупных застройщиков способствовали ужесточение надзора в отрасли и переход на проектное финансирование по 2014-ФЗ.
Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры
Потребность в новом жилье в регионах есть, соглашается генеральный директор Optima Development Давид Худоян. Это связано с наличием ветхого и аварийного жилья, которое, как правило, сосредоточено в районных центрах, а также с явно морально устаревшим жильем 1960–1980-х годов.
По данным Росстата, только 67% от общей площади жилых помещений в России оснащены одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами. По данным на 2017 год, аварийное и ветхое жилье в России достигало 91 млн кв. м. (66,4 млн ветхое и 24,6 млн аварийное).
«Конечно, огромное число россиян хочет переехать в современное жилье, поэтому потенциал для спроса есть, но для его реализации средств у населения в целом недостаточно. Полагаю, речь идет о нескольких процентах от общего числа реально нуждающихся в новом жилье», – полагает Давид Худоян.
По его словам, чем меньше в стране небольших девелоперских компаний, тем более монопольным становится рынок жилья каждого региона. В некоторых субъектах РФ на долю одного-двух застройщиков уже приходится до 70% строящегося жилья.
То есть фактически образуются монопольные и олигопольные рынки. «Но монополизация рынка совсем не означает увеличение его объемов.
Напротив, монополисты не будут строить жилье в неинтересных или рискованных для себя локациях, заменяя таким образом ушедшие из отрасли компании», – подчеркнул он.
«Крупнякам» провинция не интересна
Нишу, которая освобождается на строительном рынке, могли бы занять более крупные федеральные застройщики, но они не спешат это сделать. Почти все они локализуются в Москве и Санкт-Петербурге. Как выяснили аналитики «Метриум», только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв. м жилья в провинции.
Рыночная цена квадратного метра в провинции может быть ниже инвестиционных затрат застройщика или примерно сопоставима, поясняет Григорий Ваулин. В некоторых отдаленных регионах со сложной логистикой строительство может оказаться даже дороже, чем в Москве.
«Экономия для застройщика в регионе может быть в цене земли, но при этом есть риск огромных вложений в инженерное обеспечение территорий. Потребность в крупных вложениях на старте в инженерную инфраструктуру – это одна из самых частых проблем, которая останавливает участников рынка от участия в региональных проектах.
Также не стоит забывать про непрозрачность системы местного управления и наличия рисков злоупотребления со стороны местных чиновников, задающих правила игры. В некоторых регионах существует практика, когда основной объем строительства ведется приближенными к властям девелоперами.
Поэтому выход на подобные рынки крупных застройщиков из других субъектов РФ может быть затруднен», – рассказал он.
При этом региональный рынок отличается маленькой емкостью, и заработать на эффекте масштаба на данной территории не получится. Таким образом, девелоперу придется нести примерно сопоставимые затраты и потратить равное количество усилий ради низкой маржи или даже убытка.
Улетевшие метры: почему продление программы льготной ипотеки снизит доступность жилья
В столицах потенциал сбыта нового жилья много выше с точки зрения числа сделок и их объема, добавляет Давид Худоян.
В Москву и Санкт-Петербург идет постоянный миграционный поток экономически активного населения, которое готово брать ипотечные кредиты.
Регионы, напротив, с точки зрения демографии ослаблены, а прослойка платежеспособного населения относительно узкая. Из-за этого рентабельность строительства в регионах намного меньше, чем в Москве.
Впрочем, в 2021 году общая площадь жилья, строящегося большими девелоперами в провинции, несколько увеличилась, отмечают эксперты «Метриум». Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв. м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв. м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «Кортрос».
– В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются.
Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу и привнести более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта».
Поддержать и развивать
В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, полагает Мария Литинецкая. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться.
«В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки», – считает она.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Прежде всего требуется стабилизировать цены на стройматериалы, подчеркивает Григорий Ваулин. Из-за низкой маржинальности строительства в регионах рост цен на материалы будет особенно болезненным.
Возможно, дополнительным стимулирующим фактором станет снижение административных барьеров и упрощение процедур согласования (разумеется, без ущерба качеству и безопасности).
Также стоит продумать процесс регионального девелопмента через институциональный механизм – например, расширить практику стратегического партнерства застройщиков и «Дом.РФ» по строительству в регионах.
Чтобы снизить себестоимость строительства, государство могло бы участвовать в строительстве инженерной и социальной инфраструктуры, считает Давид Худоян.
Требуется также уменьшение и упрощение процедур согласования проектной документации.
Помимо этого, конечно, необходимо улучшать экономические показатели в регионах, стимулировать создание современных и хорошо оплачиваемых рабочих мест, чтобы здесь формировался спрос на жилье.
Читать полностью (время чтения 6 минут )
Эксперты по недвижимости ожидают снижения цен на новые квартиры в РФ
Участники рынка недвижимости выразили мнение о том, что в следующем году из-за увеличения предложения инвесторов стоит ожидать, что средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5-8%. Кроме того, по словам аналитиков, на снижение цен на жилье также окажет влияние снижение спроса из-за роста средних ставок по ипотеке.
Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев в беседе с «Известиями» заметил, что льготной ипотекой, которая вызвала ажиотаж, а также дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, воспользовались не только граждане, которые стремились улучшить свои жилищные условия, но и инвесторы, выкупившие около 20% квартир на рынке.
За последний год доля инвестиционных сделок в столице выросла до 30%, а в ряде инвестиционно привлекательных проектов сразу на 50%, пояснил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, заметив, что такая ситуация наблюдается не только в Москве, но и в других крупных городах, таких как Петербург, Екатеринбург и Сочи. Он также заметил, что в случае если инвесторы начнут демпинговать, сильнее всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки, что приведет к снижению стоимости квадратного метра на 5-10%.
При этом за 2020 год средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 19%. Это случилось на фоне высокого спроса на жилье, который был подогрет льготной ипотекой. При этом наблюдался дефицит новостроек.
Как уточнили аналитики, к тому времени, как новые дома будут возведены — ближе к 2022 году, — в продаже также появятся и квартиры от инвесторов. Это, в свою очередь, может замедлить рост цен на новые квартиры.
Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, то средняя стоимость квартир в этот период может упасть сразу на 5-8%, считает Сергей Зайцев.
«В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали», — заметил он.
Прогноз Realiste также указывает, что переломного момента на рынке жилья стоит ожидать в ноябре 2021 года, когда люди начнут намного более медленно приобретать жилье по завышенным ценам. После этого цены на недвижимость начнут опускаться. однако произойдет это лишь спустя 4-5 месяцев.
«Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%», — уточнил основатель Realiste Алексей Гальцев в беседе с изданием.
Стоит отметить, что не все представители рынка согласны с тем, что в настоящее время есть прямые предпосылки для снижения стоимости жилья в РФ.
Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина отметила, что стоит ожидать замедления индексации, и уточнила, что девелоперы, скорее всего, вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса.
Особенно эта ситуация касается крупных городов, где пересмотр лимита кредитования оказал влияние на льготную ипотеку, считает эксперт.
«Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20-30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, все равно ниже, чем в допандемийном 2019 году», — заметила она.
Напомним, 4 июня президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, повысив ставку до 7% годовых. Кроме того, глава государства сделал предложение уравнять для всех регионов предельную сумму кредита до 3 миллионов рублей.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i