Юридическая проверка жилой недвижимости осуществляется покупателями, уже выбравшими жилье для приобретения.
Особенно это касается объектов вторичного рынка, хотя неприятности случаются и с новостройками. При покупке самостоятельно стоит задача – как проверить квартиру на чистоту, чтобы оградить приобретаемое имущество от возможных посягательств на него третьей стороны. Потому так важно ориентироваться в документах, требуемых для переоформления права собственности.
Зачем проверять юридическую чистоту квартиры?
Это новому владельцу необходимо для того, чтобы впоследствии не лишиться (путем судебной процедуры) приобретенной собственности и потраченных денег. Проверяя квартиру при покупке самостоятельно, потребитель должен застраховать приобретение жилья на вторичном рынке от допустимого установления судом незаконности сделки.
Этапы проверки квартиры
Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.
Получение выписок из ЕГРН
На первом этапе следует обратиться за заверенной выпиской из ЕГРН в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ (Многофункциональный центр). Понадобятся следующие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- заявление на получение;
- квитанция об оплате госпошлины.
Бланк заявления доступен к скачиванию на официальном сайте Росреестра, там же видны реквизиты для оплаты госпошлины. За госсбор деньги вносятся в отделении Сбербанка.
ЕГРН-1
Эта форма справки из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости.
Из сведений на недвижимость включаются:
- тип квартиры;
- ее кадастровый номер;
- технические характеристики жилья – этаж нахождения, площадь, наличие коммуникаций, т. д.
ЕГРН-4
Указанная форма выписки из Единого государственного реестра недвижимости сообщит о содержании правоустанавливающих документов. Сюда входят:
- перечень официально зарегистрированных прав на объект;
- факт ограничений либо обременений на жилье;
- последние данные о правовом притязании на недвижимость;
- информация о праве на жилое имущество конкретного физического лица;
- сведения о недееспособности владельца продаваемой квартиры либо данные о лимитировании его дееспособности.
Проверка собственника (-ов) квартиры
Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.
В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.
По-другому покупающий жилую недвижимость должен сам получить выписку из ЕГРН. Популярна интернет проверка через Росреестр, сайтом которого нетрудно воспользоваться.
Данные паспорта продавца должны совпадать с подтверждающим его личность документом. Если паспорт менялся, сведения о прежнем удостоверении личности отмечены на конечном листке последнего документа.
Обратите внимание: адекватный продавец, по просьбе покупателя, предоставит тому копию своего паспорта для самостоятельной проверки приобретателем достоверности документа. Поможет официальный сайт миграционной службы. Если собственников от 2-х и более, так поступать надо с главной документацией каждого из них.
Как проверить представителя собственника?
На представителя оформляется нотариально заверенная доверенность, если владелец продает квартиру через него. Нотариус выдает такую бумагу риелтору либо лицу, которого собственник уполномочивает вести «продажное» дело от своего имени.
Задача сотрудника нотариальной конторы – убедиться в адекватном состоянии собственника, его согласии на выдачу доверенности без давления извне. Каждый нотариус страхует свои действия, сумма составляет 5 млн. руб. Также он наделен правом делать видеозапись в рабочем кабинете. И если нотариус увидит что-либо подозрительное, доверенность не оформит.
Проверить, не отозван ли такой документ, можно сервисом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Здесь любому доступны сведения о достоверности и длительности использования доверенности. При проверке произойдет нахождение этого документа в общем реестре и моментальная выдача результата.
Обратите внимание: обязательна сверка данных в доверенности и договоре при его подписании и вручении финансов за квартиру.
Проверка документов, предоставленных собственником
Продавец должен иметь, помимо свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН:
- один из договоров на квартиру – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика, пр.;
- свидетельство о наследстве (если жилье наследуемое);
- паспорта – кадастровый, технический.
Правоустанавливающим документом на владение недвижимостью является и постановление суда. Все бумаги предъявляются покупающей стороне в оригиналах и их копиях.
На ксерокопиях покупатель устанавливает наличие подписей (укажут соответствующие графы), штампов службы регистрации.
Для оформления свидетельств используются гербовые бланки. Все документы не должны иметь подчисток, помарок, исправлений, пр. Для подтверждения достоверности документации не лишними окажутся правоустанавливающие документы с печатью Росреестра.
Проверка прав третьих лиц
Покупая объект недвижимости, стоит выяснить, какими правами на нее наделены третьи лица. Ими могут быть:
- зарегистрированные и временно исключенные из жилища выпиской отдельные категории лиц – отбывающие наказание по суду, военнослужащие срочники, граждане на лечении, временные пожилые обитатели домов престарелых, дети из учреждений воспитательного направления и зарегистрированные на жилищной площади несовершеннолетние;
- участвующие в долевой собственности дети, особенно если квартира приобретена на средства материнского капитала, оформлена в собственность приватизационным путем;
- супруги, если жилье приобретено в браке.
Надо проверить наличие отказа детей от доли собственности, отсутствие препятствий 1-го и 3-го пунктов списка. Поможет предоставленная владельцем расширенная выписка из домовой книги.
Проверка квартиры по БТИ
После осмотра жилья надо изучить информацию из выписки Бюро технической инвентаризации на соответствие действительности.
По отмеченному поэтажному плану, экспликации на недвижимый объект недвижимости допустимо выяснить точную площадь квартиры, существование несогласованных перепланировок.
И если в техническом паспорте уже есть штамп о подобных нарушениях, надо обстоятельнее изучить этот документ.
Об обременениях и арестах
Если собственник квартиры до продажи сдавал ее в найм, заключал договор ренты, покупал по ипотеке либо при судебном разбирательстве на объект накладывался арест, то смена собственника не мешает оставаться таким обременениям в силе.
Потому подобные обстоятельства должны отсутствовать. Покупатель тогда обращается в ФРС или МФЦ за выпиской из Росреестра. В ней либо в «Публичной карте» онлайн, в отдельном разделе имеется вся информация об обременениях.
О притязаниях и судебных спорах
Получить сведения о судебных процессах, через которые проходил владелец продаваемой квартиры, покупатель может:
- в канцелярии суда, при официальном обращении;
- на сайте территориального рай-, горсудебного органа;
- в службе судебных приставов либо через сайт приставов;
- из выписки Госреестра;
- неофициально – у соседей, работников ТСЖ, ЖЭУ.
Если владение квартирой осуществлялось через договор дарения либо наследуемым путем, не лишне посетить нотариуса.
Проверка долгов по коммунальным платежам
Как проверить перед покупкой отсутствие либо наличие задолженности по квартире? Лучшее решение – предоставление продавцом справки из УК. В ней отмечается, есть или нет у владельца задолженности по:
- газу;
- электричеству;
- водоснабжению;
- капремонту;
- если имеется – по домофону, охране, консьержу.
При каких нарушениях со стороны продавца не стоит отказываться от покупки выбранной квартиры
Приобрести понравившийся жилой объект стоит, если продавец до подписания договора купли-продажи согласен:
- погасить обязательные коммунальные и иные платежи по содержанию квартиры. При неплатежеспособности владельца, по договоренности с покупателем, это возможно сделать за счет снижения стоимости за недвижимость и оплате долгов новым собственником;
- закрыть ипотечное кредитование;
- избавиться от снимающих жилье;
- выписать несовершеннолетних и прописать в месте своего проживания;
- ликвидировать либо узаконить перепланировку.
Список полезных ссылок интернет-ресурсов для самостоятельной проверки «чистоты» квартиры
Вывод
Имеющиеся риски при покупке квартиры возможно нивелировать самостоятельной проверкой «чистоты» недвижимости. Для этого стоит обратить пристальное внимание на подозрительные факторы и исключить их, проверив наличие необходимых документов на жилье у собственника и подтверждающих его личность. Активное обращение к интернет-ресурсам тоже поможет в решении задачи.
Была ли вам полезна данная статья?
Нотариусы предостерегли от покупки дач с нечеткими границами
Федеральная нотариальная палата рассказала о подводных юридических камнях при покупке дач. Потенциальный покупатель обязан насторожиться, если усадьба построена до 1998 года, если земля не размежевана, если грядки и дом принадлежат разным лицам. И даже если ничего подобного нет, ему все равно надо насторожиться.
Еще пару лет назад загородной недвижимостью владели 42 процента городских жителей, а более 30 процентов россиян хотели купить дачу. Таковы данные статистики. Пандемия обострила подобные мечты: люди все чаще присматриваются к объявлениям о продаже земель.
Поэтому нотариусы провели небольшой, но крайне важный ликбез.
Угроза N 1 Дача прошлого века
Нотариусы посоветовали проявлять особую осторожность при покупке дач, построенных до 1998 года. Такие сделки нуждаются в дополнительной правовой проверке.
«Реестр прав на недвижимое имущество появился в 1998 году, регистрации в нем подлежали права на недвижимое имущество, возникшие позднее.
Права, которые возникли до появления реестра, признаются государством, однако до совершения сделки важно понять, нет ли на имуществе арестов или запретов, а это можно сделать только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН», — рассказывают в Федеральной нотариальной палате.
Оформить наследство можно будет за один визит к нотариусу
Угроза N 2 Неоформленное наследство
Если в качестве документа, подтверждающего право на имущество, продавец представит свидетельство о праве на наследство, безопаснее будет сначала попросить его внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, а уже после этого — проводить сделку.
Угроза N 3 Участок без границ
Сегодня человек рискует купить дачу с нечеткими границами, а потом годами судиться с соседями за метры и даже сантиметры земли, требуя передвинуть забор или защищая от подобных требований свой сарай.
Нотариусы предупреждают: покупка земельных участков, которые не размежеваны, несет в себе высокие риски.
«Если границы участка не определены, регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней. Даже если регистрация произошла — риски все равно есть.
Могут возникнуть споры с владельцами соседних участков: иногда приходится передвигать забор, а порой случается, что построенный дом оказывается на соседской территории, что влечет за собой колоссальные проблемы», — рассказывают в Федеральной нотариальной палате.
Угроза N 4 Неожиданные ограничения
Важно помнить, что и сведения о некоторых ограничениях, установленных в отношении использования участка, могут быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости только по тем участкам, границы которых установлены в соответствии с законодательством.
К таким ограничениям относятся публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия и т. д.). Проще говоря, уже после покупки может выясниться, что через ваш участок пролегает важная тропинка, закрывать которую вы не имеете право.
Так что вам останется только наблюдать, как посторонние ходят туда-сюда по вашей земле.
Верховный суд объяснил, как получить наследство и не оказаться в долгах
«Так, например, бывает, что семья хотела бы построить жилой дом, но участок, который они приобрели, относится к землям сельхозназначения, на которых делать этого нельзя, — продолжают в Федеральной нотариальной палате.
— Или приобретатели не учитывают, что строение, которое находится на участке, является объектом культурного наследия, и планы о том, чтобы его снести и построить современный коттедж, не сбудутся.
Эти моменты также стоит прояснить до покупки».
Угроза N 5 Дом и земля раздельно
Если планируется приобретение участка, на котором есть постройки, необходимо узнать, принадлежат ли они тому, кто продает вам землю. Если принадлежат, то они должны быть проданы и переданы вам одновременно с участком.
А если нет, соглашаться на сделку рискованно, ведь собственник строений обладает преимущественным правом покупки участка. И если это право нарушено, сделка будет оспорена.
А удастся ли взыскать с продавца земли деньги — большой вопрос.
Безопасность
Чтобы не купить вместе с дачей кота в мешке, лучше обратиться к нотариусу. Он не только проводит правовую экспертизу предоставленных собственником земельного участка правоустанавливающих документов, разъясняет правовые последствия совершаемой сделки, обеспечивая тем самым законность и безопасность сделки, но и наделен правом запрашивать необходимую информацию из различных реестров.
3,3 тысячи. По данным Судебного департамента при Верховном суде России, столько споров о постановке земельного участка на кадастровый учет, соединенных со спорами о границах земельного участка, рассмотрели суды в прошлом году. Лучше все-таки определиться с границами земли до того, как передать деньги продавцу
Также нотариус предоставляет собственные цифровые инструменты, позволяющие не лишать людей технологических преимуществ. Например, для нотариального удостоверения сделки в дистанционном формате сторонам не нужно приобретать электронную цифровую подпись и разбираться в нюансах ее применения. Юридическую силу документу придаст усиленная квалифицированная электронная подпись самого нотариуса.
Договор, удостоверенный нотариусом, обладает повышенной доказательной силой, а сам нотариус несет полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальное действие. Если по его вине будет причинен ущерб, то будет полностью возмещен.
Досье «РГ»
За год нотариусами было удостоверено 64 тысячи 488 сделок с земельными участками, их число выросло на 16 процентов. Кроме того, нотариусами было оформлено 169 тысяч 224 сделки со строениями на земельных участках. Число таких сделок выросло на два процента. Примечательно, что такой рост случился в год ограничений, связанных с пандемией.
По мнению экспертов, статистика показывает, что участники сделок все больше понимают риски простой письменной формы сделок и ценят гарантии, которые дает нотариальное удостоверение договора.
Давно замечено: стремление упростить оформление недвижимости повышает риски мошенничества на рынке.
В последнее время появилась масса сообщений о том, как в разных регионах люди лишались жилья или земли по поддельным договорам.
Кстати, в этом году стали возможны дистанционные сделки, когда стороны находятся в разных городах и каждый человек приходит к своему нотариусу.
Пять недостатков нотариальной проверки юридической чистоты жилья
На рассмотрение Госдумы подан проект закона, согласно которому, все сделки по переходу прав собственности на жилье нельзя будет зарегистрировать без нотариуса…
По словам разработчиков документа, если нотариусы в обязательном порядке будут участвовать в оформлении сделок, количество оспариваемых сделок снизится, а граждане будут надежнее защищены от мошенников.
Но обращаясь к случаям нотариального заверения сделок, нет оснований считать, что это существенно изменит текущую ситуацию. Как правило, покупатели надеются на тщательную проверку истории приобретаемого жилья и контроль безопасности самой сделки нотариусами.
Однако нередко в таких случаях люди лишаются и денег, и квартиры.
Адвокат Олег Сухов в интервью порталу недвижимости Superrielt.ru развеял популярные мифы об эффективности нотариальной проверки юридической чистоты недвижимости.
Миф №1. Нотариус найдет все юридические изъяны объекта недвижимости
Это маловероятно. Изучать все детали истории жилья с момента его постройки не входит в обязанности сотрудника нотариальной конторы. Задача нотариуса – проконтролировать чистоту конкретной сделки, которую он удостоверяет.
Для этого достаточно проверить подлинность документов, удостовериться, что участники сделки дееспособны, убедиться, что при сделке соблюдены интересы третьих лиц, продавец завладел квартирой на законных основаниях и вправе распоряжаться имуществом без каких-либо ограничений.
С одной стороны, лучше сделать хотя бы поверхностную проверку, чем вообще никакой. Так можно узнать, кто является настоящим собственников квартиры, кто в данный момент зарегистрирован на жилплощади, не находится ли объект в залоге или под арестом, дал ли второй супруг согласие на сделку.
С другой стороны, прежде чем зарегистрировать сделку, Росреестр проанализирует все эти сведения, при этом множество потенциальных проблем так и останутся неизученными. В частности, наличие детей, права которых были нарушены при приватизации квартиры.
Если процедуру приватизации проводили в начале 90-х годов, и ребенок не попал в число владельцев, по достижении совершеннолетия он в любой момент может в судебном порядке потребовать свою долю в жилье.
Еще одной угрозой могут стать временно выбывшие граждане. Это люди, которых сняли с учета на период службы в армии, лишения свободы или длительного лечения. По возвращении домой они имеют законное право поселиться по прежнему адресу. Причем смена хозяина их вряд ли остановит: прежние жильцы часто вселяются по решению суда.
На первый взгляд, подобных случаев легко избежать – стоит только потребовать у продавца обычную и архивную выписку из домовой книги. Документ содержит информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире прежде, с указанием даты и причины выписки. Но проблема в том, что нотариусы не запрашивают эти документы.
Приведем еще один пример: продавец получил квартиру в подарок от восьмидесятилетней бабушки.
В этом случае лучше дополнительно ознакомиться с заключением о дееспособности пожилой женщины, однако в нотариальных конторах, как правило, не изучают информацию так глубоко.
Вывод напрашивается сам собой: благодаря нотариальной проверке можно выявить явные недостатки объекта, но чтобы обнаружить все проблемы, её недостаточно.
Миф №2. Если сделка заверена нотариусом, её нельзя будет признать недействительной
Можно оспорить практически любую операцию с недвижимостью – достаточно найти для этого основания. При этом то, что на договоре есть печать нотариуса, не даст каких-то особых преимуществ: сделки, заверенные нотариусом, признают недействительными так же часто, как и те, которые были заключены в простой письменной форме.
Существует масса поводов для разбирательств. К примеру, продавец может заявить о своей частичной или полной недееспособности и подать иск на этом основании. Проверка нотариуса далеко не всегда от такого защитит.
Как правило, сотрудники конторы определяют психическое здоровье человека по внешним признакам: не находится в состоянии опьянения, нормально мыслит и говорит – значит, все в порядке.
Но чтобы быть по-настоящему уверенным в адекватности продавца, необходимо попросить у него свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Также лучше провести медицинское обследование накануне сделки и опросить соседей. Вряд ли нотариус станет таким заниматься.
Миф №3. Нотариальная проверка гарантирует защиту от мошенников
Это не так. Даже если нотариусы тщательно изучают документы, предоставленные сторонами сделки, они не всегда в состоянии определить их подлинность. В конторе, конечно же, смогут выявить «филькину грамоту», содержащую множество исправлений и, как говорится, сделанную на коленке.
Но высококлассные аферисты могут достаточно хорошо подделать документ. Например, недавно в Москве мошенник продал квартиру сразу нескольким покупателям. Аферист настолько качественно сфабриковал документы, что судебным экспертам удалось выявить фальшивку только со второго раза.
Что уже говорить о сотрудниках нотариальных контор. К слову, нотариус также не спасет от двойной продажи. В регионах до сих пор популярна следующая схема: мошенники вклеивают в паспорт реального собственника квартиры чужую фотографию, делают дубликаты документов на объект и заверяют сделки купли-продажи у разных нотариусов.
Когда покупатели передают деньги за квартиру, аферисты исчезают в неизвестном направлении.
Миф №4. Если клиент лишился квартиры по вине нотариуса, тот обязан возместить ущерб
Нотариус, и правда, несет материальную ответственность за свои действия. Если сделку с недвижимостью признают действительной по его вине, сотрудник нотариальной конторы обязан будет возместить клиенту ущерб. По этой причине специалисты, которые удостоверяют сделки с недвижимостью, оформляют страховку на 5 миллионов рублей.
Но вопрос, удается ли добиться выплаты компенсации на практике. Адвокат Олег Сухов говорит, что за последние пять лет всего 55 пострадавших смогли взыскать ущерб – в общей сложности они получили 20 миллионов рублей. И эти цифры не говорят о том, что российские нотариусы редко допускают ошибки – просто лишь в некоторых случаях гражданам удается доказать их вину в суде.
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир
Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.
Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».
Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?
Денис, Москва
Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.
Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.
Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.
Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.
У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.
В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.
Давайте разберемся с дееспособностью.
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.
- ???? Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- ???? Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- ???? Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- ???? Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- ???? Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- ???? Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.
Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.
А еще надежнее оформить титульное страхование.
Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.
Вс рф: нотариус проверяет дееспособность сторон сделки, но не их психическое состояние — шортрид
Дееспособный гражданин может не понимать значение своих действий при совершении конкретной сделки. Поэтому даже если нотариус проверил дееспособность сторон по сделке, ее все равно могут оспорить, сославшись на то, что сторона не понимала значение своих действий. Оспаривать действия нотариуса при этом необязательно. К такому выводу пришел ВС РФ в недавнем определении.
Наталья Власова продала своему внуку 100% долю в одном ООО. Договор заверил нотариус.
Через полгода Наталья Власова обратилась в суд, требуя признать сделку недействительной на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ. В иске она указала, что не имела намерений продавать компанию и ее внук об этом знал. Она сообщила о психическом расстройстве, которое не позволило ей понимать содержание и юридические последствия совершенной сделки.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции признал сделку недействительной. Он принял в качестве доказательства заключение психолого-психиатрической экспертизы, которую провели в рамках другого, уголовного дела. Согласно заключению, Наталья Власова в момент совершения оспариваемой сделки находилась в состоянии, которое не позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими.
Апелляция и кассация с таким решением не согласились и указали следующее.
В силу ч. 5 ст. 69 АПК РФ не требуют доказывания обстоятельства, которые подтвердил нотариус при совершении нотариального действия, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута и если нотариальный акт не был отменен.
Апелляция привлекла к участию в деле нотариуса, удостоверившего сделку. Нотариус подтвердила, что проверяла дееспособность Натальи Власовой на момент заключения сделки. Действия нотариуса никто не оспаривал.
На этом основании суды посчитали, что результаты экспертизы для рассмотрения спора значения не имеют.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Он отметил, что недействительность сделки по п. 1 ст. 177 ГК РФ связана с пороком воли. При этом дееспособность лица не имеет правового значения. Тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки. Таким образом, юридически значимым обстоятельством является психическое состояние лица в момент заключения сделки.
Нижестоящие суды отдали предпочтение перед другими доказательствами пояснениям нотариуса о том, что у нее не возникло сомнений в отношении психического состояния Натальи Власовой. Однако им следовало проверить и оценить все имеющиеся доказательства, в том числе заключение экспертизы.
Определение ВС РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018
Проверка юридической чистоты квартиры
Юридическая чистота показывает, что недвижимость, которую вы собираетесь приобрести, не будет истребована у вас, нового собственника, третьими лицами на любых законных основаниях.
|
от 3 000 руб. * до 15 000 руб. |
*Услуги могу быть заказаны по отдельности.
По окончанию юридической проверки, вы получаете правовое заключение в котором будет указано: нарушено ли действующие законодательство РФ, ущемлены ли чьи то интересы в предыдущих сделках, существует ли риск признания судом одной из прошлых сделок недействительной, какие претензии к вам как новому собственнику могу быть предъявлены, на сколько рискованна покупка. При необходимости наши юристы приедут на переговоры.
Покупателю следует проверить следующие моменты:
- правоустанавливающие документы на недвижимость подлинные и оформлены верно;
- условия договора купли-продажи соответствуют интересам обеих сторон;
- третьи лица, способные предъявить права на данную недвижимость отсутствуют.
Не совершается ли сделка:
- гражданином, признанным ограниченно дееспособным или недееспособным;
- несовершеннолетним без согласия опекунов (родителей или органов опеки и попечительства);
- гражданами, не отдающим отчета в своих действиях, и не способных руководить таковыми;
Проверка юридической чистоты позволит избежать в будущем признания сделки недействительной. Очевидно, что такой серьезный и ответственный вопрос целесообразно доверить профессионалам.
Анализ личности продавца
Цель данного этапа – удостовериться, что продавец квартиры не будет признан недееспособным на основании решения суда (а также дееспособным ограниченно, не отдающим себе отчета в совершаемых действиях в момент сделки). Для этого следует убедиться, что недвижимость не зарегистрирована на человека преклонных лет, либо находящегося на учете в психоневрологическом стационаре, страдающего алкогольной или наркологической зависимостью.
Необходимо убедиться что продавец не состоит на учете в ПНД и НД, для этого следует попросить его взять справки из ПНД и НД диспансеров, либо же, если продавец по каким либо причинам отказывается это сделать необходимо заказать справки ПНД и НД независимо. Следует иметь в виду, что такой документ может быть выдан гражданину исключительно лично, а не по доверенности. При наличии подозрений стоит убедиться в дееспособности продавца в диспансерах не только по месту последней его регистрации, но и по предыдущим адресам проживания.
Если вы сознательно готовы приобрести жилье, собственником которого является недееспособный гражданин, вам понадобится разрешение на проведение сделки, подписанное опекуном и заверенное в соответствующих инстанциях.
Далее необходимо проанализировать документ, который удостоверяет личность продавца и убедиться в том, что:
- срок действия документа не нарушен;
- печати четкие, хорошо различимые;
- нумерация страниц соблюдена;
Следует уделить особое внимание моменту возникновения прав собственности на недвижимость и регистрации брака. Для совершения купли-продажи имущества, приобретенного в браке, по закону необходимо письменное и нотариально заверенное разрешение второго супруга.
Исключением являются случаи, когда собственность на квартиру наступила путем бесплатной приватизации одним из супругов, тогда как второй был прописан по другому адресу, а также пункт брачного договора, указывающий на отсутствие права собственности на жилье у второго супруга, так же согласие супруга не требуется если квартира была унаследована либо если ее подарили.
Проверка законных прав продавца на квартиру
Далее необходимо удостовериться, в том, что продавец – действительно собственник, либо имеет на это полномочия, подтвержденные заверенной у нотариуса доверенностью. Ее предъявляют исключительно в оригинале, проверяют на подлинность и наличие полномочий нотариуса (ГРС или НП).
Следует иметь в виду, что собственник обладает правом отозвать доверенность. Его смерть также делает документ недействительным, а сделка, заключенная на его основании может быть признана ничтожной. Чтобы исключить подобное развитие событий, стоит подать запрос нотариусу по месту выдачи.
Подтверждением наступившего права собственности в отношении любого из объектов недвижимости является свидетельство о государственной регистрации, основанием, для выдачи которого могут служить:
- договора купли-продажи;
- свидетельства о наследстве;
- акта приватизации;
- договора дарения;
- договора мены и т.д.
Век развитых информационных технологий позволяет подделывать любые документы, печати и различные штампы, поэтому проверка подлинности должна быть тщательной.
При наследовании квартиры в число наследников входят лица, гарантировано получающие причитающуюся им часть по закону, независимо от условий завещания. Возможно появление наследников, не имевших возможности узнать своевременно об открытии наследства.
Купля-продажа недвижимости подразумевает финансовый расчет покупателя с продавцом. Данный факт исполнения стороной покупателя своих обязательств по договору в обязательном порядке должен быть отражен в отдельном документе – расписке, так же факт взаиморасчетов должен быть зафиксирован в акте приема-передачи квартиры.
Если собственность на объект недвижимости наступила в результате договора дарения, необходимо достоверно убедиться, что сделка не была притворной (особенно в тех случаях, когда контрагенты не состоят в близком родстве).
Если собственность на недвижимость наступила по заключению договора пожизненной ренты с правом проживания необходимо наличие свидетельства о смерти предыдущего собственника. Данная ситуация дает право новому владельцу продать жилье, а прежний сохраняет право им пользоваться до самой смерти.
Если собственность получена по факту бесплатной приватизации, стоит удостовериться, что за год до нее из числа зарегистрированных не выписывали несовершеннолетнего члена семьи. В противном случае возможны претензии по факту ущемления его прав.
- Если в число собственников жилья входят малолетние дети, в обязательном порядке необходимо получить разрешение на сделку из отдела опеки и попечительства, подтверждающее соблюдение имущественных прав ребенка.
- Если в истории объекта обнаруживаются споры о праве собственности, следует запросить у продавца судебное решение, устраняющее такие притязания.
- Когда квартира завещается или дарится не родственнику, который незамедлительно выставляет ее на продажу, такую покупку правильнее не совершать.
Проверка возможных прав третьих лиц
Убедиться в отсутствии лиц, которые в ходе развития событий могли бы предъявить возможные права на жилье можно при помощи выписки из домовой книги. С помощью выписки из ЕГРН можно проследить частоту сделок с данным объектом. Получить выписку из ЕГРН можно после оплаты государственной пошлины, подав заявление в УФРС.
С другой стороны собственник имеет возможность получить информацию о лицах, делавших запросы по его недвижимости.
Если квартира из старого жилищного фонда не зарегистрирована в ЕГРН, следовательно, сделок с ней не совершали с 1998 года и она чиста.
За подтверждение прав собственника стоит обратиться в Департамент жилищной политики.
Перечень, фактически проживающих в квартире лиц, содержит домовая книга. Для получения выписки из нее, необходимо обращаться в паспортный стол. Чаще всего для получения подобных данных необходимо личное присутствие продавца. Доверенность на получение документов также получают риелторы, курирующие сделку. Крайне желательно присутствие покупателя или его представителя при получении выписок.
Поводом для повышенного внимания должны стать частая смена собственников квартиры, снятие с регистрационного учета лиц, ранее прописанных на данной жилплощади и не зарегистрированных впоследствии по другому адресу, а также временная выписка жильца. Особой осторожности требуют сделки с квартирами, которые ранее продавались на основании доверенности. Проверка таких объектов крайне сложна и требует профессиональных навыков.
В случае, когда в приватизации квартиры участвовали не все зарегистрированные на ее площади жильцы, следует убедиться в том, что в Департаменте приватизации жилья имеется их письменный отказ. Если имеются лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других родственников, они сохраняют право пользования жильем пожизненно, даже после продажи.
Риски при покупке квартиры на первичном рынке
Продажа жилья в новостройках по форме 214-ФЗ гарантирует покупателю его юридическую чистоту. Во всех остальных случаях проверка сделки необходима.
В случае если данные какого-либо документа противоречат данным других документов, возможна несвоевременная передача информации между ведомствами. Вам следует провести повторную проверку соответствующих сведений.
Мошенничество на рынке недвижимости не редкость. Даже самая скрупулезная проверка не в состоянии их полностью исключить. Своевременное обращение за юридической помощью – залог успешного разрешения сложных жизненных ситуаций.
Унаследованная квартира-риски для покупателя
К сожалению наше государство не разыскивает родственников умершего. И если вдруг, в течении 3-х лет появится неучтенный на свою долю наследник и докажет свои права на наследство, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны судом недействительными. Провести проверку, которая докажет отсутствие таких наследников, — не представляется возможным.
Когда сделка может быть признана недействительной
Суд может признать сделку недействительной в следующих случаях, когда сделка совершена:
- гражданином, признанным ограниченно дееспособным или недееспособным;
- несовершеннолетним без согласия опекунов (родителей или органов опеки и попечительства);
- гражданами, не отдающим отчета в своих действиях, и не способных руководить таковыми;
- доверенным лицом, превысившим свои полномочия, или действовавшим по ненадлежащим образом оформленной доверенности;
- как следствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств;
- под давлением угроз, насилия или обмана;
- под воздействием заблуждений.
Данной категории соответствуют сделки:
- противоречащие действующему на момент их заключения законодательству;
- если при приватизации объектов недвижимости были выявлены нарушения прав детей или же ущемлены права, нуждающихся в опеке граждан.
Наконец суд вправе накладывать запреты, обременения и аресты на любые из сделок с участием недвижимого имущества, в случае выявления прочих, достаточных для признания их недействительности, оснований.
Можно выделить наиболее распространенные сложности которые без помощь опытного специалиста проверить очень трудно:
- Документы может удостоверить только тот нотариус, у кого есть на это полномочия. Недавно в одном из регионов России был такой случай, когда нотариус, лишенный полномочий, удостоверил сделку. Такая сделка или любые другие документы, заверенные отстраненным от дел нотариусом, будут признаны недействительными.
- Продавец квартиры или дома, который вы собираетесь купить не должен быть обременен брачными обязательствами. Встречаются такие случаи, когда давным-давно недвижимость была приобретена супругами, которые позднее развелись. Собственник квартиры или дома может неосознанно или специально скрывать это. Впоследствии бывший супруг может вспомнить о своих правах на эту собственность, но тогда разбираться с ним придется уже новому владельцу жилплощади.
- Отследить, есть ли у продавца внебрачные дети, очень сложно. Но они могут претендовать на определенную долю наследства. Не исключено, что появятся и другие лица, имеющие право наследования своей части недвижимости. Если вы купите квартиру, на которую имеются правоустанавливающие документы, такие как свидетельство о праве на наследство, то есть вероятность, что родственники и близкие продавца в квартиры в последствие потребуют свою долю на вполне законных основаниях.
- Бывают и совсем невероятные случаи. Например, брат-близнец собственника квартиры может продавать ее по паспорту своего владельца. В таком случае, когда обман раскроется, сделка будет признана недействительной.
Юридическая чистота недвижимости – дело очень тонкое и здесь может быть масса нюансов. Проверить все моменты и нащупать каждый подводный камень очень сложно, однако квалифицированные юристы могут свести риски к минимуму, тщательно изучив объект недвижимости.