Налог на апартаменты в Москве будет таким же, как на квартиры

Одни варианты относятся к бюджетному ассортименту, другие относятся к категории элитного жилья.

Активный рост популярности апартаментов связан в первую очередь со сравнительно небольшой стоимостью, в отличие от квартир. Но не все знают, что налог на апартаменты не столь привлекательный.

Что такое апартаменты?

Несмотря на большую популярность и активное строительство апартаментов в Российском законодательстве до сих пор нет как такового понятия этого вида недвижимости.

По сути это нежилое помещение, которое может располагаться в комплексах, расположенных на земельных участках, предназначенных для строительства административно-деловых объектов, имеющих рекреационное назначение и т.д.

Такие объекты изначально строятся как нежилые здания, их строительство не имеет четкой привязки к имеющейся инфраструктуре, в отличие от жилых комплексов и кварталов. Апартаменты могут находиться на территории торговых комплексов и даже в административных зданиях.

Если принимать в расчет юридический статус таких помещений, то они не относятся к полноценному жилому помещению. Хотя по факту здесь имеются все необходимые условия: тепло, водоподведение, канализация и прочее.

Чаще всего апартаменты используют как помещения гостиничного типа, как площадь для офисов или в качестве временного арендуемого помещения для жизни.

В среднем площадь апартаментов составляет 40 кв.м. Главное их отличие от обыкновенных квартир в том, что здесь можно делать любую планировку, застройщик не ограничивает жильца стенами, поэтому чаще всего здесь используется открытая планировка, где нет коридоров, за счет чего помещение кажется больше и светлее.

Для застройщика в этом также есть определенный плюс, он не стеснен строгими стандартами и нормами и даже при небольшой квадратуре может предложить довольно привлекательные позиции.

По нормативам строительства, как уже было обозначено, апартаменты не относятся к жилой застройке. По этой причине гражданин имеет право лишь на временную регистрацию, получить постоянную прописку по такому адресу не получится точно.

За счет того, что к зданиям, в которых расположены апартаменты нет таких строгих требований, как к стандартным жилым застройкам, они могут располагаться в промзоне, где получить разрешение на жилой дом – нереальная задача.

Стандартные апартаменты предполагают наличие кухни, ванной комнаты, она может быть совмещена с туалетной комнатой и прочих помещений, предназначенных для проживания. Апартаменты изначально включают в себя все, что необходимо не только для комфортного времяпровождения, но и для постоянного проживания.

Что касается застройщика, то возведение апартаментов для него куда более выгодный вариант, чем строительство жилого дома. Некоторые не самые добросовестные строители намеренно замалчивают о статусе своего дома, изначально выдавая его за стандартное жилое строение. О том, что приобрели не квартиру, а апартаменты многие покупатели узнают уже на стадии оформления документов.

Налоги на апартаменты

Говоря о налогообложении на апартаменты в первую очередь мы имеем в виду традиционный налог на имущество, который платит каждый собственник недвижимости. Размер этого налога напрямую зависит о того, каким типом апартаментов вы обладаете.

Существует два типа апартаментов, которые, в свою очередь, также делятся на два подтипа:

1. Первый тип – объект недвижимости, который уже существует, все права на него оформлены. Это здания, в которых прежде располагались производственные помещения, заводы, фабрики, офисные или торговые помещения.

   Именно с таких зданий и началась история апартаментов в России. Этот тип делится на офисно-административные и производственно-складские.

   Говоря о налогах на эти объекты, обозначим, что данные здания по налоговой базе проходят как прочие объекты. Как в этом случае рассчитать налог?

   С точки зрения налогообложения налог на производственные помещения рассчитывается по ставке 0,5%. В то время как для офисных помещений налог составит 2%.

2. Второй тип – новое строительство. Это могут быть комплексы гостиничного типа, где в разрешительной документации изначально прописано, что на данном участке будет производиться строительство комплексов с апартаментами гостиничного типа.

   Ставка на такой объект будет 0,5%. Второй подтип – апартаменты, располагающиеся на территории торговых комплексов.

   Так как торговая и офисная площадь облагается самым большим налогом, то ставка по налогу на апартаменты, расположенные в таких комплексах составит максимальные 2%.

Налог на апартаменты и квартиру — различия

В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?

Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.

По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:

• кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
• если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
• в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
• апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.

Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.

В случае с квартирой расчет ставки будет производиться следующим образом:

• при стоимости объекта до 10 млн. рублей ставка составит минимум – 0,1%;
• если стоимость квартиры до 20 млн рублей – 0,15%;
• при стоимости 20-50 млн. рублей за квартиру, ставка составит 0,2%;
• при цене свыше 50 млн. рублей расчет будет производиться по ставке 0,3%;
• если стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн. рублей, ставка будет равна 2%.

Но есть у апартаментов существенное отличие, которое делает их более привлекательными по сравнению с квартирами – кадастровая стоимость.

Вот и получается, что даже при более высокой ставке на налог разница между налогом на квартиру и апартаментами не столь разительна, как могло показаться с первого взгляда.

За счет более низкой кадастровой стоимости даже при большем размере ставки налоговые начисления не столь значительные.

Для более наглядного понимания ситуации возьмем пример. Так, в Москве кадастровая стоимость жилой недвижимости составляет 120-130 тыс. рублей. В то время как в апартаментах стоимость квадратного метра составляет в среднем 88 тыс. рублей за кв.м.

При расчете, что квартира в 50 кв. м обойдется своему покупателю в 6 млн рублей, в то время как за апартаменты такого же размера потребуется отдать около 4,4 млн рублей. Выгода очевидна – 1,6 млн. рублей.

Но с учетом того, какой налог надо платить за апартаменты, экономия, которая образовалась на старте и за счет куда более низкой кадастровой стоимости позволяет без проблем выплачивать налог за недвижимость на протяжении почти ста лет!

Конечно, каждый сам для себя должен решить, что ему удобнее, сэкономить в самом начале при покупке недвижимости, или в последующие годы платить налог по более низкой ставке. Но стоит учесть, что компенсировать стоимость квартиры удастся не раньше, чем сто лет. Звучит не очень привлекательно.

Особенности налоговых начислений

Имущественный налог может быть начислен любому собственнику помещения, будь то компания, хоть российская, хоть зарубежная. Размер регулируется исходя исключительно из кадастровой стоимости объекта и налогового кодекса Российской Федерации.

Если на местном уровне не было принято каких-либо поправок, то согласно налоговому кодексу оплата налога идет авансовым платежом на протяжении года (налогового периода). Отчетный период может определяться на 6 или на 9 месяцев. Как только период заканчивается, юридическое лицо обязано предоставить полный отчет в местное отделение налоговой службы.

Для физических лиц размер налоговых начислений производят сотрудники налоговой службы самостоятельно. На адрес налогоплательщика будет направлено письмо, в котором будет находиться квитанция на недвижимость и реквизиты, по которым необходимо будет произвести расчет за недвижимость.

По правилам, собственник помещения недвижимости обязан произвести расчет по налогам в течении месяца после получения квитанции.

Какие еще есть налоги за апартаменты?

Налог на недвижимость является ежегодным налогом на апартаменты, который каждый собственник обязан оплачивать. Но это не единственный налог, с которым сталкивается собственник апартаментов.

НДФЛ

Зачастую апартаменты сдают в аренду, а это возлагает на собственника обязательства по оплате НДФЛ. В России размер этого налога составляет 13% от получаемой прибыли.

Многие собственники, не желая «светить» свои доходы от аренды апартаментов, скромно умалчивают об этой статье дохода, но законопослушные граждане предпочитают декларировать прибыль.

Вносить налог от дополнительной прибыли нужно раз в год, по закону необходимо заполнить налоговую декларацию до 1 мая следующего за отчетным годом. Внести сумму платежа нужно до 15 июля.

В том случае, если гражданин живет за счет сдачи апартаментов в аренду и это является его единственным источником дохода, проще зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Сразу после того, как ИП оформлено, не забудьте подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. В этом случае придется платить всего 6% от получаемой прибыли, от уплаты НДС в этом случае гражданин освобождается полностью.

Стоит учесть, что сотрудники налоговой службы не обязаны предлагать новоиспеченному предпринимателю написать заявление на переход на упрощенную систему налогообложения. Поэтому стоит самому о себе побеспокоиться.

Так как если заявления не будет, то ставка по налогу составит 20% от прибыли. При этом арендаторам также придется платить НДС за снимаемое жилье, что уменьшит количество желающих заселиться в эти аапартаменты.

Земельный налог

Не стоит забывать про еще один налог – земельный. Его платит далеко не каждый, имеющий в собственности апартаменты. Земельный налог начисляется только в том случае, если земля, на которой стоит здание, находится в собственности.

В этом случае считается, что у каждого владельца помещений в этом доме в собственности находится небольшой участок земли, на котором стоит здание. Соответственно, оплата налога за землю становится прямой обязанностью такого собственника. Налог в этом случае распределяется на каждого собственника пропорционально.

Сумма земельного налога высчитывается из расчета кадастровой стоимости земельного участка, на котором стоит здание. Стоит отметить, что в крупных городах эта цена будет значительно выше, чем на более маленьких территориях. Не последнее значение имеет отдаленность от центра.

В каждом муниципальном образовании размер ставки по земельному налогу определяет муниципалитет. Но утвержденная ставка не может больше той, которая утверждена на государственном уровне.

Так, для земель, на которых стоят жилые строения ставка составляет 3% от кадастровой цены. Для прочих земельных участков эта ставка составляет 5%.

Некоторые муниципалитеты выделяют дополнительные категории – льготные категории участков. На них ставка идет еще ниже.

При самом лучшем раскладе здание с апартаментами подпадает под категорию строений для гостиниц, что дает возможность платить налог по чуть более сниженной ставке, но чаще всего строения с апартаментами стоят на землях, относящихся к категории «прочие». Что автоматически влечет за собой начисление налога по самой высокой ставке.

Все это ведет к тому, что иметь в собственности апартаменты может оказаться не столь выгодным делом, как казалось с первого взгляда. Поэтому, прежде чем приобретать помещение, имеет смысл сто раз взвесить все положительные и отрицательные моменты такого решения.

Налог при продаже апартаментов

При продаже недвижимости собственник обязан заплатить налог от продажи недвижимости. Стоит учесть, что налог при продаже апартаментов рассчитывается не так, как при продаже квартиры. Не последнее значение имеет то, кому принадлежит продаваемая недвижимость: индивидуальному предпринимателю или частному лицу.

Налог при продаже апартаментов физическим лицом рассчитывается с применением всех льгот, то есть необходимо будет внести 13% от разницы между покупной и продажной стоимостью. Но это в том случае, если сохранились документы на покупку недвижимости и если продать апартаменты удалось дороже, чем их купить.

Таким расчетом может воспользоваться любой собственник апартаментов, даже если имеющуюся недвижимость он сдавал в аренду.

Если апартаменты находились в собственности индивидуального предпринимателя, то сумма налога высчитывается со всей вырученной от продажи стоимости. В этом случае начисляется 6%.

Но стоит принять в расчет, что если данная недвижимость все-таки была переведена в статус жилой, то при условии, что недвижимость находилась в собственности более пяти лет, продавец освобождается от необходимости платить налог совсем. Если апартаменты были получены путем наследования, то достаточно выждать трех лет.

Предусмотрена ли льгота при уплате налога?

На текущий 2021 год льгота при начислении налогов на законодательном уровне не предусмотрена ни для одной льготной категории граждан, будь то пенсионеры или многодетная семья. Исключением в этом случае может стать местный закон, предусматривающий некий понижающий коэффициент.

Но при любом положении вещей налоговая ставка ни в коем случае не может быть равна нолю. В то же время она не должна быть выше принятой на федеральном уровне больше, чем в три раза.

Более подробную информацию о разработанной налоговой ставке на данной конкретной территории можно узнать в местном налоговом органе или на официальном сайте территориального подразделения.

Скидка на роскошь: какие столичные апартаменты получают налоговые льготы

Фото ЖК Tribeca apartments Правительство Москвы дает налоговые льготы владельцам апартаментов. Какие именно и почему не всем — разбирался Forbes

В ноябре прошлого года издание The Bell сообщило, что владельцы апартаментов в башне «Федерация» в «Москва-Сити» платят льготную налоговую ставку — 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов вместо 2%. Чтобы получить такую льготу, комплекс апартаментов должен попасть в специальный реестр, который ведет мэрия Москвы. В ближайшие дни правительство Москвы должно утвердить обновленный перечень зданий, владельцы апартаментов в которых могут рассчитывать на льготы.

В 2016 году московская мэрия ввела льготный налог для владельцев апартаментов в торговых и офисных зданиях. Для предоставления «скидки» был создан реестр апартаментов, куда вошли семь объектов. «Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность.

Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — заявил бывший руководитель департамента экономической политики и развития Владимир Ефимов (сейчас заместитель мэра Москвы).

За четыре года в список было включено чуть более 20 зданий, большая часть которых — элитные комплексы. 

По данным ЦИАН, в 2015-2020 годах было сдано 215 корпусов с апартаментами. В реестре льготников — всего 22 здания. Источник Forbes, давно работающий на рынке элитного жилья, называет процедуру внесения объектов в реестр «мутной». «Подать проект можно прозрачно, но вот рассмотрение — совсем нет», — говорит он.  

Forbes разбирался, для какого типа апартаментов предусмотрены льготы, каким образом идет включение зданий в реестр и почему в списке так мало объектов.

Льготой могут воспользоваться владельцы апартаментов, если их «нежилая» недвижимость соответствуют нескольким критериям.

• Она должна быть в собственности у физического лица.
• Площадь — не более 300 кв. м, стоимость 1 кв. м — не менее 100 000 рублей.
• Запись о покупке апартаментов в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости. — Forbes) должна быть сделана до 1 января того года, который предшествовал включению здания в реестр, или «в течение указанного года государственной регистрации права собственности одного или нескольких физических лиц», отмечает руководитель практики «Налоги» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Сергей Колесников.
• Кадастровая стоимость также фиксируется по состоянию на 1 января предшествующего года.
• Здание должно быть включено в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.
• В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки должна быть информация о наличии в здании апартаментов. 

Из объяснений застройщиков понятно, что владельцы апартаментов, не включенных в перечень объектов торгово-офисной недвижимости, и так не платят повышенный налог.

 Не все комплексы апартаментов облагаются повышенной ставкой налога 1,5-2%, а только включенные в специальный перечень коммерческих объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, подчеркивает пресс-служба Capital Group.

«В соответствии с «Законом города Москвы» апартаменты, которые не находятся в многофункциональных зданиях, облагаются по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. Налоговая ставка в отношении помещений, находящихся в зданиях, включенных в перечень зданий для коммерческого пользования, составляет 1,5%», — подтверждает Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners.

В перечень на 2020 год включено около 20 000 нежилых зданий на земельных участках с видом разрешенного использования для размещения офисных и торговых объектов и около 12 000 объектов с видом фактического использования для размещения офисных и торговых объектов. Всего в списке около 32 000 зданий общей площадью 93 млн кв. м.

По словам экспертов и игроков рынка, экономия при внесении объекта в реестр льготников получается значительной. «К примеру, в «Москва-Сити» (башня ОКО) кадастровая стоимость составляет порядка 280 000 рублей за кв. м. При площади апартаментов в 150 кв.

м без льготы собственники платили бы за год 840 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 2%). После включения в реестр — 210 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 0,5%).

Разница — в четыре раза», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Такую же цифру приводит и агентство элитной недвижимости Savills. В данном случае эксперты ориентируются на самую высокую ставку налогообложения для объектов недвижимости  — 2%, она применяется для объектов дороже 300 млн рублей, для остальных действует ставка 1,5%.

«Согласно действующему постановлению, на часть площади апартаментов в размере 150 кв. м применяется ставка налога 0,5% от кадастровой стоимости. Таким образом, например, при кадастровой стоимости квадратного метра 200 000 рублей за апартаменты площадью 90 кв.

м необходимо будет платить 90 000 рублей ежегодно.

Для апартаментов в других башнях «Москва-Сити», которые не попали в льготный реестр, при ставке 1,5% сумма налога составит уже 270 000 рублей в год», — разъясняют в пресс-службе Capital Group (среди объектов застройщика в реестр апартаментов входят «Город столиц» и ОКО).

«Фактически налоговая льгота снижает сумму налога в три раза», — подтверждает представитель департамента экономической политики и развития Москвы.

Льгота рассчитывается по формуле: сумма льготы = сумма налога x К1 x К2, где К1 — коэффициент, равный отношению 150 кв. м к площади апартаментов (в случае, если площадь апартаментов составляет менее 150 кв.

м, коэффициент К1 принимается равным 1),  К2 — коэффициент, равный 0,67.

«Например, физическому лицу принадлежат апартаменты площадью 36 кв. м, они включены в перечень и в реестр апартаментов, их кадастровая стоимость равна 4 млн рублей. За 2020 год сумма налога за такие апартаменты составит 60 000 рублей (по ставке 1,5%).

По формуле сумма льготы получится 40 200 рублей (60 000 рублей, умноженные на 1 и на 0,67), сумма налога с учетом льготы составит 19 800 рублей (60 000 — 40 200).

Таким образом, посредством применения льготы физическое лицо за 2020 год заплатит 19 800 рублей вместо 60 000 рублей, сумма налога снизится в три раза», — разъяснили Forbes в пресс-службе департамента экономической политики. 

Все зависит от конкретного объекта, его кадастровой стоимости, месторасположения и других критериев, добавляет руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Кадастровая стоимость может пересматриваться каждые два года. В 2020 году в качестве меры поддержки населения на фоне пандемии кадастровую стоимость оставили на уровне 2018 года. 

По словам главы департамента экономической политики Москвы Кирилла Пуртова, список объектов «формируется и актуализируется» московским правительством самостоятельно. «Департамент анализирует весь массив зданий, в которых есть помещения с апартаментами, и если здание соответствует всем критериям, включает его в реестр», — говорит Пуртов.

Департамент самостоятельно запрашивает копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки в комитете государственного строительного надзора Москвы, отмечает Сергей Колесников. Соответствующий проект правового акта о внесении изменений в реестр готовится до 20 февраля ежегодно.

Как отмечает юрист, в соответствии с постановлением правительства 705-ПП от 26 октября 2016 года физические и юридические лица вправе обратиться в департамент. «Чтобы подать заявку, необходимо три документа: заявление, копия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и документ, подтверждающий право собственности на объект на любое физическое лицо.

Подать такое заявление может как физическое, так и юридическое лицо», — уточняют в пресс-службе Capital Group.

«Самостоятельно владельцам столичных апартаментов для включения здания в реестр апартаментов в правительство обращаться не обязательно. При поступлении заявок они рассматриваются в установленные законодательством сроки — 30 дней.

При соответствии здания, указанного в заявке, установленным критериям оно включается в проект правового акта», — говорит Пуртов. Затем проект вносится на рассмотрение правительства.

После принятия документа обновленные данные поступают в Федеральную налоговую службу в течение десяти рабочих дней, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По данным мэрии, на текущий момент рассматривается вопрос о включении в реестр еще трех нежилых зданий.

«Если мы посмотрим список объектов в реестре, то сюда попали крупные проекты — например, башни ММДЦ «Москва—Сити», «ВТБ Арена» и другие, — говорит управляющий партнер Savils Дмитрий Халин. — Объекты имеют доступ к административному ресурсу и обладают значимостью для города.

За счет возможности налоговых льгот объекты приобрели конкурентное преимущество — экономия получается существенной.

Сама процедура внесения проекта в реестр требует серьезных усилий со стороны застройщика, поэтому зачастую мелкие проекты не столь сильно в этом заинтересованы — застройщик продал лоты, а остальное становится заботами жильцов. В крупных же проектах продажи идут дольше.

Хотя список начал формироваться еще в 2016 году, часть проектов находится в продаже до сих пор — таким проектам важно попасть в реестр, чтобы завершить продажи максимально успешно».

«Сложно сказать, по какой причине за пять лет в список вошло чуть более 20 проектов, — говорит Попов из ЦИАН. —  Отчасти это может быть связано с низкой кадастровой стоимостью апартаментов, которая может значительно отличаться от рыночной цены квадратного метра.

Кроме того, в последнее время девелоперы активно переводят апартаменты в жилье, если объекты соответствуют всем требованиям к жилым помещениям и [владельцы апартаменов] платят налог как собственники квартир (например, проекты MR Group «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Лица» у Capital Group и другие). 

По словам Дудко из Glincom, многие проекты не могут войти в реестр, так как представляют собой редевелопмент существующих зданий — в этом случае к ним не применяются нормы, так как ввода в эксплуатацию по факту не было, только капитальный ремонт.

Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners, объясняет: если здание состоит только из апартаментов, оно не попадает в перечень коммерческих зданий и налоговая ставка для них равна 0,5% — получается, что льгота им не нужна. Аналогичная ситуация и с апартаментами, которые имеют ВРИ (виды разрешенного использования.

— Forbes) под гостиницу или апарт-отель — для них ставка тоже 0,5%.

По данным «Метриум», количество апарт-комплексов, которые отвечают указанным в законе требованиям, составляет 32 объекта (бизнес-класса — 41% выборки, премиум- и элитного классов — 25% и 19% соответственно, массовый сегмент — 15%). «Таким образом, жильцы большинства подходящих комплексов уже получают льготу. Сейчас строится 51 проект с аналогичными характеристиками. Эти комплексы могут в скором времени пополнить реестр», — говорит Литинецкая. 

По подсчетам аналитиков Kalinka Group, в 2020 году были введены в эксплуатацию 18 проектов с апартаментами, в 2021 году планируется завершение строительства еще 34.

Доля рынка апартаментов (без учета таунхаусов и флэтхаусов) составляет 23% от всего объема столичного рынка жилья.

За последний год Москва получила в бюджет от сбора налога на имущество физических лиц 22,5 млрд рублей, от организаций — 141,3 млрд рублей.

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

На этапе покупки обещания застройщиков относительно ставки налога на имущество часто расходятся с реальностью, которая приходит позже к жильцам в виде уведомления из налоговой службы.

Неразбериха с законодательством, наличие нескольких реестров для нежилых помещений, загадочные для обывателя акты обследования объектов Госжилинспекцией, – все это лишь усложняет поиск базовой, в общем-то, информации –налогообложение апартаментов. 

Налоговые горки

Апартаменты сложно отличить от квартир: похожи планировки, метраж, отделка. Однако в первом случае – это нежилые помещения, во втором – жилые. Соответственно, и налоги на апартаменты нужно платить, как на коммерческие помещения. То есть, существенно больше. 

Минимальный размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Если для квартир стоимостью до 10 млн рублей установлена минимальная ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа и тех объектов, которые попали в определенный льготный перечень (о нем – ниже).

В отличие от квартир, где есть налоговый вычет (20 кв. м площади), налогом облагается вся площадь апартаментов. При этом минимальный размер сбора (0,5%) уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: апартаменты общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн руб. обкладываются максимальным налогом (в 2018 году — 1,5%).

Круто, ты «попал»…

В Москве создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. В него уже занесено более 25 тыс. объектов, полный список опубликован на сайте столичной мэрии. 

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции, более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра. 

Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

«На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть он живет в «гараже».

Новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между девелоперамии покупателями. Например, на форуме жителей ЖК «Водный» Антон Е.

пытается узнать ставку налога на апартаменты в другом проекте MR Group – «Савеловский сити»: «Пишу вам на форум как владелец апартаментов в комплексе. Очень волнует тема ставки налога на апартаменты. Я так понимаю, требования об уплате налога многие уже получили. Пожалуйста, подскажите, какая ставка там указана, 0,5% или 2%?».

Комментарий другого форумчанина прозвучал неожиданно: «На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть, он живет в «гараже».

В компании MR Group сообщили, что на всех объектах, включающих апартаменты, действует налоговая ставка 0,5%. 

Пусть кому-то повезет

Впрочем, в Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр).

По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагается по налоговой ставке действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения.

Например, в 2017 г. – это 1,4% от кадастровой стоимости.

Согласно подсчетам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Point Estate, собственнику апартаментов площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 5 млн руб. без льгот пришлось бы заплатить налогов на 25 тыс. руб., со льготами – 16 тыс. руб.

На данный момент в реестре всего восемь объектов. Среди них три высотки ММДЦ «Москва-Сити», комплекс «Звезды Арбата» и др.

На данный момент в реестре апартаментов (утвержден постановлением правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП) всего восемь объектов. 

1. Три высотки в «Москва-Сити» – «Башня Федерация»;
2. «Империя»;
3. «Город Столиц»;
4. комплекс «Звезды Арбата» на ул. Новый Арбат, д. 32; 
5. клубный особняк на Таганке по адресу:  4-й Крутицком пер., д. 14; 
6. комплекс «А-48» на Алтуфьевском шоссе, д. 48, корп. 2;
7. здание в Марьино на ул. Братиславская, д. 6.; 
8. здание в Тверском районе Москвы по адресу: Б. Каретный пер. д. 24.

На столичном рынке экспонируется около 12 тыс. апартаментов в 112 проектах. В 2017 году предложение выросло почти на треть.

Мария Борисовааналитик ЦИАН

Налог против цены

Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир аналогичного метража. И по мнению риэлторов, эта разница вполне компенсирует бОльшие налоги. 

Например, по расчетам «Метриум групп», налог на квартиру в 38 кв. м стоимостью 5,67 млн руб. составит в этом году 1613 руб. (с учетом налогового вычета). Апартаменты той же площади в аналогичном месте будут стоить 4,1 млн руб.

, а налог при ставке 0,5% составит 12 190 руб. (налоговый вычет в данном случае не применяется). При покупке апартаментов хозяин сэкономил 1,57 млн руб.

При нынешней ставке налогообложения этих денег хватит на оплату налога на имущество почти на 130 лет.

Это при идеальном варианте. При неидеальном ставка может быть и 1,5%, да и налоги на месте не стоят, ставки, однозначно, будут расти.

памятка покупателю

• Апартаменты приравнены в правах к нежилым помещениям.
• Минимальный налог на апартаменты (0,5%) в комплексах, где торговля и офисы занимают меньше 20% от общих площадей здания или апартаменты записаны в исходно-разрешительной документации как гостиничные. 
• При покупке апартаментов общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн рублей применяется максимальная ставка (в Москве – 1,5%). 
• В Москве создан реестр апартаментов с понижающими ставками (0,5%), а также реестр нежилых помещений, ставки по которым максимальные (1,5%).

Налоги на апартаменты в 2021 и 2021 для физических лиц

С точки зрения планировки, площади и отделки отличить стандартную квартиру от апартаментов нелегко. Последние относятся к категории нежилых помещений. Они могут использоваться для проживания, но налог на апартаменты начисляют как на коммерческое помещение. Он значительно превышает пошлину за квартиру, находящуюся в собственности.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

• региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
• в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
• какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

• кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2021, если налог уплачивается за 2021 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
• инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Московская льгота по налогу на имущество

Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество. Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:

• включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
• площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
• неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
• кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2021 года № 706-ПП (с изменениями, внесенными в 2021 — 2021 годах). На данный момент в перечне упомянуты 23 здания в разных районах города.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

• 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
• менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
• продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Доходов от продажи недвижимого имущества не коснулось изменение ставки НДФЛ в 2021 году до 15% с доходов, превышающих 5 миллионов рублей.