Налог на апартаменты: точный расчет

Налог на апартаменты: точный расчет На первый взгляд, сложно разглядеть отличия между квартирой и апартаментами. Внешне и внутренне они могут быть одинаковыми. Почему же тогда стоимость апартаментов на 15-20% ниже аналогичных квартир?

«Талан-Журнал» разобрался в этом вопросе с помощью Екатерины Мараковой, ведущего эксперта центра недвижимости и ипотеки «Этажи».

Налог на апартаменты: точный расчет

Екатерина Маракова

ведущий эксперт центра недвижимости и ипотеки «Этажи»

В отличие от обычных квартир, апартаменты — это недвижимость, которая формально не относится к жилому фонду, это коммерческое помещение, но в нем можно жить. Широкое распространение апартаменты получили в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае – более 20% предложений на рынке новостроек. В других регионах России доля такой недвижимости не более 1-3%.

Коммунальные платежи выше на 15%

Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, по сравнению с квартирой выше примерно на 15%, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Кроме того, девелопер жилого комплекса обязан предусмотреть всю социальную инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, а девелопер апартаментов такой нагрузки не несет.

Ставку налога на апартаменты составляет от 0,5% до 2% от их кадастровой оценки, а для обычных квартир минимальная ставка – всего 0,1% от кадастровой оценки. Получается, что налог на апартаменты не менее чем в 5 раз выше, чем на обычные квартиры.

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Налог на апартаменты: точный расчет

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация.

Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении.

При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как мастерскую, фотостудию, фитнес-клуб. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Таким образом, при покупке апартаментов не получится воспользоваться льготной ипотекой. Кроме того, на апартаменты нельзя потратить материнский капитал.

Налог на апартаменты: точный расчет

Покупатели апартаментов освобождены от обязанности оплачивать ежемесячные взносы в Фонд капитального ремонта. Но если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну.

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное жилье, которое не находится в залоге у банка, невозможно. Апартаменты для судебных приставов — коммерческий объект, а значит он может покрыть невыплаченный долг, полученный в банке или у частного лица.

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный жилой дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир.

Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если существующие объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре.

Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Отличие апартаментов от квартиры

;Квартира;Апартаменты
Регистрация;Бессрочная;Временная (до 5 лет)
Содержание общего имущества;С участием жильцов;Решения принимаются без участия жильцов
Налог на имущество;0,1%;0,5%-2%
Технические требования;В соответствии с законами о жилых помещениях;Нет жестких требований
Налоговые вычеты при покупке;13% от стоимости (лимит до 2 млн руб);нет
Государственная поддержка;Субсидированная ипотека, семейная ипотека, материнский капитал;нет
Капитальный ремонт;Взносы, поддержка Фонда капитального строительства;За счет собственников
Изъятие за долги;Невозможно (исключение – ипотека);возможно
Соседи;Закон о тишине;Нет регулирующих актов

buro77.ru, zen.yandex.ru, Pixabay

Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад.

Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано.

Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.

Тарифный беспредел в комплексах апартаментов

Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы.

Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер.

В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.

Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2018 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются).

Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей.

Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза.

Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко», стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.

Тарифы в жилых (квартира) и нежилых (апартаментах) помещениях

Налог на апартаменты: точный расчет

Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей.

Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было.

К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами.

Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).

По ее словам, разница на тарифах 20-30%. «Но стоит учитывать, что в апарт-отелях иные цены на обслуживание. К примеру, у нас влажная уборка холлов, лестницы проводится не раз-два в месяц, как в жилом доме, а каждый час», – добавляет она.

Разница стоимости услуг по управлению и содержанию дома и апартаментов (МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»)

Налог на апартаменты: точный расчет

Спорная доходность апартаментов

При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать.

В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать.

Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.

По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.

Как рассчитать налог на апартаменты для физических лиц в 2019 году?

Апартаменты — особый вид недвижимости, который тоже облагается налогом. Сразу отметим, что российское законодательство не содержит четкого определения, что же такое апартаменты, нет его и в Налоговом кодексе. Поэтому вопрос о том, как же начислять налог на данный вид недвижимого имущества актуален. В этой статье разберемся с этой темой максимально подробно.

Что учитывается при расчете налога на апартаменты

Приступая к исчислению налога на апартаменты, нужно учитывать следующие особенности:

  • Это не дом, комната или квартира, это «иные помещения», согласно статье 401 НК.
  • К апартаментам не применяется налоговый вычет. Общая стоимость недвижимости не уменьшается на кадастровую цену 20 (10) квадратных метров квартиры. То есть, согласно статье 403 НК, налогооблагаемой базой будет цена всех апартаментов, без вычета.
  • На федеральном уровне льготы по налогу на апартаменты не предусмотрены. Но их могут принять местные власти, об этом следует узнавать на сайте УФНС вашего региона. Например, в Москве применяются уменьшающие коэффициенты, то есть льготы по налогу на апартаменты есть.
  • Налоговой базой, согласно статье 406 НК, может служить кадастровая или инвентаризационная стоимость недвижимости. Поговорим об этом подробнее в следующих разделах статьи.
Читайте также:  Дачи покупают все дальше от Москвы

Кадастровая стоимость прописана в ЕГРН, налог рассчитывается, исходя из суммы, которая должна быть указана на 1 января года, выступающего налоговым периодом. Если местные власти не успели принять соответствующий нормативный акт, то за налоговую базу берется инвентаризационная стоимость объекта.

Важно

Налог на апартаменты во многом зависит от того, что именно прописано в свидетельстве о праве собственности на такую недвижимость. Кроме того, важно, где располагаются апартаменты.

Ставки налога на кадастровую стоимость апартаментов

Как гласят статьи 406, 378.2 НК, ставка налога на апартаменты, если налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, составляет 0,5%. Однако, чтобы применять такую ставку, апартаменты должны отвечать следующим критериям:

  • Недвижимость не может располагаться на территории административно-делового или торгового центра.
  • Кадастровая стоимость не может превышать 300 миллионов рублей!
  • Назначение апартаментов, согласно выписке из ЕГРН и документам технического учета, не должно предусматривать размещение здесь коммерческих объектов, например, офиса или магазина.

Если апартаменты не отвечают хотя бы одному из указанных требований, налоговая ставка поднимается до 2% от кадастровой стоимости (статья 406 НК).

Напомним, что ставка в отношении жилых помещений, согласно все той же статье 406 НК, составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости. Так что апартаменты в любом случае обходятся владельцам существенно дороже.

Важно

Местные власти могут сами устанавливать ставки налогов на апартаменты, однако только в пределах, которые указаны в статье 406 НК — ставку нельзя обнулить или повысить более чем в три раза.

Ставки налога на инвентаризационную стоимость апартаментов

Налог на апартаменты: точный расчетЕсли налоговой базой выступает не кадастровая, а инвентаризационная стоимость апартаментов, то ее нужно будет умножать на коэффициент-дефлятор, учитывая при этом долю налогоплательщика в праве собственности всего объекта недвижимости.

Напомним, что коэффициенты-дефляторы устанавливаются каждый год приказом Минэкономразвития РФ. Ведомство учитывает уровень инфляции в стране и устанавливает такие коэффициенты для различных типов налогов, в том числе на имущество граждан.

В 2019 году в нашей стране установлены следующие коэффициенты-дефляторы:

  • НДФЛ, который касается иностранцев, работающих по патенту у физлиц — 1,729.
  • ЕНВД в части корректировки базовой доходности по разным видам деятельности — 1,915.
  • УСН для корректировки размеров предельного дохода с целью использования упрощенной системы налогообложения — 1,518.
  • Налог на имущество физлиц, рассчитывающийся по инвентаризационной стоимости — 1,518.

Разумеется, нас больше всего интересует именно последний коэффициент, на который нужно будет умножить инвентаризационную стоимость апартаментов. Напомним, что коэффициенты-дефляторы меняются ежегодно!

Далее, в зависимости от цены апартаментов, нужно применять следующие ставки налога:

  1. 0,1% — цена объекта не больше 300 тысяч рублей.
  2. 0,1% и 0,3% при цене от 300 до 500 тысяч рублей.
  3. 0,3% и 0,5% при цене от 500 тысяч рублей и выше.

Статья 406 НК допускает, что налоговые ставки могут быть дифференцированными и зависеть от места расположения апартаментов, их вида и кадастровой стоимости.

Важно

Если апартаменты включены в список объектов статьи 378.2 НК, то налоговой базой может быть исключительно кадастровая стоимость.

Пример расчета налога на апартаменты для физических лиц

Чтобы вам был понятен принцип расчета налога на апартаменты, приведем простой пример. Допустим, у нас есть апартаменты площадью 50 квадратных метров в Москве. Расположены они в апартамент-комплексе. Кадастровая стоимость установлена в размере 7 миллионов рублей.

Недвижимость принадлежит в долях следующим лицам:

  • Мать, не пенсионерка, работает — 1/3 часть.
  • Отец, инвалид 2 группы — 2/3 части.

В апартаментах также проживает несовершеннолетняя дочь указанных лиц, которая ни одной частью недвижимости не владеет и поэтому налог не платит. Льгот у семьи нет, согласно закону №51, размеры налоговой ставки установлены на уровне 0,5% от кадастровой стоимости.

Считаем долю отца = 7 миллионов рублей * 2/3 = 4,67 миллиона рублей. Он должен заплатить 4,67 миллиона рублей * 0,5% = 23,35 тысячи рублей.

Считаем долю матери = 7 миллионов рублей * 1/3 = 2,33 миллиона рублей. Она должна заплатить 2,33 миллиона рублей * 0,5% = 11,5 тысячи рублей.

Итого семье нужно будет заплатить 34,85 тысячи рублей налога на апартаменты.

Напомним, что, если бы бралась инвентаризационная стоимость апартаментов, ее нужно было бы умножить на коэффициент 1,518, действующий в этом году. В остальном расчеты такие же.

Заключение

Апартаменты обходятся собственникам дороже обычной квартиры, ведь ставки налога по ним существенно выше. В целом, ничего сложного в расчете налога на апартаменты нет, нужно только точно знать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта недвижимости.

Еще раз подчеркнем, что использование кадастровой стоимости апартаментов является приоритетным. Инвентаризационная стоимость в качестве налоговой базы применяется, только если кадастровой на 1 января налогового периода не было.

Ндфл при продаже апартаментов

Налог на апартаменты: точный расчет

Журнал АБ-ЭкспрессЧиталкаНдфл при продаже апартаментов

Статья в журнале: №25 (1185) — Июнь 2015 , опубликовано 30.06.2015

На сегодняшний момент набирает темпы роста строительство апартаментов в гостиничных комплексах для проживания.

Возможно ли получение имущественного налогового вычета физическим лицом при продаже апартаментов в гостиничном комплексе в размере 250 000 рублей как от продажи иного имущества, находящегося в собственности менее трех лет? Облагается ли НДФЛ продажа апартаментов, находящихся в собственности более трех лет?

Норма закона В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется с учетом следующих особенностей.
Размер вычета при продаже Иное имущество Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Альтер-натива Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ).
! При этом положения п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Понятия жилых помещений приведены в ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ.
Жилое помещение Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
К жилым помещениям относятся:
– жилой дом, часть жилого дома;
– квартира, часть квартиры;
– комната.
Дом Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
! В ЖК РФ отсутствует понятие «апартаменты».
В переводе с французского языка апартаменты – это квартира.
На практике в России апартаментами называют элитные квартиры.
Термин «апартаменты» в данном случае имеет маркетинговое значение.
Коммерче-
ская недви-жимость
Кроме того, апартаментами на практике называют коммерческую недвижимость.
Которая приобретается для сдачи в аренду (апарт-отели, кондоминимум-отели).
Как правило, эта недвижимость не признается жилой ввиду несоответствия требованиям, установленным законодательством к жилым помещениям.
Нежилое помещение В письме ФНС РФ от 14.01.2014 г. № БС-4-11/231 разъяснено, что в случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.
Ваш случай Следовательно, если Вы продаете апартаменты, находящиеся в Вашей собственности менее 3 лет, Вы имеете право на получение вычета в размере, не превышающем 250 000 рублей.
  • Освобожде-
  • ние от нало-
  • гообложения
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.
Указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Позиция чиновников В письме от 15.03.2013 г. № 03-04-05/4-232 Минфин РФ указал, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».
Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению НДФЛ.
Ваш случай Следовательно, доходы от продажи апартаментов, находящихся в Вашей собственности более 3 лет, не облагаются НДФЛ.
Читайте также:  В Петербурге финны построят ЖК на Васильевском острове

Распечатать статью Добавить в избранное

Налоговый вычет при покупке апартаментов. Возврат налога на апартаменты

08 января 2021

Многих владельцев апартаментов интересует, можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов, как в случае с обычной квартирой? Это мы и разберем в нашей статье.

Налог на апартаменты: точный расчет

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России
Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

8 (800) 775-75-85

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,на которые вы можете претендовать

Сейчас все чаще люди покупают не обычные квартиры, а апартаменты. Они дешевле, там можно оформить пространство в европейском стиле, и такая жилплощадь сравнительно доступнее.

Налоговый вычет за апартаменты – есть ли возможность вернуть деньги?

Апартаменты являются более дешевыми, чем квартиры, по нескольким причинам, но главная из них – в них нельзя прописаться. То есть, покупая апартаменты, вы можете в них жить, но ни зарегистрироваться, ни прописаться в них у вас не получится.

Потому что с юридической точки зрения, такая недвижимость – нежилые помещения, которые предназначены для использования в жилых целях. То есть по факту, юридически их можно приравнять к садовому дому – у вас может быть шикарный дом, со всеми коммуникациями, евроремонтом и всеми удобствами, но с точки зрения закона этот дом, как и ваше новое жилье, будут нежилым помещением.

На то есть несколько причин. Сейчас жилые комплексы имеют очень жесткие требования к санитарным нормам, качеству материалов, инфраструктуре вокруг (наличие магазинов, школ, садов и т.д.) Постройка комплекса апартаментов не имеет таких ограничений и требований.

Да, по сути в апартаментах вы имеете те же условия и удобства – канализация, отопление, водоотведение, энергоснабжение, Интернет и т.д., но процесс строительства не контролируется так строго, как в случае с многоквартирными домами. Расположение объекта, материалы и т.д. — все это остается на усмотрение застройщика. Поэтому получить налоговый вычет за такое помещение не получится.

Получить имущественный налоговый вычет можно только за жилые дома. Таким образом, становится ясно, что налоговый вычет с апартаментов получить нельзя.

Даже если подходите по всем требованиям для налоговых вычетов – являетесь резидентом Российской Федерации (проживаете на территории России более 183 дней в году), а также имеете доходы, с которых платите 13% НДФЛ (кроме дивидендов), налоговый вычет за апартаменты вы не получите.

А если перевести в статус «жилого помещения»?

В этом случае налоговый вычет все равно получить не удастся, так как он выдается только на то, что приобретается. Купили нежилое помещение – никого возврата НДФЛ. Купили жилое – оформляйте.

За какое жилье можно вернуть налог

Оформить налоговый вычет можно лишь за:

  • Строительство жилого дома (расходы на покупку участка тоже можно включить)
  • Покупку жилья: жилого дома, квартиры, доли в ней, комнаты и т.д.

Только за это жилье можно оформить налоговый вычет и вернуть НДФЛ, как налогоплательщик.

Теперь вы знаете, что нельзя получить налоговый вычет за апартаменты, поскольку они не являются жилым помещением.

Онлайн-калькулятор

Рассчитайте налоговый вычет положенный Вам

Налог на апартаменты: точный расчет

Tsiumpa/Fotolia

Новый налог на недвижимость введен 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря.

Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам – от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%.

Дело в том, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям.

При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити»).

Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит, стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

  • Для расчета налога были взяты:
  • — идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;
  • — кадастровая оценка;

— налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. метров (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

  1. Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:
  2. — для квартир: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,1%;
  3. — для апартаментов: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,5%

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. метрам. С учетом вычета в 20 кв. метров, налог будет начисляться только на 28 кв. метров (48 кв. метров — 20 кв. метров). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. метров х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. метров х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.

Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов — 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м Сумма налога на квартиру, руб. Сумма налога на апартаменты, руб. Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год
1-комн. 48 5 067 14 970 9 903
2-комн. 69,2 8 904 21 582 12 678
3-комн. 78 10 497 24 327 13 830

Источник: «Метриум Групп»

Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на 10 тысяч рублей в год, или на 825 рублей в месяц, больше, чем собственникам квартир.

Однако не стоит забывать о том, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей.

А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.

Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 10,2 млн рублей. Разница в цене — 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.

Как мы выяснили, налог на апартаменты составит 14 970, на квартиру — 5 067. Разница — 9 903, которую экономит владелец квартиры.

Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет.

Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир – 177 лет и 166 года соответственно.

То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на два-три поколения собственников вперед.

Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м Цена квартиры, руб. Цена апартаментов, руб. Разница в цене Компенсация переплаты, лет
1-комн. 48 10 202 000 9 574 200 627 800 63
2-комн. 69,2 15 048 000 12 802 000 2 246 000 177
3-комн. 78 15 548 000 13 258 300 2 289 700 166
Читайте также:  Какой налог платить при продаже дома и участка?

Источник: «Метриум Групп»

Еще один важный нюанс: во избежание резкого роста налоговой нагрузки на население законом предусмотрен переходный период, который будет длиться до 2020 года.

В течение этого периода будут использованы понижающие коэффициенты, в результате размер налога будет увеличиваться на 20% в год от конечной суммы налога.

Таким образом, в 2016 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%. Всю сумму налога мы будем платить с 2020 года за 2019 год.

Обязанность по уплате налога возникает с момента получения права собственности. Соответственно, владельцы квартир и апартаментов в МФК «Фили Град» получат первые платежки по налогу в 2017 году за 2016 год. При этом размер налога составит 40% от полной ставки.

А это значит, что в 2017 году владельцы однокомнатного апартамента в МФК «Фили Град» заплатят почти 6 тысяч рублей в год против двух тысяч рублей для такой же квартиры. Иными словами, в месяц разница составит всего 333 рубля.

В 2018 году — 9 тысяч рублей на апартаменты и 3 тысячи рублей на квартиры — разница 500 рублей в месяц. В 2019 году — 12 тысяч рублей на апартаменты против 4 тысяч рублей на квартиры — разница в месяц 660 рублей.

Полную сумму налогов нам начислят только в 2020 году — 14 970 рублей на апартаменты и 5 067 на квартиры, или 825 рублей в месяц.

Расчет налоговых платежей по годам в МФК «Фили Град»

Годы Сумма налога на квартиру с налоговым вычетом, руб. Сумма налога на апартаменты, руб.
1-комн. (48 кв. м)
5 988
8 982
11 976
14 970
2-комн. (69,2 кв. м)
8 633
12 949
17 266
21 582
3-комн. (78 кв. м)
9 731
14 596
19 462
24 327

Источник: «Метриум Групп»

«Несмотря на то, что о новых правилах начисления налога стало известно еще в 2014 году, до сих пор не было понимания, какую же сумму придется платить владельцам апартаментов, – подводит итоги Мария Литинецкая.

– Главные опасения были связаны, во-первых, с отсутствием налогового вычета в 20 кв.м, который предоставляется собственникам квартир. А во-вторых, с повышенной налоговой ставкой. На первый взгляд, сомнения вполне обоснованы.

Однако на практике оказалось, что разница в налогах минимальна и равна всего нескольким сотням рублей в месяц. Кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже кадастровой стоимости квартир. В нашем случае – в три раза. Это частично, хоть и не полностью нивелирует разницу в налоговых ставках.

Кроме того, апартаменты на 10-15% дешевле аналогичных квартир, то есть на этапе покупки экономия составляет миллионы рублей. Таким образом, сегодня у клиентов есть выбор: приобрести апартаменты и платить повышенные ставки, но при этом сэкономить средства на этапе покупки.

Либо же переплатить за квартиру и компенсировать разницу в цене относительно апартаментов с помощью сниженной налоговой ставки в течение как минимум нескольких десятков лет, то и пары следующих поколений».

  • «Метриум Групп»
  • Не пропустите:
  • В чем разница между квартирой и апартаментами?
  • Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
  • В чем подвох низкой цены апартаментов?
  • 5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог на недвижимость: как рассчитать и на чем сэкономить — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

«Самая непостижимая вещь в мире – это налоговая шкала», — говорил Альберт Эйнштейн. Трудно не согласиться с великим физиком. К сожалению, отдавать дань государству приходится и при владении недвижимостью.

Радость от покупки новой квартиры или апартаментов может быть сильно омрачена при получении квитанции из налоговой службы.

LIVING узнал, как самостоятельно рассчитать налоговую нагрузку, и можно ли сэкономить на налогах при продаже жилья.

Как понять, что я должен платить налог на недвижимость?

Обязанностью платить имущественный налог обладает каждый совершеннолетний россиянин, владеющий долями в квартире или доме, либо другим жилыми и нежилым помещением, включая недостроенный дом, гараж или машино-место в паркинге.

Обычно Федеральная налоговая инспекция (ФНС) раз в год уведомляет гражданина о сумме налога за предыдущий период по почте («письма счастья» приходят по месту прописки). Уточнить наличие задолженности по налогу на имущество можно в личном кабинете на сайте Госуслуг (gosuslugi.ru) и на официальном сайте ФНС (nalog.ru).

Налог придется оплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2019 года нужно оплатить налоги за 2018 год.

Что влияет на сумму налога?

По закону, налог на имущество рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта. Так что, чем дороже оценивается имущество, тем больше придется заплатить государству.

Как самостоятельно рассчитать размер налога на квартиру или комнату?

Чтобы рассчитать сумму налога, нужно знать кадастровую стоимость жилья. Например, ее можно уточнить на сайте Росреестра. Кадастровая стоимость также указана в квитанции из налоговой.

В Петербурге ставка налога для квартир и комнат стоимостью до 7 млн рублей составляет 0,1%. Для квартир и комнат стоимостью от 7 до 20 млн рублей – 0,15%. Более дорогие объекты облагаются налогом по ставке 0,2%.

Для жилых домов стоимостью до 5 млн рублей ставка составляет 0,1%, если дом оценивается в 5-10 млн рублей – 0,15%, от 10 до 20 млн – 2%. Полный перечень объектов и ставки налогов можно уточнить на сайте ФНС.

При расчете налога на жилые помещения принимаются налоговые вычеты: 10 кв. м – в отношении комнаты,20 кв. м – квартиры, 50 кв. м – в отношении жилого дома. В качестве примера приведем квартиру кадастровой стоимостью 6 млн рублей и площадью 80 кв. м. Расчет налогового вычета происходит по формуле: 6000000 рублей/80 кв. м * 20 кв. м. Таким образом, налоговый вычет составит 1500000 рублей.

Если ставка налога на квартиру равна 0,1%, то расчет суммы производится следующим образом: (6000000 рублей – 1500000 рублей)*0,1% = 4500 рублей.

В некоторых случаях при расчете налога применяются поправочные коэффициенты, так что итоговую сумму лучше уточнить на сайте ФНС, где есть удобный калькулятор.

Как рассчитать налог на апартаменты?

В Петербурге ставка налога на апартаменты такая же, как и на квартиры (0,1% от кадастровой стоимости).

При этом кадастровая стоимость апартаментов, как правило, значительно ниже их рыночной стоимости. Агентство Engel & Völkers приводит пример: апартамент площадью 78,6 кв.

м в элитном комплексе на Крестовском при рыночной стоимости 26,5 млн руб. имеет кадастровую стоимость около 5 млн руб.

Между тем, при расчёте налога на апартаменты не применяется налоговый вычет. Так что, например, в случае с апартаментами стоимостью 5 млн рублей налог будет составлять 5 тысяч рублей в год.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Если квартира (дом, гараж, или участок) в собственности менее 3 лет, то продавец обязан заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если вы купили жилье более 3 лет назад, то ничего платить не нужно.

С этого года предприниматели, которые использовали квартиру для сдачи в аренду, могут не платить налог при продаже жилья.

…А если я собираюсь продать апартамент?

Если нежилое помещение не использовалось для бизнеса (то есть вы в нем жили, а не сдавали), то применяется такое же правило, что и при продаже квартиры: налог 13% при владении апартаментом менее 3 лет. Если же апартаменты служили источником дохода, то при их продаже предприниматель в любом случае обязан заплатить налог в соответствии с выбранной системой налогообложения (ОСН, УСН или ПСН).

Можно ли сэкономить на налогах?

Существует несколько легальных способов облегчить свое налоговое бремя. Во-первых, некоторые категории граждан имеют право на существенные льготы по налогам на имущество. Это касается пенсионеров, военнослужащих, инвалидов и некоторых других категорий. Если вы имеете право на льготу, необходимо обратиться в налоговый орган с соответствующим заявлением.

Можно сэкономить при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет. Например, если квартира была куплена за 6 млн рублей, а продается за 6,5 млн рублей, то налог можно заплатить с разницы (500 тыс. рублей), а не с полной суммы сделки.

Кроме того, при продаже квартиры, полученной в наследство или в подарок, можно использовать вычет в размере 1 млн рублей с дохода. Например, при продаже квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, за 6 млн рублей, можно заплатить налог не с полной суммы, а с 5 млн рублей.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *