Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.
Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.
Содержание
Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости.
Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта.
Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.
По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:
- приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
- покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
- квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
- жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».
Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.
Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.
Первичный рынок: цена ожидания
До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.
Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным.
Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.
Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски
Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:
- не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
- прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
- продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
- перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.
Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.
Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.
Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?
Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости.
Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения.
Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.
Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.
Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже.
Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций.
Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.
В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию.
При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля.
В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.
Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.
В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.
Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.
Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации
Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.
Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы.
Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач.
Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.
Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы
Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников.
Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету.
Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…
Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).
Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.
Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?
Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:
- район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
- уровень и перспективы развития инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- возможности и стоимость парковки;
- благоустроенность окружающей территории;
- качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
- этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
- возможности для перепланировки.
Заключение
Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета.
Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант.
Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.
Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.
В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.
В москве количество сделок на вторичном рынке жилья выросло за октябрь на 20%
3
Управление Росреестра по Москве обновило годовой рекорд по количеству переходов прав на вторичном рынке недвижимости. Число таких сделок за октябрь увеличилось на 20 процентов.
Столичный Росреестр зарегистрировал в минувшем месяце 18433 перехода прав по договорам купли-продажи жилья, что на 20 процентов превышает сентябрьский показатель (15422). Если проводить сравнение с цифрами за октябрь 2019-го (12605), то прирост составил 46 процентов.
Начиная с июня, объём регистрируемых столичным управлением Росреестра переходов прав каждый месяц возрастает, однако обогнать совокупный показатель за такой же период 2019-го пока не удаётся.
Так, с начала текущего года в столице зафиксировали 111 746 переходов прав по договорам купли-продажи, что на 5 процентов меньше, чем за январь-октябрь прошлого года (117 944).
Причём с июля началось сокращение отрицательной годовой динамики.
Как отметил Игорь Майданов, возглавляющий столичный Росреестр, в октябре в Москве был зафиксирован новый рекорд на вторичном рынке – около 18,5 тысячи переходов прав купли-продажи жилой недвижимости. Этот показатель сравним с цифрами за декабрь 2018-го, когда был отмечен максимальный за 6 лет объём таких договоров – порядка 19 тысяч, то есть всего на 2 процента больше, чем в нынешнем октябре.
По замечанию Майданова, такой ажиотаж может быть вызван отложенным спросом, нереализованным весной 2020 года из-за действия режима самоизоляции.
Помимо этого, росту количества приобретений жилья могла способствовать возможность покупки «новой вторички», когда продавцом выступает юрлицо, реализующее недвижимость в рамках договора уступки прав требования по ДДУ.
В этом случае можно воспользоваться льготной ипотекой, так как договор не с физлицом.
Динамика цен и объема предложения вторичных квартир в Подмосковье и Москве | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru
Если еще 2-3 года назад жители Москвы и Подмосковья старались вложить деньги в покупку недвижимости, сейчас же многие боятся рисковать своими финансами и воздерживаются от приобретения квартир.
Проблема заключается как в экономической ситуации в стране, так и в нестабильности рубля.
Чтобы понять, что ожидает рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем, следует изучить динамику цен и объем предложения.
Как заявляют эксперты, сейчас вторичка не особо пользуется спросом. Рынок недвижимости вообще сам по себе, хоть и держится наплаву, но находится в состоянии практически полного застоя.
Анализ рынка вторичной недвижимости
В марте текущего года объем предложения снизился почти на один процент. В феврале данный показатель достиг -3, 7 %. А вот в январе 2016 года был резкий скачек — плюс пять процентов по сравнению к предыдущему месяцу.
Что касается спроса, в марте, точнее во второй половине, он продемонстрировал снижение и упал на целых 5, 5 %.
До этого спрос рос и, к примеру, в феврале покупать квартиры на рынке вторичной недвижимости стали чаще по сравнению с январем (стали на 19 процентов).
Что касается стоимости, то с марта также началось падение цен. Так, в октябре прошлого года один квадратный метр в среднем стоил около 208 тысяч рублей, в ноябре — 200 тысяч, декабре — 199 тысяч, в январе — 197 тысяч, в феврале — 203 тысячи (стоимость выросла по сравнению с предыдущим месяцем почти на три процента), в марте — 201 тысячу. В расчет не берется элитная недвижимость.
Если говорить о ценах в долларах, то это 3200 в октябре, 3000 в ноябре, 2900 в декабре, 2500 в январе, 2600 в феврале и 2900 в марте. Таким образом, если в национальной валюте стоимость квадратных метров на рынке вторичной недвижимости снижается (последний показатель — 0, 6 %), то в долларах, из-за падения рубля, растет (10 %).
Почему же вначале года возник такой бум и в Москве, Подмосковье резко начали покупать квартиры, которые сразу же подорожали? Все дело в слухах и опасениях касательно отмены льготного ипотечного кредитования. Как только стало ясно, что в марте эта программа будет продлена еще на год, потенциальные покупатели перестали торопиться.
Вторая причина повышенного интереса — падение рубля. Как только он перешагнул исторический минимум, те, у кого были рублевые накопления, ринулись вкладывать деньги в недвижимость, чтобы не потерять все и сразу.
Не растерялись и владельцы валютных депозитов, которым стало выгодно менять доллары на рубли и покупать квартиры.
Скажем, те, кто при курсе в 40 рублей мог претендовать на среднюю однушку, после падения нашего рубля до 80 смогли купить довольно неплохую двушку.
Все вышеперечисленные причины сильно повлияли в январе-феврале на спрос, предложение и цены на вторичную недвижимость. Но как только валютный курс более-менее стабилизировался, проект льготной ипотеки продлили еще на один год, все вновь вернулось на свои места, как до нового года.
Торопиться некуда и покупателям, впереди — майские праздники, время отпусков и дачного отдыха. В теплое время года обычно совершается меньше сделок. Как утверждают специалисты, этот год не станет исключением. Уже сейчас средняя цена за квадратный метр в Подмосковье постепенно падает вниз. Поэтому, исходя из тенденции предыдущих лет, ожидать чего-то нового не стоит.
Что ждет рынок вторичной недвижимости
Резкое падение рубля привело к тому, что жители России попросту перестали брать ипотечные кредиты, инфляция также сыграла свою роль в падении интереса к недвижимости. Те, кто ранее рассчитывал приобрести хотя бы однушку на окраине Москвы или в Подмосковье, стараются переждать кризис или вообще больше не могут позволить себе жилье.
На сегодняшний день спрос все же есть, хоть и незначительный, его поддерживают те, кто в свое время накопил денег и хочет вложить свои сбережения в что-то стоящее. Появилось много желающих избавиться от дорогого жилья в пользу более дешевого, в результате чего цены падают.
В столице, в МО, Питере, ЛО и других крупных городах после окончания дачного сезона все же ожидается повышение стоимости на 3-4 процента, но учитывая инфляцию, такое подорожание можно назвать незначительным.
Почему не стоит ожидать обвала? В Москву продолжают прибывать люди в поисках лучшей жизни, поэтому спрос сохраняется, а цены растут. Два года назад в первом квартале стоимость квадратного метра была около 4950 долларов, в прошлом году — 5050, в текущем — около 5500. Таким образом, если сравнивать с предыдущими годами, стоимость недвижимости все же выросла на 15-20 %.
«Следует отметить, что разница между ценовым ожиданием покупателей и продавцов порой достигает 25 процентов – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
– Владельцам квартир приходится идти на уступки, чтобы продать квартиру в Подмосковье. В противном случае выставленный на продажу объект может висеть в «списках» предлагаемой недвижимости не один месяц.
Собственники при этом стараются не отступать, если им торопиться некуда».
В «старой» Москве квартиры продаются с большой скидкой, почти 80 % объектов вторичной недвижимости было продано с дисконтом более девяти процентов. Здесь один квадратный метр стоит около 170 тысяч рублей.
То же самое происходит и в самом Подмосковье. Но если в январе-феврале продавцы охотно шли на уступки, то сейчас они готовы снизить цену максимум на 3 процента.
Ожидать скидку можно при покупке неликвида или очень дорогой недвижимости.
Владельцы собственного жилья не торопятся избавляться от недвижимости и ожидают того времени, когда ситуация в стране станет более стабильной. Зачем продавать то, что приносит прибыль, если вдруг завтра экономика рухнет и вырученные сегодня деньги вообще ничего стоить не будут.
Аналитики заявляют, что падение спроса на вторичную недвижимость и цен — это временно. В скором будущем все станет на круги своя. Ведь экономика нашей страны находится не в столь плачевном состоянии, чтобы пришлось делать скидки на квадратные метры от 10 и выше процентов.
Что влияет на спрос и ценообразование
В большинстве случаев спрос обеспечивается платежеспособностью населения. Как только начался кризис, многим «урезали» заработные платы, доходы жителей Москвы (да и всей России) резко сократились. Ипотечное кредитование замерло, люди не спешат связываться с банками, даже несмотря на льготную программу.
Некоторые пессимисты утверждают, что в 2016-17-х годах произойдет обвал рынка. Специалисты прогнозируют, что в текущем году доходы жителей России еще сократятся на 3-4 процента, поэтому насобирать на квартиру будет гораздо сложнее. В добавок к этому банки ужесточили требования к заемщикам. В текущем году ожидается снижение спроса на кредитование чуть ли ни в два раза.
Для многих покупка жилья — прекрасный способ сохранения капитала. Как только все уже вложили свои финансы, рынок недвижимости встал. Но вероятность полного краха в этой сфере равна нулю.
Что ждет Москву и МО? Многое зависит от настроения потребителей. Сегодня условно можно разделить потенциальных покупателей на тех, кто сначала продает жилье, чтобы приобрести новое, тех, у кого есть финансы, но они готовы подождать с покупкой. Еще одна категория — владельцы валютных вкладов, которые ждут подходящего момента.
Есть еще одна причина, почему рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена. Речь идет о программе льготной ипотеки и низких ценах на первичку. Некоторым легче внести первый взнос и выплачивать частями до окончания строительства, заплатив при этом 4 миллиона рублей, чем покупать аналогичную квартиру за восемь миллионов.
Подмосковье обогнало столицу по темпам роста цен на вторичные квартиры
Проанализировав динамику вторичного рынка недвижимости в Подмосковье по состоянию на ноябрь 2020 года, специалисты по продаже жилья пришли к выводу, что в общем и целом ситуация в этом сегменте очень похожа на московскую.
Например, по сведениям представителей компании МИЭЛЬ, темпы сокращения объема предложения как в столице, так и в области практически идентичны. В городах-сателлитах Москвы, где сравнительно большое предложение и хорошая инфраструктура, большое количество покупателей, и зачастую это внутренняя миграция.
Однако в удаленных городах ситуация иная: новостройки в дефиците, у населения, плотность которого с ближним Подмосковье заметно ниже, существенно более низкий доход, многие жители этого пояса стремятся перебраться поближе к Москве, а покупатели, приобретающие недвижимость не для жизни, а для сохранения средств, практически отсутствуют.
«В среднем по Подмосковью сокращение предложения по сравнению с февралем (последним месяцем до пандемии — базисом для расчетов) составляет 22%. Рост цены в среднем по области составил примерно 10%.
В привлекательных районах рост доходит до 18% — и это не всегда обусловлено близостью к Москве, но всегда объясняется сокращением ликвидного бюджетного предложения.
Так, в Чехове, который не граничит с МКАД, предложение сократилось на 35% с февраля, что повлекло за собой рост цен на 18%, а в Мытищах, которые примыкают к столице, предложение сократилось на 33%, при этом цены выросли примерно на 11%», — подсчитывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
При этом, согласно статистическим данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», по средневзвешенному годовому приросту цен Московская область даже обогнала не только Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот), но и старую (+12% и +9,5% соответственно). По сравнению с ноябрем 2019 года, уточнили «инкомовцы», сейчас на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 квадратного метра выросла с 80,5 до 95,5 тысячи рублей, а усредненная стоимость объекта — с 4,1 до 4,8 миллиона рублей.
«Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом, — констатирует руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, — заключается в переходе в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства.
Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек.
Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше.
Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».
Еще один немаловажный фактор, оказавший влияние на удорожание подержанного жилья в Подмосковье — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом.
Основными катализаторами этого процесса стали следующие нюансы: выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа так называемых «условно инвестиционных» сделок (когда квартиры приобретаются в рамках сохранения накоплений от обесценивания как аналога банковского вклада). В сравнении с рынком старой Москвы, являющейся основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, Московская область уступила ему совсем немного — если на первом рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019 и 2020 годов составил 26%, то в Подмосковье за аналогичный отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.
«Более динамичному росту спроса в Подмосковье, — констатировал Дмитрий Таганов, — препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».
Третья тенденция, способствующая росту стоимости подержанных квартир в Подмосковье, — развивающийся тренд, перекочевавший в область из локаций старой Москвы. Речь идет о снижении доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки.
Согласно «инкомовским» подсчетам, на областной «вторичке» доля сделок со скидкой уменьшилась за год с 88% до 76%, как и, собственно, сам ее средний размер — с 7,1% до 5,8%.
Данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), поскольку, в отличие от столицы, ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше.
Впрочем, аналитики полагают, что это явление временное.
Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.
Согласно сведениям «инкомовских» аналитиков, наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сложилась в следующих городских округах — Химки (132,6 тысячи рублей), Красногорск (131,2 тысячи рублей) и Ленинский (120,2 тысячи рублей). Соответственно, самая низкая средняя стоимость подержанного «квадрата» зафиксирована в Зарайске (40,3 тысячи рублей), Шатуре (35,6 тысячи рублей) и Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей).
Тройки лидеров и аутсайдеров ценового рейтинга в представлении «миэлевцев» выглядят несколько иначе.
Так, к числу локаций с наиболее высокой стоимостью квадратного метра по состоянию на ноябрь 202 года они причисляют Долгопрудный (140,6 тысячи рублей за «квадрат), Котельники (139,8 тысячи рублей за «квадрат») и Химки (138,7 тысячи рублей за квадратный метр).
В число же локаций с наименьшей стоимостью жилого «квадрата» по состоянию на конец осени «миэлевцы» заносят Воскресенск (52,1 тысячи рублей), Волоколамск (47,6 тысячи рублей) и Зарайск (35,8 тысячи рублей).
Что касается конкретных объектов, то, по мнению «инкомовцев», наиболее дорогостоящий лот на рынке подержанных квартир Московской области располагается в городском округе Одинцово. Это многокомнатная квартира на втором этаже четырехэтажного дома одного из жилых комплексов поселка Заречье площадью 830 квадратных метров стоимостью 230 миллионов рублей.
В качестве примера самых дешевых квартир на вторичном рынке Подмосковья аналитики «Инком-Недвижимости» приводят однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров на четвертом этаже панельной пятиэтажки в Волоколамске стоимостью 520 тысяч рублей, а специалисты компании МИЭЛЬ — однокомнатную квартиру в Зарайске в состоянии «под ремонт» площадью 24 квадратных метра на первом этаже кирпичного дома стоимостью 350 тысяч рублей.
Итоги 2019 г на рынке загородной недвижимости Подмосковья — версия экспертов
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошлого года на вторичной «загородке» Московской области.
По мнению специалистов компании, лишь 25% выставленных лотов имеют адекватный ценник, стоимость остальных объектов завышена в диапазоне от 30% до нескольких раз.
При этом средняя цена коттеджа выросла за год на четверть, до 10 млн руб., дачи, напротив, подешевели на 5%, до 5 млн руб.
Впрочем, для многих клиентов это все равно дорого: сумма покупки в дачном сегменте составляет сейчас в среднем 1,5 млн руб.
Обзор количественных показателей
Сделок на загородной «вторичке» в 2019-м стало на 21% меньше, чем было годом ранее. Эксперты компании отмечают, что помимо некачественного товара в стагнации сегмента виноваты продавцы, 30% из которых вообще не готовы предоставлять скидку, а 50% согласны уступить не более 10% от стоимости лота.
В конце 2019 года на подмосковной вторичной «загородке» в продаже находилось 56 763 объекта, что на 3% уступает показателям годичной давности. 48% предложения составили коттеджи, 38% – участки без подряда (УБП), 9% – дачные дома и 5% – блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы).
«В прошлом году темпы сокращения экспозиции на загородной “вторичке” ощутимо замедлились, – отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Для сравнения: за 2018-й предложение в сегменте уменьшилось на 28%.
Я считаю, что подобная стабилизация объясняется общим подъемом активности на рынке жилья. Он производит психологический эффект, который сильнее всего действует именно на владельцев “вторички”.
Как итог – мы видим, что все больше людей на загородном рынке решают выставить свой лот на продажу или, если он уже находится на реализации, продолжают ждать покупателя».
Впрочем, отсутствие перемен в экспозиции таит в себе определенные риски: из-за него не происходит оздоровление предложения, а число низколиквидных объектов растет.
«Лишь 25% представленных в продаже лотов имеют адекватную стоимость, – говорит Дмитрий Таганов. – У большей части объектов цены завышены: в среднем на 30-40%, а в отдельных случаях – в несколько раз.
Многие лоты имеют юридические проблемы, плохое техническое состояние, неудачное расположение, слишком большую площадь и т.д.
Все эти факторы значительно снижают возможность их продажи, и даже скидка не всегда помогает».
По данным Аналитического центра компании, средняя площадь выставленного на «вторичке» коттеджа составляет 281 кв. м, таунхауса – 200 кв. м, дачи – 76 кв. м, УБП – 13 соток. При этом наиболее частый запрос клиентов – это дом метражом не более 150 «квадратов».
Цены
Если рассматривать цены на вторичном рынке загородного жилья, то самым дорогостоящим форматом здесь являются таунхаусы: их средняя стоимость равна 16 млн руб., с учетом общего дефицита таких строений она поднялась за год на 45%.
Коттеджи предлагаются в среднем за 9,9 млн руб., что на 24% превышает прошлогодние показатели. Средний ценник дачи, в свою очередь, понизился на 5% и сейчас равен 5 млн руб.
Стоимость предложения УБП осталась неизменной и составляет в среднем 2 млн руб.
Интересно заметить, как различаются установленные продавцами цены и реальные бюджеты сделок на загородной «вторичке». Так, таунхаусы приобретают в среднем за 11,1 млн руб., т.е. в 1,4 раза дешевле.
Примерно такая же разница наблюдается в сегменте коттеджей, которые находят нового владельца при средней сумме сделки 7,2 млн руб. Земельные участки покупают за 1,3 млн руб., или по стоимости в 2,6 раза ниже средней цены предложения.
Однако «рекордсменом» оппозиции «ожидания – реальность» являются дачи: их приобретают в среднем за 1,5 млн руб., что в 3,3 раза меньше суммы, которую за них обычно просят.
«При разумной ценовой политике дачи являются весьма популярным товаром на “загородке”, – комментирует Дмитрий Таганов. – Особым спросом пользуются дома в хорошем состоянии, построенные из качественных материалов, с коммуникациями и удобным расположением».
Эластичность спроса и предложения
Средний срок экспозиции домостроения на «вторичке» составляет сегодня 6-8 месяцев в зависимости от состояния объекта, его удаленности от столицы и т.д. Участки, а также дома больших размеров могут ожидать покупателя год-полтора.
«Проблема загородной “вторички” заключается еще и в том, что около 30% продавцов вообще не готовы к торгу, – добавляет Дмитрий Таганов. – Половина владельцев жилья согласна предоставить скидку, но не более чем 10%. И только каждый пятый собственник готов к плодотворному диалогу с покупателем».
Как следствие, в 2019-м спрос в сегменте сократился на 21% в годовом выражении. За указанный период на подмосковной вторичной «загородке» было реализовано 1513 лотов. 45% клиентов выбрали коттеджи (на 1 п.п. меньше, чем годом ранее), 41% – УБП (+4 п.п.), 10% – дачи (-3 п.п.) и 4% – таунхаус или дуплекс (без изменений).
Среди наиболее популярных направлений в 2019 году оказались Новорижское и Егорьевское шоссе (по 14% сделок у каждого), Дмитровское и Ленинградское направления (по 8% продаж), а также Калужское и Киевское шоссе (по 7% спроса). При этом 18% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 28% – от 31 до 60 км, 54% – далее 60 км.
Обзор подготовлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость
Вторичка в Москве или первичка в Подмосковье?
65 ответов
Последний — 26 апреля 2017, 14:09 Перейти
10 октября 2015, 23:25
#1
10 октября 2015, 23:40
#2
11 октября 2015, 00:13
#3
11 октября 2015, 00:17
#4
11 октября 2015, 00:18
#5
Гость
купите в Балашихе. там и дешевле и до мкада 15 мин ехать.
11 октября 2015, 00:19
#6
11 октября 2015, 01:19
#7
Гость
купите в Балашихе. там и дешевле и до мкада 15 мин ехать.
11 октября 2015, 01:20
#8
11 октября 2015, 01:23
#9
11 октября 2015, 01:54
#10
11 октября 2015, 08:22
#11
11 октября 2015, 10:39
#12
11 октября 2015, 11:01
#13
11 октября 2015, 15:29
#14
11 октября 2015, 21:03
#16
Гость
если электрички не по теме, то Балашиха и Красногорск не по теме.только там где можно пересечь МКАД по беспробочному мосту или тоннелю и переулками добраться в центр.
11 октября 2015, 21:08
#17
11 октября 2015, 21:09
#18
Белочка
Автор Новую Москву однозначно. Собянин все построит и развязки и дороги и метро. Если вам так север нужен рассмотрите поселок Северный это тоже Москва. Наверное там тоже есть новостройки погуглите.
11 октября 2015, 21:13
#19
Белочка
Автор может заинтересует вышли в продажу новостройки от Мортона в поселке Северный это Москва.
12 октября 2015, 01:22
#20
12 октября 2015, 04:27
#21
12 октября 2015, 07:03
#22
Автор
Красногорск сам мне не интересен, только Павшинская пойма — там рядом метро.
12 октября 2015, 10:25
#23
12 октября 2015, 16:02
#24
Гостья
Тут недавно писали, что Павшинская пойма — это гетто , такая страшная застройка. Кто то из наших купил там квартиру и сразу поспешил избавиться от нее..
12 октября 2015, 17:27
#25
12 октября 2015, 18:11
#26
12 октября 2015, 19:06
#27
Olesya
Выбирайте Подмосковье, в Москве уже не продохнуть и пробки на дорогах такие же. А двушка — это точно лучше однокомнатной
12 октября 2015, 19:08
#28
Гостья
Тут недавно писали, что Павшинская пойма — это гетто , такая страшная застройка. Кто то из наших купил там квартиру и сразу поспешил избавиться от нее..
12 октября 2015, 19:09
#29
12 октября 2015, 19:13
#30
Арбузная косточка
Я живу в митино,рядом с новогорским лесопарком,все нравится))))про пойму павши скую знаю,что многие молодые родители в митино детей в детсад возят,т.к.
В пойме 1сад и 1школа(((((про контингент в новой Москве вообще лучше умолчать…
ну плюс надо быть готовым к тому что в новостройках первые несколько лет у вас в доме постоянно будут сверлить прибивать забивать в общем ремонты делать будут…..
12 октября 2015, 19:19
#31
Гость
так вам шашечки, или ехать; одноимённую речку, или метро …. Вроде разобрались за 20 сообщений, что маршрутка, а не свой руль ….речка названная — в неп0м0ечном варианте — только вверх по течению от «Можайки», это 109-114км и более.
Или Вам пейзажу ради?может пейзажу ради подойдёт канал имени Москвы, Яуза или Клязьма, Уча, Пироговское вдхр., Царицынские (115тыр/метр новостройки) и Бутовские пруды?иииии ….
уверены, что рабочее место сохранится до пенсии, офис не переедет?
12 октября 2015, 19:23
#32
Гость
Только у меня ощущение, что у автора денег нет ни на какие покупки в принципе, а вся тема сплошь дешевые понты?
12 октября 2015, 19:29
#33
Автор
Ага, только у вас походу.Дешевые понты — это когда человек живет в убитой пятиэтахе, но ходит с 6 айфоном и ездит на кредитной тачке. Ну что-то в таком духе.Где вы в моем посте нашли дешевые понты, хотя ваще я выбираю не между Триумф паласом и апартаментами в Москоу Мити, я ума не приложу.Или для вас уже Митино — это место, проживанием в котором можно понтоваться?
12 октября 2015, 22:10
#34
Автор
свой руль у мужа.вонючие пруды не интересны, только водохранилища и реки. не знаю, помойка там или не помойка, я хожу летом купаться на речку в Серебчике, мне нравится. кому не нравится — велкам за 150км. Мне норм.
12 октября 2015, 22:29
#35
Гость
А черт его занет, я там не жила. Тока вы ничего не выбираете, а просто сливаете инфу из инета, сразу же чувствуется. Треп один.
12 октября 2015, 22:35
#36
Гость
а ещё нормальнее там водомеркам (насекомое такое, пропиаренное всякими Пришвиными и Бианками, по плёнке на воде бегает).пруды после чистки гораздо чище.и ещё в Серебчике прокат лошадей — кататься нормально, но нав0з, нав0з, арёмат))) нуддистский (со старыми телесами и старыми членами по колено) пляж вроде прикрыли.
13 октября 2015, 02:58
#37
Новые темы
13 октября 2015, 12:22
#39
16 октября 2015, 13:58
#42
Клава
Да, у многих мнение, что через агентство дороже и сами ищут, а на деле выходит, что тратишь кучу времени, и не факт что еще находишь то, что нужно и по меньшей цене.
20 октября 2015, 21:01
#43
21 октября 2015, 16:53
#44
Инна С.
Я за Подмосковье однозначно (но при условии новостройки с хорошей инфраструктурой и близостью природы за окном). Таких вариантов очень много, цены дешевле, чем в Москве на порядок, а экология на порядок выше.
22 октября 2015, 13:27
#45
Аглая
Не знаю, где вы видели много таких вариантов, сколько мы не ездили, еще ничего толкового не нашли. Но я тоже за подмосковье))
23 октября 2015, 16:26
#46
Аглая
Не знаю, где вы видели много таких вариантов, сколько мы не ездили, еще ничего толкового не нашли. Но я тоже за подмосковье))
24 октября 2015, 10:46
#47
28 октября 2015, 23:46
#48
28 октября 2015, 23:48
#49
zerkalnaya
Посоветуйте пожалуйста хорошего, добросовестного застройщика. Вариантов то много, а вот кого выбрать? По телевизору вон почти каждый день показывают кинутых людей. То дома не достраивают, то еще что- нибудь. Хотим купить квартиру в Московской области, можно даже в строящемся доме, с хорошей инфраструктурой. С районом тоже не определились, поэтому тоже интересно будет послушать отзывы.
29 октября 2015, 21:06
#50
Вторичное жилье в ближайшем Подмосковье подешевело
Цены на вторичное жилье в ближайшем Подмосковье за последние полгода, по словам аналитиков, снизились. Причиной этого стало падение спроса на жилье вторичного рынка в этом районе.
Именно на квартиры ближайшего Подмосковья всегда был основной спрос, особенно на вторичном рынке. Это обусловлено близким расположением к Москве, что является альтернативным более дешевым жильем для россиян.
Квартиры в ближайшем Подмосковье стали доступнее для россиян
На вторичном рынке недвижимости в ближнем Подмосковье снизились цены на жилье. Если сравнить с прошлым годом, то цены на квартиры в среднем стали меньше на 2,4%. Все это потому, что спрос на жилье в границах 10-15 км от МКАД упал по сравнению с 2017 годом на 30%.
Причин снижения спроса несколько. Первая – это рост спроса на жилье в дальнем Подмосковье, так как многие россияне из рядом расположенных областей хотят жить ближе к столице. В дальнем Подмосковье нет большого количества новостроек, а в основном это вторичное жилье по доступным ценам.
Также причиной падения спроса на вторичном рынке ближнего Подмосковья является масштабный рост строительства новостроек, которым большее количество покупателей отдают предпочтение.
Цены на вторичное жилье в ближайшем Подмосковье стали ниже
Основные 12 городов в ближнем Подмосковье были в центре анализа главных моментов на рынке вторичного жилья. В этом регионе наблюдается 48% от всего объема квартир по Московской области, которые выставлены на продажу на вторичном рынке недвижимости.
Главные 5 городов с максимальными предложениями по продаже вторичного жилья – это Мытищи, Химки, Балашиха, Люберцы, Реутов и Красногорск. Среди них в городе Балашиха около 2 тысяч квартир выставлены на продажу.
Самыми высокими ценами отличился Реутов после того, как открылась станция метро Новокосино. Еще одной причиной высоких цен на жилье в Реутове является то, что город практически соприкасается своими строениями к МКАД. В этом городе 1 кв. м. можно в среднем купить за 115,6 тыс. рублей.
В Красногорске — за 106 тыс. рублей за квадратный метр жилья, а в Химках – за 105 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Самым дешевым жильем может похвастаться город Балашиха. Тут можно купить квартиру по цене 83 тыс. рублей за квадратный метр. Причиной такой низкой цены является огромное количество предложений на рынке вторичного жилья.
Квартиры на вторичном рынке в ближнем Подмосковье не пользуются спросом
Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов сообщает, что причинами снизившегося спроса на вторичный рынок жилья ближайшего Подмосковья можно назвать много факторов.
Главным из них является низкий уровень платежеспособности населения, а также неуверенность в своей материальной стабильности. Вследствие этого многие люди откладывают покупку жилья. Наблюдениями центра Аналитики выявлено около 30% незавершенных сделок.