Предыдущие несколько лет оказались достаточно сложными для офисной недвижимости. Ставки падали даже в раскрученных бизнес-центрах столицы, а арендаторы съезжали, стремясь «урезать» необязательные расходы. Продолжился ли тренд на снижение показателей в 2017 году? И как рынок изменился за прошедшее время?
Чтобы ответить на эти вопросы, БИБОСС сравнил данные по рынку офисов в девяти городах-миллионниках РФ, расположенных в различных экономических районах.
В минувшем 2016 году московский рынок аренды офисов постепенно начал возвращаться к докризисным показателям. В частности, стабилизировались арендные ставки и сократился объём вакансии. По данным CBRE в конце 2016 года доля свободных площадей составила 15,9%. Этот показатель на 1,8% ниже, чем в 2015 году.
Причем количество площадей, не занятых арендаторами, снизилось и в классе А, и в классе В. Но, стоит отметить, что бизнес предпочитал арендовывать помещения более высокого класса.
«При выборе локации арендаторы уделяют значительное внимание наличию парковочных мест для сотрудников: это связано с инициативами московских властей по расширению территории платной парковки» — отмечает интересную особенность директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.
Ставки аренды остались примерно на том же уровне, что и в 2015 году. Разница лишь в том, что сегмент В перешёл на расчёты в рублях из-за нестабильного курса валют.
Основной причиной стабилизации на рынке офисной недвижимости Москвы стало снижение ввода новых объектов в эксплуатацию. По правде говоря, показатель стал минимальным за последние 10 лет.
К примеру, в классе А появилось всего лишь три новых объекта. «В этом году ожидается появление отложенных объектов — сообщает управляющий партнёр PRIDEX Сергей Кудрявцев.
— Планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных проектов, к примеру, IQ-квартал и Neopolis».
А вот северная столица на дефицит новых офисных площадей пожаловаться не может: прирост к 2015 году составил 46%, свидетельствуют данные Colliers International. Правда, большую часть из них компании построили сами для себя. Но в целом по рынку было введено рекордное количество площадей.
А вот доля вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга снизилась до 9,2%. Напомним, на конец 2015 года этот показатель составлял 12,2%. При этом в классе А свободных площадей стало на целых 7 процентных пунктов меньше, а вот в классе В снижение вакансии составило всего 0,5%.
Средняя арендная ставка в сравнении с 2015 выросла на 6%. При этом в классе А ставки выросли больше, чем в классе В.
Ожидается, что в 2017 Санкт-Петербургу не удастся побить прошлогодний рекорд.
Причина та же, что и в Москве: девелоперы не хотят вкладывать деньги в новые объекты, не имея никаких гарантий от потенциальных арендаторов.
По этой причине бизнес, скорее всего, столкнётся с нехваткой недорогих качественных площадей. Выход из ситуации в Colliers International видят в том, чтобы арендовать площади класса С, которые, вероятно, будут реновированы.
Третий по численности населения город России испытывает небольшой дефицит качественной недвижимости. Объём качественного предложения, по данным CBRE, составляет немногим более 205 тыс. кв. м. В ближайшее время ситуация не изменится: к запуску не намечено ни одного объекта с характеристиками класса А.
Что касается вакансии, её доля на рынке составила 6% в начале 2017 года. Это на 2,6% ниже показателя 4 квартала 2016 года.
При этом о росте арендных ставок говорить не приходится. Напротив, в сравнении с концом 2016 года в 2017 году средневзвешенная ставка снизилась почти на 9%. Хотя весь предыдущий год цена росла, поэтому вероятно, что снижение ставок — сезонное явление.
Город весьма сильно ощутил на себе ударивший в 2014 году кризис. Девелоперы увязли в экономических трудностях, из-за чего сдача ряда объектов (например, БЦ «Демидов») перенеслась с 2015 на 2016-2017 годы. Плюс до недавнего времени снижались ставки аренды офисной недвижимости: ещё в апреле 2016 эксперты пророчили им стагнацию и в целом называли рынок депрессивным.
Однако, судя по всему, город если и не ожил, то ситуация медленно пошла на поправку. В частности, по данным CBRE, в начале 2017 года ставки аренды выросли на 1,5% в сравнении с концом 2016 года, составив 934 руб. за 1 кв. м. В то же время, на 1,8% снизилась вакансия, достигнув отметки в 11,2%.
Говоря о требованиях к помещениям, стоит отметить, что в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, наибольшим спросом пользуются офисы класса В. Их в 2017 году рассматривало 50% арендаторов. Классом А заинтересовало вдвое меньше участников.
Столица Татарстана — один из немногих городов, где вакансия в 2017 году увеличилась. Рост, по данным CBRE, составил 0,6%. При этом стоимость аренды довольно ощутимо снизилась: средневзвешенная ставка достигла 790 руб. за 1 кв. м, потеряв 4,4%.
По словам экспертов, на офисные помещения претендуют в основном крупные компании, которые ждут к себе особенного отношения. Такие игроки хотят сниженных ставок и долгосрочных контрактов, во время действия которых цена не будет резко расти.
Строительство большинства проектов в городе заморожено. В течение 2016 года в Казани появился лишь один новый объект — вторая очередь БЦ «Татария». Но к возведению намечено несколько новых офисных помещений.
В настоящий момент в Нижнем Новгороде площади в аренду в бизнес-центрах класса В превышают класс А более, чем в два раза. Тем не менее, класс А пользуется большей популярностью, и его вакансия по данным CBRE составляет около 3,3% по сравнению с классом В, где этот показатель составляет 6,5%.
«После падения в 2015 году мы наблюдаем стабилизацию арендных ставок в 2016 году и пока не ожидаем дальнейшего роста по причине малой вакансии и практически полного отсутствия ближайшего ввода новых площадей, за исключением офисных помещений в составе МФК „Мещерское озеро“» — сообщает консультант отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис.
Ростовкий офисный рынок весьма полно ощутил на себе влияние кризиса. Во многом этому поспособствовала его структура: предложение превышает спрос.
В 2017 году в сравнении с концом 2016 вакансия увеличилась на 2%, поскольку многие арендаторы офисов — небольшие компании, которые не смогли пережить экономических потрясений и съехали.
Хотя свою лепту вносит и тот факт, что в городе не прекращается ввод новых объектов.
Но невзирая на это цена офисной недвижимости начала расти. По данным CBRE в 2017 году средневзвешенная ставка составила 965 руб. за 1 кв. м, что на целых 7% больше показателя конца 2016 года.
По словам игроков рынка коммерческой недвижимости, в 2015-2016 гг. ставки неуклонно падали, и в классе В даже можно было арендовать офис по цене ниже 600 руб. за 1 кв. м.
Ожидается, что ставки продолжат незначительно расти, поскольку город готовится принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году, что подстегнёт активность арендаторов.
Профицит офисной недвижимости — одна из основных характеристик рынка Красноярска. Именно поэтому средневзвешенная арендная ставка идёт на снижение.
По данным CBRE, с начала года она понизилась на 1,9%, достигнув отметки в 757 рублей. В течение всего 2016 года арендные ставки также снижались.
По некоторым данным, цены на офисы класса А просели в прошлом году на 18-25%, на офисы класса В — на 35%.
При этом в городе было введено пять новых бизнес-центров. Не исключено, что в такой ситуации ставки будут продолжать снижаться: собственникам зданий придется приложить немало усилий, чтобы привлечь арендаторов.
Несмотря на сложную ситуацию на рынке Красноярска, доля пустых помещений всё-таки снизилась с 16,3% до 14,3%. Тем не менее, вакансия остаётся самой высокой в сравнении с другими миллионниками.
Общие для всего рынка коммерческой офисной недвижимости тренды характерны и для Воронежа. В частности, речь идёт о снижении темпов ввода новых площадей.
Это и не удивительно, если учесть, что рынок города насыщен. Правда, качественного предложения не так уж много — 107,02 тыс. кв. м по данным CBRE.
Большой процент рынка занимают не модные бизнес-центры, а помещения в бывших НИИ и административных зданиях предприятий.
Несмотря на профицит предложения, вакансия в городских БЦ снизилась на 4,5% в начале 2017 года. Это самый большой скачок среди всех миллионников. Но при этом и обвал цен на офисную недвижимость оказался одним из самых значительных. В начале 2017 года средневзвешенная ставка опустилась на 8,3%, составив 761 рубль за 1 кв. м.
Арендовать офис недорого. Что происходит со ставками и рынком?
Нельзя не отметить, что сложная экономическая ситуация так или иначе сказалась на рынке офисной недвижимости всех рассмотренных городов-миллионников РФ. Причём в большинстве случаев произошли одни и те же изменения:
- Снизился ввод новых объектов. Как в столице, так и в регионах девелоперы стали медленнее работать над уже имеющимися проектами либо вовсе заморозили их. Исключением стал разве что Санкт-Петербург с его рекордным приростом площадей. Причина проста: девелоперы боятся не «отбить» вложенные средства, а потому берутся за работу только при наличии крупных якорных арендаторов. И этот тренд вряд ли поменяется в ближайшем будущем.
- Снизилась вакансия в действующих бизнес-центрах. Это — закономерное следствие снижения ввода новых объектов. Чем меньше на рынке площадей, тем меньше из них пустует. Ведь число арендаторов, как ни странно растёт. Кроме того, многие крупные компании с устойчивым финансовым положением отметили снижение стоимости аренды, а потому поспешили занять площади на выгодных условиях.
- Замедлилось снижение арендных ставок. Судя по всему, стоимость аренды уже не будет резко снижаться, как это было в 2015 году, а, напротив, стабилизируется на определённой отметке. Тем не менее, ощутимого роста в большинстве случаев также ждать не стоит.
Рынок аренды офисов. Что говорят эксперты?
Кудрявцев Сергей, Управляющий партнер PRIDEX:
Последние несколько кризисных лет арендаторы шли по пути оптимизации затрат на обеспечение офисных помещений. Когда же падение ставок приостановилось, компании стали задумываться об обустройстве и создании максимального комфорта для работы.
Пик падения спроса прошел, однако экономическая ситуация все еще недостаточно стабильна, чтобы строить делеко идущие планы. Мы надеемся, что рынок вошел в стадию стабилизации.
Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE:
Офисный рынок в крупных региональных центрах с населением более 1 млн человек остается в стадии развития. Девелопмент офисной недвижимости в таких городах находится в состоянии стагнации по причине неопределенности в экономике в совокупности с неразвитым спросом.
Однако сложно говорить о каких-либо очевидных тенденциях на региональном офисном рынке, ввиду того, что в регионах спрос формируется по-разному. Стагнация в девелопменте, вероятнее всего сохранится, тем не менее, в случае улучшения общей экономической ситуации в стране, мы сможем наблюдать активизацию строительства офисных центров и как следствие повышение вакансии.
Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:
Московские офисные арендаторы стремятся улучшить качество и местоположение своего офиса и одновременно оптимизировать затраты на аренду. Следствием этого стало снижение уровня вакантных площадей. При этом средние ставки аренды в 2016 году существенно снизились.
В 2017 году рынок офисной недвижимости Москвы преодолеет нижнюю точку активности, а о наращивании темпов строительства новых офисных объектов можно будет говорить только в 2018 году.
Темпы ввода новых объектов по сравнению с предкризисным уровнем останутся низкими, и выбор крупных офисных блоков будет небольшим. По предварительным прогнозам, вакантность в 2017 г. составит приблизительно 16–19%.
Объём свободного предложения в 2017 году может вырасти за счёт отложенного высвобождения ранее занимаемых площадей.
Проще говоря, столичный и региональный рынки уже успели пережить довольно ощутимое снижение в 2015-2016 гг., достигнув дна. Сейчас же девелоперы, собственники и арендаторы худо-бедно научились жить в нынешних условиях, и ситуация в сегменте офисной недвижимости стабилизировалась.
Аренда московских офисов подешевела почти на 20%
Ставки аренды офисных помещений в Москве продолжают снижаться /А.Гордеев
Из-за слабого спроса и высокой доли вакантных площадей в московских бизнес-центрах ставки аренды на офисные помещения в I квартале 2015 г. снизились в среднем на 5–15%, следует из отчета консалтинговой компании CBRE.
Меньше всего пострадали комплексы класса прайм (несколько люксовых объектов, расположенных в самом центре Москвы): общее снижение арендных ставок здесь составило до 5% ($850–1000 за 1 кв. м в год).
Запрашиваемые ставки аренды офисов класса А в центре столицы сейчас составляют $650–750 за 1 кв. м, что на 9–14% меньше, чем на конец 2014 г.
Гораздо более ощутимо спрос снизился на площади в бизнес-центрах класса А, находящихся за пределами Центрального административного округа: тут ставки снизились на 15–20% до $450–550 за 1 кв. м. Сейчас, платя $250–400 за 1 кв.
м, можно снять офис класса В – это на 11–17% дешевле, чем на конец прошлого года.
В основном снижение арендных платежей произошло в объектах, где высока доля незанятых помещений (свыше 15%), либо в бизнес-центрах, собственники которых не снижали ставки в конце 2014 г., сказано в отчете CBRE.
Региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин подтверждает, что падение ставок аренды на отдельные офисные помещения в I квартале 2015 г.
достигало 20–25% в долларах.
Впрочем, по его словам, многие владельцы бизнес-центров уже перешли на расчеты в рублях, хотя отдельные институциональные инвесторы, бравшие валютные кредиты, продолжают сдавать помещения в долларах.
Рынок офисной недвижимости в сложной ситуации, констатирует управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов. В последнее время в Москве введено в эксплуатацию много новых офисных объектов, в результате предложение стало существенно превышать спрос, объясняет он.
По данным Colliers International, в 2014 г. в эксплуатацию введено 1,4 млн кв. м новых площадей (это самый высокий показатель с 2008 г.), а масштаб предложения составил почти 16 млн кв. м.
На это наложилось ухудшение экономики и сильные валютные колебания, продолжает Богданов. Итогами этого и стали снижение ставок и рост доли вакантных площадей, говорит он. К концу 2015 г., по оценке Богданова, пустовать будет около 30% всех столичных офисов.
В этом году одной из крупнейших сделок на этом рынке стала аренда «Газпромом» нового бизнес-центра класса А Eightedges площадью 19 500 кв. м в Петербурге. Владелец этого центра – группа Leorsa предлагала высокие ставки: 1950–2100 руб. за 1 кв.
м в месяц; для сравнения: средняя месячная ставка для офисов класса А в Петербурге на конец 2014 г. составляла, по данным Knight Frank, 1600 руб. за 1 кв. м. Единственному арендатору Leorsa могла предложить 1600–1700 руб. за 1 кв.
м в месяц, оценивала ранее руководитель департамента коммерческой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Марина Пузанова.
Сергунин считает, что в ближайшее время ситуация на рынке офисной недвижимости, наоборот, должна начать улучшаться. Многие потенциальные арендаторы из-за валютных колебаний выжидали, но в последнее время рубль укрепился, поэтому во II квартале 2015 г.
вполне возможно оживление на рынке, надеется он.
Риски дальнейшего снижения арендных ставок все еще высокие, но деловая активность в I квартале снижалась не так сильно, как многие опасались; если весь 2015 год ситуация будет такой же, это может способствовать более быстрому восстановлению спроса, следует из отчета CBRE.
В москве серьезно упал спрос на аренду офисов
Количество сделок по аренде и покупке офисов в Москве в первом полугодии снизилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года (с 301 тыс. квадратных метров до 163 тыс. квадратных метров). Об этом говорится в отчете компании Knight Frank.
Хотя в январе-июне в столице был закрыт ряд крупных сделок по аренде офисов, объем выведенных на рынок площадей превысил объем арендованных и купленных офисов. Сейчас аналитики прогнозируют, что по итогам года будет поглощено всего 200 тыс. квадратных метров, и этот показатель будет минимальным с 2015 года.
Снижение спроса и приостановку переговоров об аренде, которые находились в начальной стадии эксперты связывают с пандемией коронавируса и ее последствиями. Так, ранее стало известно, что переговоры об аренде 16 тыс.
квадратных метров в комплексе Kvartal West заморозила «Росгеология», а «Росатом» передумал снимать площади в «Сириус парке».
К снижению активности привело и решение части арендаторов оставить сотрудников на удаленной работе, чтобы пересдать высвободившиеся площади, пишет «Коммерсант».
По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, арендаторы офисов, в отличие от ритейлеров из числа малых и средних предпринимателей, не могут в короткое время расторгнуть договор в одностороннем порядке без значительных штрафов.
Кроме того, от переезда компании удерживает тот факт, что на рынке практически отсутствует предложение офисов площадью более 2 тыс. квадратных метров, «которое будет подходящим по качеству и доступным по цене». Зимина также отметила, что ставки аренды офисов немного упали, но остаются сопоставимыми с 2014 годом, когда ставки были максимальными с 2009 года.
Большинство арендаторов ожидает резкого снижения ставок, но Зимина не разделяет это мнение.
Напомним, в конце июня сообщалось, что в первой половине 2020 года в Москве было введено 138 тыс. квадратных метров качественных торговых площадей, этот показатель оказался заметно ниже запланированного, поскольку сроки открытия почти половины качественных торгцентров были перенесены на второе полугодие.
Что же касается регионов, то там объем ввода торговой недвижимость оказался в два раза меньше, чем прогнозировалось в начале года.
Объем поглощения офисов в Москве в этом году упал на 60% — эксперты
27 октября 2020, 12:25
Фото Pridex
Москва. 27 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В первых трех кварталах 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения, сообщили аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
«Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв.м против 490,7 тыс. кв.м годом ранее», — отмечается в исследовании компании.
Как сообщили в Knight Frank, по итогам третьего квартала текущего года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв.м, из которых 4,5 млн относятся к классу А, а 12,4 млн кв.м – к классу В.
«Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв.м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен», — отметили в компании.
Пр мнению аналитиков, снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей.
«Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 до 190,8 тыс. кв.м, таким образом зафиксировано падение на 61%», — отмечается в исследовании.
При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 рублей за кв.м в год без учета операционных расходов и НДС, в классе В – 16 712 рублей.
«Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения.
Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения», — отметила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
«При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности.
В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов», — добавила она.
«Развитие событий напоминает “боксерскую двойку”». Как изменится рынок офисной недвижимости после пандемии
Пандемия COVID-19 и связанные с ней ограничения повлияли на весь бизнес — в том числе и на владельцев коммерческой недвижимости. Арендаторы просят скидки и каникулы, и это сказывается на доходах арендодателей.
Rusbase опросил компании, которые сдают офисы в аренду, и узнал, что происходит с рынком, что делать владельцам, как изменятся рабочие пространства после отмены самоизоляции и стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость.
Интенсивное развитие событий напоминает профессиональную «боксерскую двойку» — с одной стороны обвал рубля, с другой — пандемия. Арендный бизнес тоже пострадал — отреагировать и уйти с линии атаки неожиданных ударов мы тоже не смогли.
Конечно, мы прогнозировали и ожидали кризисные явления в 2020 году — к этому были предпосылки. Но то, с чем мы столкнулись, ухудшает наш прогноз в три раза.
Если экономика пробудет до июня-июля в условиях пандемии, падение показателей эффективности (рентная доходность, рентабельность инвестиций, заполняемость объекта арендаторами) составит 30-50% в этом году.
Далее — рецессия 1-2 года и затяжное восстановление.
Все мы знаем, что многие арендаторы получили право на отсрочку или уменьшение размера платы, если во время введенных ограничений использовать объекты было невозможно. Это приводит к снижению дохода собственника и вообще ставит под угрозу арендный бизнес.
Наша управляющая компания, как представитель собственников объектов коммерческой недвижимости, воспринимается арендаторами как наименее пострадавшая сторона.
Но, для понимания, объекты коммерческой недвижимости, как правило, закредитованы на срок порядка 10-15 лет.
Поэтому мы не можем просто дать всем арендные каникулы, ведь тем самым мы рискуем потерять активы, которые окажутся в непрофильном портфеле банка.
Отраслей, которые не пострадают от пандемии, нет. Даже те отрасли, которые испытывают серьезный рост, уже через 1-2 месяца будут резко падать. Мы прогнозируем снижение доходов от аренды коммерческой недвижимости на 30-50%, что будет в значительной степени зависеть от продолжительности введенных ограничений.
Поэтому мы также участвуем в коллективном обращении о господдержке и ждем от правительства адекватных антикризисных мер и руки помощи для арендного бизнеса.
Как изменятся офисы после самоизоляции
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса и в зависимости от обстоятельств.
Некоторые работодатели поймут, что часть сотрудников может работать удаленно и это не сказывается на эффективности работы, а значит — более выгодно в финансовом отношении. В итоге в офисах могут остаться только те работники, чья работа требует постоянного присутствия в офисе.
Инвесторы, вкладывающие раньше средства в строительство офисной недвижимости, будут больше заинтересованы в возведении тех объектов, которые строятся под конкретный пул арендаторов, а значит — могут гарантировать стабильный доход. Строительство офисов станет более адресным.
Можно ожидать, что изменится структура спроса: кризис сильно повлиял на малый и средний бизнес, поэтому в дальнейшем формулировать новый спрос на рынке будут только те компании, которые смогли преодолеть период турбулентности.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
В первую очередь, это будет зависеть от того, как долго продлится период самоизоляции. Пока планируется, что он закончится 11 мая. Однако, учитывая динамику заболеваемости, я думаю, что она будет продлена в лучшем случае до конца мая.
Если ограничения будут сняты в мае−июне, то каких-то фундаментальных изменений произойти не должно.
Большинство сотрудников вернутся в офисы — по моим оценкам, перейти к полностью дистанционному режиму работы согласятся не более 5% столичных компаний.
Однако от 20 до 40% компаний в Москве захотят внедрить частичную удаленку и оптимизировать затраты на аренду офисов. Все это приведет к росту вакантности офисных площадей до 12−15%.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
На мой взгляд, не стоит ждать массового перехода на удаленку, потому что не все могут поддерживать бизнес в таком режиме. Будут популярны коворкинги, так как они дешевле. Полное восстановление рынка офисной недвижимости, по моим оценкам, может занять год.
Думаю, после окончания самоизоляции возможна децентрализация рынка офисной недвижимости — компании станут переезжать подальше от центра туда, где дешевле.
Также я жду миграции арендаторов из офисных центров класса A в проекты класса B/B−, опять же с целью экономии.
Что делать арендодателям
Андрей Брауде, директор УК RED
Любой кризис — это проверка на прочность. Чтобы не лишиться доходов, собственнику коммерческих помещений необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, постоянно контактировать и находить компромиссы с арендаторами, анализировать конкурентное окружение объекта и состояние рынка в целом, и, конечно, контролировать затраты и дебиторскую задолженность.
Безусловно, сегодня арендодатель может попытаться сдать свой объект компаниям, которые находятся на пике потребительского спроса, — например, всем, кто связан с фармацевтикой. Не спорим — актуально и денежно в период вируса. Но после окончания пандемии, отрасли, растущие сейчас, испытают резкое падение, и снова нужно будет искать выход из ситуации.
В целом, рынок становится более конкурентным и требует не просто «квадратных метров», а создания сервиса для арендатора. Здесь нужно тщательно взвесить все «за и против», перейти от принятия сиюминутных решений к стратегическому подходу.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Рост спроса на гибкие пространства сделает выгодным переоборудование помещений под офисные кластеры или коворкинги, которые даже до кризиса были супер-популярны — заполняемость была высокой и может увеличиться после выхода из режима самоизоляции.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен.
Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее.
Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности.
Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет.
Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.
В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса.
Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.
На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.
Фото на обложке: Vladimir Kudinov/Unsplash
Аналитики: передел офисного рынка после пандемии неизбежен
Общее падение рынка обернется перераспределением спроса в пользу гибких офисов, чья доля вырастет многократно.
На падающем рынке московской офисной недвижимости растет только сегмент гибких сервисных офисов – его прирост по итогам года может составить 50%. Востребованность нового формата приведет к переделу всего офисного рынка, считают аналитики компании Space 1.
Исследование, проведенное этой сетью сервисных офисов, показало, что на фоне прогнозируемого экспертами JLL по итогам 2020 года падения объемов купленных и арендованных офисных площадей в Москве на 20% и снижения ввода новых объектов как минимум на 6%, доля сегмента так называемых гибких офисов к концу года вырастет на 50% (с 1% до 1,5% рынка).
«Рост составил бы и 100%, если бы не коронавирус, – утверждает CEO Space 1 Павел Федоров. – Но даже в нынешних условиях общее падение рынка обернется перераспределением спроса в пользу гибких офисов. Их доля вырастет многократно – как раз за счет огромного притока в сегмент тех арендаторов, которые сейчас и отказываются от классической аренды».
Гибкий, или flex office, – это новый формат офисных площадей, полностью готовых к въезду, быстро адаптируемых под потребности клиента (брендинг, планировка) и сдающихся на гибких (сроки и площади аренды) условиях.
В ставку аренды уже включены мебель и оборудование, услуги клининга, ресепшн и охрана, интернет, расходники для принтера и прочие офисные расходы.
При этом flex office – не коворкинг, а полноценный изолированный офис, рассчитанный минимум на 30–50 сотрудников, со всей необходимой инфраструктурой – рабочими пространствами, переговорными, кухнями и зонами отдыха.
Но если раньше этот формат был востребован в основном IT и telecom-компаниями, банками и проектными командами, то после начала пандемии гибкими офисами начали интересоваться также ритейл, окологосударственные, производственные и FMCG-компании.
Изменилось и качество запросов, отмечает Павел Федоров: если раньше в месяц на гибкие офисы поступало 15–20 заявок, часто просто чтобы познакомиться с форматом на будущее, то в марте – апреле – уже по 10–15 конкретных запросов на переезд во flex-формат.
Запросы скорректировались и содержательно: в ТЗ на гибкие офисы сокращается количество постоянных рабочих мест.
Те, кто в начале года запрашивал 100 постоянных мест, теперь просят 80 постоянных + 20 для временной работы, зоны hotdesking стали обязательными; увеличился спрос на комнаты для совещаний, кабины для телефонных переговоров, добавились требования к полноценному оборудованию для видеоконференций.
Средний срок потенциальной аренды также изменился: если раньше компании интересовала возможность выхода из договора через 18–24+ месяца, сейчас это 12+ месяцев, при этом за большую свободу «маневра во времени» компании готовы доплачивать +10–15% к ставке).
«Гибкими офисами интересуются компании двух категорий, – объясняет Павел Федоров. – Первая – департаменты или бизнес-юниты крупных компаний, которые быстро растут. Это чаще всего IT-подразделения или подразделения, связанные с новыми для компании продуктами.
У них есть определенные требования к рабочим местам, в первую очередь это безопасность и комфорт сотрудников. И они получают полноценный закрытый, профессионально обслуживаемый офис с возможностью расширения в случае их дальнейшего роста в горизонте 2–3 лет. При этом им не нужно тратить деньги на ремонт, оборудование и мебель.
Вторая категория – средние компании со штатом 50–150 человек, которые выросли и решают, что выгоднее: “заложиться” на 4-5 лет – арендовать офис “в бетоне”, потратить несколько десятков миллионов на его ремонт “под себя” и через полгода въехать в него – или завтра же сесть в гибкий офис, готовый, кастомизированный и брендированный под них.
Большинство выбирает второй вариант, это легче и менее рискованно, чем вынуть существенное количество денег из оборота, который сейчас гораздо менее предсказуем».
Ставки аренды падают, площадь офисов сокращается
Цены на офисную недвижимость падают завидными темпами. Только в январе-марте падение арендных ставок в среднем достигло 50%. Игроки рынка ожидают дальнейшее падение в течение всего года.
И дна пока не видно. Арендаторы сегодня, отбросив лишние амбиции, переезжают в маленькие офисы. «Благодаря» разорению малого и среднего бизнеса, число предложений небольших помещений увеличилось.
Рынок коммерческой недвижимости переживает тяжелые времена. Падение цен здесь куда более значительное, чем на рынке жилой недвижимости.
Только в первом квартале 2009 года на рынке офисной недвижимости отмечалось падение цен на 30-50%, рассказала Bigness.ru вице-президент по связям с общественностью УК «Финансы и недвижимость» Елена Коверга.
Более сдержанную статистику привела Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. По ее словам, за январь-март ставки аренды снизились еще на 20-30% в зависимости от класса, месторасположения и позиционирования офисного здания. Заявляемые ставки для наивысшего класса А варьируются от $600 до $1 тыс. Для класса В — от $500 до $800.
Напомним, классность офиса определяется параметрами комфорта и престижа, в частности близостью к историческому центру города, степенью оснащённости современными средствами коммуникации, качеством ремонта, удобством парковки.
Офисы показывают «класс»
С «умеренным» падением ставок согласился директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марк Форвард.
По его данным, с начала года снижение арендных ставок во всех сегментах составило 20% — 25%. На конец марта средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А составила $1000 за I кв.
м в год, однако при переговорах цена может опуститься в среднем до $850-900, заметил Марк Форвард.
Ставка на класс В составляет $500 — 700, но владельцы готовы предлагать и более низкие цены, особенно если речь идет о новых помещениях, требующих отделки. На новое строительство класса В в районе МКАД сделки заключаются уже по ставке $200-250 за 1 кв. м.
В нынешней сложной экономической ситуации, фирмам — арендаторам не до размышлений Раскольникова, что «низкие потолки и тесные комнаты душу и ум теснят».
На задний план также отодвинуты излишние амбиции. Компании сокращают издержки, как могут, и переезжают из дорогих офисов в мелкие и менее обустроенные.
В общей структуре спроса доля малоразмерных офисных помещений значительно увеличилась, — констатировала Александра Кадченко, руководитель консалтингового подразделения компании «Миан». Данная тенденция имеет отношение преимущественно к аренде, поскольку к продаже как ранее, так и в настоящее время предлагаются офисные помещения площадью от 100 кв. м, уточнила она.
Найти меньшие по площади помещения на рынке сейчас нетрудно, количество предложений растет с каждым днем. Небольшие офисные блоки характерны для помещений классов B и C.
Ведь ранее в условиях стабильного развития рынка наблюдался дефицит небольших площадей: спрос на них для класса В+, В- составлял около 20-24%, а предложение не превышало 14-16%. В настоящее время, закрытие многих предприятий малого и среднего бизнеса изменило ситуацию — предложение на небольшие офисные площади стало превышать спрос, рассказала Александра Кадченко из Миана.
Арендаторов в основном интересует класс B, заметила Елена Коверга из «Финансы и недвижимость». По ее словам арендаторы офисных помещений класса A готовы переехать в офис класса B, но в C — поедут единицы. «Все-таки более предпочтительным считается занимать маленькое, но зато удобное помещение», — подчеркнула наша собеседница из «Финансы и недвижимость».
Однако стоит отметить, что чем меньше площадь сдаваемого офиса, тем больше стоит квадратный метр, так как опт всегда дешевле, заметила Елена Коверга.
В непростых экономических условиях количество предложений в бизнес-центрах классов A и B будет расти, а спрос — падать.
Аренда или покупка
Положительные стороны аренды офиса:
- Не нужно сразу вкладывать большую сумму денег.
- Затраты легко спрогнозировать на год вперед.
- Можно легко поменять место.
Положительные стороны покупки офиса:
- Получение помещения в собственность.
- Офис является ликвидным активом, цена на который растет.
- Можно брать в банке кредиты под залог офиса.
- Окупается такая покупка в течение нескольких лет, если брать деньги, которые уходили бы на арендную плату.
Субаренда спасет бизнес
Еще одной новой тенденцией на рынке аренды офисов стало развитие субаренды. При сокращении штата некоторым компаниям сегодня выгоднее сдать лишние площади в субаренду, чем переезжать в другой офис, выплачивая арендодателю неустойку за досрочное прекращение договора аренды, подчеркнула Александра Крадченко.
Ранее небольшие площади класса А предлагались в субаренду преимущественно специализированными компаниями, пояснил наш собеседник из Миана. В комплексе предоставлялись дополнительные услуги, такие как возможность аренды конференц-зала, привлечения секретарей и IT-специалистов и т. д.
На сегодняшний день рынок субаренды офисов класса А, в том числе небольших помещений, увеличился за счет непрофессиональных арендодателей.
Кроме того, Ольга Ясько из Colliers International отметила, что на рынке офисной недвижимости все чаще отмечаются сделки по изменению коммерческих условий (renegotiation).
Помимо того, первый квартал 2009 года, по мнению Марка Форварда, охарактеризовался массовым оттоком арендаторов, и, как следствие, ростом доли вакантных площадей с 5.2% до 14-18 %. По его словам, самый большой уровень свободных площадей зафиксирован в офисах класса B+ на окраинах Москвы (31.5%).
Кроме этого, арендаторы стали выказывать все большую заинтересованность в офисах с отделкой. При этом собственник зачастую берёт на себя все затраты по отделке помещения.
Цены на рынке коммерческой офисной недвижимости все падают, и дна тому не видно.
Марк Форвард из Blackwood заметил, что снижение ставок аренды многими экспертами рассматривается как тенденция на все первое полугодие 2009 года.
Возвращение рынка к стабильному состоянию, вероятно, наступит не ранее 30-40-процентной коррекции арендных ставок и на сравнительно высоком уровне доли вакантных площадей (в среднем — 20%).
«Оценить, каков же уровень того самого «дна» в нынешних условиях пока сложно», — считает наш собеседник.
- Ольга Ясько из Colliers International отметила, что улучшение ситуации большинством участников рынка не ожидается до самого конца года.
- Как проверить недвижимость перед покупкой
- Эксперты предрекли рост цен на жилье
- Эксперты назвали самую дорогую недвижимость на вторичном рынке
Новый небоскреб в Москва-Сити побьёт рекорд высоты в Европе [НОВОСТИ]